大法官會議解釋:土地建物持分者 不需全數同意才可處分

司法院大法官會議上午做成釋字第五六二號解釋,宣告「土地法第三十四條之一執行要點」土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定違憲,認為公同共有人如欲處分公同共有土地,只要共有人過半數及其應有部份合計過半數的同意即可。內政部則表示,這符合土地法第三十四條之一旨再兼顧共有人權益的範圍內,並促進共有物的有效利用、促進土地活絡,以增進公共利益的原則,會配合刪除違憲規定。

562號解釋文指出,土地法第三十四條之一第一項規定「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算」,因此不動產之應有部分如屬公同共有者,其讓與自得依土地法第卅四條之一第五項準用第一項之規定。

大法官解釋,土地法第三十四條之一第一項規定的立法意旨,在於兼顧共有人權益的範圍內,促進共有物的有效利用,以增進公共利益。

大法官解釋指出,有關土地法第三十四條之一第一項條文中所說的共有土地或建築改良物處分,若為讓與該共有物,就是讓與所有權;而共有物的應有部分,則是指共有人對共有物所有權的比例,性質上與所有權並無不同。

解釋文指出,內政部在七十七年函頒修正之土地法卅四條之一執行要點第十二點,規定「分別共有土地或建物之應有部分,為數人所公同共有,公同共有人就該應有部分為處分變更或設定負擔,無本法條第一項之適用」,顯然是對公同共有人就公同共有不動產行使權力,增加法律所無的限制,因此應不予適用。

本案緣於聲請人黃永添在82年間,陸續購買登記為12人公同共有的土地,但在依據買賣契約辦理土地所有權移轉登記時,因其中一人不同意變更,雙方對簿公堂,彰化地院因此依據土地法第卅四條之一執行要點規定,認為需「全體」公同共有人同意才可辦理土地所有權移轉登記,判決黃永添敗訴,黃永添才聲請大法官解釋。

根據內政部所訂「土地法第三十四條之一執行要點」第十二點規定,分別共有土地或建物的應有部份為數人所公同共有時,如果要處分、變更或設定負擔這塊土地或建物,必須經全體同意才能進行。也就是說,如果要買賣等對土地做出處分,必須全體繼承人同意才行。

內政部地政司官員表示,土地法這樣訂定,主要是基於民法物權篇第819條中規定,共物的處分、變更及設定負擔,應得到共有人全體的同意,而有此規定。

司法院 92.07.11. 大法官釋字第五六二號解釋(92.7.11) 司法院 92.07.11. 大法官釋字第五六二號解釋

解釋文

土地法第三十四條之一第一項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計

算。」同條第五項規定:「前四項規定,於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內,促進共有物之有效利用,以增進公共利益。同條第一項所稱共有土地或建築改良物之處分,如為讓與該共有物,即係讓與所有權;而共有物之應有部分,係指共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者,其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。內政部七十七年八月十八日臺(77)內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定:「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有,公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔,無本法條第一項之適用」,於上開範圍內,就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制,應不予適用。

解釋理由書

共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度,係基於社會生活需要而存在,然各共有人因均享有同一之所有權,其權利之行使遂受相互之限制(民法第八百十九條第二項、第八百二十條、第八百二十八條參照),自不免影響共有物用益及處分之順利進行,甚而有礙共有物之自由流通,致生社會經濟上之不利益。土地法第三十四條之一第一項至第五項規定:「共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。」「第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前四項規定,於公同共有準用之。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內,排除民法第八百十九條第二項、第八百二十八條第二項規定之適用,以便利不動產所有權之交易,解決共有不動產之糾紛,促進共有物之有效利用,增進公共利益

按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例,性質上與所有權本無不同;而土地法第三十四條之一第一項所稱共有土地或建築改良物之處分,係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列,是所謂共有土地或建築改良物之處分,就讓與該共有物言,即係讓與其所有權,共有物其他物權之讓與,亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與,若得準用土地法上揭第一項規定,亦可便利不動產所有權之交易,或進而減少共有人之人數或消滅共有關係,促進共有物之有效利用,實現土地法首揭規定之立法意旨。是以,公同共有不動產應有部分之讓與,自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。至公同共有人讓與公同共有之應有部分,係消滅該應有部分之公同共有關係(參照民法第八百三十條第一項),與公同共有人將公同共有變更登記為分別共有,係公同共

有人間調整共有物內部之法律關係,兩者不同,不容混淆。內政部因執行土地法之規定,基於職權固得發布命令,為必要之釋示,然僅能就執行法律之細節性、技術性次要事項加以規定,其內容更不能牴觸土地法或增加其所無之限制。內政部七十七年八月十八日臺()內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定:「分別共有土地或建物之應有部分為數人所

公同共有,公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔,無本法條第一項之適用」,於上開範圍內,就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制,應不予適用。

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  • frank
  • 不錯的資訊, 惜無法存用.