台中買屋賣屋 雷益龍0931-649685 台中房屋買賣專家

一坪130萬不再是天價　居所鮭魚化、小宅化成趨勢

過去10年可說是國內房地產多災多難的年代，展望未來，根據台灣房地產產業年鑑大膽預測，未來10年將是台灣房市再創歷史高峰的最佳契機，單年交易量有可能突破50萬件歷史高峰，房價也可能出現一坪130萬元歷史天價

u        小宅化

u        更新與「拉皮」防老化

u        住居「鮭魚化」

u        兩岸三地房屋流通自由化

u        綠建築化

u        選屋全面MRT化

u        居住LIUP化等七大趨勢

回顧台灣過去10年房地產市場，可說是一個悲多於喜的景況，除了搶容積所造成之超額供給困擾市場多年外，七年景氣循環也告破滅，天災人禍更是接踵不斷，林肯大郡事件、921大地震、美國911恐怖攻擊、象神納莉風災等紛至沓來，但在這些外部挑戰歷練之下，國內房地產也逐漸打下更加堅實的基礎，過去兩年台灣房市已經完全走出這些陰霾，開始展開另一波成熟期房市之發展。

未來10年是國內房市相當關鍵的年代，過去30年台灣房市從萌芽期、成長期到壯年期，從整體產業之成長軌跡來看，未來10年將會進入成熟期，成熟期的房市特色是好地段的房子會愈來愈受到市場青睞，市場價量都有機會挑戰歷史紀錄，若政府解除兩岸之政治枷鎖，台北市房價有機會看到一坪130萬之歷史天價，而且該個案應該會出現在信義計畫區內；至於整體市場交易量則將挑戰1996年所寫下的50萬件之歷史紀錄。

未來國內房市應該會朝「七化」等七大面向發展，亦即『小宅化、更新與「拉皮」防老化、住居「鮭魚化」、兩岸三地房屋流通自由化、選屋全面MRT化、綠建築化、居住LIUP化』等七大趨勢。

小宅化

「小宅化」在現今之台灣已經出現，未來更會是一股抵擋不住之重大潮流，主因是少子化甚至無子化、單身化、單親化等社會變遷越來越嚴重，未來滿足這類需求之小宅必然更加流行，其佔市場比重也將隨勢提升，但這類小宅不見得完全是套房，在中南部低單價地區應該是流行兩房之小宅。

更新與「拉皮」防老化

都市更新與老屋「拉皮」被視為是未來10年建築業界及不動產投資客最大之金礦，特別是政府提出原地、原建蔽、原容積之「三原」獎勵措施後，房地產市場更是出現一股「考古」風，好地段裡的老房子越來越吃香，不少老房子之屋主更是待價而沽。

住居「鮭魚化」

是在高鐵及北宜高完工後，後續可能還有花蓮高速公路建設，在交通環境與條件持續改善下，形成「一日生活圈化」的現象，很多出外工作之遊子，對於住居地點選擇範圍相形變大，回家鄉定居的可能性提高，猶如鮭魚從大海回游故鄉產子之機會就會更多！

兩岸三地房屋流通自由化

隨著兩岸關係的日趨和緩，短期內應該可看到全面開放大陸人士來台觀光，兩岸三地之間隨著人流、物流的益加頻繁，未來為因應兩岸三地間住的需求，兩岸三地之間房屋物件流通自由化應該是指日可待，也將開啟台灣房仲的另一新頁，目前在兩岸之間已有佈局之房仲品牌應該會優先受惠。

選屋全面MRT化

事實上，近兩年來「逐捷運而居」已是大台北地區購屋之最高準則，但未來10年全台主要都會區也會陸續進入捷運時代，加上台鐵也計畫將一些路段捷運化，輕軌捷運將日益頻繁地出現在我們居住的地區，但相對的高油價所引發的自用交通工具之成本壓力卻越來越大，這時候能省錢、省時的大眾快捷交通工具一定會更廣受社會大眾所倚賴，選屋全面MRT化絕對是一股買屋的潮流趨勢。

綠建築化

主要還是在因應高油價時代，一般民眾節省能源以節費之心理將會越來越高漲，建築業者有鑑於市場越趨成熟，推出綠色住宅建築之意願也將更高，現今綠建築僅見於一些辦公大樓，未來普及到住宅的可能性應該很高。

居住LIUP

意思就是LivinginYour Palm，居家生活都在你手掌中，這應該是科技發展之必然趨勢，尤其隨著3G時代的來臨，未來的家電設備、居家保全、小孩老人照護等遠在家中之一切，隨時都可透過手機，一分一秒都在你的掌握之中。

10年是不算短的時間，未來國內房市之變化一定比我們能想像的還來得大，值得大家去進一步觀察與掌握！台灣房市經過這波長期不振之考驗，體質更趨健全，因此只要政治的不確定因素可以排除，台灣房市更上層樓，以及上述七大趨勢應該都會一一成真。　

備註：

A：土地漲價總數額

B：原規定地價或前次移轉申報現值（按物價總指數調整後之總額）

◎ 說明

減徵後稅率 ＝ 原稅率 －【（原稅率 － 最低稅率）× 減徵比率】

1、持有土地年限超過20年以上者，減徵比率為20﹪

第2級稅率：28﹪＝ 30﹪－【（30﹪－ 20﹪）× 20﹪】，原累進差額10﹪同比率減少為8﹪

第3級稅率：36﹪＝ 40﹪－【（40﹪－ 20﹪）× 20﹪】，原累進差額30﹪同比率減少為24﹪

2、持有土地年限超過30年以上者，減徵比率為30﹪

第2級稅率：27﹪＝ 30﹪－【（30﹪－ 20﹪）× 30﹪】，原累進差額10﹪同比率減少為7﹪

第3級稅率：34﹪＝ 40﹪－【（40﹪－ 20﹪）× 30﹪】，原累進差額30﹪同比率減少為21﹪

3、持有土地年限超過40年以上者，減徵比率為40﹪

第2級稅率：26﹪＝ 30﹪－【（30﹪－ 20﹪）× 40﹪】，原累進差額10﹪同比率減少為6﹪

第3級稅率：32﹪＝ 40﹪－【（40﹪－ 20﹪）× 40﹪】，原累進差額30﹪同比率減少為18﹪

　  土增稅調降為20%、30%、40%外，也通過持有土地年限超過20年、30年、40年以上者，就其土增稅超過最低稅率部分，分別減徵2成、3成、4成。

土增稅由40%、50%、60%，改為20%、30%、40%,公式上其實沒有大變, 如下 :

一般稅率 :

A ＝ 漲價總額

B ＝ 原規定地價或前次移轉申報現值 × 物價指數 ÷ 100 × 面積 

簡表如下 : 

20%、30%、40% 土地增值稅之稅率，依下列規定：

u        土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達100%者，就其漲價總數額徵收增值稅20%。

u        土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅30%。

u        土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在200%以上者，除按前二款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅40%。

土地稅法條文修正後：( 20%, 30%, 40% 稅率 )

土地稅法第33條, 土地增值稅之稅率，依下列規定：

1.          土地漲價總數額 超過 原規定地價 或 前次移轉 時核計土地增值稅之現值數額未達100%者，就其漲價總數額徵收增值稅20%。

2.          土地漲價總數額 超過 原規定地價 或 前次移轉 時核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%者，除按前款規定辦理外，其超過部分徵收增值稅30%。

3.          土地漲價總數額超 過原規定地價 或 前次移轉 時核計土地增值稅之現值數額在200%以上者，除按前2款規定分別辦理外，其超過部分徵收增值稅40%。

u        持有土地年限超過20年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵20%。

u        持有土地年限超過30年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵30%。

u        持有土地年限超過40年以上者，就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵40%。

修正後的土增稅稅率及長期持有的稅率(以100元為例) 持有不超過 20 年

　假設：原價值100元，後增值300元

長期持有 (以持有超過20年為例) ==è 

以原定地價100元為例，若漲價數達300元，依照新稅率應納稅額為90元，但如果持有土地超過20年，可就超過最低稅率部分再減徵；也就是84元 , 所以減徵後應繳稅額應該為84元。

長期持有 (以持有超過30年為例) ==è  

以原定地價100元為例，若漲價數達300元，依照新稅率應納稅額為90元，但如果持有土地超過30年，可就超過最低稅率部分再減徵；也就是81元 , 所以減徵後應繳稅額應該為81元。

長期持有 (以持有超過40年為例) ==è  

如何預防房地被盜賣事件發生 :

不動產價值高，常為不法之徒覬覦之目標，加上經濟不景氣的影響，國內近年發生多起土地詐騙案，以下就該幾起事件提出說明，提醒民眾加強注意防範：

u        詐騙集團鎖定標的物後，找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證、變更印鑑，進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地：詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主，經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料，篩選後再決定詐騙對象，並以身分證遺失為由，冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑，再到地政事務所申請補發土地所有權狀，等領到權狀後，就把土地變賣。

u        詐騙集團將鎖定的標的物上網標售，讓不知情的仲介業介紹客戶購買：詐騙集團將鎖定的標的物，以低於市價許多的價格上網標售，經仲介公司人員發現標售土地的訊息，不疑有他，即介紹客戶購買，詐騙集團並偽造土地所有權狀及印鑑證明，以騙取買方及仲介公司的信任，直到前往地政事務所辦理過戶時，才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的，但該冒名的賣方早已不知去向，買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。

如何提高警覺避免房子被盜賣或錯買呢 :

提供下列幾點注意事項供參考：

u        戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務，如果在戶政事務所有建立指紋資料的話，就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。

u        經常出國或是不住在戶籍所在地的人，應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知，並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。

u        權狀、印鑑章、印鑑證明及身分證件應妥善保管好，放置不同處，千萬不要任意交給別人，如果權狀丟了，應該向派出所報案，並儘速向地政事務所申請補發權狀。

u        要賣房子的人，如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話，一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士（以前稱為土地登記專業代理人，民間習慣稱為代書）代辦，才有保障。

一般工業區類型與設置目概分為 :

u       綜合性工業區：為促進國家工業化與追求經濟發展目標而設置。

u       科技工業區：為引導產業朝高附加價值、低耗能源之科技工業所推動的工業區。

u       智慧型工業園區：依據「發展台灣成為亞太營運中心計畫」及「智慧型工業園區設置及及管理辦法」設置.

工業區 :

加工出口區 :

工業區廠房土地租售查詢

工業區相關 :

台灣地區之工業用地供給體系可分為 :

u       都市計畫工業區

u       非都市土地編定開發工業區外之丁種建築用地

u       依原「獎勵投資條例」或「促進產業升級條例」編定之工業區等三類，而屬經濟部管之工業區則為第三類。經濟部依據原「獎勵投資條例」或「促進產業升級條例」編定之工業區計有173處，面積43,544公頃，屬本部編定並開發者為57處，其中開發中工業區計有7處，分別為利澤工業區、南港軟體工業區、彰化濱海工業區、雲林離島式基礎工業區新興區、雲林科技工業區、台南科技工業區及和平工業區。

工業用地及工業區之主管機關為何 :

都市計畫工業區、非都市土地編定之工業區為內政部營建署所主管，而後者，依促進產業升級條例第四條規定，其工業主管機關：在中央為經濟部工業局，在直轄市為直轄市政府建設局；在縣市為縣(市)政府。

一般工業區及科技工業區之水電、土地價格為何 :

水電 : 工業區之開發已將自來水、電力設備、電信設備之公共設施工程已埋設，興辦工業人設廠後，可向當地自來水公司，電力公司，電信局申請接水、電等，費用則以自來水公司、電力及電信公司規定之費率為準。詳細資料請點選本網站「投資成本」項下水費與電費。

工業區土地或建築物之價格 : 經濟部工業局主導開發之工業區之土地或建築物價格或租金係以開發成本為基準，並由工業區土地或建築物價格審定小組審定。購買工業區土地或建築物除須繳交土地價款外，應繳工業區開發管理基金(承購價額之百分之一計算)。申請租購工業區土地或建築物時，應按年租金或出售價額繳納3 %之保證金。保證金於租購案核准時，無息抵充應繳之租金或價款；未經核准時，無息退還。

工業區土地及廠房之租售價格?有無相關租售優惠措施

開發中工業區土地及廠房租售價格 :

經濟部工業局主導開發工業區土地及建築價格如下表所示，申請租購工業區土地或建築物時，應按年租金或出售價額繳納3/100保證金。租購案核准時，無息抵充應繳之租金或價款；未經核准時，無息退還。承購尚應另繳工業區開發管理基金(承購價額之1/100計算)。

u        全省生活圈 政府, 金融, 教育, 醫寮等機構查詢

u        全省生活圈內容說明報告書

u        全省停車場查詢

何謂生活圈 :

    地方生活圈的意義是，每一家庭或個人，都可在一適當區域內，獲得包括工作、交通、居住、文化、教育、醫療和娛樂等基本生活需求的滿足。此區域內的大小都市，就是為生活圈提供不同等級服務的中地，使居民的各種需要均不需外求，人口也就不會外流。因此加強生活圈內各級都市中地的機能，是達成全國各區域均衡發展的有效政策。

(1)地方生活圈規畫的主旨：

u        縮小區域間與區域內生活環境品質的差異，以利於減少人口外流。

u        促進人口、產業的合理分布及發展，以利於縮小城鄉生活差距，增進國土有效利用。

(2)地方生活圈的畫分的依據：

u        基本原則：以人的活動需求為主導的空間計劃單元，打破個別市、鄉、鎮的行政界線。

u        地方生活圈的畫分：依據自然環境、文化、經濟、社會等因素綜合考量

u        地方生活圈的大小：依各地個人所得多少、運輸網路疏密和汽車持有率高低而定。

(3)地方生活圈主要是根據克里斯徒勒的中地理論建立的。

(4)加強社會設施及中地的機能並擴大其服務範圍，居民可就近所中地得加相當的滿足。

u        台北生活圈：即台北都會區，中心都市為台北市，它是台灣地區最大都市，為政治、 經濟、文化中心，兼具國際都市的機能，階層最高。

u        台中、台南、高雄生活圈：亦即台中市、台南市、高雄市都會區，以各該市為中心市，相當中層都市。

u        基隆、桃園、新竹、苗栗、南投、彰化、斗六、嘉義、新營、屏東、台東、花蓮、宜蘭、馬公等生活圈，各以該市為中心市，相當低層都市。

十八個地方生活圈，除少數中心市外，其餘都必須加強服務和公共設施等，使居民在原地就業外，並可同時享受到現代生活，不必遷移，以達到安居樂業的目的。

台灣地區未來地方生活圈

	1.中心都市 2.近郊地帶 3.生產地帶 4.自然保育 地帶
地方生活圈結構

科技園區, 科學園區主要集中於中北部 :

其他尚有 :

桃園縣由民間投資開發的五大民營科技園區 :

華亞科技園區 :

華亞科技園區土地價格最高，但銷售的狀況卻最理想，主要是交通便捷，又屬林口特定區內，未來容積率可望放寬至三○○％，適合研發中心或企業總部進駐, 目前華亞園區已有二十三家知名企業進駐，雖然華亞園區售價每坪達十萬至十一萬元間，但由於其近中山高林口交流道，加上規劃完善，是其銷售成功的最大關鍵。

和信龍潭達裕科技園區 :

每坪售價訂在七萬五千元左右，售價低於華亞園區，由於受到跳票陰影拖累，銷售狀況不理想，目前絕大部分土地仍閒置中。

龍潭渴望園區 :

原本以關係企業友達電、達碁科技等產業進駐為主，但宏碁董事長施振榮為展該園區為光電園區，最近再釋出近四萬坪土地約十個坵塊，計畫引進LCD中下游產業進駐，另研究園區辦公大樓，則希望引進企業研發中心進駐。

桃園科技園區 :    

桃園科技工業園區占地約258公頃，包括利息、代辦費用等支出，總開發經費約100億元。王永慶已指示，桃科的水準必須像竹科或華亞科學園區一樣。因此，開發過程中，公共設施一定不能輸給竹科或華亞。台塑企業主管指出，桃園科技工業園區決定開發後，就有好幾家高科技生產廠商與公司接觸，表達進駐意願。為符合高科技、低汙染的要求，汙水的排放品質與排放量均有嚴格管制。90年3月，當時因百業蕭條，國內投資呈現停頓狀態，王永慶感受特別深，除對企業旗下產業喊出「不能做的收起來」外，桃園科學園區開發案也緊急煞車。王永慶原擬利用園區設電子材料、車輛、油品摻配及生物科技四大區。但隨著時空轉變，台塑石化開發了台北港，作為油品進出與儲存的門戶；台朔汽車也因經營策略的轉變，生產廠可能移至大陸等考量，最後可能只有台塑企業旗下的生物科技部門留下來，其餘可能要全數出售。桃園科技工業園區位於觀音鄉大潭，土地共有1,834筆，面積為258公頃，是由桃園縣政府委託台塑企業旗下亞朔開發公司負責開發。園區89年8月由經濟部審核通過，編列為工業區。由於土地取得成本較低，自然較受企業的青睞。目前廣輝電子已確定進駐。

「桃科未來所創造的就業機會與產值，絕不會輸給縣內其他工業園區，也一定能超越台北縣工業區的表現」桃園縣長朱立倫相當有信心地說出桃園未來遠景，尤其桃科攸關廣輝電子是否斥資上千億元進駐設立TFT─LCD廠更受矚目，朱立倫說，林百里一個多月前來找他，很快雙方就達成共識，位於觀音鄉的科技園區，可提供四十公頃土地，以廣達集團大手筆的投資估計，未來投資「至少二、三千億元以上」！繼華亞科學園區後，台塑企業集團董事長王永慶所創造一個北部光電重鎮桃園科技工業園區，將提供便宜的土地成本，使高科技產業留在台灣。南有台南科學園區，北有桃園科技工業園區。南科是南部的光電重鎮，桃科在龍頭廠商廣輝進駐後，將發揮磁吸效應，把光電產業吸過來，很有機會成為北部的光電重鎮。

秀才科技工業園區 :

東元集團計畫在楊梅秀才路中華汽車正對面，開發佔地120公頃的「秀才科技工業園區」，東元集團拜會桃園縣長朱立倫尋求支持，朱立倫除表示支持外，強調希望能比照桃科，每坪售價能降至二萬元左右，共同刺激廠商投資意願。由於土地取得成本較低，自然較受企業的青睞。

由於秀才科技工業園區絕大部分屬山坡地，未來仍有山坡地工業區解編的問題，東元集團旗下關係企業世中開發特別尋求桃園縣政府的支持。

東元集團計畫開發的秀才科技工業園區，毗鄰中華汽車、潤泰紡織及冠華科技等工業用地旁，該工業園區係由東元集團旗下世中開發負責投資，並已委託鴻泰市地重劃公司規劃。

秀才科技工業園區計畫以促進產業升級條例第二十三條進行開發，目前基地面積坡度超過30％，約占80％左右，30％至45％約占11.4％，45％以上約占8％左右。

據了解，秀才科技工業園區的開發，未來公共設施約占總面積的40％左右，道路等公設占30％，綠地10％，目前傳出大同企業集團旗下華映自行開發的華映龍潭光電園區面積不敷使用，決定將旗下的TFT─LCD及電漿電視進駐秀才科技工業園區，土地需求約五十公頃，占總設廠面積的45％左右；而其他另有無線通訊產業、光電產業及電腦週邊元件等廠商也有意進駐，開發後不會出現有工業區土地閒置的問題。

台北縣頂埔科技園區 :

頂埔高科技園區原為陸軍後勤運輸兵學校，在學校遷往桃園後，土城的原址釋出作為高科技園區用地。經過一連串公開甄選程序，由鴻海、正崴、大霸 3家高科技大廠勝出，取得承租此國有土地的資格，並成為全國第一個適用土地租金「三免五減半」的個案。

台北縣政府決定11家廠商的名次，鴻海精密不負眾望，以第一名勝出，鴻海在計劃書中提到，民國95年以前，總投資金額將達到120億元，預計將圈下頂埔2.49公頃土地，創造的就業人數預計至少500人。

11家通過資格審查的廠商評審依序分別為，鴻海精密、正崴精密、大霸電子、麗台科技、國際直線科技為前5名，其餘同樣排名第6的廠商為嘉聯益科技、新巨企業、億光電子、龍瞻科技、耕興公司、大豐有線電視。

前三名將可獲得其所需的土地，第四、第五名則為候補名額。不過，獲得評選第一名的鴻海公司今天相當低調，說明會完畢之後匆匆離去。

第二名的正崴精密，總投資金額50億，園區只要一公頃；第三名的大霸電子，總投資金額278億，也可能會將剩下3.76公頃的地，全部吃下來，因此這一次頂埔園區徵選進駐廠商，包括鴻海、正崴和大霸，預計將包辦所有園區土地。這個禮拜五縣府也會舉行圈地會議，到時候就可以知道，到底各家廠商在頂埔的面積，究竟是多少。

中部科學園區 :

位置 : 中部科學工業園區包含台中縣、市與雲林縣虎尾兩塊基地，計畫開發面積分別為304.2公頃與98.1 公頃，基地開發建設工程將於民國九十二年十二月起展開,廠商並可同時建廠開發。

交通 : 台中縣、市基地位於台中縣大雅鄉、台中市西屯區交界處,公路系統有中山高速公路、中部第二高速公路、中彰快速公路及中港路,而鐵路系統方面，台中基地距台中火車站約90公里，距高鐵烏日站9.2公里,交通網路系統便利。雲林縣虎尾基地鄰近「高速鐵路雲林車站特定計畫產業專業區」,其南北向將以高速鐵路、中山高速公路、中部第二高速公路與台一線為主,環狀區域交通網路完整。  

設施 : 台中科學工業園區開發建設工程將於民國九十二年十二月起展開，第一期將先行開發園區內台中縣範圍土地，第二期再開發台中市及雲林縣虎尾基地部份，而為配合產業未來整體發展的需要，已針對土地使用、交通運輸、水電及電訊、雨污水處理與排放、廢棄物處理等進行相關規劃，而中部科學工業園區土地使用將區分為園區事業專用區、管理及服務區與公共設施及公用事業用地等三類，以提供高科技產業發展的優質環境,促進中部產業升級。  

高鐵五站區 :  共包含 桃園、新竹、台中、嘉義、台南 五個站區

為何興建高鐵

(1).何謂高速鐵路

高速鐵路是指營運時速200公里以上之鐵路系統。台灣南北高速鐵路系統使用專用路權，全線無平交道，為行車絕對安全的高速運輸工具。

(2). 高鐵特性與競爭優勢，提供強大運輸效能

u        高運能：高速鐵路具有強大的運輸能量，營運成熟期每日可載運三十萬人次以上，旅客運能為中山高速公路的3.7倍，為第二高速公路的2.5倍。

u        快速：台灣高速鐵路的行駛速率每小時高達300公里以上，當高鐵加入台灣運輸市場，可將台灣南北時間縮短為90分鐘以內。

u        準點：先進之行車控制系統可確保高度準時，以日本新幹線為例平均誤點時間不超過0.4分鐘。

u        不受天候影響：高速鐵路為具有專用路權之導軌系統，並結合自動行車控制之功能，相較於其他運具而言，較不受天候影響。

u        安全：台灣高速鐵路行駛專用路權，以中央行車控制中心集中調度車輛，並配備自動行車控制系統及緊急自動駕駛裝置，路線沿線均設有地震、強風、落石、豪雨、熱軸等偵測器，可防範各種緊急狀況，故整體營運安全度最高。

高鐵計畫內容

(1).經營路線

u        路線：自台北至高雄左營，全長約345公里，沿途經過14縣市、77市鄉鎮區

u        車站：南港、台北、板橋、桃園青埔、新竹六家、苗栗豐富、台中烏日、彰化田中、雲林虎尾、嘉義太保、台南沙崙及左營車站。

u        維修基地：總機廠：高鐵總機廠（燕巢）調車場：汐止、烏日、左營工電務基地：汐止、六家、烏日、太保、左營維修中心：左營

(2).台灣高鐵公司特許權範圍與年限

台灣高速鐵路計畫之特許權範圍共包含高速鐵路之興建及營運、高速鐵路附屬事業之經營、與站區之開發使用等項目，在站區開發方面，共包含桃園、新竹、台中、嘉義、台南五個站區。

高速鐵路「站區」是指高速鐵路沿線設站的桃園、新竹、台中、嘉義、台南五地區，經政府公告發佈實施都市計畫中所劃定的「高鐵車站專用區」。基本上，「站區」包括由高鐵車站及其周邊轉乘設施、停車場等交通設施共同組成的「車站用地」；及供高鐵附屬事業如：旅館、會議及工商展覽中心、餐飲、休閒娛樂、百貨零售、金融服務、一般服務、通訊服務、運輸服務、旅遊服務、辦公室等商業使用之「事業發展用地」兩種用地組成。依照交通部與本公司簽訂的高速鐵路興建營運特許合約及站區開發合約，取得車站用地的使用年限為35年，事業發展用地則有為期５０年的地上使用權。

台灣高速鐵路完成後，台灣運輸市場面貌將會有何改變？ 

 高速鐵路建設完成後，將使台灣南北旅行時間縮短為90分鐘。屆時，北、中、南三大都會區的格局將可整合成一巨型都會帶，實現一日生活圈的理想境界。當高速鐵路加入運輸市場後，各種運輸工具將按其功能特性重新調整分工，並加以整合，以發揮最大運輸效益。台灣未來的運輸市場中各運具的服務特性概述如下：

高鐵：擔負大都會區之間的長途高速客運服務。

台鐵：提供中、短途客運服務，及高鐵的轉運接駁服務。當城際客運需求量大的時候，也可成為長途客運的經濟艙。

高速公路：提供中、短途區域性的客運服務，及長途貨運服務。

都市捷運系統與公車：提供都會區內的大眾運輸服務。

自用車：在中、短途的區域性運輸中扮演重要角色。但隨著捷運系統及高速鐵路的興建完成，其在都市內及都會區間的使用率將會相對降低。

航空：提供台灣西部與東部、本島與離島之間的聯繫，以及國際性的運輸服務。

台灣高速鐵路完成後，對南北空間結構之改變為何？ 

探究運輸系統對於生活圈結構改變之影響，可以發現由於中山高速公路通車造就了台灣生活圈之第一次革命，由以縣市為生活圈範疇擴展為北、中、南三大都會區。一般咸認，高速鐵路建設完成後，將使台灣南北旅行時間縮短為90分鐘。屆時，北、中、南三大都會區的格局將可整合成一巨型都會帶，實現一日生活圈的理想境界，可稱為台灣地區第二次空間革命，上述演變趨勢如圖所示。

有哪些地區的捷運系統可以轉乘高鐵？ 

高鐵於南港車站、台北車站、板橋車站、桃園青埔站、新竹六家站、台中烏日站、嘉義太保站、台南沙崙站與左營車站等車站皆規劃與都會區大眾捷運系統共站，其中台北車站、板橋車站、台中烏日站、左營車站亦為三鐵共站設計，以期利用大眾捷運系統提供高鐵快速便捷的接駁轉乘服務。目前各地區捷運系統之發展方面，除台北都會區初期路網已完成並積極推動遠期路網建設，高雄都會區大眾捷運系統BOT已決標並積極開工作業中，其餘都會區之大眾捷運系統則已陸續完成規劃並報院核定中，嘉義輕軌系統仍在規劃之中，交通部高鐵局亦建議將高鐵聯外捷運路線列為各都會區捷運系統優先發展路線。

捷運系統規劃時程較晚，高鐵應如何因應？ 

高速鐵路通車營運後，將串聯台灣南北原有的台鐵系統以及各大都市的捷運系統與公路客運形成高速大眾運輸網路，當其中的捷運系統規劃時程延後，無法與高鐵通車時程相配合時，高鐵為了不影響聯外接駁服務的品質，就必須加強與其他運具的整合，尤其是與大眾捷運系統之服務對象同為都會區內之短程交通旅次的公路客運運輸系統，除了依高鐵旅運需求，適當規劃與調整營運路線，使各地區均能方便利用公路客運直達高鐵車站。另一方面則配合台鐵、捷運路線適當規劃至台鐵、捷運車站之集散性公車路線，將各地之大眾運輸系統作一完整的結合，便於旅客轉乘台鐵、捷運至高鐵車站。

高鐵未來運量及市場佔有率如何？ 

（一）高鐵未來市場主要由自用小客車與台鐵轉移而來，估計於94年通車後市佔率可達4.4%，122年市佔率達5.5%。因所估計的市佔率非常保守，若考慮高鐵的合理價格、快捷、安全等優點及其他現有運輸系統的擴衝空間有限，預估市佔的達成率應很高。

（二）在運量預測方面，估計在2005年時平均每日約有16.3萬名旅客，而到了2033年時平均每日則約有33.6萬名旅客，年平均成長率為2.6％。

站區開發之主題如何與地方特色相結合？ 

 站區發展定位應通盤考量地方重大建設及民間大型開發個案之現況與發展趨勢，以期提供最適開發主題及規模。並應在環境規劃及建築、景觀設計上反映地方特色。

桃園站區

主題：主題園區(Theme Center)

主要開發項目：巨蛋主題活動園、遊樂園區、商務中心、購物中心、觀光旅館。

站區發展定位：整合航空城計畫、中福計畫於桃園都會區形成三核心發展，應形塑「商業、服務」機能；以桃園都會為台北大都會外圍之發展定位，則宜提供都會（尺度）「超大主題設施」。

新竹站區

主題：網路事務園區(Netpark)

主要開發項目：商務中心、展示中心、商務旅館、購物中心、主題餐廳。

站區發展定位：新竹地區以原有新竹科學園區，加之清大、交大、工研院等知名學術、研究機構完整建構，早經擬具「科學城建設計畫」，結合周邊工業區，形成完整研發、生產獨特產業環境，本案應著眼於地方產業、日常生活機能之輔強。

台中站區

主題：城中城(Newtown-in-Town)

主要開發項目：購物中心、市場中心、觀光旅館、室內主題園、智慧型辦公大樓。

站區發展定位：台中市前經配合分期市地重劃擬具副都心發展計畫，架構都會核心為雙核（舊市區、副都心）─多軸（輻射佈設道路、以中港路為中軸）─雙環（文心路、外環快速道）發展型式；則本站區適為多項重大交通建設聯繫中部都會縣市鄉鎮整合集結樞紐之交通運輸新核心地位；中部地區產業發展由原加工出口區，演進至港埠建設、濱海工業開發等擴散式、低層次發展，仍以都心密集發展為都會發展軸核。

嘉義站區

主題：島內休閒渡假區(Resort Center)

主要開發項目：休閒渡假旅館、社區中心、娛樂中心。

站區發展定位：嘉義地區長久以來面對人口外流、地方基礎產業不興之窘境，以地方資源而言則有臨海工業區開發（產業環境）、內陸山區（自然環境）、及居中都市發展區（生活環境）；如以高鐵設站太保則宜善用動態運輸廊特性，以擴大之台灣地區整體都市聚集體系建構市場圈域，考量以資源特色重行審慎定位。

台南站區

主題：文化休閒中心(Culture & Amusement Center)

主要開發項目：購物中心、商務旅館、商務/展示中心。

站區發展定位：台南都會區有逐漸由舊市區跨越中山高實質阻礙，朝向內陸由永康、仁德分擔部分都會機能之趨勢，本站區則以其位於此次都心緊鄰南側、及交通樞紐（高鐵、國道、東西向、捷運）地位，將可獲致優先發展契機；歸仁鄉等鄰近市鎮亦將以科技、製造業為地方產業基礎，配合階段性站區發展，極有潛力整合發展成類似新竹站區發展之南台灣科技網路事務園區。

當你知道房地產之售價或租金時, 即可做投資可行性分析, 其中有兩個簡單方法可做為判斷標準 :

前門法 : 房  東 知道 房地產之價格 è 計算 房地產之租金

後門法 : 購屋者 知道 房地產之租金 è 計算 房地產之價格

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先舉後門法例如下  :

信義路鼎泰豐一樓店面一間, 租金每坪假設 1萬元/坪, 一樓有 40 坪, 則一樓應值多少錢 ? 如果你是投資客, 你會出多少錢買此店面 ? 如賣方開價 6,000萬你買是不買 ?

前提假設 :

u        你(投資客) 借款利息假設為 4 %, 借 20年

u        債務保障比率假設為 1.3 (即 租金每年實際收入 / 償債支出 = 債務保障比率) 此比率係假設買房子人貸款, 銀行要求 租金每年實際收入為償債支出倍數)

u        你(投資客) 每年成本假設佔總租金之15%

u        你(投資客) 要求每年報酬率假設為 6%

計算過程 :

u        租金每年收入 : 480萬元 = 40坪 * 1萬元 * 12個月

u        每年成本 : 72萬元 = 480萬元 * 15% (地價稅,房屋稅,修繕費………..等)

u        每年實際收入租金為 408萬元 = 480萬元 - 72萬元

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u        償債支出 為   313.8 萬元 =  408萬元 / 1.3 (即每年需償還銀行之本利和)

u        稅前現金流量   94.2 萬元 =  408萬元 - 313.8 萬元

u        以上兩者合計正好為 每年實際收入租金

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u        則推估因每年需償還銀行313.8 萬元, 總借款應為 , MC 貸款常數為 0.006060

u        4,315萬元 =  313.8萬元 ÷ (0.006060 * 12)  ç==算出向銀行借來錢 (4%利率)

u        1,570萬元 =  94.2萬元 ÷ 6% 你(投資客)  ç==要求每年報酬率假設為 6%, 自己拿出的錢

u        5,885萬元 =  4,315萬元 + 1,570萬元

u        以上兩者合計為5,885萬元 ç== 如果你是投資客, 你會出買此店面的錢

u        每坪則為 147.13萬元 = 5,885萬元 / 40坪

u        如賣方開價 6,000萬你買是不買 ? 答案是不買

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再舉前門法例如下  :

信義路鼎泰豐一樓店面一間, 租金每坪假設 1萬元/坪, 一樓有 40 坪, 每坪開 147.13萬元, 如果你是投資客, 你會出多少錢買此店面 ?

賣方開價 : 5,885萬元 = 40坪 * 147.13萬元

前提假設 :

u        你(投資客) 借款利息假設為 4 %, 借 20年

u        債務保障比率假設為 1.3 (即 租金每年實際收入 / 償債支出 = 債務保障比率) 此比率係假設買房子人貸款, 銀行要求 租金每年實際收入為償債支出倍數)

u        你(投資客) 每年成本假設佔總租金之15%

u        你(投資客) 要求每年報酬率假設為 6%

u        銀行願貸款 60%, 自籌資金 40%

計算過程 :

u        銀行貸款 3,531萬元 = 5,885萬元 * 60%

u        自籌資金 2,354萬元 = 5,885萬元 * 40%

u        償債支出 為 256.77 萬元 =  3,531萬元 * (0.006060 * 12期)  (即每年需償還銀行之本利和)

u        自籌資金 94.16萬元 =  2,354萬元 * 6%   ç=每年之稅前現金流量

u        以上兩者合計為 350.83萬元 =  256.77 萬元 + 94.16萬元  ç= 也就是每年實際收入租金應有 350.83萬元才划得來

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u        350.83萬元 ÷ 256.77 = 1.366 > 1.3(債務保障比率)  ç=符合銀行要求標準

u        租金每年應收入412 萬元 = 350.83萬元 ÷ (1-15%)  ç= 加計租賃期間成本

u        每坪租金結果為1.03萬元 = 412 萬元 ÷ 40 坪

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注意 : 以上僅為簡易算法, 為一低成本之計算決策方法工具, 此兩方法仍以傳統投資估價分析法為基礎, 因此一些傳統方法缺點不可避免, 如忽略時間價值, 及未考慮再出售問題等等. 使用時應多加注意, 但要求快速及便捷之小案倒不失一相當理想方法. MC 貸款常數, 財務計算機及, 仿間財務書籍均有表可查  中聯不動產鑑定公司說明 www.c123.com.tw

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計算報酬率 :

很多人投資卻對報酬率模模糊糊, 不很清楚真實報酬率, 以下用最簡單方法計算出?

講到報酬率必需了解現值觀念, 即今天一元折合明天多少錢, 如以在銀行來算, 現定存利率設為 2%,

則今天10,000元, 一年後就是 10,000元* (1 + 2%) = 10,200元.

則今天10,000元, 二年後就是 10,000元* (1 + 2%)* (1 + 2%) = 10,404元.

則今天10,000元, 三年後就是 10,000元 * (1 + 2%)* (1 + 2%) * (1 + 2%) = 10,612元.

三年依此類推 ………………………..

夠簡單嗎? 反過來說明天10,200元折合今天多少錢?

10,000元 = 10,200 ÷ (1 + 2%)  ç=小學生都會

公式即為 1 ÷ (1 + r)(1+r) ………..  ç= n年為時間年數, 係平方位置

現假設投資 10,000元  買一張股票 

第1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000元

第2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500元

第3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000元

第3年收完租後賣掉 賣了7,500 元

投資報酬率多少 ?

假設折現率為 15%

    第1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000元, 折現後 2,000 ÷ (1+15%) = 1,739

第2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500元, 折現後 2,500 ÷ (1+15%) (1+15%) = 1,890

第3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000元, 折現後 3,000 ÷ (1+15%) (1+15%) (1+15%) = 1,973

第3年收完租後賣掉 賣了7,500 元, 折現後7,500 ÷ (1+15%) (1+15%) (1+15%) = 4,931

以上加起來為 10,533 元 > 10,000元

假設折現率為 20%

    第1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000元, 折現後 2,000 ÷ (1+20%) = 1,667

第2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500元, 折現後 2,500 ÷ (1+20%) (1+20%) = 1,736

第3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000元, 折現後 3,000 ÷ (1+20%) (1+20%)(1+20%) = 1,736

第3年收完租後賣掉 賣了7,500 元, 折現後7,500 ÷ (1+20%) (1+20%) (1+20%) = 4,340

以上加起來為 9,479 元 元

報酬率為 (IRR) :                                   

假設折現率為 15%       10,533 元    

報酬率為           ?%       10,000 元

假設折現率為 20%         9,479 元

10,533 元 ﹣  9,479 元 = 1,054元

10,533 元 ﹣10,000 元 =  533元

533元 ÷ 1,054元 =  ?% ÷ 5%

?% = 2.53%

報酬率為 (IRR) = 15% + 2.53% = 17.53%

何謂土地開發分析法 :土地開發分析法，指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法。依前項方法所求得之價格為土地開發分析價格。

土地開發分析價格之計算公式如下：

開發前或建築前土地價格 = 建築後總銷售金額 – (開發期間之直接成本 + 間接成本 + 資本利息

 + 利潤)

V = [ S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) - (C + M)]

其中：

V ：土地開發分析價格。

S ：開發或建築後預期總銷售金額。

R ：適當之利潤率。

C ：開發或建築所需之直接成本。

M ：開發或建築所需之間接成本。

i  ：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

土地開發分析法估價之程序如下：

一  確定土地開發內容及預期開發時間。

二  調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。

三  現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析。

四  估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。

五  估算開發或建築後總銷售金額。

六  估算各項成本及相關費用。

七  選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。

八  計算土地開發分析價格。

土地開發分析法估價蒐集所需資料：

一  開發構想計畫書。

二  建築設計圖說或土地規劃配置圖說。

三  建照申請書或建造執照。

四  營造或施工費用資料。

五  規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。

六  資本利率。

七  開發或建築利潤率。

現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項：

一  調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。

二  確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片。

三  市場交易資料之蒐集、調查。

四  週遭環境土地建物及公共設施開發程度。

開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之：

一  依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖之面積。

二  如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況，根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。

開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。

可銷售面積中如各部分之銷售單價不同時，應詳列各部分之面積及適用之單價。前項銷售單價應以比較法或收益法求取之。

土地建築開發之直接、間接成本項目如下：

直接成本：營造或施工費。

間接成本，規劃設計費。廣告費、銷售費。管理費。稅捐及其他負擔。

勘估標的之營造或施工費，項目如下：

一  直接材料費。

二  直接人工費。

三  間接材料費。

四  間接人工費。

五  管理費。

六  稅捐。

七  資本利息。

八  營造或施工利潤。

廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率，依下列規定推估之：

一  廣告費、銷售費按總銷售金額之4%至5%推估。

二  管理費按總銷售金額之3%至4%推估。公寓大廈管理條例

    規定應設立公共基金者，應列於管理費項下，並得提高管理費用率為

    4%至5%。

三  稅捐按總銷售金額之0.5%至1.2%推估。

    勘估標的之營造或施工費，得按下列方法擇一求取之：

一        直接法：指就勘估標的之構成部分或全體，調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等，並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎，計算其營造或施工費。

二        間接法：指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類 似之比較標的或標準建物之營造或 施工費標準表為基礎，經比較與勘 估標的之條件差異並作價格調整，以求取勘估標的營造或施工費。前項第2款所稱標準建物，指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。

    前項營造或施工費標準表應由 依直轄市或縣市政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

    建物規劃設計費 : 按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣市政府發布之建造執照工程造價表計算，或按實際營造施工費之2%至3%推估之。

    資本利息 : 應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金之比例，應依銀行一般放款成數定之。

資本利息之計算，應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額之百分比計算。

    資金中自有資金之計息利率 : 應不高於一年期定存利率且不低於活存利率；如為借款則以銀行短期放款利率計息；預售收入之資金應不計息。

    開發年數之估計 : 應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

    開發或建築利潤 : 應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素，按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。

   利潤率 : 依營造或建築同業之平均經營利潤率為準，並得依開發或建物形態之不同，考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之。

   建築工期 : 指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。

   實例 :

商 業 區

住 宅 區

１.    估價費：按委託人提供勘估財產之價值，依下列規定之標準計算：   (95.01.02)

２.    規費及代辦費：估價所需資料以委託人自行申請提供為原則，如需本事務所代辦，除規費由委託人負擔外，本事務所另酌收代辦費，台北市 1,000 元起，外縣市2,000元起。

３.    差旅費：勘估價品在台北市、縣以外地區者，按照本事務所勘估人數及次數，酌收差旅費。

４.    翻譯費：估價報告書以中文為主，如需外文報告，則應酌收翻譯費。

５.    副本工本費：估價報告書以製作乙式（正本乙份，副本乙份），如需增加副本，則每份酌收工本費NT1,000元起。

６.    急件服務費：如委託人要求縮短工作天數時，應酌收急件服務費。

７.    於委託時請預付「估價基本費」，餘款（各項費用）於報告書送達後一次付清。

８.    委託人就委託評估之案件,如需請受託人出庭法院作證時,每件應另支付出庭費用NT10,000元。

二、   委託估價之勘估標的原則上以乙份估價報告能充分表達為準，若距離過遠或無法在乙份估價報告內充分表達時，則採「分案」方式，分別計算。

三、   估價案件作業期限，自所需資料備齊後，由約定之現場勘估日起算，台北市為七個工作天，外縣市為十個工作天。（郵寄時間除外）；惟標的內容繁瑣或數量過多時，作業期限另議。

四、   委託案件若屬「特殊型態報告表達案件」（如專案研究報告、分析報告、簡易報告等），估價服務費、工作天數及報告內容另議或另訂契約。

五、   委託人於簽具委任書後，如欲中途變更估價項目或撤銷委託時，則須以書面向本事務所提出，並經本事務所簽認始生效力，但若該案件之勘估工作已進行，則委託人仍應核實付足服務費。

六、   委託辦理代書業務執行（動產、不動產）應另行計價。

不動產估價作業流程概況  (整體作業時間由 1到 N個工作天,視案件複雜度等因素而定