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影響房屋價格之因素

　　何謂不動產？在民法六十六條：「稱不動產者，為土地及其定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」其具有以下四個特性：

一、數量有限性：即土地總量是固定不變，而建築物的總量是可變的。

二、位置固定性：其位置固定無法任意移動。

三、用途多樣性：不動產可因使用者目的之不同，而產生多樣性的用途。

四、價值永續性：短期內或有漲跌，但長期間則是向上攀升的曲線。

　　因不動產具有以上特性，導致影響不動產價格因素很多，卓輝華(1995)提出影響不動產價格因素主要可區分為總體環境因素、區域環境因素及個別特徵因素，以下就各因素加以說明：

總體環境因素 :

u 社會因素 : 中國人「有土斯有財」等傳統觀念，使得國人喜好持有不動產，根據主計處民國八十九年「家庭收支調查報告」中顯示臺灣地區自有住宅比例為85.3%；除了對土地、不動產之喜愛外，影響不動產價格的社會因素主要包括人口成長、人口分佈與遷徒、及追求舒適生活等。

u 經濟因素 : 房地產市場景氣與否，以經濟因素分析，其結果最為明顯。如經濟成長率高可帶動房地產市場景氣；國民所得提高，房地產之購買力愈強；通貨膨脹壓力增加，房地產保值性愈明顯；貨幣供給量增加，可帶動房地產價格上揚等。

u 行政因素 : 就長期而言，不動產價格是向上攀升，且其脈動可以從經濟、社會等因素觀察並分析，得其市場走向，但行政因素的影響是最為直接且明顯。往往一個相關的行政法令，對不動產市場之影響立即產生且反應快速。

區域環境因素 :

u 由於不動產具有位置固定的特性，所以地價產生的主要影響因素是「區位」，如距離市中心的遠近，須考慮花費的運輸成本，決定土地價格的高低，或至鄰近公共設施的近便程度、土地使用現況等。

個別特徵因素 :

u 不動產本身個別條件因素不同，直接影響其價格的高低，其影響不動產價格之個別因素主要可區分為土地及建築物兩項。土地方面如實質條件（地形、地勢、高度等）、法令限制（建蔽率、容積率、基地最小寬度等）及地方市場習慣；在建築物方面如空間規模、性能、保健性、便利、舒適及安全。

根據以上三個主要影響因素，細部項目詳細列表如下：