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工業區土地 將市價化【經濟日報記者林淑媛/台北報導】2009.10.16 03:42 am

為降低廠商土地使用成本,經濟部昨(15)日表示,目前已研擬完成工業區土地市價化方案,將先建立鑑價機制,對於土地價格與市價的差額進行補貼,考慮與中工與榮工兩個開發單位協商,各負擔約150億元,如果行政院協助解決預算問題,最快明年初即可正式實施工業區土地市價化方案,期吸引數百億元以上的投資金額。

在行政院長吳敦義指示下,經濟部已初步完成工業區土地市價化方案,適用對象為工業局主導開發工業區,包括彰濱工業區、台南科技工業區、雲林科技工業區、斗六擴大、宜蘭利澤、花蓮和平以及雲林離島。由於不少工業區土地處於閒置,成本持續攀高,造成租金或售價高於市價,經濟部因此希望透過差額補貼,拉近與市價距離,以吸引廠商進駐。

2009/10/16 經濟日報】

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台中西區英才路飆天價 總太砸14億搶地2009/10/16

【網路地產王/曾炳鈞/綜合】

新光人壽位於台中西區1,258坪的土地,底價8.8億元,從去年十一月起,連續兩次對外標售都乏人問津,這次卻意外吸引九封標單搶標,最後由總太建設董事長吳錫坤,以141458萬元得標,平均每坪112.45萬元,創下台中西區的新高紀錄。

 每坪逾112萬元 溢底價六成

  這次投標的建商中,幾乎都是台中一線的品牌建商,包括聚合發建設、總太建設、龍寶建設、興富發建設、國泰建設、惠宇建設等,北部知名建商富邦建設也參與投標,但最後由總太建設以14.1458億元出線,換算每坪成交價格112.45萬元,比原本每坪70萬元的底價,高出6成。

  台灣房屋不動產研究室邱太(火宣)表示,台中美術館綠園道兩旁大面積土地相當稀有,新壽這塊基地臨英才路面寬65米,還可以俯瞰60米經國綠園道,足以媲美北市仁愛路林蔭大道,有蓋豪宅的條件,因此標出天價。

 未來每坪開價50 破西區、追七期

  信義房屋美術館店店長葉宗富指出,這塊英才路上的土地,在美術館商圈幾乎是最後一塊面綠園道的土地,具備規劃頂級豪宅的條件,此區面綠園道的中古大樓,房價每坪20萬元以上,綠園道的環境對於台北客具有賣點,未來此塊土地推案價格,將追上7期的豪宅房價。

  台灣房屋台中七期市政加盟店店長梁國豐指出,鄉林建設在英才路、向上路口目前成交行情20~24萬元,龍寶建設位於五權西路的「品臻邸」的市場行情大約25~28萬元,新壽這塊地預料未來將每坪開價50萬元,成交上看35~40萬元,破西區住宅行情新高。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw

土地是搖錢樹? 台中地多價反漲【網路地產王/劉祈相/台中報導】

經濟學家凱因思「供需理論」似乎已不足以解釋,為何在經濟不景氣背景之下,台中市有充足的重劃地可供給建商,但公家地與私人建地卻越賣越貴?台中市府在729日標售廓子區段徵收區,以單坪12~15萬元標脫漲幅近30%,標脫率高達6成,最近七期文心森林公園周邊私有建地,也紛紛以高價出脫,多家建商業已準備推出豪宅,下個月市府準備標售逢甲旁12期抵費地,另外跨越西屯與南屯單元1234龐大的農地正火紅地在重劃中,光是單元二就廣達186公頃,儘管可預見三年內,台中市建地供給量將會大增,各個區域建地售價卻普遍拉高。

 台中建地充裕 售價為何飆高?

  台中土地重劃已進入第14期,對台中重劃區發展過程知之甚詳的雋業建設總經理鍾尹堂指出,台中市土地開發史可區分作3個階段:第一階段舊時期,指五權路以東的舊市區例如復興一村、合作三村;第二階段重劃時期,有第1~11期重劃區,例如現在東區德安百貨屬第一期,廣三SOGO的位置就是第二期重劃區;第三階段,後期重劃區與合併的時期,尚有第13期與第14期最後二次公辦重劃區。

  從事土地開發的蔡孟忠表示,這23 年來台中市建地除中區、南區、東區之外,幾乎年年起漲,土地供給方面,資金不缺的地主,包含建商、投資者長期看多市場,經驗告訴他們「搬土地可能比蓋房子好賺」,趁利息低要抱緊土地不放。土地需求方面,台中中小型建商幾百家,每家都要土地,小額土地需求殷切,土地價格自然不跌反漲!

 12期火熱登場 低密單元釋地抑價?

  蔡孟忠強調,12期土地位置好,屬熱門區段,目前12期交易價位單坪20多萬元,11月抵費地標售時,應該有機會創新高,黎明路沿途都可建大樓,到底對逢甲商圈帶來稀釋效應或擴大效應,值得密切觀察。

  自辦重劃的單元1~3有望於明年底交地,單元4後年交地,土地使用分區多屬住一ABC三種,低密度開發適合雙併獨棟透天社區,對目前以大樓用地儲地的建商而言,應暫無壓抑地價作用!但長期而言若利率走揚,建地一旦大量釋出,一定會壓制地價,畢竟土地價位最終仍須取決於供需強弱。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw

流標兩次 新壽標地價反飆高

〔記者廖千瑩、陳品竹/綜合報導〕新光人壽昨天標售台中市英才路、民生路口的1,258坪交叉口空地,底價8.8億元、每坪70萬元,一共吸引九組人馬投標,結果由台中建商總太建設董事長吳錫坤以14億1,458萬元、每坪112.45萬元,溢價60.64%得標,擊敗國泰、富邦等建設公司,再創台中國美館特區新高地價。

新壽出售這筆土地之後,處分利益10億元,預計11月入帳。未來新壽不動產投資重心仍以台北市為主,採取商用投資與住宅開發雙管操作,此次公開標售台中土地,將回收的資金再投資購置台北市優質不動產。

總太董事長吳錫坤在投標前即表示,志在必得。由於是25樓舊建照,預計在明年第一季推出,總銷40億,每坪在25-30萬之間。

新壽自1987年6月就取得這筆土地,過去二度標售都流標。第一次在去年11月底,底價每坪90萬元,因遭逢全球金融海嘯,無人投標;第二次標售是今年9月7日,底價降至每坪80萬元,依舊乏人問津。時隔一個月再標售,價格卻超越前兩次的底價,令人訝異。

新壽指出,未來投資不動產,持續以台北市為重心,13日投入約115億元購置亞太經貿廣場三棟大樓後,合計在內科已購入13棟辦公大樓,投資金額三百多億元。但仍看好內科未來遠景,另對信義計畫區、南港經貿園區等商業大樓,都會積極評估購入。

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9大指標買對綠建築

審視業者標章證明 至少通過4項才合格

2009年10月17日蘋果日報

【蔡孟妤╱台南報導】近年環保意識抬頭,許多標榜節能環保的綠建築也蔚為風潮,但市面打著綠建築名號的建案,有多少真的取得「綠建築標章」?消基會提醒,真正綠建築應符合節能審查指標,消購買綠建築時,可請業者提出證明,或向財團法人台灣建築中心求證。

避免上當

現代人講求環保,房地產也不例外,規劃綠建築,不僅有效降低二氧化碳的排放,還具有節水、節電經濟誘因,吸引購屋族。為因應這股綠色風潮,內政部建築研究所明訂「綠建築」規範,設定9大指標,並推出「綠建築標章」,以供消費者辨識。

建築成本高審核嚴格

消基會南區主委林瑞成表示,依「綠建築標章推動使用作業要點」規定,目前綠建築標章有「綠建築標章」及「綠建築候選證書」兩種。
前者為取得使用執照或既有的合法建築物,符合綠建築評估指標標準而頒授獎章,後者為取得建造執照、但尚未完工領取使用執照的興建中建築物,符合綠建築評估指標標準而頒授證書。
台南建築經營協會會長林清華說,9大指標分別為綠化、基地保水、水資源、日常節能、二氧化碳減量、廢棄物減量、污水垃圾改善、生物多樣化和室內環境等,在申請綠建築標章或候選綠建築證書時,至少須通過4項指標,其中「日常節能」和「水資源」兩項指標是必要選項。
林清華指出:「綠建築是目前較新穎建築趨勢,但是採用綠建築規範比傳統建築方式成本高出17%,建築成本高會讓建商卻步,而且綠建築的審核過程冗長,也會影響銷售時程。」
雖然許多建案標榜綠建築,也常見建案使用綠化、綠地等字詞作為廣告文宣,但市場真正取得綠建築標章建案,卻是少之又少。
林瑞成提醒,真正節能綠建築應符合節能審查指標,如果未通過綠建築審查,卻使用「綠建築」名詞大打廣告,將有不實廣告、誤導消費者的問題,依《公平交易法》第41條規定,將處5萬元以上、2500萬元以下罰鍰。

廣告不實難請求賠償

但林瑞成提醒,即使建案有不實廣告嫌疑,但對建築並不導致安全損害,所以想向建商請求損害賠償恐不容易,建議購買綠建築時,應加以求證,可請業者提出相關證明,或進一步向財團法人台灣建築中心求證,以免上當。

綠建築9大指標

●生物多樣化:利用基地內多層次空間搭配植栽,如利用埤塘、水池等創造生態水域,或以多孔隙環境、表土保存技術等,達到生物多樣性
●綠化:利用建築內自然土層或屋頂、陽台、外牆等,植種各類植物
●基地保水:基地內自然土層、人工土層的涵養水分與貯留雨水的能力。包括透水舖面、景觀貯留滲透水池等
●日常節能:以空調及照明耗電為主要評估,可利用適當開口率、帷幕牆、外殼構造及材料、開窗面導光或善用中庭風等方式,達到節能
●二氧化碳減量:建築物構造建材,在生產過程中使用的能源,而換算出來的CO2排放量。包括簡樸建築造型、合理結構系統與室內裝修等
●廢棄物減量:建築物施工或拆除過程,產生足以破壞環境衛生或人體健康的廢土、廢棄建材等,可利用再生建材、營建自動化、乾式隔間等技術,減少污染
●水資源:包括省水器材、中水利用計劃、雨水再利用與植栽澆灌節水等
●污水與垃圾改善:著重建築空間設施及使用管理相關具體評估,可行技術包括雨污水分流、垃圾集中場改善和廚餘堆肥等
●室內健康與環境:即為建築物內的人體健康環境指標,包括空氣、噪音等方面,可利用室內空氣淨化設備、生態塗料與生態接著劑及噪音防制等方式
資料來源:財團法人台灣建築中心、《蘋果》採訪整理

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本部落格嚴正聲明:此處建案報導皆轉載於各大報章雜誌,其版權歸原創作者所有,建案內容則須以現場銷售產品與價格為準,故僅供閱讀者參考,無法確認內容之真實性與正確性喔。

 

日光昇揚 別墅758萬元起

近中清交流道 主力產品面寬5米

2009年10月17日蘋果日報

【陳宇軒╱台中報導】位於台中縣潭子鄉的預售別墅案「日光昇揚」鄰近台中市,總價758萬元起。全案面寬4.3~5米,中庭、車道有LED燈光計劃,並配備太陽能熱水器與進口濾水器,廚房規劃早餐吧台或雙排櫃廚具。

方便採買

宏亞建設「日光昇揚」位於台中縣潭子鄉甘水路二段183巷、近環中路口,沿環中路東向可接中山路,中山路上有小吃、餐飲店與全聯福利中心頭家店,騎機車約3分鐘。環中路西向可接台中市崇德路、中清路與中山高中清交流道,車程約2~6分鐘。

配備太陽能熱水器

社區面積1557坪,規劃57戶別墅,分為A、B、C等3區。A、B區為社區型別墅,皆採前院停車,可停1輛車,棟距15米。A區面寬4.5~5.5米,B區面寬4.3~5米,總價758~1188萬元。C區臨路型別墅,面寬5米,1樓側院停車,可停1~2輛車,總價888~1168萬元。全案主力面寬5米,總價1038萬元。
現場專案經理施並鑫說:「本案社區採統一門禁管理,中庭、車道有植栽綠化與LED燈光計劃。」前院、側院停車戶型1樓規劃為客、餐廳與廚房,2樓為前後雙房或整層主臥,3樓有2房,4樓為起居室、神明廳與4米深的後露台。1樓停車戶別1樓後方有1間採光多功能室,3、4樓各有2房,5樓有起居室、神明廳與2.5米深的後露台。
全案配備太陽能熱水器與德國進口濾水器,面寬5米以上戶別廚房配有早餐吧台,5米以下戶別為雙排櫃廚具。

總價:758~1188萬元
坪數:地坪25~39坪、建坪47~58坪
戶數:57戶
類型:連棟別墅
電梯:無
樓層:地上4~5樓
停車位:前院、側院、1樓停車,可停1~2輛車
方位:坐東南朝西北、坐西北朝東南、坐東北朝西南
GPS座標:經度:120゜41′58〞 緯度:24゜12′6〞
資料來源:宏亞建設

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將斥資逾13億元  台玻大買彰濱土地【記者謝佳雯/台北報導】

市場傳出,台玻已向經濟部工業局提出購地申請,計劃在彰濱工業區購買20餘公頃土地,僅購地成本就超過13億元,是近期最大規模的工業區購地案。

工業局本月初公告釋出彰濱工業區土地30餘公頃,開放廠商在20天內提出申請,第一階段時間到期,據了解,台玻已提出購地申請,土地需求逾20公頃。

若以這次釋出的彰濱工業區一平方公尺單價6,215元、台玻預計購置超過20公頃土地面積計算,購地成本即逾13億元,再加計建廠成本,總投資金額應在20億元以上。

台玻日前已宣布將跨足太陽能市場,且現有生產低輻射玻璃的台中廠已不敷使用,市場研判,該購地計畫應是為新建低輻射玻璃廠而準備。不過,工業局不願對廠商投資案表示任何意見。若台玻如期完成購地程序後,將是金融海嘯以來最大筆的工業區土地出售案。

台玻台中廠低輻射玻璃生產線年產能為7,000噸,計劃再新建年產能8萬噸低輻射玻璃生產線,預計在201012月投產。

在經濟景氣回穩後,國內廠商投資也出現熱絡情況,工業局定期召開的工業區土地租售審查會,廠商申租和申購案件逐次增多,廠商購買土地資產意願有回復至金融海嘯前水準的跡象。

像是江陵機電,去年就積極至宜蘭利澤工業區搶地,設立研發大樓和發光二極體(LED)廠。

2009-10-24/經濟日報/C7/產業商業】

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小農地蓋別墅 退休最愛  買方須使用賣方名義建農舍   反設定  防風險

【記者劉愛生/桃園報導】

買小坪數農地,老地主還可配合蓋屋,「土地成本取得較低,還可擁有數百坪農地成為己用,更可將農舍設計成田野中的休閒別墅」,已成退休人員、準退休者或投資客選購房地產最夯生意。

桃園縣龍潭鄉民代表蔡達雄表示,89128日農業發展條例以前的自耕農(老農),可在小於756坪農地合法興建農舍,在使用管制及建築法申請作業中,完全不受農發條例及興建農舍辦法的約束。

蔡達雄又說,買農地配合蓋屋雖有誘因,問題是當年小塊農地(300 坪以下)並不多,且位置也不盡理想,以致配合蓋屋的農地雖然「物美價廉」,但買屋者可遇不可求,好地段、好視野的小筆農地賣價也不斷看俏。

中信房屋中壢捷運加盟店執行長曾獻堂表示,「買農地可配蓋農舍」的仲介個案,對退休人員、準退休者或投資客最具吸引力,等於在自己的農地中興建一座休閒別墅,成為都市人的夢幻家園。

執行長曾獻堂又說,買小坪數農地蓋農舍,不受農發條例約束(新買農地756坪、2年後才能蓋農舍),價錢便宜又可馬上買賣居住,現今幾乎是買方市場,只要地點理想、老農願意拋售,在很短時間即可簽約成交。

然而,老農地買賣並配合蓋農舍也有一些風險缺點,消費者在選購時應注意相關問題,包括農地行情與買賣可能發生拒過戶等糾紛。最常見的是,老農看到優美農舍心生悔意,最後悔約拒賣,買方雖可退回訂金,但已筋疲力盡。

另外,買方須使用賣方名義興建農舍,一直到使用執照下來才可過戶,但「這麼大的買賣,萬一地主跑了、不認帳或突然走了怎麼辦」?因此在簽訂買賣契約之後,必請代書辦理「反設定」,用賣方名義設定抵押到買方名下,以防老農捲款潛逃或事後不認帳。

2009-10-24/聯合報/AA3/桃竹苗房地產】

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006688優惠年底截止工業局另推789方案 【朱新強】

經濟部工業局推出的「006688措施第3期」優惠方案,預定至今年底截止。工業局另外推出「789方案」,讓廠商投資工業區土地更具彈性及優惠。工業局表示,包括彰濱線西區、雲林科技大北勢區及利澤工業區等,都可以適用這二項土地租售優惠方案。

中華工程公司指出,98423日到56日其間,申請適用「工業區土地租金優惠措施(即006688措施第3期)」之承租案件如有重複情形,除依「承購優先於承租」原則辦理外,經濟部工業局將採專案評選方式辦理,後續如有剩餘土地則採先來後到方式依序受理廠商申租。

006688措施第3期」,承租人可享前2年免租金、第34年租金六折、第56年租金八折之優惠。日後承租轉為承購時,於彰濱線西區及雲林科技大北勢區部分,廠商所繳之土地租金並可全額抵充購地價款,而利澤工業區部分,廠商所繳土地租金可抵充土地價款70%,相當於長期無息分期付款。

此外,經濟部工業局並宣布到9812月止,申租彰濱線西區及雲林科技大北勢區土地,均可按974月之租金計價,對於廠商實為一大利多。

「工業區土地出售優惠方案(即789方案)」之購地案件,其土地售價得依各工業區不同特性,分別享有按審定價格7折、8折、9折之優惠,分別為「彰濱線西區」按審定價格之70%計算,「雲林科技大北勢區」按審定價格之80%計算,及「利澤工業區」按審定價格的90%計算優惠。

有意投資之企業,請逕向中華工程公司洽詢。台北(028787-6176、彰濱0800-471252、斗六(05551-1159、宜蘭利澤(03990-1342

2009-10-24/經濟日報/D1/兩岸通周報】

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地上權延為70 下月實施  租國有地 權利金彈性變大 【記者蘇秀慧/台北報導】

落實500坪以上國有土地只租不售,財政部將修正「國有非公用土地設定地上權實施要點」,放寬國有土地設定地上權的存續期間,由最長50年延長為70年,國有財產局長張佩智表示,預訂11月初公告實施。

至於權利金、租金也將更具彈性,以增加誘因。權利金按現行規定公開招標者,以土地市價五成為底價,將修正為以土地市價三至七成為底價;租金現行規定是按訂約當期土地公告地價年息5%計收,將修正為按訂約當期土地公告地價年息2%5%計收。

張佩智指出,未來權利金、租金多寡,將由審議委員會視個案土地使用情況而定,基本上權利金如果較低,租金就會較高。

行政院長吳敦義日前宣示500坪以上國有土地「只租不售」,貫徹此一政策,行政院昨日邀集國有財產局、財政部等相關機關研商修正「國有非公用土地設定地上權實施要點」,決定短期授權財政部修正「國有非公用土地設定地上權實施要點」,長期由財政部檢討是否修正「國有財產法」第47條規定。

行政院四組組長桂先農表示,「國有財產法」第47條規定經改良的國有土地,以標售為原則,但情形特殊,報行政院核定後可以按設定地上權的方式處理,換句話說,標售為原則,設定地上權為例外,但吳揆已經指示500坪以上國有土地「只租不售」,「國有財產法」第47條是否修正將交由財政部檢討。不過,現行「國有非公用土地設定地上權實施要點」是否修正則援權財政部決定。

張佩智表示,將修正「國有非公用土地設定地上權實施要點」,放寬國有土地設定地上權的相關規定。

2009-10-21/經濟日報/A16/稅務法務】

國有地 地上權 放寬至70
大面積定義住宅地500坪、商業地300坪以上 只租不賣 【記者蘇秀慧/台北報導】

行政院長吳敦義日前宣示500坪以上國有土地「只租不售」,貫徹此一政策,行政院明(20)日將研商配套措施,放寬國有土地設定地上權規定,包括存續期間最長由目前的50年延長為70年,降低權利金、租金。

財政部長李述德表示,未來大面積國有土地不再標售,改以設定地上權、參與都市更新、結合主管機關合作開發、釋出土地權利與民間合作開發等四種方式進行,以保有珍貴土地資源,永續經營。所謂大面積是指住宅用地500坪、商業用地300坪以上者。

財政部官員說,目前國有大面積土地,除了抵稅地、眷村改建、營舍改建三項仍有標售外,其餘自馬政府上任後已不再標售。李述德指出,眷村改建、營舍改建是否不再標售,近期內國防部將檢討。

立委蔣乃辛日前質詢吳敦義時表示,最近政府兩個50多億的標案標出後,他接到許多年輕人的電話,質疑政府助長房市狂飆;吳敦義強調,政府的基本政策是500坪以上國有土地應以出租、設定地上權、參與都市更新等方式進行。

實際上,大面積國有土地「只租不賣」早在今年217日前行政院長劉兆玄即已拍板,但運用成效不佳。行政院明日將邀集財政部、國有財產局等相關單位研商修正「國有非公用土地設定地上權實施要點」,李述德強調,是將設定地上權的相關規定「合理」調整。

現行規定地上權存續期間最長為50年,財政部研擬視情況延長為60年或70年;或一開始為50年,視經營績效得延長。

至於權利金,現行規定公開招標者,以土地市價五成為底價;租金現行規定是按訂約當期土地公告地價年息5%計收,財政部研擬降低,僅訂定最低門檻。

根據財政部規劃,國有地以招標設定地上權等四種方式進行,初估四年內開發192.5公頃,吸引民間投入1,000億元資金,可創造5.2萬個就業機會,政府每年可增加10.36億元地價稅與房屋稅收入。

2009-10-19/經濟日報/A4/焦點】

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合資買農地注意了  土地交易免稅 限所有權人【記者邱馨儀/台南報導】

王家兄弟合資購買農地,登記於具自耕農身分的兄長名下,後來出售,王君(化名)亦分得款項。南區國稅局核定王二所獲利益為「其他所得」,除補稅外並予處罰。王二提起行政訴訟,經高雄高等行政法院判決敗訴,判決指出,土地交易所得免稅僅限於土地所有權人。

南區國稅局表示,王君於民國60年間與兄弟等五人共同出資,購買高雄縣內農業用土地,因未具自耕農身分,無法辦理產權過戶,將土地登記於具備自耕農身分之兄長名下。

94年兄長將該土地出售與甲君,並將其中出售價款500萬元支付予其他兄弟等四人,王君當年度綜合所得稅結算申報未申報這筆得款,國稅局核定補徵稅額,並依所得稅法第110條第1項規定處罰。王君主張,法令限制非具有自耕農身分者不得擁有農地,才將土地登記於兄長名下,實際上是兄弟五人共有,出售土地應免納所得稅。案經復查、訴願均遭駁回,提起行政訴訟,經高雄高等行政法院判決王二敗訴。

2009-10-22/經濟日報/A17/稅務法務

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四件都更案 吸引70家企業矚目【聯合報記者許佳佳/台北報導】

 2009/10/23

內政部營建署昨天委託仲量聯行辦理四件都更計畫說明會,國內逾70家知名建商、金融保險及旅館業者擠爆招商說明會場。營建署表示,最快今年底將上網公告投標辦法,再逐步評審開發計畫,最快明年年中決定花落誰家。

500坪以上國有地,原則上已不再標售,大面積開發案在台北市區一位難求。包括遠雄、華固、元大、潤泰創新、冠德、長虹、基泰、國泰、富邦與大陸工程等知名建商,與國泰人壽、新光人壽、南山人壽,土銀、臺銀、華南、中華開發等銀行,以及六福村集團、神旺飯店、微風廣場、遠東百貨等單位,全都派代表出席說明會,現場座無虛席。

昨天舉辦的四件都更案,招商總金額逾427億元。主要是基隆火車站暨西二西三碼頭、高雄市台鐵高雄港站、台北市中山區中山女中南側地區及鼎興營區,更新面積合計10.85公頃。

其中鼎興營區位於北市民權東路、龍江路,面積約3200餘坪,未來都市更新主軸,定位在台北市北區商業中心,預計引進商旅服務機能,打造住、商複合型區域。至於中山女中南側案,主要由八德路、長安東路、建國北路所圍起的區塊,公辦都更面積約2783坪,另由都市更新整合機構目前進行區域私有地整合。

中山女高南側與鼎興營區兩塊都更案,在都市更新後,未來新推案可望上看70萬元,這兩個區塊今年上半年已搶先出現投資客掃貨風

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自由更新日期:2009/09/03 04:09

〔記者王亮勻/台北報導〕受到水災、新流感及鬼月等各項影響,8月北台灣整體預售新屋市場表現未見明顯起色。根據住展雜誌最新調查,8月住展風向球較7月下滑兩分為39分,燈號連續六個月出現代表「衰退注意」的黃藍燈,顯示房市景氣仍未脫離盤整谷底。

8月下旬雖碰到鬼月,不過仍有不少建商趕在鬼月前推案,使8月的預售推案量達236.3億元,較7月的207.2億元成長14%,主要指標預售推案則是集中在新莊副都心一帶。在新成屋方面,8月的新成屋供給戶數為2,241戶,較7月的供給戶數2,465戶減少224戶,主要推案地區則為基隆地區。

由於優惠房貸不再續撥,8月各主要工地的來人組數平均也較7月份減少一成,不過值得注意的是,8月房市整體成交量並未因來人的減少而使成交比降低,主要因為看準鬼月期間可能有較大的議價空間,促使回籠客與有意購買的客戶在8月進場承接買盤。

在議價空間上,受到鬼月影響,建商多半會在議價空間上讓步,使8月的議價空間較7月增加0.4%來到11.8%。

住展雜誌研發長倪子仁表示,在行政院確定不再提撥優惠房貸下,8月新成屋的促銷動作有縮手的現象,例如廣告量減少。不過隨著黃金檔期928來臨,北台灣將有1,500多億元的案量推出,建商與代銷業勢必將全力拉抬,加上今年928都是全新建案推出,對購屋者有一定的新鮮度與吸引力,預估來人組數與成交組數將拉高不少。

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住展房屋網提供

到底要存多少錢才能開始買房子?台灣北、中、南房價差異很大,總價帶也不一樣。
【文/陳韻如攝影/邱添榮】多數人一生中最大一筆交易,就是買房子,
買了房子、背負房貸,
似乎就要開始過縮衣節食的拮据生活;
其實事實上也不盡然都是這麼慘,
掌握幾個重點觀念,
房貸壓力就會一步一步遠離你。

今年四月初,中國大陸成都電視台,上演一部由兩千個房奴故事凝聚而成的電視劇「房奴」,未演就已經先轟動,主題符合時代潮流心聲頗為貼切,充滿話題性。上映以來收視率更是扶搖直上,因為大家都想看,其他人是怎樣變成房奴的,避免自己以後也步上後塵。 大家都怕變成房奴,買房子必定會與房奴畫上等號嗎?

對七成以上的人來說,買房子都必須向銀行貸款,借貸是一條必經之路,但卻不一定是個痛苦的過程,只要理性的計畫分配收入與支出,就能減輕房貸負擔,儘早擺脫「房奴」的壓力。

購屋 自備款多為存款

根據入口網站雅虎房地產頻道,在今年五月中旬所做的一項網路民調顯示,一般網友買房子的自備款來源,有六十六%都是靠自己辛苦存錢,只有十三%是由父母提供資助,由此可見,「儲蓄」是買房子必經的第一個重要過程。

到底要存多少錢才能開始買房子?台灣北、中、南房價差異很大,總價帶不一樣,像台北市首購產品總價,一般二房以上房子,至少要七百萬以上。

台北縣都會區大約要五百萬以上,台北縣非都會區也要四百萬,其他地區大約二百萬至三百萬即可。

因此建議至少要先準備一百萬的自備款。

財務規劃宜採三三三

對首購型購屋者來說,還是建議要量力而為,用比較保守的方式做購屋的財務規劃。保守方式就是一般專家常建議的「三三三方案」。三成自備款、每月本息房貸佔家戶總收入三成,以及三年寬限期。

如果用一百萬自備款回推,那購屋總價大約不到三百五十萬,價位適合購買台北縣非都會區、屋齡十年以上的中古屋。如果計劃要買台北縣都會區,或是台北市的房子,自備款最好是在兩百萬以上。

至於,如何靠薪水存到第一個一百萬及兩百萬,省吃儉用過日子當然是必要的,要設定儲蓄目標,並以波段性小額投資以加快存款速度。例如,存到三十萬,就用其中的二十%至三十%投資,無論是基金、股票,還是外幣皆可。

累積到五十萬,再用類似比例進行投資,一步步用保本保守的方式,墊高自己的存款;但不宜追高投資比例,以免投資風險過高,反而賠了老本。

選擇未來好賣的房子

不少人為了一圓購屋夢而衝動購屋,沒有精算自己的購屋能力,導致後來變成斷頭屋;或是因為財力不足而先買小套房,結果因為個案的戶數過多,房價穩定性差而賠錢,這些都要盡量避免。

小套房總價低,購買門檻不高,因此許多人都將套房設定為第一次買房子的目標,這反而是風險大的選擇。

小套房拿來投資是不錯的標的物,但是比較不適合首購族購買,即便是自用,也是要慎選產品,如果地點選不好,出售不易;或是戶數太多、管理不佳、價格紊亂等等,這些都是第一次買房子的首購者不易處理的問題,所以套房其實並不適合首購族群,不能光從總價因素考量。

中古公寓倒是比較安全的產品,一來總價也是相對偏低,購買門檻不高;再者公寓的三房產品需求者眾,自用或未來出租、出售都合適;最後是公寓所在地大多屬於早期開發區域,因此生活機能都比較好。

不當房奴,第一個重點就是要減輕房貸負擔,除了開源節流之外,就是要確保經過一次換屋,居住品質更好、負擔增加不多。

善用閒錢來償還本金

拿閒錢還本金,是擺脫房奴最實際的做法。
低利時代來臨,平均房貸利率約僅二%至三%,簡單來說,等於是借一百萬,本息償還每月只要付五千元,負擔並不重。

也因此,許多人即便有閒錢,都想拿來做其他投資,想運用槓桿原理以小博大,讓存款數字得以倍數成長。

但是根據財經專家統計,真正在股市中獲利的比例,大約不到一成,人性還是脆弱的,投資最忌諱的又貪又怕,就經常發生在投資散戶身上。因此建議,無論閒錢是來自意外之財、年終獎金、投資獲利了結等等,只要有個十萬、二十萬或是更多,建議最好都先拿去還本金,只有本金減少,利息才會降低,利息高低不只繫於利率,與本金多寡的關係度更高。

據銀行人士表示,一般常用的二十年期還款年限中,如果依照銀行一般慣用的公式金額還款,前十年大約只清償本金的三成至四成左右,並非一般人想像的五成。

也就是說,如果你向銀行借五百萬,每個月按照銀行給你的數字繳房貸,經過十年之後,你清償的本金大約只有一百五十萬,還不到兩百萬,如果你以為過了十年,就還了銀行兩百五十萬,那你就大錯特錯了。

重點就是,一有錢就存起來準備還本金,不要誤認為自己投資理財的功力很好,就拿去胡亂投資,夜深人靜的時候一定會後悔!拿閒錢還本金,是擺脫房奴最實際的做法。

跟銀行借一百萬,每天早上一睜開眼,就欠銀行一百六十七元錢;借兩百萬,就欠三百三十四元錢,其實這是不大舒服的事。消費享樂優先的邏輯,是新世代與舊世代之間最大的差異,但是舊世代優先減輕負債的觀念,才是真正遠離房奴的不二法門。

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台中市一群家庭主婦,忍不住站出來抗爭,原來,她們1年前花了7、8百萬,買了中價位的豪宅大樓,但公設、住家問題一籮筐,像是冷氣主機裝不進陽台做好的隔柵裡面,地下停車場的地板坑坑巴巴,住家內部,廚房的門鎖壞了不來修,家庭主婦只好爬廁所窗戶到陽台曬衣服,住戶痛批,無論怎麼反應,建設公司卻一拖再拖不來處理。

這一棟外觀新穎的住屋大樓才交屋1年,147戶住家集體連署掛起白布條,住戶見到建設公司工地人員就開罵!住戶:「你建的房子!爛成這樣!我當然氣啊!你來看!」

住戶實在忍無可忍,氣的是1年前,花了7、8百萬買的房子,冷氣主機根本擺不進陽台做好的隔柵裡面。住戶:「這個隔柵,是放冷氣主機的地方,可是後來事實證明,我們的(冷氣)主機,都放不進去。」

地下停車場的地板不平,大大小小20幾個坑洞,填補起來,水泥顏色深淺不同,破壞美觀,而車道入口鐵門,起初關起來,露出一個大洞,建商索性用三角形的鐵板接合起來。

不止公設有瑕疵,連住家內部客廳的門把是壞的,大門上面裝飾條一碰就掉下來,廚房的門壞了,住戶得爬廁所窗戶才能到陽台曬衣服。住戶:「每天洗衣服,就這樣爬來爬去。」

竟然住戶反應問題多多,建設公司稱老闆不在,不願回應,而工地主管也相應不理。記者:「你們會去改善嗎?」建設公司工地人員:「我們1年多,都有在作維修的動作。」

當初花了7、8百萬買的新屋,本來就希望住的舒舒服服,1年來大樓公設、住戶修繕卻始終不見改善,這些家庭主婦、媽媽們,自立救濟想辦法。

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桃園有一名男子,號稱是法拍屋大王,因為他在7年內,就賣掉3900多間房子,平均每天賣了1.5間,銷售能力非常驚人,但3年前他被檢舉利用人頭買屋,只申報個人綜合所得稅,逃漏營業稅,補稅加罰鍰一共要繳4億多元,但財政部認為他沒有逃漏稅的意圖,決議補稅不罰稅,3億罰鍰免繳,但卻也傳出財政官員放水的嫌疑,桃園地檢署已經分案調查。

買法拍屋再轉手賣給別人,用這樣的方式,有人已經變成無人能敵的法拍屋大王,這個人叫做廖文權,在88到94年7年間,他賣掉將近4千間的房子,算下來每天平均賣了1.5間。

這間位在中壢的地產公司就是廖文權所有,門禁森嚴不讓外人進入,桃園地檢署接到檢舉,廖文權以公司員工當人頭標購法拍屋,再以個人名義出售,報的都是個人綜合所得稅,而不是營業稅,原本應該補稅加罰鍰4億多元,但財政部認為沒有逃稅意圖,免了他的3億罰鍰。

北區國稅局科長張義卿:「在綜所稅的申報部分,他也如期每一年申報,充分地揭露,並沒有故意逃漏稅的意圖,所以我們報請財政部同意,就讓他補稅不處罰。」

廖文權向國稅局主張,稅法沒規定個人買賣法拍屋要繳營業稅,既然他都誠實申報買賣法拍屋的財產交易所得,就不能說他逃稅,法拍屋大王的操作手法,也引起財政部重視,趕緊在3年前訂出廖文權條款,

也就是規定每個人一年內賣出6棟以上的房子,就要申報營業稅,一個法拍屋大王,除了讓財政部緊急補破網,也傳出當時的北區國稅局有放水圖利廖文權的嫌疑,檢察官決定著手調查。
 
 
 

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夫妻贈與不當行使 稅更多聯合理財網 2009/08/04

【經濟日報記者吳碧娥台北報導】

不當行使夫妻免稅贈與,想要規避遺產稅,可能會弄巧成拙。北區國稅局就發生這樣一起案例,丈夫在死亡前一年,大量將名下財產過到妻子名下,結果丈夫名下幾無財產讓妻子行使夫妻剩餘財產差額分配請求權,而已過戶的財產必須併入遺產總額計稅,遺產稅不減反增。

這是北區國稅局發生的案例,被繼承人甲君在死亡前一年內,陸續將其名下不動產及投資未上市公司股權,贈與給妻子乙君,當時也依法辦理贈與稅申報。依照遺產及贈與稅法規定,夫妻間相互贈與財產免贈與稅。甲君申報贈與稅,其實無須繳交稅款。

一年後,甲君就去世了,遺產及贈與稅法規定,為避免逃漏遺產稅,死亡前兩年內的贈與,必須計入遺產總額計徵遺產稅,於是一年前贈與乙君財產部分,必須計入遺產總額。

繼承人在申報遺產稅時,認為甲君生前贈與妻子的財產既然已併入遺產總額課稅,應該視為甲君遺產的一部份,於是主張妻子乙君可行使剩餘財產差額分配請求權。

但北區國稅局沒有核准,國稅局表示,因甲君是在生前將財產贈與乙君,已非屬甲君死亡時現存的財產,所以,不得列入剩餘財產的分配範圍。由於甲君已將名下大部分財產都贈與乙君,最後計算出來的「配偶剩餘財產差額分配請求權」扣除額為零。

國稅局表示,如果沒有一年前大量移轉財產,乙君可行使配偶剩餘財產差額分配請求權,計算後的遺產淨額會大幅減少,所繳遺產稅也會較少。

2009/08/04 經濟日報】

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物業稅【記者邱詩文)】

大陸說的「物業稅」就等同於台灣說的「房屋稅」,主要是針對土地、房屋等不動產,要求其承租人或所有者每年都要繳納一定稅款,而應繳納的稅值,會隨著不動產市場價值的升高而提高;例如公路、地鐵等開通後,沿線的房產價格就會隨之提高,相應地,物業稅也要提高。

目前,世界上大多數已開發市場經濟國家,都對房地產徵收物業稅,並以財產的持有作為課稅前提、以財產的價值為計稅依據。

在多數國家,物業稅和所得稅、增值稅是三大主力稅種。

依據國際慣例,物業稅多屬於地方稅,是各國財政穩定而重要的來源,不過,大陸的所得稅和增值稅是以中央稅為主的共享稅,即將進入「實轉」的物業稅,誰是受益主體仍存在爭論。

目前北京、深圳、江蘇等十個省區市,試行徵收物業稅已三年,還是停留在「空轉」階段,專家表示,其關鍵在如何中央財稅和地方財稅的分配尚有許多細節待釐清。

2009-08-09/經濟日報/A8/兩岸焦點】

物業稅 深圳將率先試徵
相當於房屋稅 年內將針對第二套房課徵 起徵點1% 為房市降溫【記者邱詩文/綜合報導】

備受關注的物業稅,日前被寫進深圳三年改革安排表,將研究於年內開徵,深圳或將成為大陸第一個實徵物業稅的城市。物業稅相當於台灣的房屋稅。深圳大學金融研究所所長國世平指出,起徵點可能設在1%

分析指出,該措施是透過對第二套房徵稅,增加養房子的成本,達到為房市降溫的效果。大陸21世紀經濟報導稱,物業稅開徵5日被寫入「深圳市綜合配套改革三年(2009-2011年)實施方案工作安排表」中。

該「安排表」指出,深圳市年內就會推動第四輪財政體制改革,包括適時研究開徵物業稅、合併城鎮土地使用稅與房產稅。

深圳市地稅局副局長章家壽日前表示,深圳確實有開徵物業稅的想法,目前在進行研究和考慮。從現有的思路來看,個人自住的住宅有可能在物業稅徵收中享受到稅負優惠。

深圳市地方稅務局稅徵處一名官員表示,大陸國家稅務總局或許會考慮把開徵物業稅試點,放到此次深圳開展地方稅制綜合改革試點中。

該名官員指出,物業稅作為一種新稅種,其開徵須由大陸全國人大常委會立法來決定,稅收的立法權也集中在大陸中央,所以深圳物業稅由「空轉」進入「實轉」層面仍須等待大陸中央統一安排。

深圳大學金融研究所所長國世平表示,相關部門已經就物業稅開徵的時間,以及開徵起點在徵求過意見,結合目前的經濟形勢,預計起徵點在1%左右,不能太高。

國世平說,物業稅的徵收辦法可能按照人均居住面積計算,超過一定面積要收稅,而徵收方式目前仍無定論,包括人均30平方公尺(約9.1坪)和人均50平方公尺(約15.13坪)作為起徵點,物業稅的徵收標準將在0.6%6%之間。

文匯報引述中國中央財經大學稅務學院副院長劉桓表示,物業稅是彈性稅制,初步構想將會把民居分為自住和投資兩種類型,對於個人擁有的第一套住房將免稅,對於擁有兩套及以上住房的個人,將根據他擁有房屋的數量徵稅,將藉此達到平抑房價的效果。

大陸國務院525日通過並對外正式公布「關於2009年深化經濟體制改革工作的意見」,其中特別提到今年將研究開徵物業稅,當天消息一出,大陸房地產股隨之重挫,還拖累上證指數下跌,但受龍頭萬科帶動,最後還是出現上漲,市場對物業稅開徵反應並不太恐慌。

2009-08-09/經濟日報/A8/兩岸焦點】

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購閒置土地借款利息售地才可列收入減項 【記者吳碧娥台北報導】

南區國稅局提醒,公司若有購置閒置土地的借款利息,必須等到土地出售時才可作為收入的減項,常有公司在購買閒置土地後,申報當年度所得稅時列報為利息支出,結果因不符合營業使用目的,而被國稅局剔除利息費用補稅。

土地向來是公司的重要資產,但因購買土地需要龐大的資金,公司常會向銀行借款來支應購買土地的資金需求,但土地借款利息支出則會因土地的性質不同,列報所得稅的稅務處理也會有所差異。

南區國稅局最近查核甲公司96年度營利事業所得稅結算申報案時,發現甲公司列報購買土地借款利息支出1,500萬餘元,經國稅局人員進一步查核發現,甲公司在購買部分土地時,即受限於都市計劃的使用規定,而不能興建廠房,而且甲公司後續亦無動工興建廠房等行動,讓這塊土地符合營業上使用的規定,因此被南區國稅局核定為「閒置土地」,並將甲公司的借款利息遞延200萬餘元,補徵所得稅額50萬餘元。

南區國稅局官員解釋,公司購入土地若是供興建廠房等營業目的使用者,可將土地在帳上列為「固定資產」,利息支出應列為土地的成本,經辦妥過戶手續或交付使用後,這筆土地借款的利息支出,可申報為公司的當期費用。

相對而言,如購入土地非供興建廠房或營業使用,不屬於公司的固定資產,借款利息則應以遞延費用列帳,必須等到土地出售時,才可作為出售土地收入的減項,因此不得在購買土地當年度列為利息費用。

2009-08-07/經濟日報/D3/稅務法務】

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繼承公設用地 須課遺產稅 【記者吳碧娥台北報導】

南區國稅局指出,「公共設施保留地」與「公共設施用地」並不相同,若繼承的是非屬公共設施保留地的公共設施用地,無法適用免稅優惠,仍應計入被繼承人的遺產課稅。

南區國稅局表示,依都市計畫法第50條之1規定,公共設施保留地因繼承免徵遺產稅。所謂「公共設施保留地」,指的是依都市計畫法所定都市計畫擬定、變更程序,及都市計畫法第42條規定劃設的公共設施用地中,留待將來政府或鄉、鎮、縣轄市公所、各公用事業機構取得者而言。值得注意的是,公共設施用地已取得或非留供當地政府或鄉、鎮、縣轄市公所、公用事業機構所取得者,已不屬於公共設施保留地,不適用免徵遺產稅規定。

南區國稅局日前查核甲君的遺產稅案件,繼承人列報甲君所遺留的四筆土地土地使用分區為公共設施用地的市場用地,繼承人主張依都市計畫法第50條之1規定,享有免徵遺產稅的優惠,但經南區國稅局向主管機關查證,發現該市場用地業經政府依相關規定,獎勵民間興建完成已由被繼承人取得,並非留供各該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所、公用事業機構所取得,即不屬於公共設施保留地,因此南區國稅局核定,應併入甲君的遺產總額,並課徵遺產稅。

國稅局進一步說明,要課徵遺產稅的「公共設施用地」,包括以下幾種:一、經依都市計畫法第30條規定所訂辦法核准由私人或團體投資興辦之公共設施用地。例如,獎勵私人投資辦理之市場、遊樂區等。

二、依都市計畫法第61條第2項規定,已由私人或團體於舉辦新市區建設範圍內,自行負擔經費興建的公共設施用地。例如,台北水源特定區某新城的細部計畫說明書,載明開發道路用地,應由開發者自行負擔取得及興修,供居民使用,即非屬公共設施保留地。

三、配合私人或團體舉辦公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設事業劃設,並指明由私人或團體取得興闢的公共設施用地。

2009-08-07/經濟日報/D3/稅務法務】

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付費使用地上權 不必徵地減民怨 民法物權編修法 土地使用立體化 修訂地役權 保障採光、遠眺 新增農育權 確保農地農用 【記者王文玲/台北報導】

行政院昨天通過法務部提出的民法物權編修正草案,重點在靈活運用「地上權」、「地役權」,使土地使用立體化,增進土地利用;修訂「典權」及新增「農育權」,讓閒置的土地廠房及農地能永續利用。

法務部解釋,「地上權」原本是指使用他人土地的權利,台北一一大樓即係地上權利用的例子,一一和政府簽約付費在公家土地上蓋大樓出租牟利,約滿可續約,政府也可取回土地及建物;地上權的修訂,將使土地利用立體化。

此次修正增訂「區分地上權」,就是將地上權擴展到天空及地下。例如政府蓋貓纜,可以不必買地,只要付費使用纜車經過上空的土地地上權,地主可以將地面的土地出租或自行使用,減少民怨抗爭。

「地役權」的修正,是擴大使用土地的便利目的,例如通行、取水、採光、眺望、電信等。

法務部科長郭宏榮舉例,住在三樓的民眾為能遠眺美麗山景,可以和前面空地所有人簽約設定「遠眺地役權」,要求對方在約定期間內蓋房子不能高於多少公尺,代價是給付相當的費用。

新增的「農育權」條文,是為了取代民法物權編原有的「永佃權」。法務部指出,農育權是保障存在於他人土地,在約定時間內以農作、植林、養殖、畜牧或保育利用的權利。修正「典權」,則是讓「典物」如閒置的土地廠房,更能永續利用。

例如,地主將農地轉讓給第三人,原承租人的地租、租期等相關權益,必須受到保障;因天災致收益減少或全無,還可請求減免地租。「農育權」的推動執行,可以避免農地、農舍被蓋成別墅出租。

民法物權編有關修正草案,行政院將會銜司法院,送請立法院審議。

【記者王文玲/台北報導】法務部為增訂民法物權編「農育權」章節,舉辦網路命名活動,獲一萬元首獎者,是工專畢業、苦讀考上司法官的林婉儀。

八百名參賽者有一百人都以「農育權」為名投稿,林婉儀在去年九月徵名活動的第一天上午八點多就搶進投稿,居百人之先,成功以三個字奪下萬元獎金。2009-08-07/聯合報/A9/生活】

房市交易 將可賣屋不賣地
政院通過民法物權編修法 新增「區分地上權」選項 國有資產、民眾都將受惠

【記者蘇秀慧、何蕙安/台北報導】

行政院會昨(6)日通過「民法物權編」修正草案,引入日本民法「區分地上權」概念,土地利用將趨向立體化,也就是可以設定一定空間範圍內的地上權,讓土地被徵收者也可以保有使用空間,例如懸在半空中的貓纜,就是典型例子。

本次修正草案涵蓋地上權、農育權、地役權、典權等多項物權概念,待函送司法院會銜後,將送立法院審議。一旦修法通過,未來房屋與土地交易將新增區分地上權、賣屋不賣地等新選項,不只國有資產,包括民眾都能受惠。

所謂的地上權,最典型的例子就是台北101大樓與晶華酒店,兩者建物所在土地屬於政府,101與晶華僅擁有50年的「地上權」,一旦到期,就必須遷離或續約。

近年來房地產市場價格高漲,買屋不買地的「地上權住宅」,因為價格較低,也成了熱銷產品。民法物權編修正草案特別針對地上權的取得、效力等,有更明確的規範,例如簽約時必須約定土地使用辦法,如果土地所有權人違約,提前收回土地,必須進行補償。

另外,以往政府興建公共工程,徵收土地,即使只是蓋個高架橋,仍得徵收整片土地的所有權,可能侵害人民的財產權,也容易引起反彈。這一類土地糾紛,未來可望透過新增的「區分地上權」,由地上權設定空間範圍來解決。

以木柵貓纜為例,貓纜只設定距地表高度60公尺以上到73公尺範圍的土地使用權,對於60公尺以下、73公尺以上的範圍,原土地所有權人仍可使用;對政府而言,因為只有徵收部分空間使用權,徵收價格也可以壓低。

另外隨著社會變遷後的農地政策改變,將土地使用權與所有權永久分離的「永佃權」已不常見且不合理,因此修法刪除,同時創設「農育權」,概念類似地上權,具有使用期限,但主要以農作、森林、養殖、種植竹木或保育為目的。

此次修法還有一個重點是「不動產役權」,為了保持住家的生活品質或機能性,包括通行、排水、採光、眺望等,可以透過契約向鄰近的區塊設定不動產役權,請求給予以上的權利,例如經契約設定「遠眺地役權」,就能保有景觀。

2009-08-07/經濟日報/A12/產業商業1】

政院通過
修正民法物權 活化地上權
法務部舉例,「地上權住宅」消費者購買入住,等地上權期限屆滿,土地所有權人就能依合約取回土地並擁有房屋 【記者董介白/台北報導】

行政院上午通過法務部所提的民法物權編,有關「用益物權」和「占有」部分的修正草案,修正重點中,以活化國有資產的地上權為修正概念,未來土地的利用將不再侷限於地面,趨向立體化的使用,台北新的101大樓和貓纜,就導入區分地上權的觀念,經過設定一定空間的地上權,進行使用。

現行民法的「用益物權」共有地上權、永佃權、地役權及典權四種,但隨著時代進步,土地的利用不再侷限於地面,為了讓民法物權的修正,與社會脈動同時俱進,讓用益物權獲得生機,法務部擬具民法物權編相關修正,上午獲行政院審查通過,待函請司法院會銜後就可送立法院審議。

針對地上權的修正,法務部舉例表示,近年來,房地產市場價格高漲,買屋不買地的「地上權住宅」,也成了熱銷產品,所謂的「地上權住宅」,就是消費者以低於市價購買入住,等到地上權的期限(通常是50年)屆滿時,土地所有權人就能依據合約取回土地並擁有房屋,或著雙方透過續約方式繼續使用,台北101大樓就是例子。

法務部表示,以往政府興建公共工程,土地徵收,對人民的財產權侵害甚大,又容易引發抗爭,加上工程因為通過人口密集的都會區,用地取得困難,未來經由導入民法「區分地上權」的概念,只要設定一定空間的地上權,就可完成公共工程,又可避免民怨。

木柵貓纜就是設定一定空間範圍的區分地上權,貓纜經約定設定的空間範圍,是使用距地表高度60公尺以上到73公尺的範圍。

除此之外,隨著社會變遷後的農地政策改變,永佃權已不常見,因此修法刪除,但同時為創造本土特色的農業春天,另創設農育權,以及為城鄉發展新風貌的「不動產役權」,和根留台灣的「典權」。

法部表示,所謂的「不動產役權」,例如為了讓美景不再被擋到,經契約設定「遠眺地役權」,就可避免景觀被妨礙,而所謂的「典權」,例如台商到國外投產缺乏資金,可將在台閒置不用的廠房出典給第三人使用收益,經過一定期間後,台商如欲返台發展,就可贖回廠房繼續經營。

2009-08-06/聯合晚報/A16/社會】

民法物權編修正 政院周四將過關
國有地
可設地上權開發 【記者蘇秀慧/台北報導】

行政院會周四(6日)可望通過「民法物權編」修正草案,增刪物權種類範圍,其中新增區分地上權是這次修法的重大突破,未來包括國有土地都將可以設定地上權方式,提供民間開發。

所謂區分地上權是指在他人土地一定空間範圍內,設定地上權。例如以公共建設如大眾捷運、高速鐵路為目的而成立的地上權,未定有期限者,以該建設使用目的完畢時,視為地上權的存續期限。

「民法物權編」修正草案除增刪物權種類範圍外,有鑑於國有土地以設定地上權方式,提供民間開發的模式愈來愈多,且財政部將加速推動大面積國有土地以設定地上權方式引進民間資金,修正案也有不少地上權新增規定。

草案中明定區分地上權人得與其設定土地上下有使用、收益權利者,約定相互間使用收益的限制。

其約定未經土地所有人同意者,於使用收益權消滅時,土地所有人不受該約定的約束。同時此約定必須經過登記,才能發生效力。

至於未定有期限的地上權,存續期間逾20年或地上權成立的目的已不存在時,法院可因當事人的請求,斟酌地上權成立的目的、建築物或工作物的種類、性質及利用狀況等情形,定其存續期間或終止其地上權。

官員指出,存續期間超過20年才可以請求法院終止地上權或者定出存續期間,主要是考量發揮經濟效益需要一段時間。

修正草案規定,地上權設定後,因土地價值的升降,依原定地租給付顯失公平者,當事人得請求法院增減之,以因應土地價值的變動。未定有地租的地上權,如因土地的負擔增加,仍無償使用顯失公平者,土地所有人得請求法院酌定其地租。

修正草案也規定,地上權人應依設定的目的及約定的使用方法,為土地的使用收益,未約定使用方法者,應依土地的性質為之,並均應保持其得永續利用。

2009-08-03/經濟日報/D3/稅務法務】

 

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