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一坪130萬不再是天價 居所鮭魚化、小宅化成趨勢

過去10年可說是國內房地產多災多難的年代,展望未來,根據台灣房地產產業年鑑大膽預測,未來10年將是台灣房市再創歷史高峰的最佳契機,單年交易量有可能突破50萬件歷史高峰,房價也可能出現一坪130萬元歷史天價

u        小宅化

u        更新與「拉皮」防老化

u        住居「鮭魚化」

u        兩岸三地房屋流通自由化

u        綠建築化

u        選屋全面MRT化

u        居住LIUP化等七大趨勢

回顧台灣過去10年房地產市場,可說是一個悲多於喜的景況,除了搶容積所造成之超額供給困擾市場多年外,七年景氣循環也告破滅,天災人禍更是接踵不斷,林肯大郡事件、921大地震、美國911恐怖攻擊、象神納莉風災等紛至沓來,但在這些外部挑戰歷練之下,國內房地產也逐漸打下更加堅實的基礎,過去兩年台灣房市已經完全走出這些陰霾,開始展開另一波成熟期房市之發展。

未來10年是國內房市相當關鍵的年代,過去30年台灣房市從萌芽期、成長期到壯年期,從整體產業之成長軌跡來看,未來10年將會進入成熟期,成熟期的房市特色是好地段的房子會愈來愈受到市場青睞,市場價量都有機會挑戰歷史紀錄,若政府解除兩岸之政治枷鎖,台北市房價有機會看到一坪130萬之歷史天價,而且該個案應該會出現在信義計畫區內;至於整體市場交易量則將挑戰1996年所寫下的50萬件之歷史紀錄。

未來國內房市應該會朝「七化」等七大面向發展,亦即『小宅化、更新與「拉皮」防老化、住居「鮭魚化」、兩岸三地房屋流通自由化、選屋全面MRT化、綠建築化、居住LIUP化』等七大趨勢。

 

小宅化

「小宅化」在現今之台灣已經出現,未來更會是一股抵擋不住之重大潮流,主因是少子化甚至無子化、單身化、單親化等社會變遷越來越嚴重,未來滿足這類需求之小宅必然更加流行,其佔市場比重也將隨勢提升,但這類小宅不見得完全是套房,在中南部低單價地區應該是流行兩房之小宅。

 

更新與「拉皮」防老化

都市更新與老屋「拉皮」被視為是未來10年建築業界及不動產投資客最大之金礦,特別是政府提出原地、原建蔽、原容積之「三原」獎勵措施後,房地產市場更是出現一股「考古」風,好地段裡的老房子越來越吃香,不少老房子之屋主更是待價而沽。

 

住居「鮭魚化」

是在高鐵及北宜高完工後,後續可能還有花蓮高速公路建設,在交通環境與條件持續改善下,形成「一日生活圈化」的現象,很多出外工作之遊子,對於住居地點選擇範圍相形變大,回家鄉定居的可能性提高,猶如鮭魚從大海回游故鄉產子之機會就會更多!

 

兩岸三地房屋流通自由化

隨著兩岸關係的日趨和緩,短期內應該可看到全面開放大陸人士來台觀光,兩岸三地之間隨著人流、物流的益加頻繁,未來為因應兩岸三地間住的需求,兩岸三地之間房屋物件流通自由化應該是指日可待,也將開啟台灣房仲的另一新頁,目前在兩岸之間已有佈局之房仲品牌應該會優先受惠。

 

選屋全面MRT

事實上,近兩年來「逐捷運而居」已是大台北地區購屋之最高準則,但未來10年全台主要都會區也會陸續進入捷運時代,加上台鐵也計畫將一些路段捷運化,輕軌捷運將日益頻繁地出現在我們居住的地區,但相對的高油價所引發的自用交通工具之成本壓力卻越來越大,這時候能省錢、省時的大眾快捷交通工具一定會更廣受社會大眾所倚賴,選屋全面MRT化絕對是一股買屋的潮流趨勢。

 

綠建築化

主要還是在因應高油價時代,一般民眾節省能源以節費之心理將會越來越高漲,建築業者有鑑於市場越趨成熟,推出綠色住宅建築之意願也將更高,現今綠建築僅見於一些辦公大樓,未來普及到住宅的可能性應該很高。

 

居住LIUP

意思就是LivinginYour Palm,居家生活都在你手掌中,這應該是科技發展之必然趨勢,尤其隨著3G時代的來臨,未來的家電設備、居家保全、小孩老人照護等遠在家中之一切,隨時都可透過手機,一分一秒都在你的掌握之中。

 

10年是不算短的時間,未來國內房市之變化一定比我們能想像的還來得大,值得大家去進一步觀察與掌握!台灣房市經過這波長期不振之考驗,體質更趨健全,因此只要政治的不確定因素可以排除,台灣房市更上層樓,以及上述七大趨勢應該都會一一成真。 

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稅級別

20年以下

20年以上

30年以上

40年以上

1

A × 20﹪

A × 20﹪

A × 20﹪

A × 20﹪

2

A × 30﹪- B × 10﹪

A × 28﹪- B × 8﹪

A × 27﹪- B × 7﹪

A × 26﹪- B × 6﹪

3

A × 40﹪- B × 30﹪

A × 36﹪- B × 24﹪

A × 34﹪- B × 21﹪

A × 32﹪- B × 18﹪

備註:

A:土地漲價總數額

B:原規定地價或前次移轉申報現值(按物價總指數調整後之總額)

說明

減徵後稅率 原稅率 -【(原稅率 最低稅率)× 減徵比率

1、持有土地年限超過20年以上者,減徵比率為20﹪

2級稅率:28﹪30﹪-【(30﹪ 20﹪)× 20﹪,原累進差額10﹪同比率減少為8﹪

3級稅率:36﹪40﹪-【(40﹪ 20﹪)× 20﹪,原累進差額30﹪同比率減少為24﹪

 

2、持有土地年限超過30年以上者,減徵比率為30﹪

2級稅率:27﹪30﹪-【(30﹪ 20﹪)× 30﹪,原累進差額10﹪同比率減少為7﹪

3級稅率:34﹪40﹪-【(40﹪ 20﹪)× 30﹪,原累進差額30﹪同比率減少為21﹪

 

3、持有土地年限超過40年以上者,減徵比率為40﹪

2級稅率:26﹪30﹪-【(30﹪ 20﹪)× 40﹪,原累進差額10﹪同比率減少為6﹪

3級稅率:32﹪40﹪-【(40﹪ 20﹪)× 40﹪,原累進差額30﹪同比率減少為18﹪

 

   土增稅調降為20%30%40%外,也通過持有土地年限超過20年、30年、40年以上者,就其土增稅超過最低稅率部分,分別減徵2成、3成、4成。

 

減半徵收稅率(91-94年1月)

94年1月以後

現行稅率 (未減半)

20%、25%、30%

20%30%40%

40%50%60%

土增稅由40%50%60%,改為20%30%40%,公式上其實沒有大變, 如下 :

一般稅率 :

A 漲價總額

B 原規定地價或前次移轉申報現值 × 物價指數 ÷ 100 × 面積 

 

簡表如下 : 

用地種類

漲價倍數

舊制

稅率

減半

稅率

持有

20

持有

30

持有

40

自用住宅用地

 

10%

5%

10%

10%

10%

10%

一般用地

漲價總數額100%以下

40%

20%

20%

20%

20%

20%

漲價總數額100%200%部份

50%

25%

30%

28%

27%

26%

漲價總數額200%以上

60%

30%

40%

36%

34%

32%

  

20%30%40% 土地增值稅之稅率,依下列規定:

u        土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額未達100%者,就其漲價總數額徵收增值稅20%。

u        土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%者,除按前款規定辦理外,其超過部分徵收增值稅30%。

u        土地漲價總數額超過原規定地價或前次移轉時核計土地增值稅之現值數額在200%以上者,除按前二款規定分別辦理外,其超過部分徵收增值稅40%。

 

土地稅法條文修正後:( 20%, 30%, 40% 稅率 )

土地稅法第33, 土地增值稅之稅率,依下列規定:

1.          土地漲價總數額 超過 原規定地價 前次移轉 時核計土地增值稅之現值數額未達100%者,就其漲價總數額徵收增值稅20%

2.          土地漲價總數額 超過 原規定地價 前次移轉 時核計土地增值稅之現值數額在100%以上未達200%者,除按前款規定辦理外,其超過部分徵收增值稅30%

3.          土地漲價總數額超 過原規定地價 前次移轉 時核計土地增值稅之現值數額在200%以上者,除按前2款規定分別辦理外,其超過部分徵收增值稅40%

 

u        持有土地年限超過20以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵20%

u        持有土地年限超過30以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵30%

u        持有土地年限超過40以上者,就其土地增值稅超過第一項最低稅率部分減徵40%

 

修正後的土增稅稅率及長期持有的稅率(100元為例) 持有不超過 20

 假設:原價值100元,後增值300

      20%

30%

40%

第一個100

第二個100

第三個100

乘一般稅率 20

乘一般稅率 30

乘一般稅率 40

20

30

40

應繳稅額 合計90 = 20 + 30 + 40

 

 

長期持有 (以持有超過20年為例) ==è 

      20%

28%

36%

第一個100

第二個100

第三個100

一般稅率 20

一般稅率 30

一般稅率 40

20

100 * 28% = 28

100* 36% =36

應繳稅額 合計84 = 20 + 28 + 36

 

以原定地價100元為例,若漲價數達300元,依照新稅率應納稅額為90元,但如果持有土地超過20年,可就超過最低稅率部分再減徵;也就是84 , 所以減徵後應繳稅額應該為84元。

 

長期持有 (以持有超過30年為例) ==è  

      20%

27%

34%

第一個100

第二個100

第三個100

一般稅率 20

一般稅率 30

一般稅率 40

20

100 * 27% = 27

100 * 34% = 34

應繳稅額 合計81 = 20 + 27  + 34

以原定地價100元為例,若漲價數達300元,依照新稅率應納稅額為90元,但如果持有土地超過30年,可就超過最低稅率部分再減徵;也就是81 , 所以減徵後應繳稅額應該為81元。

 

長期持有 (以持有超過40年為例) ==è  

      20%

26%

32%

第一個100

第二個100

第三個100

一般稅率 20

一般稅率 30

一般稅率 40

20

100 * 26% = 26��

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如何預防房地被盜賣事件發生 :

不動產價值高,常為不法之徒覬覦之目標,加上經濟不景氣的影響,國內近年發生多起土地詐騙案,以下就該幾起事件提出說明,提醒民眾加強注意防範:

u        詐騙集團鎖定標的物後,找人冒名以身分證遺失為由申辦補發身分證變更印鑑,進而冒名申請補發所有權狀及盜賣土地:詐騙集團鎖定的對象多為年邁的大地主,經由向地政機關申請土地登記謄本、地籍圖謄本等資料,篩選後再決定詐騙對象,並以身分證遺失為由,冒名向戶政事務所辦理補發身分證及變更印鑑,再到地政事務所申請補發土地所有權狀,等領到權狀後,就把土地變賣

u        詐騙集團將鎖定的標的物上網標售,讓不知情的仲介業介紹客戶購買:詐騙集團將鎖定的標的物,以低於市價許多的價格上網標售,經仲介公司人員發現標售土地的訊息,不疑有他,即介紹客戶購買,詐騙集團並偽造土地所有權狀印鑑證明,以騙取買方及仲介公司的信任,直到前往地政事務所辦理過戶時,才被地政事務所人員發現權狀及印鑑證明是假的,但該冒名的賣方早已不知去向,買方所支付的訂金及部分款項也無法追討了。

如何提高警覺避免房子被盜賣或錯買呢 :

提供下列幾點注意事項供參考:

u        戶政事務所現在有辦理指紋建檔的業務,如果在戶政事務所有建立指紋資料的話,就不會被冒名辦理補發身分證及變更印鑑。

u        經常出國或是不住在戶籍所在地的人,應該請親友、附近鄰居或大樓管理員留意是不是有地政事務所寄來受理補發權狀的通知,並馬上拆開信件了解是否有被冒名申請補發權狀。

u        權狀印鑑章印鑑證明身分證件應妥善保管好,放置不同處,千萬不要任意交給別人,如果權狀丟了,應該向派出所報案,並儘速向地政事務所申請補發權狀。

u        要賣房子的人,如果不能親自到地政事務所辦理過戶的話,一定要委託給有執照而且有加入公會的地政士(以前稱為土地登記專業代理人,民間習慣稱為代書)代辦,才有保障。

u        想要委託房屋仲介公司或仲介行賣房子的人,一定要找有辦理公司登記或商號登記以及經過地政處許可、備查,而且加入公會的業者,才有保障。

u        就買方而言,最好的保障方法就是申請土地及建物謄本,核對權利書狀是否是偽造的,或是可從權狀的外框比對真偽;其次,為防範身分證明文件假造,簽約時  本人最好能夠親自到場,以便進一步核對,若必須代理,則授權文件應附印鑑證明。

u        就買方而言「產權審查」是預防產權不清的最佳管道,一般產權常見的風險有房屋位於道路預定地、界址糾紛、坪數不足,及所有權人身分不符等。基本上只要調閱出土地、建物謄本審查就可以一清二楚。另外,由地籍圖或土地使用分區證明交叉審查,也可多一層保障。

 

買屋、賣屋找合法地政士,讓您產權有保障 :

一般民眾要辦理土地、房屋的產權登記、抵押貸款或是辦理繼承等,都知道要找代書或掮客,內政部為管理代書業者,早在民國70年就訂有「土地登記專業代理人管理辦法」,現為提昇土地登記專業代理人之水準,健全專業證照制度,於民國901024日經總統公布「地政士法」,該法並於91424日施行,所以現在代理他人向地政事務所辦理登記案件,不但要經過考試及格,並且要向地政處申請開業執照,以及加入公會,才可以執業,也不再稱為「代書」、「掮客」、「土地登記專業代理人」,應該稱為「地政士」才對。

 

以下為詐諞實例 : 請多小心, 不要讓他發生在你身上 :

仲介商賣屋過戶給自己 :

新竹市一名張姓獨居老婦一棟市價約2,500萬元的5層樓洋房,日前因為手邊沒錢過日,打算將房屋變賣求現,沒想到卻遇上負債累累的房屋仲介商鄭女,鄭女先將房屋過戶到自己名下,她的債主發現她有新房子後,馬上聲請法院查封,眼見一生積蓄泡湯的張姓老婦欲哭無淚,怒告鄭女詐欺。70多歲的張姓老婦向警方表示,這一陣子她因為手頭較緊,希望身邊能有些錢用,於是前往某房屋仲介公司與鄭姓女仲介洽談,希望能把位在竹科旁,價值 2,500萬元元的房子以及土地變賣求現。

雙方訂立契約,約定先給張婦500萬元,一旦過戶沒有問題之後,再將尾款2,000萬元一次付清。鄭女並開了一張面額2,000萬元的本票,上面寫著一旦過戶手續辦妥即可給付。警方表示,張姓老婦事後竟收到新竹地方法院寄到售出房址的強制執行通知,上面寫著債務人就是鄭姓女子,張婦發覺有異,急忙向鄭女追討尾款2,000萬元。

不料鄭女卻以個人債務有問題,還正在處理為由,暫緩給付,要張婦再給她時間,並稱房子已經拿去向某銀行抵押申請貸款,錢一定拿得到。張婦放心不下,自己跑到銀行去調查,結果發現鄭女根本沒有申辦貸款。

警方表示,張婦懷疑是鄭女將房子過戶後就被債主盯上,趁她還來不及貸款時,就趕緊拿法院的支付命令,向新竹地院聲請強制執行,但這樣一來,鄭女勢必沒錢付尾款,為避免一生心血付諸東流,立即跑到派出所告鄭女詐欺;警方通知鄭女到案說明,她聲稱房子確有辦貸款,只是付尾款時程會拖延一些。

不過警方認為,鄭女明知自己財務狀況不好,無力支付2,000萬鉅款,卻仍然將房屋過戶到自己名下,確有詐欺之嫌,全案乃函送新竹檢方偵辦。

民眾賣房子反而被仲介坑,民眾在選擇仲介或代書業者時,應該注意兩件事情,首先是在地的名聲,其次是品牌的認同,例如業者在當地經營的時間長短、口碑信譽,稍加打聽一下,加上自己的判斷,應該不會出錯。

其次,業者有無不動產經紀人執照或者是代書執照,更是須考慮的重點,且簽約時應有上述具備執照的人在場見證,買賣雙方都不會吃虧。由於2件民眾售屋被騙案例,問題都出在鉅領尾款被業者不當挪用,業者本身如果能夠提供履約保證專戶,讓雙方都在透明情況下控管這筆錢,而不是讓業者「黑箱作業」,加上設定除非是完全交屋,或者是塗銷抵押權的條件下,才能動用這筆錢,買賣雙方都可以輕鬆而有保障地完成交易。一般而言,買賣雙方都會分4期付款完成交易,包括簽約款備證款完稅款交屋尾款等,希望民眾謹守「不同期給不同證件」的原則,不要因為一時太過信任就失去立場,反而給了不肖業者可趁之機。

 

北縣地政局 假證件為害 :

近年來發現幾十件詐騙集團偽造身分證、土地所有權狀,企圖冒領補償費或抵押借貸案,總價值超過5億元;其中營建署所有的一筆價值4.5億元國有地,騙徒也想染指。地政局指出,歹徒行騙伎倆日益精密,必須細心查看才能辨識,而已有18年未曾換發的身分證,相片和本人落差很大,核對難度高,也讓把關的基層公務員備感困擾。近年來,各地政事務所查出的幾十件偽冒登記案,歹徒都是運用偽造身分證、印鑑證明、戶籍謄本、土地所有權狀、產權移轉證明書等證件,要求變更所有人,藉以向金融機構抵押借貸,或冒領巨額補償費,幸好地政事務所人員查覺證件有異,及時攔截,未讓歹徒得逞。

偽冒登記案中,以新莊地政事務所攔截查獲的國有地案最特殊。93年,一名謝姓女代書委託邱姓男子辦理林口鄉一筆9,400多平方公尺土地過戶,邱持一張產權移轉證明書辦理,承辦人員查對後發現這筆土地是內政部營建署所有的國有地,依當年公告現值計算,價值4.5億元。新莊地政事務所承辦人員向營建署查詢,發現營建署從未將大面積的素地買賣移轉給私人;地政所再比對證明書上的營建署關防,確認是偽造,立即向警方報案,逮捕謝女等人法辦。檢警查出,這夥詐騙集團計畫過戶得手後,即向銀行抵押借貸行騙。

汐止地政事務所受理申辦蔡姓女子土地所有權狀補發,有人打電話向地政所主任檢舉申請人身分證是偽造的,經向戶政及警察單位查詢,確認身分證正本和申請人不符,報警送辦。原來蔡姓女子已過世的養父遺留一筆土地被徵收,詐騙集團覬覦可觀的補償費,偽造蔡女身分證並冒名詐領,卻因集團分贓不均鬧內訌,憤而舉發。

已往生40多年的板橋市民張清港,生前有一筆1,000萬元的補償金未領,6年前台北縣政府將補償金提存法院。去年九月,一名女子打電話到地政局表明要領張的補償金,地政局以為是繼承人出面,告知送件審查。不久,在台北市警局服務的警員蘇資源和張清港出面具領,承辦人訝異死人復活之餘,也發現張的身分證出生年月日及父母欄有變造痕跡,暗中報警查獲。有疑請教專業 較保險地政局、民政局指出,身分證及土地所有權狀可從外觀的材質、用印、色澤等辨識真偽;遇有疑問時,最好請教地政、戶政人員比較保險。

 

賣屋碰上假代書 反賠240

張三說,自稱「顏代書 」的人向他接洽協助售屋,隔天「顏代書」帶「張先生」拜訪,雙方談價以550萬元成交。「張先生」表示自備款不足,須向銀行貸款,建議他以房屋向銀行貸款求現,本利由買方分三期償還。

張三表示,「顏代書」指貸款須向一家外商銀行辦理,簽約文字是外文,擔心他們上當,主動表示願意協助,拿走女兒印章、身分證影本申辦帳戶撥款。329日銀校核撥400萬元貸款,其中近160萬元經銀行自動轉帳繳納他在另一處銀行的房屋貸款,這時顏代書表示要帶他們夫妻去辦理原貸款塗銷,卻利用藉口支開張三夫婦,半小時內向寶島商銀盜領餘款240萬元。

張三說,非本人領取巨額款項,寶島商銀應盡徵信責任,銀行把關不嚴變相提供歹徒盜領機會。如今賣屋不成,反背下為期20年巨額債務,每月本利須負擔2.3萬元左右。

台北縣中和市民張三昨天指出,他賣屋反被假代書詐騙240萬元,認為寶島商業銀行把關不嚴。顏代書指身分證遺失被冒用,與案情無關。寶島商銀雙和分行襄理林秀蓮指銀行發款程序無疏失,未來會配合調查工作。

張三舉行記者會,說明「顏姓」代書、「張姓」買主詐騙經過。張三夫婦下跪請警方儘速查緝詐騙歹徒,以免其他人繼續受害。

張三事後依名片找到台北市顏姓代書,發現和他接洽的「顏代書」並非本人。顏姓代書說,他的證件已報失,可能被歹徒冒用詐騙,案情與他無關。林秀蓮說,曾和張三一家人說明情況,寶島商銀依正常程序撥款,無人為疏失,未來願配合警方調查。

 

代書 (地政士) 詐財案多 買賣房屋擦亮眼 :

台北市政府地政處發現,有詐騙集團以成立代書事務所方式,利用為民眾辦理房屋移轉過程中,向銀行取得巨額貸款後逃逸,地政處提醒市民多留意。

有詐騙集團租用辦公室,偽稱代書事務所,遇有急售房屋市民,即以代書名義向有意出售房屋市民,指已有願出高價的買主,並交付訂金取信賣方。接著集團其他成員找不知情的人頭和賣方簽約,然後向賣方索取土地及建物所有權狀、印鑑證明,代為申報土地增值稅、契稅,並代賣方繳稅,向地政事務所申請房屋移轉登記,再迅速以新所有權人名義,向金融機構申請巨額貸款。

地政處指出,部分金融機構以不動產登記有絕對效力,依地政機關核發的已過戶之地籍謄本同意貸款申請,並設定抵押權,詐騙集團拿到貸款即逃逸無蹤,代書事務所也人去樓空。

案發後賣方往往求償無門,即使日後找到買方提起告訴,並經法院判決塗銷原移轉登記,因設定抵押權的銀行係民法上善意第3人,設定的抵押權無法塗銷,賣方一下子增加一大筆債務,讓辛苦買來的房子被法院查封拍賣。

不少民眾對房屋過戶手續不清楚,大都委託仲介業者或民間土地登記代理人(即代書,地政士)代為辦理,一般都是由買方付代書費用,所以也都由買方委請代書,若賣方擔心遇上這類詐騙集團,一方面可以自己委請代書,也可以要求買方先交付房子大部分價款,再交付權狀等證件,以保障賣方權益。

 

通訊冒領戶籍謄本 一家資料全曝光  

台北縣多處戶政事務所,最近發現冒領戶籍謄本案件越來越多,犯罪集團利用通訊申請的戶籍謄本的便民措施,拿著變造的身分證影本提出申請,被害人一家的戶籍資料,包含身分證字號全部曝光。

通訊申請戶籍謄本,便民措施卻成為犯罪漏洞,台北縣鶯歌、新莊等地的戶政事務所,最近發現有人假冒身分,申請戶籍謄本,回郵地址都是外縣市的郵政信箱,引起戶政人員懷疑。假冒者是用通訊申請,用郵政信箱信封,這是申請書,照片跟當事人不一樣。

只要身分證影本附上申請書,簡簡單單就能申請戶籍謄本,包括不動產買賣、戶籍資料證明,用途等同戶口名簿,而未滿14歲,沒有身分證的,戶籍謄本就是身分證明文件。

集團大動作冒領戶籍謄本,被害人全家大小身分資料,一網打盡。新莊戶政事務所主任楊兩傳:戶籍謄本的資料,是最詳細的,比戶口名簿還詳盡,有父母親欄、配偶欄子女,都有在戶籍謄本上。

犯罪集團只要取得身分證影本,就能冒領戶籍謄本,利用上頭的身分資料,變造身分證件犯罪。提醒民眾,即使是身分證影本也要註明用途,以免歹徒有機可趁。

 

詐騙集團扮房客 房子遭法拍 :

詐騙集團利用屋主出租房屋卻沒有遷走戶籍的疏漏,偽造屋主簽發的本票向法院聲請本票裁定、取得債權憑證,法院依戶籍地址通知屋主時,通知書卻遭租屋者攔截,房屋因此遭法院拍賣,租屋者不見人影後,被害屋主求償無門。

被害人原本是台北市承德路某大樓住戶的屋主,為照顧年邁父母而搬到台北縣新莊市,並且把房屋出租給他人,但租屋者冒用他人證件承租,甚至偽製屋主印章,偽造被害入開具本票3張共650萬元,再向法院聲請本票裁定。

但法院以掛號寄送通知書到被害人戶籍地址時,通知書卻被詐騙集團攔截,在被害人不知情的情況下,詐騙集團卻取得債權憑證,甚至以債權人身分向法院聲請強制執行,使法院拍賣該房屋,詐騙集團在取得拍賣款項後,隨即搬離租屋處,等屋主發覺時,房屋已經被過戶,損失慘重、求助無門。

若發生類似情況,被害人可以向法院聲請掛號回條簽收、本票影本等資料,以非本人簽署為由,提出「確認本票債權不存在」的訴訟,但詐騙集團多以人頭聲請債權,訴訟效力有限。

法院寄發通知都會依照戶籍地址寄發,過去也有許多人因未居住在戶籍地址,法院寄發的通知遭他人截走,引發許多法律糾紛,民眾最好還是將戶籍地遷移到居住地,以確保自身權益,而民眾出租房屋後,租約務必向法院公證,避免詐騙者以人頭證件租屋。

 

假購屋真騙地 詐騙集團洩底 :

要賣房子的民眾得小心了, 警方最近接獲多位被害人報案指稱,有一個詐騙集團專門偽裝要買房子,然後找人假扮土地代書,藉由房子辦過戶的理由,趁機騙得被害人的土地、房屋所有權狀逃逸,整個作案手法環環相扣,有如電影情節,令人防不勝防。

詐騙集團首先會在報紙上刊登廣告,假裝要徵土地代書,等到有人寄來土地代書證件影本後,隨即以精密的手法改造證件,改貼上詐騙集團成員的照片,至於徵求土地代書一事,則有如石沈大海般的不了了之。

接著,詐騙集團會根據各地的售屋廣告,挑選下手行騙的肥羊,待目標選定後,隨即由詐騙集團成員偽裝要買房子,與屋主一起看房子、談價錢。

此時,詐騙集團為求儘速成交,在價錢方面會顯得相當好說話,與一般買賣案常見的討價還價情況大為不同,另外,詐騙集團還會付給一部分現金,以取得屋主信任。在雙方談妥後,詐騙集團便會以自己有熟識的土地代書為由,要求屋主將土地、房屋所有權狀交給該名代書辦理過戶。

倘若屋主有所防備,詐騙集團又會使出另一高招,也就是立即布置一個土地代書事務所,不但室內裝潢與一般的土地代書事務所相同,並會將先前準備的土地代書偽造證件高高掛出,並且找一位具備一定專業知識的成員假扮土地代書。

而屋主被帶往假土地代書事務所後,詐騙集團成員假代書便理所當然地出面接案,誆稱將代辦過戶手續,輕鬆騙得土地、房屋所有權狀,最後再拿去地下錢

莊抵押鉅額金錢,然後逃之夭夭,等到屋主發現,往往為時已晚。

警方表示,這個詐騙集團到處行騙,各地已有不少民眾受害,弄得要與地下錢莊打官司,以爭取房子所有權的悲慘下場。

 

偽裝仲介人 詐騙代售房屋 :

刑事警察局查獲一個先至知名房屋仲介公司臥底,充任房屋仲介經紀人,再將民眾託售的房屋私自出售,並向銀行詐貸數千萬元的詐騙集團。

警方調查,這個詐騙集團先派人到知名的房屋仲介公司臥底,充當房屋仲介經紀人,再由其他成員偽裝成房屋的買主及代書事務所人員,俟有民眾前來仲介公司想請他們代售房屋時,詐騙集團成員便唱起雙簧,眾人一搭一唱,佯裝從事房屋買賣,等到被害人警覺事有蹊蹺時,始發現房屋不但被拿去貸款,還被嫌犯廉價出售。中聯地政士聯合事務所編輯整理 2361-6347

由於近來有民意代表召開記者會,指稱有歹徒假借大型房屋仲介公司,將民眾託售的房屋擅自過戶,並詐貸上千萬元的詐騙案。

據了解,一名林姓被害人係於去年十月初,委託某不動產公司仲介賣屋,這家公司再將此案轉介紹另一家頗知名的房屋仲介公司經紀人「李世民」(經查為王發來),由「李世民」介紹「買主」湯進德前來佯裝簽約購屋,而自稱是「陳自強」(經查為賴金良)的男子,則充任為委任代書,辦理過戶登記事宜。

買賣雙方共同簽立買賣契約書後,由湯嫌先付部份頭期款,等林姓被害人不疑有他,將房屋所有權狀、印鑑證明等資料正本交給「買方代書」辦理,並約定繳交尾款與交屋日期,但屆時買方經紀人、代書與買主全部爽約,經被害人調查後,赫然發現房子已被人拿去抵押給銀行貸款,同時歹徒也另行登報將房屋廉價出售。

 

防詐騙辦貸款 自己來 :

經濟不景氣,冒用銀行名義詐騙民眾案件頻傳,近來一些不肖之徒以「保證代辦」貸款的名義行騙,各銀行等紛紛提出警告,呼籲民眾申辦貸款不要假手他人。

近來許多不法之徒,以「保證代辦」貸款名義,甚至冒用知名銀行名義向民眾招攬貸款業務,其實是行詐財之實。事實上,向銀行申請貸款一定要本人和銀行接洽,不要誤信他人可向銀行代辦貸款手續,也千萬不要照對方所言,先存入數萬元以為財力證明,否則必然導致財物損失。

貸款過程中各項費用如手續費、保險費等,都可透過申請人在該銀行的帳戶繳納,切勿將錢繳入對方來路不明的帳戶中。銀行主管表示,如果遇到以電話或當面自稱是銀行員,要取得客戶的金融卡、存摺、存單、支票信用卡、印鑑或各類密碼時,務必要提高警覺,一定要主動向往來銀行查證,而且電話要打到往來銀行在存摺或相關單據所印的電話號碼,或向中華電信查明電話號碼。

個人的存款帳戶、印章、存摺,尤其是電話語音或網路銀行密碼,千萬不要透露給別人,以免不法之徒盜領存款。如果根據報紙、宣傳單或網路廣告訂貨,在未取貨前,千萬不要根據指示將錢轉入其指定帳戶,一定要銀貨兩訖,才能避免受騙。

 

又有詐騙集團行騙了 妥善保管你的土地(建物)所有權狀 :

擁有不動產的民眾要注意了,最近傳出有一個偷竊詐騙集團,專門利用屋主上班時間潛入家中,不僅把財務搜括一空,還假冒屋主名義,以偽造的各項身分證明文件及不動產所有權狀,向地下錢莊借貸高額借款,並辦理抵押權設定登記。目前已有四家錢莊被坑,業者對這種「黑吃黑」行徑,只能自力救濟,向全台同業發出追緝令,互相提醒不要再受騙。

目前犯罪的手法日新月異,不僅偽鈔充斥市面,連老百姓辛苦大半輩子掙得之不動產,其權利書狀都有可能被偽造,甚而被冒名借貸高額借款。由於此犯罪手法相當罕見,當地下錢莊找上不知情的屋主要債時,雙方才發現都已成了受害者,而房地可能也被以同樣手法設定了若干順位的抵押權,損失慘重。為保障自身不動產權益,樹林地政事務所呼籲民眾應妥善保管自己的不動產權狀,並與其他重要文件如印鑑證明、印鑑章等分開存放。除此,也應定時申請土地登記謄本查看,確認名下不動產的權屬狀況,查閱地籍資料或申領網路電子謄本,可以多利用中華電信或關貿網路。

另為杜絕不肖之徒利用各種技術偽造各項不動產權利書狀申辦登記,地政機關業,全面採用新式塑膠權利書狀,其優點除不怕水淹、不易撕毀外,更有各項防偽特徵,不容易被偽造。民眾不妨藉機檢視自己所有的不動產權狀是否仍妥善保存,或已破舊不堪。若權狀遺失或損毀不堪使用,請檢具相關文件逕洽各不動產坐落轄區地政事務所辦理書狀補發或換發登記。

 

謊稱國宅配售 詐騙200戶權利金 :

國宅處進行松山新村賸餘戶國宅配售作業,就在配售前夕,國宅處接獲檢舉,指有不法集團在89年間,以握有配售戶向不知情民眾私下交易收取權利金,據受害民眾向國宅處指稻,一戶繳交的權利金約49萬元,外傳受害戶數高達200戶,由於這是國宅處配售國宅首度傳出民眾集體受騙案件,國宅處已將全案移送調查單位深入調查。

國宅處昨天重申,該處自63年成立以來,從未辦理預售或委託任何人或公司代為銷售國宅,呼籲民眾嚴防受騙,民眾若有任何國宅配售的問題,請直接洽詢該處。位於台北市光復北路190巷的松山新村,是國宅處與軍方合建分回的國宅,總戶數1131戶(其中105戶屬軍方所有),國宅處在911111日進行第一次配售,目前仍有賸餘戶711戶。

據了解,受騙民眾是在日前第一次標售國宅陸續交屋進住後,才發現自己買的權利根本不在交屋名單中,因此在今年28日向國宅處查詢檢舉。據受害民眾向國宅處提供的資料,不法集團是在89年間,以某房屋仲介公司名義向民眾兜售松山國宅,該公司自稱是松山新村改建委員會,手中握有保留配售戶,還出示偽造的國宅處與委員會的來往公文,在取得民眾信任後,收取49.5萬元的權利金,民眾則是等到兩年後房屋開始配售時才發現被騙。

 

租屋詐騙 :

假租屋真詐騙 重複出租 :

租房子的房客要注意了, 傳出租屋詐騙集團利用偽造的身分證及房屋所有權狀,將租來的房屋在兩天內同時轉租給四組房客,直到各組房客在交屋後巧遇,才發現受騙。

受騙房客的投訴表示,租屋詐騙集團在報上刊登租屋廣告,在透過自稱房東太大的手機(易付卡)聯繫後,這四組房客依約前往看房子,但房東以家住南部、即將出國並要求保留一間房間放置雜物為理由,要求房客儘速簽約,並,同意房客殺價,結果付了錢的房客卻在交屋後才發現,原來這間42坪大的房屋被租給了四組房客。

案件中受騙的房客在簽約時都相當謹慎,也曾要求房東出示身分證及房屋所有權狀,但由於房東已經事先偽造相關證件、在洽談過程中也深諳房客的消費心態,甚至還曾主動提及要到法院公證以取信房客,最後卻因「公證必須加稅」的理由而作罷,且「房東」也拒收支票、堅持房客必須一次付清每月約3萬元的租金及3個月房租的押金。

另外,受騙的房客後來還發現這個詐騙集團只是這問房屋的假房東,這個集團是透過房屋仲介公司租到這間房屋,並以支票支付租金,詐騙集團不但在銀行開設人頭戶以收取房客匯款,而且各組房客在發現租屋契約筆跡一模一樣,屋主與房客姓名卻不相同後隨即報警,但房東的電話已經不通。

崔媽媽租中心表示,許多租屋騙徒常自稱缺乏租屋經驗,因此願意低價將房子租給真正會愛惜房子的房客,許多房客常因此而心動,但實際上騙徒對於包括簽約、付款方式等租屋環節卻十分熟悉,消費者千萬不可大意。

 

假房東騙押金多人上當 :

歹徒佯稱租屋,簽約前先行向房東借鑰匙,事後卻到處張貼租屋廣告,假房東之名與承租民眾簽定租賃契約、詐騙押金,一天內騙了4,5位民眾。受害人蔡依玲小姐說,對方有出示土地建物登記謄本, 權狀影本,但謊稱沒帶身分證,我想既然對方有鑰匙應該沒問題,沒想到被騙。 

受害人蔡依玲小姐找房子,在台北縣中和市中和國小前的佈告欄看到一則套房租屋廣告,她去電詢問,並前往中和市景平路看屋。

受害人蔡依玲小姐說,一名自稱房東的男子,拿著進出大樓大門及電梯的磁卡,一路領著她到8樓,並打開房屋讓她參觀。隔天她與對方連絡表示願意承租,雙方約在台北市簽約。

謊稱未帶身分證  「簽約當時我想看他的身分證,可是他說忘了帶錢包。」受害人蔡依玲小姐說,對方自稱是屋主「黃智偉」,並立即拿出土地登記謄本權狀影本,她雖然覺得沒帶錢包的說法「怪怪的」,但心想,既然已看過房子,還是簽了約,當場付2個月押金及當月房租共24千元,並約定隔天交屋。 交屋當天,對方手機整天都沒開機,受害人蔡依玲小姐覺得很奇怪。到該棟大樓詢問,管委會的人說那名男子是騙子,還說她不是唯一的受害者,在她之前已有34個人來反映同樣的問題。管委會也找了真正的女屋主向她說明。「歹徒實在太惡劣!」屋主及其男友也立即向該地派出所報案。

監視器錄下嫌犯  該棟大樓管委會表示,確實有人反映租屋被騙,受害民眾約45人,看屋時間都在同一天,幸好大樓裝設了監視器,已將拍得的歹徒長相與相關證物交給警方。

周杰倫先生指出,歹徒原本向8樓之8屋主租屋,雙方約好15日晚上簽約,但對方以「想先打掃房子」為由,向屋主先借鑰匙,屋主慨然允諾。當天上午該名男子拿著鑰匙來管委會買磁卡時,因為對方無法出示租賃契約,他們立刻詢問屋主,經屋主確認同意後,才賣給他。

蔡依玲小姐遇到的租屋詐騙案常見,過去常見的租屋糾紛,大都是二房東與大房東簽約後,將房子轉租給別人,收了租金後落跑,他們沒有遇過還沒簽約就詐騙的案例。

土地謄本可任申請  土地登記謄本,屬半公開資料,任何人都可向地政事務所提出申請;而房屋權狀是一種憑證,一間或一棟房屋僅會發放一張給房屋所有人,若遺失,必須本人才可申請補發,但這二份文件都會記錄房屋所有人的姓名、地址。 租屋時應注意 1.一定要簽租賃契約,避免口說無憑。2.簽約前務必要求房東出示身分證,再核對房屋權狀、謄本或稅單,證明確實是屋主本人。3.若承租對象為二房東時,可要求出示對方與大房東的租賃契約,避免解約時招致損失。4.在契約中預留提前解約的條款,以免住不滿意又無法搬家。5.可委託信譽佳的房屋仲介公司租屋。

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一般工業區類型與設置目概分為 :

u       綜合性工業區:為促進國家工業化與追求經濟發展目標而設置。

u       科技工業區:為引導產業朝高附加價值、低耗能源之科技工業所推動的工業區。

u       智慧型工業園區:依據「發展台灣成為亞太營運中心計畫」及「智慧型工業園區設置及及管理辦法」設置.

工業區 :

全國工業區介紹

國內外工業區簡介連結

 

全國工業區港服務資訊網

工業區自建網站

全國工業區通信錄

 

加工出口區 :

經濟部加工出口區管理處

台中加工出口區網頁

高雄加工出口區網頁

 

加工出口區管理處中港分處

倉儲轉運區

 

工業區廠房土地租售查詢

工業局土地廠房租售

各工業區租售資料

地王不動產

嘉禾不動產

金評不動產

統皓不動產

上揚不動產

日湧不動產

瑞普國際

戴德梁行

 

 

 

工業區相關 :

建廠流程

工業區設置相關法規

工廠登記相關法規

促進產業升級條例

工業行政相關法令

工業用地統計分析

促進產業升級條例施行細則

 

 

 

台灣地區之工業用地供給體系可分為 :

u       都市計畫工業區

u       非都市土地編定開發工業區外之丁種建築用地

u       依原「獎勵投資條例」或「促進產業升級條例」編定之工業區等三類,而屬經濟部管之工業區則為第三類。經濟部依據原「獎勵投資條例」或「促進產業升級條例」編定之工業區計有173處,面積43,544公頃,屬本部編定並開發者為57處,其中開發中工業區計有7處,分別為利澤工業區、南港軟體工業區、彰化濱海工業區、雲林離島式基礎工業區新興區、雲林科技工業區、台南科技工業區及和平工業區。

工業用地及工業區之主管機關為何 :

都市計畫工業區、非都市土地編定之工業區為內政部營建署所主管,而後者,依促進產業升級條例第四條規定,其工業主管機關:在中央為經濟部工業局,在直轄市為直轄市政府建設局;在縣市為縣()政府。

一般工業區及科技工業區之水電、土地價格為何 :

水電 : 工業區之開發已將自來水、電力設備、電信設備之公共設施工程已埋設,興辦工業人設廠後,可向當地自來水公司,電力公司,電信局申請接水、電等,費用則以自來水公司、電力及電信公司規定之費率為準。詳細資料請點選本網站「投資成本」項下水費與電費。

工業區土地或建築物之價格 : 經濟部工業局主導開發之工業區之土地或建築物價格或租金係以開發成本為基準,並由工業區土地或建築物價格審定小組審定。購買工業區土地或建築物除須繳交土地價款外,應繳工業區開發管理基金(承購價額之百分之一計算)。申請租購工業區土地或建築物時,應按年租金或出售價額繳納3 %之保證金。保證金於租購案核准時,無息抵充應繳之租金或價款;未經核准時,無息退還。

 

工業區土地及廠房之租售價格?有無相關租售優惠措施

開發中工業區土地及廠房租售價格 :

經濟部工業局主導開發工業區土地及建築價格如下表所示,申請租購工業區土地或建築物時,應按年租金或出售價額繳納3/100保證金。租購案核准時,無息抵充應繳之租金或價款;未經核准時,無息退還。承購尚應另繳工業區開發管理基金(承購價額之1/100計算)

工業區

地價區別

914月售價

優惠租金(6成計算)

優惠租金(8成計算)

/m2

/

/m2/

//

/m2/

//

東區第一二三區

16,535

54,663

57.9

191.3

77.2

255.1

東區第四A

16,480

54,480

57.7

190.7

76.9

254.2

東區第五區

16,519

54,610

57.8

191.1

77.1

254.8

東區第六A

16,668

55,101

58.3

192.9

77.8

257.1

東區第六B

16,058

53,083

56.2

185.8

74.9

247.7

東區第八A

16,965

56,084

59.4

196.3

79.2

261.7

東區第十二區

14,882

49,198

52.1

172.2

69.5

229.6

雲林科技

工業生產區I1

8,110

26,809

28.4

93.8

37.8

125.1

工業生產區I2

8,919

29,484

31.2

103.1

41.6

137.5

工業生產區I3

8,516

28,151

29.8

98.6

39.7

131.5

工業生產區I4

8,433

27,877

29.5

97.6

39.4

130.1

工業生產區I5

8,029

26,541

28.1

92.8

37.5

123.8

斗六擴大

 

9,120

30,150

31.9

105.5

42.6

140.7

彰化濱海

線西東二區

7,919

26,178

27.7

91.6

37.0

122.2

線西東三區

7,762

25,659

27.2

89.9

36.2

119.8

線西西一區

7,209

23,831

25.2

83.5

33.6

111.4

線西西二區

6,763

22,356

23.7

78.4

31.6

104.5

鹿港東一﹑二區

7,763

25,662

27.2

89.8

36.2

119.8

鹿港東三區

7,609

25,153

26.6

88.0

35.5

117.4

鹿港西二A

6,747

22,303

23.6

78.1

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u        全省生活圈 政府, 金融, 教育, 醫寮等機構查詢

u        全省生活圈內容說明報告書

u        全省停車場查詢

何謂生活圈 :

    地方生活圈的意義是,每一家庭或個人,都可在一適當區域內,獲得包括工作、交通、居住、文化、教育、醫療和娛樂等基本生活需求的滿足。此區域內的大小都市,就是為生活圈提供不同等級服務的中地,使居民的各種需要均不需外求,人口也就不會外流。因此加強生活圈內各級都市中地的機能,是達成全國各區域均衡發展的有效政策。

(1)地方生活圈規畫的主旨:

u        縮小區域間與區域內生活環境品質的差異,以利於減少人口外流。

u        促進人口、產業的合理分布及發展,以利於縮小城鄉生活差距,增進國土有效利用。

(2)地方生活圈的畫分的依據:

u        基本原則:以人的活動需求為主導的空間計劃單元,打破個別市、鄉、鎮的行政界線。

u        地方生活圈的畫分:依據自然環境、文化、經濟、社會等因素綜合考量

u        地方生活圈的大小:依各地個人所得多少、運輸網路疏密和汽車持有率高低而定。

(3)地方生活圈主要是根據克里斯徒勒的中地理論建立的。

(4)加強社會設施及中地的機能並擴大其服務範圍,居民可就近所中地得加相當的滿足。

u        台北生活圈:即台北都會區,中心都市為台北市,它是台灣地區最大都市,為政治、 經濟、文化中心,兼具國際都市的機能,階層最高。

u        台中、台南、高雄生活圈:亦即台中市、台南市、高雄市都會區,以各該市為中心市,相當中層都市。

u        基隆、桃園、新竹、苗栗、南投、彰化、斗六、嘉義、新營、屏東、台東、花蓮、宜蘭、馬公等生活圈,各以該市為中心市,相當低層都市。

十八個地方生活圈,除少數中心市外,其餘都必須加強服務和公共設施等,使居民在原地就業外,並可同時享受到現代生活,不必遷移,以達到安居樂業的目的。

 

台灣地區未來地方生活圈

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.中心都市
2.近郊地帶
3.生產地帶
4.自然保育
地帶
地方生活圈結構

 

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科技園區, 科學園區主要集中於中北部 :

內湖科技園區

南港軟體園區

 

 

龍潭科技工業園區

龍潭渴望園區

 

 

新竹科技園區

台元科技園區

 

 

 

中科學園區位置圖

中部科學園區

 

 

台南科技園區

 

 

 

 

其他尚有 :

桃園縣由民間投資開發的五大民營科技園區 :

華亞科技園區 :

華亞科技園區土地價格最高,但銷售的狀況卻最理想,主要是交通便捷,又屬林口特定區內,未來容積率可望放寬至三○○%,適合研發中心或企業總部進駐, 目前華亞園區已有二十三家知名企業進駐,雖然華亞園區售價每坪達十萬至十一萬元間,但由於其近中山高林口交流道,加上規劃完善,是其銷售成功的最大關鍵。

和信龍潭達裕科技園區 :

每坪售價訂在七萬五千元左右,售價低於華亞園區,由於受到跳票陰影拖累,銷售狀況不理想,目前絕大部分土地仍閒置中。

龍潭渴望園區 :

原本以關係企業友達電、達碁科技等產業進駐為主,但宏碁董事長施振榮為展該園區為光電園區,最近再釋出近四萬坪土地約十個坵塊,計畫引進LCD中下游產業進駐,另研究園區辦公大樓,則希望引進企業研發中心進駐。

桃園科技園區 :    

桃園科技工業園區占地約258公頃,包括利息、代辦費用等支出,總開發經費約100億元。王永慶已指示,桃科的水準必須像竹科或華亞科學園區一樣。因此,開發過程中,公共設施一定不能輸給竹科或華亞。台塑企業主管指出,桃園科技工業園區決定開發後,就有好幾家高科技生產廠商與公司接觸,表達進駐意願。為符合高科技、低汙染的要求,汙水的排放品質與排放量均有嚴格管制。90年3月,當時因百業蕭條,國內投資呈現停頓狀態,王永慶感受特別深,除對企業旗下產業喊出「不能做的收起來」外,桃園科學園區開發案也緊急煞車。王永慶原擬利用園區設電子材料、車輛、油品摻配及生物科技四大區。但隨著時空轉變,台塑石化開發了台北港,作為油品進出與儲存的門戶;台朔汽車也因經營策略的轉變,生產廠可能移至大陸等考量,最後可能只有台塑企業旗下的生物科技部門留下來,其餘可能要全數出售。桃園科技工業園區位於觀音鄉大潭,土地共有1,834筆,面積為258公頃,是由桃園縣政府委託台塑企業旗下亞朔開發公司負責開發。園區89年8月由經濟部審核通過,編列為工業區。由於土地取得成本較低,自然較受企業的青睞。目前廣輝電子已確定進駐。

「桃科未來所創造的就業機會與產值,絕不會輸給縣內其他工業園區,也一定能超越台北縣工業區的表現」桃園縣長朱立倫相當有信心地說出桃園未來遠景,尤其桃科攸關廣輝電子是否斥資上千億元進駐設立TFTLCD廠更受矚目,朱立倫說,林百里一個多月前來找他,很快雙方就達成共識,位於觀音鄉的科技園區,可提供四十公頃土地,以廣達集團大手筆的投資估計,未來投資「至少二、三千億元以上」!繼華亞科學園區後,台塑企業集團董事長王永慶所創造一個北部光電重鎮桃園科技工業園區,將提供便宜的土地成本,使高科技產業留在台灣。南有台南科學園區,北有桃園科技工業園區。南科是南部的光電重鎮,桃科在龍頭廠商廣輝進駐後,將發揮磁吸效應,把光電產業吸過來,很有機會成為北部的光電重鎮。

秀才科技工業園區 :

東元集團計畫在楊梅秀才路中華汽車正對面,開發佔地120公頃的「秀才科技工業園區」,東元集團拜會桃園縣長朱立倫尋求支持,朱立倫除表示支持外,強調希望能比照桃科,每坪售價能降至二萬元左右,共同刺激廠商投資意願。由於土地取得成本較低,自然較受企業的青睞。

由於秀才科技工業園區絕大部分屬山坡地,未來仍有山坡地工業區解編的問題,東元集團旗下關係企業世中開發特別尋求桃園縣政府的支持。

東元集團計畫開發的秀才科技工業園區,毗鄰中華汽車、潤泰紡織及冠華科技等工業用地旁,該工業園區係由東元集團旗下世中開發負責投資,並已委託鴻泰市地重劃公司規劃。

秀才科技工業園區計畫以促進產業升級條例第二十三條進行開發,目前基地面積坡度超過30%,約占80%左右,30%至45%約占11.4%,45%以上約占8%左右。

據了解,秀才科技工業園區的開發,未來公共設施約占總面積的40%左右,道路等公設占30%,綠地10%,目前傳出大同企業集團旗下華映自行開發的華映龍潭光電園區面積不敷使用,決定將旗下的TFTLCD及電漿電視進駐秀才科技工業園區,土地需求約五十公頃,占總設廠面積的45%左右;而其他另有無線通訊產業、光電產業及電腦週邊元件等廠商也有意進駐,開發後不會出現有工業區土地閒置的問題。

 

台北縣頂埔科技園區 :

頂埔高科技園區原為陸軍後勤運輸兵學校,在學校遷往桃園後,土城的原址釋出作為高科技園區用地。經過一連串公開甄選程序,由鴻海、正崴、大霸 3家高科技大廠勝出,取得承租此國有土地的資格,並成為全國第一個適用土地租金「三免五減半」的個案。

台北縣政府決定11家廠商的名次,鴻海精密不負眾望,以第一名勝出,鴻海在計劃書中提到,民國95年以前,總投資金額將達到120億元,預計將圈下頂埔2.49公頃土地,創造的就業人數預計至少500人。

11家通過資格審查的廠商評審依序分別為,鴻海精密、正崴精密、大霸電子、麗台科技、國際直線科技為前5名,其餘同樣排名第6的廠商為嘉聯益科技、新巨企業、億光電子、龍瞻科技、耕興公司、大豐有線電視。

前三名將可獲得其所需的土地,第四、第五名則為候補名額。不過,獲得評選第一名的鴻海公司今天相當低調,說明會完畢之後匆匆離去。

第二名的正崴精密,總投資金額50億,園區只要一公頃;第三名的大霸電子,總投資金額278億,也可能會將剩下3.76公頃的地,全部吃下來,因此這一次頂埔園區徵選進駐廠商,包括鴻海、正崴和大霸,預計將包辦所有園區土地。這個禮拜五縣府也會舉行圈地會議,到時候就可以知道,到底各家廠商在頂埔的面積,究竟是多少。

 

中部科學園區 :

位置 : 中部科學工業園區包含台中縣、市與雲林縣虎尾兩塊基地,計畫開發面積分別為304.2公頃與98.1 公頃,基地開發建設工程將於民國九十二年十二月起展開,廠商並可同時建廠開發。

交通 : 台中縣、市基地位於台中縣大雅鄉、台中市西屯區交界處,公路系統有中山高速公路、中部第二高速公路、中彰快速公路及中港路,而鐵路系統方面,台中基地距台中火車站約90公里,距高鐵烏日站9.2公里,交通網路系統便利。雲林縣虎尾基地鄰近「高速鐵路雲林車站特定計畫產業專業區」,其南北向將以高速鐵路、中山高速公路、中部第二高速公路與台一線為主,環狀區域交通網路完整。  

設施 : 台中科學工業園區開發建設工程將於民國九十二年十二月起展開,第一期將先行開發園區內台中縣範圍土地,第二期再開發台中市及雲林縣虎尾基地部份,而為配合產業未來整體發展的需要,已針對土地使用、交通運輸、水電及電訊、雨污水處理與排放、廢棄物處理等進行相關規劃,而中部科學工業園區土地使用將區分為園區事業專用區、管理及服務區與公共設施及公用事業用地等三類,以提供高科技產業發展的優質環境,促進中部產業升級。  

 

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高鐵五站區 :  共包含 桃園新竹台中嘉義台南 五個站區

為何興建高鐵

(1).何謂高速鐵路

高速鐵路是指營運時速200公里以上之鐵路系統。台灣南北高速鐵路系統使用專用路權,全線無平交道,為行車絕對安全的高速運輸工具。

(2). 高鐵特性與競爭優勢,提供強大運輸效能

u        高運能:高速鐵路具有強大的運輸能量,營運成熟期每日可載運三十萬人次以上,旅客運能為中山高速公路的3.7倍,為第二高速公路的2.5倍。

u        快速:台灣高速鐵路的行駛速率每小時高達300公里以上,當高鐵加入台灣運輸市場,可將台灣南北時間縮短為90分鐘以內。

u        準點:先進之行車控制系統可確保高度準時,以日本新幹線為例平均誤點時間不超過0.4分鐘。

u        不受天候影響:高速鐵路為具有專用路權之導軌系統,並結合自動行車控制之功能,相較於其他運具而言,較不受天候影響。

u        安全:台灣高速鐵路行駛專用路權,以中央行車控制中心集中調度車輛,並配備自動行車控制系統及緊急自動駕駛裝置,路線沿線均設有地震、強風、落石、豪雨、熱軸等偵測器,可防範各種緊急狀況,故整體營運安全度最高。

高鐵計畫內容

(1).經營路線

u        路線:自台北至高雄左營,全長約345公里,沿途經過14縣市、77市鄉鎮區

u        車站:南港台北板橋桃園青埔新竹六家苗栗豐富台中烏日彰化田中雲林虎尾嘉義太保台南沙崙左營車站

u        維修基地:總機廠:高鐵總機廠(燕巢)調車場:汐止、烏日、左營工電務基地:汐止、六家、烏日、太保、左營維修中心:左營

(2).台灣高鐵公司特許權範圍與年限

台灣高速鐵路計畫之特許權範圍共包含高速鐵路之興建及營運、高速鐵路附屬事業之經營、與站區之開發使用等項目,在站區開發方面,共包含桃園新竹台中嘉義台南五個站區。

高速鐵路「站區」是指高速鐵路沿線設站的桃園新竹台中嘉義台南五地區,經政府公告發佈實施都市計畫中所劃定的「高鐵車站專用區」。基本上,「站區」包括由高鐵車站及其周邊轉乘設施、停車場等交通設施共同組成的「車站用地」;及供高鐵附屬事業如:旅館、會議及工商展覽中心、餐飲、休閒娛樂、百貨零售、金融服務、一般服務、通訊服務、運輸服務、旅遊服務、辦公室等商業使用之「事業發展用地」兩種用地組成。依照交通部與本公司簽訂的高速鐵路興建營運特許合約及站區開發合約,取得車站用地的使用年限為35年,事業發展用地則有為期50年的地上使用權。

 

 

各站區之開發方式、開發規模與開發主題為何?

發方式: 交通部將事業發展用地以設定地上權的方式提供台灣高鐵公司使用,其地上權存續期間自交地起算五十年。台灣高鐵公司將視實際發展情況選擇自行開發及經營,或交由他家開發公司開發及經營,以及與他家開發公司合資開發及經營等方式進行站區開發。

開發規模:依各車站特定區都市計劃及「台灣南北高速鐵路站區開發合約」之規定,各站區之開發規模如下表所示:

 

站區廣場

附屬事業用地

小計

總計(ha)

最大商業樓地板面積

M2

桃園站區

2.00

8.55

10.55

19.68

342,000

103,455

新竹站區

1.60

3.13

4.73

13.02

115,500

34,939

台中站區

(註一)

11.30

29.43

29.43

542,400

164,076

嘉義站區

2.30

3.14

5.44

12.51

87,920

26,596

台南站區

2.80

4.02

6.82

16.71

112,560

34,049

合  計

8.70

30.14

38.84

91.35

1,200,380

363,115

說明

註一:站區廣場含在交通設施用地註

註二:依站區開發合約,站區用地涵蓋車站用地及事業發展用地,其中事業發展用地包含交通設施用地及附屬事業用地。

註三:站區用地商業使用最大樓地板面積係採總量管制。

 (三)開發主題: 依車站特定區都市計劃之規定,附屬事業之使用項目包括旅館設施、會議及工商展覽中心、餐飲業、休閒娛樂業(不得經營特種服務業)、百貨零售業、金融服務業、一般服務業、通訊服務業、運輸服務業、旅遊服務業、辦公室。目前各站區初步規劃構想如下:

  1. 桃園站區主題:主題園區(Theme Center)主要開發項目:巨蛋主題活動園、遊樂園區、商務中心、購物中心、觀光旅館。
  2. 新竹站區 主題:網路事務園區(Netpark)主要開發項目:商務中心、展示中心、商務旅館、購物中心、主題餐廳。
  3. 台中站區 主題:城中城(Newtown-in-Town)主要開發項目:購物中心、市場中心、觀光旅館、室內主題園、智慧型辦公大樓。
  4. 嘉義站區 主題:島內休閒渡假區(Resort Center)主要開發項目:休閒渡假旅館、社區中心、娛樂中心。
  5. 台南站區 主題:文化休閒中心(Culture & Amusement Center)主要開發項目:購物中心、商務旅館、商務/展示中心。

 

台灣高速鐵路完成後,台灣運輸市場面貌將會有何改變? 

 高速鐵路建設完成後,將使台灣南北旅行時間縮短為90分鐘。屆時,北、中、南三大都會區的格局將可整合成一巨型都會帶,實現一日生活圈的理想境界。當高速鐵路加入運輸市場後,各種運輸工具將按其功能特性重新調整分工,並加以整合,以發揮最大運輸效益。台灣未來的運輸市場中各運具的服務特性概述如下:

高鐵:擔負大都會區之間的長途高速客運服務。

台鐵:提供中、短途客運服務,及高鐵的轉運接駁服務。當城際客運需求量大的時候,也可成為長途客運的經濟艙。

高速公路:提供中、短途區域性的客運服務,及長途貨運服務。

都市捷運系統與公車:提供都會區內的大眾運輸服務。

自用車:在中、短途的區域性運輸中扮演重要角色。但隨著捷運系統及高速鐵路的興建完成,其在都市內及都會區間的使用率將會相對降低。

航空:提供台灣西部與東部、本島與離島之間的聯繫,以及國際性的運輸服務。

 

台灣高速鐵路完成後,對南北空間結構之改變為何? 

探究運輸系統對於生活圈結構改變之影響,可以發現由於中山高速公路通車造就了台灣生活圈之第一次革命,由以縣市為生活圈範疇擴展為北、中、南三大都會區。一般咸認,高速鐵路建設完成後,將使台灣南北旅行時間縮短為90分鐘。屆時,北、中、南三大都會區的格局將可整合成一巨型都會帶,實現一日生活圈的理想境界,可稱為台灣地區第二次空間革命,上述演變趨勢如圖所示。

 

有哪些地區的捷運系統可以轉乘高鐵? 

高鐵於南港車站、台北車站、板橋車站、桃園青埔站、新竹六家站、台中烏日站、嘉義太保站、台南沙崙站與左營車站等車站皆規劃與都會區大眾捷運系統共站,其中台北車站、板橋車站、台中烏日站、左營車站亦為三鐵共站設計,以期利用大眾捷運系統提供高鐵快速便捷的接駁轉乘服務。目前各地區捷運系統之發展方面,除台北都會區初期路網已完成並積極推動遠期路網建設,高雄都會區大眾捷運系統BOT已決標並積極開工作業中,其餘都會區之大眾捷運系統則已陸續完成規劃並報院核定中,嘉義輕軌系統仍在規劃之中,交通部高鐵局亦建議將高鐵聯外捷運路線列為各都會區捷運系統優先發展路線。

 

捷運系統規劃時程較晚,高鐵應如何因應? 

高速鐵路通車營運後,將串聯台灣南北原有的台鐵系統以及各大都市的捷運系統與公路客運形成高速大眾運輸網路,當其中的捷運系統規劃時程延後,無法與高鐵通車時程相配合時,高鐵為了不影響聯外接駁服務的品質,就必須加強與其他運具的整合,尤其是與大眾捷運系統之服務對象同為都會區內之短程交通旅次的公路客運運輸系統,除了依高鐵旅運需求,適當規劃與調整營運路線,使各地區均能方便利用公路客運直達高鐵車站。另一方面則配合台鐵、捷運路線適當規劃至台鐵、捷運車站之集散性公車路線,將各地之大眾運輸系統作一完整的結合,便於旅客轉乘台鐵、捷運至高鐵車站。

 

高鐵未來運量及市場佔有率如何? 

(一)高鐵未來市場主要由自用小客車與台鐵轉移而來,估計於94年通車後市佔率可達4.4%122年市佔率達5.5%。因所估計的市佔率非常保守,若考慮高鐵的合理價格、快捷、安全等優點及其他現有運輸系統的擴衝空間有限,預估市佔的達成率應很高。

(二)在運量預測方面,估計在2005年時平均每日約有16.3萬名旅客,而到了2033年時平均每日則約有33.6萬名旅客,年平均成長率為2.6%。

 

站區開發之主題如何與地方特色相結合? 

 站區發展定位應通盤考量地方重大建設及民間大型開發個案之現況與發展趨勢,以期提供最適開發主題及規模。並應在環境規劃及建築、景觀設計上反映地方特色。

桃園站區

主題:主題園區(Theme Center)

主要開發項目:巨蛋主題活動園、遊樂園區、商務中心、購物中心、觀光旅館。

站區發展定位:整合航空城計畫、中福計畫於桃園都會區形成三核心發展,應形塑「商業、服務」機能;以桃園都會為台北大都會外圍之發展定位,則宜提供都會(尺度)「超大主題設施」。

新竹站區

主題:網路事務園區(Netpark)

主要開發項目:商務中心、展示中心、商務旅館、購物中心、主題餐廳。

站區發展定位:新竹地區以原有新竹科學園區,加之清大、交大、工研院等知名學術、研究機構完整建構,早經擬具「科學城建設計畫」,結合周邊工業區,形成完整研發、生產獨特產業環境,本案應著眼於地方產業、日常生活機能之輔強。

台中站區

主題:城中城(Newtown-in-Town)

主要開發項目:購物中心、市場中心、觀光旅館、室內主題園、智慧型辦公大樓。

站區發展定位:台中市前經配合分期市地重劃擬具副都心發展計畫,架構都會核心為雙核(舊市區、副都心)─多軸(輻射佈設道路、以中港路為中軸)─雙環(文心路、外環快速道)發展型式;則本站區適為多項重大交通建設聯繫中部都會縣市鄉鎮整合集結樞紐之交通運輸新核心地位;中部地區產業發展由原加工出口區,演進至港埠建設、濱海工業開發等擴散式、低層次發展,仍以都心密集發展為都會發展軸核。

嘉義站區

主題:島內休閒渡假區(Resort Center)

主要開發項目:休閒渡假旅館、社區中心、娛樂中心。

站區發展定位:嘉義地區長久以來面對人口外流、地方基礎產業不興之窘境,以地方資源而言則有臨海工業區開發(產業環境)、內陸山區(自然環境)、及居中都市發展區(生活環境);如以高鐵設站太保則宜善用動態運輸廊特性,以擴大之台灣地區整體都市聚集體系建構市場圈域,考量以資源特色重行審慎定位。

台南站區

主題:文化休閒中心(Culture & Amusement Center)

主要開發項目:購物中心、商務旅館、商務/展示中心。

站區發展定位:台南都會區有逐漸由舊市區跨越中山高實質阻礙,朝向內陸由永康、仁德分擔部分都會機能之趨勢,本站區則以其位於此次都心緊鄰南側、及交通樞紐(高鐵、國道、東西向、捷運)地位,將可獲致優先發展契機;歸仁鄉等鄰近市鎮亦將以科技、製造業為地方產業基礎,配合階段性站區發展,極有潛力整合發展成類似新竹站區發展之南台灣科技網路事務園區。

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收益法勘估說明 

所謂收益法,指以勘估標的 未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。依前項方法所求得之價格為收益價格。

收益法估價, 蒐集相同或相似之類似標的近3年間總收入、總費用與收益資本化率等資料。所採用之比較資料依可用性, 持續性, 穩定性, 成長情形加以調整

推算總收入及有效總收入時, 相關資料校核比較

u        往年之總收入及有效總收入。

u        相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。

u        目前或未來可能之計畫收入。另有效總收入為 總收入扣除收入損失(如預估標的物閒置損失)後之餘額為勘估標的之有效總收入

所訂定之租金水準, 符合下列三要件 :

u        租金為通常一般使用可能獲取之租金收入.

u        租金如未來環境條件無明顯大變化應可繼續且規律產生.

u        租金未來應可安全穩定產生,非投機冒險產生.

 

推算勘估標的總費用時,本公司根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算,其項目包括地價稅、房屋稅、火災保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者,並應加計營運成本及營運費用。

淨收益為有效總收入減總費用即, 淨收益如係營運性不動產之淨收益, 應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。

 

收益資本化率決定方式採用下兩種方法判定 :

1. 收益資本化率應考慮銀行定期存款利率、政府公債利率、不動產投資之風險性、貨幣變動狀況及不動產價格之變動趨勢等因素,選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準, 比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異,並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

2. 選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的, 以其淨收益除以價格後,以所得之商數加以比較決定之。

上述 流通性、風險性、增值性、管理上之判定標準如下 :

u        流通性高者 : 收益資本化率低; 流通性低者, 收益資本化率高

u        風險性高者 : 收益資本化率高; 風險性低者, 收益資本化率低

u        增值性高者 : 收益資本化率低; 增值性低者, 收益資本化率高

u        管理容易者 : 收益資本化率低; 管理困難者, 收益資本化率高

 

本次勘估所使用收益法估價之程序如下:

  蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料。

  推算有效總收入。

  推算總費用。

  計算淨收益。

  決定收益資本化率。

  計算收益價格。

 

實例參考 :

假設 你投資內湖工業園區辦公室一間 100, 每坪租給他人 1,000/, 每月收100,000元租金, 划得來還是划不來 ? 由下列方法立即可知.

-------------------------------------------------------------------------------

建物面積                       100

月租金                       1,000  / 每坪每月約

押金                        300,000

每坪重建成本:            60,000

耐用年數                        55     

銀行定存利率:               1.50  %

殘價率                        40.00  %

年租金                    1,150,000        

年租金  = ((每坪月租金單價 * (12 - 閒置月數) * 建物面積)

押金利息                       4,500   押金利息  = (押金 * 銀行定期存款利率)  

年總收益                  1,154,500 年總收益 = (年租金 + 押金利息....) 

-------------------------------------------------------------------------------

建物總成本            6,000,000 建物總成本 = (每坪重建成本 * 建物面積)

租稅                          79,800              含地價稅, 房屋稅...

管理費                                           房客繳

保險費                       18,000              保險費率 :

修繕費                       90,000              修繕費率 : 1.50%

其他費用                    12,000              其他費用 :

年總費用                   199,800            年總費用 = (折舊 + 租稅 + 管理費 + 攤提修繕費 + 保險費 + 其他費用......)

-------------------------------------------------------------------------------

淨收益                        954,700              建物收益資本化率 : 4.00%

收益價格                23,867,500               收益價格 = 淨收益 / 建物收益資本化率

建物單價約            238,675 /

-------------------------------------------------------------------------------

由上面可知, 每坪應買價格不應超過  238,675 /

 

不動產租金估計, 以勘估標的物之實質租金為原則, 指承租人每月支付與出租人之租金, 加計保證金, 押金, 權利金等運用收益之總數

修繕費規定 : 民法第429條規定:「租賃物之修繕, 除契約另訂定有習慣外, 由出租人負擔」, 為維護保養建築物, 每年必要之修繕費, 需列入費用項目, 上面已提列一般估價通用之年修繕費率

大修繕如換新電梯, 外牆重新貼換磁磚等, 非每年之固定支出, 應依該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提,  抵押貸款之利息, 並不影響標的之客關收益, 不列入費用項

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當你知道房地產之售價或租金時, 即可做投資可行性分析, 其中有兩個簡單方法可做為判斷標準 :

前門法 :   知道 房地產之價格 è 計算 房地產之租金

後門法 : 購屋者 知道 房地產之租金 è 計算 房地產之價格

‘********************************************************************

先舉後門法例如下  :

信義路鼎泰豐一樓店面一間, 租金每坪假設 1萬元/, 一樓有 40 , 則一樓應值多少錢 ? 如果你是投資客, 你會出多少錢買此店面 ? 如賣方開價 6,000萬你買是不買 ?

前提假設 :

u        (投資客) 借款利息假設為 4 %, 20

u        債務保障比率假設為 1.3 ( 租金每年實際收入 / 償債支出 = 債務保障比率) 此比率係假設買房子人貸款, 銀行要求 租金每年實際收入為償債支出倍數)

u        (投資客) 每年成本假設佔總租金之15%

u        (投資客) 要求每年報酬率假設為 6%

計算過程 :

u        租金每年收入 : 480萬元 = 40 * 1萬元 * 12個月

u        每年成本 : 72萬元 = 480萬元 * 15% (地價稅,房屋稅,修繕費………..)

u        每年實際收入租金為 408萬元 = 480萬元 - 72萬元

-----------------------------------------------------------------------------------------------------

u        償債支出    313.8 萬元 =  408萬元 / 1.3 (即每年需償還銀行之本利和)

u        稅前現金流量   94.2 萬元 =  408萬元 - 313.8 萬元

u        以上兩者合計正好為 每年實際收入租金

------------------------------------------------------------------------------------------------------

u        則推估因每年需償還銀行313.8 萬元, 總借款應為 , MC 貸款常數為 0.006060

u        4,315萬元 =  313.8萬元 ÷ (0.006060 * 12)  ç==算出向銀行借來錢 (4%利率)

u        1,570萬元 =  94.2萬元 ÷ 6% (投資客)  ç==要求每年報酬率假設為 6%, 自己拿出的錢

u        5,885萬元 =  4,315萬元 + 1,570萬元

u        以上兩者合計為5,885萬元 ç== 如果你是投資客, 你會出買此店面的錢

u        每坪則為 147.13萬元 = 5,885萬元 / 40

u        如賣方開價 6,000萬你買是不買 ? 答案是不買

‘********************************************************************

再舉前門法例如下  :

信義路鼎泰豐一樓店面一間, 租金每坪假設 1萬元/, 一樓有 40 , 每坪開 147.13萬元, 如果你是投資客, 你會出多少錢買此店面 ?

賣方開價 : 5,885萬元 = 40 * 147.13萬元

前提假設 :

u        (投資客) 借款利息假設為 4 %, 20

u        債務保障比率假設為 1.3 ( 租金每年實際收入 / 償債支出 = 債務保障比率) 此比率係假設買房子人貸款, 銀行要求 租金每年實際收入為償債支出倍數)

u        (投資客) 每年成本假設佔總租金之15%

u        (投資客) 要求每年報酬率假設為 6%

u        銀行願貸款 60%, 自籌資金 40%

計算過程 :

u        銀行貸款 3,531萬元 = 5,885萬元 * 60%

u        自籌資金 2,354萬元 = 5,885萬元 * 40%

u        償債支出 256.77 萬元 =  3,531萬元 * (0.006060 * 12)  (即每年需償還銀行之本利和)

u        自籌資金 94.16萬元 =  2,354萬元 * 6%   ç=每年之稅前現金流量

u        以上兩者合計為 350.83萬元 =  256.77 萬元 + 94.16萬元  ç= 也就是每年實際收入租金應有 350.83萬元才划得來

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

u        350.83萬元 ÷ 256.77 = 1.366 > 1.3(債務保障比率)  ç=符合銀行要求標準

u        租金每年應收入412 萬元 = 350.83萬元 ÷ (1-15%)  ç= 加計租賃期間成本

u        每坪租金結果為1.03萬元 = 412 萬元 ÷ 40

-------------------------------------------------------------------------------------------------------

注意 : 以上僅為簡易算法, 為一低成本之計算決策方法工具, 此兩方法仍以傳統投資估價分析法為基礎, 因此一些傳統方法缺點不可避免, 如忽略時間價值, 及未考慮再出售問題等等. 使用時應多加注意, 但要求快速及便捷之小案倒不失一相當理想方法. MC 貸款常數, 財務計算機及, 仿間財務書籍均有表可查  中聯不動產鑑定公司說明 www.c123.com.tw

 

‘********************************************************************

計算報酬率 :

很多人投資卻對報酬率模模糊糊, 不很清楚真實報酬率, 以下用最簡單方法計算出?

講到報酬率必需了解現值觀念, 即今天一元折合明天多少錢, 如以在銀行來算, 現定存利率設為 2%,

則今天10,000, 一年後就是 10,000* (1 + 2%) = 10,200.

則今天10,000, 二年後就是 10,000* (1 + 2%)* (1 + 2%) = 10,404.

則今天10,000, 三年後就是 10,000 * (1 + 2%)* (1 + 2%) * (1 + 2%) = 10,612.

三年依此類推 ………………………..

夠簡單嗎? 反過來說明天10,200元折合今天多少錢?

10,000 = 10,200 ÷ (1 + 2%)  ç=小學生都會

公式即為 1 ÷ (1 + r)(1+r) ………..  ç= n年為時間年數, 係平方位置

現假設投資 10,000  買一張股票 

1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000

2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500

3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000

3年收完租後賣掉 賣了7,500

投資報酬率多少 ?

假設折現率為 15%

    1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000, 折現後 2,000 ÷ (1+15%) = 1,739

2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500, 折現後 2,500 ÷ (1+15%) (1+15%) = 1,890

3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000, 折現後 3,000 ÷ (1+15%) (1+15%) (1+15%) = 1,973

3年收完租後賣掉 賣了7,500 , 折現後7,500 ÷ (1+15%) (1+15%) (1+15%) = 4,931

以上加起來為 10,533 > 10,000

 

假設折現率為 20%

    1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000, 折現後 2,000 ÷ (1+20%) = 1,667

2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500, 折現後 2,500 ÷ (1+20%) (1+20%) = 1,736

3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000, 折現後 3,000 ÷ (1+20%) (1+20%)(1+20%) = 1,736

3年收完租後賣掉 賣了7,500 , 折現後7,500 ÷ (1+20%) (1+20%) (1+20%) = 4,340

以上加起來為 9,479 < 10,000

 

報酬率為 (IRR) :                                   

假設折現率為 15%       10,533     

報酬率為           ?%       10,000

假設折現率為 20%         9,479

  

10,533  9,479 = 1,054

10,533 10,000 =  533

 

533 ÷ 1,054 =  ?% ÷ 5%

?% = 2.53%

報酬率為 (IRR) = 15% + 2.53% = 17.53%

 

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何謂土地開發分析法 :土地開發分析法,指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地價格之方法。依前項方法所求得之價格為土地開發分析價格。

土地開發分析價格之計算公式如下:

開發前或建築前土地價格 = 建築後總銷售金額 – (開發期間之直接成本 + 間接成本 + 資本利息

 + 利潤)

 

V = [ S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) - (C + M)]

其中:

V 土地開發分析價格。

S 開發或建築後預期總銷售金額。

R 適當之利潤率。

C 開發或建築所需之直接成本。

M 開發或建築所需之間接成本。

i  開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

 

土地開發分析法估價之程序如下:

  確定土地開發內容及預期開發時間。

 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。

 現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析。

  估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。

  估算開發或建築後總銷售金額。

  估算各項成本及相關費用。

  選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。

 計算土地開發分析價格。

 

土地開發分析法估價蒐集所需資料:

  開發構想計畫書。

 建築設計圖說或土地規劃配置圖說。

 建照申請書或建造執照。

  營造或施工費用資料。

 規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。

 資本利率。

 開發或建築利潤率。

 

現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項:

 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。

 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片。

 市場交易資料之蒐集、調查。

 週遭環境土地建物及公共設施開發程度。

 

開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之:

  依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖之面積。

  如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況,根據地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。

 

開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。

可銷售面積中如各部分之銷售單價不同時,應詳列各部分之面積及適用之單價。前項銷售單價應以比較法或收益法求取之。

 

土地建築開發之直接、間接成本項目如下:

直接成本:營造或施工費。

間接成本,規劃設計費。廣告費、銷售費。管理費。稅捐及其他負擔。

勘估標的之營造或施工費,項目如下:

  直接材料費。

 直接人工費。

  間接材料費。

 間接人工費。

  管理費。

  稅捐。

 資本利息。

 營造或施工利潤。

廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率,依下列規定推估之:

  廣告費、銷售費按總銷售金額之4%5%推估。

 管理費按總銷售金額之3%4%推估。公寓大廈管理條例

    規定應設立公共基金者,應列於管理費項下,並得提高管理費用率為

    4%5%

 稅捐按總銷售金額之0.5%1.2%推估。

    勘估標的之營造或施工費,得按下列方法擇一求取之:

        直接法:指就勘估標的之構成部分或全體,調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等,並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎,計算其營造或施工費。

        間接法:指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類 似之比較標的或標準建物之營造或 施工費標準表為基礎,經比較與勘 估標的之條件差異並作價格調整,以求取勘估標的營造或施工費。前項第2款所稱標準建物,指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。

    前項營造或施工費標準表應由 依直轄市或縣市政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

    建物規劃設計費 : 按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣市政府發布之建造執照工程造表計算,或按實際營造施工費之2%3%推估之。

    資本利息 : 應依分期投入資本數額及資本使用年數,按自有資金與借貸資金分別計息,其自有與借貸資金之比例,應依銀行一般放款成數定之。

資本利息之計算,應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額之百分比計算。

    資金中自有資金之計息利率 : 應不高於一年期定存利率且不低於活存利率;如為借款則以銀行短期放款利率計息;預售收入之資金應不計息。

 

    開發年數之估計 : 應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

    開發或建築利潤 : 應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素,按營造或施工費、規劃設計費廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。

   利潤率 : 依營造或建築同業之平均經營利潤率為準,並得依開發或建物形態之不同,考量經營險及開發或建築工期之長短酌予調整之。

   建築工期 : 指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。

   實例 :

 

商 業 區



住 宅 區

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租金名辭 :

支付租金 : 即承租人按照租賃契約, 每期支付與出租人之租金額.

實質租金 : 即不問租金類別, 於計算租金期間內由承租人支付與出租人之一切經濟代價, 含押金, 保證金等之運用收益。

純租金 : 即實質租金(總收入) – (租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. 等出租人需負擔費稅)

 

租金如何估計 :

租金估價其實如新訂租約續訂租約是有所不同, 新訂租約之租金估價估的是正常價格即一般正常租金, 正常租金也就是在公開不動產市場形成適當租金, 續訂租約由於出租人與承租人雙方已固定, 原承租人可能已花錢投資裝修, 也可能已有租賃權, 市場受限制, 故估的是限定租金價格, 並不是與正常租金同一水準, 一般均會略低於正常租金.

新訂租約之租金估價 : 中聯不動產鑑定公司 2361-6347

一般有下列3法估算 :

u       積算法 : 簡單說由費用方面, 求取租金, 你買不動產投資出租, 自然心中有一期望報酬額, 為決定該不動產租金之主要條件, 租金即誘惑你買該不動產動機, 不動產之購買價可決定你能否達到期望報酬額, 先估計出不動產之價格, 例如假設信義路鼎泰豐小籠包店, 你想購買, 期望報酬額4%, 你也不貪心正好等於一般利潤率, 全棟建物100 , 土地 33 , 總價格值 100,000,000, 公式如下  :

不動產月租金 = (不動產價格 * 一般利潤率 + (租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. )) / 12個月 

不動產月租金 = (100,000,000* 4% + (1,600,000) ) / 12個月 = 466,666/

其中租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. 等均為出租人要負單之費用額.

u       租賃實例比較法 : 一般最常用簡單方法, 即搜集附近其他租賃實例資料, 然後與鼎泰豐小籠包店就情況, 期日, 區域因素, 個別因素等比較求取, 例如隔幾戶有一商業透天店面租金全棟每月 380,000 , 加以調整比較得 鼎泰豐位置略佳每月租金約 450,000 – 480,000元為合理區間.

u       收益分析法 : 分析一般企業經營之總收益, 求取不動產在一定期間內可能產生之預期純收益, 再加上各種費用,例如先分析假設鼎泰豐小籠包店每年做 120,000,000元生意, 扣除其他工資, 付利息, 再加老板股東要求之利潤, 其他成本剩下即為純收益, 但還沒完, 其他費用還未算 ( : 租稅, 保險費, 修繕費, 折舊費……. ), 純租金再加上其他費用即為不動產租金. 公式如下  :

u       不動產月租金 = ((總生意收入 – (工資 + 利息 + 老板股東要求之利潤 + 其他成本)) + (租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. )) / 12個月

u       不動產月租金 = ((120,000,000 – (40,000,000 + 3,000,000 + 30,000,000 + 40,000,000)) + (1,600,000)) / 12個月 = 716,666

u       會高過前兩者, 以上僅假設舉例

 

續訂租約之租金估價 : 中聯不動產鑑定公司 2361-6347

一般有下列4法估算 :

u       差額分配法 : 簡單說就是不動產實質租金實際支付租金之差額,考量契約內容, 契約訂定經過, 整體綜合考慮, 差額中那些應屬於出租人部份, 那些應屬於承租人部份, 加減於實際支付租金上, 即可得之. 如鼎泰豐小籠包店現付租金給房東每月付 420,000 , 經調查附近相類似商店租金每棟也約 420,000 , 但如以鼎泰豐小籠包店附近現租金應有 500,000元水準, 差了80,000, 現重新訂租約房東可訂 500,000元嗎? 當然不可以, 原因80,000元差額租金一部份係屬於鼎泰豐小籠包店商業集客力造成, 不應屬房東所有, 故假設 30,000 元屬附近繁榮造成, 50,000元屬鼎泰豐小籠包店號召力.

u       續訂租約之租金應為 420,000 + 30,000 = 450,000元為合理.

u       利率法 : 不動產之市價 乘以 原訂租金收益率 , 再加上(租稅, 保險費, 修繕費, 折舊費, 租賃空窗期損失準備金……. ), 例如鼎泰豐小籠包店不動產之價格, 全棟建物100 , 土地 33 , 當時總價格值 100,000,000, 原一年租金5,600,000, 其他租稅, 保險費, 修繕費, 折舊費…. 等一年 1,600,000

u       原訂租金收益率 = (5,600,000 1,600,000) / 100,000,000 = 4%

不動產之市價現假設因阿扁當選漲了一成變成110,000,000? 其他租稅,

u       保險費, 修繕費, 折舊費…. 等現一年也調漲為 1,800,000 

u       續訂租約之年租金應為 110,000,000 * 4% + 1,800,000 = 6,200,000元為合理. 月租金則漲為 6,200,000 / 12 個月 = 516,666/每月

u       推算法 : 不動產當時之純租金, 乘上物價上漲率, 經濟成漲率, 租金上漲率等綜合因素考量決定之變動率, 再加上其他租稅, 保險費, 修繕費, 折舊費, 租賃空窗期損失準備金…. 等一年假設為 1,600,000, 假設鼎泰豐小籠包店3年前租店, 當時含其他費用稅捐付出一年 5,600,000, 計算如下 :

u       5,600,000 1,600,000 = 4,000,000

u       物價上漲率, 經濟成漲率, 租金上漲率等綜合因素考量決定之變動率假設3年為上漲 5%,

u       續訂租約之年租金應為 4,000,000 * (1 + 5%) +  1,600,000 = 5,800,000元為合理. 月租金則漲為 5,800,000 / 12個月 = 483,333/每月

u       租賃實例比較法 : 一般最常用簡單方法, 即搜集附近其他租賃實例資料, 然後與鼎泰豐小籠包店就情況, 期日, 區域因素, 個別因素等比較求取, 例如隔幾戶有一商業透天店面租金全棟每月 400,000 , 加以調整比較得 鼎泰豐位置略佳每月租金約 450,000 – 480,000元為合理區間.

 

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1.    估價費:按委託人提供勘估財產之價值,依下列規定之標準計算:   (95.01.02)

 

估價金額(元)

計費法(稅前)

費用(元)

二佰萬元以下

11,000元

---------------

二佰萬元以上~一仟萬元以下

× 0.0005 + 10,000元

11,000元至15,000元

一仟萬元以上~五仟萬元以下

× 0.0004 + 11,000元

15,000元至31,000元

五仟萬元以上~一億元以下

× 0.0003 + 16,000元

31,000元至46,000元

一億元以上~五億元以下

× 0.0002 + 26,000元

46,000元至126,000元

五億元以上

× 0.0002 + 26,000元

126,000元以上

 

2.    規費及代辦費:估價所需資料以委託人自行申請提供為原則,如需本事務所代辦,除規費由委託人負擔外,本事務所另酌收代辦費,台北市 1,000 元起,外縣市2,000元起。

3.    差旅費:勘估價品在台北市、縣以外地區者,按照本事務所勘估人數及次數,酌收差旅費。

4.    翻譯費:估價報告書以中文為主,如需外文報告,則應酌收翻譯費。

5.    副本工本費:估價報告書以製作乙式(正本乙份,副本乙份),如需增加副本,則每份酌收工本費NT1,000元起。

6.    急件服務費:如委託人要求縮短工作天數時,應酌收急件服務費。

7.    於委託時請預付「估價基本費」,餘款(各項費用)於報告書送達後一次付清。

8.    委託人就委託評估之案件,如需請受託人出庭法院作證時,每件應另支付出庭費用NT10,000元。

二、   委託估價之勘估標的原則上以乙份估價報告能充分表達為準,若距離過遠或無法在乙份估價報告內充分表達時,則採「分案」方式,分別計算。

三、   估價案件作業期限,自所需資料備齊後,由約定之現場勘估日起算,台北市為七個工作天,外縣市為十個工作天。(郵寄時間除外);惟標的內容繁瑣或數量過多時,作業期限另議。

四、   委託案件若屬「特殊型態報告表達案件」(如專案研究報告、分析報告、簡易報告等),估價服務費、工作天數及報告內容另議或另訂契約。

五、   委託人於簽具委任書後,如欲中途變更估價項目或撤銷委託時,則須以書面向本事務所提出,並經本事務所簽認始生效力,但若該案件之勘估工作已進行,則委託人仍應核實付足服務費。

六、   委託辦理代書業務執行(動產、不動產)應另行計價。

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正式不動產估價報告應符合 不動產估價技術規則下列規定 :

不動產估價師應製作估價報告書,於簽名或蓋章後,交付委託人。
估價報告書,應載明事項如下:
一 委託人。
二 勘估標的之基本資料。
三 價格日期及勘察日期。
四 價格種類。
五 估價條件。
六 估價目的。
七 估價金額。
八 勘估標的之所有權、他項權利及其他負擔。
九 勘估標的使用現況。
一○ 勘估標的法定使用管制或其他管制事項。
一一 價格形成之主要因素分析。
一二 估價所運用之方法與其估算過程及價格決定之理由。
一三 其他與估價相關之必要事項及依本規則規定須敘明之情況。
一四 不動產估價師姓名及其證照字號。(94年10月開始實施)
前項估價報告書應檢附必要之圖說資料
不動產估價師應兼採二種以上估價方法推算勘估標的價格。但因情況特殊不能採取二種以上方法估價者,不在此限,並應於估價報告書中敘明<> 不動產估價師應就不同估價方法估價所獲得之價格進行綜合比較,就其中金額偏高或偏低者重新檢討。
並視不同價格所蒐集資料可信度及估價種類條件差異,考量價格形成因素之相近程度,決定勘估標的價格,並將決定理由詳予敘明

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不動產估價作業流程概況  (整體作業時間由 1到 N個工作天,視案件複雜度等因素而定

步驟

工作內容

辦理事項1

辦理事項2

辦理事項3

辦理事項4

  1

估價基本事項確認

估價目的確認

估價期間確認

估價種類確認

 

  2

蒐集相關資料

地籍資料

都市計畫資料

交通資料

環境資料, 重大建設

  3

確認估價標的物

範圍之確認

都市計畫確認

物理條件確認

方法選定(市場法,收益法,成本法,土開法..等)

  4

環境及位置調查分析

位置分析

區域環境分析

 

 

  5

都市計畫分析

都市計畫調查

地區重大建設

公共設施

 

  6

行政因素分析

土地使用分區

土地使用管制

建物使用規定

不動產使用現況

  7

交通因素分析

連外交通情況

區域道路系統

大眾交通系統

 

  8

權屬及負擔因素分析

所有權

權利負擔

稅捐負擔

 

  9

物理因素分析

地形及地勢

構造及裝修

防災及安全

其他條件對宗地地價之影響及量化

   10

不動產市場因素調查分析

地區市場特性

當地市場近況

市場展望

 

   11

價格推定因素

市場買賣實例

案例之比較修正

價格形成

 

   12

估價結果推定,及報告書製作

不動產評審委員評議通過或否決

 

 

 

   13

提出報告書

 

 

 

 

   14

送交客戶

 

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辦公大樓
辦公大樓單位面積造價標準表    
     
樓層 單位造價﹝元 / m2 單位造價﹝元 / 坪﹞
1~5 13,320 44,033
6~10 21,605 71,422
10~15 24,401 80,665
16~20 30,638 101,283
20以上 37,012 122,354
     
附註:以上摘錄自行政院公共工程委員會委託專案計劃成果報告,計劃名稱為建構公共工程工料價格資料庫與調查機制


學校教室
學校教室單位面積造價標準表  
     
工程建築面積﹝m2 單位造價﹝元 / m2 單位造價﹝元 / 坪﹞
1000以下 16,160 53,422
1000~2000 15,639 51,699
2000~5000 14,155 46,794
5000以上 10,716 35,425


產險公會建築造價
台灣地區住宅類建築造價參考表 (台灣省產險公會)
地區別 台北市 桃園縣 台北縣 基隆市 苗栗 新竹 雲林 宜蘭 台南 花蓮 台東
  彰化 南投 嘉義 高雄 屏東
樓層別 台中  
地上層 地下層    
1 0 35,000 33,000 30,000 29,000 31,000
2 0 37,000 35,000 32,000 31,000 33,000
3 0 40,000 38,000 35,000 34,000 36,000
4~5 1 52,000 50,000 43,000 42,000 44,000
6~8 1 62,000 58,000 51,000 50,000 52,000
9~10 1 65,000 60,000 53,000 52,000 54,000
11~12 1 70,000 65,000 58,000 57,000 59,000
13~14 1 72,000 67,000 60,000 59,000 61,000
15~16 2 80,000 75,000 68,000 67,000 69,000
17~18 2 82,000 77,000 70,000 69,000 71,000
19~20 3 90,000 85,000 78,000 77,000 79,000
21~24 4 100,000 90,000 83,000 82,000 84,000
 
說明:一、建築物本體
1.上表每坪單價僅適用於加強磚造或鋼筋混凝土造之建築物,鋼骨造建築依上表每坪單價另加百分之二十計算;磚、木、石及金屬構造每坪單價$20,000;其他構造之建築物另行約定。
2.外島地區造價比照台北縣造價標準計算。
3.上表造價不含土地價格。
二、裝潢:
1.一般裝潢每坪加新台幣$10,000元至$50,000元。
2.豪華型裝潢另行約定。
三、建築物之重置成本=(上述各類建築構造每坪單價×各類建築物使用面積)+裝潢總價。
四、建築物之實際現金價值為重置成本扣除折舊後之餘額。
1.建築物本體及裝潢之耐用年數參酌行政院公佈之固定資產耐用年數表規定辦理:
(1)建築物本體耐用年數:
a.鋼筋(骨)混凝土建造 耐用年數 55年
b.加強磚造 耐用年數 35年
c.磚石構造 耐用年數 25年
d.金屬建造 耐用年數 20年
e.木造 耐用年數 15年
建築物本體折舊率=建築物本體已使用年數
建築物本體耐用年數+1
(2)裝潢之耐用年數為10年,惟折舊率超過50%者,以50%為限。
裝潢折舊率=裝潢已使用年數
10+1
2.建築物之實際現金價值計算式:
(建築物本體總造價×(1-建築物本體折舊率))+(裝潢總價×(1-裝潢折舊率))


花蓮縣建築物造價表
花蓮縣建築物造價標準表        
中華民國九十年十二月十四日九十府行法字第一三○五二八號令發布    
刊登於九十年十二月十九日花蓮縣政府公報冬字第十一期      
一、依據花蓮縣建築管理自治條例(以下簡稱本條例)第十七條第三項、第十八條第一項規定,訂定花蓮縣(以下簡稱本縣)建築物工程造價標準表如下:
           
      單價(元)
鋼骨或鋼筋混凝土五層以下     平方公尺 五、○○○
           
           
           
           
           
           
         
           
           
           
  鋼骨或鋼筋混凝土六至十層     平方公尺 六、○○○
  鋼骨或鋼筋混凝土十一至十五層     平方公尺 八、七○○
  鋼骨或鋼筋混凝土十六至二十層     平方公尺 九、三○○
鋼骨或鋼筋混凝土二十一層以上     平方公尺 一○、○○○
  鋼筋混凝土加強磚造     平方公尺 三、九○○
      平方公尺 二、八○○
      平方公尺 二、八○○
  磚 木 造     平方公尺 二、八○○
  磚 石 造     平方公尺 二、八○○
  鋼鐵造有牆者     平方公尺 三、五○○
鋼鐵造無牆者     平方公尺 二、四○○
土地改良及     平方公尺 一三○
雜項工作物     平方公尺 二○○
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建築材料 :

SRC :

SRC是日本率先採用的技術,在歐美,鋼骨就是鋼骨,RC就是RC,歐美發展鋼骨建築已經有百年歷史,但亞洲國家也才不過五十多年,剛開始亞洲人普遍不太適應純鋼骨外包封版的做法,廠房、辦公、商業建築還能接受純鋼骨(SC)構造的,但若用來作住宅,總有摸來讓人有不踏實的感覺,亞洲營建技術最好的日本人才開發結合兩者特性的構造,就是在鋼骨外層再另外配鋼筋並灌漿同時作保護層,好處是具有鋼骨構造及RC構造的優點,柱子強度高則柱斷面減小可使整個建築重量變輕,因而其受地震力的影響也因此變小,而RC構造特性則減少純鋼骨建築受側向力時變形過大問題,純鋼骨的高層建築地震來時搖晃程度可比RC構造利害的多。

而台灣的建築營造技術向來師法日本,心理因素、地震因素和營造因素類似的情況下,自然比較能接受並且採用這種方法了。SCSRC構造本來成本就比RC構造來得高,這無庸置疑。

SRC = 鋼骨 + 鋼筋混凝土的混和構造

 

RCSRC結構,哪個較耐震 :

低樓層的房子主要是靠剛性抗震,高樓層的房子主要是靠韌性抗震。由RC造的房子剛性較大,搖晃的位移量小,因為RC是較為硬脆的結構材性質,變形大RC就會脆裂,所以需以更大的剛性硬碰硬來吸收地震能量,牆壁(剪力牆、隔間牆都重要)RC構造就變得很重要,因為可使建築物的剛硬度(剛性、勁度)增大。

由鋼骨造的房子則韌性較佳,搖晃的位移量大,它的特性是靠搖晃較大幅度來抵銷地震水平利的能量,但是助教高樓層的會因為搖晃大而不太舒服,因為搖晃變形大所以牆壁也容易裂但主結構可保沒事。

這樣說比較容易懂,草長得又常又高(25CM高好了)的時候(樓層高),那草通常就必須跟著風吹的韻律搖阿搖的,藉著搖晃來抵銷水平風力的能量,草就不會吹倒或連根拔起,但是你如果拿剪刀把草剪成只剩三分之一長度(8CM高好了),那只剩下半段的草大概就不會去搖了,而是以本身該下半段的硬度直接去抵抗風力﹔建築物結構要選用何種型式去對抗水平力(地震,風力),得看建築細長比例而定,平面一樣但越高就代表細長比越大,也就比較適合用韌性去處理,反之則否。

所以一般10層樓以下的房子適合用RC(鋼筋混凝土)的,中高層建築(15-25)可用SRC(鋼骨鋼筋混凝土)的,而超高層建築則適合用SC(鋼骨構造)的。一些6~8層樓的案子,也宣傳是用SRC造來做賣點,根本是既不經濟(用鋼骨會較貴)也不能達到預期的效果,只是成為建商拿來宣傳加價以及刺激買氣的噓頭,結果也一窩峰認為都要多花錢去買SRC

RC結構能蓋高樓嗎 :

倒不是RC不能蓋高樓,而是蓋到21層的RC建築,在載重層層累積下,那柱子可能會大到1.2M*1.2M以上,跨距較大點的甚至要到1.5M*1.5M以上,那麼大的柱子自然嚴重影響室內可用空間和隔間情況。一般辦公大樓用戶頂多能接受室內有1M*1M柱子的,如果再大很多公司可能都不想買不想租了﹔所以超過20層的就經濟而言應該用SRCSC,有效減低構材尺寸問題又能兼顧韌性抗震。

 

SRC的建築,哪一個樓層受地震影響較小 :

以整棟大樓之整體結構運動位移而言,搖晃位移幅度最大的是越高樓層越大,也就是說頂樓的振幅位移量最大,一樓為固定端(固著於基地上)所以搖晃位移最小。但就單一樓層而言,頂樓卻又是變形最小的。因為地震力跟建築重量成正比,頂樓其該層結構體只要負擔該層重量所形成的側向作用力,負擔的力量小,又沒有其他因素的話,變形自然也就最小﹔但一樓卻必須負擔其上所有樓層累加重量形成的側向作用力,因此以剪力而言,一樓自然受力最大。

地震倒掉的大樓大半都是一樓柱子被剪斷,柱子裡面的箍筋就是為了抵抗水平剪力的,當超過剪力負荷箍筋就會被拉開或扯斷,而混凝土這種硬脆物質的抗剪力並不好,一下就剪碎了﹔失去混凝土承受重直重量壓力的支撐,柱裡主鋼筋就會向外爆開並彎曲下來。當然除剪力外,一樓也是承受彎矩作用力最大的樓層,自然也是最容易遭到破壞的樓層,但從另一個角度來看一樓也是最容易向外逃生的樓層呢!至於各樓層本身的變形程度,除一樓很大之外,結構體的變形反曲點之樓層也會很大。之前有人拿搖晃""來形容,其實不完全正確﹔因為不要忘了結構體不是薄薄的一層而已,它是整體式的剛體架構。妳可以當成是五六把薄尺膠合在一起的情況,當搖晃時因為尺和尺之間互相有結構牽制作用,所以他的整個變形會形成一個反曲的曲線而不是單一弧線﹔而反曲點就在約略尺中央的位置,那反曲是一個正反彎曲力量和變形轉換的地方,這也就是為何中央樓層有時候牆壁反而裂得很嚴重的原因。

 

石材跟拋光石英磚

【天然石材板】

1.價格較貴(連工帶料4500~XXXX/,石種不同價差很大)

2.厚度需較厚(地板通常用五分或六分厚,因抗彎強度較差)

3.孔隙較多,吸水率較高

4.較不易保養,需打臘....(耐磨度問題,故需保養)

5.紋路變化自然較多,石材種類多樣,但也會有紋路對齊問題

6.鋪設地板通常用軟底式鋪設(使用較厚的1:2水泥砂漿)

7.視覺上觀感較佳,但這見人見智

8.鋪設總厚度較厚(6~8CM左右,也有10CM,需注意樓高)

9.貼牆面時,通常需用掛貼的(背後用補強鐵件掛住)較費工

10.結構負擔較較重(因為厚,重量較重)

【拋光石英磚板】

1.價格較便宜(連工帶料3500~5000/)

2.厚度較薄(8~10MM,結晶瓷化過,抗彎強度較高)

3.吸水率低(結晶瓷化過,吸水率很低)

4.較易保養(結晶瓷化拋光過,耐磨性較佳)

5.屬工廠生產之瓷化磚,紋路一致統一,缺乏自然變化

6.鋪設地板通常用硬底式鋪設(使用較薄的1:3水泥砂漿)

7.視覺上較不如天然石材之觀感,但這見人見智

8.鋪設總厚度較薄(3CM左右,鋪設彈性較大)

9.貼牆面時,可直接貼,省工(但不能太大塊)

10.結構負擔較輕(因為薄,重量較輕)

 

砂石等級  

""是混凝土材料中的"細骨材"(粗骨材則是礫石)基本上沒有必須"什麼顏色"的規定沒有規定一定得用天然河砂也可以用石塊軋壓形成的砂只有規定通過"篩網的號數",通過篩網之"百分比"還有"比重"值及"細度模數"值的標準還並須通過"健度試驗"及有害物質黏土之篩檢等健度試驗是用硫酸鈉或硫酸鎂溶液作五次循環處理評估其損失量值合不合規定因為是工程實驗方面的東西,解釋半天你也不見得會明白

另外,河砂不一定是""的呢海砂也不一定是""的或""的說河砂顏色通常跟那河中石頭是什麼質料有關黑卵石風化或互相摩擦形成的砂就偏黑了如果是灰白或黃的石頭風化研磨而成那砂就偏灰黃了有的海灘砂偏黃白是因為參有貝殼砂的關係沙漠的砂並不是海砂,不也常見是黃的呢!

 

建築期間 :

房子要蓋多 : 

一般政府主管機關在核發建造執照的時候,主管機關會預先核算一個大概的執照工程期限,承造廠商報開工後應該依期限完工,否則執照就要申請展延,每次展延六個月只能展延兩次(這幾年政府例外放寬的除外)

以台灣省為例,所核算的工期標準是依台灣省建築管理規則,其規定是地下層每層四個月地上各樓層每層兩個月雜項工程(排水溝圍牆、庭園、駁崁、擋土牆..)則是三個月,但會視工法稍微調整,然後總加起來就是法定工程期限囉!台北市、高雄市略有不同,但大同小異。不過呢!事實上實際施工進度常常不是這麼算。

正常速度呢!地下室會因基礎或外牆工法不同而有相當大差異,比如基礎地質差或地下水位高,就會花相當長時間,地下室外圈作連續壁的也要多花很多時間,當然如果地下層數多,土方開挖及擋土、抽水等工程也得很久,所以地下室工程比較無法在這裡用一個標準來概略估計,但若正常施工,人手,機具及材料都不缺的話,那地面以上樓層,結構體30-40天蓋一層就約是正常速度,用早強混凝土的,通常結構體又少個一至兩個禮拜,所以如果地面以上樓層每層速度小於三週的,大概就應該是過快了些(太快拆模、太快釘上層模板和支撐),越大規模工程蓋一層時間越慢,反之小房子蓋一層時間就短,這也是相對要考慮的。

當然,施工過快雖不好,要看他造成""""的理由是什麼?有的是財務問題、勞資糾紛、工程管理不當、工人不足、材料短缺,因而拖慢工程,妳就不能因為他較慢,而認為品質一定好。有的因採用新工法,新技術或管理佳而加快工程進度,像工程發包制度上有所謂技術標、最有利標的評比投標,就是在綜合廠商技術及縮短工期能力來作決標依據,妳自然也就不能因他施工快一些,就說他一定施工品質差,因為有可能是他的技術及工程管理太好(尤其一些日本廠商)

此外,一般純鋼骨構造通常要比RC構造來得快,也不能因為他快,就因此認為他品質不好,對吧!所以只單看結果,通常也是不太準的,最好能知道過程或建商、營造廠的經營管理體質,綜合其能力來看,會比較實在吧!

為什麼有些房子蓋得很快?

據說那些蓋的很快的案子,一種是在混凝土裡面加了快乾劑,使他快一點乾;一種是增加混凝土磅數,在達到可以強度的時候,繼續往上蓋;一種是不管了,在混凝土強度還沒完全的時候,在安全範圍以內繼續往上蓋。 

補充說明:

1. 首先建商或營造廠若想要蓋得比較快一些,不是混凝土加"快乾劑",而是加"早強劑"!也就是說採用"早強混凝土"的方式來加快,成本每立方公尺混凝土大約需增加300-350元左右。早強劑可讓混凝土預計強度早點達到以便往上蓋,混凝土不但不可快乾,還須加濕氣"養護"的,濕養護至少7天,否則混凝土之水化作用不完全,反而會導致裂開,灌完混凝土後還要在模板上澆水或蓋濕麻布以防止太快乾。

2. 其次,實質的混凝土磅數往往無法達到設計需要的磅數,混凝土預拌車出廠時可能符合規定(預拌廠可精確控制配比),但運送路途如果很長的話,路上預拌車在不斷轉動攪拌情形下,水分產生相當的蒸發逸失,而使得混凝土變得稠濃。待過工地的人都知道,過稠的混凝土是很難澆置施工的,也就是混擰土的"工作度""流動性"不好,造成澆置困難;工人為了順利施工往往用加水來增加工作度或流動性,但加多少水又沒精算,最後總是加太多水,工作度是變好了,但水灰比改變了,也就造成混凝土日後強度的改變。所以大多數房子若日後再鑽取混凝土試體作試驗,多半是不足磅的,這也是台灣混凝土工程品質為人批評之處。

3. 其三,混凝土施工並沒有要求要達到"完全"強度才能拆模。視模板部位不同從24小時到兩週不等的拆模時間都有,但混凝土標準強度是以澆置後28天的強度達到設計值為準;不過比較負責的建商,通常是採用一個月蓋一層的速度,

等於是到下層混凝土完全達到該有的設計強度再做上層,不代表一定沒問題啦,但至少會減少一些發生問題的可能。對於那些蓋的很快的案子,有的案子只要遇到地震,就裂的亂七八糟﹔然後,有的案子因為裝修的美輪美奐,看起來就好像不錯﹔大家就因為便宜,而深怕買不到.,看了,只是心寒與膽顫。

另外的,大家也知道的,建設公司多半負責對結構的保固如果你看的是新成屋,,他會告訴你,現況交屋,好一點的,,對於基本配備就有一年的保固。

    有些結構及建材,剛開始交屋是不會有任何異狀的但是經過三五年的使用,就變的又老又舊了?那你還不是最後花錢去修,只是,,這時花的是管委會的錢,大家一起分擔了。

往往市場上熱銷的,就是那些蓋的很快的,淨用些看不出品牌或是名牌但是是次次級貨的高級(?)建材﹔然後加上降價或是低價來換取客戶的認同,有的運氣好的案子,不用降價就可以賣完。

如果你有需要買房子,並不是預售就不能買,並不是賣的好的案子就可以買,並不是表面建材看起來高檔就可以買,並不是價格便宜了就可以買,並不是建商有名就可以買。

民國八十幾年那個年代,「新巨群」&「國陽」等借殼上市公司,開始流行快速施工法,準備兩套模版再加上雙逆打施工方式,可以讓一批14層樓個案在短短1.5年完工,美其名縮短「工期」,可以創造更多的「投資報酬率」。

當時有些個案交屋後,確實引起很大的糾紛,不是「漏水」就是「結構」或多或少問題一堆,只是外人很難一窺全貌。

其實任何商品都有「品牌」形象,只是這些「品牌」形象擔負的就是「責任」,消費者對於「責任」兩個字是必須付出「代價」取得的。例如一些建商「仁普」、「東宜」、「三傑」、「群欣」、「嘉晟」、「三興」、「昇陽」或上市公司「太平洋」、「太子」、「力麒」等等,妳們很少在市面上看到他們的作品,頂多一年推一個個案,他們的案子通常都會比一般個案來的貴個一成,可是他們在結構施工階段與個案完成時間點,並不會採用快速施工法,而是採用實實在在的施工方式。他們也不會有所謂的「營建獎狀」。

他們不喜歡花錢買獎牌,他們比較在意客戶的口碑。個人親眼目睹董事長或總經理親自在現場監工,還被客戶誤認是工地主任。很多人看到他們都說現在哪有傻瓜這樣蓋房子!事實上,台灣還是有很多這種傻瓜蓋好房子給客戶。只是有些建商已經被市場價格競爭力給淹沒了。

建築是一份良心事業,要賣好價錢除了「外觀」就是要講求「內在」,一分錢一分貨,一個施工精細的好案子,價錢一定會比較貴一點,消費者才會比較有保障。小案未必不好,相對的「量大」個案必定無法精緻。

 

樓地板可以打通嗎 :

樓版跟牆壁不一樣,有一些牆壁只做隔間牆使用,沒有承重的功能,所以不會影響結構。不過樓版就不同了,它是負責承重的結構,將樓板上的載重傳遞到樑,梁再傳遞到柱,柱再傳遞到基礎。所以,如果破壞了樓版結構,是會影響整體結構的,也因為這個破壞,改變了整個結構系統,假使地震來了, 這個被敲毀的部位,就容易形成應力集中而產生破壞。

假使你照原狀復原,那也是沒有用的,因為你的鋼筋搭接已經沒有延續,應力已經沒辦法傳遞,這就跟汽車板金一樣, 板金後的那一塊地方,永遠是生鏽與漏水的起源頭, 建築結構已是如此,而且一旦破壞, 就沒有機會復原。

或許有些人或說可以利用植筋續接鋼筋,或者是把原來的洞挖的更大露出鋼筋來搭接, 不過基本上這些方法, 都是亡羊補牢而且效果有限, 而且一打一補之下,那部位的結構也會因此受到許多作用力, 而產生破壞。

再者,你不能保證營造廠或建商,都一定按圖施工沒偷工減料,倘若體質就不好的一棟建築物,再加上你這麼東挖西捕的 你能想像這個結構強度嗎?! 所以奉勸所有購屋消費者,慎選建商與營造廠,同時不要任意改變房屋結構,才是上策, 才能住的安心。  

需要補樓地板孔時,該如何作:

如果說要補樓板孔洞及樓板補強的話,建議採用把洞稍微鑿大一點點,再利用路出之鋼筋來搭接補版鋼筋應該會比植筋略好點﹔還有鑿開的樓版接續面在要灌漿結合起來前,最好塗佈專為接續RC構造物所用的環氧樹脂,那種環氧樹脂之抗拉能力比混凝土本身之抗拉力還強,如此一來連接面的抗拉強度即可抵過一體成形﹔當然可以的話下方可以用鋼板及卯釘補強,不過如此一來下面樓層就一定得作天花了。

至於前面有非承重之隔間牆敲掉不影響結構之說法,就專業角度而言不太同意這種說法﹔雖說結構技師分析時並未將隔間牆之作用力計算進去,但住宅這種建築通常每個樓層都有不少磚牆或RC牆隔間,隔間越多則該樓層之剛性會增加(就是說那層比較"") ,相對而言若其中某樓層將這些牆打除作大空間使用,就可能因為剛性降低而形成所謂的"軟弱"樓層。

就如大樓型建築之一,二樓常為了商業使用而拆隔間牆,形成專業界所說的"軟腳"大樓情況。一旦大地震來先破壞的可能就是軟弱層,所以還是有影響的,921大地震中部很多透天厝或街屋倒掉,都是這種軟腳倒塌,因為一樓都是無隔間之店舖或大車庫,牆壁遠比二樓以上少得多,且牆又都同一個方向平行,缺乏雙向度的剛性,所以倒得亂七八糟。

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影響房屋價格之因素

  何謂不動產?在民法六十六條:「稱不動產者,為土地及其定著物。不動產之出產物,尚未分離者,為該不動產之部分。」其具有以下四個特性:

一、數量有限性:即土地總量是固定不變,而建築物的總量是可變的。

二、位置固定性:其位置固定無法任意移動。

三、用途多樣性:不動產可因使用者目的之不同,而產生多樣性的用途。

四、價值永續性:短期內或有漲跌,但長期間則是向上攀升的曲線。

  因不動產具有以上特性,導致影響不動產價格因素很多,卓輝華(1995)提出影響不動產價格因素主要可區分為總體環境因素、區域環境因素及個別特徵因素,以下就各因素加以說明:

總體環境因素 :

u 社會因素 : 中國人「有土斯有財」等傳統觀念,使得國人喜好持有不動產,根據主計處民國八十九年「家庭收支調查報告」中顯示臺灣地區自有住宅比例為85.3%;除了對土地、不動產之喜愛外,影響不動產價格的社會因素主要包括人口成長、人口分佈與遷徒、及追求舒適生活等。

u 經濟因素 : 房地產市場景氣與否,以經濟因素分析,其結果最為明顯。如經濟成長率高可帶動房地產市場景氣;國民所得提高,房地產之購買力愈強;通貨膨脹壓力增加,房地產保值性愈明顯;貨幣供給量增加,可帶動房地產價格上揚等。

u 行政因素 : 就長期而言,不動產價格是向上攀升,且其脈動可以從經濟、社會等因素觀察並分析,得其市場走向,但行政因素的影響是最為直接且明顯。往往一個相關的行政法令,對不動產市場之影響立即產生且反應快速。

區域環境因素 :

u 由於不動產具有位置固定的特性,所以地價產生的主要影響因素是「區位」,如距離市中心的遠近,須考慮花費的運輸成本,決定土地價格的高低,或至鄰近公共設施的近便程度、土地使用現況等。

個別特徵因素 :

u 不動產本身個別條件因素不同,直接影響其價格的高低,其影響不動產價格之個別因素主要可區分為土地及建築物兩項。土地方面如實質條件(地形、地勢、高度等)、法令限制(建蔽率、容積率、基地最小寬度等)及地方市場習慣;在建築物方面如空間規模、性能、保健性、便利、舒適及安全。

根據以上三個主要影響因素,細部項目詳細列表如下:

總體環境因素

區域環境因素

個別特徵因素

土地

建築物

人口

寬度

區位

住宅大小

文化

鋪設

臨街道

房間數安排、大小

福利

道路分佈

地形地勢

天花板高度

社會安定

接近車站程度

高度

儲藏

物價

聯外道路

地質

廚房浴廁設備

國民所得

接近市中心程度

建築物高度

採光、通風

金融政策

接近商業設施程度

基地最小寬度

周遭道路安全

財政政策

接近文教設施程度

基地最小深度

颱風

股市波動

接近車站程

地界曲折基地

地震安全感

景氣循環

接近遊憩設施程度

建蔽率

周遭道路安全性

國際情勢

地勢、地質

容積率

環境清潔

國內政情

眺望、景觀

臨棟間隔

空氣品質

國防安全

社會環境

分區使用

道路寬度整齊度

外交關係

居民移動增減情況

路角

便

醫療保健設施

土地使用計畫

建蔽率限制

路衝

學校、幼稚園

國民住宅政策

容積率限制

臨地狀況

兒童遊憩場所

土地政策

公共設施

使用習慣

娛樂運動設施

財政政策

高度限制

交易習慣

夜間戶外照明

經建計畫

將來發展潛力

其他

夜間行走安全

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土地開發分析法又稱土開法 :意義如下 :

土地開發分析法,指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地價格之方法。此法所求得之價格為土地開發分析價格。

以前並不把土地開發分析法作爲一個基本的土地估價方法,認爲它不是一個獨立的估價方法,需要借助其他估價方法。但隨著估價實踐的深入,尤其是隨著城市快速發展,市區土地交易减少,交易案例難以取得,特別是對于土地開發估價,開發分析法應用增多,且非常適用。因此,在90年10月公布的《不動産估價技術規則》中,把土地開發分析法作爲基本土地估價方法之一單列出來。

土地開發分析法價格計算公式如下 :

V = [ S / (1 + R ) / ( 1 + i) - ( C + M ) ], 其中 :

V爲土地開發分析價格

S爲開發或建築後預期總銷售額,

R爲合理適當的利潤率

C爲開發或建築的直接成本

M爲開發或建築的間接成本

i 爲開發或建築所需總成本的資本綜合利率。

土地開發分析法估價之程序如下:

u 確定土地開發內容及預期開發時間。

u 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。

u 現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析。

u 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。

u 估算開發或建築後總銷售金額。

u 估算各項成本及相關費用。

u 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。

u 計算土地開發分析價格。

土開法估價得視需要申請及蒐集下列土地及建物所需資料:

u 勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。

u 影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。

u 勘估標的相關交易、收益及成本資料。

u 開發構想計畫書。

u 建築設計圖說或土地規劃配置圖說。

u 建照申請書或建造執照。

u 營造或施工費用資料。

u 規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。

u 資本利率。

u 開發或建築利潤率。

現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項:

u 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。

u 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片。

u 市場交易資料之蒐集、調查。

u 週遭環境土地建物及公共設施開發程度。

開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之:

u 建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖之面積。

u 如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況,根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。

開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。

可銷售面積中如各部分之銷售單價不同時,應詳列各部分之面積及適用之單價。前項銷售單價應以比較法或收益法求取之。

土地建築開發之直接、間接成本項目如下:

u 直接成本:營造或施工費。

u 間接成本,其內容如下:

Ø 規劃設計費。

Ø 廣告費、銷售費。

Ø 管理費。

Ø 稅捐及其他負擔。

u 直接、間接成本應依成本法規定計算之。

土地開發分析法之利潤率及資本利息綜合利率應依成本法規定計算之。

開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

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成本法意義如下 :

指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本,扣減其累積折舊額或其他應扣除部分,以推算勘估標的價格之方法。依此法所求得之價格為成本價格。

u 成本法多用於建築物估價, 用於查估土地價格時,一般指未開發利用的土地成本, 加上開發費用及合理利潤求取開發後的土地價格。

u 建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者,得採重置成本替代之。

u 重建成本 : 指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所需之成本。

u 重置成本 : 指與勘估標的相同效用之建物,以現代建材標準、設計及配置,於價格日期建築所需之成本。

成本法估價之程序如下:

u 蒐集資料。

u 現況勘察。

u 調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。

u 選擇適當方法推算營造或施工費用。

u 推算其他各項費用及利潤。

u 計算總成本。

u 計算建物累積折舊額。

u 計算成本價格。

成本法估價得視需要申請及蒐集下列土地及建物所需資料:

u 勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。

u 影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。

u 勘估標的相關交易、收益及成本資料。

u 土地開發及建築構想計畫書。

u 設計圖說。

u 相關許可或執照。

u 施工計畫書。

u 竣工圖。

u 使用執照。

u 登記簿謄本或建物平面位置圖。

成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料:

u 各項施工材料、人工之價格水準。

u 營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。

u 資本利率。

u 開發或建築利潤率。

勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下:

u 營造或施工費。

u 規劃設計費。

u 廣告費、銷售費。

u 管理費。

u 稅捐及其他負擔。

u 資本利息。

u 開發或建築利潤。

前項勘估標的如係土地或包含土地者,總成本應加計價格日期當時重新取得土地之素地成本,並加計利息。總成本各項計算過程應核實填寫於成本價格計算表內。

勘估標的之營造或施工費,項目如下:

u 直接材料費。

u 直接人工費。

u 間接材料費。

u 間接人工費。

u 管理費。

u 稅捐。

u 資本利息。

u 營造或施工利潤。

勘估標的之營造或施工費,得按下列方法擇一求取之:

u 直接法 :指就勘估標的之構成部分或全體,調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等,並以勘估標的所在地區於價格日期各種單價為基礎,計算其營造或施工費

直接法分為下列二種

Ø 淨計法:指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量,逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資,並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。

Ø 單位工程法:係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量,並合計之。

u 間接法 :指就同一供需圈內近鄰地區類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物之營造或施工費標準表為基礎,經比較與勘估標的之條件差異並作價格調整,以求取勘估標的營造或施工費。所稱標準建物,指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。

間接法分為下列二種:

Ø 工程造價比率法 :指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異,並依工程價格及工程數量比率進行調整,以求取勘估標的營造或施工費。

Ø 單位面積 (或體積) 法:指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積 (或體積) 營造或施工費單價為基礎,經比較並調整價格後,乘以勘估標的之面積 (或體積) 總數,以求取勘估標的營造或施工費。

前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會按不同主體構造種類及地區公告之;未公告前,應依直轄市或縣市政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

成本法之各項費率說明及標準:

u 勘估標的為建物時,規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣 (市) 政府發布之建造執照工程造價表計算之,或按實際營造施工費之 2 % 至3 % 推估之

u 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數,按自有資金與借貸資金分別計息,其自有資金與借貸資金之比例,應依銀行一般放款成數定之。資本利息之計算,應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額之百分比計算

u 資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率不低於活存利率;如為借款則以銀行短期放款利率計息;預售收入之資金應不計息。

u 勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模開發年數經濟景氣等因素,按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之(利潤率 : 應由全聯會定期公告;未公告前依營造或建築同業之平均經營利潤率為準,並得依開發或建物形態之不同,考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之)(建築工期 : 指自申請建造執照開始建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間)。

u 廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率,應由全聯會定期公告,未公告前依下列規定推估之:

Ø 廣告費、銷售費按總銷售金額之4% 至 5% 推估。

Ø 管理費按總銷售金額之3% 至 4%推估。公寓大廈管理條例規定應設立公共基金者,應列於管理費項下,並得提高管理費用率為總銷售金額之4% 至 5%

Ø 稅捐按總銷售金額之0.5 % 至 1.2 %推估。

Ø 廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤,視勘估標的之性質,於成本估價時得不予計入

u 未完工之建物應依實際完成部分估價,或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎,參考建物工程進度營造費用比例表估算之。建物工程進度營造費用比例表,由全聯會公告之。

u 因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本,於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除,並應於估價報告書中敘明。

成本法之建物折舊額, 殘餘價格:

建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主,必要時得以物理耐用年數計算。

u 經濟耐用年數 : 指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。

u 物理耐用年數 : 指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。

u 建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時,應重新調整經濟耐用年數。

u 建物經濟耐用年數表 : 由全聯會依建物之經濟功能使用效益,按不同主體構造種類地區公告之。未公告前依直轄市或縣市政府發布之地價調查用建築改良耐用年數表估計之。估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態,觀察維修及整建情形,參考前項地價調查用建築改良耐用年數表,推估建物之剩餘經濟耐用年數,加計已經歷年數,求算經濟耐用年數,並於估價報告書中敘明。

u 建物之殘餘價格率 : 應由全聯會公告,未公告前得視該建物之狀況及社會習慣判定之。建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時不予提列。(殘餘價格率 : 指建物於經濟耐用年數屆滿後,其所剩餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比例)。

u 建物累積折舊額之計算 : 以定額法為原則,公式如下:

其中:

累積折舊額 C × (1 - r ) / N × n

C:建物總成本。

r:殘餘價格率。

n:已經歷年數。

N:耐用年數。

( 1 - r ) / N:年折舊率。

前項累積折舊額如有採取其他方法計算之必要時,應於估價報告書中敘明。

成本價格之計算公式如下:

u 土地成本格 土地總成本。

u 建物成本價格 建物總成本 建物累積折舊額。或 建物成本價格 建物總成本 ×【 1 ( 年折舊率 × 經歷年數 )

u 房地成本價格=土地成本價格 建物成本價格。

前項土地成本價格之求取如有困難,得以比較價格或收益價格替代之,並於估價報告書中敘明。

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收益法又稱收益資本化 :意義如下 :

指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益,應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。依此法所求得之價格為收益價格。客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準,並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推定計算之。

收益法估價之程序如下:

u 蒐集總收入總費用收益資本化率等資料。

u 推算有效總收入

u 推算總費用

u 計算淨收益

u 決定收益資本化率

u 計算收益價格

收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入總費用與收益資本化率等資料。蒐集比較標的資料時,應就其合理性進行綜合研判,以確定資料之可用性,並得依其持續性、穩定性成長情形加以調整。

有效總收入,計算方式如下:

u 分析並推算勘估標的之總收入。所稱總收入,指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運,在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。

u 算閒置及其他原因所造成之收入損失

u 總收入扣除收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入

推算總收入及有效總收入時,應與下列相關資料校核比較:

u 勘估標的往年之總收入有效總收入

u 相同產業或具替代性比較標的總收入有效總收入

u 目前或未來可能之計畫收入

總費用,計算方式如下:

推算勘估標的總費用時,應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算,其項目包括地價稅房屋稅火災保險費管理費維修費等。其為營運性不動產者,並應加計營運成本營運費用

u 推算勘估標的之總費用時,屬重大修繕費等資本支出者,應按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提

u 勘估標的之總費用,除推算勘估標的之各項費用外,如勘估標的包含建物時應加計建物之折舊費用。但因情況特殊未加計建物折舊費用者,於計算收益價格時,除考量建物收益資本化率外,應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。

淨收益 : 有效總收入減總費用即為淨收益

前項淨收益如係營運性不動產之淨收益,應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。

收益資本化率如何決定:

u 收益資本化率應考慮下列因素 :

Ø 銀行定期存款利率

Ø 政府公債利率

Ø 不動產投資之風險性

Ø 貨幣變動狀況

Ø 不動產價格之變動趨勢

選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準,比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異,並就流通性風險性增值性管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

u 選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的,以其淨收益除以價格後,以所得之商數加以比較決定之。

土地收益價格依下列計算式求取之 :

u 地上無建物者: 土地收益價格 土地淨收益 土地收益資本化率

u 地上有建物者: 土地收益價格 ( 房地淨收益 建物淨收益 ) 土地收益資構化率

建物淨收益依下列計算式求取之 :

u 已扣除折舊費用者: 建物淨收益 建物成本價格×建物收益資本化率

u 未扣除折舊費用者: 建物折舊前淨收益 建物成本價格 × ( 建物收益資本化率 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 )

建物收益價格依下列計算式求取之:

u 已扣除折舊費用者:

Ø 建物收益價格 建物淨收益 建物收益資本化率

Ø 建物收益價格 ( 房地淨收益 土地淨收益 ) 建物收益資本化率

u 未扣除折舊費用者:

Ø 建物收益價格 建物折舊前淨收益 (建物收益資本化率 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率)

Ø 建物收益價 ( 房地折舊前淨收益 土地淨收益) (建物收益資本化率 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 )

前項土地淨收益,可先以比較法求取土地比較價格後,再乘以土地收益資本化率得之。

推算房地收益價格時,依下列方式計算之:

房地綜合收益資本化率可依下列計算式求取之。

u 已扣除折舊費用者:

房地綜合收益資本化率 土地收益資本化率 × 土地價值比率 建物收益資本率×建物價值比率

u 未扣除折舊費用者:

房地綜合收益資本化率 土地收益資本化率 × 土地價值比率 ( 建物收益資本化率 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 ) × 建物價值比率

前項所稱土地價值比率及建物價值比率,應視當地市場調查資料判定,或運用其他估價方法之估價結果計算之。

一定期間之收益價格,依下列計算式求取:

1

1 ──────────────────

( 1 收益資本化率 ) 可收益之年度

收益價格 淨收益 × ───────────────────────

收益資本化率

收益價格已知者,適用該公式反推淨收益。

折現現金流量分析 :

折現現金流量分析,指以收益法為基礎,結合財務分析並得配合運用其他估價方法以評估勘估標的之適當價格。前項折現現金流量分析,得適用於以投資為目的之不動產投資評估。

簡單案例 中聯不動產鑑定公司 2361-6347

假設辦公室一間計算價格 :

※勘估收益附近同類建物之租金行情每建坪約在新台幣1,300-1,500元之間;

A. 標準樓層設定租金每建坪每月新台幣1,400元,押金假設新台幣8,400元。(一般而言,押金依雙方協議,通常為2個月)

B. 總收益:

² 1,400/ × 12個月 16,800/ (年租金收益)

² 8,400 × 4.5% 378 (以年利率4.5% , 押金年利息收益)

² 16,800 378 17,178 (年總收益)

C. 總成本 : 以總收益金額20 % 30 %約略計算,其成本支出含建物折舊、房屋稅、地價稅、空屋損失、保險費、維修費等。

17,178 × 25% 4,295

D. 淨收入: 17,178 4,295 12,883

E. 設定還原利率為5%,換算房價每坪為258,000/

(12,883 0.05) 257,660/ 258,000/

設定還原利率為6%,換算房價每坪為 215,000/

(12,883 0.06) 214,717/ 215,000/

經上述推估方法及過程得知本案標準樓層的合理建坪單價區間為新台幣21.5萬元-25.8萬元之間。還原利率假設以5& ~ 6%之區間為設定值。

還原利率求取方式 :

現行地價調查估計規則之規定採「通行投資年利率」----係某一地區統一之利率。然不動產之個別性很強,不但各地區不同,即使同一地區,不同種類或不同用途之不動產,其還原利率亦不應相同。

下列表格以標的附近案例租金調查,以直接比較法所求得之還原利率:

樓上售價(/)

樓上租金(/)

還原利率(%)

案例一

260,000

1300

6.00

案例二

250,000

1200

5.76

案例三

245,000

1000

4.90

案例四

240,000

1100

5.50

案例五

230,000

1450

7.56

5.94

最後採用還原利率以5% ~ 6%之間為設定值;上述直接比較法所求得之還原率亦落於設定利率內。經上述之推估方法得知本評估標的之標準樓層合理建坪單價區間為每建坪在新台幣 22-23萬元之間,符合上述設算值

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