共有之意義 :
數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等，一所有權而有數權利主體者稱為共有，共有又因各共有人有無明確之應有部分，而有分別共有及公同共有.
共有物分割，係指共有土地分割與共有建物分割。可區分為共有物標示分割及共有物所有權分割。
共有物標示分割登記 : 應先行申請複丈，俟取得複丈成果圖（複丈結果知書）後，據以申辦標示變更登記；共有物分割所有權移轉登記，亦稱為共有物權利分割（移轉）登記，應於共有土地分割前後產生價值差額（1平方公尺價值以上）時，先行申報土地增值稅或建物分割時申報契稅並完稅、查欠稅後，據以申辦所有權移轉登記。
共有物分割所有權移轉登記 : 亦指土地或建物經全體共有人訂立共有物分割所有權移轉契約書，或經法院判決分割確定或訴訟上和調解成立後，向登記機關所為之所有權移轉登記。
共有物分割，依照民法第823條規定，各共有人除非因之使用目的不能分割（如區分所有建物之共用部分）或契約訂有不分割之期限者（不得逾5年），得隨時請求分割共有物，俾消滅共有關係取得單獨所有權。亦即，共有物分割之目的，旨在將共有物之共有關係，依法在經共有人協議或經法院判決後，變成單獨所有或另種共有關係。
是以，共有物分割請求權為分割共有物之權利，非請求他共有人同意為分割之權利，其性質為形成權之一種（29台上1529判例）。所謂「形成判決」，係指依法院之宣告即生物權法上取得某物權之效果，恒有拘束第三人之必要，而對當事人以外之一切第三人亦有效力的確定判決（43台上1016）。故而共有物分割若經判決確定，共有關係即行消滅，且就各自分得部分單獨取得所有權之效力（51台上2641），僅非經登記不得處分其物權而已。（民法759）
共有型態分兩種 (以下為中聯版標準定義, 一看就清楚,) :
u 分別共有 : 數人對於一物共同享有所有權而各有其應有部分〈實務上稱為持分〉者，稱為分別共有。換言之也是數人按其應有部份(持分), 共享一宗土地之所有權. 即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。
u 公同共有 : 民法827條規定，係「依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」,意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。,簡單說公同共有人對於公同共有物，並無所謂應有部分。如合夥（民法668條）、夫妻共同財產（民法1031條）、遺產之繼承（民法1151條）、祭祀公業、神明會、合夥財產、寺廟、祠堂等所有而未成立財團法人之土地或建物均屬公同共有。換言之也是數人基於公同關係, 共享一宗土地之所有權.
兼具分別共有及公同共有 : 常見之狀況即為起先為分別共有，惟經過一段時間後，其中某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記，該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。
共有之使用收益 :
各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。
應有部份及共有物之處分 :
各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。(註 : 共有物指物件本身)
共有土地或建物之處分 : (土地法第 34-1條)
u 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
u 共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
u 第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
u 共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣市地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
共有物之管理 :
u 共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。
u 共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。
u 共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。
共有物分割旨在消滅共有關係而變更為單獨所有，但分管原無消滅共有關係之意，祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分，但各共有之共有關係依然維持。日常生活中，共有人對共有土地之某一特定部分可以獨立使用，往往是因為共有人間存有明示或默示分管契約之故，然在土地登記簿上，其產權仍維持分別共有之狀態，必須再經由分割共有土地之程序，才能夠各自獨立，成為單獨所有。
對於公同共有物之處分或其他權利之行使（如興建房屋之管理行為），應得全體公同共有人之同意。所以依你所述，對於尚未分割的不動產遺產，如對於該土地各公同共有人間為約定管理處分契約時，對於公同共有物的買賣處分或興建房屋之管理處分，皆需全體公同共有人的同意，使得為之。所以為解決公同共有物的管理不易，民法第1152條規定，對於公同共有之遺產，得由繼承人中互推一人管理之（既稱互推，應只需繼承人之過半同意即可）。或依民法第828條規定，由公同共有人為一定內容之管理處分契約，委由共有人之1人或數人或第3人管理處分。
共有物請求權之行使 :
各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全 體之利益為之。
共有物費用之分擔 :
共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之。
共有人中之一人，就共有物之擔負為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人，得按其各應分擔之部分，請求償還。
共有人之互負擔保責任 :
各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。
所得物與共有物證書之保存 :
共有物分割後，各分割人應保存其所得物之證書。
共有物分割後，關於共有物之證書，歸取得最大部分之人保存之，無取得最大部分者，由分割人協議定之，不能協議決定者，得聲請法院指定之。
各分割人，得請求使用他分割人所保存之證書。
公同共有之成立 :
依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。
公同共有人之權利義務 :
公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。
除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使
，應得公同共有人全體之同意。
公同共有關係之消滅 :
公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。
公同共有物分割之方法，除法律另有規定外，應依關於共有物分割之規定。
準共有與準公同共有 :
以上規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。
共有問題 :
公同共有之不動產可否辦理假扣押 :
債務人為公同共有全體，例如合夥，債權人對其取得之金錢或得易為金錢之請求，得就公同共有之不動產聲請假扣押。如債務人為部分公同共有人者，由於公同共有人對公同共有物，無所謂應有部分，故債權人不得就公同共有之不動產聲請假扣押或強制執行，惟對於該公同共有人公同共有之權利，得請求執行，例如對部分合夥人因退夥所得行使之出資退讓請求權及利益分配請求權。
公同共有之不動產如何辦理強制執行 :
債權人對於公同共有全體取得執行名義，並對公同共有之不動產聲請執行者，應依強制執行法第二章第三節關於金錢債權人對不動產聲請強制執行之規定辦理，以資受償。至對於部分公同共有人公同共有之權利聲請執行者，有學者主張應適用對於其他財產權執行之規定辦理。亦有學者主張得就公同共有物為全部之估價，嗣依其共有權之比例計算定其底價，由執行法院以命令將公同共有權為讓與之處分，仿照日本立法例，以拍賣或變賣換價，準用不動產程序處理，買受人取得權利後，由執行法院函地政事務所辦理共有人變更登記。
公同共有之不動產可否設定抵押權 :
民法第828條規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」因此，公同共有之不動產設定抵押權者，除公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，須得公同共有人全體之同意始得為之，否則其處分無效。
共有農地農舍起造人申請建物所有權第一次登記時，得免由基地全體共有人共同切結
發文機關：
農業發展條例修正後，農舍登記申請人為農舍基地共有人之一，申請農舍建物所有權第一次登記，得免由基地全部共有人共同切結。按「‧‧農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權‧‧」、「‧已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣(市)主管建築機關於核發使用執照後，應將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。」分為農業發展條例第十八條第四項及農業用地興建農舍辦法第九條所明定，從而地政機關需配合管制「農舍」與「其坐落用地」併同移轉或設定抵押權及於「農舍」申辦建物所有權第一次登記時，於建物登記簿加註，以避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發利用及產權紛爭問題，合先敘明。次按「查『農業發展條例』第十八條第四項規定：『第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。』其農業用地面積大於零點二五公頃且為二人以上共有時，可由其他共有人出具同意書供一人申請興建農舍，其申請人資格條件符合『農業用地興建農舍辦法』第三條規定者，即可提出申請興建農舍，惟依前揭規定將來農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，且已申請興建農舍之 農業用地不得再申請。」是以農業發展條例修正公布後，共有農業用地農舍起造人持憑建管機關核發之使用執照申請建物所有權第一次登記，得免提出基地全部共有人具結將來農舍與基地不單獨移轉，且不單獨設定負擔之書面聲明。
共有稅捐問題 : (中聯地政士聯合事務所)
公同共有土地適用自用住宅用地規定 :
有關公同共有土地如何適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，依財政部83年3月15日台財稅第831587377號函釋，公同共有土地，如其公同共有關係所由規定之法律或契約定有公同共有人可分之權利義務範圍，並經稽徵機關查明屬實者，其應有權利部分如符合土地稅法第9條及17條規定，應准適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，以顧及實情。土地稅法規定，所稱「自用住宅用地」，指土地所有權人或其配偶，直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地，都市土地面積未超過三公畝部分，非都市土地面積未超過七公畝部分，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，如申報一處以上之自用住宅用地時，只能認定一處適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。但納稅義務人如果另一棟房屋供已成年子女或直系尊親屬居住，並設籍於該土地上，且面積未超過上述規定，可於9月22日前提出自用住宅用地申請，本年度就可以都按自用住宅用地稅率課徵地價稅。
公同共有土地, 申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅, 以其有無定有公同共有人可分之權利義務範圍而有所差異 :
依據民法規定，公同共有係共有人基於公同關係而共有，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部，並無應有部分可言，在公同共有關係存續中，各公同共有人不得請求分割其共有物，故公同共有土地之所有權人, 申請適用自用住宅用地稅率計課地價稅，應以全體公同共有人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用者為準；惟為兼顧實情，公同共有土地，如其公同共有關係所由規定之法律或契約定有公同共有人可分之權利義務範圍，並經稽徵機關查明屬實者，其應有權利部分，如有其本人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用者，則可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。
公同共有土地，其應納稅捐應向管理人課徵，如沒設管理者，其應納的地價稅可由公同共有人按其共同協議比例，以書面向所轄稅捐處提出申請分單繳納 :
公同共有土地未設有管理人者，其應納稅捐，依稅捐稽徵法規定，應以全體公同共有人為納稅義務人，全體公同共有人對該應納稅捐負有連帶繳納責任，繳款書只要向共有人其中一人送達，其效力就及於全體共有人。為免該繳款書收受人向其他共有人收繳稅款不易，而個人獨自負擔稅負又太重，財政部特為函釋規定，該項地價稅如經全體公同共有人共同協議，提出書面申請分列稅單，按個人應有的持分比例，分開每人一張繳款書各自繳納，並書面承諾負連帶繳納責任者，准按各公同共有人約定的比例分單繳納。如確實無法找齊全部共有人，也可以由部分共有人按其應有之權利範圍，並承諾負連帶繳納責任，經稽徵機關查明屬實者，可就該申請人應有權利部份分單繳納。
土地分管共同協議書 (共有土地)
立共同協議書人 等茲就共同所有之下列不動產，訂立條款以茲信守：
1. 不動產標示： 縣市區鄉鎮 段 小段 地號等土地 筆。
2. 茲就前述標示，雙方同意其分管之範圍，詳如附表地籍圖所標示之範圍。
3. 本協議書於全體協議人簽章同意生效後，使用權即日起歸屬各區之分管人各分管人應就各分管土地自行管理、使用、收益，其產生之稅費及法律責任均由各分管人自行負責。
4. 立協議書人如有移轉、出租等情事發生時，均應將本協議內容告知受讓人、承租人，受讓人、承租人並應遵守本協議。
5. 本共同協議書由簽名之各共有人各執一份為憑。
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民 國 九十 年 月 日
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