中聯地政士聯合事務所 中聯不動產估價師聯合事務所 地上權書表大全
地上權意義 :
u 地上權者，謂以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權。 其社會意義在調和土地所有權人擁有所有權而不欲使用, 而另一方沒有所有權(即地上權人)而欲使用土地, 以促進土地利用.
u 例如一公務員有土地一塊不知如何經營處理, 又不想賣, 一商人想在此塊土地上蓋一間商店做生意, 於是設定地上權, 商人付租金, 期限多少年, 商人變成地上權人, 公務員仍為土地所有權人, 互蒙其利.
地上權人之權利義務 :
地上權人之權利 :
u 使用收益權 : 地上權人可在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木, 故有使用收益權, 亦即地上權人可自行建築房屋 :地上權權利人，已給付地租，地上權人已具有使用該土地之權利，可自行申請建築房屋時，不須再由土地所有權人出具土地使用權同意書。
u 地上權之讓與權 : 地上權人，得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。已設定地上權之土地，土地所有人得將土地讓與（或設定抵押權）於他人，但地上權不因此而受影響。蓋所有人不因他物權之設定而喪失所有權，故所有人就其所有物自仍有法律上之處分權能。但地租如已登記，地租收取權隨同土地所有權之讓與而由新土地所有人取得。否則，舊有地租債權仍僅存在於原土地所有權人與地上權人間。
u 地上權之抵押權 : 地上權人得以地上權為抵押權標的物.
u 相鄰關係 : 地上權人與土地所有人間準用相鄰關係.
地上權人之義務 :
有支付地租之訂定者, 地上權人負有支付地租之義務, 地上權人，縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金。地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有權人，得撤銷其地上權。
地上權之消滅 :
u 地上權之拋契 :地上權因拋棄並經塗銷登記而消滅, 地上權未定有期限者，地上權人得隨時拋棄其權利。但另有習慣者，不在此限。前項拋棄，應向土地所有人以意思表示為之。有支付地租之訂定者，其地上權人拋棄權利時，應於一年前通知土地所有人，或支付未到支付期之一年分地租。
u 地上權之撤銷或消失 :地上權人積欠地租達二年之總額者，除另有習慣外，土地所有人，得撤銷其地上權。前項撤銷，應向地上權人以意思表示為之。
u 地上權之期限屆滿而消失 :地上權係屬用益物權，其期間之約定可為定期或不定期二種。定期之地上權，因期限屆滿而當然失其效力，是以，得由土地所有權人單獨申辦塗銷登記。屬不定期限者，其地上權仍屬存續，除非先行通知終止契約，否則無從塗銷。
u 地上物滅失，地上權是否消滅 : 民法第832條規定：「稱地上權者，謂以在他人土地上有建築物或其他工作物，或竹木為目的而使用土地之權」。我民法上的地上權既為使用他人土地之權，故地上物之有無，與地上權存續無關。先有地上物存在，固可設定地上權，無地上物存在，亦無礙於地上權的成立。地上物滅失後，地上權並不消滅，地上權人仍有依原定內容使用土地之權。故民法第841條規定：「地上權不因工作物或竹木之滅失而消滅」。
u 地上權消滅時，地上物應如何處理: 地上權消滅時，其發生的法律效果，除塗銷地上權登記，地上權人應返還其占有的土地外，其主要問題在於如何處理地上物。此涉及地上權人利益及社會經濟、資源利用甚鉅，民法於第839條及第840條分別訂有規定。第839條規定：「地上權消滅時，地上權人得取回其工作物及竹木，但應回復土地原狀。前項情形，土地所有權人以時價購買其工作物或竹木者，地上權人不得拒絕」。第840條規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有人應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。土地所有人，於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人，於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償」。上揭條文，乃在規範地上權人之取回權；土地所有人之購買權、補償義務與延長期限請求權。
地上權到期時 :
地上權人照合約返還土地給土地所有權人, 但地上地上權人花大把鈔票蓋的建築該怎麼辦, 放火燒掉! 太離譜了吧 ?
u 不易取回者, 固定建築物 :
² 地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，土地所有權人，應按該建築物之時價為補償。但契約另有訂定者，從其訂定。
² 土地所有權人，於地上權存續期間屆滿前，得請求地上權人，於建築物可得使用之期限內，延長地上權之期間。地上權人拒絕延長者，不得請求前項之補償。
u 容易取回者, 工作物, 竹木等 : 地上權消滅時，地上權人得取回其工作物及竹木。但應回復土地原狀。前項情形，土地所有人以時價購買其工作物，或竹木者，地上權人不得拒絕。
u 地上權能否提早終止 :地上權既為不動產物權之一種，不動產物權的一般消滅原因，如當事人間的合意，在地上權亦均應適用。所以地上權可因當事人間合意提早終止。此外，民法第836條規定：「地上權人積欠地租達2年之總額者，除另有習慣外，土地所有人得撤銷其地上權。前項撤銷，應向地上權人以意思表示為之」。此處所定乃地上權設定契約的撤銷。法律行為的撤銷視為自始無效，具溯及效力。為期明確表示此項地上權撤銷不具溯及力，民法物權編修正草案將「撤銷」，修正為「終止」。
其他規定 :
u 地上權不因工作物或竹木之滅失而消滅。
u 地上權人，得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。
u 地上權不以支付地租為必要。
地上權是否必須支付地租 : 地上權的設定得為有償或無償，概依當事人的約定。實務上以有償為常見。地上權設定有償者，其地價一般稱為地租。地租的標的，通常為金錢。但約定金錢以外之物亦無不可。又我國通說認為地上權為不動產物權，其設定與移轉，非經登記不生效力，而有地租之約定者，如經登記自應發生物權效力，否則僅於當事人間有債權之效力。所以於地上權讓與時，地租如已登記，則將來之地租支付債務，會隨同地上權移轉於地上權之受讓人。反之，地租未登記，地租支付債務既不隨同移轉，所以，未付之地租債務僅能向原地上權人請求。此外，於土地所有權讓與時，地租如已登記，地租收取權隨同土地所有權之讓與而由新土地所有人取得。若未登記，則仍存在於原土地所有人與地上權人間。
地上權的設定得為有償或無償，概依當事人的約定。實務上以有償為常見。地上權設定有償者，其地價一般稱為地租。地租的標的，通常為金錢。但約定金錢以外之物亦無不可。又我國通說認為地上權為不動產物權，其設定與移轉，非經登記不生效力，而有地租之約定者，如經登記自應發生物權效力，否則僅於當事人間有債權之效力。所以於地上權讓與時，地租如已登記，則將來之地租支付債務，會隨同地上權移轉於地上權之受讓人。反之，地租未登記，地租支付債務既不隨同移轉，所以，未付之地租債務僅能向原地上權人請求。此外，於土地所有權讓與時，地租如已登記，地租收取權隨同土地所有權之讓與而由新土地所有人取得。若未登記，則仍存在於原土地所有人與地上權人間。
約定地租之地上權，地租能否調整 : 地租金額多寡，由當事人約定。在分期支付地租的情形，其租額的增減，當事人有約定時，依其約定。無約定時，倘係租額的免除或減少，依民法第837條規定：「地上權人縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金」。故地上權人為免過度之不利，似惟有拋棄地上權一途。此乃因土地所有人就設定地上權之土地，不負保持合於地上權人使用之積極義務所使然。惟一般認為如因社會經濟情形發生重大變動，非當事人所得預料，而依其原有效果顯失公平者，地上權人仍得聲請法院減少其給付（民法第227條）。至於租額的增加，司法院院字第986號解釋認為地上權之地租與租賃契約之租金，固屬不同，然就其因使用土地而支付金錢為對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第442條之規定於地上權地租之增加，亦應類推適用。申言之，在未定存續期限之地上權，如土地之價值有上升之情形，土地所有人可類推適用第442條之規定，聲請法院增加地租。在永久存續之地上權，亦應作同一解釋。至於定有期限之地上權，上述解釋即無適用餘地。
國有非公用土地設定地上權實施要點 : 設定地上權應收取之地租，按訂約當期土地公告地價年息5%計收。但社會、文化、教育、慈善、醫療、救濟團體舉辦公共褔利或慈善救濟事業而設定地上權者，其地租得按訂約當期土地公告地價年息5%計算後再按60%計收。前項地租，於公告地價調整時，隨同調整。
若地上權約定為地租「無」時，依國稅局認屬贈與行為，應課徵贈與稅，應須注意。
u 地上權不以訂有期限為必要。地上權係屬用益物權，其期間之約定可為定期或不定期二種。但國有土地依國有非公用土地設定地上權實施要點 :地上權之存續期間最長為50年。
u 地上權之標的物為土地, 不得在建物上設定地上權。
u 依國有非公用土地設定地上權實施要點 : 設定地上權應收取之權利金，依下列規定計算：(1).公開招標者，以土地市價50%為底價，並以實際得標金額計收。但於公開招標一次未能標脫者，得逕行按照原底價減一成後辦理招標，並以一次為限。土地市價，應依國有財產計價方式規定辦理查估。權利金於收取後，不予退還。(2). 專案核定者，以土地市價65%計收。但社會、文化、教育、慈善、醫療、救濟團體舉辦公共福利或慈善救濟事業而設定地上權者，其權利金得按土地市價65%計算後再按70%計收。前項第(2)款但書之社會、文化、教育、慈善、醫療、救濟團體以已依法設立之財團法人為限。並應備具事業計畫，指明價款來源，經目的事業主管機關審核後依第六點規定辦理。
地上權與土地租賃之差別 :
u 地上權為物權, 非經登記不生效力, 土地租賃為債權, 不以登記為生效要件。但不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不訂期限之租賃。
u 地上權不以支付地租為必要, 土地租賃必需支付地租。
u 地上權人得以地上權為抵押權標的物, 土地租賃無。
u 地上權人，得將其權利讓與他人。但契約另有訂定或另有習慣者，不在此限。土地租賃無不得讓與, 並限制轉租。
u 地上權人縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金。土地租賃, 因不可歸責於承租人之事由, 致租賃物一部滅失者, 承租人可按滅失部份, 請求減少租金.
u 地上權繼續存在的期間，並無最長期的限制。租賃契約繼續存在的期間，最長為二十年；超過二十年者，縮短為二十年。
u 地上權積欠地租達二年的總額，除另有習慣外，土地所有人可撤銷地上權。而在租賃，必須出租人先定相當期限催告後，逾期還不為支付時，才可終止租約。
u 地上權人不得請求土地所有人為土地之修繕，土地出租人則負有修繕之義務。
永佃權 與 地上權 之差別 :
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永佃權 |
地上權 |
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使用方式 |
永久在他人土地上為耕作或牧畜 |
在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地之權 |
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期限 |
永佃權之設定不得定有期限者, 定有期限者，視為租賃 |
私人土地期間之約定可為定期或不定期2種 但國有土地地上權之存續期間最長為50年 |
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是否可出租 |
永佃權人不得將土地出租於他人 |
不受限制 |
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是否可減少租金 |
永佃權人因不可抗力，致其收益減少或全無者，得請求減少或免除佃租 |
地上權人，縱因不可抗力，妨礙其土地之使用，不得請求免除或減少租金 |
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是否要付租金 |
需支付租金 |
不以支付租金為必要 |
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用地種類 |
主要為耕作或牧畜用 |
在他人土地上有建築物，或其他工作物，故排除田，旱等耕地 |
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中聯地政士聯合事務所編 |
區分地上權 :
區分地上權之意義在設定之範圍，係在土地上空或地下一定水平空間上下範圍內成立之地上權。土地所有權，除法令有限制外，於其行使有利益之範圍內，及於土地之上下。言明土地所有權可及於土地之上下及可在土地之地面上使用。
台北捷運南港線之區分地上權登記，於其他登記事項欄內敘明「本件地上權設定於特定空間範圍，其範圍詳位置圖」，其餘記載欄位同普通地上權之記載方式。由於區分地上權尚未完成立法程序，因此在登記上尚未將區分地上權與普通地上權區分。
時效取得地上權 :
民法第769條規定，以所有之意思，二十年間和平繼續占有他人未登記之不動產者，得請求登記為所有人。民法第770條規定，十年間和平繼續占有他人未登記之不動產，而其占有之始為善意並無過失者，得請求登記為所有人。
內政部所定時效取得地上權登記審查要點第一點規定，占有人申請時效取得地上權登記，應合於民法有關時效取得之規定，並依土地登記規則理。
法定地上權 :
土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租由當事人協議定之，協議不諧時，得聲請法院定之。土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。
繼承時地上權之價值 :
遺產及贈與稅法施行細則 第31條地上權之設定有期限及年租者，其賸餘期間依左列標準估定其價額：
u 賸餘期間在5年以下者，以一年地租額為其價額。
u 賸餘期間超過5年至10年以下者，以一年地租額之二倍為其價額。
u 賸餘期間超過10年至30年以下者，以一年地租額之三倍為其價額。
u 賸餘期間超過30年至50年以下者，以一年地租額之五倍為其價額。
u 賸餘期間超過50年至100年以下者，以一年地租額之七倍為其價額。
u 賸餘期間超過100年者，以一年地租額之十倍為其價額。
地上權之設定，未定有年限者，均以一年地租額之七倍為其價額。但當地另有習慣者，得依其習慣決定其賸餘年限。
地上權之設定，未定有年租者，其年租按申報地價年息4 %估定之。
地上權之設定一次付租、按年加租或以一定之利益代租金者，應按其設定之期間規定其平均年租後，依第一項規定估定其價額。
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中聯地政士聯合事務所
地上權應如何設定:
地上權的設定係地上權取得的最主要法律事實（此外尚可能因基於法律行為以外的事實而取得，例如繼承、時效取得、法定地上權、徵收等）。而依民法第七百五十八條規定，依法律行為而取得地上權者，須經登記，始生效力（稱為設權登記。如依法律規定而取得地上權者，須經登記，始得處分，稱之為宣示登記）。又地上權係不動產物權之一種，則其設定依契約而為者，自應有書面之合意。地上權登記，依土地法第七十三條、土地登記規則第一百零二條之規定，應於其權利取得後一個月內，由權利人及義務人共同申請登記。地上權之設定，如係就一宗土地內之特定部分為之者，並應先向登記機關申請勘測，而後提出位置圖申請登記（土地登記規則第一百零三條）。
定期之地上權，因期限屆滿而當然失其效力，是以得由土地所有權人單獨申辦塗銷登記。
地上權不定期限者，其地上權仍屬存續，除非先行通知終止契約，否則無法塗銷。故通知地上權人或其繼承人為終止契約之表示，並提起確認地上權不存在之訴。
共有土地設定地上權應否得全體共有人之同意 :
民法第819條規定：「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意」。所謂設定負擔當然包括設定地上權。但共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意，有時極為困難，部分共有人如不同意時，他共有人又不得訴請法院命其同意，影響土地或建築物之利用至鉅。為免妨礙都市計畫之執行，發展社會經濟及增進共有物的有效利用，土地法第34-1規定，共有土地或建築物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地後權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
已設定抵押權之土地，能否再設定地上權 :
所有權乃物權的典型，在法令限制的範圍內對物為全面支配，得自由使用、收益、處分其所有物的權利，稱為完全物權。所有權兼具使用價值和交換價值。為發揮物的使用價值，得設定用益物權（如地上權）。為發揮物的交換價值，得設定擔保物權（如抵押權）。二者合稱為定限物權。用益物權和擔保物權並存時，成立在先者，具有優先效力，學理上稱為「物權效力優先原則」，例如不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上再設定地上權或其他權利時，其抵押權不因此而受影響（民法第八百六十六條）。所以已設定抵押權之土地，能再設定地上權。惟若有害於抵押權時，抵押權人於實行抵押權時可請求將之除去。
地上權能否為抵押權之標的 :
民法第882條規定，地上權得為抵押權之標的，即地上權人得以其權利設定抵押（權利抵押權）。這不但有助於使土地的利用歸於最適於發揮其效能之人，並具有擔保債權的功能。
已設定地上權之土地，能否再設定抵押權:
民法僅於第866條規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響」。但已設定地上權之土地，能否再設定抵押權, 效力如何, 並未規定。其實，在不違反物權排他效力之情形下（如同一標的物上不能有二個所有權或二個地上權，概因性質不相容），有時在同一標的物上數個物權可以併存，一般而言，有三種情形：
u 所有權與定限物權（包含擔保物權和用益物權）。
u 數個擔保物權（如設定多數抵押權）。
u 用益物權與擔保物權併存（如抵押權和地上權併存）。
所以設定地上權之土地，當能再設定抵押權。至於其效力，依「物權效力優先原則」，成立在先者，具有優先效力。所以民法第866條本文其實不用規定也可導出如此的結果。至於但書的規定則是物權優先效力原則的條文化。是故，依物權優先效力原則，若地上權之設定係在抵押權發生之前者，該地上權不受抵押權之影響。故於實行抵押權時，不得主張有害於抵押權，請求除去地上權。
銀行實務上可見除將擔保土地設定抵押權外，另於該土地設定地上權 :
銀行實務上常見除將擔保土地設定抵押權外，另於該土地設定地上權。其目的乃在控管抵押人於土地上建築房屋，以免影響日後抵押權的實行。因為依規定，於土地上建築房屋，如果土地已有設定地上權，於申請建築執照或變更起造人時須經地上權人同意。但如為違建則無法控管。又涉及訴訟時，於借款人提起確認地上權不存在時，法院有以銀行之設定地上權乃在擔保債權，不符合地上權設立之本旨，判決銀行敗訴。但就地上權成立之要件而言，是否妥適，尚非無疑。
地上權得為貸款擔保品 銀行應注意風險 :
銀行辦理以地上權為標的物之抵押權所擔保之授信，得視為銀行法第12條之擔保授信」。換句話說，客戶向銀行貸款，將可以地上權為擔保品。考量國內都市化程度提高，土地資源日益稀少，地上權的經濟價值也隨之提升，加以近年來政府積極鼓勵民間以ＢＯＴ模式投入國家重大建設，適度將合法權利納入擔保品範圍，可以促進土地的多重利用。就地上權的擔保性而言，民法第882條明文容許地上權得為抵押權的標的物，而地上權設定抵押權之擔保性並不弱於銀行法第12條所列舉的權利質權，財政部因此函釋地上權為標的物之抵押權所擔保之授信，得列為銀行法第12條之擔保授信。如高鐵ＢＯＴ工程，其並未擁有所經路段的土地所有權，僅擁有地上權；在此情況下，如果根據舊的規定，則高鐵ＢＯＴ工程只能向銀行取得信用放款，但如地上權可貸款，台灣高鐵就可以所經路段的地上建物，依完工進度，向銀行取得擔保放款。由於地上權擔保放款風險較大，銀行於辦理以提供地上權為擔保的授信業務時，應本於自主經營原則，視個案審慎評估，加強風險控管，進行動態管理。
地上權是土地所有權之上設定的用益物權，通常會有一定的存續期間（50年,30年等），銀行辦理這項業務時，應注意地上權的存續期間、地上權的成本、關於地上權取得、喪失、變更的相關法定及約定事項，以及地上權設定抵押權之效力範圍等問題，並應參酌上述因素訂定相關估價方法及授信管理規定，審慎評估與控管風險，務期債權存續期間，抵押標的之價值能涵蓋債權之餘額，以符銀行法擔保授信的意旨。
租地建屋能否請求地主辦理地上權登記 :
為強化租用基地建築房屋，土地法102規定租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後二個月內，聲請該管直轄市縣市地政機關為地上權之登記。民法債編修正時亦增設第422條規定：「租用基地建築房屋者，承租人於契約成立後，得請求出租人為地上權之登記」。適用上土地法係特別規定，應優先民法適用。此外尚須注意者有二：
u 土地法第102條規定之“二個月內”，非登記權利的存續期限，僅為訓示規定。租賃關係消滅前，均得聲請為地上權之登記，不因於二個月之期限而生喪失權利的效果。
u 出租人負有與承租人同為聲請登記的義務。承租人得請求地上權登記之性質，乃債權請求權，因十五年間不行使而消滅（民法第125條）。其期間自租賃成立時起算。
地上權人申請建築房屋，是否須土地所有權人出具同意文件 :
土地所有權人將其所有土地出租予承租人使用，訂立土地租賃契約，除契約中有相反規定，在契約規定期間內承租人已取得該項土地使用之權利，此項土地契約自應視為建築法30條之土地權利證明文件，承租人自得依法申請核發建築執照，無須檢附出租人所出具之土地使用權證明。 建築法第30條所稱之土地權利證明文件」並不限於土地所有權，如為使用土地之權利證明文件，亦得為起造人。地上權權利人，且已給付地租，地上權人已具有使用該土地之權利，於申請建築房屋時，不須再由土地所有權人出具使用權同意書。
同一所有人之土地與建物經拍賣後，拍歸不同的人取得，能否認為有地上權之設定:
土地及其地上之建築物同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為己有地上權之設定。土地及建物同時設定抵押，而土地及建物由不同之人拍定時，亦同。此即所謂之「法定地上權」（民法第876條參照）。這是因為事實上建築物不能離開土地而單獨存在，若兩者間之法律關係不做一適當規定，必定導致拍賣價格低落或拆屋還地，債權人利益及社會經濟必蒙不利。不過，為符合法定地上權之立法目的，必須土地及其土地上之建築物於設定抵押權時業已存在，並具相當之經濟價值，才有法定地上權之適用。
時效取得地上權
所謂地上權是一種可以在別人土地上蓋房子的權利，像台北SOGO大樓就是利用地上權蓋的。設定地上權，一般都是互蒙其惠。但時效取得地上權，就非地主所願了。所謂時效顧名思義就是因為時間經過產生一定效果。例如我欠你50萬元，拖了15年沒有還你，你也沒有向我要，等到你想到要跟我要，因為過了15年，我可以因為「時效消滅」的理由，拒絕還你。再例如我有一塊土地，你沒有經過我同意，跑來我土地上蓋房子，拖了20年，我都沒有怎樣，你就有可能時效取得地上權。凡此一切，都是因為法律不保護權利的睡眠者。人家隨便占用你的土地固然不對，但是人家至少有在利用土地，而你空有土地，卻不思利用，人家跑來占有，你卻沒有動作，法律就乾脆保護利用土地的人，就算原來是無權，但是也可以因為時間熬夠了，讓他無權變成有權，這也是當地主的要特別小心學乖的地方。
要時效取得地上權必須要有下列的要件：
u 實務上認為地上權為他項權利，其登記必須於辦理土地所有權登記同時或其後為之，如係未登記之土地即無法申請為取得地上權之登記。
u 占有人必須和平繼續公然占有他人已登記之土地達20年或達10年而其占有之始為善意並無過失者。
u 土地總登記後，因主張時效完成申請地上權登記時，應提出占有土地四鄰證明或其他足資證明開始占有至申請登記時繼續占有事實之文件。
u 占有人需以行使地上權意思而占有。
u 需向登記機關申辦。
至於其申請土地登記的流程如下：
(1)因主張時效完成，申請地上權登記時，應先向該管登記機關申請土地複丈。提出占有範圍位置圖。
(2)收件
(3)計徵規費
(4)審查
(5)公告 經登記機關審查證明無誤應即公告。公告期間為30日，並同時通知土地所有權人。土地權利關係人於公告期間內提出異議，而生權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，依土地法規定調處。
(6)登記
(7)繕發他項權利證明書
不過，也不是只要在他人土地上蓋房子，就一定可以時效取得地上權。下列的土地，就不能時效取得地上權：
(1)占有之土地屬土地法第十四條第一項規定不得私有之土地。
(2)占有土地屬農業發展條例所稱之耕地。
(3)占有土地供墳墓使用者。
(4)使用違反土地使用管制法令者。
另外，違章建築是不是可以時效取得地上權？很多人以為違章建築已經違反建築法令在先，怎麼還有資格跑來申請時效取得地上權。實際上，違章建築固然不是合法房屋，但是重點是地主怠於行使權利，人家固然不是合法房屋，但是至少有在用啊, 所以時效取得地上權跟房子有沒有合法無關。
債務人擁有地上權能否成為強制執行之標的 :
強制執行之標的（或稱客體）乃債務人之責任財產（指債務人之財產中，得為強制執行客體之財產總稱）。原則上債務人之總財產中，除法律基於保障債務人之最低生活，或因財產權之性質等，不許作為執行之對象外，凡具有金錢價值者，不問其為動產、不動產、船舶或其他財產權均得為執行之對象，所以地上權亦能成為強制執行之標的。地上權乃以不動產為權利之標的，且與不動產所有權同須辦理登記。通說認為我國雖未如外國立法明文規定依不動產執行，但亦應為相同之解釋。
地上權設定、移轉或權利內容變更登記 : 中聯不動產鑑定公司2361-6347
他項權利登記 : 指所有權以外之其他物權登記，如抵押權、地上權、地役權、典權、永佃權、耕作權之設定、移轉、權利內容變更登記等。
依民法物權編之規定，可設定之不動產物權，除所有權外，尚有五種，即典權、抵押權、地上權、永佃權、及地役權。
民法832條，「所謂地上權，是以在他人土地上，有建築物或其他工作物或竹木為目的，而使用其土地之權」如於他人土地上建房屋、造果園、植森林均是，地上權亦得為抵押權之標的物.(意即可將地上權拿去抵押借錢)
以在他人之土地上有建築物或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地，經訂立書面契約後，向該管地政事務所申辦地上權設定所為之登記，謂之地上權設定登記。地上權設定登記，應由權利人（地上權人）及義務人（土地所有權人）於訂立地上權設定契約書之日起一個月內檢附契約書及有關證明文件，填具登記申請書向地政事務所會同申辦，逾期罰鍰。
地上權設定後如有讓與、繼承等移轉情事，向該管地政事務申辦地上權移轉所為之登記，謂之地上權移轉登記。
意義
地上權設定登記：以在他人土地上有建築物，或其他工作物，或竹木為目的而使用其土地，經訂立書面契約後，向該管登記機關申辦地上權設定所為之登記。
地上權移轉登記：地上權設定後如有讓與、繼承等移轉情事，向該管登記機關申辦地上權移轉所為之登記。
地上權內容變更登記：地上權設定後，如權利範圍、利息或地租、權利存續期限等有變更情事，向該管登記機關申辦權利內容變更所為之登記。
應備文件
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項 次 |
名 稱 |
法 令 依 據 |
備 註 |
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１ |
登記申請書 |
土地登記規則第34條 |
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２ |
登記原因證明文件（如地上權、地役權、永佃權設定、移轉或變更契約書） |
土地登記規則第34條
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以契約書為登記原因證明文件者，應以公定契約書為之。 |
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３ |
審查清冊 |
原住民保留地開發管理辦法第6條、第9條、第10條、第11條、第12條、第15條、第19條、原住民保留地各種用地申請案授權事項及申請作業須知 |
１．原住民得以其自住房屋基地或林地申請原住民保留地設定地上權登記。 ２．申請原住民保留地設定地上權審查清冊應經鄉（鎮、市、區）公所原住民保留地土地權利審查委員會審查通過。 |
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４ |
權利書狀（土地所有權狀或他項權利證明書） |
土地登記規則第34條 |
１．設定登記時應附土地所有權狀。２．移轉或內容變更登記應附他項權利證明書。 |
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５ |
申請人身分證明 |
土地登記規則第34條 |
申請登記，必須提出登記申請書並由申請人簽名或蓋章。其應記載事項可分為一般記載事項與特殊記載事項兩種 |
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６ |
委託書 |
土地法第37、土地登記規則第37條 |
本人不能親自申辦登記，委託他人代理申請時檢附。 如登記申請書已載明委任關係者，得免檢附。 |
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