不動產買賣交易過程中,最重要的事情莫過於產權清楚,我們除了以專業知識嚴格為客戶把關,另外將部分重點解說如下:

產權審查項目 

我國法律明文規定不動產之取得、移轉、設定、變更、消滅等非經登記 不生效力。因此我們在購買不動產時,產權最為重要,如能購屋之前,先行詳細查閱產權,則將可避免許多問題的發生。 產權該如何審查;又該注意些甚麼呢?下列提供您一些參考:

先申請一份土地登記簿謄本, 建物登記簿謄本, 土地使用分區証明書 查看內容

u        地目及面積

u        所有權人

u        權利範圍

u        他項權利有無

u        有無查封登記 

u        有無預告登記

u        有無計劃道路 

u        有無劃入公共設施用地

說明:以上資料皆可由地政事務所申請土地建物謄本閱覽查知。分區情形, 公共設施用地等則可到市政府或鄉鎮市公所之都市計畫課閱覽都市計畫圖,即可得知。

  

土地與建築物登記簿謄本內容分三部分:1. 標示部 2. 所有權部 3. 他項權利部

1. 標示部 :

u        記載收件、登記及原因發生日期、地目等則、面積及地段小段、編定使用種類,地號、土地之座落、土地上是否有無合法建築、第一次登記之建築物, 其它特別註記等、使用分區及使用地類別:顯示空白,即表示該筆土地位於都市計畫內、可再向市政府都計課或鄉鎮市公所建設課申請分區使用證明、另其它登記事項:如有「公告徵收,禁止移轉...」之類的記載,表示該筆土地已被徵收,不得再過戶了。

u        若土地因分割、合併或地目變更等原因導致面積或地目有所變動,則謄本上會依其變更登記之先後 順序排列,並依最後一欄之登記資料為準。其面積以公制之公頃、公畝 、平方公尺為單位. 若政府機關已有因征收或重劃或劃入公共設施用地之計劃、通常會於其他登記事項或備考欄內 記載是何用途(比如是水利用地或道路用地等)。反之若這兩欄內空白則表示該土地之使用收益及移轉不受限制。又謄本下方亦載明登記簿各部分用於登記之用紙頁數,可藉由其用紙頁數得知各部分用紙之多寡,及是否有短缺。

u        現行電腦謄本則另有該土地目前之公告現值及公告地價等資料, 註:有無劃入公共設施預定地?若土地登記簿謄本上之標示部上並無記載,而您又不放心,建議您可持土地登記簿謄本及地籍圖謄本,直接至市政府或鄉鎮市公所之都市計畫課直接閱覽都市計畫圖或申請分區使用證明即可(若該土地所在地並無實施都市計畫,則無法申 請分區使用證明,其土地是否有劃入公共設施用地則悉依土地登記 簿謄本上之記載為準)。

u        建築改良物登記簿謄本標示部說明:標明建築改良物所在土地之地段、地號及建築改良物之建號與建物門牌號、建築樓層數及主要建築材料,建築完成日期及其各樓層面積等。現行之電腦謄本中亦有標明其建物與其它建物共同使用部份之建號、面積及其共同使用部分所佔有之權利範圍。

2. 所有權部 :

u        記載收件登記之日期、原因發生日期及所有權人姓名、住所、身分證字號、權利範圍、義務人姓名、剩餘持分、書狀字號、所有權人的權利。若被預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封等各種登記,則依主登記次序逐次編號登記。 需比對出賣人所持的權狀字號、身分證字號與謄本記載是否相符。 另注意是否有「查封」、「假扣押」、「假處分」、「破產登記」或「預告登記」的記載,這都是無法過戶的顯示,但在所有權狀上卻是看不出來的!所有權部亦登記該土地之前次移轉時現值 (即原地價欄) 於所有權部, 以做為計算土地增值稅之用

3. 他項權利部 :

u        房地產若設定他項權利,則登記簿列有他項權利部欄記載抵押權、地上權、永佃權等情形,最常見為抵押全如有抵押權則可依抵押權設定的金額估算出貸款的大約金額,其權利範圍及借貸條件為何,查知共同擔保的地號、建號,這都是賣方財務狀況的指標,以作為簽約、借貸時的參考. 若為抵押權登記則需注意抵押權設定及其金額明細(抵押權設定若為銀行,其設定金額通常為實際借款金額的1.2倍;若是民間借貸則通常以設定金額即為實際借款金額)

u        電腦謄本之內容較為簡單僅標明現況之情形 至於前順位抵押權等若已塗銷則謄本上即無資料可查,如欲明瞭可申請人工登錄之謄本。

u        註:若該土地或建築改良物並未設定抵押權或其他他項權利,則該登記簿謄本中則僅有標示部及所有權部而無他項權利部(即他項權利部為空白)。

 

地籍圖謄本申請一份  

地籍圖可提供您了解該筆土地之形狀、大小、方向位置、與鄰地關係、是否臨路、有無預定道路等資料。(一般而言,地政事務所提供民眾閱覽之地籍圖如有未開闢之預定道路通常會以紅色線條表示如不明瞭可於閱覽時請地政事務所之測量員代為說明)

 

建物平面圖 (又稱建物測量成果圖) 申請一份

   建物平面圖為建物建築完成後, 依據工務局所發使用執照等圖說, 至地政事務所辦理建物第一次登記, 地所測量人員實地測量其建築改良物之面積與其座落土地之關係位置圖。其上標示有該筆建築改良物座落於該筆土地上之方向、面積大小、位置、形狀、各樓層之面積、起造人與建築改良物之測量完成日期等詳細資料。地籍圖與建物平面圖皆有註明其比例(地籍圖之比例通常為1/500 1/600 1/1200。而建物平面圖則通常為1/200。)

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