台中買屋賣屋 雷益龍0931-649685 台中房屋買賣專家

 

說明

地目為土地主要使用狀況之表示，應就實地情形查定之。

都市土地自民國八十八年三月十六日起「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目之變更及其他地目土地變更為上述四種地目之登記仍受理外，其餘與上開地目無關之地目變更及地目詮定不再辦理地目變更登記。至於非都市土地自八十九年九月一日起一律停辦地目變更登記，悉依非都市土地使用管制為更正編定或變更編定以為土地利用管制

應繳費額 : 地目變更勘查費，每筆新台幣四佰元正。

地目變更注意事項 :

一、 建物所有人申請建物所有權第一次登記之基地為依法得為建築使用之非「建」地目者，地政事務所應依下列規定辦理，並通知稅捐機關：

1、 整筆已為建築基地者，應於建物測量成果圖加註，且於依法核准建物登記時，逕辦地目變更登記，並通知土地所有人辦理加註書狀。

2、 一筆土地僅部分為建築基地者，於依法核准建物登記時，同時通知土地所有人依法申辦土地分割後，再就該建築基地逕辦地目變更登記。

二、 依法得為建築使用之非「建」地目土地，於建築物完成地面第一層樓頂板或建有地下室之建築物於完成最底層樓頂板時，土地所有人申辦地目變更為「建」，地政事務所應予受理，但以部分作為建築基地者，仍應先申辦土地分割。

三、 下列土地部分作為建築基地者，土地所有人就全筆土地申請地目變更為「建」，地政事務所應予受理 ：

1、 劃為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區者。

2、 非都市土地編為甲、乙、丙、丁種建築用地者。

四、 編為甲、乙、丙種建築用地之非都市土地，其供農舍使用時，得地目變更為「建」，其餘供農舍使用之土地，不准地目變更為「建」。

五、 共有土地申辦地目變更登記時，地政事務所應依下列規定辦理：

1、 整筆依法變更使用者，得由共有人之一單獨申請地目變更登記，但地政事務所應將辦理結果通知其他共有人。

2、 部分依法變更使用者，得由共有人全體或依土地法第三十四條之一規定申辦土地標示分割登記後，由共有人之一單獨申請地目變更登記，但地政事務所應將辦理結果通知他共有人。

六、 設有抵押權之土地申辦地目變更登記，無須徵得抵押權人同意，但地政事務所應將辦理結果通知抵押權人。

七、 山坡地範圍內暫未編定用地之土地，其地目變更應俟補註用地種類後再辦理。

八、 經編為農牧用地或為農業區、保護區之「田」地目之土地，申請地目變更應檢附有關機關核發因重大災害、灌溉系統變更或其他不可抗力因素，致不能為「田」使用之證明文件。

九、 辦理地目變更作業程序如下：

1、 地政事務所受理地目變更申請案件，應設專簿，統一編號收件。

2、 地政事務所應依收件順序審查，經審查與規定相符者，除經檢附測量結果通知書，或市縣主管機關核發之有關文件，足以證明該地之使用狀況，應免予勘查，逕行核定外，其餘應派員實地勘查。前款申請案件，如經審查與規定不符者，應一次通知補正。

3、 勘查人員於實地勘查完畢後，應依據實況簽註擬予准駁之依據，呈送地政事務所主任核定。

4、 經核定准予變更地目之案件，除一筆土地部分變更地目者，另案辦理分割測量，就測量結果再依規定辦理外，其餘應繕造地目變更結果清冊，據以釐整有關圖冊。並應即辦理登記，加註書狀及通知申請人。其屬不准變更地目者，駁回之。

5、 下列土地之地目變更案件，上級地政機關得予抽查：

(1) 都市土地劃為農業區、保護區之「田」、「旱」地目土地。

(2) 非都市土地編為農牧用地之土地。

6、 經抽查結果發現有不實情事或非法變更地目者，除飭知地政事務所應依土地法第六十九條規定辦理更正登記外，並應查明原勘查人員及有關主管之責任，從嚴議處。其有涉及刑責者，應即依法究辦。

申請地目變更須知

u 地目變更

u 地目變更申請書 (下載請按右鍵另存新檔)

u 地目變更申請書範例 (下載請按右鍵另存新檔)

u 地目變更登記應檢附證件

u 地目變更申請書(直式)

u 辦理地目變更注意事項

u 臺北市地目變更作業注意事項

• 姓名變更登記書表
• 姓名變更登記須知

住所變更登記書表 住址變更登記須知

更正登記 :

壹、意義 :

登記人員或利害關係人於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏，向該管地政事務所申辦更正所為之登記。

貳、應備文件：

項 次	名稱	法令依據	來源	備註
１	登記申請書	土地登記規則第三十四條	自行檢附
２	錯誤或遺漏之證明文件	土地登記規則第三十四條	自行檢附
３	權利書狀	土地登記規則第三十四條	自行檢附	所有權狀或他項權利證明書。
４	身分證明	土地登記規則第三十四條	自行檢附
５	委託書	土地登記規則第三十七條	自行檢附	本人不能親自申辦登記委託他人代理申請時檢附。 如登記申請書已載明有委任關係者，得免檢附。
６	利害關係人同意書及印鑑證明	土地登記規則第三十四條	自行檢附	與第三者有利害關係時應附該第三者之同意書。

參、一般規定：

登記人員或利害關係人，於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，非以書面聲請該管上級機關查明核准後，不得更正。（土地法第六十九條）

土地法第六十八條及第六十九條所稱登記錯誤或遺漏，係指登記之事項與登記原因證明文件所載之內容不符而言。（土地登記規則第十四條）

登記人員或利害關係人於登記完畢後，發現登記錯誤或遺漏時，應申請更正登記。登記機關於報請上級地政機關查明核准後更正之。

前項登記錯誤或遺漏，如純屬登記人員記載時之疏忽，並有原始登記原因證明文件可稽者，上級地政機關得授權登記機關逕行更正之。

前項授權登記機關逕行更正之範圍由其上級地政機關定之。（土地登記規則第一百二十二條）

土地更正登記案件授權縣市政府辦理。（行政院研究發展考核委員會六十一年六月廿一日會研字第八二二號函）

臺灣光復初期誤以死者名義申辦土地總登記處理要點（內政部七十八年一月五日台內地字第六六一九七七號函）

臺灣光復初期辦理土地權利憑證繳驗及換發權利書狀時，以死者名義申報登記為所有權人或他項權利人者，其合法繼承人得依照本要點申請更正登記。
前項所謂臺灣光復初期係指民國三十五年四月至民國三十八年十二月底，人民辦理土地權利憑證繳驗之申報期間。

合法繼承人申請更正登記時，應提出更正登記申請書，並附具左列文件：

原土地所有權狀或他項權利證明書。

繼承系統表。申請人應於表內註明：

﹁本表所列如有遺漏或錯誤致他人受損害者，申請人願負法律責任﹂，並簽名或蓋章。

登記名義人死亡之戶籍謄本及合法繼承人現在之戶籍謄本；如戶籍資料無登記名義人死亡之記載，經戶政機關證明者，得提出親屬證明書或其他可資證明死亡之文件。

地政事務所辦理更正登記完畢後，應將登記結果通知主管稽徵機關訂正稅籍，依法催繳欠稅。但登記名義人於民國三十八年六月十五日以後至同年十二月三十一日死亡者，登記後未繳驗遺產稅款繳清證明書、免稅證明書、不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書前，地政事務所不得為分割、移轉或設定他項權利之登記，並於土地或建物登記簿內記明此項事由。

原合法繼承人如已死亡者，由最後一次之合法繼承人依法向主管稽徵機關辦理遺產稅申報，檢附稅款繳︵免︶納證明書，或不計入遺產總額證明書或同意移轉證明書申請更正登記為原合法繼承人名義，並同時申請繼承登記。

﹁臺灣省各地政事務所受理土地、建物登記申請案件填寫錯誤、遺漏得逕為改正範例﹂注意事項（內政部七十七年三月十四日台內地字第五七九五九八號函）

查登記機關受理各類土地、建物登記申請案件，於審查時發現申請書寫錯誤、遺漏，依土地登記規則第五十條第三款規定應通知補正。惟為簡政便民如其申請書填寫之錯誤或遺漏應予補正之事項，並不影響當事人及第三人權益者，得由登記機關逕為改正，無需通知補正。

前項得由登記機關逕為改正案件應切實依左列注意事項辦理：

得逕為改正之文件，限於申請書部分。

登記申請書內容之改正，應以不影響登記之同一性，並不影響當事人及第三人權益始得為之。

登記申請書錯誤或遺漏之處，應由初審人員或複審人員以紅筆劃除錯誤文字，並填載正確文字於適當處，改正處並應加蓋改正人員名章。

﹁臺灣省各地政事務所受理土地、建物登記申請案件填寫錯誤、遺漏得逕為改正範例﹂：

改正事項		說　　　　　　　　　　明
改　　正　　後	改　　正　　前
買　　賣	出　　售	登記申請書登記原因欄填寫出售，依登記原因標準用語，應改正為買賣。
判決移轉	移　　轉	登記申請書登記原因欄填寫移轉，經審核應為判決移轉，依登記原因標準用語，應改正為判決移轉。
中華民國六十七年五月三日	中華民國六十七年五月二日	原因發生日期應依契約書訂定契約日期五月三日為準，申請書誤填為五月二日。
永德段	水德段	土地標示應為永德段，申請書所附登記清冊誤填為水德段，應改正為永德段。
土地所有權狀二張	土地所有權狀一張

壹 、意義：

已登記之土地或建物，如因座落、地號、地目、等則、面積等標示發生變更，而依土地法第七十二條規定向該管地政事務所申請變更所為之登記，如分割、坍沒、滅失、合併、地目變更、面積增減、建物門牌變更、建物基地號變更、土地編定變更、土地重劃、地籍圖重測確定登記等。

申請地目變更須知：

u        地目變更

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u        土地地目變更申請須知

u        土地地目變更申請須知

 

貳、應備文件：

項 次	名稱	法令依據	備註
１	地目變更申請書	土地登記規則第三十四條
２	土地複丈結果通知書或建物測量成果圖	土地登記規則第三十四條、地籍測量實施規則第二百六十二條、第二百十五條、第二百零六條	土地分割、合併、坍沒、面積增減、建物面積增減、地目變更時檢附。
３	權利書狀	土地登記規則第三十四條
４	委託書	土地登記規則第三十七條	本人不能親自申辦登記委託他人代理申請時檢附。 如登記申請書已載明有委任關係者，得免檢附。
５	協議書	土地登記規則第八十八條	兩宗以上所有權人不相同之土地辦理合併時應提出。
６	勘查結果通知書	土地登記規則第八十九條、地籍測量實施規則第二百零二條、第二百九十二條、第二百六十一條	建物滅失、建物基地地號變更、建物門牌變更時檢附。
７	門牌變更證明文件	土地登記規則第三十四條、地籍測量實施規則二百九十二條	建物門牌變更時檢附。
８	主管機關核准文件	土地登記規則第三十四條	土地使用編定變更時檢附。
９	重劃結果對照清冊或重劃土地分配清冊	土地登記規則第九十一條	另附他項權利轉載清冊。
１０	重測結果對照清冊	土地登記規則第九十二條
１１	身分證明	土地登記規則第三十四條	除由主管機關囑託或逕為登記外，其他標示變更登記之申請人均應檢附。

 

參、一般規定：

u        凡已經登記之土地，係為一宗（筆）經分割為若干宗（筆），而向該管地政事務所申辦分割所為之登記，謂之土地分割登記。

u        已登記之土地原為數宗（筆）合併為一宗（筆）而向該管地政事務所申辦合併所為之登記，謂之土地合併登記。

u        已經登記之土地因依法變更使用或天然環境變遷，致其地目與原來不符，而向該管地政事務所申辦地目變更所為之登記，謂之地目變更登記。

u        建物經登記後，其面積因部分拆除、增建、改建、或部分流失倒坍、焚燬向該管地政事務所申請複丈，以確定建物增減之位置及面積，而向該管地政事務所申請建物增減所為之登記謂之建物增減登記。

u        建物經辦竣第一次登記後，因行政區域調整或街路名稱或門牌整編時，建物所有權人向該管地政事務所申請建物門牌變更所為之登記，謂之建物門牌變更登記。

u        建物之基地因合併、分割致使建物基地之地號不符，而向該管地政事務所申辦建物基地號變更所為之登記，謂之建物基地號變更登記。

u        非都市地區土地依區域計畫法規定，辦理土地使用編定公告確定後，經主管機關核准變更編定種類，而向該管地政事務所申辦土地編定變更所為之登記，謂之土地編定變更登記。

u        已辦竣地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因而重新實施測量並據以辦理登記者是為地籍圖重測登記。

肆、審查：

核對登記簿。

登記申請書、申請內容、附繳證件與前各節、目說明相同。

注意事項：

分割、合併登記：

凡土地或建物必須分割或合併時，應由所有權人檢附土地複丈及標示變更登記申請書，向土地或建物所在地地政事務所申請分割、合併勘測，經勘測完竣後，由測量課將測量成果連同標示變更登記申請書移由登記課辦理標示變更登記。

土地、建物分割登記，非可由所有權人任意為之，仍需受有關法令限制，如耕地應受農業發展條例第十六、三十一條及耕地分割執行要點等規定限制分割。

一宗土地之部分合併於他土地時，應先申請辦理分割。（土地登記規則第八十六條）

一宗土地之部分已設定地上權、永佃權、地役權、典權者，於辦理分割登記時，應由所有權人會同地上權人、永佃權人、地役權人或典權人先申請勘測確定權利範圍及位置後為之。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。（土地登記規則第八十七條）

所有權人相同之數宗土地或建物合併時，如合併前之土地或建物設定有他項權利者，應先徵得他項權利人同意。但已設定抵押權內容完全一致之多筆土地，於辦理地籍圖重測申請合併時，既不影響抵押權人之權益，得免經抵押權人同意。（內政部八十七年六月四日台內地字第八七○六二八○號函）

土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連，使用分區、使用性質及地目均相同之土地為限，所有權人不同或設定有他項權利者，應檢附全體所有權人之協議書或他項權利人之同意書，地政事務所予實地勘查後，依法核發土地複丈成果圖。

前項土地有下列情形之一者，得免受相同地目之限制，並以建地目為之：

都市計畫農業區、保護區以外可供建築者。

都市計畫範圍外編定為建築用地者。（地籍測量實施規則第二百二十四條）

土地界址調整應以同一地段、地界相連、使用分區、使用性質及地目均相同之土地為限。如為實施建築管理地區，並應符合建築基地法定空地分割辦法規定。調整後各所有權人之土地位次不得變更。

前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。

第一項土地有下列情形之一者，得免受相同地目之限制，並以建地目之：

都市計畫農業區、保護區以外依法可供建築者。

都市計畫範圍外編定為建築用地者。

前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。（地籍測量實施規則第二百二十五條）

二宗以上所有權人不同之土地辦理合併時，各所有權人之權利範圍，依其協議定之，設定有地上權、永佃權、地役權、典權或耕作權之土地合併時，應先由土地所有權人會同他項權利人申請他項權利位置圖勘測。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。設定有抵押權土地合併時，該抵押權之權利範圍依抵押權人與土地所有權人之協議定之。但以耕地合併者，其協議抵押權之權利範圍，應以該土地所有權人合併後取得之權利範圍全部為之。（土地登記規則第八十八條）各所有權人合併前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下者得免提出土地所權有權人及抵押權人之印鑑證明。（內政部八十五年十二月六日台內地字第八五一一一六九號函）

設有抵押權之土地合併，於申請複丈時，應依上開地籍測量實施規則規定檢附他項權利人之同意書；於申請登記時，仍應依土地登記規則規定提出土地所有權人與抵押權人協議書（內政部八十四年十二月七日台內地字第八四一六三八三號函）

兩宗以上所有權人不相同之土地合併時，如合併後各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值產生差額者，應申報移轉現值，核課土地增值稅。但增減價值差額在一平方公尺公告現值以下者免申報移轉現值。

分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上，但經先徵得抵押權人之同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。（土地登記規則第一百零七條）

設定有地上權、永佃權、地役權、典權或耕作權等他項權利之土地，於合併後，其權利仍存在於合併前原位置之上，不因合併而受影響。（土地登記規則第八十八條第三項）

設定有他項權利之土地建物申請分割或合併登記，於登記完畢後，應通知他項權利人換發或加註他項權利證明書。（土地登記規則第九十條）

申請建物基地分割或合併登記，涉及基地號變更者，應同時申請基地號變更登記。如建物與基地所有權人不同時，得由基地所有權人代為申請之。於登記完畢後，應通知建物所有權人換發或加註建物所有權狀。（土地登記規則第八十九條）

因建物基地依法逕為分割、合併、重測或重劃而建物未拆除者，應由登記機關逕為辦理基地地號變更登記。（土地登記規則第二十八條、第九十二條、第九十一條）

辦理建物分割，應以已辦畢所有權登記，法令並無禁止分割及已經增編門牌號，且其分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁之建物為限。（地籍測量實施規則第二百八十八條）

辦理建物合併，應以辦畢所有權登記，位置相連，構造相同及供同一使用之建物為限。

所有權人不相同之建物申請合併時，各所有權人之權利範圍，除另有協議外，應以合併前各該棟建物面積與各棟建物面積之和之比計算。

設定有他項權利之建物申請合併時，應檢附他項權利人之同意書。（地籍測量實施規則第二百九十條）

兩宗土地以上之土地，如已設定不同種類之他項權利，或經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併（土地法施行法第十九條之一）

標示分割、合併或土地界址調整者，得由共有人依土地法第三十四條之一辦理。

地目變更登記，應依﹁辦理地目變更注意事項﹂規定辦理。（內政部八十四年二月七日台內地字第八四○一六九五號函）

增減及消滅登記：

土地因流失、水流變更致面積有增減，或土地因全部坍沒流失，或建物因倒塌、焚燬而消滅時，應依規定辦理增減及滅失登記。登記時應於登記用紙標示部記明增減原因，並塗銷前標示事項。

權利申請消滅或增減登記時，土地部分應先申請複丈，建物則應申請測量後，依據複丈或測量結果通知書辦理標示變更登記。（地籍測量實施規則第二百九十二條）

建物滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人得代位申請；亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該建物所有權人及他項權利人。建物已辦理限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。（土地登記規則第三十一條）

建物拆除、滅失經勘查屬實後申辦建物消滅登記，無需檢附拆除執照；建物滅失登記原因發生日期依下列方式認定：

領有拆除執照者，依主管機關核發證明日期為準。

附稅捐單位之註銷房屋設籍證明者，以核發證明日期為準。

未附有前述二項證明文件者，依申請人填寫拆除日期為準。

申請建物消滅登記時，如無法檢附原發所有權狀，應於登記完畢時公告作廢，其上如有抵押權，免經抵押權人同意於辦竣登記時通知抵押權人。

建物面積有增減時，應填寫標示變更登記申請書及複丈申請書，其為增建者應附核准增建之證明文件，於辦畢建物複丈後，測量課應將複丈結果通知書及登記書一併移登記課辦理登記。（地籍測量實施規則第二百九十三條、第二百九十五條）

 

 

臺北市地目變更作業注意事項　

一、為統一本市地目變更作業程序，特依內政部訂頒之「辦理地目變更注意事項」訂定本注意事項。

二、地目變更作業，依本注意事項之規定。本注意事項未規定者，悉依內政部函頒之「辦理地目變更注意事項」及有關法令規定辦理。

三、作業機關：以變更地目土地之地籍轄區地政事務所為審查核機關。本府地政處為督導、抽查機關。

四、地目變更核定原則如左：

　　（一）地目變更之土地使用情形，應符合本市土地使用分區管制規則之規定。

　　（二）地目變更，應以實地使用狀況及使用範圍為準。

　　（三）地目變更之土地，應以合法且實際已變更使用者為限。

　　（四）都市計畫保護區內之農地申請地目變更，應以其變更使用之行為是否合

　　　　　法以為准駁之依據。

　　（五）一筆土地部分地目變更除另有規定得全筆變更地目外，應先辦理土地分

　　　　　割。

五、凡有下列情形，不得變更原地目：

　　（一）農業區、保護區之「田」、「旱」地目土地，未經農業主管機關同意變更為非農業使用者。

　　（二）農業區、保護區之「田」、「旱」地目土地，雖依規定興建農舍或與農業經營不可分離之設施，不得變更地目。

　　（三）依都市計畫編定為建築使用之「建」地目土地，不得變更為非「建」之地目，但為建築使用，與鄰地申請土地合併者不在此限。

　　（四）依都市計畫法或其他法律公布之道路或經指定建築線之現有巷道屬「道」地目土地，不得變更為非「道」地目。

　　（五）保護區內之「林」地目土地，非經主管機關核准變更使用，不得變更地目。

　　（六）編定為國有林，保安林使用之「林」地目土地，非經主管機關核准不得變更地目。

六、下列情形得由地政事務所逕為辦理地目變更登記，免再勘查。

　　（一）凡都市計畫編定為住宅、商業、工業、文教、及行政等使用區、領有使用執照且全筆建築使用之基地（包括建物實際佔用之土地及法定空地）變更為「建」地目。

　　（二）凡經區公所、本府工務局證明之現有巷道、產業道路使用，且全筆為道路使用土地、變為「道」地目。

　　（三）逕為分割現有巷道時，得將現有巷道變更為「道」地目。

　　（四）道路用地或公共設施保留地已徵收使用，且公共設施已完竣者，得依都市計畫編定類別變更地目。

　　（五）經主管機關核發之有關文件，足以證明該地之使用狀況，應免予勘查逕行核定。但農業區、保護區除外。

七、一般核定標準：

（一）下列情形得變更地目為「建」：

１.建築管理前建造之房屋，其基地為都市計畫劃為非建築使用之非「建」地目土地，於取得建管機關核發之合法房屋證明後，得就該證明文件所載房屋實際佔用基地範圍辦理土地分割及地目變更登記。

２.都市計畫農業區、保護區之田、旱、林地目土地，經核准建築，領有使用執照之基地，部分供建築使用之土地，土地所有權人得就其建築基地範圍（為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地）申辦土地分割及地目變更。至建築基地範圍，如依使用執照竣工圖無法認定，應請洽建築主管機關為之。

３.都市計畫編定為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區之部分土地作為建築基地，於建築房屋完成第一層以上樓頂板或建有地下室之建築物於完成最底層樓頂板時，土地所有權人得就全筆土地申請地目變更為「建」。

４.都市計畫農業區、保護區之田、旱、林地目土地，劃為陽明山國家公園範圍者，如經核准作為建築基地，領有陽明山國家公園管理處核發之使用執照及准予分割之證明文件（需標明最小建築基地面積及邊長，其比例尺與地籍圖之比例尺相同，並於現地埋設界標），得就最小建築基地面積辦理分割及地目變更。

（二）下列情形得變更地目為「雜」：

１.凡依法核定為自來水用地、軍事設施用地、停車場用地、廣場用地

、運動場用地、垃圾掩埋（堆積）場用地及飛機場保留地。

２.供同一目的使用之特別建物基地範圍內之非建築使用之土地。

（三）凡都市計畫編定為公園用地，且已開闢為公園使用者，得變更地目為「公」。

（四）編定為農業區、保護區之「田」、「旱」地目之土地，申請地目變更應

檢附有關機關核發因重大災害、灌溉系統變更或其他不可抗力因素，至不能為「田」、「旱」使用之證明文件。

（五）下列情形得變更地目為「墓」：

　　１.都市計畫編定為公墓用地之土地。

　　２.經主管機關核准私設墓地使用範圍內之土地。

（六）經主管機關依規定核准挖掘養魚池為養殖業，得變更地目為「養」。

（七）保護區「田」、「旱」地目土地經主管機關核准造林或認定種植竹木為

林者，得變更地目為「林」。

（八）非「道」地目土地變更為「道」地目，除都市計畫編定道路使用者外，

應檢附主管機關證明文件。

（九）「堤」地目土地變更為其他地目使用者，應檢附水利主管機關核發之廢

堤證明文件。

八、作業程序：

（一）共有土地整筆合法變更使用，得由各共有人單獨申請。但地政事務所應將辦理結果通知他共有人。

（二）建物所有人申請建物所有權第一次登記之基地為依法得建築使用之非「建」地目者，地政事務所應依下列規定辦理，並通知稅捐機關。

１.整筆已為建築基地者，應於建物測量成果圖加註，但於依法核准建物登記時逕辦地目變更登記，並通知土地所有人辦理加註或換發書狀。

２.一筆土地僅部分為建築基地者，應於依法核准建物登記時，同時通知土地所有人，依法申辦土地分割後，再就該建築基地逕辦地目變更登記。

（三）填寫申請書：由申請人填寫「地目變更申請書」（如附表一，略）及「土地登記申請書（如附表二，略）連同有關證明文件（如附表三，略）向轄區地政事務所申請。

（四）核收規費：地政事務所應依前述之申請核算地目勘查規費及標示變更登記規費，填寫繳納規費四聯單送收費處收受規費，將收據聯交申請人收執。免予勘查逕行核定者，免納勘查費。

（五）收配件：收受規費後，將收據第四聯黏貼於申請書，連同有關文件送收件處收件。收件人員依收件次序編號收件，並同時排定勘查時間註記於收件收據交付申請人。如地目變更土地為農業區或保護區之「田」、「旱」地目者，因需會同有關單位勘查並另訂勘查日期。

（六）審查：承辦人員收受地目變更案件後，應依收件號碼次序記載於案件處

理簿，並依下列方式審查。

１.核對變更地目土地與地籍圖是否相符，並查明該土地四週各筆土地

地目情形及其土地使用分區。

２.依據土地登記簿記載，查明土地標示及權屬是否相符，有無他項權

利設定登記。

３.依有關法令審查權利主體、證明文件是否合於規定。

４.建物所有權人申請建物所有權第一次登記之基地為依法得為建築使用之非「建」地目者，依據使用執照、竣工平面配置圖等證明文件審查，查明係整筆或部分作為建築基地，若僅部分作為建築基地者，於依法核准建物登記時，應同時通知土地所有）權人依法申辦土地分割。

５.田、旱地目土地申請地目變更，除有建築執照外，應查明有無訂立三七五租約或終止租約書，再據以處理。

６.經審查與規定不合需補正者，應於處理期限內將補正事項詳為列舉並一次通知補正。如有地籍測量實施規則第二百十三條所列各款情形之一者，應予駁回。

７.劃為農業區、保護區之「田」、「旱」地目土地變更使用者，經審核相符，應即依排定會勘日期，函請會勘機關屆時派員會勘（須附土地標示），並提供下列參證資料。

（１）水利機關（水利會或建設局）：負責提供灌溉設施系統及灌溉水源是否充足，是否有水權登記資料。

（２）農業機關（臺北市政府建設局）：負責提供稻谷收購及配售肥料等資料。

（３）稅捐機關（轄區稅捐分處）：負責提供有無災歉及稅籍課徵

、稅捐減免情形等資料。

（４）地政機關（地政事務所）：負責提供地籍圖籍及有無三七五租約等資料。承辦人員參考前列資料於實地查證該地號土地有無因重大災害、灌溉系統變更或其他不可抗力因素，致不能為「田」、「旱」使用之情形。

（七）勘查：地目變更申請案件經審查與規定相符，除已檢附因分割而記載實際使用情形之土地複丈結果通知書或道路主管機關核發已開闢為道路使用之證明，得免予勘查逕行核定外，其餘應依排定勘查時間派員攜帶地籍藍晒圖及有關資料至實地勘查。

１.耕地會勘時，如為農業區、保護區之耕地，應填寫「臺北市農業區

、保護區耕地地目變更會勘記錄表」（如附表四，略）。

２.抽查會勘時，則填寫抽查會勘紀錄（如附表五，略）。

３.承辦人於實地勘查完畢後，應即依據實況及審查情形簽註擬予准駁之法令依據，簽請核定。

（八）登記：

１.本要點第六條所列逕為地目變更登記者，應將「臺北市○○地政事務所地目逕為變更結果通知書」（如附表六，略）附於登記申請書並由承辦人於審查意見核定欄內加蓋「賦予決行」戳記，送由登記案件收件處收件後，逕送登記及加註或換發土地所有權狀。

２.土地所有權人申請本市都市計畫編定為住宅、商業、工業、文教及行政等使用分區內地目變更登記者，應於勘查後由承辦人簽請核定，並將「地目變更結果通知書」（如附表七，略）附於登記申請書，送由登記案件處收件後，逕送登記及加註或換發土地所有權狀。

３.土地所有權人申請本市都市計畫編定為農業區、保護區內之田、「旱」地目變更登記者，應於勘查後，由承辦人檢附農業主管機關同意變更為非農業使用之公函或足以證明文件簽請主任核定，連同「地目變更結果通知書」附於登記申請書，送由登記案件處收件後，逕送登記及加註或換發土地所有權狀。

４.土地所有權人申請本市都市計畫保護區內耕地劃為國家公園管理者，應於勘查後由承辦人檢附國家公園管理處核發之使用執照及准予分割之證明文件簽請主任核定，連同地目勘查結果通知書附於登記申請書送由登記案件處收件後，逕送登記及加註或換發土地所有權狀。

（九）訂正地籍圖：

１.地目變更登記完畢後，除通知申請人及稅捐單位、地政處第二科外，並由校對人員將前述結果通知書第三聯加蓋「已辦竣登記，請訂正地籍圖」戳記於備註欄後，移送訂正地籍圖及藍曬圖。

２.劃為農業區、保護區之「田」、「旱」地目土地地目變更者，應由地政處抽查後函知測量大隊訂正地籍圖及藍曬底圖。其餘各土地使用分區之地目變更者，由地政事務所造冊移送測量大隊訂正地籍圖及藍曬底圖。

（十）成果抽查：

１.劃為農業區、保護區之「田」、「旱」地目土地於地目變更登記完竣後，地政事務所應按月繕造「地目變更調查結果清冊」（如附表八，略）四份，除一份存查外，三份函送地政處。

２.地政處將前述清冊分送建設局及稅捐機關各乙份，並訂期通知派員實地抽查。

３.抽查時，應就其申請書表及證明文件詳予審核，經實地複勘結果，如無不符者，即函復地政事務所准予備查，同時並列具清冊一份函知測量大隊訂正地籍圖及藍曬底圖，經抽查結果，發現有不實情事或非法變更地目者，應函知地政事務所依土地法第六十九條規定辦理更正登記，回復原地目，其經辦竣分割登記未有權利移轉及設定他項權利者，應同時辦理註銷分割登記，並查明原勘查人員及有關主管之責任，從嚴議處，其有涉及刑責者，應依法究辦。

（十一）歸檔：地目變更申請書依前列程序完成後，應依規定移送檔案室依序裝訂成冊管理。

九、本注意事項經核定後實施。

建物合併測量申請須知

建物分割申請書 建物分割測量申請須知

 

標示變更登記

壹、意義：

已登記之土地或建物，如因座落、地號、地目、等則、面積等標示發生變更，而依土地法第72條規定向該管地政事務所申請變更所為之登記，如分割、坍沒、滅失、合併、地目變更、面積增減、建物門牌變更、建物基地號變更、土地編定變更、土地重劃、地籍圖重測確定登記等。

貳、應備文件：

項 次	名稱	法令依據	備註
１	土地登記申請書,  登記清冊	土地登記規則第三十四條
２	土地複丈結果通知書或建物測量成果圖	土地登記規則第三十四條、地籍測量實施規則第二百六十二條、第二百十五條、第二百零六條	土地分割、合併、坍沒、面積增減、建物面積增減、地目變更時檢附。
３	權利書狀	土地登記規則第三十四條
４	委託書	土地登記規則第三十七條	本人不能親自申辦登記委託他人代理申請時檢附。 如登記申請書已載明有委任關係者，得免檢附。
５	協議書	土地登記規則第八十八條	兩宗以上所有權人不相同之土地辦理合併時應提出。
６	勘查結果通知書	土地登記規則第八十九條、地籍測量實施規則第二百零二條、第二百九十二條、第二百六十一條	建物滅失、建物基地地號變更、建物門牌變更時檢附。
７	門牌變更證明文件	土地登記規則第三十四條、地籍測量實施規則二百九十二條	建物門牌變更時檢附。
８	主管機關核准文件	土地登記規則第三十四條	土地使用編定變更時檢附。
９	重劃結果對照清冊或重劃土地分配清冊	土地登記規則第九十一條	另附他項權利轉載清冊。
１０	重測結果對照清冊	土地登記規則第九十二條
11	法院判決書及判決確定證明書或和解筆錄	法院	經法院判決確定或其他依法與法院確定判決有同一效力者須附。
１2	身分證明 1.申請人身分證明文件 2.戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本 3.法人登記證明文件暨代表人資格證明 華僑身分證明	土地登記規則第三十四條 1. 戶籍謄本向戶政事務所申請，戶口名簿影本及身分證影本自行影印。 2. 法人向其主管機關或登記機關申請。 3. 華僑向僑委會或居地使領館申請。	第1項文件由自然人檢附。第2項文件由法人檢附第3項文件由華僑檢附。 限制行為能力及無行為能力人須加附法定代理人或監護人之身分證明。 上列影本請簽註：「本影本與正本相符，如有不實願負法律責任。」並蓋章。 檢附我駐外單位簽發之授權書辦理者，仍須檢附授權人之身分證明文件。 除由主管機關囑託或逕為登記外，其他標示變更登記之申請人均應檢附。

 

參、一般規定：

u        凡已經登記之土地，係為一宗（筆）經分割為若干宗（筆），而向該管地政事務所申辦分割所為之登記，謂之土地分割登記。

u        已登記之土地原為數宗（筆）合併為一宗（筆）而向該管地政事務所申辦合併所為之登記，謂之土地合併登記。

u        已經登記之土地因依法變更使用或天然環境變遷，致其地目與原來不符，而向該管地政事務所申辦地目變更所為之登記，謂之地目變更登記。

u        建物經登記後，其面積因部分拆除、增建、改建、或部分流失倒坍、焚燬向該管地政事務所申請複丈，以確定建物增減之位置及面積，而向該管地政事務所申請建物增減所為之登記謂之建物增減登記。

u        建物經辦竣第一次登記後，因行政區域調整或街路名稱或門牌整編時，建物所有權人向該管地政事務所申請建物門牌變更所為之登記，謂之建物門牌變更登記。

u        建物之基地因合併、分割致使建物基地之地號不符，而向該管地政事務所申辦建物基地號變更所為之登記，謂之建物基地號變更登記。

u        非都市地區土地依區域計畫法規定，辦理土地使用編定公告確定後，經主管機關核准變更編定種類，而向該管地政事務所申辦土地編定變更所為之登記，謂之土地編定變更登記。

u        已辦竣地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因而重新實施測量並據以辦理登記者是為地籍圖重測登記。

肆、審查：

核對登記簿。

登記申請書、申請內容、附繳證件與前各節、目說明相同。

注意事項：

分割、合併登記：

凡土地或建物必須分割或合併時，應由所有權人檢附土地複丈及標示變更登記申請書，向土地或建物所在地地政事務所申請分割、合併勘測，經勘測完竣後，由測量課將測量成果連同標示變更登記申請書移由登記課辦理標示變更登記。

土地、建物分割登記，非可由所有權人任意為之，仍需受有關法令限制，如耕地應受農業發展條例第十六、三十一條及耕地分割執行要點等規定限制分割。

一宗土地之部分合併於他土地時，應先申請辦理分割。（土地登記規則第八十六條）

一宗土地之部分已設定地上權、永佃權、地役權、典權者，於辦理分割登記時，應由所有權人會同地上權人、永佃權人、地役權人或典權人先申請勘測確定權利範圍及位置後為之。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。（土地登記規則第八十七條）

所有權人相同之數宗土地或建物合併時，如合併前之土地或建物設定有他項權利者，應先徵得他項權利人同意。但已設定抵押權內容完全一致之多筆土地，於辦理地籍圖重測申請合併時，既不影響抵押權人之權益，得免經抵押權人同意。（內政部八十七年六月四日台內地字第八七○六二八○號函）

土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連，使用分區、使用性質及地目均相同之土地為限，所有權人不同或設定有他項權利者，應檢附全體所有權人之協議書或他項權利人之同意書，地政事務所予實地勘查後，依法核發土地複丈成果圖。

前項土地有左列情形之一者，得免受相同地目之限制，並以建地目為之：

都市計畫農業區、保護區以外可供建築者。

都市計畫範圍外編定為建築用地者。（地籍測量實施規則第二百二十四條）

土地界址調整應以同一地段、地界相連、使用分區、使用性質及地目均相同之土地為限。如為實施建築管理地區，並應符合建築基地法定空地分割辦法規定。調整後各所有權人之土地位次不得變更。

前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。 第一項土地有左列情形之一者，得免受相同地目之限制，並以建地目之：

都市計畫農業區、保護區以外依法可供建築者。

都市計畫範圍外編定為建築用地者。

前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。（地籍測量實施規則第二百二十五條）

二宗以上所有權人不同之土地辦理合併時，各所有權人之權利範圍，依其協議定之，設定有地上權、永佃權、地役權、典權或耕作權之土地合併時，應先由土地所有權人會同他項權利人申請他項權利位置圖勘測。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。設定有抵押權土地合併時，該抵押權之權利範圍依抵押權人與土地所有權人之協議定之。但以耕地合併者，其協議抵押權之權利範圍，應以該土地所有權人合併後取得之權利範圍全部為之。（土地登記規則第八十八條）各所有權人合併前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下者得免提出土地所權有權人及抵押權人之印鑑證明。（內政部八十五年十二月六日台內地字第八五一一一六九號函）

設有抵押權之土地合併，於申請複丈時，應依上開地籍測量實施規則規定檢附他項權利人之同意書；於申請登記時，仍應依土地登記規則規定提出土地所有權人與抵押權人協議書（內政部八十四年十二月七日台內地字第八四一六三八三號函）

兩宗以上所有權人不相同之土地合併時，如合併後各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值產生差額者，應申報移轉現值，核課土地增值稅。但增減價值差額在一平方公尺公告現值以下者免申報移轉現值。

分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上，但經先徵得抵押權人之同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。（土地登記規則第一百零七條）

設定有地上權、永佃權、地役權、典權或耕作權等他項權利之土地，於合併後，其權利仍存在於合併前原位置之上，不因合併而受影響。（土地登記規則第八十八條第三項）

設定有他項權利之土地建物申請分割或合併登記，於登記完畢後，應通知他項權利人換發或加註他項權利證明書。（土地登記規則第九十條）

申請建物基地分割或合併登記，涉及基地號變更者，應同時申請基地號變更登記。如建物與基地所有權人不同時，得由基地所有權人代為申請之。於登記完畢後，應通知建物所有權人換發或加註建物所有權狀。（土地登記規則第八十九條）

因建物基地依法逕為分割、合併、重測或重劃而建物未拆除者，應由登記機關逕為辦理基地地號變更登記。（土地登記規則第二十八條、第九十二條、第九十一條）

辦理建物分割，應以已辦畢所有權登記，法令並無禁止分割及已經增編門牌號，且其分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁之建物為限。（地籍測量實施規則第二百八十八條）

辦理建物合併，應以辦畢所有權登記，位置相連，構造相同及供同一使用之建物為限。

所有權人不相同之建物申請合併時，各所有權人之權利範圍，除另有協議外，應以合併前各該棟建物面積與各棟建物面積之和之比計算。 設定有他項權利之建物申請合併時，應檢附他項權利人之同意書。（地籍測量實施規則第二百九十條）

兩宗土地以上之土地，如已設定不同種類之他項權利，或經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併（土地法施行法第十九條之一）

標示分割、合併或土地界址調整者，得由共有人依土地法第三十四條之一辦理。

地目變更登記，應依﹁辦理地目變更注意事項﹂規定辦理。（內政部八十四年二月七日台內地字第八四○一六九五號函）

 

增減及消滅登記：

土地因流失、水流變更致面積有增減，或土地因全部坍沒流失，或建物因倒塌、焚燬而消滅時，應依規定辦理增減及滅失登記。登記時應於登記用紙標示部記明增減原因，並塗銷前標示事項。

權利申請消滅或增減登記時，土地部分應先申請複丈，建物則應申請測量後，依據複丈或測量結果通知書辦理標示變更登記。（地籍測量實施規則第二百九十二條）

建物滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人得代位申請；亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該建物所有權人及他項權利人。建物已辦理限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。（土地登記規則第三十一條）

建物拆除、滅失經勘查屬實後申辦建物消滅登記，無需檢附拆除執照；建物滅失登記原因發生日期依下列方式認定：

領有拆除執照者，依主管機關核發證明日期為準。

附稅捐單位之註銷房屋設籍證明者，以核發證明日期為準。

未附有前述二項證明文件者，依申請人填寫拆除日期為準。

申請建物消滅登記時，如無法檢附原發所有權狀，應於登記完畢時公告作廢，其上如有抵押權，免經抵押權人同意於辦竣登記時通知抵押權人。

建物面積有增減時，應填寫標示變更登記申請書及複丈申請書，其為增建者應附核准增建之證明文件，於辦畢建物複丈後，測量課應將複丈結果通知書及登記書一併移登記課辦理登記。（地籍測量實施規則第二百九十三條、第二百九十五條）

抵 押 權 人 協 議 書 民國　　年　　月　　日　　立協議書人　 　銀行股份有限公司就座落於 縣市鄉鎮　　 段　 　小段 地號土地 筆於 地政事務所抵押權設 定登記在案，今因土地合併關係，兩造訂立協議書如下： 地政機關收件字號：　　年　 　縣市鄉鎮 　　地政事務所　 第 字第　　號。 土地所有權人現將上列土地合併，抵押權人同意該抵押權登記轉載於合併後之土地。 立協議書人即抵押權人：　　 銀行股份有限公司 　 代表人 　　　　 代理人： 　分行經理： 土地所有權人：　　 法定代理人： 土地合併前：　　段　　小段　　地號，　 　平方公尺。 　　　　　　　　　　　　 　地號，　 　平方公尺。 　　 　　地號， 　平方公尺。 　　　　　　　　　　　　 　地號， 　　平方公尺。 　　　　　　　　　　　　 　地號，　 　平方公尺。 　　　　　　　　　　　　　 地號，　 平方公尺。 　　　　　　　　　　　　　 地號，　 　平方公尺。 土地合併後：　　段　　小段　　地號，　 　平方公尺。 　　　　　　 段　　小段　　 地號，　 　平方公尺。

 

合 併 同 意 書

　　立合併同意書人　　　　商業銀行股份有限公司茲就債務人(擔保務提供人)　　原在縣市鄉鎮 　　段　　 小段 地號土地 筆，於中華民國　　年　　月　　日抵押擔保設定本金最高限額新台幣　　　　佰 萬元整之登記抵押權在案，同意擔保務提供人上列之抵押擔保標的辦理土地合併，及原來之抵押權轉載登記於合併後之地號，土地合併後該抵押權之權利範圍如下列明細：

土 地 合 併 前 (縣市鄉鎮　　段　　小段)					土 地 合 併 後 (縣市鄉鎮　　段　　小段)
收件 字號	地號	面積 (平方公尺)	原設定人或　　義務人所有人	範圍	地號	面積 (平方公尺)	原設定人或義務人所有人	範圍	備註

立合併同意書人：　　 　　 商業銀行股份有限公司　　　　　　　　　　　　　　　　

法定代理人 :

中　華　民 　國　　　年　　月　　日

 

土 地 合 併 協 議 書

　　立協議書人　　 股份有限公司就座落於　 縣市鄉鎮 　段　　小段　　地號等　筆土地, 成立抵押權設定登記在案，茲 因土地合併，成立合併協議書如下：

地政登記機關收件字號：民國　　年　　月 日 縣市鄉鎮　　 地政事務所　 第字第　 　號。

土地所有權人現將前列土地合併，抵押權人同意該抵押權轉載登記於合併後之土地。

　　　立協議書人即抵押權人：　　銀行　 法定代表人總經理

　 　　　　　　 　代理人：　　分行經理：

　　　　　 　　　　土地所有權人：　　 股份有限公司

　　　　　　　　　　法定代理人：

合併前：　　段　　小段　　地號，　 　平方公尺。

地號，　　　平方公尺。

合併前：　　段　　小段　　地號，　　　平方公尺。

地號，　　　平方公尺。

地號，　　 平方公尺。

地號，　　　平方公尺。

地號，　　　平方公尺。

合併後：　　段　　小段　　地號，　　　平方公尺。

段　　小段　　地號，　　　平方公尺。

中華民國　 　年　 　月　 　日

**************************************************************************

土 地 合 併 協 議 書

立協議書人　　 所有位於 縣市鄉鎮 　　段　 小段　　　地號土地 筆合併， 特立本土地合併協議書為據，如有不實，願負法律上責任。茲將合併前、後之土地標示、所有權人姓名及土地權利範圍等列表如下：

合 併 前 地 號 (　 縣市鄉鎮　 　　段　　 小段 )
地　號	面　　　積 (m2)	土地所有權人	權　利 範　圍	每m2 公告現值	持分面積 總價(元)

合 併 後 地 號 (　縣市鄉鎮　　　　段　　小 段 )
地　　　號 面　積 (m2)	土地 所有權人	合　　併　　後		權利範圍	合併後 各所有權人持分面積總價(元)	合併前各所有權人持分面積 總價(元)	差價(元)
		每㎡平均地價	總價

土地合併意義 :

所有權人為管理之需要或處分方便及促進土地經濟利用起見，向地政機關申請將其所有兩宗以上之土地合併為一宗所為之變更登記。

合併複丈 :　

數筆土地合併登記為一筆時，得申請土地合併複丈。申請土地合併複丈，應填具登記申請書，一併申請土地標示變更登記，登記完畢發給土地所有權狀。

申請人：

u        私有土地由土地所有權人或管理人申請辦理。

u        公有土地，由管理機關或以書面授權或委託土地代管機關代為申請。

u        土地所有權屬一人所有者，由該所有權人單獨申請。

u        共有土地，由共有人共同申請，或依土地法第34條之1第1、2、3項之規定辦理。 

u        若經法院判決確定者，得由權利人單獨申請，但因和解而必 須合併者，由當事人會同申請，如任何一方拒不會同申請 時，得由他方檢具有關證件單獨申請之。

u        各該申請人，若為未成年人，或為禁治產人或為法人時，應由法定代理人共同申請。

申請手續

(一).申請：

u        申請複丈應填具土地複丈申請書及登記申請書，並檢附前列文件向土地所在地地政事務所申請收件。

u        申請人或代理人於申請時應提供身分證明文件(身分證、駕駛執照或護照)供收件人員核對無誤後發還，並同時繳納規費後領取繳費及收件收據。地政事務所於收件後，應隨即排定測量日期、時間及會同地點。

u        地政事務所收件後即依法審查測量，如需補正者，申請人應於接到通知之日起15日內依通知書所載內容補正，逾期未補正或未依補正事項補正完畢者，則予駁回。

(二).現場領丈：

u        申請人應依照地政事務所通知之指定測量日期、時間及會同地點，攜帶土地複丈定期通知書或身分證明，準時到場領丈，並於測量完畢認為無誤後，在土地複丈圖上簽名或蓋章。

u        申請人未依排定測量日期、時間到場，不予測量，視為放棄申請複丈之主張，已繳納複丈規費，不予退還。

u        如因故未能親自到場領丈而委託代理人時，請出具委託書。但申請複丈時所附委託書已註明由代理人代為指界或領丈者，不在此限。申請書已有委任關係欄之委任時，免提出委託書。

u        複丈地點遇有障礙物，申請人應予排除。

 (三) 領取土地所有權狀：

u        登記完畢後，申請人應持憑收件收據及原申請印章(委託代理人申請者，則檢附代理人印章)至領件櫃臺領取合併後土地所有權狀。

複丈規費：免費。備註：本申請須知如遇有法令變更時，應依變更後之規定辦理。

土地合併之限制 :

u        土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連，使用分區、使用性質及地目均相同之土地為限，所有權人設定有他項權利者，應檢附全體所有權人之協議書或他項權利人之同意書，地政事務所予實地勘查後，依法核發土地複丈成果圖。

²         都市計劃農業區、保護區以外依法可供建築者。

²         都市計劃範圍外編定為建築用地者。

u        數筆土地分屬不同使用分區，雖供同一建物使用，仍不得合併。

u        實施土地重劃及區段徵收之土地，於公告禁止處分期間內，暫停申請合併。

u        經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記，及經稅捐機關囑託禁止處分登記之土地，不得申請合併。

u        因界址糾紛，正訴由司法機關處理者，除由法院囑託測量外，不得申請複丈。

u        實施地籍圖重測，界址糾紛未決之土地，不予受理申請土地複丈。

u        辦理預告登記之土地，不得申請分割或合併。

u        兩宗以上之土地如已設定不同種類之他項權利不得合併。

地籍測量實施規則第二百二十四條共有土地除權利分割﹑合併者，應由共有人全體申請，標示分割或合併者，得由共有人依土地法第三十四條之一規定申請。

土地合併應注意事項 :

u        土地之一部份合併於他土地時，應先行申請辦理分割。

u        設定有他項權利之土地，於合併後，他項權利範圍仍存在於合併前原位置以上，不因合併而受影響。

u        設定有他項權利之土地合併，須先徵得他項權利人之同意。

u        土地合併後，各共有人應有部分價值與合併前之土地價值相等者，免徵土地增值稅。其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。土地價值之計算，以土地合併之公告土地現值為準。

u        兩宗以上所有權人不相同之土地辦理合併時，各所有權人之權利範圍，除另有協議外，如公告現值相同土地合併，應以合併前各該宗土地面積與各宗土地面積之和之比計算，公告現值不同時以公告現值計算權利範圍。

u        合併時，如合併後各有共有人應有部分價值與其合併前之土地價值產生減少之差額者，應申報移轉現值，核課土地增值稅。但增減價相差在合併後當期公告現值一平方公尺單價以下者免申報移轉現值。

應備文件及文件來源：

u        土地複丈申請書、建物測量申請書。

u        土地登記申請書。

u        全部所有權人協議書(所有權人不同時)。

u        土地合併應附合併前後取得價值差額計算表。

u        建造執照或使用執照影本(申請建築基地合併者檢附)。

u        土地、建物所有權狀。

u        申請人身分證明(身分證或戶口名簿影本)。

u        他項權利人同意書及其與抵押權人之抵押權利範圍協議書(設有他項權利登記時需附)。

u        他項權利人印鑑證明(所檢附之印鑑證明以登記原因發生日期前一年以後核發者為限)。

u        合併後應有持分部分之價值差額在一平方公尺之當期公告土地現值以下者，免提出移轉現值申報及印鑑證明。

u        都市計畫內「田」「旱」地目土地，無法確定其使用分區，申請合併時，應檢附都市計畫分區使用證明書。

建物合併 :

建築物領得使用執照後，因合併而變更戶數者，若該合併行為涉及變更室內隔間，影響主要構造、防火避難設備及消防設備，應向主管建築機關申請變更使用執照，經核准變更工程圖說後施工完竣，始得向戶政單位申請併編門牌，再檢具門牌證明申領變更使用執照。其涉有室內裝修行為，並應依「建築物室內裝修管理辦法」之規定辦理。按建築物非經主管建築機關之審查許可並發給執照，不得擅自拆除。

故建物若有合併之情形，仍應向建管單未申請核准後，使得向戶政單位申請門牌並編。

農地合併 :

    農業政策下因耕作位置互易，欲辦理土地合併、分割及共有物分割登記，必須符合下列要件，始得辦理：

u        二筆以上，不同所有權人的毗鄰耕地。

u        各所有權人擁有之毗鄰耕地面積不相等。

u        標示變更後土地面積不變，耕地宗數亦未增加。

u        耕地位置擬互易。

u        必須連件方式辦理耕地合併、分割及共有物分割登記。農地若僅屬辦理標示分割或合併，並不需要農用證明書。

耕地合併請參酌耕地分割執行要點 :

耕地分割執行要點 :

一、為基層地政機關執行耕地分割事宜，特訂定本要點。

二、依農業發展條例（以下簡稱本條例）第十六條規定辦理耕地分割，除依本條例、本條例施行細則、土地登記規則及地籍測量實施規則之規定外，應依本要點規定辦理。

三、耕地之分割，應依本條例第十六條之規定，如其未涉所有權移轉登記，無本條例第三十一條之限制。

四、耕地之分割，除有本條例第十六條各款情形外，其分割後每人所有每宗耕地面積應在○‧二五頃以上。

五、共有耕地如依共有人應有部分之比例，辦理共有物分割，其分割後各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值減少者，其減少部分，應依平均地權條例施行細則第六十五條規定辦理。

六、（刪除）

七、依本條例第十六條第一款前段規定因購買毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併，係指因買賣、贈與、交換共有物分割之原因，必須分割毗鄰耕地與耕地合併者。

八、依本條例第十六條第一款後段規定，同一所有權人或共有人均相同之二宗以上毗鄰耕地，申請分割合併，土地宗數未增加者，得申請先分割後合併或先合併後分割，並均應併案辦理。其分割合併後耕地位變更者，亦同。

九、依本條例第十六條第一款前段規定申請分割、移轉、合併者，其毗鄰之二耕地，應符合地籍測量實施規則第二百二十四條規定之要件，並依下列規定辦理：

（1）土地所有權人申請土地分割複丈時，應由擬取得之毗鄰耕地所有權人承諾取得分割後之土地，並與其原有土地合併。

（2）地政事務所於核發土地分割複丈結果通知書時，應於備註欄註明本案土地之分割，係依本條例第十六條第一款前段之規定辦理，並應與承受人之土地合併，始得辦理登記。

（3）申請人得依土地分割複丈結果通知書所列地號面積向稅捐稽徵機關申報土地現值或申請不課徵土地增值稅，申請人應就土地分割標示變更登記、所有權移轉登記及土地合併標示變更登記，連件向地政事務所申辦。

十、本條例第十六條第二款所稱部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割者，係指共有耕地部分變更為非耕地使用，其依法變更部分，得為分割；其餘未變更為非耕地部分，如為共有分管者，得依共有人之分管協議書，分割為單獨所有或維持共有；其分割為單獨所有者，其分割後土地宗數不得超過共有人人數。

十一、依本條例第十六條第三款或第四款規定，辦理分割為單獨所有者，其分割後之土地宗數不得超過共有人人數。但每人每宗耕地分割後面積達○‧二五公頃以上者，不在此限。

十二、依本條例第十六第三款、第四款規定申請分割之耕地，應分割為單獨所有。但耕地之部分共有人協議就其應有部分，仍維持共有者，不在此限。

十三、依本條例第十六條第四款規定申辦分割之共有耕地，部分共有人於本條例修正後，移轉持分土地，其共有人數未增加者，得申請分割。

十四、依本條例第十六條第五款規定，租佃雙方協議以分割耕地方式終止耕地三七五租約時，其分割後之土地宗數不得超過租佃雙方之人數。

十五、依本條例第十六條第六款所稱非農地重劃地區，變更為農水路使用者，應先變更為道路用地或水利用地後，再辦理分割。

十六、已辦理農地重劃之耕地，依本條例第十六條規定辦理分割時，不受農地重劃條例施行細則第三十四條有關最小坵塊土地短邊十公尺之限制。但分割後之農地坵塊，以能直接鄰接灌溉、排水設施及農路為原則。

 

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N31-1土地合併測量申請書.doc

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N31-2建物合併測量申請書.doc

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N31-4土地建物合併登記清冊.doc

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• 土地分割簡介
• 土地分割抵押權人同意書

 

標示變更登記

壹、意義：

已登記之土地或建物，如因座落、地號、地目、等則、面積等標示發生變更，而依土地法第72條規定向該管地政事務所申請變更所為之登記，如分割、坍沒、滅失、合併、地目變更、面積增減、建物門牌變更、建物基地號變更、土地編定變更、土地重劃、地籍圖重測確定登記等。

貳、應備文件：

項 次	名稱	法令依據	備註
１	土地登記申請書,  登記清冊	土地登記規則第三十四條
２	土地複丈結果通知書或建物測量成果圖	土地登記規則第三十四條、地籍測量實施規則第二百六十二條、第二百十五條、第二百零六條	土地分割、合併、坍沒、面積增減、建物面積增減、地目變更時檢附。
３	權利書狀	土地登記規則第三十四條
４	委託書	土地登記規則第三十七條	本人不能親自申辦登記委託他人代理申請時檢附。 如登記申請書已載明有委任關係者，得免檢附。
５	協議書	土地登記規則第八十八條	兩宗以上所有權人不相同之土地辦理合併時應提出。
６	勘查結果通知書	土地登記規則第八十九條、地籍測量實施規則第二百零二條、第二百九十二條、第二百六十一條	建物滅失、建物基地地號變更、建物門牌變更時檢附。
７	門牌變更證明文件	土地登記規則第三十四條、地籍測量實施規則二百九十二條	建物門牌變更時檢附。
８	主管機關核准文件	土地登記規則第三十四條	土地使用編定變更時檢附。
９	重劃結果對照清冊或重劃土地分配清冊	土地登記規則第九十一條	另附他項權利轉載清冊。
１０	重測結果對照清冊	土地登記規則第九十二條
11	法院判決書及判決確定證明書或和解筆錄	法院	經法院判決確定或其他依法與法院確定判決有同一效力者須附。
１2	身分證明 1.申請人身分證明文件 2.戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本 3.法人登記證明文件暨代表人資格證明 華僑身分證明	土地登記規則第三十四條 1. 戶籍謄本向戶政事務所申請，戶口名簿影本及身分證影本自行影印。 2. 法人向其主管機關或登記機關申請。 3. 華僑向僑委會或居地使領館申請。	第1項文件由自然人檢附。第2項文件由法人檢附第3項文件由華僑檢附。 限制行為能力及無行為能力人須加附法定代理人或監護人之身分證明。 上列影本請簽註：「本影本與正本相符，如有不實願負法律責任。」並蓋章。 檢附我駐外單位簽發之授權書辦理者，仍須檢附授權人之身分證明文件。 除由主管機關囑託或逕為登記外，其他標示變更登記之申請人均應檢附。

 

參、一般規定：

u        凡已經登記之土地，係為一宗（筆）經分割為若干宗（筆），而向該管地政事務所申辦分割所為之登記，謂之土地分割登記。

u        已登記之土地原為數宗（筆）合併為一宗（筆）而向該管地政事務所申辦合併所為之登記，謂之土地合併登記。

u        已經登記之土地因依法變更使用或天然環境變遷，致其地目與原來不符，而向該管地政事務所申辦地目變更所為之登記，謂之地目變更登記。

u        建物經登記後，其面積因部分拆除、增建、改建、或部分流失倒坍、焚燬向該管地政事務所申請複丈，以確定建物增減之位置及面積，而向該管地政事務所申請建物增減所為之登記謂之建物增減登記。

u        建物經辦竣第一次登記後，因行政區域調整或街路名稱或門牌整編時，建物所有權人向該管地政事務所申請建物門牌變更所為之登記，謂之建物門牌變更登記。

u        建物之基地因合併、分割致使建物基地之地號不符，而向該管地政事務所申辦建物基地號變更所為之登記，謂之建物基地號變更登記。

u        非都市地區土地依區域計畫法規定，辦理土地使用編定公告確定後，經主管機關核准變更編定種類，而向該管地政事務所申辦土地編定變更所為之登記，謂之土地編定變更登記。

u        已辦竣地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因而重新實施測量並據以辦理登記者是為地籍圖重測登記。

肆、審查：

核對登記簿。

登記申請書、申請內容、附繳證件與前各節、目說明相同。

注意事項：

分割、合併登記：

凡土地或建物必須分割或合併時，應由所有權人檢附土地複丈及標示變更登記申請書，向土地或建物所在地地政事務所申請分割、合併勘測，經勘測完竣後，由測量課將測量成果連同標示變更登記申請書移由登記課辦理標示變更登記。

土地、建物分割登記，非可由所有權人任意為之，仍需受有關法令限制，如耕地應受農業發展條例第十六、三十一條及耕地分割執行要點等規定限制分割。

一宗土地之部分合併於他土地時，應先申請辦理分割。（土地登記規則第八十六條）

一宗土地之部分已設定地上權、永佃權、地役權、典權者，於辦理分割登記時，應由所有權人會同地上權人、永佃權人、地役權人或典權人先申請勘測確定權利範圍及位置後為之。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。（土地登記規則第八十七條）

所有權人相同之數宗土地或建物合併時，如合併前之土地或建物設定有他項權利者，應先徵得他項權利人同意。但已設定抵押權內容完全一致之多筆土地，於辦理地籍圖重測申請合併時，既不影響抵押權人之權益，得免經抵押權人同意。（內政部八十七年六月四日台內地字第八七○六二八○號函）

土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連，使用分區、使用性質及地目均相同之土地為限，所有權人不同或設定有他項權利者，應檢附全體所有權人之協議書或他項權利人之同意書，地政事務所予實地勘查後，依法核發土地複丈成果圖。

前項土地有左列情形之一者，得免受相同地目之限制，並以建地目為之：

都市計畫農業區、保護區以外可供建築者。

都市計畫範圍外編定為建築用地者。（地籍測量實施規則第二百二十四條）

土地界址調整應以同一地段、地界相連、使用分區、使用性質及地目均相同之土地為限。如為實施建築管理地區，並應符合建築基地法定空地分割辦法規定。調整後各所有權人之土地位次不得變更。

前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。 第一項土地有左列情形之一者，得免受相同地目之限制，並以建地目之：

都市計畫農業區、保護區以外依法可供建築者。

都市計畫範圍外編定為建築用地者。

前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。（地籍測量實施規則第二百二十五條）

二宗以上所有權人不同之土地辦理合併時，各所有權人之權利範圍，依其協議定之，設定有地上權、永佃權、地役權、典權或耕作權之土地合併時，應先由土地所有權人會同他項權利人申請他項權利位置圖勘測。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。設定有抵押權土地合併時，該抵押權之權利範圍依抵押權人與土地所有權人之協議定之。但以耕地合併者，其協議抵押權之權利範圍，應以該土地所有權人合併後取得之權利範圍全部為之。（土地登記規則第八十八條）各所有權人合併前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下者得免提出土地所權有權人及抵押權人之印鑑證明。（內政部八十五年十二月六日台內地字第八五一一一六九號函）

設有抵押權之土地合併，於申請複丈時，應依上開地籍測量實施規則規定檢附他項權利人之同意書；於申請登記時，仍應依土地登記規則規定提出土地所有權人與抵押權人協議書（內政部八十四年十二月七日台內地字第八四一六三八三號函）

兩宗以上所有權人不相同之土地合併時，如合併後各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值產生差額者，應申報移轉現值，核課土地增值稅。但增減價值差額在一平方公尺公告現值以下者免申報移轉現值。

分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上，但經先徵得抵押權人之同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。（土地登記規則第一百零七條）

設定有地上權、永佃權、地役權、典權或耕作權等他項權利之土地，於合併後，其權利仍存在於合併前原位置之上，不因合併而受影響。（土地登記規則第八十八條第三項）

設定有他項權利之土地建物申請分割或合併登記，於登記完畢後，應通知他項權利人換發或加註他項權利證明書。（土地登記規則第九十條）

申請建物基地分割或合併登記，涉及基地號變更者，應同時申請基地號變更登記。如建物與基地所有權人不同時，得由基地所有權人代為申請之。於登記完畢後，應通知建物所有權人換發或加註建物所有權狀。（土地登記規則第八十九條）

因建物基地依法逕為分割、合併、重測或重劃而建物未拆除者，應由登記機關逕為辦理基地地號變更登記。（土地登記規則第二十八條、第九十二條、第九十一條）

辦理建物分割，應以已辦畢所有權登記，法令並無禁止分割及已經增編門牌號，且其分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁之建物為限。（地籍測量實施規則第二百八十八條）

辦理建物合併，應以辦畢所有權登記，位置相連，構造相同及供同一使用之建物為限。

所有權人不相同之建物申請合併時，各所有權人之權利範圍，除另有協議外，應以合併前各該棟建物面積與各棟建物面積之和之比計算。 設定有他項權利之建物申請合併時，應檢附他項權利人之同意書。（地籍測量實施規則第二百九十條）

兩宗土地以上之土地，如已設定不同種類之他項權利，或經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併（土地法施行法第十九條之一）

標示分割、合併或土地界址調整者，得由共有人依土地法第三十四條之一辦理。

地目變更登記，應依﹁辦理地目變更注意事項﹂規定辦理。（內政部八十四年二月七日台內地字第八四○一六九五號函）

 

增減及消滅登記：

土地因流失、水流變更致面積有增減，或土地因全部坍沒流失，或建物因倒塌、焚燬而消滅時，應依規定辦理增減及滅失登記。登記時應於登記用紙標示部記明增減原因，並塗銷前標示事項。

權利申請消滅或增減登記時，土地部分應先申請複丈，建物則應申請測量後，依據複丈或測量結果通知書辦理標示變更登記。（地籍測量實施規則第二百九十二條）

建物滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人得代位申請；亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該建物所有權人及他項權利人。建物已辦理限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。（土地登記規則第三十一條）

建物拆除、滅失經勘查屬實後申辦建物消滅登記，無需檢附拆除執照；建物滅失登記原因發生日期依下列方式認定：

領有拆除執照者，依主管機關核發證明日期為準。

附稅捐單位之註銷房屋設籍證明者，以核發證明日期為準。

未附有前述二項證明文件者，依申請人填寫拆除日期為準。

申請建物消滅登記時，如無法檢附原發所有權狀，應於登記完畢時公告作廢，其上如有抵押權，免經抵押權人同意於辦竣登記時通知抵押權人。

建物面積有增減時，應填寫標示變更登記申請書及複丈申請書，其為增建者應附核准增建之證明文件，於辦畢建物複丈後，測量課應將複丈結果通知書及登記書一併移登記課辦理登記。（地籍測量實施規則第二百九十三條、第二百九十五條）

 

 

標示變更登記

壹、意義：

已登記之土地或建物，如因座落、地號、地目、等則、面積等標示發生變更，而依土地法第72條規定向該管地政事務所申請變更所為之登記，如分割、坍沒、滅失、合併、地目變更、面積增減、建物門牌變更、建物基地號變更、土地編定變更、土地重劃、地籍圖重測確定登記等。

貳、應備文件：

項 次	名稱	法令依據	備註
１	土地登記申請書,  登記清冊	土地登記規則第三十四條
２	土地複丈結果通知書或建物測量成果圖	土地登記規則第三十四條、地籍測量實施規則第二百六十二條、第二百十五條、第二百零六條	土地分割、合併、坍沒、面積增減、建物面積增減、地目變更時檢附。
３	權利書狀	土地登記規則第三十四條
４	委託書	土地登記規則第三十七條	本人不能親自申辦登記委託他人代理申請時檢附。 如登記申請書已載明有委任關係者，得免檢附。
５	協議書	土地登記規則第八十八條	兩宗以上所有權人不相同之土地辦理合併時應提出。
６	勘查結果通知書	土地登記規則第八十九條、地籍測量實施規則第二百零二條、第二百九十二條、第二百六十一條	建物滅失、建物基地地號變更、建物門牌變更時檢附。
７	門牌變更證明文件	土地登記規則第三十四條、地籍測量實施規則二百九十二條	建物門牌變更時檢附。
８	主管機關核准文件	土地登記規則第三十四條	土地使用編定變更時檢附。
９	重劃結果對照清冊或重劃土地分配清冊	土地登記規則第九十一條	另附他項權利轉載清冊。
１０	重測結果對照清冊	土地登記規則第九十二條
11	法院判決書及判決確定證明書或和解筆錄	法院	經法院判決確定或其他依法與法院確定判決有同一效力者須附。
１2	身分證明 1.申請人身分證明文件 2.戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本 3.法人登記證明文件暨代表人資格證明 華僑身分證明	土地登記規則第三十四條 1. 戶籍謄本向戶政事務所申請，戶口名簿影本及身分證影本自行影印。 2. 法人向其主管機關或登記機關申請。 3. 華僑向僑委會或居地使領館申請。	第1項文件由自然人檢附。第2項文件由法人檢附第3項文件由華僑檢附。 限制行為能力及無行為能力人須加附法定代理人或監護人之身分證明。 上列影本請簽註：「本影本與正本相符，如有不實願負法律責任。」並蓋章。 檢附我駐外單位簽發之授權書辦理者，仍須檢附授權人之身分證明文件。 除由主管機關囑託或逕為登記外，其他標示變更登記之申請人均應檢附。

 

參、一般規定：

u        凡已經登記之土地，係為一宗（筆）經分割為若干宗（筆），而向該管地政事務所申辦分割所為之登記，謂之土地分割登記。

u        已登記之土地原為數宗（筆）合併為一宗（筆）而向該管地政事務所申辦合併所為之登記，謂之土地合併登記。

u        已經登記之土地因依法變更使用或天然環境變遷，致其地目與原來不符，而向該管地政事務所申辦地目變更所為之登記，謂之地目變更登記。

u        建物經登記後，其面積因部分拆除、增建、改建、或部分流失倒坍、焚燬向該管地政事務所申請複丈，以確定建物增減之位置及面積，而向該管地政事務所申請建物增減所為之登記謂之建物增減登記。

u        建物經辦竣第一次登記後，因行政區域調整或街路名稱或門牌整編時，建物所有權人向該管地政事務所申請建物門牌變更所為之登記，謂之建物門牌變更登記。

u        建物之基地因合併、分割致使建物基地之地號不符，而向該管地政事務所申辦建物基地號變更所為之登記，謂之建物基地號變更登記。

u        非都市地區土地依區域計畫法規定，辦理土地使用編定公告確定後，經主管機關核准變更編定種類，而向該管地政事務所申辦土地編定變更所為之登記，謂之土地編定變更登記。

u        已辦竣地籍測量之地區，因地籍原圖破損、滅失、比例尺變更或其他重大原因而重新實施測量並據以辦理登記者是為地籍圖重測登記。

肆、審查：

核對登記簿。

登記申請書、申請內容、附繳證件與前各節、目說明相同。

注意事項：

分割、合併登記：

凡土地或建物必須分割或合併時，應由所有權人檢附土地複丈及標示變更登記申請書，向土地或建物所在地地政事務所申請分割、合併勘測，經勘測完竣後，由測量課將測量成果連同標示變更登記申請書移由登記課辦理標示變更登記。

土地、建物分割登記，非可由所有權人任意為之，仍需受有關法令限制，如耕地應受農業發展條例第十六、三十一條及耕地分割執行要點等規定限制分割。

一宗土地之部分合併於他土地時，應先申請辦理分割。（土地登記規則第八十六條）

一宗土地之部分已設定地上權、永佃權、地役權、典權者，於辦理分割登記時，應由所有權人會同地上權人、永佃權人、地役權人或典權人先申請勘測確定權利範圍及位置後為之。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。（土地登記規則第八十七條）

所有權人相同之數宗土地或建物合併時，如合併前之土地或建物設定有他項權利者，應先徵得他項權利人同意。但已設定抵押權內容完全一致之多筆土地，於辦理地籍圖重測申請合併時，既不影響抵押權人之權益，得免經抵押權人同意。（內政部八十七年六月四日台內地字第八七○六二八○號函）

土地因合併申請複丈者，應以同一地段、地界相連，使用分區、使用性質及地目均相同之土地為限，所有權人不同或設定有他項權利者，應檢附全體所有權人之協議書或他項權利人之同意書，地政事務所予實地勘查後，依法核發土地複丈成果圖。

前項土地有左列情形之一者，得免受相同地目之限制，並以建地目為之：

都市計畫農業區、保護區以外可供建築者。

都市計畫範圍外編定為建築用地者。（地籍測量實施規則第二百二十四條）

土地界址調整應以同一地段、地界相連、使用分區、使用性質及地目均相同之土地為限。如為實施建築管理地區，並應符合建築基地法定空地分割辦法規定。調整後各所有權人之土地位次不得變更。

前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。 第一項土地有左列情形之一者，得免受相同地目之限制，並以建地目之：

都市計畫農業區、保護區以外依法可供建築者。

都市計畫範圍外編定為建築用地者。

前項土地設有他項權利者，應先徵得他項權利人之同意。（地籍測量實施規則第二百二十五條）

二宗以上所有權人不同之土地辦理合併時，各所有權人之權利範圍，依其協議定之，設定有地上權、永佃權、地役權、典權或耕作權之土地合併時，應先由土地所有權人會同他項權利人申請他項權利位置圖勘測。但設定時已有勘測位置圖且不涉及權利位置變更者，不在此限。設定有抵押權土地合併時，該抵押權之權利範圍依抵押權人與土地所有權人之協議定之。但以耕地合併者，其協議抵押權之權利範圍，應以該土地所有權人合併後取得之權利範圍全部為之。（土地登記規則第八十八條）各所有權人合併前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下者得免提出土地所權有權人及抵押權人之印鑑證明。（內政部八十五年十二月六日台內地字第八五一一一六九號函）

設有抵押權之土地合併，於申請複丈時，應依上開地籍測量實施規則規定檢附他項權利人之同意書；於申請登記時，仍應依土地登記規則規定提出土地所有權人與抵押權人協議書（內政部八十四年十二月七日台內地字第八四一六三八三號函）

兩宗以上所有權人不相同之土地合併時，如合併後各共有人應有部分價值與其合併前之土地價值產生差額者，應申報移轉現值，核課土地增值稅。但增減價值差額在一平方公尺公告現值以下者免申報移轉現值。

分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上，但經先徵得抵押權人之同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。（土地登記規則第一百零七條）

設定有地上權、永佃權、地役權、典權或耕作權等他項權利之土地，於合併後，其權利仍存在於合併前原位置之上，不因合併而受影響。（土地登記規則第八十八條第三項）

設定有他項權利之土地建物申請分割或合併登記，於登記完畢後，應通知他項權利人換發或加註他項權利證明書。（土地登記規則第九十條）

申請建物基地分割或合併登記，涉及基地號變更者，應同時申請基地號變更登記。如建物與基地所有權人不同時，得由基地所有權人代為申請之。於登記完畢後，應通知建物所有權人換發或加註建物所有權狀。（土地登記規則第八十九條）

因建物基地依法逕為分割、合併、重測或重劃而建物未拆除者，應由登記機關逕為辦理基地地號變更登記。（土地登記規則第二十八條、第九十二條、第九十一條）

辦理建物分割，應以已辦畢所有權登記，法令並無禁止分割及已經增編門牌號，且其分割處已有定著可為分隔之樓地板或牆壁之建物為限。（地籍測量實施規則第二百八十八條）

辦理建物合併，應以辦畢所有權登記，位置相連，構造相同及供同一使用之建物為限。

所有權人不相同之建物申請合併時，各所有權人之權利範圍，除另有協議外，應以合併前各該棟建物面積與各棟建物面積之和之比計算。 設定有他項權利之建物申請合併時，應檢附他項權利人之同意書。（地籍測量實施規則第二百九十條）

兩宗土地以上之土地，如已設定不同種類之他項權利，或經法院查封、假扣押、假處分或破產登記者，不得合併（土地法施行法第十九條之一）

標示分割、合併或土地界址調整者，得由共有人依土地法第三十四條之一辦理。

地目變更登記，應依﹁辦理地目變更注意事項﹂規定辦理。（內政部八十四年二月七日台內地字第八四○一六九五號函）

 

增減及消滅登記：

土地因流失、水流變更致面積有增減，或土地因全部坍沒流失，或建物因倒塌、焚燬而消滅時，應依規定辦理增減及滅失登記。登記時應於登記用紙標示部記明增減原因，並塗銷前標示事項。

權利申請消滅或增減登記時，土地部分應先申請複丈，建物則應申請測量後，依據複丈或測量結果通知書辦理標示變更登記。（地籍測量實施規則第二百九十二條）

建物滅失時，該建物所有權人未於規定期限內申請消滅登記者，得由土地所有權人或其他權利人得代位申請；亦得由登記機關查明後逕為辦理消滅登記。登記機關於登記完畢後，應將登記結果通知該建物所有權人及他項權利人。建物已辦理限制登記者，並應通知囑託機關或預告登記請求權人。（土地登記規則第三十一條）

建物拆除、滅失經勘查屬實後申辦建物消滅登記，無需檢附拆除執照；建物滅失登記原因發生日期依下列方式認定：

領有拆除執照者，依主管機關核發證明日期為準。

附稅捐單位之註銷房屋設籍證明者，以核發證明日期為準。

未附有前述二項證明文件者，依申請人填寫拆除日期為準。

申請建物消滅登記時，如無法檢附原發所有權狀，應於登記完畢時公告作廢，其上如有抵押權，免經抵押權人同意於辦竣登記時通知抵押權人。

建物面積有增減時，應填寫標示變更登記申請書及複丈申請書，其為增建者應附核准增建之證明文件，於辦畢建物複丈後，測量課應將複丈結果通知書及登記書一併移登記課辦理登記。（地籍測量實施規則第二百九十三條、第二百九十五條）

 

 

 

大法官會議解釋：土地建物持分者　不需全數同意才可處分 司法院大法官會議上午做成釋字第五六二號解釋，宣告「土地法第三十四條之一執行要點」土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定違憲，認為公同共有人如欲處分公同共有土地，只要共有人過半數及其應有部份合計過半數的同意即可。內政部則表示，這符合土地法第三十四條之一旨再兼顧共有人權益的範圍內，並促進共有物的有效利用、促進土地活絡，以增進公共利益的原則，會配合刪除違憲規定。 562號解釋文指出，土地法第三十四條之一第一項規定「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算」，因此不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第卅四條之一第五項準用第一項之規定。 大法官解釋，土地法第三十四條之一第一項規定的立法意旨，在於兼顧共有人權益的範圍內，促進共有物的有效利用，以增進公共利益。 大法官解釋指出，有關土地法第三十四條之一第一項條文中所說的共有土地或建築改良物處分，若為讓與該共有物，就是讓與所有權；而共有物的應有部分，則是指共有人對共有物所有權的比例，性質上與所有權並無不同。 解釋文指出，內政部在七十七年函頒修正之土地法卅四條之一執行要點第十二點，規定「分別共有土地或建物之應有部分，為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」，顯然是對公同共有人就公同共有不動產行使權力，增加法律所無的限制，因此應不予適用。 本案緣於聲請人黃永添在82年間，陸續購買登記為12人公同共有的土地，但在依據買賣契約辦理土地所有權移轉登記時，因其中一人不同意變更，雙方對簿公堂，彰化地院因此依據土地法第卅四條之一執行要點規定，認為需「全體」公同共有人同意才可辦理土地所有權移轉登記，判決黃永添敗訴，黃永添才聲請大法官解釋。 根據內政部所訂「土地法第三十四條之一執行要點」第十二點規定，分別共有土地或建物的應有部份為數人所公同共有時，如果要處分、變更或設定負擔這塊土地或建物，必須經全體同意才能進行。也就是說，如果要買賣等對土地做出處分，必須全體繼承人同意才行。 內政部地政司官員表示，土地法這樣訂定，主要是基於民法物權篇第819條中規定，共物的處分、變更及設定負擔，應得到共有人全體的同意，而有此規定。 司法院 92.07.11. 大法官釋字第五六二號解釋(92.7.11) 司法院 92.07.11. 大法官釋字第五六二號解釋 解釋文 土地法第三十四條之一第一項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計 算。」同條第五項規定：「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨在於兼顧共有人權益之範圍內，促進共有物之有效利用，以增進公共利益。同條第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，如為讓與該共有物，即係讓與所有權；而共有物之應有部分，係指共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權並無不同。是不動產之應有部分如屬公同共有者，其讓與自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。內政部七十七年八月十八日臺（77）內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。 解釋理由書 共有乃一物之所有權由二人以上共同享有之制度，係基於社會生活需要而存在，然各共有人因均享有同一之所有權，其權利之行使遂受相互之限制（民法第八百十九條第二項、第八百二十條、第八百二十八條參照），自不免影響共有物用益及處分之順利進行，甚而有礙共有物之自由流通，致生社會經濟上之不利益。土地法第三十四條之一第一項至第五項規定：「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。」「共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。」「第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。」「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」「前四項規定，於公同共有準用之。」其立法意旨係在於兼顧共有人之權益範圍內，排除民法第八百十九條第二項、第八百二十八條第二項規定之適用，以便利不動產所有權之交易，解決共有不動產之糾紛，促進共有物之有效利用，增進公共利益 。 按應有部分乃共有人對共有物所有權之比例，性質上與所有權本無不同；而土地法第三十四條之一第一項所稱共有土地或建築改良物之處分，係與變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權併列，是所謂共有土地或建築改良物之處分，就讓與該共有物言，即係讓與其所有權，共有物其他物權之讓與，亦屬該物權之處分。況公同共有不動產應有部分之讓與，若得準用土地法上揭第一項規定，亦可便利不動產所有權之交易，或進而減少共有人之人數或消滅共有關係，促進共有物之有效利用，實現土地法首揭規定之立法意旨。是以，公同共有不動產應有部分之讓與，自得依土地法第三十四條之一第五項準用第一項之規定。至公同共有人讓與公同共有之應有部分，係消滅該應有部分之公同共有關係（參照民法第八百三十條第一項），與公同共有人將公同共有變更登記為分別共有，係公同共 有人間調整共有物內部之法律關係，兩者不同，不容混淆。內政部因執行土地法之規定，基於職權固得發布命令，為必要之釋示，然僅能就執行法律之細節性、技術性次要事項加以規定，其內容更不能牴觸土地法或增加其所無之限制。內政部七十七年八月十八日臺（）內地字第六二一七六七號函頒修正之土地法第三十四條之一執行要點第十二點規定：「分別共有土地或建物之應有部分為數人所 公同共有，公同共有人就該應有部分為處分、變更或設定負擔，無本法條第一項之適用」，於上開範圍內，就公同共有人公同共有不動產所有權之行使增加土地法上揭規定所無之限制，應不予適用。

優先購買權意義 :

立法意旨：土地法第34條之1第4項共有人之優先購買權，立法意旨在減少共有人數或化共有為單獨所有。權利人於不動產之所有權人出售其不動產時，得主張依同樣條件優先於第三人承買之權利。

優先購買權行使要件：

共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。其行使要件如下：

u        共有土地始可適用。共有包括分別共有與公同共有均可適用。

u        僅限於買賣時始可適用，至於贈與、繼承等不在適用之列。

u        優先承購須以同一價格，始價格不同自無優先購買權之適用。

u        優先購買權限於他共有人，他共有人可以共同或單獨承受，至於他共有人中之何人承受，由出賣之共有人指定。

優先購買權說明 :

亦即土地或建物『出售』於『第三人』時，有權主張按『同樣條件』優先購買之權。其可分為下列兩種：

u        意定優先購買權：基於當事人間之契約約定者。一般而言，意定優先購買權具債權效力，須經辦理預告登記以後，才能產生物權效力。

u        法定優先購買權：基於法律明文規定而發生者。依各該法律有物權效力或債權效力。

共有土地共有人之優先購買權僅具債權效力，即出賣人未通知優先購買權人，而與第三人簽訂買賣契約，其契約仍然有效，此時優先購買權人僅得向出賣人請求損害賠償。

該優先購買權不僅屬賣方與優先購買權人之權利義務關係，亦及於第三人(即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時，優先購買權人可訴請塗銷第三人已登記之所有權)，稱為物權性質，亦謂法定優先購買權。

該優先購買權僅屬賣方與優先購買權人間之權利義務關係，並無及於第三人(即賣方若未通知優先購買權人而將不動產出售、登記予第三人時，優先購買權人僅得請求損害賠償)，稱為債權性質，亦謂意定優先購買權。

 

當物權性質與債權性質優先購買權競合時，以物權性質優先購買權優先行使。

物權性質相關規定陳述如下： 

u        依土地法104條規定，其精神為促使「房屋所有人」與「土地所有權人」為同一人，以增進土地利用。基地出賣時，地上權人、典權人或承租人(租地建屋之人)有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。物權性質競合處理其順序以登記之先後定之。 前述各項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權(物權性質)人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

u        按土地法第一○七條及第三十四條之一第四項分別規定：「出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。第一百零四條第二項之規定，於前項承買承典準用之。」及「共有人出賣其應有部分時， 他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購」。依土地法107條規定，其精神為藉「耕者有其田」，以增進土地利用。另依耕地三七五減租條例第十五條規定：「耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理。出租人違反前二項規定而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人。」

u        依國民住宅條例第19條第2項規定，國民住宅及基地之承購人出售其國宅及基地時，國民住宅機關有優先購買權。

債權性質相關規定陳述如下：

u        依土地法34-1條第4項規定，藉希望「減少共有人人數」，以增進土地利用。規定共有人出賣其應有部份時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

u        依土地法73-1條第3項規定，未辦繼承經公告、列管之土地或建築改良物，於標售前應公告30日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優先購買權。但優先購買權人未於決標後10日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

u        依土地法219條第4項及土地徵收條例第59條規定，私有土地經依徵收計劃使用後，經過都市計畫變更原使用目地，土地管理機關標售該土地時，應公告一個月，被徵收之原土地所權人或其繼承人有優先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。

u        依農地重劃條例第5、23條第3項規定，農地重劃區內之耕地出售時，承租人、現耕之他共有人或毗連耕地之現耕所有權人依序有優先購買權。

u        依文化資產保存法第31條第2項規定，私有古蹟所有權轉移時，除繼承外，政府有優先購買權；其性質不宜私有或管理不當致有滅失或減損其價值之虞者，得予徵收。

u        依建築法第45條第2項及依建築法第45條第1項規定徵收基地最小面積之寬度及深度範圍內之土地，於標售時，原徵收申請人有優先購買權。

u        依農村社區土地重劃條例第29條第2項規定，農村社區重劃區之抵價地標售時，重劃區內土地所有權人或設籍者有優先購買權。優先購買權的法律性質屬於「形成權」，不需要義務人的承諾，惟此項形成權附有停止條件，要等到義務人出售不動產給第三人時，才可以行使。「重劃區內耕地出售時，其優先購買權之次序如下：1.出租耕地之承租人。2.共有土地現耕之他共有人。3.毗連耕地之現耕所有權人。」

 

承租人行使優先購買權有限制 :

u        所謂優先購買權，指法律規定，於所有權人將其房地所有權出賣與其他人時，特定人有按同一條件優先購買之權利。諸如依土地法第 34 條之一、第 73 條之一、第 104 條、第10 條、耕地三七五減租條例第 15 條、國民住宅條例第 19條、農地重劃條例第五條暨民法第 46 條之二等。例如，土地法第 34 條之一為減少共有人之人數，以促進土地利用，特規定共有人過半數及面積過半數，或面積過三分之二時，不同意出售之地主，其土地將依法被出售，但有優先購買之權利，此優先購買權乃法律所明訂，如未明訂者，則無優先購買權。

u        民法第 426 條，租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權，承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先購買之權。條文規定租地建屋才有優先購買權，地主與房屋不同人各自出賣時，互有優先購買權。

u        土地法第 104 條，基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。以上規定亦與民法相同，唯無權占用基地建屋，租地建屋之承租人未建築房屋，均不得適用優先購買權。

u        依司法院解釋及相關法律規定，租用房屋及基地，於出租人出賣房屋及基地，承租人不得主張優先購買權。所以承租人對於房地出售不得主張優先購買權。承租人承租出租人之房地，出租人出賣房地時，依法無優先購買權之適用，所以，出租人出賣時，不必通知承租人是否優先購買。

 

共有人之間產權移轉他共有人無優先權之適用 :

有關陳麗君女士代理義務人林再興先生、權利人兼共有人陳徐香女士申辦貴市信義區虎林段一小段五七四地號土地買賣所有權移轉登記疑義乙案，復請查照。

內授中辦地字第0920010188 號 : 查「土地法第34條之1第4項規定共有人出賣應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購，其立法意旨無非為第3人買受共有人之應有部分時，承認其他共同人享有優先承購權，以限制共有人人數增加，簡化共有關係。若共有人間互為買賣應有部分時，即無上開規定適用之餘地。相對人既為上開土地共有人之一，則其於執行法院拍賣程序中買受共有人陳○卿、陳○通之應有部分，其他共有人即不得主張優先承購權。」、「共有人間互為買賣應有部分時，無土地法第34條之1第4項規定適用之餘地。」前經最高法院72年度台抗字第94號判例及83年度台上字第一七一三號裁判在案，本案係共有人間互為買賣應有部分，其他共有人自不得依土地法第三十四條之一第四項規定主張優先購買權；另查土地法第34條之1執行要點第10點第十款係規範共有人出賣其應有部分予第3人時，如有2人以上之他共有人主張優先購買權時，其優先購買之部分應如何定之之規定，併予敘明。

 

土地房屋分屬不同所有人其間相互優先購買權通知之推定 :

內授中辦地字第0920001895號 , 民法第425條之1之執行，限於在該法條增訂施行後，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用。又若出賣人以書面通知優先承買人而通知不到時，得類推適用民法第97條之規定。

案經函准法務部92年11月10日法律決字第0920045280號函釋略以：「…二、…民法第426條之1係88年4月21日增訂之規定，…，從而應自上開修正條文施行之日起始有其適用。三、又『…土地法第104條、第107條規定之基地、房屋或耕地出賣人，通知優先購買權人是否優先購買，如有合於上開（民法第97條）規定之情形，自可向該管法院聲請以公示送達為意思表示之通知。…』，係司法院於83年4月26日以（83）秘台廳民一字第07800號函所釋示，則民法第425條之1之租賃關係於類推適用民法第426條之2及土地法第104條有關基地租賃優先承買權之規定時，依上開司法院函釋意旨，出賣人以書面通知優先承買人而送達不到者，自得類推適用民法第97條之規定。…」，是以，本案申辦建物買賣移轉登記，因該建物與其坐落之土地，係於前開法條增訂前即分屬不同之所有權人，自不受前開民法之規範。本部同意貴府所擬意見，即民法第425條之1之執行，應限於在該法條增訂施行後，土地及其上房屋同時或先後讓與相異之人時，始有其適用。至民法第425條之1有關租賃關係於類推民法第426條之2及土地法第104條有關基地租賃優先承買權之規定，出賣人若以書面通知優先承買人而通知不到時，亦自得類推適用民法第97條之規定。

 

數位他共有人主張優先購買權時，非由出賣人有權決定 :

台內中地字第0910085041號 ,檢送研商「部分共有人依據土地法第三十四條之一處分共有土地，可否由共有人之一承受疑義」會議紀錄乙份，請查照。結論：一、有關土地法第三十四條之一執行爭議問題，應請地政司積極循修法途徑徹底解決。二、於法條尚未修正前，為因應最高行政法院九十一年度判字第二一四號判決所指爭點，應先就土地法第三十四條之一執行要點第十點（一）條文修正為：「部分共有人依本法條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分，並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。」。三、基於優先購買權之性質屬形成權，以意思表示向出賣應有部分之共有人為之，即生效力，故對於聲明優先購買之共有人，應依其應有部分之比率共同優先承買。故土地法第三十四條之一執行要點第十點（十）應修正為：「他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張先購買權人之應有部分比率定之。」。四、各直轄市、縣（市）政府爾後如涉及行政訴訟案件，宜商請法制單位人員協助撰擬答辯書狀或代理出庭辯論。五、前開結論二、三請地政司循法制程序辦理。

 

共有人主張優先購買權之時效認定 :

發文字號：法律決字第0920008002號

主旨：關於黃○○先生等4人申請依土地法第34條之1規定出賣共有土地全部時，部分共有人主張優先購買權之時效認定疑義乙案，本部意見如說明。請　查照參考。

說　　明：

一、按土地法第34條之1第四項規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」上開徵詢他共有人是否優先承購之行為，其法律性質為意思通知，旨在促請他共有人行使優先承購權（最高法院78年度台上字第1896號、83年度台上字第3025號判決參照）。至於徵詢之程序，土地法第34條之1執行要點第10點第二款規定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104條第2項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先購買權視為放棄。」上開出賣通知其生效時點之認定，前經本部於79年4月11日以法79律字第4884號函釋略以：「按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時發生效力，民法第九十五條第一項前段定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容之客觀狀態而言。……關於基地或房屋所有權人依土地法第一百零四條規定，對於優先購買權人所為之出賣通知，雖非屬意思表示，而係屬準法律行為，惟得類推適用上開法條之規定。」準此，部分共有人依土地法第34條之1第4項規定出賣其應有部分時，他共有人於接到出賣通知後10日內所為之優先購買與否之表示，其生效時點應類推適用民法第95條第1項前段規定採到達主義，亦即以該優先購買與否之表示達到相對人時始發生效力。

二、另行政程序法第49條規定：「基於法規之申請，以掛號郵寄方式向行政機關提出者，以交郵當日之郵戳為準。」其立法目的係因郵寄期間往往非申請人所能掌握，故將郵送期間予以扣除，俾免申請人因其延誤而遲誤法規規定期間或損及其他法律上之權益。惟上開規定適用之前提為人民基於法規向行政機關有所申請而言，而本件共有人間有關優先購買之通知，為私權事項，並無行政程序法第四十九條規定之適用，併此指明供參。

 

優先購買權拋棄書

立拋棄書人　          ，茲就        縣市       區鄉鎮         段      小段 地號土地　  　筆，本人原已承租之土地所有權，提出本書檢附印鑑證明佐證，證明本人確實對上述土地所有權於本次移轉時(拍定人：           　  　　)，同意拋棄優先承購權，無訛！

 

         此　　致                      

　　　　　      立拋棄書人：

                身分證字號：

                住　    址：      縣市     區鄉鎮     街路   巷   弄   號

 

中華民國　 　 年 　 　月     　日

優先購買權拋棄書

立拋棄書人　　　　對於本人所有如後記載不動產之其他共有人，標示為        縣市       區鄉鎮         段      小段 地號土地　  　筆，嗣後若有出賣其應有部份時，雖依土地法第三十四條之一第四款規定，本人得以同一價格共同或單獨優先承購，但本人出於自願放棄其優先購買權無誤。

此　　致                      

　　　　　      立拋棄書人：

                身分證字號：

                住　    址：      縣市     區鄉鎮     街路   巷   弄   號

 

中華民國　 　 年 　 　月     　日

共有物分割 :

共有物分割在程序上，分為標示分割與所有權分割，但其分割之方法，依照民法第824條規定，應有協議分割（土地法第34條之2之調解分割與民法第1164條之遺產分割）與判決分割。

共有物之分割，依共有人協議之方法行之。

分割之方法，不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為下列之分配：

²         以原物分配於各共有人。

²         變賣共有物，以價金分配於各共有人。

以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。

共有土地之分割，如沒有法律或契約之特別限制，共有人一人或多人得隨時請求分割，因我國之立法原則是希望共有人間能早日終止土地之共有關係；又最高法院判例謂：「分割共有物，以消滅共有關係為目的。」因此，共有土地分割之最大用意是終結土地之共有關係，發揮最大經濟效益，並提高土地利用價值，但如因土地之使用目的（如大樓之基地）或因共有人間訂有不分割之期限之契約（不得逾五年），則共有人間分割請求權受到限制。

分割共有物對於共有物之權利既有變動，即屬處分行為之一種，凡因繼承於登記前已取得不動產物權者，其取得雖不以登記為要件，然依民法第759條之規定，共有人中有死亡時，於其繼承人未為繼承登記前，仍不得分割共有物。因此，仍應先行完成繼承登記始得分割共有土地。另依遺產及贈與稅法第8條規定，遺產稅未繳清前，不得分割遺產，於分割遺產亦應注意遵照辦理。

惟於公同共有之土地因民法第828條規定：「公同共有關係存續中，各公同共有人不得請求分割公同共有物。」故於公同共有之土地須於公同共有之法律關係消滅後，方得為土地之分割，例如：合夥關係消滅或終止、祭祀公業之目的已達或所有派下成員全體同意終止、變更夫妻共同財產制登記或婚姻關係消滅後，方得為公同共有土地之分割。然其中唯一之例外，為民法第1164條有關繼承人得隨時請求分割遺產之規定。實務見解認可就請求繼承登記及分割共有物之訴訟得合併提起，一併解決共有關係，即最高法院決議（二）謂：共有之不動產之共有人中之一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產。惟為繼承登記後，其公同共有關係仍未消滅，又該繼承人間是否有遺產分割協議或拋棄繼承，仍有待調查，故各該繼承人其應繼分為何，須進一步審查方能得知，然而於分割共有物事件中通常僅聲明為繼承登記並對被繼承人之應有部分保持公同共有即可，並無須進一步為其應繼分之繼承登記之聲明。

 

公同共有物分割之限制 :

公同關係存續中，各公同共有人，不得請求分割其公同共有物。

 

共有物分割之請求及其限制 :

各共有人，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者, 不在此限. 前項契約所定不分割之期限.不得逾5年。逾5年者，縮短為5年。

 

共有土地之分割方法 :

共有土地之分割方法計有協議分割及裁判分割兩種

 

共有土地之協議分割

（一）意義 :

協議分割意即全體共有人同意按其應有部分比例，分割共有土地成為數個產權獨立之單獨所有狀態，即共有人全體協議共有土地之分割方法；然而既曰協議而非決議，分割協議即須經全體共有人同意，方生效力，蓋協議分割共有物係處分行為，應經全體共有人同意始生協議分割之效力（最高法院72年台上字第2382號判決）而無土地法第34條之1第1項之適用，亦即土地法第34條之1第1項所稱之處分，不包括分割行為在內，不得以共有人中一人之應有部分或數共有人之應有部分合併已逾2/3，即可不經他共有人全體之同意，而得任意分割共有物（最高法院74年台上字第2561號判例）。此種分割方法涉及全體共有人之意願及利害關係，雖較為平和及迅速，但若有人堅持反對，即使僅有一人，都將無法以此方式達成分割。此外，協議分割契約並非要式行為，只要有證據可以證明全體共有人之協議即可（最高法院57年度台上字第3437號判決參照）。

（二）不能協議分割之土地

1.依土地登記規則第136條之規定：「土地法第78條第8款所稱限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。前項登記包括預告登記、查封、假扣押、假處分或破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。」因此，共有土地若遭受限制登記，則共有人自亦無法協議分割以處分該土地。

2.依土地登記規則第七十條之規定：「公告禁止所有權移轉、變更、分割及設定負擔之土地，登記機關應於禁止期間內，停止受理該地區有關登記案件之申請，但因繼承、強制執行、徵收或法院判決確定，申請登記者，不在此限。」此際亦無從以協議方式達成分割之目的，只能循訴請判決分割方式辦理。

（三）協議分割之效力

1. 分割共有物係以消滅共有關係為目的，使共有關係變更為單獨所有。故協議分割之土地，於經辦妥分割登記後，即生喪失共有權，並取得單獨所有權之效力（最高法院58年度台上字第1502號判例參照）。另因調解、和解分割不動產，僅有協議分割之效力，與判決分割發生形成力之情形不同，仍非辦妥分割登記，無從主張已經取得單獨所有權（最高法院58年度台上字第3563號判決參照）。

2. 早期實務見解有最高法院48年台上字第1065號判例認為，分割之協議不僅在共有人間發生效力，對於應有部分之受讓人亦有拘束力，惟於83年6月3日依司法院大法官會議釋字第349號解釋：最高法院48年度台上字第1065號判例，認為「共有人於與其他共有人訂立共有物或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約對於受讓人仍繼續存在」，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內，嗣後應不再援用。已限縮該判例之效力範圍，認對於應有部分之善意受讓人無拘束力。

（四）不履行協議分割之救濟

1. 共有人就共有物已訂立協議分割契約者，縱使拒絕辦理分割登記，當事人僅得依約請求履行是項登記義務，而不得訴請法院按協議之方法，再為分割共有物之判決（最高法院59年度台上字第1198號判決）。

2. 共有物之分割協議，係以消滅各共有人就共有物之共有關係為目的，應由共有人全體參與分割之協議及履行，因之共有人請求他共有人履行協議分割契約，其訴訟標的對於共有人全體必須合一確定，應由共有人全體一同起訴或被訴當事人之適格始無欠缺，故其所為應受判決事項之聲明，應為命各共有人依協議分割契約所訂分割方法協同辦理分割登記，始能達消滅各共有人就共有物共有關係之目的

（五）分割協議之消滅時效

雖共有人間成立分割協議，惟如因時間之經過或其他因素，共有人中有不按已成立之協議履行者，他共有人即須以訴訟方式，訴請履行，此際係依據分割協議履行請求權，提起給付之訴，故該請求權仍有民法第125條15年消滅時效規定之適用。若有共有人依民法第144條第1項之規定拒絕履行分割協議，則該協議分割契約將無法實現。惟按各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第823條第一項所明定，此項規定旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益。不動產共有人協議分割後，其請求辦理分割登記之消滅時效完成，共有人中有為消滅時效完成之抗辯而拒絕給付者，該協議分割契約既無從請求履行，協議分割之目的無由達成，於此情形，若不許裁判分割，則該不動產共有之狀態將永無消滅之可能，揆諸分割共有物之立法精神，自應認為得請求裁判分割（最高法院81年度台上字第2688號判決）。故共有人為避免分割請求權超過消滅時效期間。平常可考慮以存證信函或律師函請求他共有人履行分割協議或逕行起訴以中斷時效（民法第129條、第130條、第137條），如起訴請求時，已歷時逾15年，則應於訴訟開始時，即以預備合併之方式，於先位之訴請求履行分割協議、於備位之訴主張裁判分割，以避免對造為消滅時效之抗辯時後，須再另行起訴請求准予裁判分割共有物。

（六）數筆共有土地之協議分割

於數筆共有土地訴請裁判准予合併分割，其有種種之訴訟要件之限制，惟於數筆共有土地之協議分割時，則不受這些要件之限制。

（七）協議分割應特別注意者為於履行協議時或訴請履行協議時，會有地政機關之現場測量，此時務必親至現場，並應特別注意分割協議中約定之界線或實物之確實坐落位置，以免自己權益受損。舉例說明：分割協議約定「甲乙兩方持有之分界以雙方棚架地牛中心點延伸至94線道路止，原有舊厝為乙方持有，西邊向為甲方持有」，此時於現場測量時，即須特別注意分割協議中「雙方棚架地牛中心點延伸至九四線道路止」之界線或實物之確實坐落位置。

 

共有土地之裁判分割 :

（一）起訴之當事人

1. 分割共有物之訴屬於民事訴訟法上之固有必要共同訴訟，必須全體共有人一同起訴、被訴，其訴訟始為合法，否則即會遭法院以訴訟不合法而裁定駁回。因此，應由贊成同一分割方案之共有人為原告，並以其他不贊成該分割方案之共有人為被告，備具起訴書及分割方案向不動產所在地之管轄法院提出。

2. 又因共有物分割之訴其訴訟標的之計算，應以原告在第一審起訴時因分割所受利益之客觀價額為準，非以共有物全部之價額定之，致使同一分割共有物之訴，因提起訴訟之原告其應有部分之不同，應繳納之裁判費亦隨之不同，故提起訴訟時，通常會選擇贊成同一分割方案之共有人中應有部分最少之人具名為原告，以節省裁判費用。惟如訴訟程序欲適用普通訴訟程序則須注意訴訟標的價額之多寡，以免因選擇應有部分較少之共有人為原告，造成適用簡易訴訟程序（民事訴訟法第四百二十七條參照）。

3. 倘土地登記簿謄本中之共有人中已有死亡者，因裁判分割亦為物權之處分行為，依民法第759條規定，應先經其繼承人為繼承登記，方得為分割行為。又依最高法院70年1月20日70年度第二次民事庭會議決議〈二〉之見解，謂共有之不動產之共有人中一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟之經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物之訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記，並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產。

（二）管轄法院

依民事訴訟法第十條之規定：「因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地法院管轄。」因分割共有土地涉及不動產所有權，自應依前述規定辦理。且此項管轄規定係專屬管轄，不得以共有人之約定變更之。

（三）兩筆以上之共有土地合併分割

1. 請求准予合併分割之要件：

²         共有人相同

²         共有人之應有部分於每筆土地皆相同

²         共有之數筆土地相庇鄰

²         數筆土地之地目相同

2. 以普通共同訴訟方式合併訴請分割倘除共有人相同外，其餘有一要件不符合，則該筆土地僅得以普通共同訴訟之客觀合併方式訴請分割，於分割方案中須另表明該筆土地之分割方法，並與其他土地一同計算補償金額明細。倘數筆土地之共有人有差異，則該筆共有人不同之土地，即無法和其他土地以普通共同訴訟之客觀合併方式訴起分割，僅得另行起訴解決共有之狀態。惟於協議分割並無以上之限制，僅需全體共有人同意即可。

﹝四﹞裁判分割方法

1. 共有土地裁判分割方法

依民法第825條規定，共有物之分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請命為下列之分配：

²         以原物分配於各共有人。

²         變賣共有物以價金分配於各共有人。

²         以原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之。其中所謂「以原物分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」係指共有人每人皆已就原物受分配，但其中受分配部分較其應有部分計算為少者，得併以金錢補償之。若將原物全部分配予共有人中一人或數人，而對其餘共有人全不予分配，僅以金錢補償，則非適法。

分割共有物，究以原物分割，或變價分割為適當，共有人本得提出分割方案，法院則可斟酌共有人之意願，共有物之使用情形，經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方案之拘束。惟關於定共有土地分割之方法，固可由法院依職權為自由裁量，但若所定分割方法不適當，其自由裁量權之行使，即難謂合法。

2. 裁判分割方法可併用兩者分割共有物之訴，應由法院依據民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束，審判上共有物分割方法應斟酌當事人之聲明、共有物之性質、經濟效用及全體共有人利益等公平決定之，其分割方法縱使選擇其一或併用兩者，亦屬無妨；但就同一共有物對於全體共有人應採相同之分割方法。

3. 不能創設新的共有關係

分割共有物以消滅共有關係為目的，法院為裁判上之分割，除當事人陳明願就分得土地維持共有或有不能分割之情形外，自不能將共有土地分歸一部分共有人，創設新的共有關係。（最高法院七十一年度台上字第三七三八號判決、司法院80.4.26八十台院廳一字第○三四八○號函）。

（五）裁判分割之效力

倘以判決分割之方式分割共有土地，因分割共有物之判決係形成判決，於判決確定時即生分割之效力，各共有人不待登記或交付，即取得分得部分之單獨所有權（最高法院八十三年度台上字第一一九八號判決、民法第七百五十九條）。亦即分割共有物之判決確定時即生共有關係終止及各自取得分得部分所有權之效力，共有人對於他共有人分得之部分，既喪失共有權利，則其占有除另有約定外，即難謂有何法律上原因。

（六）法院分割共有土地之判決確定後，共有人是否應一起辦理分割登記 :

分割共有物之判決，兼有形成判決及給付判決之性質，一經確定即有執行力，故任何一造均可持確定判決，單獨向地政機關辦理分割登記，無待於法院判命協同辦理分割登記而後可（最高法院七十九年台上字第二四三號判例）；又依土地登記規則第一百條之規定，依據法院判決聲請共有物分割登記者，部份共有人得提出法院確定判決書及其他應附書件，單獨為全體共有人申請分割登記，登記機關於登記完畢後，應通知他共有人。其所有權狀應俟登記規費及罰鍰繳納完畢後，憑繳納收據再行繕發。

（七）分割判決之上訴

不服分割判決之共有人得於法定期間提起上訴，因分割共有物之訴屬固有必要共同訴訟，依民事訴訟法第五十六條第一項第一款之規定，一人之上訴，其效力及於全體，亦即等同全體共有人均上訴至上級審法院。另分割共有物之訴，係以共有物分割請求權為其訴訟標的，縱當事人僅對訴之一部（如定分割辦法之判決）聲明不服，提起上訴，其上訴之效力仍應及於訴之全部（准予分割及定分割辦法）（最高法院73年度台上字第1264號判決參照）。

 

共有人中有人死亡或下落不明時，對共有物分割有何影響 :

1. 協議分割 : 若共有人死亡而不知孰為繼承人或繼承人下落不明，則勢必無法進行，共有人下落不明時亦同。

2. 判決分割 :

²         若共有人死亡而不知孰為繼承人，係發生於起訴前，將會因無法符合共有人一同起訴或被訴之要件，導致該訴訟不合法。惟實務上為尋找已死亡共有人之繼承人，仍有勉為起訴，以便透過法院來協助找尋，倘無法尋獲，則亦將遭法院駁回起訴。

²         若共有人死亡係發生於起訴後，則依民事訴訟法第168條之規定「當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法得為訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。」必須俟有繼承人等依法承受訴訟後，該當然停止之訴訟程序才會繼續進行。

 

遺產分割：

繼承人得隨時請求分割遺產，但法律另有規定或契約另有訂定者，不在此限(民法1164)。被繼承人之遺囑，定有分割遺產之方法，或託他人代定者，從其所定。遺囑禁止遺產之分割者，其禁止之效力以十年為限。(民法1165)

u        遺產分割原則 : 協議分割：1.全體同意 2.參與分配 3.應分得遺產，多少不限

u        遺產分割階段 : 1.繼承遺產(先按應繼分、特留分) 2.分配遺產、多少不限

u        遺產分割方式 :

1. 協議分割（全體繼承人均同意，不得按多數決）

2. 裁判分割：按應繼分（民法824條）

u        胎兒應繼分之保留 : 胎兒為繼承人時，非保留其應繼分，他繼承人不得分割遺產。胎兒關於遺產之分割，以其母為代理人。(民法1166)

u        各繼承人之互負擔保責任 : 遺產分割後，各繼承人按其所得部分，對於他繼承人因分割而得之遺產，負與出賣人同一之擔保責任。(民法1168)

u        債務之扣還 : 繼承人中如對於被繼承人負有債務者，於遺產分割時，應按其債務數額，由該繼承人之應繼分內扣還。(民法1172)

u        贈與之歸扣 : 繼承人中有在繼承開始前因結婚、分居或營業，已從被繼承人受有財產之贈與者，應將該贈與價額加入繼承開始時被繼承人所有之財產中，為應繼遺產。但被繼承人於贈與時有反對之意思表示者，不在此限。前項贈與價額，應於遺產分割時，由該繼承人之應繼分中扣除。贈與價額依贈與時之價值計算。(民法1173)

u        遺產稅之保全 :

²         遺產稅未繳清前，不得分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記。贈與稅未繳清前，不得辦理贈與移轉登記。但依第41條規定，於事前申請該管稽徵機關核准發給同意移轉證明書，或經稽徵機關核發免稅證明書、不計入遺產總額證明書或不計入贈與總額證明書者，不在此限。遺產中之不動產，債權人聲請強制執行時，法院應通知該管稽徵機關，迅依法定程序核定其遺產稅額，並移送法院強制執行。(遺贈稅法8)

²         納稅義務人違反第8條之規定，於遺產稅未繳清前，分割遺產、交付遺贈或辦理移轉登記，或贈與稅未繳清前，辦理贈與移轉登記者，處一年以下有期徒刑。(遺贈稅法50)

u        遺產稅之分單繳納 : 繼承人為二人以上時，經部分繼承人按其法定應繼分繳納部分遺產稅款、罰鍰及加徵之滯納金、利息後，為辦理不動產之公同共有繼承登記，得申請主管稽徵機關核發同意移轉證明書；該登記為公同共有之不動產，在全部應納款項未繳清前，不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記。(遺贈稅法41-1)

u        遺產分割協議書案例 :

立遺產分割協議書人羅吳美X、羅俊X、羅方X為被繼承人羅興Ｘ之合法繼承人，茲為下列遺產之繼承共同達成議於後：

財產總額	所　　在　　地	財產數量	持　　分	核定金額	備　　註
土　　地	台北市文山區X段3小段1地號	9011平方公尺	46/10000	1699653元	羅吳美X繼承
土　　地	台北市文山區X段3小段2地號	165平方公尺	1/2	6270000元	羅俊X繼承
土　　地	台北市文山區X段3小段3地號	6708平方公尺	40/10000	2143878元	羅方X繼承
建　　物	台北市文山區X路56號12建號	9011平方公尺	全    部	541406元	羅俊X繼承

立遺產分割協議書人：                羅吳美X印

羅俊X印

羅方X印

 

中華民國　        年　 　月　　 日

【附註】遺產分割協議書按不動產和核定遺產價值千分之一貼印花，並由全體協議人蓋印鑑章附印鑑證明書。

 

共有人何時得請求分割土地 :

1. 共有土地之分割，如沒有法律或契約之特別限制，共有人一人或多人得隨時請求分割（民法第八百二十三條），因我國之立法原則是希望共有人間能早日終止土地之共有關係；又最高法院六十九年台上字第一八三一號判例謂：「分割共有物，以消滅共有關係為目的。」因此，共有土地分割之最大用意是終結土地之共有關係，發揮最大經濟效益，並提高土地利用價值，但如因土地之使用目的（如大樓之基地）或因共有人間訂有不分割之期限之契約（不得逾五年），則共有人間分割請求權受到限制。

2. 分割共有物對於共有物之權利既有變動，即屬處分行為之一種，凡因繼承於登記前已取得不動產物權者，其取得雖不以登記為要件，然依民法第七五九條之規定，共有人中有死亡時，於其繼承人未為繼承登記前，仍不得分割共有物（最高法院七十二年度台上字第二六四號判決）。因此，仍應先行完成繼承登記始得分割共有土地。另依遺產及贈與稅法第八條第一項之規定，遺產稅未繳清前，不得分割遺產，於分割遺產亦應注意遵照辦理。

3. 惟於公同共有之土地因民法第八百二十八條規定：「公同共有關係存續中，各公同共有人不得請求分割公同共有物。」故於公同共有之土地須於公同共有之法律關係消滅後，方得為土地之分割，例如：合夥關係消滅或終止、祭祀公業之目的已達或所有派下成員全體同意終止、變更夫妻共同財產制登記或婚姻關係消滅後，方得為公同共有土地之分割。然其中唯一之例外，為民法第一千一百六十四條有關繼承人得隨時請求分割遺產之規定。實務見解認可就請求繼承登記及分割共有物之訴訟得合併提起，一併解決共有關係，即最高法院七十年一月二十日七十年度第二次民事庭會議決議（二）謂：共有之不動產之共有人中之一人死亡，他共有人請求分割共有物時，為求訴訟經濟起見，可許原告就請求繼承登記及分割共有物訴合併提起，即以一訴請求該死亡之共有人之繼承人辦理繼承登記並請求該繼承人於辦理繼承登記後，與原告及其餘共有人分割共有之不動產。惟為繼承登記後，其公同共有關係仍未消滅，又該繼承人間是否有遺產分割協議或拋棄繼承，仍有待調查，故各該繼承人其應繼分為何，須進一步審查方能得知，然而於分割共有物事件中通常僅聲明為繼承登記並對被繼承人之應有部分保持公同共有即可，並無須進一步為其應繼分之繼承登記之聲明。

 

共有物上之抵押權是否因分割受影響 :

依民法第八六八條之規定，抵押之不動產如經分割，其抵押權不因此而受影響。亦即抵押之不動產雖經分割成數筆，但抵押權仍存在於分割後之各筆不動產上，不受不動產分割之影響。然依土地登記規則第一百零七條之規定：「分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地上。但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。」

 

共有物標示分割 :

共有人全體為祈將共有土地或建物分割為數宗或數幢，先行申請土地複丈或建物複丈，俟取得複丈成果圖（複丈結果通知書）後，據以辦理土地或建物之標示變更登記，即為共有物之標示分割。共有物標示分割，僅係登記簿標示部之變動，造成一宗土地或一幢建物，因此變為多宗土地或多幢建物，其各宗土地或各幢建物之所有權持分，仍維持原來之（共有）形態，並不變更登記簿之所有權部（權利範圍）之內容。共有物標示分割，尚得適用土地法第34條之1前3項之強制規定，此與共有物權利分割不得適用不同。

 

共有物所有權分割 :

共有人全體就共有物申辦標示分割後，另行訂立共有物分割所有權（移轉）契約書（物權契約），依法在土地分割前後產生價值差額時，先行申報土地增值稅或建物分割時申報契稅，並完稅及查欠稅後，向登記機關所為之所有權移轉登記，即為共有物分割所有權移轉登記。申辦共有土地分割時，共有人中如有未取得土地，而僅領取其應有部分之對價或補償時，其辦理該（所有權）分割登記，登記機關仍應受理1。各共有人間因共有物之分割，得以各自取得一筆（宗）或一棟、數筆（宗）或數棟之土地或建物之單獨所有權或形成另一種減少共有人型式之共有關係，以消滅原來之共有形態均屬立法之意旨。是以，申請共有物所有權分割登記時，應以一筆（宗）、一幢或數筆（宗）土地、數幢建物之全體共有人一併申請。共有土地所有權分割後之原地價及最近一次申報地價，亦應依共有土地所有權分割改算地價原則，予以改算。茲列出標示合併、標示分割及所有權.

 

共有土地權利分割：

共有土地分割後，各人所取得之土地價值與原持有比例所算得之價值不等者，依法固應課徵土地增值稅，惟因土地價值換算成面積時，難免發生無法除盡而有尾數之情況。依照地籍測量實施規則第152條規定：「宗地之面積，以公頃為單位，算至平方公尺為止，平方公尺以下四捨五入，但都市地區或其他地價較高之土地，得算至平方公尺以下二位，二位以下四捨五入」，故無法除盡而產生之尾數，勢必由共有人之一承受，因而使此一共有人分割後之土地價值與依原持有比例所算得之價值不等，致須申報移轉現值，繳納土地增值稅。如此勢必增加共有人間協議分割之困難與糾紛，為便利地籍管理，減少土地所有權人之間糾紛，類此案件依照財政部68年4月25日台財稅字第32621號函釋，免由當事人提出移轉現值申報。

1、分割價值以公告現值為準 : 分別共有土地分割後，各人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者，免徵土地增值稅；其價值減少者，就其減少部分課徵土地增值稅。公同共有土地分割，其土地增值稅之課徵，準用前項規定。前項土地價值之計算，以共有土地分割時之公告現值為準。（平細65）（土稅細42）

２、分割前後無差額或一平方公尺以下者免於申報 :

（１）視為未移轉：土地增值稅之立法意旨，係就自然漲價部分予以歸公，是以，分割後價值減少之部分應予課徵土地增值稅，但增減價值之差額未達一平方公尺公告現值者，視為未移轉，免予申報土地移轉現值。

（２）不課徵土地增值稅：按土地稅法第五條有關土地增值稅之納稅義務人，並未將共有物分割列入，基於租稅法定主義，共有物分割前後價值無差額者，當局不必課徵土地增值稅（土稅細42），亦不須申報土地移轉現值。

（３）免查欠稅費：共有土地分割，或兩宗以上所有權人不相同之土地合併，各共有人分割、合併前後應有部分價值相差在分割、合併後當期公告土地現值一平方公尺單價以下，依規定得免申報移轉現值之案件，准免依土地稅法第五十一條第一項規定辦理查欠，得逕向地政機關辦理登記。

（4）共有建物分割契稅 : 應由各分割人就分割標的估價立契，申報納稅（契8參照），其稅率為契價之百分之二。共有建物分割申報契稅時，應比照買賣契約之申報契稅，由各分割人就取得建物之標的為權利人，其他分割人為義務人，分別就個別之建物申報納契。其於申請建物登記時，可併成一件所有權移轉登記申請；惟共有建物分屬不同登記機關管轄者，則亦比照買賣規定，分別訂立二件所有權移轉登記申請。

３、分割前後有差額之申報 : 共有土地分割前後價值，如共有人間之價值超過1平方公尺公告現值時，視同移轉，應就其差額部分，向價值減少之1方課徵土地增值稅。此時其差額部分，有無補償應於契約書中載明，則視同有償移轉；如其差額部分，未於契約書中載明補償方法者，則涉及無償移轉，應視同贈與，另須依照遺產及贈與稅法第5條及第42條規定，申報贈與稅並取得繳清或免稅證明書後,始可憑辦所有權移轉登記。

（１）由價值減少者會同價值增加者申報：

共有土地辦理共有物分割後，取得土地價值減少之一方，依前述規定，應課徵土地增值稅。惟，實務上難予認定其土地價值減少部分究屬何筆土地，惟為賦稅稽徵需要，似宜以分割後取得之土地座落為準，由減少土地價值者，會同共有人向當地稅捐稽徵機關申報土地移轉現值。

（２）以分割後取得之土地申報：

共有土地分割有差額時，其土地移轉現值申報，係以減少土地價值者為納稅義務人，並以其共有土地分割後，所取得之土地為課稅標的，申報土地移轉現值。

４、改算原地價及申報地價 :

（１）共有土地（所有權）分割進行地價改算時，如共有土地分屬不同縣市，或屬同一縣市之不同地政事務所，即應一併納入改算，方能計算分割土地前後正確價值。

（２）辦理上述案件時，各地政事務所應互相聯繫取得相關資料進行改算。

（３）共有土地分割後，個人所取得之土地價值與其分割前應有部分價值相等者

，亦應依平均地權條例施行細則第65條及「共有土地（所有權）分割改算地價原則」辦理改算。

 

抵押權之轉載：

分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原持分轉載於分割後各宗土地之上。但經先徵得抵押權人之同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上（土登107），無須由原設定人會同申辦抵押權部分塗銷及權利內容變更登記15。 按共有土地之分割，有共有人以部分土地讓與他人而分割與共有人相互間之分割等；其所採分割方法，有按應有部分等面積分割與按應有部分等值分割及以現金補償差額之分割等，於共有人以其部分土地讓與他人而分割或共有人間按應有部分等面積或等值分割，分割後共有人就其應有部分設定抵押權之轉載，依土地登記規則第九十四條（已修正為第107條）前段轉載於分割後各宗土地之上，並無不妥。至於共有人間按應有部分等面積或等值分割，則以轉載於設定抵押人所分得之土地上較為相宜，惟於此情形可依土地登記規則第九十四條（已修正為第107條）但書規定辦理。惟前述抵押權人若於共有物所有權分割登記後，始與所有權人達成協議而擬將抵押權轉載於原設定人分割後取得之土地時，雖仍得以抵押權部分塗銷登記及抵押權內容變更登記為之，但實應考量若該原設定人於共有物分割後，另行設定第二順位之抵押權利時，似應以行文方式直接申請逕為轉載，否則是否應經該第二順位抵押權人之同意及申辦抵押權內容變更登記後所增加之權利範圍（蓋，原設定權利��

共有之意義 :

數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人。各共有人之應有部分不明者，推定其為均等，一所有權而有數權利主體者稱為共有，共有又因各共有人有無明確之應有部分，而有分別共有及公同共有.

共有物分割，係指共有土地分割與共有建物分割。可區分為共有物標示分割及共有物所有權分割。

共有物標示分割登記 : 應先行申請複丈，俟取得複丈成果圖（複丈結果知書）後，據以申辦標示變更登記；共有物分割所有權移轉登記，亦稱為共有物權利分割（移轉）登記，應於共有土地分割前後產生價值差額（1平方公尺價值以上）時，先行申報土地增值稅或建物分割時申報契稅並完稅、查欠稅後，據以申辦所有權移轉登記。

共有物分割所有權移轉登記 : 亦指土地或建物經全體共有人訂立共有物分割所有權移轉契約書，或經法院判決分割確定或訴訟上和調解成立後，向登記機關所為之所有權移轉登記。

共有物分割，依照民法第823條規定，各共有人除非因之使用目的不能分割（如區分所有建物之共用部分）或契約訂有不分割之期限者（不得逾5年），得隨時請求分割共有物，俾消滅共有關係取得單獨所有權。亦即，共有物分割之目的，旨在將共有物之共有關係，依法在經共有人協議或經法院判決後，變成單獨所有或另種共有關係。

是以，共有物分割請求權為分割共有物之權利，非請求他共有人同意為分割之權利，其性質為形成權之一種（29台上1529判例）。所謂「形成判決」，係指依法院之宣告即生物權法上取得某物權之效果，恒有拘束第三人之必要，而對當事人以外之一切第三人亦有效力的確定判決（43台上1016）。故而共有物分割若經判決確定，共有關係即行消滅，且就各自分得部分單獨取得所有權之效力（51台上2641），僅非經登記不得處分其物權而已。（民法759）

 

共有物分割 (請按下)

共有物分割登記及書表 (請按下)

 

共有型態分兩種 (以下為中聯版標準定義, 一看就清楚,) :

u        分別共有 : 數人對於一物共同享有所有權而各有其應有部分〈實務上稱為持分〉者，稱為分別共有。換言之也是數人按其應有部份(持分), 共享一宗土地之所有權. 即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。

u        公同共有 : 民法827條規定，係「依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。」,意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。,簡單說公同共有人對於公同共有物，並無所謂應有部分。如合夥（民法668條）、夫妻共同財產（民法1031條）、遺產之繼承（民法1151條）、祭祀公業、神明會、合夥財產、寺廟、祠堂等所有而未成立財團法人之土地或建物均屬公同共有。換言之也是數人基於公同關係, 共享一宗土地之所有權.

兼具分別共有及公同共有 : 常見之狀況即為起先為分別共有，惟經過一段時間後，其中某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記，該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。

　         

共有之使用收益 :

各共有人，按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。

 

應有部份及共有物之處分 :

各共有人，得自由處分其應有部分。共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意。(註 : 共有物指物件本身)

 

共有土地或建物之處分 : (土地法第 34-1條)

u        共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。

u        共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。

u        第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。

u        共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定，於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣市地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。

 

共有物之管理 :

u        共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。

u        共有物之簡易修繕，及其他保存行為，得由各共有人單獨為之。

u        共有物之改良，非經共有人過半數，並其應有部分合計已過半數者之同意不得為之。

　  共有物分割旨在消滅共有關係而變更為單獨所有，但分管原無消滅共有關係之意，祇係遷就共有土地使用狀態之權宜措施，其雖約定各共有人得管理使用共有土地之某一特定部分，但各共有之共有關係依然維持。日常生活中，共有人對共有土地之某一特定部分可以獨立使用，往往是因為共有人間存有明示或默示分管契約之故，然在土地登記簿上，其產權仍維持分別共有之狀態，必須再經由分割共有土地之程序，才能夠各自獨立，成為單獨所有。

對於公同共有物之處分或其他權利之行使（如興建房屋之管理行為），應得全體公同共有人之同意。所以依你所述，對於尚未分割的不動產遺產，如對於該土地各公同共有人間為約定管理處分契約時，對於公同共有物的買賣處分或興建房屋之管理處分，皆需全體公同共有人的同意，使得為之。所以為解決公同共有物的管理不易，民法第1152條規定，對於公同共有之遺產，得由繼承人中互推一人管理之（既稱互推，應只需繼承人之過半同意即可）。或依民法第828條規定，由公同共有人為一定內容之管理處分契約，委由共有人之1人或數人或第3人管理處分。

 

共有物請求權之行使 :

各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全 體之利益為之。

 

共有物費用之分擔 :

共有物之管理費，及其他擔負，除契約另有訂定外，應由各共有人，按其應有部分分擔之。

共有人中之一人，就共有物之擔負為支付，而逾其所應分擔之部分者，對於其他共有人，得按其各應分擔之部分，請求償還。

 

共有人之互負擔保責任 :

各共有人，對於他共有人因分割而得之物，按其應有部分，負與出賣人同一之擔保責任。

 

所得物與共有物證書之保存 :

共有物分割後，各分割人應保存其所得物之證書。

共有物分割後，關於共有物之證書，歸取得最大部分之人保存之，無取得最大部分者，由分割人協議定之，不能協議決定者，得聲請法院指定之。

各分割人，得請求使用他分割人所保存之證書。

 

公同共有之成立 :

依法律規定或依契約，成一公同關係之數人，基於其公同關係，而共有一物者，為公同共有人。各公同共有人之權利，及於公同共有物之全部。

 

公同共有人之權利義務 :

公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。

除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使

，應得公同共有人全體之同意。

 

公同共有關係之消滅 :

公同共有之關係，自公同關係終止，或因公同共有物之讓與而消滅。

公同共有物分割之方法，除法律另有規定外，應依關於共有物分割之規定。

 

準共有與準公同共有 :

以上規定，於所有權以外之財產權，由數人共有或公同共有者準用之。

 

共有問題 :

公同共有之不動產可否辦理假扣押 :

債務人為公同共有全體，例如合夥，債權人對其取得之金錢或得易為金錢之請求，得就公同共有之不動產聲請假扣押。如債務人為部分公同共有人者，由於公同共有人對公同共有物，無所謂應有部分，故債權人不得就公同共有之不動產聲請假扣押或強制執行，惟對於該公同共有人公同共有之權利，得請求執行，例如對部分合夥人因退夥所得行使之出資退讓請求權及利益分配請求權。

 

公同共有之不動產如何辦理強制執行 :

債權人對於公同共有全體取得執行名義，並對公同共有之不動產聲請執行者，應依強制執行法第二章第三節關於金錢債權人對不動產聲請強制執行之規定辦理，以資受償。至對於部分公同共有人公同共有之權利聲請執行者，有學者主張應適用對於其他財產權執行之規定辦理。亦有學者主張得就公同共有物為全部之估價，嗣依其共有權之比例計算定其底價，由執行法院以命令將公同共有權為讓與之處分，仿照日本立法例，以拍賣或變賣換價，準用不動產程序處理，買受人取得權利後，由執行法院函地政事務所辦理共有人變更登記。

 

公同共有之不動產可否設定抵押權 :

民法第828條規定：「公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。」因此，公同共有之不動產設定抵押權者，除公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，須得公同共有人全體之同意始得為之，否則其處分無效。

 

共有農地農舍起造人申請建物所有權第一次登記時，得免由基地全體共有人共同切結

發文機關：

農業發展條例修正後，農舍登記申請人為農舍基地共有人之一，申請農舍建物所有權第一次登記，得免由基地全部共有人共同切結。按「‧‧農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權‧‧」、「‧已申請興建農舍之農業用地，直轄市、縣(市)主管建築機關於核發使用執照後，應將農舍坐落之地號及提供興建農舍之所有地號之清冊，送地政機關於土地登記簿上註記。」分為農業發展條例第十八條第四項及農業用地興建農舍辦法第九條所明定，從而地政機關需配合管制「農舍」與「其坐落用地」併同移轉或設定抵押權及於「農舍」申辦建物所有權第一次登記時，於建物登記簿加註，以避免農舍與其坐落用地分屬不同所有權人，引發利用及產權紛爭問題，合先敘明。次按「查『農業發展條例』第十八條第四項規定：『第一項及前項農舍起造人應為該農舍坐落土地之所有權人；農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，已申請興建農舍之農業用地不得重複申請。』其農業用地面積大於零點二五公頃且為二人以上共有時，可由其他共有人出具同意書供一人申請興建農舍，其申請人資格條件符合『農業用地興建農舍辦法』第三條規定者，即可提出申請興建農舍，惟依前揭規定將來農舍應與其坐落用地併同移轉或併同設定抵押權，且已申請興建農舍之　農業用地不得再申請。」是以農業發展條例修正公布後，共有農業用地農舍起造人持憑建管機關核發之使用執照申請建物所有權第一次登記，得免提出基地全部共有人具結將來農舍與基地不單獨移轉，且不單獨設定負擔之書面聲明。

 

共有稅捐問題 : (中聯地政士聯合事務所)

公同共有土地適用自用住宅用地規定 : 

有關公同共有土地如何適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，依財政部83年3月15日台財稅第831587377號函釋，公同共有土地，如其公同共有關係所由規定之法律或契約定有公同共有人可分之權利義務範圍，並經稽徵機關查明屬實者，其應有權利部分如符合土地稅法第9條及17條規定，應准適用自用住宅用地稅率課徵地價稅，以顧及實情。土地稅法規定，所稱「自用住宅用地」，指土地所有權人或其配偶，直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地，都市土地面積未超過三公畝部分，非都市土地面積未超過七公畝部分，土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，如申報一處以上之自用住宅用地時，只能認定一處適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。但納稅義務人如果另一棟房屋供已成年子女或直系尊親屬居住，並設籍於該土地上，且面積未超過上述規定，可於9月22日前提出自用住宅用地申請，本年度就可以都按自用住宅用地稅率課徵地價稅。

 

公同共有土地, 申請適用自用住宅用地稅率課徵地價稅, 以其有無定有公同共有人可分之權利義務範圍而有所差異 :

依據民法規定，公同共有係共有人基於公同關係而共有，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部，並無應有部分可言，在公同共有關係存續中，各公同共有人不得請求分割其共有物，故公同共有土地之所有權人, 申請適用自用住宅用地稅率計課地價稅，應以全體公同共有人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用者為準；惟為兼顧實情，公同共有土地，如其公同共有關係所由規定之法律或契約定有公同共有人可分之權利義務範圍，並經稽徵機關查明屬實者，其應有權利部分，如有其本人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用者，則可適用自用住宅用地稅率課徵地價稅。

 

公同共有土地，其應納稅捐應向管理人課徵，如沒設管理者，其應納的地價稅可由公同共有人按其共同協議比例，以書面向所轄稅捐處提出申請分單繳納 :

公同共有土地未設有管理人者，其應納稅捐，依稅捐稽徵法規定，應以全體公同共有人為納稅義務人，全體公同共有人對該應納稅捐負有連帶繳納責任，繳款書只要向共有人其中一人送達，其效力就及於全體共有人。為免該繳款書收受人向其他共有人收繳稅款不易，而個人獨自負擔稅負又太重，財政部特為函釋規定，該項地價稅如經全體公同共有人共同協議，提出書面申請分列稅單，按個人應有的持分比例，分開每人一張繳款書各自繳納，並書面承諾負連帶繳納責任者，准按各公同共有人約定的比例分單繳納。如確實無法找齊全部共有人，也可以由部分共有人按其應有之權利範圍，並承諾負連帶繳納責任，經稽徵機關查明屬實者，可就該申請人應有權利部份分單繳納。

 

 

土地分管共同協議書 (共有土地)

 

立共同協議書人                                等茲就共同所有之下列不動產，訂立條款以茲信守：

 

1.          不動產標示：     　　　縣市區鄉鎮       段     小段    地號等土地   筆。

2.          茲就前述標示，雙方同意其分管之範圍，詳如附表地籍圖所標示之範圍。

3.          本協議書於全體協議人簽章同意生效後，使用權即日起歸屬各區之分管人各分管人應就各分管土地自行管理、使用、收益，其產生之稅費及法律責任均由各分管人自行負責。

4.          立協議書人如有移轉、出租等情事發生時，均應將本協議內容告知受讓人、承租人，受讓人、承租人並應遵守本協議。

5.          本共同協議書由簽名之各共有人各執一份為憑。

 

立協議書人：        

身份證統一編號 ：

住  址：

 

立協議書人：

身份證統一編號 ：

住  址：

 

立協議書人：

身份證統一編號 ：

住  址：

 

立協議書人：

身份證統一編號 ：

住  址：

 

民  國  九十 　年    月     日