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容積移轉意義 :

簡單說即一塊土地之可移出容積, 移轉至其他可建築土地建物使用. 容積率管制係以限制建築物實體建築總量與建築基地面積之比例，藉以達到控制土地使用強度，確保整體居住生活品質的制度。而允許原屬一宗土地之可建築容積一部或全部移轉至另一宗可建築土地建築使用，即為容積移轉。 如受限制發展地區（如公共設施保留地、古蹟）的容積，可以移轉到同一都市計畫地區任一建地興建.

容積移轉適用地區 :

u        以實施容積率管制之都市計畫地區為限。

u        各都市計畫地區實施容積移轉時，直轄市、縣市主管機關應先就其發展密度、發展總量、公共設施劃設水準予以通盤檢討，其確有實施之必要者，應循都市計畫擬定、變更程序，於都市計畫書之土地使用分區管制中，增列相關許可規定後辦理。

透過容積移轉的實施，可達成下列目的：

u        使具紀念性或藝術價值建築之保存維護得以順利推展。

u        公共設施保留地得以順利取得興闢，提昇都市環境品質，並紓解政府財政負擔。

u        面臨寬廣地域之基地得適度增加容積，促進基地有效利用﹔同時都市增加公共空間，改善環境品質。

u        受限發展土地地主權益獲得保障與補償。

容積移轉有何優點 :

整體而言，可改善都市景觀，增進都市土地更具效率之利用，輔助公共設施保留地之取得興闢及促進具有紀念性或藝術價值建築之保存維護。而此一制度之實施特色，在公共設施保留地主，可掌握開發主導權，不必等到徵收，自行將其可建坪數合併於同區依法可建築之其他建築基地內即可開發建築，對地主而言，可不必等待政府徵收，對政府而言，可減輕徵收土地財政壓力，對民眾而言，可提早享用公共設施便利。

送出基地以下列各款土地為限：

1.          都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地。(前者指依都市計畫法第15條第1項第5款明訂具有紀念性或藝術價值應予保存之建築，應於主要計畫中加以表明者；後者指因尚未具有可被指定為古蹟之條件而未被指定古蹟，但直轄市、縣市主管機關認定其具有保存之建築，如已協調其土地所有權人同意，該建築定著之私有土地亦得適用容積移轉)。

2.          為改善都市環境或景觀，提供作為公共空間使用之可建築土地。

3.          私有都市計畫公共設施保留地。但不包括都市計畫書規定應以區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得者或有其他可行之取得或開闢計畫者。

第2款之土地，其坵形應完整，面積不得小於500平方公尺。形狀完整、提供作公共空間使用（如：兒童遊樂場）之可建築土地目的在鼓勵私人提供土地作為公共空間使用，提昇地區環境品質，增進建築物量體及高度變化，並使都市景觀多樣化，促成土地更有效利用。

古蹟土地, 指定為古蹟之私有民宅、家廟、宗祠所定著土地, 古蹟保存區內之私有土地 保存用地之私有土地

送出基地之可移出容積，依下列規定訂定：

u        都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地：以其基準容積扣除已建築之容積為準。

u        可移出容積 = 基準容積 - 已建築之容積

u        但對劃定為保存區者，按其劃定前之基準容積扣除已建築之容積為準；劃定為保存區前，尚未實施容積率管制者，以其毗鄰土地使用分區平均容積率上限乘其送出基地面積所得之乘積，再扣除已建築之容積為準。

u        提供作為公共空間使用之可建築土地：以其基準容積為原則，必要時，直轄市、縣市主管機關得視實際情況酌予增減。但其增減幅度不得超過20%。

u        私有都市計畫公共設施保留地：以其毗鄰土地使用分區之平均容積率上限乘送出基地面積所得之乘積為原則，必要時，直轄市、縣市主管機關得視實際情況酌予增減。但其增減幅度不得超過40%。

註 : 前項毗鄰土地使用分區，以都市發展用地為限；毗鄰土地使用分區均非屬都市發展用地者，其可移出容積，由直轄市、縣市主管機關參考鄰近都市發展及土地公告現值評定情況擬訂，送該管都市計畫委員會審定。

送出基地可移至區域 :

送出基地之可移出容積，以移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築土地建築使用為限；直轄市、縣市主管機關並得考量都市整體發展，於都市計畫書中指定移入地區範圍。

送出基地容積移轉次數限制：

u        除作為公共空間使用之可建築土地者外，送出基地得分次移出可移出容積

u        接受基地得分次移入不同送出基地之可移出容積

送出基地與接受基地間容積換算 :

送出基地移出之容積，於換算為接受基地移入之容積時，應按申請容積移轉當期各該送出基地及接受基地公告土地現值之比值計算，其計算公式如下：

接受基地移入之容積 ＝

接受基地之可移入容積 :

接受基地之可移入容積，以不超過該接受基地基準容積之30%為原則。位於( 整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內 ) 之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但不得超過該接受基地基準容積之40%。

接受基地於申請建築時，因基地條件之限制，而未能完全使用其獲准移入之容積者，得依本辦法規定，移轉至同一主要計畫地區範圍內之其他可建築土地建築使用，並以一次為限。

容積移轉作業手續簡要 :

容積之移轉，應由接受基地所有權人檢具下列文件，向該管直轄市、縣市主管機關申請許可：

u        申請書。

u        申請人之國民身分證影本。

u        送出基地所有權人及權利關係人同意書。

u        送出基地及接受基地之土地登記簿謄本。

u        送出基地及接受基地之土地所有權狀影本。

u        其他經直轄市、縣市主管機關認為必要之文件。

直轄市、縣市主管機關受理容積移轉申請案件後，應即審查，經審查符合規定者，除第6條第1項第1款之土地逕予核定外，應於接受基地所有權人辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：

u        取得送出基地所有權。

u        清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。

u        將送出基地依第14條規定贈與登記為公有。

u        直轄市、縣市主管機關於許可容積移轉後，應即更新送出基地圖冊，將相關資料列冊送由主管建築機關實施建築管理及送該管土地登記機關建，並開放供民眾查詢。

u        送出基地圖冊公告後，應置於各該直轄市、縣市主管機關、鄉鎮市區公所及各地政事務所，供公眾查閱。

u        送出基地及接受基地所有權人均得向直轄市、縣市主管機關或鄉鎮、市、區公所表達移出或移入容積之意願及條件，由各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所提供各項必要之協調聯繫及諮詢服務。

容積移轉的實施應依據下列法令來辦理：

文化資產法系 :

u        文化資產保存法第36-1條經指定為古蹟之私有民宅、家廟、宗祠所定著之土地或古蹟保存區內之私有土地，因古蹟之指定或保存區之劃定，致其原依法可建築之基準容積受到限制部份，得等值移轉至其他地區建築使用或予以補償；其辦法由主管機關定之。前項所稱其他地區，係指同一都市主要計畫地區，或區域計畫地區之同一鄉鎮(市)內之地區。前項樓地板面積之移轉得優先辦理。第一項之樓地板面積一經移轉，其古蹟之指定或古蹟保存區之管制不得解除。若其價值喪失或減損應按原貌修復之。

都市計畫法系 :

u        都市計畫法 第83-1條 公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法，由內政部定之。

u        都市更新建築容積獎勵辦法

u        都市計畫容積移轉實施辦法

u        古蹟土地容積移轉辦法

u        都市更新條例 第45條更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。前項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原有土地應登記為公有。

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名辭解釋

u        容積：係指土地可建築之總樓地板面積。

u        容積移轉：係指原屬一宗土地之可移出容積，移轉至其他可建築土地建築使用而言。

u        送出基地：係指得將可移出容積全部或部分移轉至其他可建築土地建築使用之土地。

u        接受基地：係指接受送出基地可移出容積之土地。

u        基準容積：係指以都市計畫及其相關法規規定之容積率上限乘土地面積所得之積數。(簡單說即 容積率 x 土地面積)

u        容積 : 是指一塊建地上可建築使用的總建坪，其與該建築基地面積的比率，稱之為「容積率」。容積管制就是管制建地上可興建的總建坪。目前台灣地區已全面實施容積管制，而容積率的高低則依其區位及使用的分區而有不同，一般的住宅區，容積率約為200%（即一坪建地可以蓋兩坪建坪）。在台北、高雄的商業區的容積率有高達800%。所以容積率的高低是否適宜，影響都市生活環境品質，同時也是決定地價高低的主要因素。

容積移轉鬆綁公設保留地解套放寬可移至同一縣市其他主要計畫區，並以公告現值為計算基礎，有助活絡不動產開發  :

內政部通過鬆綁都市計畫容積移轉規定；未來私有都市計畫公共設施保留地將可透過容積移轉，取代政府長期無力徵收的爭議。新規定也放寬同一主要計畫區容積可移至同一縣市其他主要計畫區，並以公告現值作為容積移轉的計算基礎，以提高容積移轉意願，預料這項措施將有助活絡不動產開發。

台北縣政府經由容積移轉，已取得公告現值約80億元的私有都市計畫公共設施保留地，解決政府財政困難長期無力徵收的問題，也就是政府以容積移轉方式換到公共設施保留地，不但地主權益獲得保障，北縣府也未花費任何一分錢。

內政部此次刪除私有公共設施保留地原規定政府有經費徵收不得容積移轉的模糊條文，將吸引其他縣市政府也將跟進，採私有公共設施保留地採容積移轉模式，以有效解決公共設施保留地徵收問題。

國內推動容積移轉多年，但都市計畫容積移轉限制多，台北市政府核定44件容積移轉案，其中43件為迪化街歷史街區容積移轉到內湖區，另一件為南港軟體園區內私有公共設施保留地容積移轉，地主取得容積，市府則拿到該土地。除台北縣及台北市分別有容積移轉成幼蚳狴~，其他縣市推動容積移轉均掛零，內政部通過「都市計畫容積移轉實施辦法」排除不合理的限制，預期可活絡容積移轉，保障容積買賣雙方的權益。  內政部營建署指出，為簡化容積移轉實施前的行政作業，刪除實施容積移轉時應先辦理都市計畫通盤檢討的規定，估計可省下通盤檢討約需1、2年的等待及審查時間，加速完成容積移轉，配合市場的供需時效。

您該知道的「容積移轉」十大課題

最近有些建商標購土地時，常見用高價標得。其中固然因素很多，不過有一種「容積移轉」的因素，值得我們去重視。如果這塊土地可以接受容積移入，其價值就可以拉高，所以跟其他競爭者來比，我的出價當然可以取得優勢。以下就向讀者介紹容積移轉主要規定：

u        什麼是容積移轉：指某筆土地的容積，移轉到其他可以建築的土地，以供建築使用。容積移出的土地稱為「送出基地」，接受容積的土地就叫做「接受基地」。

u        那些土地才可以當作「送出基地」：實務上可以以當作「送出基地」的土地有「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地」、「為改善都市環境或景觀，提供作為公共開放空間使用之可建築土地」以及「私有都市計畫公共設施保留地」等三類土地。其中最常見到的是「公共設施保留地」的容積移轉，不過讀者要注意如果當地都市計畫書已經規定要用區段徵收、市地重劃或其他方式整體開發取得的公共設施保留地，就不能當作送出基地了！

u        容積可以移轉到那裡：送出基地申請移轉容積時，原則上以移轉到同一主要計畫地區範圍內之其他可建築用地建築使用為限。

u        接受基地可以移入多少容積：接受基地可以移入的容積，是用以下的計算公式：接受基地移入之容積=送出基地之土地面積×（申請容積移轉當期送出基地之公告土地現值／申請容積移轉當期接受基地之公告土地現值）×接受基地之容積率

u        接受容積有限制嗎：接受基地可以移入的容積，以不超過該接受基地基準容積的百分之三十為原則（所謂基準容積是拿都市計畫的容積率上限乘土地面積）。但是如果接受基地是位在整體開發地區、實施都市更新地區、面臨永久性空地或其他都市計畫指定地區範圍內之接受基地，其可移入容積得酌予增加。但還是不能夠超過該接受基地基準容積的百分之四十。

u        送出基地把容積移出以後，土地要怎樣處理：送出基地於許可其全部或部分容積移轉前，除「都市計畫表明應予保存或經直轄市、縣市主管機關認定有保存價值之建築所定著之私有土地」外，應視其類別及性質，將所有權之全部或部分贈與登記為國有、直轄市有、縣市有或鄉鎮、市有。

u        怎樣知道那些公共設施保留地可以當「送出基地」：直轄市、縣市主管機關會對可以當送出基地的公共設施保留地進行全面清查，並得會同有關機關依都市計畫分區發展優先次序、未來地方建設時序及公共設施保留地劃設先後，訂定優先移轉次序後，繕造送出基地圖冊，於各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所公告周知，並將公告之日期、地點登載當地報紙，並登載於直轄市、縣市政府網站。送出基地圖冊公告後，也會放在各該直轄市、縣市主管機關、鄉鎮、市、區公所及各地政事務所，供民眾來查閱。故尋此管道就可以大概知道那些公共設施保留地可以當作送出基地了。

怎樣辦理容積的接收：送出基地及接受基地所有權人均得向直轄市、縣市主管機關或鄉、鎮、市、區公所表達移出或移入容積之意願及條件，由各該直轄市、縣市主管機關及鄉鎮、市、區公所提供各項必要之協調聯繫及諮詢服務。容積之移轉，應由接受基地所有權人檢具下列文件，向該管直轄市、縣市主管機關申請許可：

u        申請書。

u        申請人之身分證明文件影本；其為法人者，需用法人登記證明文件影本。

u        送出基地所有權人及權利關係人同意書。

u        送出基地及接受基地之土地登記簿謄本。

u        送出基地及接受基地之土地所有權狀影本。

u        其他經直轄市、縣市主管機關認為必要之文件。

地方主管機關怎樣審查容積移轉的申請案：直轄市、縣市主管機關受理容積移轉申請案件後，會馬上進行審查，經審查不合規定者，駁回其申請；其須補正者，應通知其於十五日內補正，屆期未補正或補正不完全者，駁回其申請；符合規定者，除「有保存價值之建築所定著之私有土地」會被逕予核定外，地方主管機關在接受基地所有權人辦畢下列事項後，許可送出基地之容積移轉：

u        取得送出基地所有權。

u        清理送出基地上土地改良物、租賃契約、他項權利及限制登記等法律關係。

u        將送出基地依相關規定贈與登記為公有。

容積移轉要怎樣估其買賣價格：實務上自然是由買賣雙方自由協議容積移轉的價格，讀者如有需要，也可以參考下列作法：

u        估計容積送出基地之正常價格（A）。

u        運用樓層別效用比或地價分配率的觀念，計算送出之容積部分占整體利用價值之比例（B）。

u        以（A）×（B），得容積送出價格。

u        估計接受基地之正常價格（C）。

u        以（A）之〔單價〕÷（C）之〔單價〕，得兩地地價換算率。

u        依前述（四）求得接受基地可接受之樓地板面積。

u        以接受基地之單價及樓層別效用比求接受容積之價格。

u        就送出容積價格與接受基地價格兩者之差額進行調整，求得容積移轉價格。

公設地容積移轉建商最愛

一般民間利用公共設施保留地來抵稅的作法，自從財政部今年開始以實際成交價來認定之後，公設地移轉金額大幅萎縮。但是，業界人士指出，對於建商而言，購買冷門地段的公共設施保留地，捐贈給政府，再將容積獎勵移轉到熱門區段的建案上，利潤也頗為可觀。

採用公共設施保留地抵繳稅款，民間已經使用多年，原先的作法是，以市價約2成左右的價款買到公設地，再用公告現值的價格抵繳稅款，但財政部已經關閉這個管道。 買賣大幅萎縮，主要是牽涉到仲介可以從中賺取的利潤，在財政部改以實際成交價來認定稅金之後，就大幅縮水，仲介因而全面收手，形成交易減少；這是就一般的小額節稅人而言。

不過，對於大型集團而言，表面上的不划算，並不代表不可行；一些大型集團反而是灌高公設地的交易價格，以高價來抵更高的稅金，這跟以低價買得、高價抵稅，是同樣的道理。其次以公設地捐贈來移轉容積，目前算是新的熱門方法之一，以建商最熱中這項作法；建商開發案中，買冷門段的公共設施保留地來捐贈，再將容積獎勵移轉到建案上使用，來往之間，利益也相當可觀。政府沒有錢來買公設地，如台北市政府同意古蹟容積可以移轉使用，台北縣政府就同意公設地容積可以移轉使用，同樣達到政府獲得公共設施保留地，但建商獲得容積獎勵的優惠；不過，一般民眾的小額節稅，採用這項管道，能節省的稅金已經很有限。中聯地政士聯合事務所  2361-6347

台北市容積移轉實例 :

u        李升男委託張祚傑建築師事務所申請「大同區延平段二小段四九四、四九四之一、四九五等三筆地號土地（迪化街一段二五五號）」容積移轉至「南港區向陽段二七之三等一筆地號土地」，符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論，准予容積移轉。(93/11/19)

u        呂芳明君委託呂允仁建築師事務所申請「大同區迪化段二小段一六六、一六六之二、一六七、一六七之一等四筆地號土地（迪化街一段一○一號）」容積移轉至「南港區經貿段六二之三等一筆地號」，符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論，准予容積移轉。(93/11/01)

u        世豐國際建築開發股份有限公司等三人申請「臺北市大同區延平段三小段五九七、五九七之一、五九八等三筆地號（臺北市大同區迪化街一段一三三號）」容積移轉至「南港區向陽段九之五、九之六等二筆地號土地」，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論，准予容積移轉。(93/10/11)

u        盧明德委託張祚傑建築師事務所申請「臺北市大同區迪化段一小段一三四、一三五、一三六、一三七、一三八、一三九、一四○、一四○之一、一四一、一四二、一四三、一四四、一四五、一五五之三等十四筆地號（臺北市大同區延平北路二段六三、六五號及六一巷三號）功學社」容積移轉至「信義區信義段三小段三七之一、三七之二等二筆土地地號」，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論，准予容積移轉。(93/10/08)

u        山大金屬工業股份有限公司與劉志和君等二人委託周夢龍建築師事務所申請「臺北市南港區南港段一小段五○四之一、五○七之三地號等二筆土地」容積移轉至「南港區南港段一小段五○四、五○六、五○七地號等三筆土地」，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論，准予容積移轉。(93/07/26)

u        國美建設股份有限公司委任廖乙勇建築師事務所申請「臺北市大同區延平段二小段一六三、一六四、一六四之二等三筆地號土地（迪化街一段三二五號）」容積移轉至「信義區信義段二小段一一三、一一四地號及信義段三小段九、九之一地號等四筆地號土地」之都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論准予容積移轉。(93/06/07)

u        國美建設股份有限公司委任廖乙勇建築師事務所申請「臺北市大同區延平段三小段五八六、五八七、五八七之一、五八七之二、五八八等五筆地號（迪化街一段一二七號）容積移轉至信義區信義段二小段一一三、一一四地號及信義段三小段九、九之一地號等四筆土地」之都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論准予容積移轉。(93/03/18)

u        黃明玉君申請「臺北市大同區延平段三小段六○三、六○四、六○四之一地號等三筆土地（迪化街一段一三七號）容積移轉至南港區向陽段二四之四、二四之五地號等二筆土地」及「臺北市大同區延平段三小段六○三、六○四、六○四之一地號等三筆土地（迪化街一段一三七號）容積移轉至南港區向陽段二四之三、二四之八地號等二筆土地」兩案接受基地合併開發，原許可容積移入量准予合併使用。（依臺北市政府93.01.30府都四字第09305137500號函辦理）(93/02/18)

u        葉大殷君等三人申請「臺北市大同區延平段二小段九三○、九三一、九三二、九三三、九三三之一、九三四、九三六、九三七、九三八、九三九等十筆地號（迪化街一段二二六至二三四號（雙號），二二四巷一、三、五號）容積移轉至南港區新光段一小段一六六之五、一七二之三、一七四之一、一七六之一○、一七六之三一、一七六之四九等六筆土地」之都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論准予容積移轉。(93/02/10)

u        元鼎國際建設股份有限公司委任弘傑不動產顧問股份有限公司申請「臺北市大同區迪化段三小段一八一、一八一之一、一八二、一八二之一、一八二之二等五筆地號土地（迪化街一段四四號）」容積移轉至「松山區美仁段一小段六六八、六六九等二筆地號土地」之都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論准予容積移轉。(93/02/03)

u        盧明德委任韓克復建築師事務所有限公司申請「臺北市大同區迪化段三小段四四、四五、四五之一、四五之二等四筆地號土地（迪化街一段一一四號）」容積移轉至「信義區信義段三小段三七之一、三七之二等二筆地號土地」之都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論准予容積移轉。(93/02/03)

u        華固建設股份有限公司等八人申請將臺北市大同區迪化段一小段一三四、一三五、一三六、一三七、一三八、一三九、一四○、一四○之一、一四一、一四二、一四三、一四四、一四五、一五五之三等十四筆地號土地（延平北路二段六三、六五號、六一巷三號）容積移轉至南港區向陽段十一之五、十一之六、十一之七等三筆地號土地之都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論准予容積移轉。(92/11/10)

u        張忠義君等委託弘傑不動產股份有限公司申請將臺北市大同區延平段三小段六○三、六○四、六○四之一地號等三筆土地容積移轉至臺北市南港區向陽段二十四之三、二十四之八地號等二筆土地之容積移轉許可都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論准予容積移轉。(92/11/10)

u        黃楓君等七人申請「臺北市南港區向陽段十九之五地號等一筆土地容積移轉至南港區向陽段十一之七地號等一筆土地」之容積移轉許可都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審查結論准予容積移轉」。 (92/10/16)

u        黃明玉等四人申請「臺北市大同區延平段三小段六○三、六○四、六○四之一地號等三筆土地（迪化街一段１３７號）容積移轉至南港區向陽段二四之四、二四之五地號等二筆土地」之容積移轉許可都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審議結論准予容積移轉。(92/10/02)

u        華固建設股份有限公司申請「臺北市南港區向陽段五地號一筆土地容積移轉至臺北市中正區南海段一小段二六八之二地號一筆土地」之容積移轉許可都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審議結論准予容積移轉。(92/01/13)

u        華固建設股份有限公司申請將臺北市大同區迪化街三小段一四六地號一筆土地容積移轉至臺北市南港區向陽段五地號一筆土地之容積移轉許可都市更新審議案，經查符合臺北市都市更新審議幹事會審議結論准予容積移轉。(91/09/26)

u        台北市大同區延平段三小段二一零、二一一、二一一之一、二一二、二一二之一、二一三等六筆地號﹝迪化街一段一九一號、一九三號﹞新建工程申請容積移轉至台北市松山區敦化段一小段三七三、三七三之三、三七四之三、三七三之四等四筆地號容積移轉許可都市更新審議案」，業經本市都市更新審議委員會審議通過。(90/08/06)

「大同區迪化街三小段一四六、一四七、一四七之一、一四八、一四八之一、一四八之二等六筆地號廖宅(迪化街七十號)新建工程申請容積移轉至台北市南港區向陽段五、五之一、五之二地號容積移轉許可都市更新審議案」，經提臺北市都市更新審議委員會第三十一次審議通過。(90/07/05)  

台北縣  中聯地政士聯合事務所

台北市都市更新自治法規

相關解釋函令

第一階段 都市更新條例 第10條

依據縣府所定之更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，舉辦公聽會，並檢具下列書件向縣府申請核准，以自行組織更新團體或委託都市更新事業機構方式實施之：

u        公聽會紀錄。

u        擬具都市更新事業概要。

u        更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一， 並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一同意。

u        得自組更新團體或委託更新事業機構實施，如自組更新團體者，應經本府核准。

第二階段 第22條

前述獲准實施都市更新事業之日起一年內，擬具都市更新事業計畫，送本縣都市更新審議委員會審議。擬定都市更新事業計畫期間，應舉辦公聽會；都市更新審議委員會審議前，應辦理公開展覽及舉行公聽會。本階段應檢具書件如下列：

u        都市更新事業計畫。

u        所有權同意比例：

²         劃定更新地區範圍：更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過五分之三，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過三分之二之同意。

²         劃定更新地區範圍外之地區：更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過三分之二，並其所有土地總面合法建築物總樓地板面積均超過四分之三之同意。

設立都市更新團體  第15條

逾七人之土地及合法建築物所有權人自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，並由發起人檢具申請書及下列文件向市府申請核准籌組：

u        發起人名冊。

u        章程草案。

u        發起人在更新單元內之土地或建物登記謄本。

u        經本府核准之事業概要。

u        更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意證明文件。

中聯不動產鑑定公司整理

都市更新之意義:

於都市整體發展之利益，對於已不適應現代化都市發展之地區，經由政府或私人團體之努力，就實質環境、經濟、社會等不同層面，將窳陋地區、老舊地區或衰敗地區，研訂綜合性再發展計畫，施行拆除重建、保存維護等手段，以達到增進都市機能、改善生活環境、促進都市健全發展之整體性目標。都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益。都市更新係指在都市計畫範圍內，實施重建、整建或維護措施。

什麼是都市更新:

都市更新不只是老屋換新屋，也不只是容積獎勵。都市更新是透過重建、整建、維護的手段，使得都市品質提昇並增進都市機能，進而創造就業機會，使衰頹的老市區獲得再生與再發展的機會。

都市更新是動態的開發，和已往都市計畫靜態的管制非常不同。都市更新不只針對住宅社區的改建，也針對交通樞紐、商業、產業轉型、水岸的開發、歷史建築的保存與再利用、甚至災後的重建等均可視為都市更新。

處理方式有下列三種：

u        重建：係指拆除更新地區內原有建築物，重新建築，住戶安置，改進區內公共設施，並得變更土地使用性質或使用密度。

u        整建：係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備，並改進區內公共設施。

u        維護：係指加強更新地區內土地使用及建築管理，改進區內公共設施，以保持其良好狀態.

都市更新之優點:

更新事業計畫只要更新單元內多數人數及產權面積之同意，就可以實施，不必獲得每一個地權人的同意。申請建照時也不需要取得地權人的土地使用同意書.

建築改物容積獎勵 : 第44條都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵︰

Ø          實施容積管制前已興建完成之合法建築物，其原建築容積高於法定容積者，得依原建築容積建築。

Ø          因都市更新之實施，致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者，得適度增加其建築容積。

Ø          更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容積。

Ø          主管機關規定優先或迅行劃定之更新地區，在一定時程內申請實施更新者，給予適度之容積獎勵。

Ø          其他為促進都市更新事業之辦理，經地方主管機關報中央主管機關核准者。

Ø          第45條更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區，或其他為促進更有效利用之土地，其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。本項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者，其原有土地應登記為公有。

Ø          部份縣市可達法定容積之1.5倍，或是實施容積率前興建建物之原容積加法定容積之0.3倍。上限：「1.5倍法定容積」或「0.3倍法定容積＋原容積。」

u        稅捐可減免規定:

第46條更新地區內之土地及建築物，依下列規定減免稅捐︰

²         地價稅 : 更新期間土地無法使用者，免徵地價稅；其仍可繼續使用者，減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者，依法課徵之。

²         地價稅及房屋稅 : 更新後地價稅及房屋稅減半徵收2年。

²         土地增值稅及契稅 : 依權利變換取得之土地及建築物，於更新後第一次移轉時，減徵土地增值稅及契稅40%。另實施權利變換，以土地及建築物抵付權利變換負擔者，免徵土地增值稅及契稅。

²         土地增值稅 : 不願參加權利變換而領取現金補償者，減徵土地增值稅40%。

²         土地增值稅 :實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元，而改領現金者，免徵土地增值稅。

u        整體開發 : 整體開發：都市更新開發單元以一個街廓為原則，整體開發可統一規劃公共設施、庭園、停車場、建築配置。

u        合併開發 : 合併開發：可以減少公用設施面積浪費（如樓梯、管道）

u        增加建物價值：開發公共設施，增加建物價值。

所有權人及面積最低門檻 :

u        劃定為都市更新地區 : (低標準)

²         更新單元內土地所有權人及合法建物所有權人à超過3/5(60.0%)

²         更新單元內土地總面積及合法建築物總樓地板面積à超過2/3(66.7%)

u        未劃定為都市更新地區 : (高標準)

²         更新單元內土地所有權人及合法建物所有權人à超過2/3(66.7%)

²         更新單元內土地總面積及合法建築物總樓地板面積à超過3/4(75.0%)

申請實施都市更新事業之人數與土地及建築物所有權比例之計算，不包括下列各款：

u        依法應予保存之古蹟。中聯不動產鑑定公司編輯2361-6347

u        經協議保留並經直轄市、縣市主管機關核准且登記有案之宗祠、寺廟、教堂。

u        經政府代管者。

u        經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。

u        祭祀公業土地。但超過1/3反對參加都市更新時，應予計算。

都市更新之實施 :

都市更新之幕後推手:實施者

實施者定義：

²         係指依都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。

²         都市更新進行推動由實施者主導,依據都市更新條例第3條「實施者」來推行：即由都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。

實施者是真正負責推動全案事業的實施者非常重要，實施者將要負擔該案事業實施之法律責任。依據都市更新條例，實施者可分為下列幾類型：

政府主辦 :

依據都市更新條例第9條規定。縣市政府可以依下列方式實施：

u        自行實施 : 由縣市政府組成的「都市更新專責機構實施」。所謂都市更新專責機構係指依都市更新條例第17條：直轄市、縣市主管機關為實施都市更新事業得設置專責機構」所成立之單位。

u        委託實施 : 經公開評選程序委託都市更新事業機構實施。所謂都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。 但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。縣市政府委託實施，必須經過公開評審選定之程序，才能委託實施。

u        同意其他機關(構)實施 : 例如鄉鎮市公所作為更新實施者，但需經由縣市政府同意。

民間主辦 : 土地及合法建物所有權人可以自組依下列方式實施：

u        經劃定應實施更新之地區 : 其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄申請當地直轄市、縣市主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業或委託都市更新事業機構為實施者實施之。前項之申請應經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/10，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意。

u        未經劃定應實施更新之地區:土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境，得依主管機關所定更新單元劃定基準，自行劃定更新單元，依上條規定，申請實施該地區之都市更新事業。

民間主辦實施方式又分兩種:

自行實施 : 由土地及合法建物所有權人自行組織, 都市更新會自行實施都市更新條例都市更新條例第15條規定，逾7人之土地及合法建築物所有權人依第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時，應組織更新團體，訂定章程載明下列事項，申請當地直轄市、縣市主管機關核准︰

1.          團體之名稱及辦公地點。

2.          實施地區。

3.          成員資格、幹部法定人數、任期、職責及選任方式等事項。

4.          有關會務運作事項。

5.          有關費用分擔、公告及通知方式等事項。

6.          其他必要事項。

7.          第1項更新團體應為法人；其設立、管理及解散辦法，由中央主管機關定之。

委託實施 : 由土地及合法建物所有權人自行組織, 再委託都市更新事業機構實施。都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者，不在此限。

實施者擬定都市更新事業計畫時應辦事項 :

送當地直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議通過後，由直轄市、縣市主管機關核定發布實施；變更時亦同。

u        擬定或變更都市更新事業計畫期間 è 應舉辦公聽會，聽取民眾意見。

u        都市更新事業計畫擬定或變更後、送該管直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議前 è 應於各該直轄市、縣市政府或鄉鎮、市公所公開展覽30日，並應將公開展覽日期及地點登報周知及舉行公聽會；任何人民或團體得於公開展覽期間內，以書面載明姓名或名稱及地址，向該管直轄市、縣市政府提出意見，由該管直轄市、縣市政府都市更新審議委員會予以參考審議。經直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議修正者，免再公開展覽。(依第7條劃定之都市更新地區，實施者已取得更新單元內全體土地及合法建築物所有權人之同意者，於擬定或變更都市更新事業計畫時，得免舉辦公開展覽及公聽會，不受前項規定之限制)。

u        縣市政府都市更新審議委員會審議後通過者 è 由直轄市、縣市主管機關核定發布實施。

u        縣市主管機關核定發布實施後 è 以權利變換方式實施都市更新時，實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫，依規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項。但必要時，權利變換計畫之擬定報核得與都市更新事業計畫一併辦理。(辦理審議、公開展覽、核定需再來一遍).

u        擬具權利變換計畫時 è

²         實施者為擬定權利變換計畫，應就土地所有權人及權利變換關係人之下列事項進行調查： 一、參與分配更新後土地及建築物之意願。二、更新後土地及建築物分配位置之意願。

²         共同負擔計算 : 實施權利變換時，權利變換範圍內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、停車場等七項用地，除以各該原有公共設施用地、公有道路、溝渠、河川及未登記地等土地抵充外，其不足土地與工程費用、權利變換費用、貸款利息、稅捐及管理費用，經直轄市、縣市主管機關核定後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時，得改以現金繳納；其經限期繳納而逾期不繳納者，並得移送法院強制執行。前項權利變換範圍內，土地所有權人應共同負擔之比例，由直轄市、縣市主管機關考量實際情形定之。權利變換範圍內未列為第一項共同負擔之公共設施，於土地及建築物分配時，除原有土地所有權人提出申請分配者外，以原公有土地應分配部分，優先指配；其仍有不足時，以折價抵付共同負擔之土地及建築物指配之。但公有土地及建築物管理機關或實施者得要求該公共設施管理機構負擔所需經費。最小分配面積單元基準，由直轄市、縣市主管機關定之。

都市更新地區之劃定:

劃定更新地區 : 第5條直轄市、縣市主管機關應就都市之發展狀況、居民意願、原有社會、經濟關係及人文特色，進行全面調查及評估，劃定更新地區，並視實際需要分別訂定都市更新計畫，表明下列事項，作為擬定都市更新事業計畫之指導︰

u        更新地區範圍。

u        基本目標與策略。

u        實質再發展。

u        劃定之更新單元或其劃定基準。

u        其他應表明事項。

優先劃定為更新地區 : 第6條有下列各款情形之一者，直轄市、縣(市)主管機關得優先劃定為更新地區︰

u        建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足，有妨害公共安全之虞。

u        建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小，足以妨害公共交通或公共安全。

u        建築物未符合都市應有之機能。

u        建築物未能與重大建設配合。

u        具有歷史、文化、藝術、紀念價值，亟須辦理保存維護。

u        居住環境惡劣，足以妨害公共衛生或社會治安。

迅行劃定更新地區:第7條有下列各款情形之一時，直轄市、縣市主管機關應視實際情況，迅行劃定更新地區，並視實際需要訂定或變更都市更新計畫︰

u        因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。

u        為避免重大災害之發生。

u        為配合中央或地方之重大建設。

前項更新地區之劃定或都市更新計畫之擬定、變更，上級主管機關得指定該管直轄市、縣市主管機關限期為之，必要時並得逕為辦理。

劃定更新地區之程序:

u        未涉及都市計畫之擬定或變更 : 更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更，送該管政府都市計畫委員會審議通過後，公告實施之。

u        涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者 : 依都市計畫法規定程序辦理，主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或變更。

都市更新事業計畫應視其實際情形，表明下列事項:

u        計畫地區範圍

u        實施者

u        現況分析

u        計畫目標

u        細部計畫及其圖說

u        處理方式及其區段劃分

u        區內公共設施興修或改善計畫,含配置之設計圖說

u        整建或維護區段內建築物改建,修建,維護或充實設備之標準及設計圖說

u        重建區段之土地使用計畫含建築物配置及設計圖說

u        都市設計或景觀計畫

u        實施方式及有關費用分擔

u        拆遷安置計畫

u        財務計畫

u        實施進度

u        效益評估

u        相關單位配合辦理事項

u        其他應加表明之事項

劃定後禁止事項 :

更新地區劃定後 è 直轄市、縣市主管機關得視實際需要，公告禁止更新地區範圍內

u        建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。但不影響都市更新事業之實施者，不在此限。禁止期限，最長不得超過2年。

u        違反第1項規定者，當地直轄市、縣市主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

實施權利變換地區，直轄市、縣市主管機關得於權利變換計畫書核定後 è 公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者，不在此限︰

u        土地及建築物之移轉、分割或設定負擔。

u        建築物之改建、增建或新建及採取土石或變更地形。

前項禁止期限，最長不得超過2年。違反規定者，當地直轄市、縣市主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

都市更新實施方式 :

u        原則 : 都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之

u        由主管機關或其他機關辦理者 : 得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之,  (以區段徵收方式實施都市更新事業時，抵價地總面積占徵收總面積之比例，由主管機關考量實際情形定之)。

u        其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者 : 得以協議合建或其他方式實施之。

調查或測量 :

實施者為擬定都市更新事業計畫，得派員進入更新地區範圍內之公私有土地或建築物實施調查或測量；其進入土地或建築物，應先通知其所有權人、管理人或使用人。

依前項辦理調查或測量時，應先報請當地直轄市、縣市主管機關核准。但主管機關辦理者，不在此限。

依前辦理調查或測量時，如必須遷移或除去該土地上之障礙物，應先通知所有權人、管理人或使用人，所有權人、管理人或使用人因而遭受之損失，應予適當之補償；補償金額由雙方協議之，協議不成時，由當地直轄市、縣市主管機關核定之。

實施者為擬定權利變換計畫，須進入權利變換範圍內公、私有土地或建築物實施調查或測量時，準用前兩項規定辦理。

都市更新範圍內公有土地及建築物 :

都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，不受土地法第25條、國有財產法第7條、第28條、第66條、預算法第25條、第26條、第86條及各級政府財產管理規則相關規定之限制。

公有土地及建築物為公用財產而須變更為非公用財產者，應配合當地都市更新事業計畫，由各該級政府之非公用財產管理機關逕行變更為非公用財產，統籌處理，不適用國有財產法第33第35各級政府財產管理規則之相關規定。

前2公有財產依下列方式處理︰

u        自行辦理、委託其他機關辦理或信託予信託機構辦理更新。

u        由信託機構為實施者以信託方式實施都市更新事業時，應信託予該信託機構。

u        由直轄市、縣市政府或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市更新事業時，辦理撥用。

u        以權利變換方式實施都市更新事業時，按應有之權利價值參與分配。

u        其他法律規定之方式。

  各級主管機關或鄉鎮、市公所因實施或參與都市更新事業取得之土地、建築物或權利，其處分或收益，不受土地法第25條、國有財產法第28條、各級政府財產管理規則相關規定之限制

都市更新地區 與 都市更新單元 有何不同 :

都市更新地區及單元都是都市更新計畫中劃設的更新範圍。 都市更新單元是具體的都市更新事業施行範圍，單元內的土地不可個別開發而必須整體開發，但都市更新地區則未明確定義開發單元。

劃定更新單元不只是由政府主動劃設，只要是都市更新地區範圍內的土地，都可以根據政府所訂的單元劃定基準，自行劃定更新單元，申請實施更新事業。

權利變換和一般民間的合建有何不同 :

u        合建 : 是由開發者提供資金，地權人提供土地，經協議後進行拆除重建，重建後房屋、土地或金錢分配給原地權人及建商。而以往因法律規範不夠完整，常產生糾紛，且無公權力介入，所以對面積廣而土地權利關係複雜之都市更新區而言，甚難由合建方式完成。

u        權利變換 : 與合建相仿，也可視為立體化的區段徵收或市地重劃。權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者，提供土地、建物、他項權利或資金，參與或實施都市更新事業，於都市更新事業完成後，按其更新前之權利價值及提供資金比例，分��

農地重劃流程 :

農村社區土地重劃作業流程(中聯)

農地重劃：

係將一定區域內不合經濟利用的農地加以重新整理，予以交換分合，區劃整理成一定標準坵塊，並同時配合興修水利，整理改良灌溉排水、配置農水路，使每一坵塊農地均能直接臨路、直接灌溉及直接排水，以改善生產環境，擴大農場規模，增進農地利用的一種綜合性土地改良措施。

農地重劃的效益為何 :

u        畸零細碎之土地予以調整合併分配，使耕地坵形方整，便利機械耕作及管理。

u        佈設田間農路與灌、排水設施，使每坵塊直接臨路、直接灌溉與排水，有效改善農業生產環境，提高耕作效率。

u        重劃後經界明確，權利分明，消弭產權糾紛。

u        重劃後農村生產與生活環境獲得改善，有助於縮短城鄉差距。

農地重劃實施地區的勘選條件為何 : 中聯不動產鑑定公司 23616347

u        耕地坵形不適於農事工作或不利於灌溉、排水者。

u        耕地散碎不利於擴大農場經營規模或應用機械耕作者。

u        農路、水路缺少，不利於農事經營者。

u        須新闢灌溉、排水系統者。

u        農地遭受水沖、砂壓等重大災害者。

u        舉辦農地之開發或改良者。

u        農地重劃區之勘選，應兼顧農業發展規劃與農村社區建設，得不受行政區域之限制。

農地重劃的辦理程序 :

u        勘選重劃地區。

u        擬訂農地重劃計畫、報請核定、公告實施。

u        規劃、設計重劃工程與施工。

u        土地分配及負擔計算。

u        分配結果之公告通知及異議處理。

u        權利清理及地籍整理。

u        工程驗收結算。

u        經費決算及編撰成果總報告書報內政部核備。中聯地政士聯合事務所23616347

農地重劃農民負擔情形:

農地重劃之農水路工程費，每公頃按35.3萬元估列，其中由農民分擔4萬元。農地重劃之農路及水路，所需用地除了以重劃區內為公有及農田水利會所有農路、水路抵充外，不足的用地由區內農民提供，並按參加重劃分配土地的面積比例分擔。

農地重劃政府補助工程經費 :

農水路工程費：每公頃按35.3萬元估列，其中由農民分擔4萬元外，餘由政府負擔，惟如工程費超出估列數額，該超出部分悉由農民負擔。相關改善工程：每公頃按3萬元估列，由政府全額負擔，惟如工程費超出估列數額，該超出部分悉由農民負擔。

農地重劃協進會：

各縣政府為辦理農地重劃，必要時得於實施重劃地區之鄉鎮市設置農地重劃協進會，協進會置主任委員1人，由鄉鎮市長兼任，委員若干人，由縣府就下列人員聘兼之，鄉鎮市公所民政課長、鄉鎮市公所農業課長（建設課長）、重劃區土地所有權人推選代表10人至15人、地方公正人士1人至3人，以協助推動農地重劃之有關事宜。

農地重劃後農地坵形規劃原則 :

u        坵塊以長方形為原則，通常長邊均以田埂為界，短邊則臨接農路及水路，使能直接臨路灌溉和排水。

u        水田區坵塊短邊最短應在十公尺以上，二十五至三十公尺左右為最適當，長邊則為短邊的三至十五倍。

u        坵塊標準面積：田：0.250公頃，100×25公尺。旱：0.500公頃，100×50公尺。

u        最小坵塊面積，以該重劃區規劃坵塊短邊十公尺計算之面積為準。

u        坵塊方向應配合地形、日照、風向及土地分配設計。

最小坵塊面積：

農地重劃最小坵塊面積，係以該重劃區規劃坵塊土地之短邊十公尺計算之面積為準，以便利農事耕作。

零星集中土地：

同一土地所有權人，在重劃區內所有土地應分配之面積，未達或合併後仍未達最小坵塊面積者，應按查定單位區段地價計算，發給現金補償，此類發給現金補償之土地，應予以集中，即為零星集中土地。

農地重劃區農路之整修及改善：

本省歷年完成農地重劃區內的農路，僅止於土路或舖設級配路面，且路肩仍多為土坡，經擬訂「農地重劃區內農路之整修及改善計畫」，納入台灣省基層建設第二期四年計畫項下執行，並自八十一年度起付諸實施，主要工程內容係針對農地重劃區內四公尺以上農路予以舖設柏油路面及加強路肩設施。至於農地重劃區外農路之整修及改善則由省水土保持局主辦。

農地重劃區農路規劃設計原則如何 : 

u        農路系統及面寬分為：

　   (A)、幹道農路：聯貫村莊或區外縣、 鄉、鎮道路者，面寬７公尺。

　   (B)、主要農路：聯接縱向或橫向農路者，面寬６公尺。

　   (C)、田間農路：即一般耕作農路，為臨接各坵塊短邊之農路，面寬４公尺。

u        農路路面舖設碎石級配底層為原則。

u        幹線農路之最小間隔為九百公尺，主要農路之最小間隔為三百公尺，田間農路之最小間隔為一百六十公尺。

農地重劃土地分配之辦理是否符合公開原則 :

按土地分配作業直接牽涉農民權益，是重劃工作的重心。辦理土地分配一方面須將個人分散之耕地儘量予以集中，又須遷就原位次，還需要配合標準坵形，兼顧原有面積，加上土地條件優劣不一，位置也有差異，以及土地所有權人重視原有土地等因素，致土地分配為土地重劃過程中最複雜，最艱鉅的工作。為此，農地重劃條例及其施行細則規定土地分配之原則，以為作業之準據。縣市政府對土地分配結果應督促重劃課（股）長及地政局（科）長對土地分配作業予以檢查以保障農民切身權益，並規定各縣政府於完成土地分配草圖後，應邀集區內土地所有權人及耕地承租人舉行公聽會，公開說明土地分配情形，並聽取農民意見，以為檢討改進參考。

早期農地重劃區農水路更新改善：

本省早期（民國六十年以前）辦理的農地重劃區，為顧及農民的負擔能力，以及配合當時農業生產的實際需要，其田間農路寬度僅為二．五公尺或三公尺，路面均未加舖碎石級配，而併行的給排水也多未施設內面工或保護工，不但年久失修，而且路寬不足，農機等無法行駛，亟需拓寬改善，經省府研擬「台灣省早期農地重劃區農水路更新改善計畫」報奉行政院核定自七十七年度起實施，主要係將原有路面寬度拓寬至四公尺，以應農機耕作需要，路側設施以混凝土牆，路面加舖碎石級配，同時併行農路之給、排水路配合施設混凝土Ｕ型溝，期能增進農水路功能。

早期農地重劃區農水路更新改善工程規劃設計原則為何 :

田間農路原有路面寬度未達四公尺者，拓寬至四公尺，工程以路側施設混凝土牆，路面加舖碎石級配為原則。 農路拓寬及因拓寬而須配合改善之併行水路，其原有構造物均一併辦理改善。 農路併行之單側或雙側給水路或排水路，配合施設Ｕ型溝，將水路所減少使用土地部份作為農路拓寬用地，農路用地仍有不足時，協調由兩旁土地所有權人無償提供。區域性排水，以其原有功能不彰，須加以改善始能解決農田排水者，列入相關改善工程辦理。但田間單獨水路，如因農路併行之水路改善後，影響其原有給、排水功能者，得一併列入辦理改善。

早期農地重劃區農水路更新改善工程經費之負擔情形如何 :

農水路工程費每公頃按19.8萬元估列，中央負擔85%，縣政府及鄉鎮市公所共同配合15%。相關改善工程費及支應特殊地區不足工程費每公頃以1.2萬元估列，由中央全額負擔。

常用名詞 :

農漁村社區更新：

係指將一定範圍內土地權屬複雜、畸零不整、公共設施不足、老化殘破的農漁村社區聚落，實施整體規劃，依規劃結果興修公共設施，透過土地重劃方式辦理地籍整理，並於重劃完成後，配合辦理農宅整建改建、環境美、綠化及推行守望相助、產業發展等措施，以促進土地有效利用及農漁村社區健全發展的一種綜合性土地改良措施。

農路：

係農村村里及農田間，為便利農機及農作物或其他生產資材運輸，而佈設之道路，分為田間農路、主要農路、幹線農路。所謂田間農路，指一般耕作農路，為臨接土地坵塊短邊之農路；而主要農路則為聯接田間農路之道路；至於幹線農路為聯貫村莊或區域外縣、鄉鎮之道路。

排水路：

係供排除農田內外多餘水量之溝渠。分為小排、中排、大排。所謂小排是直接臨土地坵塊之排水路，也就是收集每坵塊多餘水量的排水路。而中排是匯集輪區小排之水量流入大排之水路。至於大排是匯集中排之水量流入河川之排水路。

給水路：

係配合當地作物、土壤、氣象、水利灌溉系統及地形地勢等佈置的溝渠，以供給農地引水灌溉。分為幹支線、主給、小給。所謂幹線水路是由水庫或水源起點直接引水流至灌溉地區之水路。支線是由幹線分水流至灌溉地區之水路。主給是由支線分水供一個輪區灌溉的水路，小給是由主給分水臨各土地坵塊直接灌溉之水路。中聯不動產鑑定公司 編輯 23616347

混凝土內面工：

指灌溉及排水渠道因土壤性質不佳，經水流後會產生崩塌，為保護渠道之安全，並增強輸水功能，在土渠內側坡上用人工舖設混凝土。

混凝土Ｕ型溝：

指採用混凝土灌注成Ｕ字型之水溝，可增強輸水功能、節省用地、堅固又美觀。施工法分為二種，一為預鑄工法，即先用模型鑄成一塊長一．二公尺或適當長度之溝狀成品，經二十八天之保養並檢查合乎設計標準強度後，再運到現場安裝，可確保工程品質、解決技術工人不足等問題。二為場灌工法，即在施工現場採用模板按照設計尺寸組立成Ｕ字型水溝再灌注混凝土，經一定時間後拆除模板便成為Ｕ型溝。

其他各縣市重劃流程大同小異, 流程說明如下 :

一、選定重劃區

依平均地權條例第56條規定，各級主管機關得就左列地區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃：

u        新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。

u        舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者。

u        都市土地開發新社區者。

u        經中央主管機關指定限期辦理者。

二、重劃計畫書之擬定、核定及公告通知

依平均地權條例第五十六條及市地重劃實施辦法規定，重劃地區選定後，主管機關應擬具市地重劃計畫書報請上級主管機關核定。

重劃計畫書經核定後，主管機關應即依法公告，及通知土地所有權人，並舉行座談會，說明重劃 意旨及計畫要點。土地所有權人對重劃計畫書有反對意見者，應於公告期間內以書面提出，由主機關參酌反對理由，修訂重劃計畫書重行報請核定，對土地所有權人提出而未採之意見，應說明不能採納之理由，並於核定結果公告實施後，將不能採納之理由函復異議人。此時間 : 土地所有權人，若有意見，可以公告期間以書面提出。

三、研訂禁止土地移轉及禁建等事項

為便利重劃各項作業之執行及重劃工程施工，直轄市或縣（市）政府，可依照平均地權條例第五十九條規定，禁止或限制土地移轉、分割、設定負擔或建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形，其禁止或限制期間，不得超過一年六個月。               

四、測量、調查及地價查估

市地重劃計畫書經核定公告滿三十日後，應即實施重劃區範圍、公共設施用地及土地使用現況測量，並調查各宗土地使用現況，編造有關清冊。另辦理地價查估時應調查各宗土地之位置、交通及利用情形，並斟酌重劃後各宗土地利用價值，相互比較估計重劃前後地價，提經地價評議委員會評定後，作為計算公共用地負擔、費用負擔、土地交換分配及變通補償之標準。

五、計算負擔及分配設計

即計算重劃區內土地所有權人參加重劃依平均地權條例第六十條規定應共同負擔之公共設施用地及費用負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付，經扣除後其餘土地則依原位次分配原則，分配與原土地所有權人，並配合實地設計街廓分配深度及分配方式據以辦理，必要時並進行位次之調整分配。

六、工程規劃設計及施工即依市地重劃計畫書所列公共設施工程項目，進行

設計與施工；主要工程項目，依平均地權條例施行細則第八十二條規定包括：道路、橋樑、溝渠、地下管道、鄰里公園、廣場、綠地等。

七、分配結果公告及通知

主管機關於辦理重劃分配完畢後，應檢附有關圖冊，將重劃土地分配結果公告三十日，並通知土地所有權人及於重劃土地所在之鄉、鎮、市區公所陳列有關圖冊，以供閱覽。土地所有權人對於分配結果有異議時，得於公告時間內向主管機關以書面提出異議，未提出異議者，其分配結果於公告期滿時確定。

八、地籍整理

土地分配結果公告確定後，主管機關應依重劃前後土地分配清冊所載分配面積與重劃後土地分配圖之分配位置，實地埋設界標，辦理地籍測量，並將重劃後土地分配圖冊等資料送由該管登記機關（地政事務所）逕為辦理權利變更登記。

九、交接及清償

重劃土地完成地籍測量後，主管機關以書面通知土地所有權人及使用人定期到場接管，土地所有權人未按指定期間到場接管者，自指定之日起自負保管責任。另重劃後實際分配之土地面積多於或少於應分配之面積者，應就其超過或不足部分，按評定重劃後地價，通知繳納或發給差額地價。

十、抵費地處理及財務結算

重劃區所留設之抵費地由主管機關於土地分配結果公告確定後訂定底價，辦理公開標售，或按底價讓售為國民住宅、公共事業或行政院專案核准所需用地。
重劃區抵費地出售後所得價款應優先抵付重劃負擔總費用，如有盈餘時，應以其半數撥充實施平均地權基金，半數作為增添該重劃區公共設施建設、管理及維護之費用，如有不足，則由實施平均地權基金貼補之。市地重劃主管機關在重劃完成之日起一年內，應對重劃區之帳務辦理結算公告之。

有關自辦市地重劃之程序，除另須於重劃前成立籌備會進行籌辦作業，並於重劃計畫書奉核定後，召開會員大會及成立重劃會，以執行重劃工作外，其餘辦理程序均與前述公辦市地重劃相同

市地重劃意義 :

市地重劃是依照都市計畫規劃內容，將一定區域內，畸零細碎不整之土地，加以重新整理、交換分合，並興建公共設施，使成為大小適宜、形狀方整，各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用，然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路，溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用，則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

市地重劃將都市一定範圍內之土地，全部重新加以規劃整理，興辦各項公共設施，並於扣除法律規定應由參與重劃之土地所有權人共同負擔之公共設施用地及供抵繳工程費用、重劃事業費用、貸款利息等所需土地（抵費地）後，按原有土地相關位次辦理交換分合為形狀整齊之土地，重新分配土地所有權人的一種都市整體開發方式。經重劃後之各宗土地均直接臨路，且立即可供建築使，為增進土利用及都市建設發展甚有助益的一種綜合性土地改良事業。且因重劃區內公共設施用地及工程建設費用，均由重劃區內土地所有權人共同負擔，不僅政府可節省龐大建設經費，土地所有權人亦可享受交通便利、環境品質提昇及土地增值等實益，確屬一種「惠而不費」、「公私兩利」的都市建設事業。市地重劃之目的在於「地盡其利」，將不適合於建築與農業使用之土地加以整理、改良，重新劃分經界，以促進土地最有效之利用，增加社會之財富。

辦理市地重劃的法令依據與目的為何?

市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理，如為自辦市地重劃除依上開法令外，內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值，不僅政府可加速公共設施之建設外，土地所有權人亦可透過地籍之交分合，獲得方整立可建築之土地，而提高其利用價值，並可平衡因都市計畫規劃使用分區（如有住宅區、商業區、公共設施用地等）所產生之權益不公平，係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。

市地重劃種類?

市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。公辦市地重劃依平均地權條例第56條規定，各級主管機關得選定區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃自辦市地重劃或依平均地權條例第57條規定，適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者同意，得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃另依同條例第58條由土地所有權人自行組織重劃會，並經主管機關核准後辦理之市地重劃即為自辦市地重劃。

公辦市地重劃：政府為開發新設都市地區、新社區，以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者，得選擇或指定適當地區辦理市地重劃，但在重劃計畫書公告期間內，重劃區土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區土地總面積半數者表示反對時，該管主管機關應予調處並參酌反對理由修訂重劃計畫書，重行報請核定，並依核定結果公告實施。

自辦市地重劃 : 土地所有權人為土地及早開發、儘速有效利用，於適當地區內之私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意，得申請政府核准後優先實施市地重劃。

另有獎勵人民自行辦理：依平均地權條例第58條規定，重劃區內私有土地所有權人半數以上，而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意，並經主管機關核准者，得由土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃，其目的在運用民間資源及力量，擴大辦理市地重劃，加速促進都市土地開發利用。政府並予下列獎勵措施：

１、 給予低利之重劃貸款。

２、 免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。

３、政府配合優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。

４、免徵或減徵地價稅。

５、其他有助於市地重劃之推行事項。

辦理市地重劃之效益如下：

市地重劃是一種有效促進土地經濟利用，與健全都市發展的綜合性土地改良事業，為開發新社區，加速完成都市建設及取得公共設施用地最有效手段之一。辦理市地重劃不但可開發廣大之建築用地，增進土地利用價值，並由政府無償取得公共設施用地，節省政府鉅額之用地徵購及工程建設費用，更可於重劃後取得之抵費地出售後所產生之盈餘款，用以增添重劃區內公共建設或支援地方建設；對於土地所有權人而言，亦可因重劃獲得完善之公共設施、便利之交通、土地方整臨路便利使用及土地價值增漲之實益。茲將其效益歸如下：

u        土地價值增漲：重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔，但重劃辦理完成後，區內公共設施完備，土地分配井然有序，地價自隨之上漲。土地所有權人雖需提供土地興闢公共設施，並負擔重劃費用，但重劃完成後，土地所有權人可獲其增漲利益。

u        享受減稅之利益：重劃區土地所有權人提供負擔之土地，主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書，於重劃後第一次移轉時，可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅，並依計算之稅額再減徵40%之土地增值稅。又重劃辦理期間地價稅免征，完成後地價稅可以減半征收兩年

u        促進都市健全發展：重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新，完成各項公共設施建設，環境美化，可形成良好居住環境，加強居民對地區之關懷。

u        改善生活品質空間 : 市地重劃開發完成後，各項公共設施完備，原重劃前之雜亂現象均一掃而空，居民可享有優良之生活空間。

u        健全地籍管理：重劃後地籍重新整理，除可消除畸零地外，並可使土地經界明確消除糾紛，同時亦可減少共有土地權屬複雜之情形，有利地籍管理。

u        符合社會公平原則：都市土地以市地重劃辦理開發，基於「受益者負擔」之公平原則，由全體參加重劃之土地所有權人分擔公共設施用地及重劃費用，可避免犧牲公共設施保留地所有人之權益，亦可免除其他土地所有人之不勞而獲。

u        消除共有土地：對原來產權複雜之共有土地，各共有人可藉辦理重劃之機會，協調分配為個別所有，可節省共有土地分割之費用，並促進共有土之利用。

u        節省政府財政支出 : 重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，及工程費用、重劃費用等皆係由參加重劃土地所有權人，按其土地受益比例共同負擔，故政府可節省巨額購地及建設經費支出，有效減輕政府財政負擔。

何以要自辦市地重劃?

實施市地重劃，既可促進都市建設發展，節省政府公共設施用地取得及開發工程等經費，土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益，可謂公私均蒙其利，惟為顧及政府因人力，財力有限，常因此而難以適時配合實施，故有獎勵民間自辦市地重劃之必要，俾擴大市地重劃之績效。

自辦市地重劃程序及獎勵規定?

1.  自辦市地重劃之程序如下：

2.  重劃發起及成立籌備會

3.  申請核定擬辦重劃範圍

4.  徵求土地所有權人同意

5.  重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人

6.  成立重劃會。

7.  禁止土地移轉等事項及籌措經費

8.  測量、調查及地價查估

9.  計算負擔及分配設計

10 .土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工

11. 重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理

12. 申請地籍整理及地價換算

13. 交接及清償與申請核發費用證明書

14. 財務結算

15. 撰寫重劃報告及解散重劃會

其獎勵事項如下：

u        給予低利之重劃貸款。

u        免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。

u        優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。

u        免徵或減徵地價稅與田賦。

u        其他有助於市地重劃之推行事項。

政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何?

市地重劃係依照都市計劃規劃內容辦理，其由政府辦理或土地所有權人自行辦理，對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異，惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃，且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理，而公辦重劃則係由政府辦理，且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者，則無須徵得土地所有權人同意。

市地重劃與都市計畫的關係如何?

按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理，故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者，應於完成細部計畫之擬定或變更程序後，再行辦理重劃。

各級政府機關在市地重劃的角色為何?

市地重劃在「中央」的主管機關是內政部，其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義，核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府，其職責有請求解釋或建議修訂法令，勘選辦理市地重劃區，核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書

重劃後土地應如何分配:

u        相關位次分配原則：重劃後土地分配位置，以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線為準

u        最小分配原則：重劃後土地之最小分配面積，由縣政府於計算分配時，視各街廓土地使用情況及分配需要定之，但不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定之寬、深度及面積。

u        集中分配原則：同一土地所有權人有數宗土地，其未達最小分配面積標準者，按應分配之面積較大者集中合併分配。

u        現金補償：土地所有權人重劃後應分配之面積，未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者，原則發給現金補償。已達深度較淺或重劃後地價較低之街廓最小分配面積標準二分之一者，得予調配，按最小分配面積標準分配，其不足者應繳納差額地價。

u        原有合法建物按原位分配：重劃前已有合法建築物之土地，其建築物不妨都市計畫及土地分配者，按原有位置分配之。

辦理市地重劃地區，是不是有禁止土地移轉或興建房屋之規定?

重劃地區範圍選定後，政府得視實際需要報請上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止土地移轉、分割、設定負擔及建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形等事項。禁止期間以一年六個月為限。

納入重劃範圍內之合法建築物應如何處理?

重劃前已有合法建築物之土地，其建築物不妨礙都市計畫及土地分配者，按原有位置分配之。惟重劃後實際分配之土地面積多於應分配之面積者，應繳納差額地價。

什麼是共同負擔？市地重劃範圍內折價抵付共同負擔土地面積是多少？

重劃區內供公共使用之土地及工程費用、重劃費用、貸款利息，由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔，並以重劃區內未建築土地折價抵付。折價抵付共同負擔之土地，其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。

重劃共同負擔項目？

u        公共設施用地負擔：重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地，扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川、及未登記土地後，由參加重劃土地所有權人按土地受益比例負擔。

u        費用負擔：指工程費用、重劃費用及貸款利息，由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例，按評定重劃後地價折價抵付。如無未建築土地者，改以現金繳納。

市地重劃範圍內被劃為公共設施用地的土地應如何分配土地?

u        重劃區內都市計畫公共設施用地，除道路、溝渠用地外，在重劃前業經主管機關核准興建者，應仍分配與原土地所有權人。

u        重劃前土地位於共同負擔之公共設施用地者，其分配位置由主管機關視土地分配情形調整之。未列為共同負擔之其他公共設施用地，於土地交換分配時，應以該重劃地區之公有土地優先指配。

重劃完成後，土地所有權人實際分配之土地與應分配之土地有增減時，如何處理?

重劃土地完成地籍測量後，通知土地所有權人及使用人定期到場接管，未到場接管者，自指定之日起自負保管責任。

u        實際分配土地面積超過應分配之面積者，就其超過部分按評定重劃後地價限期繳納差額地價。

u        實際分配土地面積少於應分配之面積者，就其不足部分，按評定重劃後地價發給差額地價補償。

重劃前後地價如何計算?

u        重劃前地價經調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當前公告現值等資料，分別估計重劃前各宗土地地價。

u        重劃後之地價則參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬路、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形，估計重劃後各路街之路線價或區段價。

依上列規定查估後，提請本縣地價評議委員會評定。

重劃工程費包括那些?

指道路、路燈、橋樑、溝渠、地下管道、鄰里公園、廣場、綠地等公共設施之規劃設計、施工、整地、材料工程管理費用。

如何領取補償費?

u        私有土地改良物所有權人請攜帶本人國民身分證、印鑑章、印鑑證明、戶籍謄本及建築改良物所有權狀等在通知期限內親自領取。所有權人因故無法領取者，得委託他人代領，除檢附上開證件外應加附委託書及受託人之印鑑證明、印鑑章、身分證及戶籍謄本。

u        所有權人於重劃期間死亡時，應由合法繼承人檢具繼承系統表及被繼承人死亡時戶籍謄本、繼承人全部戶籍謄本等繼承證明文件，連同前項國民身分證等資料提出申請。

u        法人請攜帶法人及其法定代理人資格證明、印鑑證明、印鑑章、本人國民身分證及建築改良物所有權狀等，在通知期限內親自領取。負責人因故無法親自領取者，得委託他人代領，除檢附上開證件外應加附委託書及受託人之印鑑證明、印鑑章、身分證及戶籍謄本。

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已設定抵押之建築物，所有權人如何申領?

建築物所有權人應檢具抵押權人清償證明文件或抵押權人同意領取之文件，在公告期間內以書面向政府提出申請。

重劃土地訂有租約，應如何處理?

重劃後分配土地者，承租人得向出租人請求按重劃計書書公告當期土地公告現值三分之一補償、重劃後未受分配土地者，其應領之補償地價，由出租人領取三分之二，承租人領取三分之一。

分別共有土地拆為單有辦理原則?

u        分別共有土地，共有人依該宗部分計算之應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準，且經共有人過半數及其應有部分合計逾三分之二之同意者，得分配為單獨所有；其應有部分未達原街廓原路線最小分配面積標準者，仍分配為共有。

u        對公告事項有異議時，應在公告期間內以書面向辦理機關提出，未提出異議者，視為同意，如在公告期滿後才提出異議者，則不予受理。

u        分別共有土地調整分配為單獨所有者，共有人如提出異議，則不予調處，仍分配為共有。

劃範圍內應行拆遷之地上改良物及墳墓如何處理?

因重劃拆遷之土地改良物或墳墓，應給予補償。補償金額由縣政府查定之，所有權人應於規定期限內拆遷，其為無主墳墓者，得以公告代通知。未於規定期限內自行拆遷者，由政府於補償金額內扣除代為拆遷費用後，如有餘額依法提存。

重劃區內之地上物及農林作物、魚類如何辦理補償?

地上物按重置價格補償、農林作物及漂業，是依照各縣市當年度適用之辦理徵收土地農林作物及漁類補償費、遷移費查估基準規定之項目、種類、補償單價辦理查估補償。

以下為市地重劃中常用名詞 :

u        共同負擔 : 共同負擔包括公共設施用地負擔及費用負擔，由重劃區內每一土地所有權人按其受益比率共同提供，供作重劃區公共設施用地及開發費用之用。公共設施用地負擔包括重劃區內供公共使用的道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地負擔；費用負擔則包括工程費用、重劃費用及貸款利息。

u        抵費地 : 由重劃區內土地所有權人提供，以抵付重劃費用負擔之未建築土地。如農地重劃則為抵付重劃費用負擔之農地。

u        差額地價 : 市地重劃後土地所有權人實際領回之土地面積與應分配面積有增減時，由土地所有權人按其差額依評定重劃後地價繳領之數額。如農地重劃則是依重劃查定之單位區段地價繳領之數額。

u        裁決 : 市地重劃或農地重劃土地分配完畢後，縣市主管機關應將分配結果公告三十日，並通知土地所有權人，土地所有權人對於重劃之分配結果，得於公告期間內向縣市主管機關以書面提出異議，異議案件應即由縣市主管機關調處，調處不成，應報請上級主管機關裁決之，藉上級主管機關客觀公正的裁決，以防止土地分配不公平，並收迅速解決異議案件之效。

市地重劃流程圖 :

準備作業↓

區段徵收意義：

區段徵收係政府因實施國家經濟政策、開發新市區、社會公共利益或特定目的事業等之需要，依法將一定區域內之私有土地全部徵收，重新加以規劃、整理、開發，興建必要之公共設施後，一部份由土地所有權人按一定比例領回或優先買回，一部份由政府讓售予國宅或其他需地機關建設使用，剩餘土地則公開標售以償還開發成本之綜合性土地改良事業。足見區段徵收乃促進都市建設整體發展、取得各項用地、建立土地儲備制度，達成「地盡其利、地利共享」之最佳手段。 

辦理區段徵收之法令依據及目的:

辦理區段徵收之法令，散見於土地法、平均地權條例、都市計畫法、國民住宅條例、農業發展條例、發展觀光條例、大眾捷運法、促進產業升級條例、獎勵民間參與交通建設條例等法規中，惟目前執行時，仍以平均地權條例及其施行細則暨內政部訂頒之「區段徵收作業補充規定」為主要法令依據。辦理區段徵收之目的有：

u        開發新設都市地域土地法第九十二條、第二百十二條、平均地權條例第五十三條。

u        舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地合理使用實施更新（平均地權條例第53條、都市計畫法第68條）。

u        都市土地開發新社區（平均地權條例第五十三條）。

u        實施新市區之建設（都市計畫法第五十八條）。 

土地徵收條例第4條有下列各款情形之一者，得為區段徵收：

1.          新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。

2.          舊都市地區為公共安全、衛生、交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。

3.          都市土地之農業區、保護區變更為建築用地或工業區變更為住宅區、商業區者。

4.          非都市土地實施開發建設者。

5.          農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要或配合農業發展之規劃實施更新者

6.          其他依法得為區段徵收者。

前項第1款至第3款之開發範圍經中央主管機關核定者，得先行區段徵收，並於區段徵收公告期滿後一年內發布實施都市計畫，不受都市計畫法第五十二條規定之限制。

第1項第5款之開發，需用土地人得會同有關機關研擬開發範圍，並檢具經上級目的事業主管機關核准之興辦事業計畫書，報經中央主管機關核定後，先行區段徵收，於區段徵收公告期滿後，依土地使用計畫完成非都市土地分區或用地編定之變更。

第1項第4款或第6款之開發，涉及都市計畫之新訂、擴大或變更者，得依第二項之規定辦理；未涉及者，得依前項之規定辦理。

不相連之地區，得依都市計畫或興辦事業計畫書內容、範圍合併辦理區段徵收，並適用前三項之規定。區段徵收範圍勘選、計畫之擬定、核定、用地取得、拆遷補償、工程施工、分配設計、地籍整理、權利清理、財務結算及區段徵收與都市計畫配合等事項之實施辦法，由中央主管機關定之。

平均地權條例第53條各級主管機關得就下列地區，報經行政院核准後施行區段徵收：

u        新設都市地區之全部或一部，實施開發建設者。

u        舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通之需要或促進土地之合理使用實施更新者。

u        都市土地開發新社區者。

u        農村社區為加強公共設施、改善公共衛生之需要、或配合農業發展之規劃實施更新或開發新社區者。

區段徵收地區選定後，徵收機關於通知其土地所有權人或使用人後，得進入該地區內為勘查或測量。其必須遷移或除去該土地上之障礙物時，應事先通知其所有權人或使用人；其所有權人或使用人因而遭受之損失，應予適當之補償。補償金額，由雙方協議之；協議不成，由當地直轄市或縣市政府函請上級政府予以核定。

區段徵收地區選定後，徵收機關得視實際需要報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止下列事項：禁止期間，以一年六個月為期。

u        土地移轉、分割、設定負擔。

u        建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。

區段徵收範圍內之土地利用限制：

區段徵收範圍勘定後，該管直轄市或縣市主管機關得視實際需要，報經上級主管機關核定後，分別或同時公告禁止建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形。前項禁止期間，不得超過一年六個月。土徵條例第 37 條

區段徵收之申請與核準：

需用土地人申請區段徵收土地，應檢具區段徵收計畫書、徵收土地圖冊及土地使用計畫圖，送由當地直轄市或縣市主管機關邀集需用土地人及土地所有權人舉行說明會後，報請中央主管機關核准。內政部申請區段徵收時，準用前項規定報請行政院核准。

土徵條例第 38 條

區段徵收之補償地價及抵價地：

區段徵收土地時，應依第第30條規定補償其地價。除地價補償得經土地所有權人申請，以徵收後可供建築之抵價地折算抵付外，其餘各項補償費依第第31條,第32條,第33條,第34條規定補償之。

抵價地總面積，以徵收總面積50% 為原則。因情況特殊，經上級主管機關核准者，不在此限。但不得少於40%。曾經農地重劃者，該重劃地區部分不得少於45%。

抵價地之申請與核定：

u        實施區段徵收時，原土地所有權人不願領取現金補償者，應於徵收公告期間內，檢具有關證明文件，以書面向該管直轄市或縣市主管機關申請發給抵價地。該管直轄市或縣市主管機關收受申請後，應即審查，並將審查結果，以書面通知申請人。

u        土地所有權人依前項規定申請發給抵價地時，得就其全部或部分被徵收土地應領之補償地價提出申請。

u        申請發給抵價地者，對其土地之權利義務，於接到該管直轄市或縣(市)主管機關核定發給抵價地通知時終止。經核定發給抵價地之土地所有權人，得向直轄市或縣市主管機關申請，經徵得徵收機關同意後，改按原徵收補償地價發給現金補償。

u        申請發給抵價地者，直轄市或縣市主管機關不受第二十條第一項發給期限之限制。

u        經核定發給抵價地且未依第三項規定改按原徵收補償地價發給現金補償者，其應領之抵價地由該管直轄市或縣市主管機關於規劃分配後，囑託該管登記機關逕行辦理土地所有權登記，並通知原土地所有權人定期到場接管。未按指定期限接管者，視為已接管。

申請抵價地者之他項權利等之處理：

土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上訂有耕地租約或設定他項權利或限制登記者，除後第4,5,6項另有規定外，直轄市或縣市主管機關應通知申請人限期自行清理，並依規定期限提出證明文件。

u        申請人未依前項規定辦理者，直轄市或縣市主管機關應核定不發給抵價地。

u        直轄市或縣市主管機關經核定不發給抵價地者，應於核定之次日起十五日內發給現金補償。

u        土地所有權人申請發給抵價地之原有土地上設定有抵押權或典權者，原土地所有權人及該他項權利人得申請於發給之抵價地設定抵押權或典權，申請時並應提出同意塗銷原有土地抵押權或典權之證明文件。

u        依前項規定於發給之抵價地設定抵押權或典權，其權利範圍、價值、次序等內容，由原土地所有權人及他項權利人協議定之。

u        依第4項設定之抵押權或典權，應於抵價地登記時，同時登記；並應於登記後通知該他項權利人。

u        平均地權條例第55條之一區段徵收之土地以抵價地抵付補償地價者，其原有租賃關係及他項權利準用市地重劃有關規定處理。

區段徵收範圍內公地之撥用：

區段徵收範圍內之公有土地，管理機關應以作價或領回土地方式撥供該管區段徵收主管機關統籌規劃開發、分配。但區段徵收前已作為道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地使用者，應無償撥供主管機關統籌規劃開發。

前項以作價方式提供者，其地價準用第30條規定計算。以領回土地方式提供者，其領回土地面積按區段徵收之抵價地面積比率計算，配回原管理機關，配回之土地應以第44條以外之公共設施用地為優先，並依區段徵收計畫處理。

區段徵收開發後之土地處理：

區段徵收範圍內土地,經規劃整理後，除依前規定配回原管理機關外, 其處理方式如下：

u        抵價地發交被徵收土地所有權人領回。其應領回抵價地之面積，由該管直轄市或縣市主管機關按其應領地價補償費與區段徵收補償地價總額之比率計算其應領之權利價值，並以實際領回抵價地之單位地價折算之。(領回面積不足最小建築單位面積者，應於規定期間內提出申請合併，未於規定期間內申請者，該管直轄市或縣市主管機關應於規定期間屆滿之日起三十日內，按原徵收地價補償費發給現金補償)。

u        道路、溝渠、公園、綠地、兒童遊樂場、廣場、停車場、體育場所及國民學校用地，無償登記為當地直轄市有、縣市有或鄉鎮市有。

u        前款以外之公共設施用地，得由主管機關依財務計畫需要，於徵收計畫書載明有償或無償撥供需地機關或讓售供公營事業機構使用。

u        國民住宅用地、安置原住戶或經行政院專案核准所需土地得以讓售。

u        其餘可供建築土地，得予標售、標租或設定地上權。(標租或設定地上權時，其期限不得逾九十九年, 土地之標售、標租及設定地上權辦法，由各級主管機關定之)

依第3-5款撥用或讓售地價及標售底價，以開發總費用為基準，按其土地之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展等條件之優劣估定之。

抵價地之計算基準：

實施區段徵收時，直轄市或縣市主管機關應預計區段徵收土地平均開發成本，並斟酌區段徵收後各街廓之位置、地勢、交通、道路寬度、公共設施及預期發展情形，估計區段徵收後各路街之路線價或區段價，提經地價評議委員會評定後，作為原土地所有權人領回抵價地之計算基準。

應領抵價地面積與實際領回抵價地之面積不符時：依下列規定處理：

u        實際領回抵價地之面積超過應領之面積者 : 就其超過部分按評定區段徵收後地價繳納差額地價。(應繳納之差額地價，經限期繳納，屆期仍未繳納者，得移送法院強制執行, 未繳納差額地價之抵價地，不得移轉或設定他項權利)。

u        實際領回抵價地之面積小於應領之面積者 : 就其不足部分按評定區段徵收後地價發給差額地價。

按原位置分配抵價地之情形：

區段徵收範圍內不妨礙都市計畫事業及區段徵收計畫之既成建築物基地或已辦竣財團法人登記之私立學、社會福利、慈善事業、宗教團體用地，得按原位置保留分配，並減輕其依前條規定應繳納之差額地價，其減輕比例由主管機關視實際情形定之，並載明於區段徵收計畫書。

區段徵收問答: