都市計劃相關法規 至營建署網頁 一、都市計畫法 十一、「無污染性之工廠因都市計畫擴大至不合土地使用分區者如何准其擴建案」作業要點 十八、都市計畫零星工業區就地擴大變更毗鄰土地為工業區使用處理原則 二十、工商綜合區設置方針 二十一、工商綜合區開發設置管理辦法 二十二、建築法 二十四、國家公園法 二十五、區域計劃法 二十六、區域計劃法施行細則 二十七、新訂或擴大都市計畫執行要點 二十八、非都市土地使用管制規則 二十九、平均地權條例施行細則 三十、農業發展條例 三十一、農業發展條例施行細則 三十二、獎勵民間參與交通建設條例 三十三、獎勵民間參與交通建設條例施行細則 三十四、停車場法 三十六、文化資產保存法 三十七、大眾捷運法 三十八、大眾捷運系統土地聯合開發辦法 三十九、中央法規標準法 四十、訴願法
台北市都市計劃相關法規 : 臺北市土地使用分區管制規則第五條土地及建築物使用組之使用項目 臺北市商業區、行政區、文教區、風景區、保護區、及公共設施保留地設置騎樓或無遮簷人行道計畫案 臺北市公共設施市場用地比照適用「臺北市土地使用分區管制規則綜合設計放寬規定」實施要點 臺北市主要計畫商業區 (通盤檢討) 計畫案-申請開發許可審議作業規定
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目前分類:房地產問題資訊 (238)
- Jan 02 Wed 2008 14:37
都市計劃 4都市計劃相關法規
- Jan 02 Wed 2008 14:36
都市計劃 3都市計劃簡介
都市計畫簡介: 都市計畫法,
為何要有都市計畫
都市計畫主要為改善居民生活環境,並促進市、鎮、鄉街有計畫之均衡發展而產生。
都市計畫定義:
都市計畫,係指在一定地區內有關都市生活之經濟、交通、衛生、保安、國防、文教、康樂等重要設施,作有計畫之發展,並對土地使用作合理之規劃而言。
主管機關:
在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣市局為縣市局政府。
計劃期限:
都市計畫應依據現在及既往情況,並預計二十五年內之發展情形訂定之。
都市計畫慣用語定義如下:
u 主要計畫:指依主要計畫書及主要計畫圖,作為擬定細部計畫之準則。
u 細部計畫:指依細部計畫書及細部計畫圖,作為實施都市計畫之依據。
u 都市計畫事業:係指依本法規定所舉辨之公共設施、新市區建設、舊市區更新等實質建設之事業。
u 優先發展區:係指預計在十年內,必須優先規畫建設發展之都市計畫地區。
u 新市區建設:係指建築物稀少,尚未依照都市計畫實施建設發展之地區。
u 舊市區更新:係指舊有建築物密集、畸零破舊、有礙觀瞻,影響公共安全,必須拆除重建,就地整建或特別加以維護之地區。
都市計畫之擬定、變更、發布及實施
都市計畫種類:分為下列三種
1.市鎮計畫 2.鄉街計畫 3.特定區計畫
u 市鎮計畫應擬定地方:
² 首都、直轄市。
² 省會、市。
² 縣(局)政府所在地及縣轄市。
² 鎮。
² 其他經內政部或縣(市)(局)政府指定應依本法擬定市(鎮)計畫之地區。
u 鄉街計畫應擬定地方:
² 鄉公所所在地。
² 人口集居五年前已達3,000人,而在最近5年內已增加1/3以上之地區。
² 人口集居達3,000人,而其中工商業人口占就業總人口50%以上之地區。
² 其他經縣(局)政府指定應依本法擬定鄉街計畫之地區。
u 特定區計畫應擬定地方 : 為發展工業或為保持優美風景或因其他目的而劃定之特定地區應擬定。
都市計劃擬定機構:
都市計畫由各級地方政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列之規定擬定之:
u 市計畫由直轄市、市政府擬定,鎮、縣轄市計畫及鄉街計畫分別由鎮、縣轄市、鄉公所擬定,必要時,得由縣(局)政府擬定之。
u 特定區計畫由直轄市、縣(市)(局)政府擬定之,必要時,得由內政部訂定之。
u 相鄰接之行政地區,得由有關行政單位之同意,會同擬定聯合都市計畫。但其範圍未逾越省境或縣(局)境者,得由縣(局)政府擬定之。
u 經內政部或縣(市)(局)政府指定應擬定之市(鎮)計畫或鄉街計畫,必要時,得由縣(市)(局)政府擬定之
土地權利關係人為促進其土地利用,得配合當地分區發展計畫,自行擬定或變更細部計畫,並應附具事業及財務計畫,申請當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所依前條規定辦理。土地權利關係人自行擬定或申請變更細部計畫,遭受直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所拒絕時,得分別向內政部或縣市局政府請求處理;經內政部或縣市局政府依法處理後,土地權利關係人不得再提異議。
都市計劃書內容大綱:
主要計畫書,視其實際情形,就下列事項分別表明之:
u 當地自然、社會及經濟狀況之調查與分析。
u 行政區域及計畫地區範圍。
u 人口之成長、分布、組成、計畫年期內人口與經濟發展之推計。
u 住宅、商業、工業及其他土地使用之配置。
u 名勝、古蹟及具有紀念性或藝術價值應予保存之建築。
u 主要道路及其他公眾運輸系統。
u 主要上下水道系統。
u 學校用地、大型公園、批發市場及供作全部計畫地區範圍使用之公共設施用地。
u 實施進度及經費。
u 其他應加表明之事項。
前項主要計畫書,除用文字、圖表說明外,應附主要計畫圖,其比例尺不得小於
1 / 10000;其實施進度以5年為一期,最長不得超過25年。
鄉街計畫及特定區計畫之主要計畫所應表明事項,得視實際需要,參照前條第一項規定事項全部或一部予以簡化,並得與細部計畫合併擬定之。
細部計畫書及細部計畫圖就下列事項表明之:
u 計畫地區範圍。
u 居住密度及容納人口。
u 土地使用分區管制。
u 事業及財務計畫。
u 道路系統。
u 地區性之公共設施用地。
u 其他。
細部計畫圖比例尺不得小於1 / 1200。
都市計劃地區發展之次序:
實施進度,應就其計畫地區範圍預計之發展趨勢及地方財力,訂定分區發展優先次序。
u 第一期發展地區應於主要計畫發布實施後,最多2年完成細部計畫,並於細部計畫發布後,最多5年完成公共設施。
u 其他地區應於第1期發展地區開始進行後,次第訂定細部計畫建設之。
u 未發布細部計畫地區,應限制其建築使用及變更地形。但主要計畫發布已逾2年以上,而能確定建築線或主要公共設施已照主要計畫興建完成者,得依有關建築法令之規定,由主管建築機關指定建築線,核發建築執照。
都市計劃之審議:
u 主要計畫擬定後,應先送由該管政府或鄉、鎮、縣轄市都市計畫委員會審議。其依都市計劃法第十三條、第十四條規定由內政部或縣(市)(局)政府訂定或擬定之計畫,應先分別徵求有關縣(市)(局)政府及鄉、鎮、縣轄市公所之意見,以供參考。
u 主要計畫擬定後,送該管政府都市計畫委員會審議前,應於各該直轄市、縣(市)(局)政府及鄉、鎮、縣轄市公所公開展覽30天及舉行說明會,並應將公開展覽及說明會之日期及地點登報周知;任何公民或團體得於公開展覽期間內,以書面載明姓名或名稱及地址,向該管政府提出意見,由該管政府都市計畫委員會予以參考審議,連同審議結果及主要計畫一併報請內政部核定之。
前項之審議,各級都市計畫委員會應於60天內完成。但情形特殊者,其審議期限得予延長,延長以60天為限。該管政府都市計畫委員會審議修正,或經內政部指示修正者,免再公開展覽及舉行說明會。
都市計劃之核定:
主要計畫應依下列規定分別層報核定之:
u 首都之主要計畫由內政部核定,轉報行政院備案。
u 直轄市、省會、市之主要計畫由內政部核定。
u 縣政府所在地及縣轄市之主要計畫由內政部核定。
u 鎮及鄉街之主要計畫由內政部核定。
u 特定區計畫由縣(市)(局)政府擬定者,由內政部核定;直轄市政府擬定者,由內政部核定,轉報行政院備案;內政部訂定者,報行政院備案。
主要計畫在區域計畫地區範圍內者,內政部在訂定或核定前,應先徵詢各該區域計畫機構之意見。
第1項所定應報請備案之主要計畫,非經准予備案,不得發布實施。但備案機關於文到後30日內不為准否之指示者,視為准予備案。
主要計劃之發布實施:
u 主要計畫經核定或備案後,當地直轄市、縣(市)(局)政府應於接到核定或備案公文之日起30日內,將主要計畫書及主要計畫圖發布實施,並應將發布地點及日期登報周知。
u 內政部訂定之特定區計畫,層交當地直轄市、縣(市)(局)政府依前項之規定發布實施。當地直轄市、縣(市)(局)政府未依前項規定之期限發布者,內政部得代為發布之。
u 細部計畫擬定後,除依第十四條規定由內政部訂定,及依第十六條規定與主要計畫合併擬定者,由內政部核定實施外,其餘均由該管直轄市、縣市政府核定實施。前項細部計畫核定之審議原則,由內政部定之。
u 細部計畫核定發布實施後,應於一年內豎立都市計畫樁、計算坐標及辦理地籍分割測量,並將道路及其他公共設施用地、土地使用分區之界線測繪於地籍圖上,以供公眾閱覽或申請謄本之用。
都市計劃之通盤檢討及變更:
都市計畫經發布實施後,不得隨時任意變更。但擬定計畫之機關每三年內或五年內至少應通盤檢討一次,依據發展情況,並參考人民建議作必要之變更。對於非必要之公共設施用地,應變更其使用。都市計畫定期通盤檢討之辦理機關、作業方法及檢討基準等事項之實施辦法,由內政部定之。
都市計畫經發布實施後,遇有下列情事之一時,當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所,應視實際情況迅行變更:
u 因戰爭、地震、水災、風災、火災或其他重大事變遭受損壞時。
u 為避免重大災害之發生時。
u 為適應國防或經濟發展之需要時。
u 為配合中央、直轄市或縣(市)興建之重大設施時。
前項都市計畫之變更,內政部或縣(市)(局)政府得指定各該原擬定之機關限期為之,必要時,並得逕為變更。
土地權利關係人依第24條規定自行擬定或變更細部計畫,或擬定計畫機關依第26條或第27條條規定辦理都市計畫變更時,主管機關得要求土地權利關係人提供或捐贈都市計畫變更範圍內之公共設施用地、可建築土地、樓地板面積或一定金額予當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所。
前項土地權利關係人提供或捐贈之項目、比例、計算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項,由內政部於審議規範或處理原則中定之。
重大投資開發案件,涉及都市計畫之擬定、變更,依法應辦理環境影響評估、實施水土保持之處理與維護者,得採平行作業方式辦理。必要時,並得聯合作業,由都市計畫主管機關召集聯席會議審決之。
前項重大投資開發案件之認定、聯席審議會議之組成及作業程序之辦法,由內政部會商中央環境保護及水土保持主管機關定之。
公共設施獎勵私人投資辦理:
都市計畫地區範圍內,公用事業及其他公共設施,當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所認為有必要時,得獎勵私人或團體投資辦理,並准收取一定費用;其獎勵辦法由內政部或直轄市政府定之;收費基準由直轄市、縣(市)(局)政府定之。
公共設施用地得作多目標使用,其用地類別、使用項目、准許條件、作業方法及辦理程序等事項之辦法,由內政部定之。
土地使用分區管制:
都市計畫得劃定住宅、商業、工業等使用區,並得視實際情況,劃定其他使用區域或特定專用區。前項各使用區,得視實際需要,再予劃分,分別予以不同程度之使用管制.
都市計畫地區,得視地理形勢,使用現況或軍事安全上之需要,保留農業地區或設置保護區,並限制其建築使用。
住宅區為保護居住環境而劃定,其土地及建築物之使用,不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。
商業區為促進商業發展而劃定,其土地及建築物之使用,不得有礙商業之便利。
工業區為促進工業發展而劃定,其土地及建築物,以供工業使用為主;具有危險性及公害之工廠,應特別指定工業區建築之。
其他行政、文教、風景等使用區內土地及建築物,以供其規定目的之使用為主。
特定專用區內土地及建築物,不得違反其特定用途之使用。
土地及建物之使用管制:
對於都市計畫各使用區及特定專用區內土地及建築物之使用、基地面積或基地內應保留空地之比率、容積率、基地內前後側院之深度及寬度、停車場及建築物之高度,以及有關交通、景觀或防火等事項,內政部或直轄市政府得依據地方實際情況,於本法施行細則中作必要之規定。
都市計畫經發布實施後,應依建築法之規定,實施建築管理。
都市計畫發布實施後,其土地上原有建築物不合土地使用分區規定者,除准修繕外,不得增建或改建。當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所認有必要時,得斟酌地方情形限期令其變更使用或遷移;其因變更使用或遷移所受之損害,應予適當之補償,補償金額由雙方協議之;協議不成,由當地直轄市、縣(市)(局)政府函請內政部予以核定。
公共設施用地種類:
都市計畫地區範圍內,應視實際情況,分別設置下列公共設施用地:
u 道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河道及港埠用地。
u 學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。
u 上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。
u 本章規定之其他公共設施用地。
前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。
公共設施用地決定之一般原則:
公共設施用地,應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢,決定其項目、位置與面積,以增進市民活動之便利,及確保良好之都市生活環境。
公共設施用地道路等用地之配置原則:
道路系統、停車場所及加油站,應按土地使用分區及交通情形與預期之發展配置之。鐵路、公路通過實施都市計劃之區域者,應避免穿越市區中心。
公共設施用地公園綠地等用地之配置原則:
公園、體育場所、綠地、廣場及兒童遊樂場,應依計畫人口密度及自然環境,作有系統之布置,除具有特殊情形外,其占用土地總面積不得少於全部計畫面積10%。
公共設施用地學校等用地之配置原則:
中小學校、社教場所、市場、郵政、電信、變電所、衛生、警所、消防、防空等公共設施,應按閭鄰單位或居民分布情形適當配置之。
其他等公共設施用地之配置原則:
屠宰場、垃圾處理場、殯儀館、火葬場、公墓、污水處理廠、煤氣廠等應在不妨礙都市發展及鄰近居民之安全、安寧與衛生之原則下,於邊緣適當地點設置之。
公共設施保留地之取得方式:
依本法指定之公共設施保留供公用事業設施之用者,由各該事業機構依法予以徵收或購買;其餘由該管政府或鄉、鎮、縣轄市公所依下列方式取得之:
u 徵收。
u 區段徵收。
u 市地重劃。
獲准投資辦理都市計畫事業之私人或團體,其所需用之公共設施用地,屬於公有者,得申請該公地之管理機關租用;屬於私有無法協議收購者,應備妥價款,申請該管直轄市、縣(市)(局)政府代為收買之。
公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供,得以容積移轉方式辦理。
前項容積移轉之送出基地種類、可移出容積訂定方式、可移入容積地區範圍、接受基地可移入容積上限、換算公式、移轉方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法,由內政部定之。
公共設施保留地之徵收補償標準:
依本法徵收或區段徵收之公共設施保留地,其地價補償以徵收當期毗鄰非公共設施保留地之平均公告土地現值為準,必要時得加成補償之。但加成最高以不超過百分之四十為限;其地上建築改良物之補償以重建價格為準。
前項公共設施保留地之加成補償標準,由當地直轄市、縣(市)地價評議委員會於評議當年期土地現值時評議之。
公共設施保留地之使用限制:
公共設施保留地在未取得前,得申請為臨時建築使用。臨時建築之權利人,經地方政府通知開闢公共設施並限期拆除回復原狀時,應自行無條件拆除;其不自行拆除者,予以強制拆除。
都市計畫公共設施保留地臨時建築使用辦法,由內政部定之。
公共設施保留地,不得為妨礙其指定目的之使用。但得繼續為原來之使用或改為妨礙目的較輕之使用。
公共設施保留地之免稅:
公共設施保留地因徵收取得之加成補償,免徵所得稅;因繼承或因配偶、直系血親間之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。
私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地辦理交換,不受土地法、國有財產法及各級政府財產管理法令相關規定之限制;劃設逾二十五年未經政府取得者,得優先辦理交換。前項土地交換之範圍、優先順序、換算方式、作業方法、辦理程序及應備書件等事項之辦法,由內政部會商財政部定之。
新市區之建設:
主要計劃經公布實施後,當地直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所應依第17條規定,就優先發展地區,擬具事業計畫,實施新市區之建設。前項事業計畫,應包括下列各項:
u 劃定範圍之土地面積。
u 土地之取得及處理方法。
u 土地之整理及細分。
u 公共設施之興修。
u 財務計畫。
u 實施進度。
u 其他必要事項。
縣(市)(局)政府為實施新市區之建設,對於劃定範圍內之土地及地上物得實施區段徵收或土地重劃。
前項規定辦理土地重劃時,該管地政機關應擬具土地重劃計畫書,呈經上級主管機關核定公告滿30日後實施之。
在前項公告期間內,重劃地區內土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃地區土地總面績半數者表示反對時,該管地政機關應參酌反對理由,修訂土地重劃計畫書,重行報請核定,並依核定結果辦理,免再公告。
土地重劃之範圍選定後,直轄市、縣市局政府得公告禁止該地區之土地移轉、分割、設定負擔、新建、增建、改建及採取土石或變更地形。但禁止期間,不得超過一年六個月。
土地重劃地區之最低面積標準、計畫書格式及應訂事項,由內政部訂定之。
新市區建設範圍內,於辦理區段徵收時各級政府所管之公有土地,應交由當地直轄市、縣(市)(局)政府依照新市區建設計畫,予以併同處理。
公有土地已有指定用途,且不牴觸新市區之建設計畫者,得事先以書面通知當地直轄市、縣(市)(局)政府調整其位置或地界後,免予出售。但仍應負擔其整理費用。
私人或團體申請當地直轄市、縣市局政府核准後,得舉辦新市區之建設事業。但其申請建設範圍之土地面積至少應在十公頃以上,並應附具下列計畫書件:
u 土地面積及其權利證明文件。
u 細部計畫及其圖說。
u 公共設施計畫。
u 建築物配置圖。
u 工程進度及竣工期限。
u 財務計畫。
u 建設完成後土地及建築物之處理計畫。
前項私人或團體舉辦之新市區建設範圍內之道路、兒童遊樂場、公園以及其他必要之公共設施等,應由舉辦事業人自行負擔經費。
私人或團體舉辦新市區建設事業,其計畫書件函經核准後,得請求直轄市、縣(市)(局)政府或鄉、鎮、縣轄市公所,配合興修前條計畫範圍外之關連性公共設施及技術協助。
舊市區之更新:
直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所對於窳陋或髒亂地區認為有必要時,得視細部計畫劃定地區範圍,訂定更新計畫實施之。
都市更新處理方式,分為下列3種:
u 重建:係為全地區之徵收、拆除原有建築、重新建築、住戶安置,並得變更其土地使用性質或使用密度。
u 整建:強制區內建築物為改建、修建、維護或設備之充實,必要時,對部分指定之土地及建築物徵收、拆除及重建,改進區內公共設施。
u 維護:加強區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施,以保持其良好狀況。
前項更新地區之劃定,由直轄市、縣(市)(局)政府依各該地方情況,及按各類使用地區訂定標準,送內政部核定。
更新計畫應以圖說表明下列事項:
u 劃定地區內重建、整建及維護地段之詳細設計圖說。
u 土地使用計畫。
u 區內公共設施興修或改善之設計圖說。
u 事業計畫。
u 財務計畫。
u 實施進度。
更新地區範圍之劃定及更新計畫之擬定、變更、報核與發布,應分別依照有關細部計畫之規定程序辦理。
更新計畫由當地直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所辦理。
辦理更新計畫,對於更新地區範圍內之土地及地上物得依法實施徵收或區段徵收。
更新地區範圍劃定後,其需拆除重建地區,應禁止地形變更、建築物新建、增建或改建。
重建或整建地區之更新處理:
辦理更新計畫之機關或機構得將重建或整建地區內拆除整理後之基地讓售或標售。其承受人應依照更新計畫期限實施重建;其不依規定實施重建者,應按原售價收回其土地自行辦理,或另行出售。
維護地區之更新處理:
直轄市、縣市局政府或鄉、鎮、縣轄市公所為維護地區內土地使用及建築物之加強管理,得視實際需要,於當地分區使用規定之外,另行補充規定,報經內政部核定後實施。
整建地區之更新處理:
執行更新計畫之機關或機構對於整建地區之建築物,得規定期限,令其改建、修建、維護或充實設備,並應給予技術上之輔導。
壹、都市計劃的相關法則與概念
區域計劃法的總則
區域計畫內容
區域計劃的類型
區域計劃的原則
區域計劃的種類
國土綜合開發計劃法草案
大都會計畫
縣市綜合發展計劃
貳、縣市綜合發展計劃
新竹縣市的綜合發展計劃
宜蘭縣市的綜合發展計劃
南投縣市的綜合發展計劃
台東縣市的綜合發展計劃
花蓮縣市的綜合發展計劃
彰化縣的綜合發展計劃SWOT分析
參、特定類型的區域計劃
璞玉計劃
信義計劃
肆、區域計劃下的省思
政黨財團
特色的發展
- Jan 02 Wed 2008 14:35
都市計劃 2 區域計劃簡介
區域計劃簡介
中聯地政士聯合事務所 2361-6347 區域計畫法, 區域計畫法施行細則
區域計劃之意義 :
為促進土地及天然資源之保育利用,人口及產業活動之合理分布,以加速並健全經濟發展,改善生活環境,增進公共福利,特制定區域計畫。
區域計畫法所稱區域計畫,係指基於地理、人口、資源、經濟活動等相互依賴及
共同利益關係,而制定之區域發展計畫。區域計畫之主管機關︰中央為內政部;直轄市為直轄市政府;縣市為縣市政府。
區域計畫之擬定、變更、核定與公告
下列地區應擬定區域計畫︰
u 依全國性綜合開發計畫或地區性綜合開發計畫所指定之地區。
u 以首都、直轄市、省會或省縣轄市為中心,為促進都市實質發展而劃定之地區。
u 其他經內政部指定之地區。
區域計畫之擬定機關如下︰
u 跨越兩個省 (市) 行政區以上之區域計畫,由中央主管機關擬定。
u 跨越兩個縣 (市) 行政區以上之區域計畫,由中央主管機關擬定。
u 跨越兩個鄉、鎮 (市) 行政區以上之區域計畫,由縣主管機關擬定。
依前項第三款之規定,應擬定而未能擬定時,上級主管機關得視實際情形,指定擬定機關或代為擬定。
區域計畫應以文字及圖表,表明下列事項︰
一 區域範圍。
二 自然環境。
三 發展歷史。
四 區域機能。
五 人口及經濟成長、土地使用、運輸需要、資源開發等預測。
六 計畫目標。
七 城鄉發展模式。
八 自然資源之開發及保育。
九 土地分區使用計畫及土地分區管制。
一○ 區域性產業發展計畫。
一一 區域性運輸系統計畫。
一二 區域性公共設施計畫。
一三 區域性觀光遊憩設施計畫。
一四 區域性環境保護設施計畫。
一五 實質設施發展順序。
一六 實施機構。
一七 其他。
區域計畫年期以不超過二 25年為原則。
區域計畫之區域範圍,應就行政區劃、自然環境、自然資源、人口分布、都市體系、產業結構與分布及其他必要條件劃定之。
土地分區使用計畫及土地分區管制,應以文字表明計畫目標及有關水土保持、自然生態保育、景觀、環境及優良農地保護、洪水平原管制以及天然災害防止等事項。其為非都市土地之分區使用計畫,並應以圖面表明之,以為製定非都市土地使用分區圖之準據。
區域計畫依下列規定程序核定之︰
u 中央主管機關擬定之區域計畫,應經中央區域計畫委員會審議通過, 報請行政院備案。
u 直轄市主管機關擬定之區域計畫,應經直轄市區域計畫委員會審議通過,報請中央主管機關核定。
u 縣 (市) 主管機關擬定之區域計畫,應經縣 (市) 區域計畫委員會審議通過,報請中央主管機關核定。
區域計畫核定後,擬定計畫之機關應於接到核定公文之日起40天內公告實施,並將計畫圖說發交各有關地方政府及鄉、鎮市公所分別公開展示;其展示期間,不得少於30日。並經常保持清晰完整,以供人民閱覽。
區域計畫公告實施後,凡依區域計畫應擬定市鎮計畫、鄉街計畫、特定區計畫或已有計畫而須變更者,當地都市計畫主管機關應按規定期限辦理擬定或變更手續。未依限期辦理者,其上級主管機關得代為擬定或變更之。
區域計畫公告實施後,區域內有關之開發或建設事業計畫,均應與區域計畫密切配合;必要時應修正其事業計畫,或建議主管機關變更區域計畫。
區域計畫公告實施後,擬定計畫之機關應視實際發展情況,每5年通盤檢討一次,並作必要之變更。但有下列情事之一者,得隨時檢討變更之:
u 發生或避免重大災害。
u 興辦重大開發或建設事業。
u 區域建設推行委員會之建議。
區域土地使用管制
區域計畫公告實施後,非都市土地,應由有關直轄市或縣(市) 政府,按照非都市土地分區使用計畫,製定非都市土地使用分區圖,並編定各種使用地,報經上級主管機關核備後,實施管制。變更之程序亦同。其管制規則,由中央主管機關定之。
前項非都市土地分區圖,應按鄉、鎮 (市) 分別繪製,並利用重要建築或地形上顯著標誌及地籍所載區段以標明土地位置。
區域計畫完成通盤檢討公告實施後,非都市土地,符合非都市土地分區使用計畫者,得依下列規定,辦理分區變更︰
u 政府為加強資源保育須檢討變更使用分區者,得由直轄市、縣市政府報經上級主管機關核定時,逕為辦理分區變更。
u 為開發利用,依各該區域計畫之規定,由申請人擬具開發計畫,檢同有關文件,向直轄市、縣 (市) 政府申請,報經各該區域計畫擬定機關許可後,辦理分區變更。
區域計畫擬定機關為前項第2款計畫之許可前,應先將申請開發案提報各該區域計畫委員會審議之。
依前條第1項第2款規定申請開發之案件,經審議符合下列各款條件,得許可開發︰
u 於國土利用係屬適當而合理者。
u 不違反中央、直轄市或縣市政府基於中央法規或地方自治法規所為之土地利用或環境保護計畫者。
u 對環境保護、自然保育及災害防止為妥適規劃者。
u 與水源供應、鄰近之交通設施、排水系統、電力、電信及垃圾處理等公共設施及公用設備服務能相互配合者。
u 取得開發地區土地及建築物權利證明文件者。
前項審議之作業規範,由中央主管機關會商有關機關定之。
申請開發者依規定取得區域計畫擬定機關許可後,辦理分區或用地變更前,應將開發區內之公共設施用地完成分割移轉登記為各該直轄市、縣市有或鄉、鎮市有,並向直轄市、縣 (市) 政府繳交開發影響費,作為改善或增建相關公共設施之用;該開發影響費得以開發區內可建築土地抵充之。開發影響費之收費範圍、標準及其他相關事項,由中央主管機關定之。
開發影響費得成立基金;其收支保管及運用辦法,由直轄市、縣市主管機關定之。開發影響費之徵收,於都市土地準用之。
申請開發之案件,直轄市、縣市政府應於受理後60,報請各該區域計畫擬定機關辦理許可審議,區域計畫擬定機關並應於90將審議結果通知申請人。但有特殊情形者,得延長一次,其延長期間並不得超過原規定之期限。
直轄市、縣 (市) 政府不依前條規定期限,將案件報請區域計畫擬定機關審議者,其上級主管機關得令其一定期限內為之;逾期仍不為者,上級主管機關得依申請,逕為辦理許可審議。
直轄市或縣市政府依規定實施非都市土地分區使用管制時,應將非都市土地分區圖及編定結果予以公告;其編定結果,應通知土地所有權人。
前項分區圖複印本,發交有關鄉鎮市公所保管,隨時備供人民免費閱覽。
區域計畫實施時,其地上原有之土地改良物,不合土地分區使用計畫者,經政府令其變更使用或拆除時所受之損害,應予適當補償。補償金額,由雙方協議之。協議不成,由當地直轄市、縣 (市) 政府報請上級政府予以核定。
區域土地之使用管制,依下列規定:
u 都市土地:包括已發布都市計畫及依都市計畫法第八十一條規定為新訂都市計畫或擴大都市計畫而先行劃定計畫地區範圍,實施禁建之土地;其使用依都市計畫法管制之。
u 非都市土地:指都市土地以外之土地;其使用依本法第十五條規定訂定非都市土地使用管制規則管制之。
前項範圍內依國家公園法劃定之國家公園土地,依國家公園計畫管制之。
區域開發建設之推動
中央、直轄市、縣 (市) 主管機關為推動區域計畫之實施及區域公共設施之興修,得邀同有關政府機關、民意機關、學術機構、人民團體,私企業等組成區域建設推行委員會。
區域建設推行委員會之任務如下
u 有關區域計畫之建議事項。
u 有關區域開發建設事業計畫之建議事項。
u 有關個別開發建設事業之協調事項。
u 有關籌措區域公共設施建設經費之協助事項。
u 有關實施區域開發建設計畫之促進事項。
u 其他有關區域建設推行事項。
區域計畫公告實施後,區域內個別事業主管機關,應配合區域計畫及區域建設推行委員會之建議,分別訂定開發或建設進度及編列年度預算,依期辦理之。
區域計畫擬定機關或上級主管機關依本法為土地開發案件之許可審議,應收取審查費;其收費標準,由中央主管機關定之。
區域計畫其主辦業務劃分如下:
u 在內政部,區域計畫之規劃、擬定、變更、核定、公告及區域計畫公告實施後區域之開發或建設事業計畫之督導、協調、推動,由營建署主辦;各種使用地編定與使用管制,由地政司主辦。
u 在直轄市或縣 (市) 政府,區域計畫之開發或建設事業計畫之督導、協調、推動,由工務、建設或城鄉發展單位主辦;非都市土地使用分區、使用地編定與使用管制,由地政單位主辦。
區域計畫公告實施後,區域內之都市計畫及有關開發或建設事業計畫之內容與建設時序,應與區域計畫密切配合。原已發布實施之都市計畫不能配合者,該都市計畫應即通盤檢討變更。區域內各開發或建設事業計畫,在區域計畫公告實施前已執行而與區域計畫不符者,主管機關應通知執行機關就尚未完成部分限期修正。
非都市土地得劃定為下列各種使用區:
u 特定農業區:優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。
u 一般農業區:特定農業區以外供農業使用之土地。
u 工業區:為促進工業整體發展,會同有關機關劃定者。
u 鄉村區:為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要,會同有關機關劃定者。
u 森林區:為保育利用森林資源,並維護生態平衡及涵養水源,依森林法等有關法令,會同有關機關劃定者。
u 山坡地保育區:為保護自然生態資源、景觀、環境,與防治沖蝕、崩 塌、地滑、土石流失等地質災害,及涵養水源等水土保育,依有關法令,會同有關機關劃定者。
u 風景區:為維護自然景觀,改善國民康樂遊憩環境,依有關法令,會同有關機關劃定者。
u 國家公園區:為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地,並供國民育樂及研究,依國家公園法劃定者。
u 河川區:為保護水道、確保河防安全及水流宣洩,依水利法等有關法令,會同有關機關劃定者。
u 其他使用區或特定專用區:為利各目的事業推動業務之實際需要,依有關法令,會同有關機關劃定並註明其用途者。
依規定製定非都市土地使用分區圖,應按鄉、鎮 (市) 之行政區域分別繪製,其比例尺不得小於二萬五千分之一;除應標明各種使用區之界線外,其已依法核定之各種公共設施、道路、及河川用地,能確定其界線者,應一併標明之。
前項各種使用區之界線,應根據圖面、地形、地物等顯著標誌與說明書,依下列規定認定之:
u 以計畫地區範圍界線為界線者,以該範圍之界線為分區界線。
u 以水岸線或河川中心線為界線者,以該水岸線或河川中心線為分區界線,其有移動者,隨其移動。
u 以鐵路線為界線者,以該鐵路界線為分區界線。
u 以道路為界線者,以其計畫道路界線為分區界線,無計畫道路者,以該現有道路界線為準。
u 以宗地界線為界線者,以地籍圖上該宗地界線為分區界線。
直轄市或縣 (市) 政府依本法第十五條規定編定各種使用地時,應按非都市土地使用分區圖所示範圍,就土地能供使用之性質,參酌地方實際需要,依下列規定編定並繪入地籍圖;其已依法核定之各種公共設施用地,能確定其界線者,並應測定其界線後編定之:
u 甲種建築用地:供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
u 乙種建築用地:供鄉村區內建築使用者。
u 丙種建築用地:供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
u 丁種建築用地:供工廠及有關工業設施建築使用者。
u 農牧用地:供農牧生產及其設施使用者。
u 林業用地:供營林及其設施使用者。
u 養殖用地:供水產養殖及其設施使用者。
u 鹽業用地:供製鹽及其設施使用者。
u 礦業用地:供礦業實際使用者。
u 窯業用地:供磚瓦製造及其施設使用者。
u 交通用地:供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。
u 水利用地:供水利及其設施使用者。
u 遊憩用地:供國民遊憩使用者。
u 古蹟保存用地:供保存古蹟使用者。
u 生態保護用地:供保護生態使用者。
u 國土保安用地:供國土保安使用者。
u 墳墓用地:供喪葬設施使用者。
u 特定目的事業用地:供各種特定目的之事業使用者。
前項各種使用地編定完成後,直轄市或縣 (市) 政府應報內政部核備。變更編定時,亦同。
依本法第十五條製定非都市土地使用分區圖、編定各種使用地與辦理非都市土地使用分區及使用地編定檢討之作業方式及程序,由內政部定之。
開發計畫,應包括下列內容:
u 開發內容分析。
u 基地環境資料分析。
u 實質發展計畫。
u 公共設施營運管理計畫。
u 平地之整地排水工程。
u 其他應表明事項。
本法第十五條之一第一項第二款所稱有關文件,係指下列文件:
u 申請人清冊。
u 設計人清冊。
u 土地清冊。
u 相關簽證 (名) 技師資料。
u 土地及建築物權利證明文件。
u 相關主管機關或事業機構同意文件。
u 其他文件。
前二項各款之內容,應視開發計畫性質,於審議作業規範中定之。
直轄市或縣市政府依本法第十五條規定將非都市土地使用分區圖及各種使用地編定結果報經上級主管機關核備後,除應依本法第十六條規定予以公告,並通知土地所有權人外,並應自公告之日起,依照非都市土地使用管制規則實施土地使用管制。
土地所有權人發現土地使用分區界線或使用地編定有錯誤或遺漏時,應於公告之日起三十日內,以書面申請更正。
直轄市或縣市政府對前項之申請經查明屬實者,應彙報上級主管機關核備後更正之;並復知申請人。
各種使用地編定結果,應登載於土地登記簿,變更編定時亦同。
依本法實施區域土地使用管制後,區域計畫依本法第十三條規定變更者,直轄市或縣市府應即檢討相關之非都市土地使用分區圖及土地使用編定,並作必要之變更編定
- Jan 02 Wed 2008 14:34
都市計劃 1 國土計劃
台灣地區的國土計畫體系(如下圖)以民國68年所擬定的台灣地區綜合開發計畫為最上位的實質發展計畫,其範圍以台灣地區為對象,其內容為目標性、指導性、政策性的長期理想性計畫策略;區域計畫則在整個計畫體系中位於中間協調的地位,透過區域性管轄權的發揮,協調縣市關係並擬定區域成長及區域間均衡發展計畫;都市計畫及非都市土地使用管制規則針對實質土地使用發揮管制作用,明定土地的發展限度,多為抑制性質的規範。縣市綜合發展計畫在目前體制中尚未立法明定,但多數縣市基於縣市長的施政理念及地方的發展前景,相繼邀請有關學術研究單位,依各縣市的發展潛力及限制及配合上位計畫,擬訂整合性的縣市綜合發展計畫,作為各縣市的施政藍圖。
國土計劃法內容:
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- Jan 02 Wed 2008 14:31
公寓大廈 8申請組織報備
台北市政府工務局 |
標準作業程序 |
建築管理處 |
工作項目 |
申請公寓大廈管理組織報備 |
編號 | D01 | |
說 明 及 |
一、為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定公寓大廈管理條例。 二、公寓大廈管理組織申請報備處理原則依公寓大廈管理條例施行細則第十條規定訂定之。 | |||
檢附證件 |
名稱 | 法令依據 | 發給機關 | |
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公寓大廈管理條例﹑公寓大廈管理組織申請報備處理原則。 | 台北市政府工務局建築管理處 | ||
處理程序 |
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標準(合理)作業程序 |
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辦理時應注意事項 |
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備註 |
公寓大廈管理組織申請報備處理原則 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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- Jan 02 Wed 2008 14:30
公寓大廈 7 縣市主管機關
中央/各縣市公寓大廈主管機關 | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
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- Jan 02 Wed 2008 14:26
公寓大廈 6管理維護公司名單
台北市 0097 家 |
高雄市 0054 家 |
基隆市 0006 家 |
宜蘭縣 0002 家 |
台北縣 0060 家 |
桃園縣 0031 家 |
新竹市 0005 家 |
新竹縣 0001 家 |
苗栗縣 0002 家 |
台中市 0093 家 |
台中縣 0013 家 |
彰化縣 0006 家 |
雲林縣 0001 家 |
嘉義市 0001 家 |
台南市 0015 家 |
台南縣 0002 家 |
高雄縣 0010 家 |
屏東縣 0003 家 |
花蓮縣 0001 家 |
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公寓大廈委任管理維護業務契約 雙方攜回審閱(契約審閱期至少5日)
委任人簽章:
受任人簽章:
立契約書人
委任人: 公寓大廈管理委員會(或負責人,以下稱甲方)
受任人: 公寓大廈管理維護公司(以下稱乙方)
茲為公寓大廈管理維護事項,雙方簽訂本管理維護契約(以下簡稱本約),並同意遵守下列條款:
第 一 條 管理維護之標的物
名稱:
地址: 縣市區鄉鎮 街路 段 巷 號
範圍: (註:標的物共用及約定共用部分)
第 二 條 管理維護服務內容
一、乙方同意提供甲方下列服務項目:
u 公寓大廈一般事務管理服務事項。
u 建築物及基地之維護及修繕事項。
u 建築物附屬設施設備之檢查及修護事項。
u 公寓大廈之清潔及環境衛生之維持事項。
u 公寓大廈及其週圍環境安全防災管理維護事項。
二、前款服務項目之具體內容,詳如附件。
第 三 條 管理維護服務之專屬或轉委任
一、前條第一款第一目乙方提供甲方之服務事項,非經甲方事先以書面同意,不得轉委任予第三人執行。
二、前條第一款第二目至第五目業務有涉及其他行業專業法規規定時
甲方同意乙方得分別委任
² 營造、土木工程業
² 機電工程業
² 環境污染防治業、廢棄物清除處理業
² 保全股份有限公司
甲方同意另以契約約定,由乙方委託經領有各該目的事業法規許可之業者辦
理。
三、受任第三人之行為,視為乙方自己之行為;乙方對該第三人提共之服務應全權負責。
第 四 條 契約有效期間及續約
一、本約自民國九十 年 月 日起至民國九十 年 月 日止,為期 年。
二、本約屆滿前一個月,一方未以書面通知他方不再續約者,視為本約展期一年;嗣後亦同。
第 五 條 管理服務費用及付款方式
一、甲方每月應給付乙方服務費用新台幣(以下同) 元整,另加5%營業稅 元整,合計 元整。(如行政院變更營業稅征收率時,營業稅金額與合計金額配合變更。)
二、前項服務費用,甲方應於每月 日前,以下列方式之一支付乙方:
1.自行匯入乙方指定之金融機構( 銀行庫郵局,
戶名: ,帳號: )。
2.通知乙方派員收取,並以現金或即期票據支付。
三、本條服務費用,自乙方提供服務滿一年後,遇有物價重大變動、服務內容變更或人員增減時,得經雙方合意後隨時作適當之調整。
第 六 條 協力義務
一、為利乙方執行業務,甲方應提供下列協力義務:
1. 無償提供適當之辦公場所、休息處所、倉庫、崗亭、服務台、投幣式電話、桌、椅、燈等便利服務之設備。
2. 無償提供環境維護與設備保養需使用之器具、工具、材物料、零件;及警備(報)設施、消防設備。
3. 負擔留駐人員之水電費。
二、下列事項由乙方自行負擔:
1. 投幣式電話費及膳食費。
2. 留駐人員之服裝與執行勤務之適當裝備。
第 七 條 乙方之注意義務
一、乙方對於本約所訂應提供之管理維護服務(含治安維護及緊急事故處理),應善盡善良管理人之注意義務。
二、乙方執行業務時,應遵守誠實信用之原則,不得有不正當行為或廢弛其職務。
三、對於各項管理維護配合防範注意事項,乙方應對甲方盡告知說明之義務。
四、對於應保守秘密事項,盡保密之責,乙方不得對外任意洩露相關訊息。
第 八 條 乙方留駐人員之紀律
一、留駐人員由乙方負責管理運作,並受甲方之監督。
二、留駐人員除應遵守乙方之管理規章及勤務準則外,並應服從甲方之管理規定。留駐人員如有怠忽職守或其他不法之情事,甲方得通知乙方按情節輕重予以懲處或調換。
第 九 條 保險事宜
甲方標的物之共用部分、約定共用部分之一切責任及財產保險費用,由甲方負擔。
第 十 條 損害賠償
乙方未能善盡善良管理人注意義務或洩露應保守之秘密,致甲方權益受侵害或甲方共用部分、約定共用部分內各項設施遭受損害者,乙方應負損害賠償責任。
第十一條 免責事由
因下列事由所致之損害,不論其為直接或間接,乙方及第三條所委任之公司均不負賠償之責:
一、天災地變等不可抗力之事由而後之損害。
二、暴動、搶劫、破壞、爆炸、火災等事由所致之損害,但因乙方故意或過失所致者,不在此限。
三、甲方持有之設備或相關設施,因其本身固有瑕疵所致者。
四、另有他項約定者,從其約定。
第十二條 契約終止
一、任意終止
1. 甲乙雙方於本約有效期間內,得於一個月前以書面通知他方後,提前終止本約。
2. 甲乙雙方於不利於他方之時期終止契約者,應負損害賠償責任。但因非可歸責於當事人之事由,致不得不終止契約者,不在此限。
二、因可歸責乙方事由之終止契約
1. 乙方違反本約第三條規定,甲方得逕行終止本約。
2. 乙方違反本約第七條、第八條規定,經甲方以書面要求改善,乙方未能於十五日內改善時,甲方得終止本約。
3. 因可歸責乙方事由終止契約,致甲方有損失者,甲方並得請求賠償。
三、因可歸責甲方事由之終止契約
1. 甲方違反第五條規定,未按時給付服務費用予乙方,經乙方定期催告(含以電話或函件或派員方式)仍未於十日內繳交者,以違約論。
2. 乙方除得終止本約、停止服務及撤回留駐人員外,並得請求甲方支付遲延給付之利息。
第十三條 訴訟管轄
因本約發生之訴訟,雙方同意以甲方標的物所在地之地方法院為第一審管轄法院。
第十四條 未盡事宜之處理
本約如有未盡事宜,依有關法令、習慣及誠信與平等互惠原則公平解決之。
第十五條 附件效力及契約分存
一、本約之附件視為本約之一部分,與本約有同等之效力。
二、本約壹式貳份,甲乙雙方各執壹份為憑。
其 他 :
立契約書人
甲 方: 公寓大廈管理委員會
主任委員(管理負責人): 簽章:
地 址:
電 話:
身份證字號:
乙 方: 公寓大廈管理維護公司
負 責 人: 簽章:
地 址:
電 話:
統 一 編 號:
中 華 民 國 九 十 年 月 日
- Jan 02 Wed 2008 14:23
公寓大廈 5所有規章範本
住戶規約暨管理辦法範本
依據公寓大廈管理條例之規定,公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項,即為該公寓大廈之住戶規約。
凡區分所有權人及住戶均有遵守規約的義務。
下面為公寓大廈常用規約範本 : 住戶規約範本見後面全文
手冊 |
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其他 |
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公寓大廈規約範本
內政部85年5月27日台內營字第8572700號函訂定
內政部92年11月11日台內營字第0920090015號函修正
本 公寓大廈訂定規約條款如下,本公寓大廈全體區分所有權人及住戶
均有遵守之義務:
第一條 本規約效力所及範圍
本規約效力及於本公寓大廈全體區分所有權人及住戶。本公寓大廈之範圍如附件一中所載之基地、建築物及附屬設施(以下簡稱標的物件)。
第二條 專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分
一、本公寓大廈專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分之範圍界定如后,其區劃界限詳如附件一標的物件之圖說。
(一)專有部分:係指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶,並登記為區分所有權人所有者。
(二)共用部分:係指不屬專有部分與專有附屬建築物,而供共同使用者。
(三)約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者,使用者名冊由管理委員會造冊保存。
(四)約定共用部分:公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
二、本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分,應供全體區分所有權人及住戶共同使用,非經規約或區分所有權人會議之決議,不得約定為約定專用部分。
三、本公寓大廈周圍上下及外牆面為共用部分,由全體區分所有權人維護其外觀使用,非經規約或區分所有權人會議之決議,不得懸掛或設置廣告物。
四、停車空間應依與起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書使用其約定專用部分。無買賣契約書或分管契約書且為共同持分停車空間經區分所有權人會議決議者,得將部分之停車空間約定為約定專用部分供特定區分所有權人使用,其契約格式如附件二。
五、下列各目所列之特定對象基於業務上之必要,得無償使用該共用部分或約定共用部分:
(一)受託管理業務或承包工作者。
(二) 電力公司。
(三) 瓦斯公司。
(四)電信機構。
(五)自來水機構。
六、區分所有權人及住戶對於陽台不得違建;如需裝置鐵窗時,不得妨礙消防逃生及救災機能,應先經管理委員會同意,方得裝設。
七、共用部分及約定共用部分劃設機車停車位,供住戶之機車停放,
其相關管理規範依區分所有權人會議決議為之。
第三條 區分所有權人會議
一、區分所有權人會議由本公寓大廈全體區分所有權人組成,其定期會議及臨時會議之召開,依公寓大廈管理條例(以下簡稱本條例)第二十五條之規定,召集人由區分所有權人互推一人產生。召集人無法互推產生時,依區分所有權人名冊順序輪流擔任,或申請地方主管機關指定臨時召集人。輪值召集人違反召集義務時,區分所有權人得申請主管機關指定次順位區分所有權人擔人任之。
二、區分所有權人會議,應由召集人於開會前十五日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得於公告欄公告之;公告期間不得少於二日。
三、下列各目事項,應經區分所有權人會議決議:
(一)規約之訂定或變更。
(二)管理委員執行費用之支付項目及支付辦法。
(三)公寓大廈之重大修繕或改良。
(四)公寓大廈有本條例第十三條第二款或第三款情形之一須重建者。
(五)住戶之強制遷離或區分所有權之強制出讓。
(六)約定專用或約定共用事項。
(七)其他依法令需由區分所有權人會議決議之事項。
四、會議之目的如為專有部分之約定共用事項,應先經該專有部分之區分所有權人書面同意,始得成為議案。
五、會議之目的如對某專有部分之承租者或使用者有利害關係時,該等承租者或使用者經該專有部分之區分所有權人同意,得列席區分所有權人會議陳述其意見。
六、各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。
七、區分所有權人得以書面委託他人代理出席。代理人應於簽到前,提出區分所有權人之出席委託書,如附件三。
八、開會通知之發送,以開會前十五日登錄之區分所有權人名冊為據。區分所有權人資格於開會前如有異動時,取得資格者,應出具相關證明文件。
九、區分所有權人會議討論事項,除本條例第三十條及第三十一條規定外,應有區分所有權人過半數及其區分所有權比例合計過半數之出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意行之。
十、前款區分所有權比例之計算,任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權之五分之一以上者,其超過部分不予計算。
十一、區分所有權人會議之決議事項,應作成會議紀錄,由主席簽名,於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。
十二、會議紀錄應包括下列內容:
(一)開會時間、地點。
(二)出席區分所有權人總數、出席區分所有權人之區分所有權比例總數及所占之比例。
(三)討論事項之經過概要及決議事項內容。
第四條 公寓大廈有關文件之保管責任
規約、會議紀錄、簽到簿、出席委託書、使用執照謄本、竣工圖說及有關文件應由管理委員會負保管之責,區分所有權人或利害關係人如有書面請求閱覽時,不得拒絕。
第五條 管理委員會委員人數
為處理區分所有關係所生事務,本公寓大廈由區分所有權人及住戶互選管理委員組成管理委員會。管理委員會組成如下:
一、主任委員一名。
二、副主任委員一名。
三、財務委員一名。
四、委員 名。
前項委員名額,合計最多為二十一名,並得置候補委員 名。委員名額之分配,得以分層、分棟等分區方式劃分。並於選舉前十五日由召集人公告分區範圍及分配名額。
主任委員、副主任委員及財務委員,由區分所有權人任之。
主任委員、副主任委員、財務委員及管理委員選任時應予公告,解任時,亦同。
第六條 管理委員會會議之召開
一、主任委員應每二個月召開管理委員會會議乙次。
二、發生重大事故有及時處理之必要,或經三分之一以上之委員請求召開管理委員會會議時,主任委員應儘速召開臨時管理委會會議。
- Jan 02 Wed 2008 14:22
公寓大廈 4相 關 法 規
- Jan 02 Wed 2008 14:21
公寓大廈 3公寓大廈管理條例詳解說明
公寓大廈管理條例詳細說明 :
修正之公寓大廈管理條例在92年12月31日公布,並自93年1月2日施行。這是該條例自84年6月制定以來,屬於最大幅度的一次修正,本次修正內容不僅影響上游建築案規劃頗鉅,也與嗣後使用管理關涉甚甚。茲以「產權面」、「起造面」、「會議面」、「規約面」、「管理面」、「使用面」等六面向,說明其修正重點。
一、產權面
(一) 確立「公寓大廈」一定要有兩戶(「專有部分」)以上:公寓大廈管理條例原條文係將專有部分定義為:「專有部分:指公寓大廈之全部或一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者」,惟公寓大廈之全部若均屬專有部分,並無共用部分,則其自無共同管理共用部分與成立共同關係之必要,成立區分所有權並無意義。本次修正特將「全部或」乙語刪除,而為「專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者」亦即所謂「公寓大廈」一定要包含兩個以上的「專有部分」方得致之。此牽涉到起造人要不要提撥公共基金、公寓大廈管理維護公司服務對象、產權登記、管理組織成立等課題。
(二) 確立外賣的停車位所有權人,也取得「住戶」的資格:以往公寓大廈外賣停車位的承買人是否屬於公寓大廈管理的「住戶」,在實務上迭有爭議。依筆者愚見,取得停車空間建築物所有權者當然是區分所有權人,自然取得法律定義下「住戶」之身份,進而享有權利、負擔義務。惟觀念上的「住戶」卻認為是「人住在這戶」,而停車位卻是「車擺在這裡」,造成管理委員會(按:未成立管理委員會者尚有「管理負責人」,為說明方便,以下皆用「管理委員會」用語)與外賣停車位承買人間的爭議。故本次修正業將「住戶」定義為:「住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」增訂住戶包括業經取得停車空間建築物所有權者,以解決上述爭議。
(三) 以登記態樣來判讀權利主從─已登記為專有部分者,即不屬共用部分:以防空避難設備為例,到底因係「防空避難設備」而為「共用部分」(此指其性質),所以登記為「共用部分」(此指登記態樣),即使依內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋前,即若登記為「專有部分」仍屬「共用部分」;抑或因登記為「共用部分」所以方屬公寓大廈管理條例之「共用部分」,而登記為「專有部分」即非公寓大廈之「共用部分」?此「建管↓地政」或「地政↓建管」之上下游順序爭議,在實務上亦曾與聞。
此次修正條文第八條中:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備……」特將「防空避難設備」前冠以「不屬專有部分」乙語,反面推之,「防空避難設備」如已登記為專有部分者,即不屬共用部分,在使用上除專有部分之一般限制外,就不用受到區分所有權人會議或規約對共用部分之制約,可供思考前述問題之參考。惟防空避難設備縱然登記為專有部分,在使用上仍受條例第十六條第二項「住戶不得於……防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。但防空避難設備,得為原核准範圍之使用……」之限制。
二、起造面
(一) 起造人擁有專用權之規劃權利,但需先奠立基礎:起造人(一般為建築開發業)是公寓大廈的生產者,在興建伊始,即須為日後使用管理未雨綢繆。原條文僅責成起造人於申請建造執照時,檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說即足,惟修正後條文第五十六條第一項:「公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同(第一項共用部分之圖說,應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說)」,亦即增列「約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說」,此意義有二:
1.確立起造人就「約定專用部分」與「約定共用部分」擁有規劃權。
2.與條例第條第款:「依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意」接軌,確保專用權之安定性─此為重要規定,應予注意!
(二)規約草約定位為「視為規約」:在條例尚未修正前,起造人要等到區分所有權人會議召開後,才能真正有「住戶規約」。依實務上之執行而言,第一次區分所有權人會議之召開,常有人數不足無法召開或人數及區分所有權比例未符合原條文規定,致未完成訂定規約之程序,此情形依原條文第五十六條第二項:「前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前,視同規約」規定,於第一次區分所有權人會議召開後,如未能制定規約,即使有規約草約也無以依循,爰將第二項修正為:「前項規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約」,使規約草約的定位更加明確。惟實務上,多見起造人檢附內政部之「規約範本」送照,此是否即「公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附……規約草約」所稱之「規約草約」,實有疑義。而起造人另外與承買人簽訂之「規約草約」與送照所附之「規約草約」(有時逕拿內政部「規約範本」)不符者,該「規約草約」有無「視為規約」之效力,均屬實務爭議問題
(三)應設置管理維護使用空間:為維護住宅社區安全管理,修正條文特規定共用部分應有設置管理維護使用之空間,爰增訂條例第條第項:「第一項共用部分之圖說,應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說」,明定共用部分之圖說應包括上開空間之位置圖說,根據建築技術規則建築設計施工編第162條規定該依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間,得不計入總樓地板面積(但仍受基地容積百分之十限制)。對以往已設置之管理維護空間(按:此多原為違章建築)並增列第四項:「本條例中華民國92年12月9日修正施行前,領得使用執照之公寓大廈,得設置一定規模、高度之管理維護使用空間,並不計入建築面積及總樓地板面積;其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法,由直轄市、縣(市)主管機關定之」,使條例修正施行前領得使用執照之公寓大廈亦得設置管理維護空間(亦即俗稱之「就地合法」),並授權直轄市、縣(市)主管機關訂定辦法,以為規範。
(四) 建立公部門會同檢測移交機制:在修正條文中,增訂第57 條:「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說,於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於一個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」就此新增規定,應注意下列事項:
1.確立起造人就「共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說」之點交窗口,是「管理委員會」而非各「區分所有權人」,此亦與內政部所頒「預售屋買賣契約書範本」第條符合若節。
2.惟有關水電、機械設施、消防設施及各類管線之功能,多了一道「政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場檢測」的手續,起造人要注意交屋的時程控管與原契約內容與交付內容。
(五)明定非經載明於規約否則不生效力事項:區分所有權人會議固然是公寓大廈最高意思機關,惟有若干事項如未白紙黑字載明於規約之中,將有無效之虞。條例新修正條文第23條第2項移列施行細則第二條,特規定:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:
一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
三、禁止住戶飼養動物之特別約定。
四、違反義務之處理方式。
五、財務運作之監督規定。
六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序」。以往實務預售屋買賣契約常見之「分管協議書」或「選屋確認協議書」等,因非區分所有權人會議之決議所訂之「規約」,起造人若又未植入在規約草約之中(按:規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約),類如「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」、「區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定」等事項,將欠缺生效要件。
(六)建立「一國兩制」機制:許多較大型開發案,因戶數眾多,要召開區分所有權人會議勢必面臨許多困難,而且住、商混合,管理性質不一,條例第條特增訂:「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項(按:包括「共用部分、約定共用部分範圍之劃分。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。」、「公共基金之分配。」、「會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。」、「全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。」)後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。自條文文義言,此「一國」(原則上屬同一基地之建築開發案)「兩制」(兩套區分所有權人會議與管理委員會)的要件為:
1.非封閉式之公寓大廈集居社區。
2.地面層為各自獨立之數幢建築物。
3.區內屬「住宅」與「辦公、商場」混合使用。
4.辦公、商場之出入口各自獨立。
5.各該幢內之辦公、商場部分,得就「該幢」或「結合他幢」內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意(指辦公、商場部分),及全體區分所有權人會議決議(指「住宅」與「辦公、商場」)或規約明定有關事項。
6.向直轄市、縣(市)主管機關報備。
(七)以「公庫代收」防止起造人日後拒絕移交公共基金,並建立同時點交機制:起造人須按工程造價一定比例提列公共基金,修正前該筆公共基金是以起造人名義在銀行設立專戶,為防止起造人日後拒絕移交公共基金,修正條文第條第項規定:「依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備,由公庫代為撥付」,亦即改為繳交各地方主管機關公庫代收。另者,修正條文中所稱「報備」,究指「完成點交」之報備,抑或「完成管理組織」之報備,似有疑義,惟揆諸行政院院版立法說明:「︰︰︰並為督促公寓大廈儘快成立管理組織完成報備,亦修正改為完成報備後由公庫代為撥付」似指「完成管理組織」之報備;但又似指「完成點交」之報備,此係因「完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後」乙語係立法院討論時所加,非行政院院版原文所致。
修正之公寓大廈管理條例在九十二年十二月三十一日公布,並自九十三年一月二日施行。這是該條例自八十四年六月制定以來,屬於最大幅度的一次修正,本次修正內容不僅影響上游建築案規劃頗鉅,也與嗣後使用管理關聯甚大。
三、會議面
(一)訂明擔任區分所有權人會議召集人之法定順序:實務上,區分所有權人會議如未經召集人召集,所為決議當然無效(按:此也無待法院撤銷),所以召集人雖有責無權(召集人未履行召集義務將被處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰),但是沒有召集人開頭,區分所有權人會議也無從進行。修正前區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人,但與民間習慣上多由管理委員會主任委員擔任召集人的實況有別。故修正條文第25條第3項:「區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止」。須注意者:
1.既然是區分所有權人會議,召集人原則上當然要具有區分所有權人的身份,修正後的條文更加確定這種觀點,並建立「法定順序」制。
2.修正前條文有一矛盾處,即起造人負有召集第一次區分所有權人會議的義務,然起造人不一定是區分所有權人,故此次修法亦將此矛盾情形消除,使起造人成為可以沒有區分所有權人身份的召集人。
(二)若干事項須先履行法定前置要件:按理說區分所有權人會議要討論事項,核屬區分所有權人內部自治事項,惟新修正條文第33條特規定:「區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意。二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限」,亦即採「「法定同意權」之前置↓區分所有權人會議決議」模式,以確保相關當事人權益。於此可注意:
1.若干區分所有權人會議決議要先來履行法定前置作業,否則有「不生效力」之法律效果。
2.「設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為」的設置門檻大幅提高,於簽訂相關契約時須注意此法律要件。
3.預售階段所定之「約定專用權」日後常常容易會被區分所有權人會議推翻,造成類如一樓法定空地與屋頂平臺的專用權受到很大的干擾。修正後其安定性業已提高。
(三)建立出席與表決門檻新制:原條文將出席與表決分為普通決議與特別決議,惟在實務適用上造成相當困擾(一般民眾難分何者需普通決議或特別決議)。修正條文第31條爰規定:「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」亦即採以「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」為原則,而「規約」可以「另有規定」之新制。故起造人於規約草約階段,就應為此未雨綢繆,以避免日後執行之困擾。除此,修正條文另謂:「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立」,並責成「第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」使會議之召開與決議可能性提高。
(四)委託出席新限制:依現行規定書面委託之受託人可以「集萬千寵愛於一身」受理多數甚或全體區分所有權人之委託(惟理論上仍要三人以上才能召開會議),使「收取委託書,決定重要事項」變得可行。此次修正條文第條規定:「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算」惟此似乃限制委託人「出席人數與表決權」,並未解決受託人「收取委託書,決定重要事項」問題,區分所有權人仍應須自我重視權益,勿輕率賦予委託。
四、規約面
(一)「規約草約」取得「視為規約」地位:修正條文56條第2項:「前項規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約」使區分所有權人會議未能召開或未能決議訂定規約者,仍有管理依據可循。
(二)明定非經載明於規約否則不生效力事項:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、「糾紛之協調程序」其中「專用權」與「出席與表決特別門檻」業見前述,惟「各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定」乙項,可能事涉約定專用使用償金問題應予注意。
五、管理面:
(一)只有區分所有權人才能選任管理委員:修正條文第條第款:「管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」以前的管理委員會委員是由「住戶」互選出來(房客、家屬都算是住戶),修法以後,須由區分所有權人選出者,方可擔任管委會的委員。
(二)第一次管理委員會成立新制:
1.無需先行訂定規約即可成立管理委員會,並降低人數及比例:修法前管理委員會的成立模式是:「使用執照↓建物所有權第一次登記↓區分所有權人會議↓訂定規約↓成立管理委員會」,造成管理委員會一定要接在規約訂定之後,使得管理委員會常有難產情形。此次修法除「不一定要有區分所有權人會議決議才能有規約」的突破外,另外也使「不一定要有規約才能有管理委員會」,此見諸修正條文第28條第1、2項:「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項起造人為數人時,應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時,起造人應就同一議案重新召集會議一次。」使管理委員會之成立,不需先訂定規約,而使成立可能性提高,此亦屬起造人之責任。
2.起造人負責管理維護之前置作業:修正條文除「不一定要有區分所有權人會議決議才能有規約」、「不一定要有規約才能有管理委員會」外,亦使「不一定要有區分所有權人會議決議才能有管理者」,此見諸修正條文第28條第3項:「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。」以解決無人負責管理維護工作之情形。
(三)增列管理委員會的權限:
1.「共用部分」使用同意權:修正條文第6條第1項第4款規定住戶應遵守事項包括:「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之」明確賦予管理委員會擁有「共用部分」使用同意權,惟此僅限於住戶「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時」而與「約定專用權」須載明於住戶規約者不一樣。
2.部分公權力下放:住戶違規做鐵鋁窗、設置廣告物、搭建違章建築等行為,修法前是「主管機關處以罰鍰,主管機關回復原狀」,惟修正條文第8條第2項規定:「住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。」亦即改為「主管機關處以罰鍰,管理委員會回復原狀」,將「回復原狀」公權賦予管理委員會,惟此賦予是否適當,容有再議之處。
3.點交與公安申報之職務:修正條文第36條增訂管理委員會之職務包括:「管理委員會之職務如下……十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行」,使「窗口」明確化。
(四)對管理委員會規範新制:
1.不一定要先有規約,就可以有管理委員會:依修正條文第29條第2項謂:「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」由此可以看出:
(1)「主任委員、管理委員」之控管可以在區分所有權人會議決議或規約中限制(例如限定主任委員、副主任委員及財務委員須由區分所有權人擔任)。
(2)管理委員會之規範不一定要透過規約,區分所有權人會議亦可進行,以避免規約尚未訂定前無法運行之窘境。
2.建立代理機制:此見諸修正條文第29條第2項:「主任委員、管理委員之……代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」
3.防止把持操縱:此見諸修正條文第29條第3、4項:「管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。」
4.非區分所有權人之住戶無選舉與推選權利:
(1)此見諸修正條文第3條第9款:「九、管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
(2)另者,修正條文第29條第5項規定:「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人」按管委會的委員係由區分所有權人選任住戶若干人擔任,所以住戶還是可以擔任管委會的委員。至若住戶包括:「公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」,例如另於他棟大樓購買外賣之車位,亦屬該公寓大廈之住戶,自有擔任管委會委員的機會。惟須注意者,區分所有權人會議決議或規約若有限制非區分所有權人之住戶不得擔任管理委員、主任委員或管理負責人者,仍須受其制約。
(3)實務上只要符合區分所有權人會議出席與同意的規定,縱使通知或公告載明之開會內容與會議當日討論議題不同,仍生效力。惟修法後訂有一例外,此見諸修正條文第條第項:「管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出」此乃因管理委員之選任核屬公寓大廈管理之重要事項。
(4)以「管理服務人之委任、僱傭」為例,此乃管理委員會之法定職務,惟若區分所有權人會議決議另外委任、僱傭他管理服務人時,究以何為準?就此觀諸修正條文第條:「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」仍應以區分所有權人會議決議優於管理委員會會議之決定,可知公寓大廈管理條例第36條所予法定職務仍須制約於「本條例、規約或區分所有權人會議決議」之下。
(五)提高管理費用受償順序:
1.修正條文就「積欠本條例應分擔之費用」賦予優先債權之地位。依修正條文第22條第3項:「前項拍賣所得(指:前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。),除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。」就此筆者認為:
(1)排擠金融機構抵押債權,恐影響公寓大廈擔保貸款額度。
(2)惟條例係限於「管理負責人或管理委員會聲請法院拍賣」之情形,如由金融機構聲請者,應無前揭規定適用。甚者,此尚需套在第22條第1項「強制遷離」前提下,如非因「強制遷離」開端,「管理負責人或管理委員會」也不能隨意聲請,所以實務上可能適用者幾希!修正條文原為確保管理費用得能受償,惟條文內容顯難執行,但將影響金融機構由而減少貸款額度之虞,真可謂何苦來哉!
2.修正條文第35條謂:「利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。」則金融機構依前述似可請求閱覽或影印前揭文件。
(六)舊公寓之輔導
1.確立成立管理委員會為應行規定:修正條文第55條第1項規定;「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣市主管機關報備」,惟未見罰則。
2.規約範本視為規約:修正條文第55條第2項規定:「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前,以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」,使「規約草約」外,又一「視為規約」之「規約範本」。
3.輔導成立:修正條文第55條第3項規定:「對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈,直轄市、縣市主管機關得分期、分區、分類(按樓高或使用之不同等分類)擬定計畫,輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣市主管機關報備」責成地方主管機關輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會。
六、使用面
(一)對設置廣告物、鐵鋁窗等行為採「依法原則可以」但「規約或決議可做限制」模式:修正條文第8條第1項規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣市主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」,此與修正前最大不同,是從「區分所有權人會議決議」之正面同意,改為有無「規約另有規定或區分所有權人會議已有決議」之負面限制。舉例言,如果要設置廣告物、鐵鋁窗等行為時,需先檢視:
4.有無符合法令規定?
5.規約或區分所有權人會議有無限制?
(二)「開放空間」、「退縮空地」、「防空避難設備」有條件可以供營業使用:修正條文第16條第2項規定「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣市政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用」。所以一樓的餐廳想要在開放空間及退縮空地設置露天的咖啡座,就要符合上面的規定,惟似仍應取得「約定專用權」方可。
(三)繼受人應注意事項:
1.修正條文第24條第1項前段規定:「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件」,此屬繼受人義務,惟未見罰則。考其義似擬與後段「並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」接軌。
2.修正條文第24條第1項後段規定:「並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」將原「繼受」用語改為「遵守」,或可澄明類如法拍屋拍定人應否繼受前手積欠管理費用之爭議。
(四)就管理服務人之管理,明確規定授權依據,以符行政程序法之規範:例如修正條文第條:「公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記,並向中央主管機關申領登記證後,始得執業。」、第42條「公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議,得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務」等規定,使管理服務人之管理,有明確授權依據。
- Jan 02 Wed 2008 14:20
公寓大廈 2管理實務案例
改變結構 :
公寓大廈裝修破壞結構重罰?
答. 民眾今後任意違規加裝鐵鋁門窗將開罰!立法院通過「公寓大廈管理條例部分條文修正案」,公寓大廈加裝安全防盜或美觀設備都須依法辦理,或受管委會的決議規範;住戶若改建裝修也不得破壞主建物之構造,否則將遭連續、每次最高20萬元的罰緩。此外,到處可見的大哥大基地台,也需經該樓層全體住戶及所有權人會議同意後才得裝置。
新版條文充分加入「住戶決議」精神。在公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分的防空避難設備上,凡安全防盜或美觀上的改建、裝設鐵鋁門窗,甚至放置廣告物,都必須依法規辦理。
除法令規範外,公寓大廈或社區如果自行「從嚴規定」,經向直轄市、縣市政府報備有案後,就受該規約限制;違規住戶如不聽從制止,管委會可強制恢復原狀,費用由該住戶負擔。
鑑於台北市東區「東興大樓」,因為位於一樓的第一銀行在裝修過程中,擅自變更建物主要結構,被認為與大樓在九二一地震倒塌有關,這次修法增訂,住戶為維護、修繕、裝修或其他類似工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物的主要構造。住戶違反這項規定時,新法規定,管理負責人或管理委員會「應」予制止或按規約處理,經制止不遵從者,得報請主管機關處理,主管機關可處4萬以上20萬元以下罰款,限期不改善者,得連續處罰。
而且這項違規若是供營業使用,且因而致人於死者,其住戶處1年以上7年以下有期徒刑,得併科罰金100萬元以上500萬元以下;致重傷者,處6個月以上5年以下有期徒刑,得併科50萬元以上250萬元以下罰金。
公寓大廈共用的公共設施包括擋土牆、消防設備等部份,不管是因風災或水患造成的損害,地方政府都應視情況給予維持、修繕上的費用補助。而在公共基金部份,過去由於建商屢屢發生負債倒閉,連帶產生積欠費用的糾紛;新法則規定,建商在申請大樓使用執照時,就應提出繳交縣市政府公庫的代收證明,等管委會成立並完成報備後,直接由公庫代為撥付。
問.樓地板可以打通嗎?
答.樓版跟牆壁不一樣,有一些牆壁只做隔間牆使用,沒有承重的功能,所以不會影響結構。不過樓版就不同了,它是負責承重的結構,將樓板上的載重傳遞到樑,樑再傳遞到柱,柱再傳遞到基礎。如果破壞了樓版結構,是會影響整體結構的,也因為這個破壞,改變了整個結構系統,假使地震來了,這個被敲毀的部位,就容易形成應力集中而產生破壞。假使你照原狀復原,那也是沒有用的,因為你的鋼筋搭接已經沒有延續,應力已經沒辦法傳遞,這就跟汽車板金一樣,板金後的那一塊地方,永遠是生鏽與漏水的起源頭,建築結構已是如此,而且一旦破壞,就沒有機會復原。或許有些人或說可以利用植筋續接鋼筋,或者是把原來的洞挖的更大露出鋼筋來搭接,不過基本上這些方法,都是亡羊補牢而且效果有限,而且一打一補之下,那部位的結構也會因此受到許多作用力,而產生破壞。再者,你不能保證營造廠或建商,都一定按圖施工沒偷工減料,倘若體質就不好的一棟建築物,再加上你這麼東挖西捕的你能想像這個結構強度嗎?!所以奉勸不要任意改變房屋結構。
問.何謂大公,小公及公設比?
答. 購屋時所買的購屋坪數通常為主建物、附屬建物及公共設施面積之總和。主建物就是室內面積,附屬建物為使用執照竣工平面圖上所註明的平台、陽台、屋簷或雨遮部份,都是屬於附屬建物,主建物加上附屬建物即為一般所稱的私有面積或專有部份。
而公共設施在一般房屋銷售上所謂的『大公』、『小公』,在法令上並無此名詞,法令上均稱之為『公共設施』,依據公寓大廈管理條例第三款、第四款所規定的『公共使用範圍』、與第五款規定的『約定共用範圍』,即所謂的『公共設施範圍』;走廊、樓梯、門聽、升降機房、法定防空避難室、法令停車空間、水箱、蓄水池、電梯、水塔、變電室及其他經起造人與契約所有權人同意協議為共同部份者,都稱為公共設施的項目。
但一般在房市交易過程中,習慣上銷售人員會將上述公共設施中的當層樓梯間、電梯間、走道稱為『小公』,其他住戶共同使用的其他公設如一樓門廳‧屋頂突出物‧台電配電室‧發電機室‧蓄水池‧水箱‧管理員室‧VIP設施, 則稱為『大公』。
至於各住戶公共設施的分攤計算方式,在尚未有明確法令條文規範下,公設分攤方式往往會讓購屋人莫衷一是,因此,自85年2月起公平會規範,建築投資業者在房地產買賣契約書中,應載明各共有人所分配公共設施的項目、面積或比例。購屋人在與建商簽訂買賣契約時,可要求建商在契約書中詳細列舉公設所含的項目、並載明公設分攤的計算方式、以及各戶持分總表。能清楚得知所購房屋公設的分配方式,避免日後房屋完工後,發現室內面積與實際面積差距過大,需和建商爭議不休的情形。
公設比應為多少才合理?
u 5 樓公寓公設比約為 10% ~ 12%
u 7 樓以上華廈約為 12% ~ 15%
u 12 樓以上大樓則為 15% ~ 20%
u 開放空間大樓的公設比則約為30% ~ 40%
但建商的規劃與個案訴求重點不同時,公設比也有不同的水準,例如強調休閒生活機能者,公設比可能會比一般住宅個案高,消費者在購屋時也應列入變動因素當中,並非每個個案的公設比均會在上述的範圍當中。
佔用騎樓及於樓梯間、防空避難室推放雜物時如何處理?
答. 根據公寓大廈管理條例第7條第1項第2款之規定:騎樓不得獨立使用供做專有部份,因此一樓的所有權人是無權在騎樓上擺設麵攤或遊樂器等。
區分所有權人對專有部份之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利之行為。(公寓大廈管理條例第5條)
住戶應依使用執照所記載用途及規約使用專有部份、約定專用部份,不得擅自變更,住戶違反前項規定,管理負責人或管委會應予制止,並報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。(公寓大廈管理條例第15條)管委會應依前3條規定辦理,可向縣市政府提出檢舉,要求派員拆除住戶所加蓋之違章建築,並可請警察機關取締擺設在騎樓之麵攤及遊樂器。
搭建鐵窗 :
不准住戶裝鐵窗得經開會決議 : 公寓大廈管理條例第八條,賦予公寓大廈自訂的規約或區分所有權人會議的決議,可以規範該公寓大廈不得加裝「鐵鋁窗」的權力。亦即,公寓大廈的住戶若不想讓「鐵鋁窗」影響住家安全或社區外觀,可以經由會議作成決議或規約,經向地方政府主管機關完成報備後,即可限制住戶加裝鐵鋁窗。新法規定,所有權人會議若因人數不足無法獲致決議,召集人得就同一議案重新召集會議,只要所有權人1/5以上(其所有權比例合計也要超過1/5)出席,出席人數半數通過,即可作成決議。這項決議送達全部的有所權人後,各所有權人得於7日內以書面表示反對意見,若反對意見未過半,該決議視為成立。換言之,雖然多數住戶習慣性屬於被動,但新法賦予只要1/5的所有權人開會即可先做成「假決議」,再送給所有住戶去表達意見,如果未達半數的人出來表示反對意見,即視同多數默認同意,而成了具效力的「真決議」。這對於有心透過決議規範來提升公寓大廈的住家品質的住戶而言,是一大福音。
頂樓、露台違建及住戶任意搭建鐵窗時如何處理?
答. 於公寓大廈管理條例公布施行前之違章建築,請依違章建築處理辦法辦理,並向各區公所或工務局提出檢舉。
一般預售公寓,其一樓的空地及頂樓的平台在性質上是屬於全體公寓住戶所有權人所「共有」,只不過可由全體所有權人訂立「分管契約」(例如頂樓約定由頂樓住戶使用,一樓空地約定由一樓住戶使用)約定共有專用的部份而已,然依目前實務見解認為,雖約定有專用部份,但亦僅供「合約的使用」而已,並不包括違法之使用,例如搭蓋違建。
所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。(民法第767條)
意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處5年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。意圖為第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。(刑法第320條)區分所有權人可行使民法第767條之權利請求排除占用侵害,民法第197條依不當得利求返還不當利得,並依刑法第320條第2款之規定擔出竊佔罪之告訴。
現行規定公寓大廈的周圍上下、外牆面、樓頂平台等處,住戶不得任意變更構造、顏色、設置廣告物;營建署訪視許多社區後發現,許多管理完善的社區,往往因少數幾戶「先下手為強」,趕在管委會成立前就搭好鐵窗和陽台違建,雖然事後管委會成立,訂定了住戶規約,要求不得搭建鐵窗和陽台違建,但礙於人情和於法無據,始終難以去除這些社區觀瞻的「毒瘤」。面對這種尷尬現象,未來可由管委會出面勸導拆除,回復原狀,如果該住戶置若罔聞,除可報請建管機關前來開單罰款外,還須限期一個月內回復原狀,若仍不回復原狀,可由管委會直接代為回復原狀或報請建管機關強制執行,相關費用由該住戶負擔,住戶若不負擔或抗拒回復原狀,最後將面臨被法院強制驅離的命運。
新店上河圖社區判例 : 台北縣上河圖社區在房屋買賣時已訂立管理規約,住戶不得私自裝設鐵窗影響大樓外觀,七名在該大樓裝設鐵窗的住戶,被社區管理委員會一狀告上法院,台北地院簡易庭審理後,法官判決這7名住戶須拆除鐵窗恢復原狀。
這7名住戶都是該社區20層樓以上的住戶,他們抗辯說,住在高樓層,基於家中學齡前兒童安全考量,因此才會裝設鐵窗,而且他們安裝金屬柵欄均伏貼窗戶壁面並未突出外牆面,且盡量選擇和大樓原有柵欄材質相近的金屬,若非刻意比較細看,不易察覺。
他們並認為依據公寓大廈管理條例規定所謂主管機關是台北縣政府,所以即使他們裝設鐵窗或將冷氣機外移違反規定,依照程序管理委員會也只能報請台北縣政府,由縣府處理。但台北地院新店簡易庭法官審理發現,根據該社區管理規約,住戶不得在大廈外觀設立冷氣主機,各戶門窗也不得設立採光罩、鐵窗、鐵門及鐵柵欄等類似物,否則管理委員會得強制拆除,拆除費用由住戶負擔。若因實際使用需要放寬規定,應經區分所有權人會議決議同意後才能執行。法官認為,根據管理規約這些高樓住戶如認為有安全需要,必須裝設鐵窗或將冷氣主機搬移,可以先經過代表全體住戶的區分所有權人會議通過同意後再裝設。
後陽台鋁窗製作管理辦法 (管理案例介紹)
u 為維護本社區大樓建築外觀,各住戶不得搭建鐵窗、鐵架、花架等突出物。又為提昇各住戶後陽台之使用性並避免影響觀瞻,特訂定本辦法。
u 後陽台鋁窗製作說明:
² 顏色:發色(金黃色)鋁窗,配清玻璃(詳本社區鋁門窗之顏色)
² 型式:如後附圖型式、尺寸
u 為免破壞本社區整體外觀及住戶之共同權益,各住戶於加裝後陽台鋁窗時務必依本辦法裝設,否則管委會得強制要求住戶更改為與本社區同型式、同顏色之鋁窗。
管理費問題 :
管委會如何處理拒繳管理費之住戶?
答.公寓大廈管理條例第21條,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第22條,住戶有下列情形之一者,由管理負責人或理委員會促請其改善,於3個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:
u 積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1/100者
u 違反本條例規定經依第39九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。
u 其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
有些住戶不繳管理費造成不公平的問題,公寓大廈管理條例新法也有所有補救。新法增定,拖欠社區管理費致使遭受法拍的房屋,其拍賣所得,欠繳的管理費其受償順序與第一順位抵押權同。今後法拍屋欠繳的管理費,管理委員會可望能夠追繳(期限五年內),這將有助維持公平繳交管理費。
遇上不繳管理費的住戶,公寓大廈管理條例部分條文修正案規定, 一般住戶積欠費用超過三個月未改善者,管委會可訴請法院強制遷離;此外,管委會可以聲請拍賣該違規住戶的所有權,管委會將擁有拍賣所得的第一求償順位,以保障其他住戶權益。
管理費信託社區生財有道 :
信託變化多端,公寓大廈的管理費也可以交付信託,再也不怕管理會委員拿了錢落跑,越來越多銀行開辦公寓大廈管理基金信託,管理費費用降至 2 / 1,000到6 / 1,000。現在公寓大廈或是集合式住宅已成為台灣最大多數的住宅型態,住戶每個月繳交的管理費用多半依據坪數來計算,動輒新台幣上千元,大樓委員會匯整收到的管理費上百萬元甚至上千萬元的基金,成為信託業爭食的新地盤,銀行還可藉由大樓管理委員會,建立與社區住戶的關係,爭取其他業務。
現在已有中信銀、聯邦銀、中國國際商銀以及台新銀行近來陸續開辦公寓大廈管理基金信託業務,爭食數十億元商機,不過,銀行與大廈簽約費用與後續管理費用都各不同,依照大樓住戶規模以及大樓管理複雜度不同收費,大樓管理委員會可以多加比較。銀行信託部指出,管理基金交付信託後,銀行會先收取一筆簽約費用,約數千元至數萬元,以及後續每年的管理費用,今年管理費用已在多家銀行競爭下,下滑到2/1,000到6/1,000。
銀行收取管理費用,是以大樓管理基金每月資產淨值變動,乘上年息2/1,000到6/1,000,再除以12後,按月繳交,也有銀行規劃每年固定時間一次交付。同時為提升社區基金的財產安全性,大部分銀行的公寓大廈管理基金信託契約中,都建議大樓住戶設立信託監察人,約定任何管理基金的提領或是信託契約的終止,均須經過信託監察人的同意。
信託的最大好處就是保護財產的獨立性,大樓管理基金一旦交付信託,名義上要過戶給銀行,實質管理權則為大樓管理委員會將管理細項,寫在契約上請銀行管理,大樓管理基金就與主委或是財委個人財產分離,改由銀行監控。
傳統社區管理基金的支付用途大致可分為小額日常開銷及重大修繕準備兩類,針對社區設施保養、維修及警衛薪資等小額開銷經費,管委會一般是開立活期存款,至於大額維修的準備金,則多以定期存款方式存放。
信託還有另外的好處,就是替社區管理基金的閒置準備金,尋求較定存更高的報酬率,各銀行投資標的不同,部分銀行多會將部分資金放在債券型基金,或是報酬高但相對風險也較高的平衡型資金做為投資標的,由住戶自行選擇。
銀行指出,在傳統型的社區基金管理模式下,若社區臨時有大筆資金需求,則定存須提前解約而損失利息,但社區基金若交付信託後,不管是投資債券型基金或平衡型基金等不同的投資,資金流動性佳、調度更有彈性,也不會損失利息收入,不過,銀行業者提醒,較高報酬率的背後,也要注意可能發生投資失利的風險。
台灣數十萬棟公寓大廈,不到一半依法完成報備的管理委員組織,動輒新台幣上百萬元管理費基金,受到法律保障都不足,據了解,目前僅有不到十棟建築物將大樓基金管理費交付信託,而且以北部大樓的接受度最高。
由於信託每年需支付管理費成本,銀行建議,住戶規模超過百戶,基金已累績到300萬元至400萬元以上,才適合交付信託。
去年底修正通過的「公寓大廈管理條例」規定,凡公寓大廈「應」成立管理委員會或推選管理負責人,並依法向地方主管機關報備,就是希望能更加保障住戶安全。
管理委員會的經費來源有二,一為起造建商依建築法規定提撥金額,另一是住戶每月繳交管理費。中信銀一位主管就以自家180戶的社區舉例,該社區管理費規模就已達到700餘萬元,甚至有時候高達上千萬元。
龐大的資金若放在個人的戶頭,一旦主任委員或財務委員因為個人負債而把社區大樓的保管費用中飽私囊,或是財委個人經商失敗,財產被法院強制執行時,財委或主委代為保管的社區大樓上千萬元的資金,因為是以個人名義申辦存款,很容易就會連帶變成帳權人求償的標的。
一般傳統管理模式只能仰賴管委會的自治外,更需要住戶一起查驗監控,才能確保基金不被濫用。不過,現代人工作時間長,社區主委往往是輪著做,甚至也常因為住戶搬家,而使管理委員會異動,造成財務或是運作空窗期,住戶實質監控不易。
因此信託業者推出公寓大廈管理基金的信託業務,強調所有基金動支流向都由公正第三者,也就是銀行信託部替住戶嚴格控管,保障住戶的財產安全。但是因為目前信託業務的概念仍不普及,一般上百戶的住宅大樓意見也紛岐,銀行信託業務開辦不易,據了解,目前所有公寓大廈管理基金信託業務都仍集中在北部,包括台北縣市以及桃園縣市等地。
公寓大廈管理基金信託一覽表
承辦銀行 : 中國信託商銀、台新銀、聯邦銀行、中國國際商銀
收費方式 : 首次管約費用約數千元至上萬元(依案子複雜度而定);每年再依管理基金規模收取管理費用約2 / 1,000到6 / 1,000
優點 :
u 管理基金交付信託後,具備財產隔離效果,即使主委或財委個人不當行為,債權人對信託財產不得強制執行對社區住戶更有保障
u 閒置資金可尋求比定存更高的報酬率
缺點 :
u 要收取管理費用,因此基金規模最好在300萬元至400萬元以上
問.管委會的委員能不能自己開會決定委員可以免繳管理費或管理費打折?
答.管委會的委員能否享有管理費免繳或優惠,須視住戶規約是否載明。若社區希望給予委員管理費的優待,應於召開區分所有權人會議時提案討論,並列入住戶規約。
問.承租戶積欠管理費共4期, 經追查已不知去向,後主委與區分所有權人溝通,區分所有權人同意繳交但要管委會有折扣,請問應如何處理?
答.社區的各項爭議均依法令及規約處理,您所提之管理費扣扣問題,請查規約是否授權管委會處理,如有授權,則經管委會同意可予以折扣,若規約未授權予管委會,則應繳交之金額仍依規約規定之收費及催繳標準處理。
問.我們社區的管理費每坪50元,但因以前社區規約上是寫每坪30-60元,因此向住戶催繳時,法院判定住戶以每坪30元繳費。最近住戶規約已修正為每坪50元,請問其他住戶能否以每坪50元催繳?這樣會不會不公平?
答.貴社區住戶規約雖已修訂為每坪50元,但只有修訂後的欠繳可以50元的標準催繳,之前的欠繳仍應依之前的收費標準催繳,因此其他住戶以前的欠繳仍不得以每坪50元催繳。
問.請問每一屆的管理委員會名單需不需要承報區公所核准?積欠管理費之住戶可否加入管理委員會為委員,其至擔任主任委員?
答.1.依公寓大廈管理條例規定,每一屆管委會名單應承報區公所,但未承報並無罰則。
2.欠繳管理費之住戶能否成為委員,應視住戶規約有無規範,若無載明,欠繳的住戶仍有擔任委員之權利。
問.承租戶積欠三萬餘元管理費後不知去向,經管委會與區分所有權人溝通,區分所有權人願意繳費但要求給予折扣,可以嗎?
答.請查規約是否授權管委會處理,如有授權,則經管委會同意可予以折扣,若規約未授權予管委會,則應繳交之金額仍依規約規定之收費及催繳標準處理。
問.房屋經查封拍賣由銀行接手後是否應與其他住戶一樣繳納管理費?
答.銀行與個人或其他公司行號一樣,均可為房屋之所有權人,於法並無免繳費用之規定,故仍應繳交管理費。
問.管委會決議欠繳管理費以日徵百分之一滯納金,合理嗎?
答.1.依公寓大廈管理條例第21條規定,「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」
2.住戶欠繳管理費如符合上述條件(1)逾2期或達相當金額(2)經定相當期間催告仍不給付,則訴請法院命其給付時,可要求遲延利息。以營建署公佈的規約範本來看,遲延利息是以未繳金額年息10%計算。若社區希望自行規定,則該規定應載明於住戶規約(但不得超過人民借款利率的上限),管委會無權自行規定。
頂樓違建 : ==è 按一下
問.頂樓違建加蓋已多年,應如何處理?
答.1.在公寓大廈管理條例公布施行前的違章建築,可向各鄉鎮區公所檢舉,依違章建築處理辦法辦理。
2.一般大樓的一樓空地或頂樓平台,是屬於全體區分所有權人共有,但可由全體區分所有權人訂立分管契約,約定共有專用的部份(例如頂樓約定由頂樓住戶使用)。唯約定專用部分仍限定為合法的使用,並不包括違法用途,故不得搭蓋違建。
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問.本社區頂樓有住戶違建,經管委會向台北縣政府使用管理課檢舉,也經使用管理課判決是違建, 限期拆除但該戶執意不予拆除;經使用管理課罰款4萬元整。現知該戶已提訴願,請問管委會應如何處理?
答.住戶佔用頂樓平台違章建築既為事實,因此公寓大廈管理條例會保障管委會及全體住戶的權益,相信該住戶的申訴應為無效。
法定空地 :
問.法定空地,試問法定空地之權屬究屬何人?
答. 所謂法定空地,係指建築基地於建築使用時,依法應保留的一定比例面積之空地,目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進使用人之舒適、安全及衛生。而應留設之法定空地,須包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度則於建築管理規則有規定。建築法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。建築基地法定空地分割辦法第2條第1項直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時,應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率,及留設之空地位置等,同時辦理空地地籍套繪圖。
就集合住宅或公寓而言,法定空地依照建築法規定,應與建築基地合併使用,惟現行法令中卻無規定應為何人所有,全依契約自由精神為之。因此,如該法定空地在買賣契約書中言明屬各樓層之建物所有人所有者,理應為全體住戶所分別共有,共同持有該法定空地所有權。因此,如未經全體住戶之同意及協議由特定人使用管理者,任何人都無權占用,否則其他住戶可以侵權行為向法院提出拆屋還地之訴。
建設公司於出售房屋時,通常會在房屋買賣契約中約定法定空地由一樓住戶單
獨使用,住戶簽定同意該條款之合約後,當不得再行異議。緣依最高法院四十八年度台上字第1065號判例,認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在」,此對法律秩序雖具有安定之作用,但將使善意之第三人,受有不測之損害之虞,是以,大法官會議於民國83年6月3日作成釋字349號解釋指出,前述判例與憲法保障人民財產權之意旨有所違背,應不再援用。故在新所有權人不知共有物分管契約,亦無法得知之情形時,新所有權人將不受原所有權人所訂分管契約之約束。
惟一樓住戶就法定空地之使用情形,如違反當初之分管協議內容,或有任何違
法情事,如興建違章建築者,其他住戶仍可向有關單位要求拆除或訴請賠償。所以,阿義可查明當初之買賣契約有無簽定同意分管協議,並了解該分管協議之內容為何?阿龍未依住戶分管協議或當初買賣契約未約定者,不得任意占用,即使占用亦不得有違章之興建或妨礙公共通行或公共安全之舉。
問.本人以前向建設公司購屋時,買賣契約附有一份住戶規約草約,草約規定法定空地歸鄰接戶一樓區分所有權人管理使用,這樣合理嗎?
答.1.公寓大廈管理條例第44條:「公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共同部分標示詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前,視同規約。........」
2.在第一次區分所有權人會議召開之前,草約的效力等同於規約;待第一次區分所有權人會議召開之後,則以會議通過的住戶規約為依據,草約自動失效。所以住戶若對草約的內容有意見,應於第一次區分所有權人會議討論規約時提出修訂方案。
3.關於法定空地的使用權,若大樓是在公寓大廈管理條例施行前建造,建設公司的買賣契約已載明法定空地的使用權,則依契約有使用權(即約定專用),但仍不可違章;若是在公寓大廈管理條例施行後建造,則法定空地的使用權須視住戶規約有無記載,若規約無載明歸一樓鄰接戶使用,則一樓鄰接戶無使用權。
惡鄰 :
問.我們社區有一戶經常日夜吵鬧,經協調並請管區協助處理仍無法解決,嚴重影響本人的精神狀態,請問可如何處理?
答.1.公寓大廈管理條例第十六條規定「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。........住戶違反前3項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,必要時得報請地方主管機關處理。」同條例第38條第二款規定,住戶違反第16條第1項或第3項之規定者,由主管機關處新台幣3,000元以上15,000元以下罰鍰。
2.來信提到的情況,可由管委會以書面方式予以制止或依規約規定處理,若住戶仍持續影響公共安寧,則報請主管機關處理。
3.若噪音超過噪音管制標準,可依噪音管制法的規定處理。另外,依社會秩序維護法的規定,製造噪音或深夜喧嘩,妨害公眾安寧者,可處新台幣6,000元以下的罰鍰。又因住戶權益受侵害,依民法侵權行為的相關規定,可向法院訴請排除侵害,並請求因噪音侵害造成精神上的痛苦因而引起疾病的相關損害賠償。
問.管委會如擬驅離惡居者,應符合下列要件?
答.
(1)管委會應須經區分所有權人會議所決議而成立。
(2)管委會應經向鄉鎮市公所申請備查。
(3)管委會應先去函促請拒繳者繳費。
(4)如仍拒繳並己逾二期者,應訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
(5)俟履行前述程序仍未如期繳付後,如得再促請其在三個月內繳納,且其積欠
金額達到(公定價值)總價1/100以上者。
(6)如再末繳納時,始得召開「區分所有權人會議」。
(7)並經區分所有權人2/3出席,其中3/4決議。
(8)始可訴請法院命所有權人出讓。
(9)再經判決後三個月內對方不完成出售移轉登記者。
(10)最後再聲請法院拍賣之。
其他問題 :
問.天花板或共同牆壁漏水,能否進入樓上或隔壁住戶家中進行整修?
答.照公寓大廈管理條例,住戶如因他住戶維護、修繕專用部分、約定專用部分或設置管線,必須進入其專有部分或約定專用部分時,該住戶不得拒絕;管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,而必須進入住戶的專有部分或約定專用部分時,該住戶亦不得拒絕。隔壁的住戶抓漏、修理漏水的水管,樓上或隔壁的住戶應有容忍的義務,不得拒絕。
問.本人將大樓一房屋租予承租人,未料二個月之後承租人將傢俱電視等全部搬走,且管理公司並未發現有異,請問本人是否可以控告管理公司管理疏失並要求賠償?
答.1.房屋租賃乃出租方與承租方雙方之合約關係,相關之權利義務均以合約之約定為主,若有損害彼此之權益行為發生,則可依民事訴訟請求損害賠償。
2.管理公司是否須對承租人私自搬離傢俱負責,請查閱管委會與管理公司之合約項目是否包含上述工作內容。
3.一般管理委任合約均以社區大樓公共部分之管理維護工作為主,並不包今專有部分(私有房屋)之管理維護。
問.我們大樓的建設公司倒了,很多建設的款項未付給廠商,日前垃圾壓縮處理機被法院假扣押,電梯和機械停車設備也未付清,雖然管委會已成立,但建設公司遲遲不肯點交,請問我們該如何保障自己的權益?
答.1.首先由管委會依當初買賣合約書之約定,至法院擬狀告建設公司未依契約完成交易,並請求民事損害賠償。
2.查閱公司負責人及公司之財產,進行查封動作。
3.立刻清點社區社區停車位空間是否有未售出,先作查扣動作。
4.與律師商討相關處置事宜。
問.大樓地下室第三層天花板會滴水造成積水,大樓一樓是銀行,地下一樓也是銀行在使用,二、三層則是外賣車位及住戶車位,如果像這樣的情形的話,是要怎麼處理呢?
答.1.依公寓大廈管理條例第十二條:專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。
2.先找出漏水處,判斷為何水管漏水,以釐清責任歸屬。若確認責任歸屬為銀行,請拍照存證,並寄發存證信函要求銀行負責消毒。
問.若社區的管理公司只有一人有管理服務人證照,該公司合法嗎?如不合法應向何單位檢舉?
答.依管理服務人管理辦法第七條規定:
公寓大廈管理維護公司應具有下列條件:
- Jan 02 Wed 2008 14:17
公寓大廈1 公寓大廈簡介
什麼是公寓大廈 :
u 公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍,沒有限定適用的對象,僅從使用功能予以界定,無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物,只要「指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地」,其中除專有部分之外,並且存在使用上具整體不可分性之共用部分,凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織亦準用本條例之規定。
住戶之權利義務 :
u 區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
u 區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
公寓大廈管理條例問與答
- 約定專用事項的方法
- 條例施行前佔用防空避難設備者的處理
- 共用部分不得為獨立移轉或設定負擔
- 不得為約定專用部分的限制
- 屋頂平台專用使用範圍
- 拆除相鄰的分隔牆壁
- 比較專有部分與共用部分差異
- 專有部分使用法則
- 公寓大廈用途限制
- 公寓大廈管理費用分攤
- 公寓大廈管理費分擔比例
- 繳納公寓大廈管理費之義務人
- 上下樓板共同壁維修經費分攤
- 變更建築物外觀
- 老舊公寓大廈之重建
- 飼養寵物限制
- 公寓大廈依法經營危險行業及火災保險費差額補償
- 維護居住安寧
- 住戶違規屢勸不改強制遷離
- 特定目的事業經營管理
- 公寓大廈住戶不正當使用行為
- 設置公共基金
- 積欠管理費或公共基金
- 公共基金與區分所有權的一體性
- 公共基金保管義務
- 強制遷離和強制出讓
- 訂定規約之目的
- 規約的訂定及修正
- 規約的保存
- 舊有住戶公約的約束力
- 規約之承繼效力
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公寓大廈管理條例(民國92年12月31日修正
總 則 :
第1條
為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定本條例。本條例未規定者,適用其他法令之規定。
第2條
本條例所稱主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣市為縣市政府。
第3條 本條例用辭定義如下:
u 公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。
u 區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。
u 專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。
u 共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。
u 約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
u 約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
u 區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。
u 住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
u 管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
u 管理負責人:指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或依第28條第3項、第29條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
管理服務人:指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。
住戶之權利義務:
第4條
區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
第5條
區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
第6條 住戶應遵守下列事項:
u 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
u 他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。
u 管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。
u 於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
u 其他法令或規約規定事項。
前項第2款至第4款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第1項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。
第7條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:
u 公寓大廈本身所占之地面。
u 連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。
u 公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
u 約定專用有違法令使用限制之規定者。
u 其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
第8條
公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣市主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第49條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。
第9條
u 各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
u 住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前2項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第2項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
第10條
u 專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。
u 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。
前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣市政府定之。
第11條
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
第12條
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。
第13條
公寓大廈之重建,應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者,不在此限:
u 配合都市更新計畫而實施重建者。
u 嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。
u 因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者。
第14條
公寓大廈有前條第2款或第3款所定情形之一,經區分所有權人會議決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
前項之受讓人視為同意重建。
重建之建造執照之申請,其名義以區分所有權人會議之決議為之。
第15條
住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。
住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣市主管機關處理,並要求其回復原狀。
第16條
u 住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
u 住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣市政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。
u 住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物之主要構造。
u 住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。
u 住戶違反前4項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣市主管機關處理。
第17條
住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。
前項投保公共意外責任保險,經催告於7日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔。
第18條 公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:
u 起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。
u 區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
u 本基金之孳息。
u 其他收入。
依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣市主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣市主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。
公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。
第1項及第2項所規定起造人應提列之公共基金,於本條例公布施行前,起造人已取得建造執照者,不適用之。
第19條
區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。
第20條
管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。
管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於7日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。
第21條 住戶積欠公共基金
區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。
第22條
住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於3個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:
u 積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1 / 100者。
u 違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。
u 其他違反法令或規約情節重大者。
u 前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。
u 前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。
第23條
有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:
u 約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。
u 各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。
u 禁止住戶飼養動物之特別約定。
u 違反義務之處理方式。
u 財務運作之監督規定。
u 區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。
u 糾紛之協調程序。
第24條
u 區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。
u 公寓大廈專有部分之無權占有人,應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定,準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。
管理組織
第25條
區分所有權人會議,由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者,應召開臨時會議:
u 發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。
u 經區分所有權人1 / 5以上及其區分所有權比例合計1 / 5以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。
u 區分所有權人會議除第28條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期1至2年,連選得連任1次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期1年,連選得連任1次。
u 召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣市主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣市主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。
第26條
非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣市主管機關報備。
u 共用部分、約定共用部分範圍之劃分。
u 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。
u 公共基金之分配。
u 會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。
u 全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。
u 第20條、第27條、第29條至第39條、第48條、第49條第1項第7款及第54條規定,於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。
第27條
u 各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。
u 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權1 / 5以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之1 / 5以上者,其超過部分不予計算。
u 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權1 / 5以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數1 / 5者,其超過部分不予計算。
第28條
u 公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於3個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣市主管機關報備。
u 前項起造人為數人時,應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員會時,起造人應就同一議案重新召集會議一次。
u 起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。
第29條 公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。
u 公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。
u 管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期1至2年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。
u 前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。
u 公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。
u 公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣市主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。
第30條
u 區分所有權人會議,應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於2日。
u 管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。
第31條
區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人2 / 3以上及其區分所有權比例合計2 / 3以上出席,以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3 / 4以上之同意行之。
第32條
u 區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人3人並1 / 5
- Jan 02 Wed 2008 14:15
限制登記 2法院登記
法院囑託限制登記
法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記,依土地登記規則第138條,第136條規定辦理,不受收件先後順序限制。惟法院囑託公函到所之時間與現場查封之時間略有3至5天之時差,時有法院現場已查封而債務人之不動產卻發生移轉,影響債權人之權益或造成損害。89年由法院將查封、假扣押、假處分、強制執行及禁止不動產處分等案件網路傳送至地政事務所辦理限制登記,以縮短處理時間,有效防止脫產,保障債權人權益,開啟跨機關、跨系統之服務.
服務內容 :
運用網路及電子簽章技術(IC卡),與臺北縣地政局與司法院資訊管理處合作,將法院端查封、假扣押、假處分、強制執行及禁止不動產處分等案件網路傳送至地政事務所端申請辦理囑託限制登記,以縮短處理時間,減少機關間公文往返,達跨機關、跨系統之服務.
目 標 :
加速完成法院囑託限制登記,提高行政效率、確保民眾權益。
地政與地院網路申辦作業,首創跨縣市、跨機關、跨系統之服務。
促進地政機關與其他機關橫向連繫、達 電子化網路化之目標。 落實「多用網路,少用馬路」,提供便捷多元化的服務品質。
作業特色 :
利用電子認證安全機制,核發地政電子簽章IC卡。
地方法院及地政事務所文件以電子化傳遞作業。
奠定地政網路線上申辦法院囑託限制登記機制。
實施範圍 :
以查封、假扣押、假處分、保全處分、破產登記為範圍(不包括塗銷限制登
記及未登記建物查封)
作業內容與架構 : 如下圖
法院囑託限制登記網路作業實施要點 : 司法院91院台資1字第31095號函訂定
1、為實施地方法院囑託地政事務所辦理限制登記網路作業 (以下簡稱本作業) ,以縮短處理時效及提昇工作效率,特訂定本實施要點。
2、本作業以查封、假扣押、假處分、保全處分、破產登記為實施範圍,不包括塗銷限制登記、未登記建物查封及塗銷限制登記連件續封之登記。
3、本作業應使用 GCA 政府機關憑證之數位簽章及驗證,以加強網路作業安全。
4、本作業使用之政府機關憑證 IC 卡 (磁片) 之密碼應定期上網更新,並於作業時間外應抽離讀卡機 (磁碟機) ,以落實作業安全管理。
5、地方法院應將數位簽章加密完成之電子檔案,傳送至不動產標示之管轄地政事務所,並檢核每筆電子檔案是否傳送無誤。若將查封案件誤傳至非管轄地政事務所,應立即重傳之。
6、地方法院傳送前項電子檔案,應配合地政事務所每辦公日收件時間 (上午11時及下午4時) ,以免延誤囑託限制登記之時效。
7、地方法院接收地政事務所登記完畢後回傳之電子函件及電子謄本檔案,應將之列印後併卷。
8、地方法院於傳送或接收電子檔案後,應檢核該電子檔案是否傳送或接收成功;若發生異常,應先聯繫維運廠商處理;如暫時無法恢復正常作業,應電話通知對方改以傳真方式辦理,並填寫電話登記簿 (附表一,詳專區附表) 及傳真登記簿 (附表二,詳專區附表) ,以留存紀錄。收到對方傳真之公文,應依一般公文程序處理。
9、本作業恢復正常運作後,即應依正常程序辦理之。並將故障期間以傳真處理之案件,再次傳送及接收,並重行列印後,與辦竣之案件併案歸檔。
10、各地方法院於維運廠商完成軟、硬體建置,並測試無誤,經雙軌作業順利運行一週後,報請司法院核備,由地方法院通知維運廠商及地政事務所正式單軌維運。
11、本作業單軌後,執行債權人應按件繳交網路郵電費予維運廠商。
法院查封函
地政事務所查封回覆函
- Jan 02 Wed 2008 14:13
限制登記 1
限制登記意義:
限制登記,謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。如預告登記,查封,假扣押,假處分、破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。即因當事人申請,法院或其他政府機關囑託登記機關暫時凍結已登記之土地權利狀態,而限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分,以保全請求權人之權益,亦稱「保全登記」。
限制登記種類:
(1).預告登記 : 土地及建築改良物預告登記申請須知
u 此種類型是指為保全房地產權利移轉或消滅的請求權,或房地產權利內容或順序變動的請求權,或附條件或期限的請求權,房地產登記機關基於債權人或受益人的申請,經登記名義人的同意所為的登記。(例如:A將土地連同房屋出租給B,約定10年以後B將土地連同新增建築物無償歸還給A,這就是房地產權利未來發生移轉的情形,必須預先辦理登記,此即預告登記。)
u 房地產預告登記是限制登記的一種,是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記。房地產登記機關在登記完畢時,應通知申請人和登記名義人。欠缺預告登記,將會使某些意圖通過設權行為而欲取得房地產物權的債權人的目的落空。
預告登記,係預為保全對於他人土地權利之請求權,而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明,向登記機關所為之限制原權利人處分其所有權之登記。
其目的在阻止土地權利人對於該土地為有妨害其請求權之處分。所謂對於他人土地權利之請求權,依土地法第第79-1條規定為:
u 關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
u 土地權利內容或次序變更之請求權。
u 附條件或期限之請求權。
關於土地權利移轉之請求權,係指土地所有權或他項權利,因買賣或設定契約所生之土地權利移轉請求權,例如因買賣契約或設定契約所生之移轉或設定請求權,或因契約解除之土地返還請求權,所謂使其消滅之請求權,係指塗銷權利之請求權,如債務清償而生之塗銷抵押權之請求權等。所謂土地權利內容或次序變更之請求權,係指他項權利內容有所變更或抵押次序有所變更所生之變更請求權,在未為變更登記前,得為預告登記,例如抵押權、地上權或典權等存續期間變更,或利息租金變更之請求權均屬之。又如次順位抵押權人對前一順位抵押權人有變更次序之請求權時亦屬之。為保全其變更次序之請求權,得為預告登記。又所謂附條件或期限之請求權,係因條件成就或期限屆滿所生有關土地權利之請求權,於條件未成就或期限未屆滿前,得先申辦預告登記,以保障其附帶條件或期限之請求權。
例如某甲答應以樓房一棟贈與某乙,但附帶條件為某乙必須與其女兒結婚,在某乙未與其女兒結婚前,得對某甲之樓房申請預告登記。又如張三答應李四,待其大學畢業後,願將其土地移轉給李四,李四亦得申請預告登記。
預告登記在未塗銷前,應保持土地權利之現狀,登記名義人不得為有妨害該已登記請求權之任何處分。但預告登記只能限制登記名義人所為之處分。對於因徵收、法院判決或強制執行等所為之新登記,並無排除之效力。
(2).查封登記 :
查封登記係執行法院應債權人之請求,依強制執行法就提供強制執行之不動產,囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。
查封為強制執行的方法之一。強制執行法第75條規定:不動產之強制執行,以查封、拍賣、強制管理之方法行之。同法第11條並規定:供強制執行之財產權,其取得、設定、喪失或變更,依法應登記者,為強制執行時,執行法院應即通知該管登記機關登記其事由。可見查封登記,係執行法院應債權人之請求,依強制執行法,就提供強制執行之不動產,囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。因不動產之得、喪、變更經登記後有絕對效力,為貫徹查封效力,防止該已被查封之不動產,再為移轉或設定他項權利等有妨害執行效果之登記,執行法院於對不動產實施查封後,應即通知登記機關為查封登記。而查封登記,實即為對債務人之不動產所為限制處分之登記此項查封登記之通知,執行法院得依債權人之申請,交債權人逕行持送登記機關登記。
強制執行法第11第3項規定:債務人因繼承、強制執行、徵收或法院之判決,於登記前已取得不動產物權者,執行法院得因債權人之申請,以債務人費用,通知登記機關登記為債務人所有後而為執行。故對未辦繼承登記之不動產亦得為查封登記。惟查封在限制所有權之處分。登記簿上之所有權人與債務人不同,其是否確屬因繼承而取得,需由登記機關審查認定,故實際上均依照司法院70年6月9日訂定發布﹁未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫要點﹂(司法部門與行政院於85年2月8日會銜發布﹁未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法原要點並停止適用,行政院85年5月3日台85法字第12785號規定辦理。建物為重要不動產之一,係強制執行之重要標的,但因我國對建物之登記之未採強制登記,一般不動產所有人如非有處分或設定負擔之必要,每怠於申請建物登記,但此並不影響強制執行之效力,故就已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分或破產登記時,應依土地登記規則第一126條(修正後第127條)規定辦理。
查封登記,登記機關悉依法院囑託登記文書之內容辦理登記,並應到隨辦,登記完畢應即函復法院。如果標的物已由登記名義人申請移轉或設定登記而尚未登記完畢者,應即依土地法第75條之一規定改辦查封、假扣押、假處分或破產登記,並通知登記申請人。如果已經移轉登記於第三人完畢,則應將不能辦理查封登記之情形函復法院。但法院因債權人實行抵押權拍賣抵押物,而囑託辦理查封登記,縱其登記標的物已移轉登記與第三人,仍應辦理查封登記,並通知該第三人及將移轉登記之書面函復法院。
(3).假扣押、假處分登記 :
債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求,欲保全強制執行,以免日後有不能執行或甚難執行之虞,經向法院提出聲請,由法院囑託登記機關,就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。
u 假扣押:係債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求,欲保全強制執行者,得向法院申請假扣押。此屬民事訴訟法上之保全程序,債權人為保全其本身之權益,對於其對債務人之金錢請求或得易為金錢請求之請求,因有日後不能強制執行或甚難執行之虞者,得申請法院對債務人之財產,暫行扣押。假扣押本身為強制執行之執行名義之一。假扣押之執行,亦以查封之方法為之。對於不動產執行假扣押時,必須由法院囑託登記機關為假扣押之登記,其效力及一般有關規定與查封登記相同。
u 假處分:係債權人就金錢請求之外之請求,欲保全強制執行者,得申請假處分。假處分非因請求標的之現狀變更,有日後不能強制執行,或甚難執行之虞者,不得為之。關於假處分之規定,於爭執之法律關係,有定暫時狀態之必要者準用之。假處分對於不動產之執行,亦由法院囑託登記機關為之,其效力與查封、假扣押相同,有關規定亦相同。
(4).破產登記 :
法院因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,得因債權人及債務人聲請,就債務人之財產為破產宣告,囑託登記機關為破產登記。
法院為破產宣告時,就破產人或破產財團有關之登記,應即通知該登記機關,囑託為破產之登記,破產人因破產之宣告,對於應屬破產財團之財產,喪失其管理及處分權。故破產登記,係法院因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,就債務人之總財產,依職權所為之必要保全處分,於實務上,實亦即為查封登記,其效力及一般規定與查封登記同。
(5).禁止處分登記 :
納稅義務人欠稅,稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產,通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。
稅捐稽徵機關依據此一規定,對於欠稅人之土地或建物,其相當於欠稅數額者,無須經申請法院之裁定,得逕行通知地政機關,為禁止移轉及設定負擔之登記,此即為禁止處分登記。其目的在限制土地所有權人處分財產逃漏應繳之稅款,必要時並得申請強制執行,以確保稅款之稽徵。
禁止處分登記與法院之查封登記效用相同,唯囑託之機關不同,所為之目的亦不同,禁止處分登記係稅捐稽徵機關為保全稅款之稽徵程序,法院查封係應債權人請求為保全債權人權利而為之一保全程序,就登記本身而言,皆為對所有權人行使其所有權之一定限制。有關查封登記之規定,於稅捐稽徵機關或其他機關依法所為之禁止處分登記時均準用之。
項 次 |
名稱 |
法令依據 |
備 註 |
1 |
登記申請書 |
土地登記規則第34條 |
預告登記時檢附(其餘限制登記則以法院囑託書或稅捐機關禁止處分囑託書代替 |
2 |
土地建物登記名義人之同意書 |
土地法第79之1 土地登記規則第25 |
預告登記時檢附。 |
3 |
土地建物登記名義人印鑑證明 |
土地登記規則第125條 |
預告登記時檢附。 |
4 |
請求權人及登記名義人之身分證明 |
土地登記規則第34條 |
預告登記時檢附。 |
5 |
所有權狀 |
土地登記規則第34 |
預告登記時檢附。 |
6 |
委託書 |
土地登記規則第37條 土地登記專業代理人管理辦法第17條 |
本人不能親自申辦記委託他人代理申請時檢附 登記申請書已載明有委任關係者,得免檢附。 |
7 |
自耕能力證明書 |
土地法第30條 |
預告登記之標的為耕地時檢附。 |
8 |
法院囑託查封登記書或稅捐機關囑託禁止處分登記函 |
強制執行法第11條稅捐稽徵法第24條 |
|
其 他 :
預告登記同意書中可否約定不得設定抵押權 :
依據土地法第79-1條規定 :請保全下列請求權之預告登記,應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之:
u 關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
u 土地權利內容或次序變更之請求權。
u 附條件或期限之請求權。
前項預告登記未塗銷前對於因徵收,法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。土地登記規則第137條申請預告登記,除提出第34條各款規定之文件外,應提出登記名義人同意書。,登記名義人就其土地所為之處分,對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記,第34條申請登記,除本規則另有規定外,應提出下列文件:1.登記申請書。 2.登記原因證明文件。3.已登記者,其所有權狀或他項權利證明書。 4.申請人身分證明。 5.其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。前項第4款之文件,能以電腦處理達成查詢者,得免提出。
限制登記作業補充規定 第1點、土地經設定抵押權後,第3人為保全土地權利移轉之請求權,得辦理預告登記。第2點、為保全土地所有權移轉之請求權,已辦理預告登記之土地,再申辦他項權利設定登記,應檢附預告登記請求權人之同意書。
依上述,經辦妥為保全所有權移轉之預告登記後,欲再申辦抵押權設定登記時,因已影響預告登記請求權人之權益,應檢附預告登記請求權人同意書,始可辦理抵押權權設定登記。 惟前述補充規定中,並未規定辦理預告登記後,不得辦理抵押權設定,只是應經預告登記請求權人同意。惟,若預告登記同意書僅約定「係預約出賣」原則上應無限制再申辦抵押權設定之本意,理應准予申辦。但,礙於前述「補充規定」第二點規定,現行登記機關均以此理由補正。
如可就預告登記同意書載明確係「預約出賣,且仍得設定抵押權」等,登記機關應無異議之理。惟若同意書未載明設定抵押權,確僅載明係預約買賣,其因仍屬債權之請求權,尚非物權,是以實務上仍得申辦才對,此部分,可就個案陳請就前述補充規定第2點予以變更解釋。
故應先查明原已辦之預告登記所保全之請求權為何,如係保全土地所有權移轉之請求權,即可依前述補充規定,檢附預告登記請求權人之同意書,申辦抵押權設定登記。
各項書表範例 :
預告登記同意書 :
本人已提供所有坐落臺北市(縣) 區(市、鄉、鎮) 段 小段 地號 筆土地,權利範圍 ,與臺北市政府簽訂大眾捷運系統土地聯合開發契約書,依照大眾捷運系統土地開發辦法合作興建聯合開發建築物。茲為應 貴府捷運系統及聯合開發用地取得之需,本人同意提供預告登記所需證件予 貴府向地政機關申辦土地所有權移轉請求權預告登記。恐空口無憑,特立此同意書。
此 致
臺 北 市 政 府
立同意書人姓名:
國民身分證號碼:
戶 籍 地 址:
中 華 民 國 年 月 日
預告登記同意書 :
不動產標示:
土地: 縣市 區鄉鎮 段 地號, 權利範圍:全部
建物: 縣市 區鄉鎮 路 段 號 建號, 權利範圍:全部
查本人所有前開不動產,已預約出售予陳小明君,為保全上開土地、
建物所有權移轉之請求權,同意向地政機關辦理預告登記,恐口無憑,持立此書為證。
立同意書人:
身分證字號:
住 址:
中 華 民 國 年 月 日
預告登記塗銷同意書 :
有關 君所有坐落台北市 區 段 小段 地號土地,權利範圍 ,及 路 巷 號(建號 )持分 之建物所有權,由台北市 地政事務所所為之預告登記,本府同意塗銷。
此 致
臺北市 地政事務所
立同意書人:台北市
管理機關:台北市政府
法定代理人:市長 馬英九
中 華 民 國 年 月 日
預告登記塗銷同意書 :
立同意書人 所有坐落台北市 區 段 小段 地號土地,權利範圍及 路 巷 號(建號 )持分 之建物所有權,因預約出售於__________,特立本書同意將前述標的,預告登記於__________ 保全其權利移轉之請求權,並保證除非經__________同意塗銷預告登記,否則不得再就前述標的為任何處分,但仍得為設定負擔之行為。
此 致
__________
立同意書人:
身份證統編:
地 址:
中 華 民 國 九 十 年 月 日
檢附證件 :
預告登記應分別檢附下列文件,檢附之證件如係影本者,由申請人於影本上簽註﹁本影本與正本相符,如有不實,申請人願負法律上一切責任﹂,並簽章:
預告登記 :
u 申請人身分證明(戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本)。
u 土地、建物登記名義人同意書。
u 土地、建物登記名義人印鑑證明。
u 土地或建物所有權狀。
預告登記之塗銷登記:
u 申請人身分證明(戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本)。
u 預告登記請求權人之同意書。
u 預告登記請求權人之印鑑證明。
申請登記案件須知 - 土地、建物預告登記
為防止登記名義人對其所有土地及建物有損害保全請求權人權利之行為,經登記名義人之同意而為保全請求權人對登記名義人之土地及建物權利左列請求權所為之登記。
u 關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。
u 土地權利內容或次序變更之請求權。
u 附條件或期限之請求權。
文件名稱 |
文件來源 |
備註 |
自行檢附 |
向地政事務所購買 | |
登記名義人同意書 |
自行檢附 |
|
申請人身分證明:戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本 法人登記證明文件暨代表人資格證明 華僑身分證明 |
1.戶籍謄本向戶政事務所申請,戶口名簿影本及身分證影本自行影印。 2.法人向其主管登記機關申請。 3.華僑向僑委會或僑居地使領館申請。 |
1.第1項文件由自然人檢附。第2項文件由法人檢附。第3項文件由華僑檢附。 2.限制行為能力人及無行為能力人須加附法定代理人或監護人之身分證明。 3.上列影本請簽註:「本影本與正本相符,如有不實願負法律責任。」並蓋章。 4.華僑身分證明應由申請人自行切結國外地址之中文名稱。.檢附我駐外單位簽發之授權書辦理者,仍須檢附授權人之身分證明文件。 |
登記名義人印鑑證明 |
1.自然人向戶政事務所申請。 2.法人向其主管機關或登記機關申請。 3.華僑向僑委會申請。 |
1.登記名義人親自到場核對身分者免附。 2.無行為能力人免附,但應附其法定代理人或監護人之印鑑證明。 3.如為法人時,應附法人及其代表人之印鑑證明。 4.檢附之印鑑証明以登記原因發生日期前一年以後核發者為限。 |
土地、建物所有權狀或他項權利證明書 |
自行檢附 |
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國宅單位同意文件 |
縣政府城鄉發展局 |
為保全國宅及其基地所有權移轉之請求權時檢附之。 |
申請手續
(1) 申請人應填妥土地登記申請書及登記清冊,連同前列應備文件向不動產所在地之地政事務所申請收件取得收件收據。申請人或代理人於收件時應提出身分證明文件(如身分證、駕照)供收件人員核對身分無誤後發還。如需隨案申請登記謄本者,應加附謄本申請書。
(2) 地政事務所收件後即依法審查,如需補正者,申請人應於接到通知之日起15日內依補正通知書所載內容補正,逾期未補正或未照補正事項完全補正者,則予以駁回。案件經審查無誤後,即移送登記繕狀。
(3) 申請人於三個月內重新申請登記,得予援用未申請退還之登記費及書狀費。
(4) 登記完畢後,申請人或代理人應持憑收件收據及印章至領件櫃台領取土地、建物所有權狀及應發還之文件。
(5) 如隨案申請登記謄本者,作業時間應增加謄本處理時間。
附註
(1) 本申請須知未盡事宜,悉依現行法令規定辦理;如遇法令變更時,應依變更後之規定辦理。
(2) 非專業代理人辦理案件請分別切結。
u 委託人切結:本人未給付報酬予代理人,如有虛偽不實,願負法律責任,請蓋章並簽註日期。
u 代理人切結:本人並非以代理申請土地登記為業,且未收取報酬,如有虛偽不實,願負法律責任,請蓋章並簽註日期。
- Jan 02 Wed 2008 14:12
分區用地變更 2非都市土地分區用地變更
土地使用變更作業
u 前言
u 籌備及規劃階段
u 審議階段
u 開發階段
u 規費及開發義務
u 諮詢服務
u 附錄
農地轉用為優質住宅社區之檢討與促成
近年來台灣地區住宅品質雖有提升,但與歐美先進國家之低密度優質社區仍有巨大差距,一般人多以台灣地狹人稠以致土地珍貴,並視地價高昂為當然之事實。但台灣同時存在大面積之農地可供釋出轉用為各種住宅與生活用地。,雖經八年「農地釋出」政策卻未見對整體住宅品質有顯著之提升,反倒是「單棟農舍」成為住宅市場的新選擇,但其零星發展卻造成更多發展。本中心承接中華民國住宅學會受經建會所委託之一研究案「規劃農地為低密度高品質住宅社區配套措施之研究」,對台灣農地轉用住宅社區的各項制度進行檢討,並為推動優質住宅社區與良性的郊區化發展,提出相關政策建議。今將研究成果摘要如下,其結論與觀點並不代表原委託單位之立場。
一、台灣住宅發展特色與優質社區之差距
(一)台灣住宅社區呈現三高一低的特色
相較於歐美各國,台灣之住宅發展特點可以「三高一低」概括之:(一)自有率特高(目前約為83%) (二)房價高 雖經過去十年之持平(北部)或下降(中南部部)後與家庭所得之比率仍屬偏高。(三)密度高 無論在都會區外圍,甚至於農村區,難得一見他國之郊區型住宅。(四)品質低 住戶注重室內面積與裝修而忽視社區設施與服務。以上第一點與需求因素有關,國民視住宅不僅為居住之用,更為聚集財富之工具。第三、四點均與土地有關,屬供應面因素。供需兩面造成第二點,而後又回饋影響居民與建商地主之行為,以及制度面之演變。
房價居高不下的原因在於高地價,台灣住宅無論郊區或市內土地成本約占建商供應成本(含正常利潤)之七成以上。相較於美國郊區約一成半,城區之約三成,不僅高昂,且亦為影響台灣住宅之型態、密度、以及居住品質之根本因素。由於土地成本,再經制度面之運作,台灣住宅即使在郊區之粗密度亦在每公頃60戶以上。但另一端卻有「農舍」式住宅,法定密度上限為每公頃農地4戶。在台灣,見不到在他國因(離市中心遠近)級差地租而形成的每公頃10戶、20戶、30戶等不同密度、不同住宅型態之變化。在台灣僅有「農舍」與高密度住宅區二者間之斷裂地景。
(二)農地釋出作為優質住宅社區潛力無窮
本研究界定優質(住宅)社區為同時合於以下四條件者:(一)價位合理為中產階級所能負擔。(二)社區住宅之粗密度在每公頃10-30戶。(三)公共設施與服務完備。(四)交通便捷,通勤時間不超過三十分鐘。目前此種社區若非屬豪宅,則不是一般人民所能想像可以實現者,蓋毋論政府民間均已接受目前台灣建地地價昂貴之事實,並將解釋歸諸於台灣地狹人稠,故視土地珍貴為當然。
但此解釋實與當前農地過多,政府在補貼休耕外尚有廢耕之現象不符。台灣360萬公頃土地中已登錄者256萬公頃。其中可供住宅用建地僅共10.3萬公頃(都市計畫區內6.2萬公頃,非都市計畫土地之甲、乙、丙建地4.1萬公頃)。農業用地共215萬公頃(都市計畫區內21萬公頃,非都市農業用地194萬公頃),其中含水旱耕地共約85-97萬公頃。若加入WTO後估計為保持安全糧食供應之所需耕地為30-50萬公頃,其多餘之耕地即使多作生態保育用之餘,或全部農地作有效利用後,所能變更為住宅用地仍可大量增加,而大幅降低台灣居住密度,一方面可以營建產業帶動經濟發展,另一方面可以提昇生活品質。
台灣住宅建築用地與農業用地佔全台灣土地面積分配圖
二、為何目前各種農地轉用管道均無法創造優質社區?
(一)農地釋出數據複雜、不足以致政策未能重視調整
台灣農業用地轉用為住宅用地依原計畫分區不同各有法令,可歸納以下幾種途徑,而這幾種農地轉用住宅使用的數據資訊必須透過「農地釋出方案」、「農業統計年報」、「台灣省地政統計年報」、「房屋稅籍檔」以及主管機關的實際變更計畫面積才能有完整圖像。但一般卻以「農地釋出方案」數據做為主要農地釋出資訊,而對於實際變更為住宅使用數量以及最為重要的「農舍」資訊卻缺乏固定的統計資訊加以揭露,而使得政策未能有所反應。
途徑1:非都市土地農業用地或都市計畫區循「都市計畫法台灣省施行細則」、「實施區域計畫地區建築管理辦法」興建單棟農舍。
途徑2:非都市土地農業用地循「非都市土地開發審議規範」變更為住宅社區(非都市土地甲乙丙建築用地)
途徑3:非都市土地農業用地循「新訂或擴大都市計畫執行要點」變更為都市計畫區(包含住宅區、農業區與其他使用分區)
途徑4:非都市土地農業用地或都市計畫農業區循「勞工住宅輔建方案」變更為勞工住宅。(該政策方案最近方停辦)
途徑5:都市計畫農業區循「都市計畫農業區變更審議規範」變更為住宅區。
途徑6:非都市土地農業用地或都市計畫區農業用地循「農業用地興建農舍辦法」興建單棟農舍或集村農舍。
途徑6’:非都市土地農業用地循「農業用地開發利用實施辦法」(草案)變更開發為住宅社區。
(二)「農地釋出」為住宅社區成效微不足道,「農舍」反而大行其道
依農委會彙整之「農地釋出方案」中農地變更資料,於民84-90年期間共已變更37,805公頃,其量不可謂不高。但同一時期內實際轉為各類可供住宅用地者僅有以下數量:1.都市計畫區內住宅區增加1,418公頃。2.非都市農業用地變更為住宅社區經核定者881公頃。3.農業用地改建為勞工住宅社區111公頃。4.從特定或一般農業區內編定變更為甲、乙、丙建地者230公頃。以上四項(仍含小部份重疊)共增加2,640公頃,僅為民84年已有住宅用地之3.6%,台灣農地在釋放政策下轉為正常住宅用地之成果微不足道。
但另據農業統計年報,同一時期內(民84-90年)農地中水旱耕地實際轉用為「住宅及農舍」用地者高達11,545公頃。扣除前項2,640公頃後,可知非經農地釋放政策,而是在耕地上依法建造「農舍」之地共為8,905公頃,此為農地釋放政策成果的3.4倍。若就所有農地而言,尚遠超過此量。本研究依房屋稅籍檔中查知自民84年至90年八年間總計興建64,123棟「農舍」,估計所依附之農地約為1.3萬公頃。此方為目前台灣農地轉為住宅使用之最主要管道。
農地釋出方案與實際農地轉用為住宅用地面積比較表 單位:公頃
資料來源:本研究整理。農地釋出方案統計原始資料:農地釋出執行檢討報告,2002,農委會。農地轉用為住宅用地之實際量由營建署、勞委會等單位資料。農舍用地資訊由房屋稅籍檔資料推估而得。
「農地釋出方案」統計
農地轉用為住宅用地之實際量
新訂或擴大都市計畫
24,462
都市計畫區內住宅區增加數量
1,418
非都市農業用地變更為住宅社區
985
非都市農業用地變更為住宅社區
881
勞工住宅
177
勞工住宅
111
都市計畫農業區變更為他種用地
3,971
非都市土地特定或農業區變更為甲、乙、丙建地
230
其他
8,210
--
小計
37,805
小計
2,640
--
農舍用地(推估)
8,905-12,625
(三)由政府主導「新訂或擴大都市計畫」效率不佳,但仍不斷演變
由政府主導的「新訂或擴大都市計畫」通常透過市地重劃與區段徵收方式進行,近年來趨向以區段徵收為主,這是目前農地變更轉用為住宅社區唯一具有土地強制整合的開發方式。但從歷年市地重劃與區段徵收面積看來,政府主導「新訂或擴大都市計畫」效率不佳。
抵價地式區段徵收為台灣自行發展而成之制度,尚仍在演變之中。其主旨在使實施後所有公共設施土地以及其建造費用均由原地主負擔(財務自償原則),而又使地主所領得剩餘建地之價值高於實施前全部素地之價值。為達此目的,無論地主領回之建地或標讓售地之住宅密度(容積率及建蔽率)均不可能太低。再加區段徵收須經政府主導,其時間耗費與效率均不理想。在市場情況逆轉時,尚有甚高之風險,淡海新市鎮即前車之鑑。
近年來區段徵收的各項業務逐漸委由民間辦理,加強處理效率,另外為將政府開發之風險移轉,並同時降低時間成本,嘉義縣縣治都市計畫創造了預售式區段徵收,大幅降低整體開發成本與風險,縮短開發時間,可能成為未來區段徵收發展之方向。
(四)開發許可制的農地變更開發方式,因變更面積門檻偏高、缺乏土地強制整合機制,故少有成功案例
除循「新訂或擴大都市計畫」途徑外,其餘大規模農地變更為住宅社區的開發方式,都是需要開發者自行整合所有地主的土地。此種開發許可制,主要是依都市計畫農業區變更審議規範、非都市土地變更審議作業規範兩種方式。其中對變更的面積門檻規範要求整合眾多小農地主而使實施不易。在缺乏強制土地整合機制的條件下,當然以較容易出現以少數農戶但擁有較大面積土地的山坡地保育區為主要變更開發地區。
農地變更為住宅社區之面積門檻與實際農戶面積比較
一般變更開發面積門檻
符合條件之變更面積門檻
單一農戶擁有農地面積中位數
都市計畫農業區變更
5
3
全台灣地區之中位數0.5公頃
非都市土地變更為住宅社區--一般農業區
10
5
主要都會地區(基隆、桃園除外)中位數小於0.43公頃
非都市土地變更為住宅社區—特定農業區
25
10
非都市土地變更為住宅社區—山坡地保育區
10
10
(五)興建「農舍」門檻不斷降低,成為新興房地產商品,任「農舍」蠶食農地,破壞都市發展
名義上為提供農民居住權益而保留農地興建農舍之規定,經不斷的調整,已成為一次級「住宅」市場,但政策仍任「農舍」蠶食農地並無調整之機制。
台灣農村中最突兀之地景即為如豪宅般之「農舍」。如前述,此實為農地變更為住宅用地之最大管道,而不涉及「農地釋出」政策。主管農舍興建者為「農業發展條例」。該條例對農地上興建之農舍有密度限制,(建蔽率5%或10%,視地區而定,樓地板面積均有最大量之規定),在民89年1月修正前界定興建人須有農民身份(具有耕作能力之證明)。對最小農地門檻則無規定,但農地分割不易。修正後對密度之限制大體不變,但對農民之界定則改為取得農地並設籍滿二年者,(使得人人得為農民,故稱為「放寬農地農有」政策,又被稱為「管地不管人」)。對農地分割辦法放寬,但明示不得小於0.25公頃(756坪),於上則可興建「農舍」150坪。此種「農舍」若售價合理,自有其市場。
農委會為減少農舍所衍生之各種不合理現象,乃於民90年訂定「農用地興建農舍辦法」據以落實前年農發條例修正版中新出現之「集村」,其精神為鼓勵將零散之「農舍」藉容積移轉而集中於一「村」(建築基地)。鼓勵項目中包括取消對新購買農地欲興建農舍需設籍二年之規定,農地面積亦可小於0.25公頃,另有設計費用之獎勵及公用設施補助。至於限制則在至少20戶方得視為集村。集村容納原規定各農地之農舍容積後,其村內容積率與建蔽率之上限分別為240%與60%(山坡地範圍內120%及40%),其密度已高於一般都市之住宅區。以此等「集村」方式來發展農地供非農民用之住宅,已成新興房地產商品。
今年二月農業發展條例再經修正,增列條文,將允許以土地重劃或區段徵收方式,規劃開發農業用地。為此農委會自本年五月起正研擬「農業用地開發利用實施辦法」,目前尚未定案。(該辦法大約將規定開發規模最小25公頃,內部建築使用土地上限為10%,另配合建築用地之25%為公設及緩衝綠地。但後者若大於35%時前者可高達20%。換言之,住宅加公設用地之上限為原農地之27%,所餘之73%為「農用」)。此辦法實施後將另增加一農地轉為住宅用地之管道。
(六)近年房價下滑、高自有率使住宅問題失去政策具焦能力
近年房價下滑,中南部多數地區一般中古屋房價已下降至每坪10萬以下,大幅降低購屋負擔,另一方面高自有率的數據也使得政府與人民覺得住宅問題已獲得改善。但如前述,與歐美居住密度水準相較,台灣居住品質仍需大幅改進,且大量將荒廢或已閒置之農地也仍無有效釋放機制,亦表示台灣居民仍處於因政策失靈而導致資源無法妥善利用、整體福利嚴重被限制之處境,因此將農地轉換為優質住宅社區仍是必須積極推動之政策。
三、農地轉用為住宅之政策建議
政策改進之市場基礎
政策待改進之空間廣大。其根本基礎在於財務之可行性,簡算如下。
1. 目前農地市場價值僅出於其可建「農舍」之期望。設若每公頃1,500萬元(可建四戶,每戶土地成本為近都會區農舍市場可接受者)。
2. 若政策修改適宜、法令鬆綁,而消除浪費、降低變更成本,則應可另加2,500萬元變更為住宅社區(1,500萬為整地與公共設施建造,1,000萬為資金時間成本、經營費用及利潤)。社區內1/3為公共設施用地,2/3約2,000坪為住宅建地共負擔總成本4,000萬元,亦即可以一坪兩萬之建地供應市場。
3. 此社區密度若為20戶,每戶將有建地100坪,則每戶之土地成本為200萬元。在此社區密度、建地面積、及土地基礎上而附加適當之設計規範則可保證有優質社區之出現。
在以上之市場可行基礎上,本研究爰提以下各政策建議以供各界討論:
(一)民間自提鄉街計畫
修訂都市計畫法讓民間能夠自提鄉街計畫,一方面促進農地轉用開發,另一方面將農地開發納入都市計畫體系之中。讓政府依據公共設施可及性、都市發展與業者開發計畫內容進行開發許可審議,經審議通過後政府得協助進行土地強制整合,同時兼顧促進農地轉用開發與保障地主權益。對民間自提鄉街計畫主要規範,包括1.最小面積規範:非都市土地一般農業區為三公頃、特定農業區為五公頃、山坡地保育區十公頃。2.比照都市更新規範地主同意參與鄉街計畫比例。3.依據開發區位、規模訂定公共設施義務性負擔要求。4.公共設施開闢費用開發業者自行負擔。5.公共設施與都市設計之審查規範。
(二)引入民間企業效率持續推動區段徵收制度之改進
建議改由民間主導規劃與開發而由政府配合作業之原則辦理區段徵收以變更農地。在此原則下應依都市更新辦法經絕大多數地主同意後進行強制整合,並另結合「預售」、「浮動分區」、「總密度管制」等彈性管理辦法以降低財務風險,增加產品多元性,而達市場效率。
(三)降低變更與開發之最小規模要求
建議對農地申請變更使用之最小面積:都市計畫內一般為二公頃,合於一定條件者降為一公頃;非都市土地一般農業區為三公頃,特定農業區為五公頃,山坡地保育區維持十公頃。
(四)以更實際有效之標準規範公共設施用地要求
考慮實際需要而以績效標準來降低僵固劃一之公共設施用地比例要求,以減少浪費。例如以社區綠覆率(可含部份私人庭園),與社區總建蔽率替代綠地、公園、廣場之比例;以交通等級取代道路寬度,以學童人均學校面積(並計入一定距離內既有學校)取代學校數量與最小規模等。
(五)實施有效都市設計審核機制
由縣市都市設計審議委員會於一定期限對一切農地轉用申請(含農舍建造)進行設計審議,並納入生態準則,強調社區內外公共設施互補關係,與要求公共設施與服務之管理與營運計劃。
(六)強化地方財政基礎以提升社區之公共服務
對農地變更開發案之申請(含農舍建造)應包含對地方財政衝擊影響分析,具負面影響者需以衝擊費或回饋辦法補救。變更後之土地應將公告地價與公告現值合一,並於一定年限內使公告現值接進市價。新社區與舊社區相較所溢增之土地稅一定比例專用於新社區之公共設施支出。
(七)真實界定農地以落實農地轉用政策
回歸行政院農業委員會專職功能,使其專注農業發展而免除其主管土地之職責。修改「土地法」與「農業發展條例」,將未作實際農業使用或無政府明確農業發展計畫之土地不再視為農地,其使用變更與開發程序另由國土計畫法訂之。在後者實施前,依本案之有關之建議修正「非都市土地變更審議作業規範」管理之,而後廢除「農業用地興建農舍管理辦法」。
四、對促進農地轉用住宅社區政策建議之常見疑問
(一)如何確保高品質優質社區?
優質社區的品質主要著重於公共設施數量與整體環境品質,本研究建議針對公共設施與環境品質之規範朝向以下幾個方向調整政策:
1.透過都市開發審議委員會進行要求公共設施配置與營運計畫
2.依照開發規模與區位要求檢討必要公設項目
3.強調區外公共設備的義務性負擔
4.以使用者付費及地價稅支付公共設施興建與服務成本
5.將生態設計準則列入住宅社區開發規範
(二)農地釋出有無優先區位?
1.以開發規模引導都市計畫區內農地優先轉用
2.以公共設施義務負擔規範誘導主要公共設施可及性高之農地優先轉用
(三)是否會造成跳蛙式發展?
1.目前農舍與非都市土地建築用地的蛙跳式發展的主要問題在於高強度與缺乏公共設施義務負擔破壞農地生產環境
2.低密度、完整公共設施配套的優質社區可與周邊農地融合
3.透過審議機制與公共設施義務負擔引導良性郊區化發展
(四)大幅降低農地釋出門檻對都市發展之影響?
1.大幅降地農地變更門檻,將會促使農地價格下降,並進一步調整都市地價
2.短期內對部分已開發完成未銷售都市土地會有衝擊。長期而言,低地價對低密度優質社區發展、都市更新與房地產發展均有正面助益
(五)開發面積門檻是否具有經濟效益?
上述開發面積門檻乃基於創造住宅社區、農地細碎化以及建商負擔能力與目前規範門檻等面向,一方面需考量面積門檻不得過高,否則與目前制度差異不大誘因不足,農地依然無法釋出,另一方面面積門檻過低,則社區戶數太少,難以共同分攤應有之公共設施負擔,以及創造社區環境品質。上述面積規範,中央政府應授權各地方政府得依據地方都市發展、農地利用與公共設施配套等情形酌予調整。
(六)為何不仍由政府主導開發?
由歷年市地重劃、區段徵收之經驗看來,由政府主導開發的效率相對偏低。雖然許多國外經驗均由政府主導開發,但各國對土地開發之權利規範各有其傳統。台灣基於多年發展法令發展與演變,要恢復全部由政府主導、控制之作法,如全面徵收之作法,不僅在公權力執行,同時在政府財政上均有一定困難。近來發展已逐漸朝向由公私合作共同開發已維持公平性並提高效率之作法。
從另一角度看來,若開發商完成絕大多數地主之整合,再由政府出面完成其餘地主之強制整合,則可大幅降低政府全權處理的風險與成本,同時亦可兼顧地主之權益,此種作法亦可視為開發商協助政府進行前半段整合工作與後半段實質開發,公私雙方各盡其所長互補不足,相較完全由政府主導開發更具可行性。
- Jan 02 Wed 2008 14:09
分區用地變更 1都市土地分區用地變更
分區用地變更
針對國發院都計案土地回饋比率合法性、合理性的問題,都市計畫變更案中,除工業區土地變更為住宅區有明定應回饋比率外,其餘性質的土地並無規定標準,但通常會達30%,而國發院都計案中,國民黨回饋約33%的土地,符合審議實務。 土地從低使用強度變為高使用強度,都市計畫委員會審議時,原則上都會要求地主、業者提出回饋,回饋的形式會依地區性的需求來考量,可能回饋土地、公共設施或現金等,並據此換算回饋比率,通常是30%,每一個案的回饋情況均由委員會討論。
檢討都計案時,地主一定會要求最大利益,委員會則依程序從最大公益角度,全面考量計畫範圍內土地的自然環境條件,及毗鄰土地的現況,來評估如何劃定變更後的土地使用分區。對於國發院都計案中,是否一視同仁的讓地主有機會享有土地變更後可能的開發利益,過去有無具體案例等問題,發展局回應,以往沒有先例,但國發院都計案已把私有地主的類似意見納入討論,會不會成形仍待委員會討論。
不過,台北市發展局指出,此次國發院都計案中,私有地有很大一部分是陡峭的坡地,不適宜開發,基於地形地貌條件而劃為保護區,地主並未被要求回饋,而保護區也有一半是國民黨的土地。
北投薇閣國小附近機關用地,大約兩年前變更為住宅區及商業區,回饋比率應該也是30%,全案雖獲內政部審議通過,但因市府尚未提報該地辦理都市更新的成果,內政部將等市府提報後才公告實施。至於士林承德路社子附近機關用地都計案,歷經2、30年仍未通過變更住宅區。
住宅區變商業區 北市大幅鬆綁
土地價值由低變高,根據「漲價歸公」精神,政府目前向獲利的地主或開發商收取回饋金;但受經濟不景氣影響,台北市政府昨天率先宣布大幅鬆綁商業開發的限制,將大幅降低回饋金,部分開發行為甚至可以免回饋,同時在建蔽率方面也大幅放寬,是否衝擊都市環境品質?以及違反公平正義原則?市府都市發展局表示:「可以討論!」
台北市這項規定是讓第三種住宅區(住三)變更為第三種商業特別區(商三特)時,回饋金的平均降幅達到50%,原本「住三」變為「商三特」,依照土地公告現值的增值差異情形,一律要回饋其中的15%~35%,落實漲價歸公的精神,不過,北市府都市發展局說,這項作法歷經不景氣的洗禮,已漸受民間的詬病。
都發局表示,回饋金規定是在民國84年訂定,當年景氣好,土地變更程序不如現在繁複,目前住變商必須先公告讓「社區」參與,一旦有居民反對,變數頗多,即使變更通過,還要繳交高額的回饋金,「這麼多限制,做生意變得很辛苦」,都發局官員反映商界的心聲,部分學者專家也贊同調降回饋金比例,因此都發局才做成決定。
除了少繳回饋金,變成商業用地的建地也擁有更多的發展權;住三的容積率225%,建蔽率45%,可蓋5層樓;商三用地的容積率高達560%,建蔽率65%,可蓋9層樓,因此,凡是被畫入住變商的建地,可多出8成的發展空間,「漲幅」不小。
都發局說,住變商的容積率將有條件放寬,基地面積必須達2000平方公尺以上,容積率才能由225%拉高到560%,在此規模以下仍維持原來225%。
該局並表示,大基地的用途變更,將來開發作商業使用後,對周遭環境的衝擊比較大,包括停車、公園綠地的提供等,因此,這類土地變更案會要求地主自行提供足夠的停車和綠地空間,自行吸收對大環境衝擊的社會成本。
住變商、工變商 回饋條件放寬 :
台北市政府都市發展局昨日為鼓勵住變商地區民眾合法申請變更、促進地區開發,未來北市住宅區及民國84年「修訂台北市主要計畫商業區(通盤檢討)計畫案」中住變商、工變商地區,未來申請變更為商業區時,依照各地區公告現值差異回饋金平均約可降低50%,有條件放寬建蔽率、容積率,影響範圍廣及北市400公頃以上的土地變更申請。
發展局指出,台北市在84年修訂的計畫案中,雖然變更約400公頃的住宅區、工業區為商業區,由於當時考量需維持原有住宅的環境品質,因此計畫中列具需繳納回饋金、提供社區回饋等條件,導致民眾不願正式申請變更,私底下從事商業營利者卻不少,至今僅十餘件申請案;為促使小基地住宅區更新、重畫,因此重修訂附帶條件,希望讓原本住宅區民眾合法從事商業活動。
發展局表示,這次計畫最重要的是修訂回饋金計算方式,以周邊方圓2公里內商業區土地公告現值增值差異為計算基礎,取代原84年計畫中無論地區、周邊環境一律繳交土地公告現值15%至35%間金額為回饋金的僵化作法,重新計算後回饋金平均降幅可達到50%。
工業區用地變更規劃辦法
總則
第1條 本辦法依促進產業升級條例(以下簡稱本條例)第30條第3項規定訂定之。
第2條 工業區用地之變更規劃,限於生產事業用地、相關產業用地、社區用地、公共設施用地或其他經中央工業主管機關核定之用地相互間。
第3條 工業區用地變更規劃後,其用地面積之比率,應符合下列規定:
一 社區用地不得超過全區土地總面積10%。
二 公共設施用地不得低於全區土地總面積百30%。
三 相關產業用地不得超過全區土地總面積扣除前2款公共設施用地及社區用地面積後50%。
中華民國88年12月31日前核定編定之工業區,原規劃之公共設施用地面積未達全區土地總面積30%者,不受前項第二款之限制;其依前項第3款計算相關產業用地面積比率上限時,所應扣除之公共設施用地面積以全區土地總面積30%計算。
第4條 工業區用地之變更規劃應由下列機關辦理:
一工業主管機關開發之工業區,由各該開發工業區之工業主管機關辦理。
二中華民國88年12月31日前開發完成之工業區,尚未依本條例第64條第3項之規定變更登記管理機關前,由中央工業主管機關辦理。
三公民營事業或土地所有權人開發之工業區,由當地之地方工業主管機關辦理。
四依原獎勵投資條例編定未開發之工業用地,由當地之地方工業主管機關辦理。
工業主管機關開發之工業區用地變更規劃
工業主管機關依職權辦理用地變更規
第5條 工業主管機關基於政府政策、工業發展或工業區更新之需要,對於其開發之工業區內未出售之各種用地及供公共使用之土地,得依職權變更規劃之。
第6條 工業主管機關辦理用地變更規劃時,應於變更規劃基地明顯處豎立說明牌十日,告知變更規劃後之用地使用事業別;工業區內使用人得以書面載明姓名及地址,向工業主管機關提出意見。工業主管機關除依前項規定辦理外,並得舉行說明會。
第7條 工業主管機關依前條第二項規定舉行說明會時,應將舉行時間、地點、方式、變更規劃之基地及變更規劃後使用性質,公告於該工業區,並通知有關單位及該工業區內使用人。
說明會開始時,應由工業主管機關或提出變更規劃申請人說明變更規劃之內容要旨。出席說明會之有關單位及該工業區內使用人得於會上陳述意見。
工業主管機關於說明會後,應將說明會上所提意見作成紀錄,並作為變更規劃之參考。
第8條 工業區用地之變更規劃,應考量周遭環境發展情況,其規劃不得有下列各款之情形:
一妨礙其餘未變更規劃使用。
二危害周遭設施及環境。
三妨礙周邊土地使用。
第9條(刪除)
第10條 工業區用地內設有邊坡者,其用地變更規劃時,不得將邊坡土地作為建築使用,但可併入該基地之空地。
第11條 工業區用地變更規劃並完成使用後所產生之平日尖峰小時交通流量,不得超過該用地所面臨最寬道路D級服務水準之最小剩餘容量。
第12條 工業區用地變更規劃時,應考量其基地出入口之設計,並不得對道路交叉口截角開設。
第13條工業主管機關辦理工業區用地變更規劃時,應考量區內用水、用電,水電使用若有不足時,應協調目的事業主管機關提供。
第14條 工業區用地變更規劃後,應辦理公告。
前項公告,應載明變更規劃後之用地變更規劃圖、使用性質等資料。
土地所有權人申請用地變更規劃
第15條 為具體反映各工業區工業發展之需要,以受理工業區內土地所有權人用地變更規劃之申請,各工業主管機關應針對其所轄之工業區擬定各該工業區內適合引進或不適合引進之產業類別。前項工業主管機關所擬定之產業類別,得視該工業區發展予以檢討。
第16條 工業主管機關受理前條申請案時,應公告下列事項:
一 允許或不允許引進之產業類別。
二 受理單位。
三 本辦法規定以外其他應備之書件或應行公告之事項。
第17條 申請社區用地變更規劃為他種用地者,應於提出變更規劃申請前,與社區居民達成協議後,備妥該協議證明書件,始得提出申請。
第18條 申請人依本辦法規定申請用地變更規劃時,應檢具下列書件各15份,向工業主管機關提出申請:
一 申請書。
二 事業計畫。
三 土地登記簿謄本、地籍圖謄本等土地相關證明文件。
四 申請人(或負責人、代表人)身分證明文件。
五 基地周遭重要設施概略位置圖:以基地四周500公尺內為主要範圍,比例尺不得小於1/2500(包含相鄰工廠、教育設施、托兒所、研究機構、醫院、療養院、住宅聚落、觀光飯店、高壓儲氣槽、加油站、加氣站、公路、鐵路、平交道、隧道口、高速公路交流道、市場、消防隊等)。
六 依前條規定應與居民達成協議者,其與社區居民達成協議之證明書件
第19條 前條第2款事業計畫,應視其實際情形,就下列事項分別表明之:
一 用地變更規劃之事由。
二 用地變更規劃之用途。
三 用地變更規劃位置、範圍及其總面積。
四 工業區產業狀況調查與分析(以變更規劃後之用地用途,進行該產業調查與分析)。
五 土地、建築物及其他設施之取得與處理計畫。
六 實質發展計畫(含土地使用配置計畫、或工廠佈置計畫、交通規劃、停車規劃,並檢附變更前、後基地平面配置示意圖)。
七 變更規劃影響報告及改善計畫(包括交通、停車、用水、用電、景觀、水污染、空氣污染、噪音污染、土壤及地下水污染、廢棄物處理等)。
八 財務計畫(包括開發資金來源、運用、償還及成本估計等)。
九 開發進度(包括預定開始、完成時間及分月進度表)。
一○ 預期效益(以達成所提規劃目標之程度表示)。
申請人所提用地變更規劃申請之相關規定,準用第8條及第10條至第12條之規定。
第21條 工業區用地之變更規劃,其用水、用電超過變更規劃前之設計規範時,申請人應取得目的事業主管機關明確同意供應之文件,始得提出變更規劃申請。
第22條 工業區用地之變更規劃,申請人應自行提供所產生之停車需求空間。
第23條 工業區用地之變更規劃,其用地除建築物、附屬設施、道路及必要作業、營運設施等人工設施外,應加以綠化,綠覆率應達80%。
第24條 工業區用地之變更規劃,其使用之管線設備,應以地下化為原則。但無法地下化處理時,應加以美化。
第25條 第16條第2款所規定之受理單位,於受理申請案件後,應先辦理文件初審、基地初勘。
第26條 依前條完成申請案之文件初審、基地初勘後,準用第6條或第7條之規定辦理。
第27條 工業主管機關受理社區用地申請變更規劃為他種用地,應依第7條規定舉行說明會,徵詢該工業區內使用人對該用地變更規劃之意見,並於無異議情形下,始得進行變更規劃審查。
第28條 工業主管機關為審查工業區用地變更規劃案件,得就各該用地變更規劃申請案,邀請專家、學者及相關單位參與審查。
第29條 工業區用地變更規劃申請案經審查通過後,工業主管機關應通知申請人及副知申請案所在地之工業區管理機構,並將變更規劃後之用地變更規劃圖、使用性質等資料公告於該工業區管理機構。
前項用地變更規劃案由中央工業主管機關辦理時,中央工業主管機關應函知當地工業主管機關,辦理後續管理事宜。
第30條 工業主管機關為變更規劃許可時,得視申請案之實際情況,要求申請人設置隔離綠帶或停車空間、為建築退縮或履行其他負擔。
依前項規定設置之綠帶或建築退縮空地,申請人應負管理、維護之責。
公民營事業或土地所有權人開發之工業區
第31條 公民營事業或土地所有權人開發之工業區,其未出售之土地,應由公民營事業或土地所有權人整體考量其發展後,申請變更開發計畫,不適用本辦法。
第32條 公民營事業或土地所有權人開發之工業區,其中已出售之土地,由土地所有權人準用第2章第2節之規定,向地方工業主管機關提出用地變更規劃之申請。
依原獎勵投資條例編定未開發之工業用地
第33條 依原獎勵投資條例編定未開發之工業用地,由土地所有權人準用第2章第2節之規定,向地方工業主管機關提出用地變更規劃申請。
附則
第34條 經工業主管機關核准變更規劃之申請案,申請人應視申請經營事業之需要,取得相關目的事業主管機關核發之設置許可。
第35條 申請人未依核准變更規劃之用地別使用者,工業主管機關得廢止其用地變更規劃許可,並回復其用地為原規劃使用。
第35-1條 申請人按變更規劃許可之事業計畫完成使用後,依其用地容許使用項目變更使用事業別時,應向工業主管機關申請核准;未經核准變更事業別使用者,工業主管機關得廢止其用地變更規劃許可,回復為原規劃使用。
申請人所提使用事業別變更申請之相關規定,準用第8條及第10條至第12條之規定。
第一項所稱完成使用,指其用地按照核定計畫完成各項建築物及設施之興建、建築物按照核定計畫完成安裝相關設備或依法取得營運所需相關證照。
第35-2條 經核准變更規劃之申請案,在未完成使用前,申請人得向工業主管機關申請其用地回復為原規劃使用。
前項申請回復為原規劃使用之用地,如未依法為新建、增建、改建或修建者,申請人得備具申請函或第17條之協議證明書件向工業主管機關申請,並準用第29條及第30條之規定。
第36條 申請人依本辦法申請變更規劃,應自領得完成使用之相關證照之次日起1年後,始得再依本辦法規定申請用地變更規劃。
第37條 本辦法自發布日施行。
都市計畫農業區保護區變更為醫療專用區回饋處理原則
壹、法令依據
本原則依都市計畫法第27條之1第2項規定訂定之。
壹之壹、基地使用限制
申請變更使用之農業區、保護區土地位於山坡地者,除應符合山坡地建築管理辦法之規定外,其使用限制如下:
一、坵塊圖上之平均坡度在40%以上之地區,應維持原始地貌,林相,不得變更及開發利用,並不得計入申請變更使用面積。
二、坵塊圖之平均坡度在30%至40%之地區,以作為開放性之公共設施使用(如公園、綠地、道路等)為限,不得建築使用。
三、其餘地區得就整體規劃需要開發建築。
貳、聯外道路:
申請變更使用之土地,應臨接或設置8公尺以上之聯外道路,且該聯外道路須有足夠容納醫療專用區開發所衍生之交通需求。
參、必要性服務設及公共設施
一、依醫療專用區事業需求及特性,自行規劃設置足敷因開發行為衍生所需之出入道路、公共停車場、公園、綠地、體育場所、兒童遊樂場、廣場、消防、上下水道、污水處理廠、垃圾焚化爐等環保設施及其他必要性服務設施,面積不得低於申請變更土地總面積之30%,其中除申請變更範圍內之聯外出入道路應劃設為都市計畫「道路用地」,並於開發完成後捐贈登記為當地直轄市、縣市所有外,其餘均規劃為醫療專用區,其產權仍屬原土地所有權人所有。
二、前項必要性服務設施中,所配置之公園、體育場所、綠地、廣場、兒童遊樂場其土地面積合計不得少於申請變更總面積之10%。
三、醫療專用區應按核定之計畫面積,扣除第一項必要性服務設施後之可建築基地,分別計算各宗建築基地之建蔽率、容積率。
四、第一項及第二項必要性服務設施或道路用地,應將其配置區位情形詳予載明,分別納入主要計畫及細部計畫書圖中規定,以利執行。
肆、室內公益性空間:
一、為回饋地方,開發者經各級都委會之決議,應提供醫療專用區內建築物總樓地板面積至少百分之十以上之室內公益性空間,供當地直轄市、縣市政府或鄉鎮、市公所作為地方公共衛生或教育、文化活動使用。
二、前項室內公益性空間之建築物所有權仍屬開發者所有,其使用面積、性質、範圍,由開發者另行與當地直轄市、縣、市政府或鄉、鎮、市公所議定之,並納入細部計畫書規定,以為執行之依據。
伍、基地範圍外配合興修之道路開闢經費:
基地範圍外,地方政府配合依據現行都市計畫優先開闢或拓寬之相關聯外道路工程費用(不含土地取得經費),應由開發者負擔。
陸、協議書
申請變更都市計畫農業區保護區為醫療專用區,如經核定或備案機關都市計畫委員會審議通過,開發者對於依決議所作之自願捐贈或負擔承諾,應經開發者與當地直轄市、縣市政府雙方以書面協議,簽訂協議書,並將相關文件納入計畫書規定後,始得依法核定或准予備案公告發布實施。
柒、其他
本處理原則規定事項,如直轄市、縣市政府於自治條例或各該主要計畫通盤檢討書另有規定者,或其屬配合國家重大建設者,得經內政部都市計畫委員會就實際情形審決之,不適用本處理原則全部或一部之規定。若仍有未規定事項,仍以內政部都市計畫委員會之決議為準。
- Jan 01 Tue 2008 14:47
測量複丈鑑界 3 鑑界
土地鑑界說明 :
土地實地界址因人為因素或天然災害,或其他原因,致使界標移動,湮沒或遺 失造成經界不明,權利人可以向土地所在地地政事務所申請鑑界複丈(界址鑑定),測量人員依調製土地複丈圖經界線(俗稱地界線)及比例尺大小放樣於實地,以確定土地界址正確位置之測量作業,就是土地鑑界。
申請人具何種資格可申請土地複丈 :
申請複丈,由土地所有權人或管理人向土地所在地地政事務所申請。但有下列情形之一者,各依其規定辦理 :
1.因承租土地經界不明者,應由承租人會同土地所有權人或管理人申請。
2.因宗地之部分擬設定地上權、永佃權、地役權或典權者,應由擬設定各該權利人會同土地所有權人或管理人申請。
3.地上權之分割應由地上權人會同土地所有權人或管理人申請。
4.依民法第七百六十九條至第七百七十二條規定,取得土地權利登記請求者, 應由權利人申請。
5.因司法機關判決確定或訴訟上之和解或調解成立者,應由權利人申請。
6.共有土地除權利分割、合併者,應由共有人全體申請;標示分割或合併者, 得由共有人依土地法三十四條之一規定申請。
7.依法令得由地政機關逕為測量者。前項申請,得以書面委託代理人為之。
申請鑑界複丈應檢附何種文件 :
1.土地複丈申請書:可向土地所在地政事務所服務台免費索取。
2.權利證明文件 :土地所有權狀影本或承租人之租約書影本附於申請案件內, 正本核驗後領回。
3.所有權人死亡,由繼承人申請時,應檢附戶籍證明文件。
4.祭祀公業土地,應檢附派下員證明文件。
5.委託書:委託代理人申請時需檢附。
6.身分證明文件影本:如申請人親自申請時免附,但應出示身分證明文件,以供 查證。 7公有土地由使用人申請時,應檢附公地管理機關之同意書或承租證明文件: 向公地管理機關申請。
土地鑑界複申辦手續及申請人配合事項 :
1.申請人依複丈申請書格式填寫蓋章,並將有關書件依序排列裝訂後,即可向 土地所在地地政事務所申請。
2.收件:申請案件經地政事務所審查准予複丈者,隨即排定複丈日期、時間及 會同地點,並填發複丈定期通知書交付申請人(含代理人)並通 知關係人,原 定複丈日期因風雨或其他事故,致不能前往完成複丈時,地政事務所應分別 通知申請人或關係人改期複丈。
3.繳納土地複丈費:以每筆每公頃為單位,每單位以新台幣三千元計收,不足一 公頃者,以公頃計算,超過一公頃者,每增加半公頃增 收數半數,增加不 足半公頃者,以半公頃計算。申請人如需土地界標可另繳費向地政事務所購買。
4.申請人實地領丈(界):
(1) 申請人接到土地複丈通知書後,應準備土地界標並攜帶土地複丈通知書及 印章,準時到土地現場領丈。
(2) 申請人不到場領丈,依地籍測量實施規則第二二九條規定視為放棄申請 複丈,已繳土地複丈費不予退還,但申請人在原定複丈日期 前一天撤回 申請者,不在此限,關係人(界址鑑定土地鄰地所有權人)屆時不到場,地政事 務所逕行複丈。
(3) 土地現場如有障礙物,應由申請人自行清除處理。
(4) 經鑑界確定之界址點,由申請人及關係人當場認定,並在土地複丈圖上簽 名或蓋章。
(5) 土地界標應由土地所有權人或管理人妥為維護管理,永久保存。
下列情形之一, 可與三個月內回已繳土地複丈費 :
1.申請人在原定複丈日期一日前撤回申請者。
2.申請再鑑界,經查明第一次複丈確有錯誤者。
3.經通知補正逾期未補正而駁回者。
4.其他依法令應予退還者。
5.經複丈人員於排定日期前往實地複丈或測量時,申請人因故不須測量,當場 撤回申請者,地政事務所扣除以支出之勞務費後,將餘額予以退還。
土地經界線鑑界後,發現土地使用現況與地籍圖不符:
原有土界地址破壞位置產生變動,以致測量人員依照地籍圖(原土地經界線) 鑑界後,發現土地使用現況與地籍圖不符。其緣由如下:
1.建地因整地、建修、改建、新建以致原界址產生變動。
2.農地長久使用以致原有田埂因耕種、雨水沖刷、以致原界址產生變動。
3.山坡地因雨水沖刷、自然風化、崩塌等原因以致原界址產生變動。
4.土地因自然災害(例如地震、水災)等因素產生界址變動。
5.原測量成果錯誤:應依規定辦理更正。
對鑑界結果有異議:
依地籍測量實施規則第二百三十八條規定,申請人可以在填寫土地複丈申請 書寫明異議理由,向土地所在地地政事務所繳納土地複丈費申請再鑑界。原地政事務所應即送請縣政府派員辦理以後,再將鑑界結果送交原地政事務所 ,通知申請人及關係人。如果申請人對 再鑑界結果仍有異議,應向司法機關 訴請處理,地政事務所不得受理其第三次鑑界。
土地複丈成果圖:
地政事務所於複丈完竣後,應免費核發土地複丈成果圖。如屬於圖解法辦理者,複丈成果圖上應編列界址號數,並註明界標名稱、關係位置及實量邊長;如 屬於數值法辦理者,成果圖上除應編列界址號數、註明界標名稱及關係位置外,另加註土地界址座標。
土地界標分:
土地界標分為:鋼釘界標(價格:拾元) 、水泥界標(價格:五十元) 、塑膠界標(價格: 六十元) 可以由申請人依實際需要向地政事務所繳費購買。實地勘量時由地政事務所測量人員協助埋設後交付申請人保存,不得任意移動損毀。
- Jan 01 Tue 2008 14:46
測量複丈鑑界 2 複丈
- Jan 01 Tue 2008 14:44
測量複丈鑑界 1測量 -3
(一). 代書收費 =è 請按一下
(二). 地政事務所 土地複丈費建物測量費收費標準
項目 |
收費標準 |
備註 |
土地分割複丈費。 |
按分割後筆數計算,每單位以新臺幣800元計收。申請人未能理設界標,一併申請確定分割點界址者,加繳複丈費之半數。 |
左項費用,以每筆每公頃為計收單位,不足1公頃者,以1公頃計,超過1公頃者,每增加半公頃增收半數,增加不足0.5公頃者,以0.5公頃計;至面積超過10公頃者,得視實際需要,另案核計。 |
土地合併複丈費。 |
免納複丈費。 |
為鼓勵土地所有權人或管理人合併土地以利地籍管理,公私兩惠,政府正積極實施地政業務電腦化,如土地合併可節省辦理資料建檔經費及電腦存儲空間。因之鼓勵土地合併其有形無形效益是多方面的,故得免納複丈費。 |
土地界址鑑定費。 |
每單位以新臺幣4,000元計收。 |
左項費用,以每筆每公頃為計收單位,不足1公頃者,以1公頃計,超過1公頃者,每增加0.5半公頃增收半數,增加不足半公頃者,以0.5公頃計;至面積超過10公頃者,得視實際需要,另案核計。 |
土地地目變更勘查費。 |
每單位以新臺幣400元計收。 |
左項費用,以每筆每公頃為計收單位,不足1公頃者,以1公頃計,超過1公頃者,每增加0.5公頃增收半數,增加不足半公頃者,以0.5公頃計;至面積超過10公頃者,得視實際需要,另案核計。 |
土地界址調整複丈費。 |
每單位以新臺幣800元計收。申請人未能埋設界標一併申請確定調整後界址點者,加繳複丈費之半數。 |
左項費用,以每筆每公頃為計收單位,不足1公頃者,以1公頃計,超過1公頃者,每增加0.5公頃增收半數,增加不足0.5公頃者,以0.5公頃計;至面積超過10公頃者,得視實際需要,另案核計。 |
調整地形複丈費。 |
每單位以新臺幣800元計收。申請人未能埋設界標一併申請確定調整後界址點者,加繳複丈費之半數。 |
左項費用,以每筆每公頃為計收單位,不足1公頃者,以1公頃計,超過1公頃者,每增加0.5公頃增收半數,增加不足0.5公頃者,以0.5公頃計。 |
土地他項權利位置之測量費。 |
每單位以新臺幣4,000元計收。 |
左項費用,以每筆每公頃為計收單位,不足1公頃者,以1公頃計,超過一公頃者,每增加0.5公頃增收半數,增加不足0.5公頃者,以0.5公頃計;至面積超過10公頃者,得視實際需要,另案核計。 |
未登記土地測量費。 |
每單位以新臺幣4,000元計收。必須辦理三角測量或圖根測量者,其測量費用,應另案核計。 |
左項費用,以每筆每公頃為計收單位,不足1公頃者,以1公頃計,超過1公頃者,每增加0.5公頃增收半數,增加不足0.5公頃者,以0.5公頃計;至面積超過10公頃者,得視實際需要,另案核計。 |
土地自然增加或浮覆測量費。 |
每單位以新臺幣4,000元計收。必須辦理三角測量或圖根測量者,其測量費用,應另案核計。 |
左項費用,以每筆每公頃為計收單位,不足1公頃者,以1公頃計,超過1公頃者,每增加0.5公頃增收半數,增加不足0.5公頃者,以0.5公頃計;至面積超過10公頃者,得視實際需要,另案核計。 |
土地坍沒複丈費。 |
以坍沒後存餘土地每單位新臺幣800元計收。 |
左項費用,以每筆每公頃為計收單位,不足1公頃者,以1公頃計,超過一公頃者,每增加0.5公頃增收半數,增加不足0.5公頃者,以0.5公頃計;至面積超過10公頃者,得視實際需要,另案核計。 |
建物位置圖之測量費。 |
每單位以新臺幣4,000元計收。同棟其他區分所有權人申請建物位置圖時,可調原勘測位置圖並參酌使用執照竣工平面圖或建造執照設計圖轉繪之。每區分所有建物應加繳建物位置圖轉繪費新臺幣200元。 |
以整棟建物為一測量單位。 |
建物平面圖測量費。 |
每單位以新臺幣800元計收,如係樓房,應分層計算,如係區分所有者,應依其區分,分別計算。 |
上項費用,以每建號每50平方公尺為計收單位,不足50平方公尺者,以50平方公尺計。 |
建物合併複丈費。 |
按合併前建號計算,每單位以新臺幣4500元計收。 |
上項費用,以每建號每50平方公尺為計收單位,不足50平方公尺者,以50平方公尺計。 |
建物分割複丈費。 |
按分割後建號計算,每單位以新臺幣800元計收。 |
上項費用,以每建號每50平方公尺為計收單位,不足50平方公尺者,以50平方公尺計。 |
建物部份減失測量費。 |
按未減失建物之面積計算,每單位以新臺幣800元計收。 |
上項費用,以每建號每50平方公尺為計收單位,不足50平方公尺者,以50平方公尺計。 |
未登記建物,因納稅需要,申請勘測之測量費。 |
依建物位置圖測量費計收。 |
以整棟建物為一測量單位。 |
建物基地號或建物門牌號變更勘查費。 |
不論面積大小,以每建號計算,每單位以新臺幣400元計收。 |
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建物全部減失或特別建物部分減失之勘查費。 |
不論面積大小,以每建號計算,每單位以新臺幣400元計收。 |
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建物平面圖轉繪費。 |
每建號新臺幣200元計收。 |
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委外繪製建物平面圖檢查費。 |
以每張新臺幣50元計收。 |
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建物平面圖或建物測量成果圖影印本。 |
以每張新臺幣15元計收。 |
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地籍圖謄本採電腦列印。 |
以每張新臺幣20元計收。 |
|
建物測量成果採電腦列印。 |
以每張新臺幣20元計收。 |
|
採用電腦繪製大範圍地區數值地籍圖謄本繪圖費。 |
每幅以新臺幣750元計收。 |
按圖幅橫長四十公分,縱長三十公分,比例尺五百分之一為原則。
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申請縮放大範圍地區地籍參圖之繪圖費。 |
視實際需要,另案核計。 |
上項係指申請縮放大於或小於原地籍圖比例尺之大範圍地區參考圖所需。 |
司法機關囑託辨理複丈、測量及勘查業務,並限期在十五日內辦理者。 |
其各項費用依前述標準加倍計收。 |
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司法機關或檢察機關行使國家刑罰權囑託辦理測量、複丈者。 |
免納費用。 |
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建物位置圖之測量費」之整棟建物為一測量單位應如何認定以計收規費 :
依『建物位置圖之測量費收費標準』規定:『以整棟建物為一測量單位,每單位以新臺幣四千元計收。同棟其他區分所有權人申請建物位置圖勘測時,可調原勘測位置並參酌使用執照竣工平面圖或建造執照設計圖轉繪之。每區分所有建物應加繳建物位置圖轉繪費新臺幣200元。』另依『建築物部分使用執照核發核辦法』第3條第2項第2款定義:『棟:以一單獨或共同出入口及以無開口防火牆及防火樓板所區分劃分開者。』有關建物位置圖之測量費,原則以使用執照所記載棟之數量為準,但為考量建築改良物設計之多樣性,其建物位置圖需實地測繪者,每測量單位之費用得以新臺幣4,000元計收。」
- Jan 01 Tue 2008 14:43
測量複丈鑑界 1測量 -2