台中買屋賣屋 雷益龍0931-649685 台中房屋買賣專家

地價 :

土地的價格。但國內有關地價的法令規定眾多，可分為申報地價、規定地價、法定地價、平均地價、標準地價、公告地價等，還有相關的公告現值。

標準地價 :

土地法第150條規定，地價調查應抽查最近二年內土地市價或收益價格，以為查定標準地價之依據，其抽查宗數，得視地目繁簡地價差異為之。因此標準地價的評定由二年內土地市價或其收益價格決定。

公告地價:

公告地價為直轄市、縣市政府對於轄區內土地，於規定地價或重新規定地價時，根據地價變動情形，以同期土地現值的地價區段為基礎，並估計區段地價後，提請地價評議委員會評定，再計算各宗土地的價格後據以公告。公告地價是作為規定地價或重新規定地價時土地所有權人申報地價之參考，依照平均地權條例的規定，舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人祇能在公告地價上下百分之二十的範圍內申報，如果申報地價超過公告地價百分之一百二十時，是以公告地價百分之一百二十作為申報地價；相反的申報地價未滿公告地價百分之八十時，政府得照價收買或以公告地價百分之八十作為申報地價。申報地價是課徵地價稅的依據，因此，公告地價影響民眾地價稅的稅負。另外，申報地價也是公有土地出租時計算租金的依據。目前公告地價的訂定於民國七十九年平均地權條例施行細則第六十四條修正後，已與公告土地現值分別查估，改採兩價分離制度，一般而言，公告地價僅是同期公告土地現值的一定成數，由於無法反應正常交易價格，除計算租金外，民間應用尚不普遍。

法定地價 :

土地法第148條規定土地所有權人依規定申報之地價為法定地價；然土地法第158條規定土地所有權人申請登記而不同時申報地價者，以標準地價為法定地價。

申報地價:

土地法第156條規定土地所有權人申請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地價百分之二十以內之增減。平均地權條例第十六條規定，土地所有權人應於公告地價期間申報地價，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價。

公告土地現值:

公告土地現值為直轄市、縣市政府對於轄區內的土地，根據最近一年來調查的地價動態，將地價相近、地段相連、情況相同或相近的土地劃為同一地價區段，並估計區段地價後，提請地價評議委員會評定，再計算各宗土地的價格，於每年一月一日公告，作為土地移轉及設定典權時，申報土地移轉現值的參考及直轄市或縣市政府審核土地移轉現值的依據；此外，公告土地現值也是作為徵收補償地價的標準。由此可知公告土地現值不僅涉及民眾土地增值稅稅賦，也與被徵收土地補償地價的高低有密切的關係。由於公告土地現值是反應土地的正常交易價格，因此，民眾在衡量土地的價格時也把它當成一項重要的參考數據。縣全國台北市公告土地現值在全國縣市中是最為接近市價的，但因公告土地現值是採區段估價，區段內土地的價格有高有低，一般取其平均的價格代表區段的地價，現政府正朝向細分地價區段的方向努力，希望使區段內土地條件的差異降到最低，減少公告土地現值有偏高或偏低情形。

規定地價:

依照法定程序,規定每筆土地之地價

地價評議委員會:

直轄市或縣（市）政府為評議土地現值、公告地價及市地重劃前後地價等相關事宜所設置的組織，共設委員十二人，會議時委員應親自出席，並須有委員過半數出席才能開會；且須有出席委員過半數同意才能做成決議。

地價區段:

直轄市或縣（市）政府於辦理規定地價或重新規定地價或公告土地現值作業時，應按所蒐集的土地買賣交易資料將地價相近、位置相連或情況相同的土地劃在同一範圍內，此一範圍稱為地價區段。

區段地價:

區段地價係以每個地價區段為單位，按該區段內所蒐集的土地買賣交易資料估計，並提經地價評議委員會評定之地價。

前次移轉現值:

已規定地價之土地，於土地所有權移轉或設定典權時，應按土地漲價總數額徵收土地增值稅。其經主管稅捐機關依土地稅法等相關規定審核，並據之核定應予繳納或免納土地增值稅之移轉現值即為下次移轉時之前次移轉現值。

地價總歸戶:

係指以土地所有權人在同一直轄市或縣(市)之土地，為歸戶範圍集中彙載於同一所有權人名下，以明瞭同一所有權人在同一縣市所有土地面積及地價之總和，以便按累進稅率計徵地價稅。

原規定地價:

土地所有權移轉或設定典權時，其移轉現值超過原規定地價或前次移轉時申報之現值，應就其超過總數額徵收土地增值稅。如為規定地價後未經過移轉之土地，其原規定地價即為該宗土地所有權人下次移轉時之前次移轉現值。如為權利人及義務人依法申報其土地移轉現值或依法為免徵土地增值稅、免課土地徵值稅者，經主管稅捐機關依土地稅法等相關規定審核而據之核定應予繳納或免納土地增值稅時，該核定之移轉現值即為該宗土地所有權人下次移轉時之前次移轉現值。

累進起點地價 :

計算地價稅時，以地價總額超過累進起點地價而依累進方法課稅。土地法171條規定，累進起點地價由直轄市或縣（市）政府按照自住自耕地必需面積，參酌地價及當地經濟狀況擬定，呈請行政院核定之。

土地法上之分類：

土地法第二條依土地使用方法將土地分為四大類：

u        建築用地 : 如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲台、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等。

u        直接生產用地 : 如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、鑛地、鹽地、水源地、池塘等。

u        交通水利用地 : 如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等。

u        其他土地 : 如沙漠、雪山等。

由於土地之使用情形複雜，未能詳盡列舉，故同法第二項規定「前項各類土地，得再分目」。至其程序於土地法施行法第四條規定「土地法第二條規定各類土地之分目及其符號，由該管縣市地政機關調查當地習用名稱，呈請省地政機關核定施行，並轉報中央地政機關備案」。臺灣省政府民政廳於民國36年通令各縣市政府，就本省沿用之各種地目，參酌土地法第二條之規定分別歸納為四類如次：

都市計畫法之分類：

依都市計畫法第32條規定，都市土地得分類如次：

u        住宅區：為保護居住環境而劃定，以建築住宅為主，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。

u        商業區：為促進商業發展而劃定，以建築商店及供商業使用之建築物為主，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。

u        工業區：為促進工業發展而劃定，其土地及建築物以供工業使用為主，具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。

u        其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區：區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。

u        特定專用區：區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。

第33條都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業

地區或設置保護區，並限制其建築使用。

區域計畫法上之分類：

依區域計畫法施行細則第13條規定，非都市土地得劃定為9種使用區：

u        特定農業區：優良農田或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

u        一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。

u        工業區：為促進工業發展，經會同有關機關劃定者。

u        鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。

u        森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。

u        山坡地保育區：為自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。

u        風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。

u        國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。

u        河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。

u        其他使用區或專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。

依區域計畫法施行細則第15條規定，非都市土地得編定十八種使用地：

u        甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。

u        乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。

u        丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。

u        丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。

u        農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。

u        林業用地：供營林及其設施使用者。

u        養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。

u        鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。

u        礦業用地：供礦業實際使用者。

u        窯業用地：供磚瓦製造及其設施使用者。

u        交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。

u        水利用地：供水利設施使用者。

u        遊憩用地：供國民遊憩使用者。

u        古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。

u        生態保護用地：供保護生態使用者。

u        國土保安用地：供國土保安使用者。

u        墳墓用地：供喪葬設施使用者。

u        特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。

都市計畫法第42條都市計畫地區範圍內，應視實際情況，分別設置左列公共設施用地：

u        道路、公園、綠地、廣場、兒童遊樂場、民用航空站、停車場所、河    道及港埠用地。

u        學校、社教機關、體育場所、市場、醫療衛生機構及機關用地。

u        上下水道、郵政、電信、變電所及其他公用事業用地。

u        本章規定之其他公共設施用地。

前項各款公共設施用地應儘先利用適當之公有土地。公共設施用地，應就人口、土地使用、交通等現狀及未來發展趨勢，決定其項目、位置與面積，以增進市民活動之便利，及確保良好之都市生活環境。

申請應備文件
1. 借款人部分    身分證 ,    戶口名簿影本或戶籍謄本 ,    扣繳憑單或在職證明或存摺影本 ,    借款金額超過一仟萬元以上，檢附最近年度綜所稅申報資料影本

2. 保證人部分    身分證 ,    扣繳憑單或在職證明或存摺影本

3.不動產部分   土地、建物權狀 ,   買賣契約書影本  ,   租賃契約書影本(有出租者) 

 借款人、保證人資格 
  需年滿20歲或未滿20歲巳婚者，且具行為能力之中華民國國民
 有正當職業，收入穩定或具還款能力者(借款人及保證人之收入扣除支出需夠償還本息)
 債信無不良記錄者
 借款人之年齡考量(借款年限+年齡是否超過退休年齡) 　

審查徵信
        借款人及保證人之票據信用及個人信用查詢
        收入(財力)之查核
        (1) 據提供之財力證明審查借款人之收入扣除合理贍家費用後是否足夠償還本息
        (2) 同一借款人向本會借款金額超過新台幣壹仟萬元者，或同一借款人向全
　　      國各金融機構借款總金額超過貳仟萬元者，需檢附最近年度綜合所得稅申報
　　      資料影本。(攜帶身份證，印章向國稅局申請)

估價   放款經辦人員經前往標的物實地勘查、拍照，並依本會估價原則，計算個案可貸放之額度 　　
 
訂約(對保)、抵押權設定訂約 此即俗稱之對保，即由借款人及保證人攜帶身份證及印鑑章．至農會簽立借款契約文件，內容包括：
    房屋貸款約定書
    借據 不動產使用現況切結書，同時開立活儲帳戶，以便貸款撥入及日後還款之用
扺押權設定
撥款前須將擔保品設定第一順位抵押權予銀行。由代書填妥設定表格，加蓋借款人、擔保品提供人印鑑章，經本會加蓋大印後，至擔保品所在地所屬地政事務所辦理登記即可。 　
抵押權設定登記應備文件： 土地登記申請書 , 抵押權設定契約書正副本 , 身份證明文件(身份證影本、戶口名簿影本或戶籍謄本) , 土地、建物所有權狀正本 , 擔保品提供人印鑑證明 　　  　

撥款 撥款前須先取得以銀行為受益人之火災保險及地震保險保單正本。經審核撥款文件無誤，即於借款人指定之期日撥入以訂約時撥款同意書上載明之帳戶，並自撥款日起計息。 撥款應備文件： 他項權利證明書 , 抵押權設定契約書 , 火災保險單正本
 

買賣雙方自行交易者 買賣雙方就價金合意後，約定支付定金並另行簽定「不動產買賣契約書」。 查明產權

買賣雙方協商指定地政士辦理所有權移轉登記及相關手續者，地政士於買賣雙方簽訂契約時，應申領登記謄本查明產權，並預估暨規劃稅費負擔及如買方需貸款時，其貸款額度。

查明產權

簽訂不動產買賣契約書（私契約）並支付第一期款（頭期款） 1賣方攜帶身分證明文件、印章及土地、建築改良物所有權狀正本。 2買方攜帶身分證明文件。 3影印買賣雙方身分證明文件及土地、建築改良物所有權狀附案，並進行簽約。 4簽約重點：約定付款條件及方式，通常分四期支付之金額及時程、交屋時機、方式及附帶買賣之設備項目、雙方履行契約之權利義務事項、違約暨保證事項、稅費負擔，並約定如配合買方辦理不動產貸款，其作為交屋款部分之事項及賣方如設定抵押權部分，同意在買方設定抵押權後撥款前，儘速塗銷或協議由買方承受或代償或抵押債權等金額合計超過買方支付價款時，賣方應負返還責任或買方核貸金額不足抵付時，買方於貸款核撥時，以現金一次付清等事項。 5簽約時，得當場朗讀契約內容之重點無異議後，由買、賣雙方簽名或加蓋印章；該買賣契約之成立係經紀業者居間仲介者，經紀業者並應指派經紀人會同簽章。 6買方支付頭期款予賣方，賣方點收並簽收。 7經賣方及經紀業指派經紀人簽章之不動產說明書視為買賣契約之附件。

備證並於相關文件 上用印（第二期款） 1賣方攜帶印鑑章並交付身分證明文件、印鑑證明一份及房屋稅單、地價稅單等資料，並得加蓋專用印章。 2買方攜帶印章並交付身分證明文件。 3賣方於填妥之登記申請書、土地、建築改良物買賣移轉契約書、土地現值申報書、契稅申報書中之相關欄位加蓋印鑑章，買方則得以任一私章用印。 4買方支付第二期款予賣方點收並簽收。 5買方如需辦理貸款，應於交付第二期款時，提供辦理貸款必備文件及指定融資貸款之金融機構。

地政士或買賣雙方檢具證明文件向轄區稅捐機關申報土地增值稅及契稅。

辦理查欠地價稅、房屋稅、工程受益費等稅費後，檢附繳納收據及其他證明文件向轄區地政事務所申請所有權移轉登記。買方有貸款作為交屋款部分者，並得連件辦理抵押權設定登記。

土地之類別 : 有依土地法分類, 都市計劃法, 區域計劃法等分類, 關於地目土地法提到如下 :

土地法上之分類：依土地使用方法將土地分為四大類：

u        建築用地 : 如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲台、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等。

u        直接生產用地 : 如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、、?地、鹽地、水源地、池塘等。

u        交通水利用地 : 如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等。

u        其他土地 : 如沙漠、雪山等。

由於土地之使用情形複雜，未能詳盡列舉，故同法第二項規定「前項各類土地，得再分目」。至其程序於土地法施行法第四條規定「土地法第二條規定各類土地之分目及其符號，由該管縣市地政機關調查當地習用名稱，呈請省地政機關核定施行，並轉報中央地政機關備案」。臺灣省政府民政廳於民國36年通令各縣市政府，就沿用之各種地目，參酌土地法第二條之規定分別歸納為四類如次：

地目等則之設計係於日據時期為課徵土地稅賦，依土地使用現況所銓定，沿襲至今，致使有不少民眾或金融機構現今仍以地目之記載作為土地開發利用、交易或放款的憑據，為宣導我國土地使用管制政策已由過去的「地目等則」作為管制依據，變遷成為以「土地使用分區及編定」作為現行土地規劃利用之合法依據，地政事務所呼籲民眾凡是土地買賣、設定他項權利或開發利用都應詳查該土地之使用分區及使用編定情形，以避免發生交易糾紛或誤觸非都市土地使用相關法令，而蒙受財產上的損失。

因為地目等則之記載不但與土地使用現況不符，且其性質亦與法定用途（使用分區及編定）重複，為避免民眾、商業團體及其他機關引用此種性質混淆及不正確之土地資料作為土地使用用途之依據，又鑒於已完成使用編定之非都市土地，均應按其編定使用地類別作為利用及管制之依據，故自民國89年9月1日起即針對已完成使用編定之非都市土地全面停止辦理地目變更登記及銓定作業。

自民國88年3月16日起，除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目之變更及其他地目土地變更為上述四種地目之登記仍受理外，其餘與上開地目無關之地目變更登記及地目詮定不再辦理。內政部已決議採逐步漸進方式朝向廢除地目等則制度，除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外，其餘將不再辦理變更登記或地目詮定。

都市土地之地目與使用分區不符者，除農業區、保護區內「田」、「旱」地目土地外，准予受理民眾申請塗銷該土地之地目，並將其地目欄以空白方式處理乙案。

而現有地籍圖或登記謄本上已記載之地目雖未予刪除，惟亦一律不再辦理釐正，所以現行各地所核發之地籍圖謄本上及登記謄本有地目之記載者，係僅供參考，而非據以認定該土地之合法用途。

我國的土地之利用，目前係依區域計畫分為都市土地與非都市土地二大類。

u        劃為都市土地之地區，各地方縣市政府應擬定並發佈都市計畫主要計畫及其細部計畫，並依其規定實施土地分區使用管制。

u        未劃入都市土地之部分即為非都市土地，應依區域計畫法之規定，擬定區域計畫，並公告實施，再由直轄市或縣市政府地政機關按非都市土地分區使用計畫，編定各種使用地，並實施非都市土地使用管制。

因此，登記簿謄本標示部之「使用分區」與「使用地類別」均為空白，該土地即為都市土地，其使用分區應另向都市計畫單位〈在市為市政府都計單位，在縣為市公所工務、建設單位〉申請分區使用證明。唯仍須先向地政事務所申請地籍謄本後〈台北市例外〉，再向各轄區縣市政府或市公所申請核發證明書，來分辨為何種分區，再依該分區之使用性質做相符之使用。

若該二欄位非空白，則該土地為非都市土地，依登記簿謄本所載之使用分區使用之。

民眾為辦理銀行貸款、土地移轉、地價稅減免等需要應申請土地使用分區證明，目前除局部地區有特殊原因外，台北市、板橋市、高雄市、陽明山區域已全面實施線上查詢，若需申請核發土地使用分區證明仍須先向地政事務所申請地籍謄本後，再向各轄區縣市政府或市公所申請證明書。

都市計畫法之分類：

依都市計畫法第32條規定，都市土地得分類如次：

u        住宅區：為保護居住環境而劃定，以建築住宅為主，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。

u        商業區：為促進商業發展而劃定，以建築商店及供商業使用之建築物為主，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。

u        工業區：為促進工業發展而劃定，其土地及建築物以供工業使用為主，具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。

u        其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區：區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。

u        特定專用區：區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。

第33條都市計畫地區，得視地理形勢，使用現況或軍事安全上之需要，保留農業

地區或設置保護區，並限制其建築使用。

區域計畫法上之分類：

依區域計畫法施行細則第13條規定，非都市土地得劃定為9種使用區：

u        特定農業區：優良農田或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。

u        一般農業區：特定農業區以外供農業使用之土地。

u        工業區：為促進工業發展，經會同有關機關劃定者。

u        鄉村區：為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。

u        森林區：為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。

u        山坡地保育區：為自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。

u        風景區：為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。

u        國家公園區：為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。

u        河川區：為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。

u        其他使用區或專用區：為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。

使用分區查詢

台北市分區查詢
高雄市分區查詢
陽明山分區查詢
板橋市分區查詢

u        印鑑證明制度從日據時代沿用迄今，主要是當時民眾識字率不高，因此才以印鑑制度做為辨識是否為當事人真義的方法，由於印鑑證明必須由本人親自到戶政事務所申請，象徵本人正式委託持印鑑的代理人，目前全世界只有我國、日本及韓國等國家仍在實施此制度。然而國內許多銀行也已開放存、提款及保管箱業務，客戶要簽名或蓋章都可以，不一定要用私章才能辦事。而且銀行有留存印鑑的掃描設備，直接在銀行櫃台就可以替印鑑「驗明正身」，因此民眾不必再跑一趟戶政單位。

u        但因我國不動產採登記主義，為保障賣方權益，避免造成原所有權人損失，「土地登記規則」規定，除了賣方親自到當地的地政事務所提出國民身分證現場簽名或蓋章，否則就須賣方的印鑑證明才能辦理產權移轉，或設定抵押權給個人。

u        最新法規 : 內政部已函知各戶政事務所於本92年7月1日仍應繼續辦理印鑑登記及印鑑證明業務，原有關自該日起停發印鑑證明書之宣導工作，暫停辦理，惟本部前為配合該印鑑證明書停發所訂申辦土地登記各項替代措施仍應繼續實施，請查照並轉知所屬各地政事務所。 

u        相關法規 :

印鑑登記辦法

戶籍謄本

印鑑登記證明及變更註銷

公司負責人、利害關係人或任何人申請查閱及抄錄公司登記資料須知  

申請公司登記資料抄錄、查閱須知及「抄錄申請書下載」

目前使用印鑑證明的場合有：

u        公證、提存

u        土地登記、征收補償費領取、土地重劃、區段徵收等

u        自然人申辦動產擔保交易

u        不動產過戶〈買賣、信託、繼承、贈與〉、私人間抵押設定及抵押權內容變更登記目前與金融機構辦理抵押設定及抵押權內容變更登記已經不需要印鑑證明。

u        存戶死亡繼承人辦理存款繼承。

申請印鑑登記應備證件 :

第一次登記必須當事人親持國民身分證及印鑑章辦理，不得代理。

旅居國外的僑民要如何申請印鑑證明 :

受委任人應攜帶國民身分證正本、印章、委任人印鑑章及由委任人所出具經我國駐外使領館或代辦機構驗證之委任書 (正本) 向委任人出國前戶籍所在地之戶政事務所申請辦理。如委任書在大陸地區製作，應該經由海基會驗證始予採認。

未成年子女辦理印鑑登記，如何辦理:

由法定代理人（父、母共同行使）持身分證、印章、及未成年子女印鑑章辦理。如父或母因工作關係，無法共同親自為其辦理印鑑登記及證明時，可出具同意書，由當事人之父或母代為辦理。

印鑑登記證明及變更註銷 :

申請人應備證件 :

u        國民身分證

u        印鑑章

u        受委託人應提憑委任書或授權書

u        規費每張二十元（另印鑑登記、變更、註銷每件二十元）

u        未成年人申請如由法定代理人單方申請者，須另附他方之同意書。

處理期限 : 一小時

承辦單位 : 戶籍所在地戶政事務所電話、傳真詳如聯絡資訊   

受理方式 : 櫃台直接受理

申請方式 : 親自到場辦理（申請證明書得委託辦理）

備註 :

u        七歲以下及禁治產人不得申請。

u        委託書在國 外作成者應經駐外館處認證，在大陸地區作成者，應經海基會驗證，並註明申請份數。

申請登記時檢附義務人或當事人之印鑑證明，其目的在於證明登記之申請，係出於義務人或當事人本人之意思表示。

印鑑證明以登記原因發生日期前一年以後核發者為限，但有下列情形之一者，免提出登記義務人或當事人之印鑑證明。

u        因法院拍定或判決確定之登記。

u        登記義務人或當事人親自到場，在登記原因證明文件或協議書內簽名或蓋章，並提出國民身分證經登記機關指定人員核符簽證者。

u        登記原因證明文件或協議書經依法公證或認證者。

u        登記義務人為無行為能力人，已檢附法定代理人之印鑑證明者。

u        與登記原因證明文件或協議書經依法公證或認證之案件同時連件申請辦理，而登記義務人同一，且其所蓋之印章相同者。

u        登記義務人依土地登記印鑑設置及使用作業要點於土地所在地之登記機關設置土地登記印鑑者。

u        土地合併時，各所有權人合併前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下者。

u        建物所有權第一次登記協議書與申請書權利人所蓋印章相符者。

u        依土地登記規則第四十三條第三項規定辦理更正登記時，各共有人更正前後應有部分之價值差額在一平方公尺公告土地現值以下者。

u        依土地登記規則第一百零四條規定以籌備人公推之代表人名義申請登記者。

u        旅外僑民授權國內親友辦理不動產登記，該授權書經我駐外單位簽證者，免附授權人印鑑證明。

u        內政部主管之全國性社團出售不動產，檢附內政部核准處分證明文件辦理者。

u        祭祀公業土地依「祭祀公業土地清理要點」第十九點但書規定，授權管理人處分並經法院認證者，申請登記時，已檢附管理人印鑑證明者。

u        破產管理人就破產財團所屬土地申請權利變更登記，已提出監查人之資格證明文件、同意書及印鑑證明，或法院之證明文件者。

u        登記權利人為公法人、管理者為政府機關，登記義務人為自然人之土地登記申請案件，由權利人囑託登記或會同申請登記者。

u        抵押權設定權利人為金融機構，義務人為自然人者。

u        經地政士依地政士法規定辦理簽證者。

申請印鑑登記及印鑑證明 :

申請人

²         當事人

²         法定代理人

²         受委託人

法令依據

²         印鑑登記辦法

²         其他相關法令

應繳附書件及注意事項

1.印鑑登記：

   當事人應親自來所辦理。

當事人國民身分證、印鑑章。

 2.申辦印鑑證明：（應先申辦印鑑登記）

當事人親自辦理者，應繳驗國民身分證、印鑑章，如委任他人辦理者應出具委任書及有關證明書。

委任人原登記印鑑章。

受委任人國民身分證、印章。

3.印鑑章應使用戶籍登記姓名，姓名下勿加「章」「之章」「之印」或其他文字、符號或圖騰。

4.在營軍人得由所屬連級以上部隊長核轉其印鑑登記機關辦理。

5.監所人犯得由監所長官核轉其印鑑登記機關辦理。

6.未成年人申辦印鑑者，應由父母共同為之，若未成年人之父或母無法共同代辦，應出具同意書，交由另一方辦理。

7.當事人在國外委託辦理者，其委託書（授權書）須註明申請印鑑登記及（或）印鑑證明份數，並應經我駐外使領館或代辦機構之驗章證明始得辦理。如提憑文件係大陸地區製作，需經由財團法人海峽交流基金會驗（查）證後始予採認。(海基會電話：02-2718-7373)

8.國外授權書載有授權期限及印鑑證明份數，可於授權期限內一次領足或分多次領足印鑑證明。惟僅載明印鑑證明而未書明份數，可由被授權人視實際需要，一次領足印鑑證明。

9.辦理變更、註銷，要件同第一項。

10.備註

未滿七歲及受禁治產宣告者，不得申請印鑑登記。

初次印鑑登記及印鑑變更、註銷及印鑑證明，每次（張）規費新臺幣20元。

繳驗書件應使用正本。

申請期限：隨到隨辦

土地登記印鑑 (一次設置．永久使用)

土地登記名義人或登記有關之利害關係人為申辦土地登記，依規定需檢附印鑑證明時，僅需向土地所在地之地政事務所申請設置土地登記印鑑，不需向戶政機關申請核發印鑑證明，亦無需因戶籍遷移，需向不同之戶政機關重新設置印鑑．

申辦方法：

１本國自然人，檢附下列文件，親自辦理－

　(１)印鑑申請書，印鑑卡（由本所免費提供）．

　(２)印鑑章（以一式為限）．

　(３)國民身份證正影本．

　(４)土地登記名義人或與登記有關之利害關係人之權利證明文件．

２如為限制行為能力人，應與法定代理人會同申請，並各設印鑑於同一印鑑卡．

    使用方法：日後使用該設置之印鑑時，僅需於土地登記申請備註欄註明「使用已設置之印鑑」，即可為審核土地登記案件之用．

             第 2 頁各機關因應印鑑登記辦法廢止後之替代措施一覽表

  (內政部原訂自92年7月1日起，戶政事務所不再辦理印鑑登記及印鑑證明, 但因一些因素內政部又發函仍應繼續辦理印鑑登記及印鑑證明業務)

目前所稱的「個人身分證明文件」除國民身分證或戶口名簿外，戶籍謄本也是其中之一。

u        除國民身分證及戶口名簿可使用影印本外，戶籍謄本是不可以再影印使用。

u        戶籍謄本係依戶籍法所為之戶籍登記資料，由本人或利害關係人向戶政事務所申請而交付之謄本。目前採隨到隨辦，申請實施電腦化後的戶籍登記資料可到任何一個戶政事務所申請，而不需親自到戶籍所在地戶政事務所申請，甚至許多稅捐處、市公所都設有戶政便民工作站，也可申請得到。但84年尚未電腦以前之除戶及戶藉謄本仍需至原戶政事務所申請。

u        戶籍謄本僅記載戶籍登記資料，並不包括印鑑證明。

u        戶政機關地址及電話查詢

u        全國戶政法規查詢

申請戶籍謄本應備那些證件 : 戶籍謄本  英文現戶戶籍謄本   自國外入境恢復戶籍   原住民身分登記   戶政登記須知查詢 

u        本人、戶長、利害關係人或受委託人為申請人。

u        申請人之國民身分證、印章或簽名。

u        由利害關係人申請者，應附繳利害關係證明文件。

u        委託他人申請者，應附繳委託書；委託書在國外作成者應經駐外使領館認證，委託書在大陸地區作成者應經海基會驗證。

u        請領英文現戶戶籍謄本另附繳現戶戶籍謄本、被申請人（含戶長及戶內人口）之護照影本。

u        中文戶籍謄本每張工本費十元。

申請戶籍資料規費 :

u        戶籍謄本 : 每張10元 / 閱覽每次10元

u        戶口名簿 : 每份15元

u        印鑑登記、,變更、註銷 : 每次20元

u        印鑑證明 : 每張20元

u        國民身分證初、換領 : 每張20元

u        國民身分證補領 : 每張200元

u        門牌證明 : 每張64元

u        八十四年六月以前 : 戶籍謄本及各項登記申請書 每張10元

戶政問答 :

常見問題 :

各項戶政申請須知 :

申請書 :

通常我們所持有的權狀僅為一種憑證，僅能初步了解所有權人、標示...而無法了解任何異動及查封登記、他項權利登記，所以必須進一步向地政機關查閱登記簿謄本…等以便了解所有產權狀況。故可向所屬地政機關申請以下文件： 土地登記具有絕對效力，其效力之發生以登記簿所登記的資料為準。而目前土地建物登記簿分為標示部、所有權部、他項權利部等三大部分。藉此可以了解土地或建物移轉狀況和登記原因。 經常有人以假造的所有權狀，騙取消費者買賣房地產、借貸金錢，或過戶後才發現權狀的坪數變少，其實如果能對房地產謄本有基本的認識，應該就不會造成如此的損失。

土地登記簿謄本 :                                            土地登記簿謄本查詢

標示部 —

u        記載收件, 登記及原因發生日期, 地目等則, 面積及地段, 小段, 編定使用種類, 地號,其它特別註記等.

u        使用分區及使用地類別:顯示空白，即表示該筆土地位於都市計畫內, 如欲了解其分區,則需以地籍圖正本至轄區之鄉鎮市公所申請(分區使用證明書), 方可確定, 非都市計劃區土地則會於(分區使用)上直接標示出其分區, 大家可由此來判斷該筆土地是座落於都市計劃內或都市計劃外之土地.

u        另其它登記事項:如有「公告徵收，禁止移轉...」之類的記載，表示該筆土地已被徵收, 不得再過戶了。

u        標示部中可取得今年度當期之公告土地現值, 做為計算增值稅之依據。

u        土地面積需檢視下方土地所有權部之(歷次取得權利範圍)所載持分計算出正確數據.(例如:面積100平方公尺權利範圍2分之1,則100*1/2 = 50平方公尺, 實際所有權人面積).

u        如建築物為公寓(華廈)的話,則全棟建築物之所有建號都會顯示於土地標示部上(含共同使用公設部分之建號).

2.所有權部 —

u        記載收件登記之日期, 原因發生日期及所有權人姓名, 戶籍地址, 身分證字號, 權利範圍, 所有權人姓名, 剩餘持分, 書狀字號, 所有權人的權利。

u        原因發生日期 (如買賣.贈與.繼承等) 和取得時的公告土地現值(見前次移轉現值或原規定地價)乃計算增值稅的另一項數據.

u        如果該不動產有被申請限制登記的話, 可由此處得知訊息, 若被預告登記, 假扣押, 假執行, 假處分及查封等各種登記, 則依主登記次序逐次編號登記。 需比對出賣人所持的權狀字號、身分證字號與謄本記載是否相符。另注意是否有「查封」, 「假扣押」、「假處分」,「破產登記」或「預告登記」的記載，這都是無法過戶的顯示, 但在所有權狀上卻是看不出來的.

3.他項權利部 —

u        房地產若設定他項權利, 則登記簿列有他項權利部欄。記載抵押權, 地上權, 永佃權等情形, 最常見為抵押權如有抵押權則可依抵押權設定的金額估算出貸款的大約金額，其權利範圍及借貸條件為何，查知共同擔保的地號, 建號, 這都是賣方財務狀況的指標, 以作為簽約, 借貸時的參考. (另權利人, 債務人, 設定時間, 存續期限等資料也可查知)  

u        有多筆設定時, 以登記次序之先後為債權順位之排定, 前順未債權優於後順位債權, 不可不知.

u        例如他項權利為抵押權之設定,而其權利價值為最高限額抵押權時,其實際之債權可用謄本上之金額除以1.2,即可大致了解其所貸金額大小.(如謄本上為240萬,則2240 / 1.2 = 200萬)

建物登記簿謄本 :                                      建物登記簿謄本查詢

1.標示部 —

u        記載建物之建號、門牌、基地座落、用途、面積、建物總樓層、建材、所在樓層、建築完成日期、使用執照字號……等，另公共設施若辦理登記，則另建立標示部，並於備註欄記載主建物之建號核計買賣面積是否有出入，尤其應注意主建物、附屬建物及共同使用部分面積之合理比例及是否有「灌水」之嫌疑、有時公共設施的面積在權狀上並未標明，必須另外申請公共設施的謄本才能算出、另建物基地座落與出賣的土地地段地號是否相符:若不相符，除非土地經重測過而改變地段地號，否則顯然房屋蓋在他人的土地上，日後恐有有紛爭訴訟，其它登記事項欄注義有無使用執照字號，以使用執照核發年期以確定屋齡。

u        如建物為公寓(或電梯華廈)時, 建物面積需納入公共使用部分(即公設)面積一併計算其總面積. 而一般公設面積計算方式 = 公設總面積乘以權利範圍.

u        建物謄本上之基地座落地號亦需先與土地謄本上之地號核對確認無誤, 有否佔有其他土地地號. 中聯地政士聯合事務所編 2361-6347

標示部常見有下兩部份 :

主建物部分：

u        主建物係具使用上及構造上之獨立性，並應編列門牌。

u        附屬建物：現行法令對附屬建物無法定定義，惟於建物登記簿標示部、所有權狀上見之，其來源：使用執照平面圖載明為陽臺、屋簷或雨遮者，得以附屬建物登記。連接於一樓主建物，直上方有遮蓋物，使用執照平面圖上註明為平臺或陽臺者，得以附屬建物登記。

共同使用部分：

(一)專有共用：屋齡較早之中古屋才有這種情形，如當層電樓梯間、通道、走廊等，依舊土地登記規則第69條中段規定共同使用部分，除有特殊情形外，應測繪於各區分所有建物之內，基此原則，致使當層梯間或一樓騎樓等，變成專有共用。現土地登記規則已刪除。

(二)共有共用：

依住戶分攤分 :

u        大公：係由全體住戶共同分擔，例如配電場所，如變電室、配電室、受電室等；給水排水區域，如水箱、蓄水池、水塔等；空調通風設施區域，如地下室機房、屋頂機房、冷氣機房、電梯機房等。

u        小公(由當層全部住戶分擔者，稱當層公)：係由部分住戶共同分擔，如電樓梯間、通道、走廊、門廳等。

以公設項目分 :

住戶分擔方式係依契約自由原則由住戶協議，一般而言，可依主建物面積或主建物加附屬建物面積與全棟上建物面積總和之比例，計算該住戶分攤公設之比例。如主建物加附屬建物面積 10坪, 全棟上建物面積總和1,000坪, 則持分1/100,公共設施，亦編列建號，惟建物登記簿僅具標示部與共用部分附表兩部分，而無所有權部與他項權利部，故無所有權狀。不能單獨處分、設定抵押，亦不能分割，應隨主建物移轉。

2.所有權部 —

u        記載收件登記之日期、原因發生日期及所有權人姓名、住所、身分證字號、權利範圍、義務人姓名、剩餘持分、書狀字號、所有權人的權利。若被預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封等各種登記，則依主登記次序逐次編號登記。

u        除非土地與建物登記不同的人, 否則所載所有權人應與土地登記謄本相同.

3.他項權利部 —

u        房地產若設定他項權利，則登記簿列有他項權利部欄。以抵押權為例，若記載向銀行貸款，則有抵押權設定登記之記載。 其權利範圍及借貸條件為何為進一步的瞭解建物所在位置之土地面積、形狀、界址以及鄰地之相關關係，可就土地所有權狀或建築改良物所有權狀上所載之地號持向地政事務所申請地籍圖謄本、.建物測量成果圖，進一步的瞭解建物在該筆土地之正確位置、建築配置及陽台、平台、樓梯甚至停車場之形狀與相關位置。

其 他 :

法定抵押權 :

u        係指(承攬之工作為建築物,或其他土地上之工作物,或為此等工作物之重大修繕者,承攬人得就承攬關係報酬額,對於其工作所附之訂作人之不動產,請求訂作人為抵押權之登記,或對於將來完成之訂作人之不動產,請求預為抵押權之登記.)

最高限額抵押權 :

u        乃對於由繼續的法律關係將未來可發生之債權,預定一最高限度額,而以抵押物擔保之一種特殊抵押權.與一般抵押權所不同者,一般抵押權必先有債權,而後始能設定抵押權;而最高抵押權之設定,則不以先有債權之存在為必要,故屬於為將來債權擔保之一種特殊抵押權. 

限制登記 :

u        限制登記 : 指限制原土地權利登記名義人於一定範圍內,對其土地權利具有處分行為之登記.

u        預告登記 : 預為保全對於他人土地權利之移轉消滅或其內容或次序變更為標的之請求權所為之登記(此為限制登記之一種).

u        查封登記 : 依債權人之聲請,由法院就執行之不動產,予以封存,禁止債務人處分之登記.(此為限制登記之一種).

u        假扣押登記 : 指債權人就金錢或得易為金錢之請求,因保全對於債務人財產之強制執行,而禁止其處分該不動產之登記.不動產執行假扣押時,必須由法院囑託為假扣押登記.(此亦為限制登記之一種).

不動產買賣交易過程中，最重要的事情莫過於產權清楚，我們除了以專業知識嚴格為客戶把關，另外將部分重點解說如下：

產權審查項目　

我國法律明文規定不動產之取得、移轉、設定、變更、消滅等非經登記 不生效力。因此我們在購買不動產時，產權最為重要，如能購屋之前，先行詳細查閱產權，則將可避免許多問題的發生。 產權該如何審查；又該注意些甚麼呢？下列提供您一些參考：

先申請一份土地登記簿謄本, 建物登記簿謄本, 土地使用分區証明書 查看內容

u        地目及面積

u        所有權人

u        權利範圍

u        他項權利有無

u        有無查封登記　

u        有無預告登記

u        有無計劃道路　

u        有無劃入公共設施用地

說明：以上資料皆可由地政事務所申請土地建物謄本閱覽查知。分區情形, 公共設施用地等則可到市政府或鄉鎮市公所之都市計畫課閱覽都市計畫圖，即可得知。

土地與建築物登記簿謄本內容分三部分：1. 標示部　2. 所有權部　3. 他項權利部

1. 標示部 :

u        記載收件、登記及原因發生日期、地目等則、面積及地段小段、編定使用種類,地號、土地之座落、土地上是否有無合法建築、第一次登記之建築物等, 其它特別註記等、使用分區及使用地類別:顯示空白，即表示該筆土地位於都市計畫內、可再向市政府都計課或鄉鎮市公所建設課申請分區使用證明、另其它登記事項:如有「公告徵收，禁止移轉...」之類的記載，表示該筆土地已被徵收，不得再過戶了。

u        若土地因分割、合併或地目變更等原因導致面積或地目有所變動，則謄本上會依其變更登記之先後 順序排列，並依最後一欄之登記資料為準。其面積以公制之公頃、公畝 、平方公尺為單位. 若政府機關已有因征收或重劃或劃入公共設施用地之計劃、通常會於其他登記事項或備考欄內 記載是何用途（比如是水利用地或道路用地等）。反之若這兩欄內空白則表示該土地之使用收益及移轉不受限制。又謄本下方亦載明登記簿各部分用於登記之用紙頁數，可藉由其用紙頁數得知各部分用紙之多寡，及是否有短缺。

u        現行電腦謄本則另有該土地目前之公告現值及公告地價等資料, 註：有無劃入公共設施預定地？若土地登記簿謄本上之標示部上並無記載，而您又不放心，建議您可持土地登記簿謄本及地籍圖謄本，直接至市政府或鄉鎮市公所之都市計畫課直接閱覽都市計畫圖或申請分區使用證明即可（若該土地所在地並無實施都市計畫，則無法申 請分區使用證明，其土地是否有劃入公共設施用地則悉依土地登記 簿謄本上之記載為準）。

u        建築改良物登記簿謄本標示部說明：標明建築改良物所在土地之地段、地號及建築改良物之建號與建物門牌號、建築樓層數及主要建築材料，建築完成日期及其各樓層面積等。現行之電腦謄本中亦有標明其建物與其它建物共同使用部份之建號、面積及其共同使用部分所佔有之權利範圍。

2. 所有權部 :

u        記載收件登記之日期、原因發生日期及所有權人姓名、住所、身分證字號、權利範圍、義務人姓名、剩餘持分、書狀字號、所有權人的權利。若被預告登記、假扣押、假執行、假處分及查封等各種登記，則依主登記次序逐次編號登記。 需比對出賣人所持的權狀字號、身分證字號與謄本記載是否相符。 另注意是否有「查封」、「假扣押」、「假處分」、「破產登記」或「預告登記」的記載，這都是無法過戶的顯示，但在所有權狀上卻是看不出來的！所有權部亦登記該土地之前次移轉時現值 (即原地價欄) 於所有權部, 以做為計算土地增值稅之用。

3. 他項權利部 :

u        房地產若設定他項權利，則登記簿列有他項權利部欄。記載抵押權、地上權、永佃權等情形，最常見為抵押全如有抵押權則可依抵押權設定的金額估算出貸款的大約金額，其權利範圍及借貸條件為何，查知共同擔保的地號、建號，這都是賣方財務狀況的指標，以作為簽約、借貸時的參考. 若為抵押權登記則需注意抵押權設定及其金額明細（抵押權設定若為銀行，其設定金額通常為實際借款金額的1.2倍；若是民間借貸則通常以設定金額即為實際借款金額）

u        電腦謄本之內容較為簡單僅標明現況之情形 至於前順位抵押權等若已塗銷則謄本上即無資料可查，如欲明瞭可申請人工登錄之謄本。

u        註：若該土地或建築改良物並未設定抵押權或其他他項權利，則該登記簿謄本中則僅有標示部及所有權部而無他項權利部（即他項權利部為空白）。

地籍圖謄本申請一份： 　

地籍圖可提供您了解該筆土地之形狀、大小、方向位置、與鄰地關係、是否臨路、有無預定道路等資料。（一般而言，地政事務所提供民眾閱覽之地籍圖如有未開闢之預定道路通常會以紅色線條表示如不明瞭可於閱覽時請地政事務所之測量員代為說明）

建物平面圖 (又稱建物測量成果圖) 申請一份：

　  建物平面圖為建物建築完成後, 依據工務局所發使用執照等圖說, 至地政事務所辦理建物第一次登記， 地所測量人員實地測量其建築改良物之面積與其座落土地之關係位置圖。其上標示有該筆建築改良物座落於該筆土地上之方向、面積大小、位置、形狀、各樓層之面積、起造人與建築改良物之測量完成日期等詳細資料。地籍圖與建物平面圖皆有註明其比例（地籍圖之比例通常為1/500或 1/600或 1/1200。而建物平面圖則通常為1/200。）

法 院法 拍 賣 流 程 如 下 : (民事強制執行流程) <===== 法院內部流程

債權人聲請執行→法院收狀→民事執行處分案→函地政查封登記→ 執行處法官排定日期→書記官執達員執行查封→鑑價→債權債務及相關人詢價→ 公告及登報定期拍賣→第１次拍賣→第２次拍賣→第3次拍賣→公告承買３個月→ 減價特別程序拍賣（第４次拍賣）→拍定或承受→核發權利移轉證書及函地政塗銷登記→ 拍定人聲請點交→命債務人自動履行→書記官現場履勘→強制執行點交→執行完畢

法 拍屋 投 標 流 程： <===== 一般民眾

蒐集法拍屋所有相關的資料 : 如 查封筆錄, 建物及土地登記謄本, 地籍圖謄本, 分區證明…等資料, 詳加研判, 可求助代書, 仲介, 代標公司. 領取投標書, 投標書放在法院的服務處，投標人可向服務人員索取.

現場勘察並調查房屋狀況 : 包括行情, 地點, 屋況, 產權狀況, 使用情況等資料進行調查, 鄰居詢問亦是重點, 早晚多跑兩趟.

準備資金 : 購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好, 如要貸款, 代標公司或銀行連絡也不可少. 籌措資金：向法院標購法拍屋，依規定投標人須繳納保證金，超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納。未得標者法院會將該保證金退還投標人。倘得標後須在七天內繳清拍賣價金，取得「不動產權利移轉證明書」，因此資金籌措必須事先規劃。

決定投標價 : 接下來就要評估應該要出一個合理可得標價格.

現場投標 : 實際到法院進行投標的程序, 對於各個程序的細節, 表格填寫一點都不能出錯, 開標後當場就會知道得標與否. 投標一般是在民事執行處開標室，拍賣公告所記載的開標時間前30分鐘內，都可以投標. 投資人應該先準備拍賣公告中所規定的投標保證金, 保證金在新台幣一萬元以上，應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金. 然後將已填妥之投標書，與投標保證金票據及其它必要證件, 密封並蓋章之後, 投入指定的投標櫃.

隨後法院法官主持開標, 如果沒有得標, 開標完成後保證金票據當場蓋章領回, 如果得標的話則等待確認, 並由書記官開立繳交尾款單給得標人，這樣就結束整個投標的過程了。

現場投標不一定要本人: 如本人去應帶個人身分證正本及印章, 如委任他人可寫具委任狀委託第三人代到場投標.

得標 : 拍定7日內繳清尾款, 繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」, 繳清得標價金取得「不動產權利移轉證明書」後, 代書辦理所有權移轉登記, 繳清契稅, 持稅單, 收據, 權利移轉證明書, 身份證明及印章到地政事務所辦理移轉登記。另收到「不動產移轉証書」後即可申請點交, 申請點交7日後可收到法院發出點交通知, 正本送債務人, 限十四內現住人自行搬遷交屋. 點交通知15日內未見債務人交屋再申請點交. 再申請點交7日後可收到法院發出定期履勘通知(約30天), 履勘時再協調債務人交屋. 定期履勘通知後7日可再申請點交. 又再申請點交7日後可收到法院發出定期強制執行通知（約30天,執行現場, 法官通常會勸導雙方達成協議）.

法 院法 拍 賣 流 程 如 下 : (民事強制執行流程) <===== 法院內部流程

債權人聲請執行→法院收狀→民事執行處分案→函地政查封登記→ 執行處法官排定日期→書記官執達員執行查封→鑑價→債權債務及相關人詢價→ 公告及登報定期拍賣→第１次拍賣→第２次拍賣→第3次拍賣→公告承買３個月→ 減價特別程序拍賣（第４次拍賣）→拍定或承受→核發權利移轉證書及函地政塗銷登記→ 拍定人聲請點交→命債務人自動履行→書記官現場履勘→強制執行點交→執行完畢

法 拍屋 投 標 流 程： <===== 一般民眾

蒐集法拍屋所有相關的資料 : 如 查封筆錄, 建物及土地登記謄本, 地籍圖謄本, 分區證明…等資料, 詳加研判, 可求助代書, 仲介, 代標公司. 領取投標書, 投標書放在法院的服務處，投標人可向服務人員索取.

現場勘察並調查房屋狀況 : 包括行情, 地點, 屋況, 產權狀況, 使用情況等資料進行調查, 鄰居詢問亦是重點, 早晚多跑兩趟.

準備資金 : 購買法拍屋需要在7天內繳清所有價款，因此一定要事先將標購法拍屋所需的資金準備好, 如要貸款, 代標公司或銀行連絡也不可少. 籌措資金：向法院標購法拍屋，依規定投標人須繳納保證金，超過壹萬元者得以當地台銀支票繳納。未得標者法院會將該保證金退還投標人。倘得標後須在七天內繳清拍賣價金，取得「不動產權利移轉證明書」，因此資金籌措必須事先規劃。

決定投標價 : 接下來就要評估應該要出一個合理可得標價格.

現場投標 : 實際到法院進行投標的程序, 對於各個程序的細節, 表格填寫一點都不能出錯, 開標後當場就會知道得標與否. 投標一般是在民事執行處開標室，拍賣公告所記載的開標時間前30分鐘內，都可以投標. 投資人應該先準備拍賣公告中所規定的投標保證金, 保證金在新台幣一萬元以上，應該由銀行簽發法院所在地的台灣銀行為付款人的支票或匯票作為保證金. 然後將已填妥之投標書，與投標保證金票據及其它必要證件, 密封並蓋章之後, 投入指定的投標櫃.

隨後法院法官主持開標, 如果沒有得標, 開標完成後保證金票據當場蓋章領回, 如果得標的話則等待確認, 並由書記官開立繳交尾款單給得標人，這樣就結束整個投標的過程了。

現場投標不一定要本人: 如本人去應帶個人身分證正本及印章, 如委任他人可寫具委任狀委託第三人代到場投標.

得標 : 拍定7日內繳清尾款, 繳清尾款7至10日取得「不動產移轉証書」, 繳清得標價金取得「不動產權利移轉證明書」後, 代書辦理所有權移轉登記, 繳清契稅, 持稅單, 收據, 權利移轉證明書, 身份證明及印章到地政事務所辦理移轉登記。另收到「不動產移轉証書」後即可申請點交, 申請點交7日後可收到法院發出點交通知, 正本送債務人, 限十四內現住人自行搬遷交屋. 點交通知15日內未見債務人交屋再申請點交. 再申請點交7日後可收到法院發出定期履勘通知(約30天), 履勘時再協調債務人交屋. 定期履勘通知後7日可再申請點交. 又再申請點交7日後可收到法院發出定期強制執行通知（約30天,執行現場, 法官通常會勸導雙方達成協議）.

以履約保證來說，主要保障的部分是物權與價金的部份。

不動產瑕疵擔保的部份要看該公司合約中有無漏水保固與輻射、海砂、凶宅等擔保部分，或者在但書另約中有承諾！

所以即使是大肆宣揚有Ｎ種保障，但是真的出了事情，還是得先打官司確認責任歸屬之後，才知道保障到什麼地步！

所以你所問的答案是不見得會完全負責！至少目前沒有過未經訴訟公司就買回的紀錄！

在瑕疵的部分我只能建議你多看幾間，多比較，遇到重新粉刷與新裝潢的中古屋（尤其是木板牆包水泥牆的，或是天花板全都是裝潢板，沒有地方可以看到原來天花板的房子）要提高警覺！

至於兇宅，我只能建議你問問當地派出所與村、里、鄰長！

功能：
確保買賣雙方在不動產交易過程中對買賣價金的應有權益，並能有效防制惡意的詐害行為，避免可能遭致的傷害。



作業規則：
價金的支付
1. 買方所給付的價金應存匯入指定之信託專戶保管。
2. 點交結案前賣方不可先行支配任何信託專戶內的價金。
3. 買方若無需辦理貸款，應於地攻士依約辦理繳稅前將價金尾款全數存匯入信託專戶。買方若需辦理貸款，貸款與買賣總價之差額亦同。
4. 信託專戶價金的撥付概由華僑商業銀行台北敦化分行依約轉帳，逕行匯入當事人指定之帳戶，不採交付現金與票據之方式。
程序的配合
1. 買賣雙方必須共同委任僑馥建築經理公司指定的特約地政士辦理產權移轉作業。
2. 買賣過程完全無須僑馥建築經理公司的人員配合現場作業，簽約亦無時間地點之限制。
3. 簽約時應簽立「買賣價金信託履約保證申請書」，收執並確認「買賣價金信託履約保證證書」之內容。
4. 買方若需辦理貸款，應於地攻士依約辦理繳稅前完成與金融機構的借款對保手續，並簽具指定撥款同意書及擔保尾款之本票。
5. 買賣雙方於辦理不動產點交時應簽立「點交證明書」，作為價金撥付之依據。
6. 收費標準：
按買賣價金萬分之六計算，由買賣雙方平均負擔。

買賣價金信託履約保證的特色：

僑馥建築經理公司未與任何不動產經紀業有相互投資的關係，立場公正、角色客觀，依法依約為不動產買賣當事人及交易輔助人執行買賣價金安全的必要事宜。
不受金融機構房貸業務的限制及要求，承辦物件範圍寬廣、作業簡便迅速、流程機制彈性務實。
買賣價金以信託方式專戶分帳列管，避免管控作業的風險。
不分地域、市場品牌與商業規模，以提供不動產交易安全服務為宗旨。
專人、專責、專業的服務團隊，有十年的實務歷練，並
不斷地創新經營。
特殊案型：
非屬一般房地結合體之不動產買賣或交易型式特殊、複雜，不適用上述一般標準化流程與條件之案件【如：預售案件、合建、大宗土地交易、特殊條件之土地開發、所有權人或債權人人數眾多複雜的交易、投資興建案之轉讓…等等】，本公司將依個案替客戶量身訂作可行的交易安全模式。

停車位依產權登記狀態可分為下列幾種：
1、法定停車位：
1）係指建築物按其總樓地板面積之多寡，依建築法及建築技術規則規定之比例所應設置之停車位。
2）依民國八十年九月十八日內政部函令，法定停車位必須登記為公共設施，在辦理產權登記時只能登記為「大公」，產權由全體住戶所 　持有；或登記為「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車 　位之住戶就不須分攤持分。
3）由於法定停車位無法取得獨立權狀，故不得與主建物分開買賣，也就是說，法定停車位必須隨著主建物辦理產權移轉。 　
2、增設停車位：
1）係指在法定停車位之外，建商或起造人自行增加規劃之停車位。
2）此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉。 　
3、獎勵停車位：
1）係指政府為配合都市發展，實際需要解決日趨嚴重的都市問題，獎勵建商於建造時依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」等規定，在政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下，所設置之停車位。
2）此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。
3）依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用，還必須負擔管理費用，產權移轉時也必須明確告知承接戶，但根據內政部84.10.3函令，所有權人也包括在「公眾」範圍內，因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用，均屬「供公眾使用」。 　
4、民眾購買停車位時須注意之事項：
1）停車位的用途為何，究竟屬於那一類停車位。
2）停車位產權登記方式為何，是登記為大公、小公，還是主建物。
3）確定權利範圍為何，是否包含所有權與使用權。
4）停車位之規格與型式為何，是「平面式」或「機械式」，並註明其尺寸及淨高。
5）停車位產權以「共有」持分登記者，須注意是否有「分管」契約及該 　契約之效力。

ANS:
1.北市不是依規定大廈或幾樓以上的建築物要設法定停車位，而是依民國八十年九月十八日內政部函令，法定停車位必須登記為公共設施，在辦理產權登記時只能登記為「大公」，產權由全體住戶所持有；或登記為「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分。
法定車位是要隨主建物一起移轉。簡單的說是要同一基地內的住戶才可作買賣，不可單獨買賣。
增設及獎勵停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉。
2.申請建物謄本，看謄本上面有沒有建物門牌號碼 ，即可判讀。有則可買賣，若無則不可單獨買賣。　
3.有些社區停車位是用抽籤的，是因為此種停車位是屬於公設部份，當初是建設公司直接把他列入大公，沒有當一個一個車位賣，直接移交給管委會，使每個建物都有持分，所以理當由全體住戶所有，又因不夠分配給每住戶，為公平起見才由管委員會每年舉辦抽籤。
除以上外，都是建商在銷售建物時，同時銷售車位，才會有第二現象(也是大多數現象)

山坡保育區之丙種建地

目前是建蔽率40%容積120%可蓋樓層為二層樓

現在丙建申請很嚴格甚者超過一定面積要通過環評，且許多丙建還處於限建狀態未開放。

可用樓板面積為465x120=558坪(內含公共空間)

建築面積為465x0.6=279坪   558/279=2(樓)

做別墅是比較適合279/9=31坪(戶建築面)+(465-279/9)=51.6(全部地坪)可以做獨棟透天51.6x120%=61.92坪(建物含公設)

當然也是可以做連棟式，不過要看地形

另外上述數字僅供參考，因為還有很多規定，所以加減都會坪數有差異，但不會差太多就是了

一般來說丙建除了蓋別墅外，另外的用途就是；安養院、托兒所、幼稚園使用

目前法拍屋代墊投標尾款約7-8成

取決於個人之資歷信用狀況,

您個人信用異常,配偶名義亦會連帶扣分,

除非提出漂亮之保證人來擔保,

否則成數很難拉高....

想要貸款

就不要動用：現金卡或信用卡循環息及信貸等,

這幾項都會扣分，或名下已有貸款之不動產，

亦會列入個人負債，如負債比高，

銀行承貸意願就不高了．．．

如銀行無法核貸全額，那代標公司幫您墊的錢，

您後續怎麼還呢，還有除代墊之利息是否尚有其他費用呢～

這些都是很現實的問題，所以如您無自備款

良心的建議您，不要冒然投標．．

再者：您本身被銀行扣款了，是扣薪水１／３

或另有房貸之扣款呢？

如真的要標，可請銀行先行預審，

以確定可貸成數後，再行投標不遲哦