公寓大廈管理條例詳細說明  :

修正之公寓大廈管理條例在921231日公布,並自9312日施行。這是該條例自846月制定以來,屬於最大幅度的一次修正,本次修正內容不僅影響上游建築案規劃頗鉅,也與嗣後使用管理關涉甚甚。茲以「產權面」、「起造面」、「會議面」、「規約面」、「管理面」、「使用面」等六面向,說明其修正重點。

一、產權面

(一) 確立「公寓大廈」一定要有兩戶(「專有部分」)以上:公寓大廈管理條例原條文係將專有部分定義為:「專有部分:指公寓大廈之全部或一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者」,惟公寓大廈之全部若均屬專有部分,並無共用部分,則其自無共同管理共用部分與成立共同關係之必要,成立區分所有權並無意義。本次修正特將「全部或」乙語刪除,而為「專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者」亦即所謂「公寓大廈」一定要包含兩個以上的「專有部分」方得致之。此牽涉到起造人要不要提撥公共基金、公寓大廈管理維護公司服務對象、產權登記、管理組織成立等課題。

(二) 確立外賣的停車位所有權人,也取得「住戶」的資格:以往公寓大廈外賣停車位的承買人是否屬於公寓大廈管理的「住戶」,在實務上迭有爭議。依筆者愚見,取得停車空間建築物所有權者當然是區分所有權人,自然取得法律定義下「住戶」之身份,進而享有權利、負擔義務。惟觀念上的「住戶」卻認為是「人住在這戶」,而停車位卻是「車擺在這裡」,造成管理委員會(按:未成立管理委員會者尚有「管理負責人」,為說明方便,以下皆用「管理委員會」用語)與外賣停車位承買人間的爭議。故本次修正業將「住戶」定義為:「住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」增訂住戶包括業經取得停車空間建築物所有權者,以解決上述爭議。

(三) 以登記態樣來判讀權利主從─已登記為專有部分者,即不屬共用部分:以防空避難設備為例,到底因係「防空避難設備」而為「共用部分」(此指其性質),所以登記為「共用部分」(此指登記態樣),即使依內政部80年9月18日台內營字第8071337號函釋前,即若登記為「專有部分」仍屬「共用部分」;抑或因登記為「共用部分」所以方屬公寓大廈管理條例之「共用部分」,而登記為「專有部分」即非公寓大廈之「共用部分」?此「建管↓地政」或「地政↓建管」之上下游順序爭議,在實務上亦曾與聞。

此次修正條文第八條中:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備……」特將「防空避難設備」前冠以「不屬專有部分」乙語,反面推之,「防空避難設備」如已登記為專有部分者,即不屬共用部分,在使用上除專有部分之一般限制外,就不用受到區分所有權人會議或規約對共用部分之制約,可供思考前述問題之參考。惟防空避難設備縱然登記為專有部分,在使用上仍受條例第十六條第二項「住戶不得於……防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵佔巷道妨礙出入。但防空避難設備,得為原核准範圍之使用……」之限制。

 

二、起造面

(一) 起造人擁有專用權之規劃權利,但需先奠立基礎:起造人(一般為建築開發業)是公寓大廈的生產者,在興建伊始,即須為日後使用管理未雨綢繆。原條文僅責成起造人於申請建造執照時,檢附專有部分、共用部分標示之詳細圖說即足,惟修正後條文第五十六條第一項:「公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同(第一項共用部分之圖說,應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說)」,亦即增列「約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說」,此意義有二:

1.確立起造人就「約定專用部分」與「約定共用部分」擁有規劃權。

2.與條例第條第款:「依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意」接軌,確保專用權之安定性─此為重要規定,應予注意!

(二)規約草約定位為「視為規約」:在條例尚未修正前,起造人要等到區分所有權人會議召開後,才能真正有「住戶規約」。依實務上之執行而言,第一次區分所有權人會議之召開,常有人數不足無法召開或人數及區分所有權比例未符合原條文規定,致未完成訂定規約之程序,此情形依原條文第五十六條第二項:「前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前,視同規約」規定,於第一次區分所有權人會議召開後,如未能制定規約,即使有規約草約也無以依循,爰將第二項修正為:「前項規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約」,使規約草約的定位更加明確。惟實務上,多見起造人檢附內政部之「規約範本」送照,此是否即「公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附……規約草約」所稱之「規約草約」,實有疑義。而起造人另外與承買人簽訂之「規約草約」與送照所附之「規約草約」(有時逕拿內政部「規約範本」)不符者,該「規約草約」有無「視為規約」之效力,均屬實務爭議問題

(三)應設置管理維護使用空間:為維護住宅社區安全管理,修正條文特規定共用部分應有設置管理維護使用之空間,爰增訂條例第條第項:「第一項共用部分之圖說,應包括設置管理維護使用空間之詳細位置圖說」,明定共用部分之圖說應包括上開空間之位置圖說,根據建築技術規則建築設計施工編第162條規定該依公寓大廈管理條例規定成立之管理委員會所使用空間,得不計入總樓地板面積(但仍受基地容積百分之十限制)。對以往已設置之管理維護空間(按:此多原為違章建築)並增列第四項:「本條例中華民國92年12月9日修正施行前,領得使用執照之公寓大廈,得設置一定規模、高度之管理維護使用空間,並不計入建築面積及總樓地板面積;其免計入建築面積及總樓地板面積之一定規模、高度之管理維護使用空間及設置條件等事項之辦法,由直轄市、縣(市)主管機關定之」,使條例修正施行前領得使用執照之公寓大廈亦得設置管理維護空間(亦即俗稱之「就地合法」),並授權直轄市、縣(市)主管機關訂定辦法,以為規範。

(四) 建立公部門會同檢測移交機制:在修正條文中,增訂第57 條:「起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說,於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測,確認其功能正常無誤後,移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測,或其功能有明顯缺陷者,管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理,其歸責起造人者,主管機關命起造人負責修復改善,並於一個月內,起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。」就此新增規定,應注意下列事項:

1.確立起造人就「共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備;設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說」之點交窗口,是「管理委員會」而非各「區分所有權人」,此亦與內政部所頒「預售屋買賣契約書範本」第條符合若節。

2.惟有關水電、機械設施、消防設施及各類管線之功能,多了一道「政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場檢測」的手續,起造人要注意交屋的時程控管與原契約內容與交付內容。

(五)明定非經載明於規約否則不生效力事項:區分所有權人會議固然是公寓大廈最高意思機關,惟有若干事項如未白紙黑字載明於規約之中,將有無效之虞。條例新修正條文第23條第2項移列施行細則第二條,特規定:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:

一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

三、禁止住戶飼養動物之特別約定。

四、違反義務之處理方式。

五、財務運作之監督規定。

六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、糾紛之協調程序」。以往實務預售屋買賣契約常見之「分管協議書」或「選屋確認協議書」等,因非區分所有權人會議之決議所訂之「規約」,起造人若又未植入在規約草約之中(按:規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約),類如「約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體」、「區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定」等事項,將欠缺生效要件。

(六)建立「一國兩制」機制:許多較大型開發案,因戶數眾多,要召開區分所有權人會議勢必面臨許多困難,而且住、商混合,管理性質不一,條例第條特增訂:「非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項(按:包括「共用部分、約定共用部分範圍之劃分。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。」、「公共基金之分配。」、「會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。」、「全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。」)後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。自條文文義言,此「一國」(原則上屬同一基地之建築開發案)「兩制」(兩套區分所有權人會議與管理委員會)的要件為:

1.非封閉式之公寓大廈集居社區。

2.地面層為各自獨立之數幢建築物。

3.區內屬「住宅」與「辦公、商場」混合使用。

4.辦公、商場之出入口各自獨立。

5.各該幢內之辦公、商場部分,得就「該幢」或「結合他幢」內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意(指辦公、商場部分),及全體區分所有權人會議決議(指「住宅」與「辦公、商場」)或規約明定有關事項。

6.向直轄市、縣(市)主管機關報備。

(七)以「公庫代收」防止起造人日後拒絕移交公共基金,並建立同時點交機制:起造人須按工程造價一定比例提列公共基金,修正前該筆公共基金是以起造人名義在銀行設立專戶,為防止起造人日後拒絕移交公共基金,修正條文第條第項規定:「依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣(市)主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣(市)主管機關報備,由公庫代為撥付」,亦即改為繳交各地方主管機關公庫代收。另者,修正條文中所稱「報備」,究指「完成點交」之報備,抑或「完成管理組織」之報備,似有疑義,惟揆諸行政院院版立法說明:「︰︰︰並為督促公寓大廈儘快成立管理組織完成報備,亦修正改為完成報備後由公庫代為撥付」似指「完成管理組織」之報備;但又似指「完成點交」之報備,此係因「完成依第五十七條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後」乙語係立法院討論時所加,非行政院院版原文所致。

修正之公寓大廈管理條例在九十二年十二月三十一日公布,並自九十三年一月二日施行。這是該條例自八十四年六月制定以來,屬於最大幅度的一次修正,本次修正內容不僅影響上游建築案規劃頗鉅,也與嗣後使用管理關聯甚大。

 

三、會議面

(一)訂明擔任區分所有權人會議召集人之法定順序:實務上,區分所有權人會議如未經召集人召集,所為決議當然無效(按:此也無待法院撤銷),所以召集人雖有責無權(召集人未履行召集義務將被處新台幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰),但是沒有召集人開頭,區分所有權人會議也無從進行。修正前區分所有權人會議由區分所有權人互推一人為召集人,但與民間習慣上多由管理委員會主任委員擔任召集人的實況有別。故修正條文第25條第3項:「區分所有權人會議除第二十八條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣(市)主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止」。須注意者:

1.既然是區分所有權人會議,召集人原則上當然要具有區分所有權人的身份,修正後的條文更加確定這種觀點,並建立「法定順序」制。

2.修正前條文有一矛盾處,即起造人負有召集第一次區分所有權人會議的義務,然起造人不一定是區分所有權人,故此次修法亦將此矛盾情形消除,使起造人成為可以沒有區分所有權人身份的召集人。

(二)若干事項須先履行法定前置要件:按理說區分所有權人會議要討論事項,核屬區分所有權人內部自治事項,惟新修正條文第33條特規定:「區分所有權人會議之決議,未經依下列各款事項辦理者,不生效力:一、專有部分經依區分所有權人會議約定為約定共用部分者,應經該專有部分區分所有權人同意。二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺,設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為,設置於屋頂者,應經頂層區分所有權人同意;設置其他樓層者,應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶,並得參加區分所有權人會議陳述意見。三、依第五十六條第一項規定成立之約定專用部分變更時,應經使用該約定專用部分之區分所有權人同意。但該約定專用顯已違反公共利益,經管理委員會或管理負責人訴請法院判決確定者,不在此限」,亦即採「「法定同意權」之前置↓區分所有權人會議決議」模式,以確保相關當事人權益。於此可注意:

1.若干區分所有權人會議決議要先來履行法定前置作業,否則有「不生效力」之法律效果。

2.「設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為」的設置門檻大幅提高,於簽訂相關契約時須注意此法律要件。

3.預售階段所定之「約定專用權」日後常常容易會被區分所有權人會議推翻,造成類如一樓法定空地與屋頂平臺的專用權受到很大的干擾。修正後其安定性業已提高。

(三)建立出席與表決門檻新制:原條文將出席與表決分為普通決議與特別決議,惟在實務適用上造成相當困擾(一般民眾難分何者需普通決議或特別決議)。修正條文第31條爰規定:「區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。」亦即採以「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意」為原則,而「規約」可以「另有規定」之新制。故起造人於規約草約階段,就應為此未雨綢繆,以避免日後執行之困擾。除此,修正條文另謂:「區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席,以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後,各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時,該決議視為成立」,並責成「第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。」使會議之召開與決議可能性提高。

(四)委託出席新限制:依現行規定書面委託之受託人可以「集萬千寵愛於一身」受理多數甚或全體區分所有權人之委託(惟理論上仍要三人以上才能召開會議),使「收取委託書,決定重要事項」變得可行。此次修正條文第條規定:「區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者,其超過部分不予計算」惟此似乃限制委託人「出席人數與表決權」,並未解決受託人「收取委託書,決定重要事項」問題,區分所有權人仍應須自我重視權益,勿輕率賦予委託。

 

四、規約面

(一)「規約草約」取得「視為規約」地位:修正條文56條第2項:「前項規約草約經承受人簽署同意後,於區分所有權人會議訂定規約前,視為規約」使區分所有權人會議未能召開或未能決議訂定規約者,仍有管理依據可循。

(二)明定非經載明於規約否則不生效力事項:「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。三、禁止住戶飼養動物之特別約定。四、違反義務之處理方式。五、財務運作之監督規定。六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。七、「糾紛之協調程序」其中「專用權」與「出席與表決特別門檻」業見前述,惟「各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定」乙項,可能事涉約定專用使用償金問題應予注意。

 

五、管理面:

(一)只有區分所有權人才能選任管理委員:修正條文第條第款:「管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。」以前的管理委員會委員是由「住戶」互選出來(房客、家屬都算是住戶),修法以後,須由區分所有權人選出者,方可擔任管委會的委員。

(二)第一次管理委員會成立新制:

1.無需先行訂定規約即可成立管理委員會,並降低人數及比例:修法前管理委員會的成立模式是:「使用執照↓建物所有權第一次登記↓區分所有權人會議↓訂定規約↓成立管理委員會」,造成管理委員會一定要接在規約訂定之後,使得管理委員會常有難產情形。此次修法除「不一定要有區分所有權人會議決議才能有規約」的突破外,另外也使「不一定要有規約才能有管理委員會」,此見諸修正條文第28條第1、2項:「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣(市)主管機關報備。前項起造人為數人時,應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時,起造人應就同一議案重新召集會議一次。」使管理委員會之成立,不需先訂定規約,而使成立可能性提高,此亦屬起造人之責任。

2.起造人負責管理維護之前置作業:修正條文除「不一定要有區分所有權人會議決議才能有規約」、「不一定要有規約才能有管理委員會」外,亦使「不一定要有區分所有權人會議決議才能有管理者」,此見諸修正條文第28條第3項:「起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。」以解決無人負責管理維護工作之情形。

(三)增列管理委員會的權限:

1.「共用部分」使用同意權:修正條文第6條第1項第4款規定住戶應遵守事項包括:「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之」明確賦予管理委員會擁有「共用部分」使用同意權,惟此僅限於住戶「於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時」而與「約定專用權」須載明於住戶規約者不一樣。

2.部分公權力下放:住戶違規做鐵鋁窗、設置廣告物、搭建違章建築等行為,修法前是「主管機關處以罰鍰,主管機關回復原狀」,惟修正條文第8條第2項規定:「住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。」亦即改為「主管機關處以罰鍰,管理委員會回復原狀」,將「回復原狀」公權賦予管理委員會,惟此賦予是否適當,容有再議之處。

3.點交與公安申報之職務:修正條文第36條增訂管理委員會之職務包括:「管理委員會之職務如下……十一、共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備之點收及保管。十二、依規定應由管理委員會申報之公共安全檢查與消防安全設備檢修之申報及改善之執行」,使「窗口」明確化。

(四)對管理委員會規範新制:

1.不一定要先有規約,就可以有管理委員會:依修正條文第29條第2項謂:「主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」由此可以看出:

1)「主任委員、管理委員」之控管可以在區分所有權人會議決議或規約中限制(例如限定主任委員、副主任委員及財務委員須由區分所有權人擔任)。

2)管理委員會之規範不一定要透過規約,區分所有權人會議亦可進行,以避免規約尚未訂定前無法運行之窘境。

2.建立代理機制:此見諸修正條文第29條第2項:「主任委員、管理委員之……代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。」

3.防止把持操縱:此見諸修正條文第29條第3、4項:「管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期一至二年,連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。」

4.非區分所有權人之住戶無選舉與推選權利:

1)此見諸修正條文第3條第9款:「九、管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

2)另者,修正條文第29條第5項規定:「公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人」按管委會的委員係由區分所有權人選任住戶若干人擔任,所以住戶還是可以擔任管委會的委員。至若住戶包括:「公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者」,例如另於他棟大樓購買外賣之車位,亦屬該公寓大廈之住戶,自有擔任管委會委員的機會。惟須注意者,區分所有權人會議決議或規約若有限制非區分所有權人之住戶不得擔任管理委員、主任委員或管理負責人者,仍須受其制約。

3)實務上只要符合區分所有權人會議出席與同意的規定,縱使通知或公告載明之開會內容與會議當日討論議題不同,仍生效力。惟修法後訂有一例外,此見諸修正條文第條第項:「管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出」此乃因管理委員之選任核屬公寓大廈管理之重要事項。

4)以「管理服務人之委任、僱傭」為例,此乃管理委員會之法定職務,惟若區分所有權人會議決議另外委任、僱傭他管理服務人時,究以何為準?就此觀諸修正條文第條:「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議」仍應以區分所有權人會議決議優於管理委員會會議之決定,可知公寓大廈管理條例第36條所予法定職務仍須制約於「本條例、規約或區分所有權人會議決議」之下。

(五)提高管理費用受償順序:

1.修正條文就「積欠本條例應分擔之費用」賦予優先債權之地位。依修正條文第22條第3項:「前項拍賣所得(指:前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。),除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。」就此筆者認為:

   (1)排擠金融機構抵押債權,恐影響公寓大廈擔保貸款額度。

2)惟條例係限於「管理負責人或管理委員會聲請法院拍賣」之情形,如由金融機構聲請者,應無前揭規定適用。甚者,此尚需套在第22條第1項「強制遷離」前提下,如非因「強制遷離」開端,「管理負責人或管理委員會」也不能隨意聲請,所以實務上可能適用者幾希!修正條文原為確保管理費用得能受償,惟條文內容顯難執行,但將影響金融機構由而減少貸款額度之虞,真可謂何苦來哉!

2.修正條文第35條謂:「利害關係人於必要時,得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄,管理負責人或管理委員會不得拒絕。」則金融機構依前述似可請求閱覽或影印前揭文件。

(六)舊公寓之輔導

1.確立成立管理委員會為應行規定:修正條文第55條第1項規定;「本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈,其區分所有權人應依第二十五條第四項規定,互推一人為召集人,並召開第一次區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣市主管機關報備」,惟未見罰則。

2.規約範本視為規約:修正條文第55條第2項規定:「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前,以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制」,使「規約草約」外,又一「視為規約」之「規約範本」。

3.輔導成立:修正條文第55條第3項規定:「對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈,直轄市、縣市主管機關得分期、分區、分類(按樓高或使用之不同等分類)擬定計畫,輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣市主管機關報備」責成地方主管機關輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會。

 

六、使用面

(一)對設置廣告物、鐵鋁窗等行為採「依法原則可以」但「規約或決議可做限制」模式:修正條文第8條第1項規定:「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣市主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」,此與修正前最大不同,是從「區分所有權人會議決議」之正面同意,改為有無「規約另有規定或區分所有權人會議已有決議」之負面限制。舉例言,如果要設置廣告物、鐵鋁窗等行為時,需先檢視:

4.有無符合法令規定?

5.規約或區分所有權人會議有無限制?

(二)「開放空間」、「退縮空地」、「防空避難設備」有條件可以供營業使用:修正條文第16條第2項規定「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣市政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用」。所以一樓的餐廳想要在開放空間及退縮空地設置露天的咖啡座,就要符合上面的規定,惟似仍應取得「約定專用權」方可。

(三)繼受人應注意事項:

1.修正條文第24條第1項前段規定:「區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第三十五條所定文件」,此屬繼受人義務,惟未見罰則。考其義似擬與後段「並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。」接軌。

2.修正條文第24條第1項後段規定:「並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項」將原「繼受」用語改為「遵守」,或可澄明類如法拍屋拍定人應否繼受前手積欠管理費用之爭議。

(四)就管理服務人之管理,明確規定授權依據,以符行政程序法之規範:例如修正條文第條:「公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記,並向中央主管機關申領登記證後,始得執業。」、第42條「公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分所有權人會議,得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記證或認可證之公寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務」等規定,使管理服務人之管理,有明確授權依據。

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