仲介公司內部代售流程 :
一、製作不動產重要事項說明書
物件委託後，需立即將相關產權資料備齊，製作不動產重要事項說明書，以提供買方了解產權，進一步做簽認之用。
二、大售
物件現場若屋主同意張貼售字板，則於委託後，待產權調查法楚，立即掛上公司廣告大售，以突顯本物件，吸引行經買方注意。
三、廣告企劃
- 報紙稿：為目前最主要客戶來源，惟由於稿面繁多，故發稿人員需利用有效篇幅，突顯該案之優勢，及吸引買方來電，爭取進一步接觸機會。
- 紅宣：為較為機動之廣告方式之一，即利用紅紙書寫廣告，張貼於廣告欄、電線桿(需注意：主要幹道上不要張貼，可考慮貼於物件附近)。
- 戶外看板：體積較紅宣為大，可懸掛於電線桿上，但為避免受罰，主要幹道上仍不要懸掛。
- DM(海報)：將公司或個人手上較為精良之物件整理編排後，製成海報，予以投遞，或者夾報，以吸引買方來電。
四、來電接聽
- 來電時，接聽人員應避免由客人主導發問，以免人員對其需求尚未清楚，連絡方式尚未取得前，即讓對方掛了電話。理想的電話接聽，應是由我方主控發言，藉由問題的詢問，得到有用的訊息，甚至對方的連絡電話(最好留兩支以上，含家中、公司、行動..等等)，當然最好是馬上能夠帶看，如時間剛好不湊巧，也要先予以預約(明確時間)以方便工作行程之安排。
- 由於電話中不見其人，只聞其聲，故接聽時之語氣及談話的條理分明頗為重要，誠懇的語氣加上條理分明的問答，有助於顧客對你的第一印象。
五、配案(配案)─紅花還要綠葉襯
顧客來電要求看屋，經過電話接聽後，對其需求有了初步的了解，我們必須有配案的一個動作；哪種情況下較有可能讓你下決定呢？首先，當然必須是同類產品，再者這2~3個案件需有優劣之分，最後，你必須透過優劣比較後，讓買方在你規劃的佈局中選擇你要賣給他的那個物件。
六、帶看
- 帶看前置作業是非常重要的，決定了要看的物件，那麼它的產權，附近生活機能、競爭物件相關訊息，甚至較佳的行徑路線等等，都是你必需先深入了解，以備帶看時，可適時運用。
- 帶看中，多觀察、多傾聽，少發言為重要原則，你必須以客戶發出的肢體動作及交談內容做為某些判斷的依據。當然，此時也是你發現是key-man的最佳時機。記住key-man可能是先生，也可能是太太，可能是媽媽，也可能是女朋友，但不管是誰，誰把注意力集中在其身上，尋求成交契機！
- 請你務必在買方看屋後提出黃金一問「除了價錢外，對於這個物件，您有何看法？」此時，對方若回答：「大致上可以，就是價錢太貴了，可以再便宜一些嗎？」之類的話，那麼就可順著其問句引導至出價辦法加以說明。
當然，對方也可能就物件本身缺點提出批評，依經驗而言，「嫌貨才是買貨人」，批評只是為其爭取議價空間的一種手段。不過，這也並非絕對，也是有人東嫌西嫌，但購買意願薄弱的，所以還是配合前項觀察予以判斷。至於壓根就不中意的買方，此時也大概可做判斷，安排其他較適合物件轉介紹。
七、出價
買方對所看物件有意願時，需先提供不動產重要事項說明書以讓其了解產權，之後便何向其解釋出價程序及其權利、義務，(記住！以上務必確實執行，否則事後若有狀況，則較有爭議。)收取斡施單(要約書)後，請儘快把相關資料送回公司秘書處，以排定順位。
八、議價
賣方經紀人知悉有人出價後，即需就價位與屋主做一溝通、確認，屋主對於出價勢必有所抗性，而平日定期的回報動作落實與否，對此時價位溝通的難易，可就占了很大的影響，所謂「三人成虎」，一句話講了十遍，謊話都可能讓人信以為真；平時有一直在經營賣方，教育賣方，那麼，到了真有買方出價的時侯，只要再稍加搭配一些技巧，成功機率應可大大提昇！
九、仲介業務報告(回報動作)
一個案子委託進來後，很少有不用經營 ，不用議價就可以後快就銷售出去的。所以，定期對賣方做仲介業務報告(書面或口頭)，是絕對有必要的。經營一個案子，可想成編一場戲，要如何開頭，有什麼過程，結果是怎樣，一切都得有計劃，要用頭腦。每個回報動作之後(不管真、假)，如果都沒能要到一些東西，那麼這就不算一個有效的回報動作了。另外，在經營的過程當中，物件價格異動時，務必以書面變更下來，一方面避免生變，再則下次再與賣方溝通時，才較有機會再修正較低價位，以利銷售。
十、成交締約
經過雙方一番拉價、議價之後，終於達成共識，接著就要進入代書流程。在簽定買賣契約之前，建議你提前把買、賣方及物件本身狀況先行與代書做一說明，以便簽約前把問題點釐清，有利次簽約過程之順暢。
十一、續約
當然，不見得每個委託個案都能在有限的委託期限內銷售出去，所以，跟屋主爭取委託期限的延長是絕對必要的，除非是我們做得不夠，有愧於屋主，否則一定要理直氣狀的續約！「沒有賣不掉的房子，只有賣不掉的價格」，只要有心、用心、恆心，相信機會出現時，屋主會要頭的
留言列表
