買賣不動產為什麼需要到地政機關辦理登記:
買賣不動產為什麼需要到地政機關辦理登記 , 依民法第七五八條規定：不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記不生效力
面對「有租賃契約」存在的房子，房屋買賣契約應該如何訂定:
民法債編修正條文正式生效之後，固然在「租賃契約未定期限」及「租約逾五年而未經公證」的情況下，在民法下買賣契約的效力優於租賃契約，也就是買受人可以「依法請求」原承租人搬家。不過，萬一承租人執意不搬，買受人還是必須經過訴訟程序，一審、二審、三審、取得確定判決、向法院申請強制執行等複雜而花費巨大的程序，才可以實現自已的權利。 所以，建議購屋人最好請屋主在買賣契約中，加註保證負擔排除租賃的義務，才能事先防範房屋被房客霸占的情形。 在看屋時如果發現屋內有「疑似租賃權存在」的情事，如非屋主家人、家具存在標的物現場，建議消費者有必要向屋主詳細探詢。若真為承租人住在其中，最好詢問仲介人員，是否有要求屋主在房屋銷售委託契約書加註「屋主應保證於交付房屋於買受人時，排除房屋租賃權的義務」條款；若買受人同意租賃契約繼續時，不在此限。 不過在「委託時」與「簽約時」附加條款的效力有所不同。如果委託時即有上述條款，則整個買賣移轉過程，屋主都沒有反悔的權利，一旦後悔，即必須負擔「違約之責任」。但若到簽約時才附加條款，則屋主要是不願保證，並不負上述的違約責任。
什麼是斡旋金 :
買房子, 沒有不討價還價的, 可是房子的價格高，這也是中古屋為什麼會有斡旋金制度產生的原因. 什麼是斡旋金? 房地產交易由於金額龐大，為確認買方購屋意願並保障買賣雙方權益，仲介公司近年發展出斡旋金制度，就是當消費者委託仲介業者，而出價與屋主願意的價格有所差距時，為顯示買方之誠意，仲介業者通常會要求買方提出一筆斡旋金，以便與屋主進行議價。所謂斡旋金依一般民間交易習慣，意思為「請求中間人代為奔走協調所需之費用」，但斡旋金在民間習慣上以達成買方要求之任務為必要條件，否則斡旋金必須退還。當買賣雙方達成價格上之共識時，斡旋金即轉變成買賣價金之一部分，接著買賣雙方即正式會面簽定買賣契約。
當消費者中意某間房屋，欲與屋主進行議價時，仲介業者通常會向消費者表示：為表現買方的誠意，要求消費者先付一定之金額作為斡旋差價之用，當屋主同意消費者之出價時，該價款即轉為定金，並同時達成該筆交易，消費者及負有與屋主簽訂契約之義務。一般仲介者所用之單據，俗稱為「斡旋金收據」「要約承諾書」「出價保證金」或「買賣預約書」等不一而定。
斡旋金制度乃仲介業者自創，屬非典型契約，由於法律未明確定義其性質，仲介業者與消費者自行商議斡旋金之權利義務時，可能因解釋及認知上的差異，以致常發生爭議。最常見之爭議包括：可否單方撤銷斡旋金契約？如何認定仲介業者已完成斡旋交易？消費者於斡旋交易完成後反悔不買，仲介業者可否沒收斡旋金或扣除服務費？基本上，上述爭議皆屬私權爭議，都必須透過司法救濟程序作最終判決，因此，消費者在簽訂斡旋金契約時，一定要看清楚雙方間的權利義務，以避免事後可能發生的爭議。
通常房仲建議買方支付的斡旋金，一般為買方出價金的5%，至少從數萬元起跳，常讓消費者猶豫是否接受經紀人提出「付斡」建議，喪失買好房子的機會。
斡旋制度對於買方付斡與賣方達成合議後，單方面反悔也設有罰責。據內政部規定，若買方仍不放心支付斡旋金洽談，仲介須主動告知買方可選擇簽立「要約書」。
胡亂出價小心拿不回斡旋金 , 今年30歲的陳小姐才看第2次房子，就對仲介介紹的1間大樓套房心動不已。仲介跟陳小姐說，這棟大樓是附近指名度最高的社區，先前已有好幾個人付斡旋金跟屋主談，但屋主都嫌價格太低不願意賣，直到2天前屋主因急需用錢，現在只要有人出350萬元就賣。陳小姐認為機不可失，回到店頭就付了10萬元的斡旋金請仲介幫忙談，為了避免房子被別人買走，陳小姐也當場表明願意放棄契約審閱權。沒想到陳小姐隔天看上附近的1間預售屋，打電話要求仲介退還斡旋金，但仲介告訴陳小姐，屋主已簽收，斡旋金已轉為定金，如果不簽約，10萬元將歸屋主所有。陳小姐氣得一狀告上法院，推說是在仲介慫恿下才付斡旋金，法官聽了反問：你已是成年人，怎麼會人家叫你簽就簽，並判屋主勝訴。事實上，陳小姐的購屋過程太過倉促，沒考慮清楚就胡亂出價，但陳小姐已是成年人，且付斡行為已構成要約條件，此類案例除非屋主願意退還，否則買方要回斡旋金機會渺茫。
買方付了斡旋金後反悔要如何辦:
在買賣不動產交易過程中，不論契約之成立是採用斡旋金或要約書的方式，任一方反悔違約，都有一定的罰則：以斡旋金的方式來說, 斡旋金轉為定金後，如買方有反悔不買情事，或違反已約定事項致無法簽訂買賣契約時，定金由賣方沒收。若是賣方反悔不賣或違反已約定事項致無法簽訂賣賣契約時，賣方應加倍返還所受之定金。 以要約書的方式來說 賣方承認簽認要約書內容後，若有任一方反悔違約，違約之一方須賠償買賣總價款的3%違約金給對方。簽訂不動產買賣契約書後 若有任一方拒不履行契約或反悔的情形，另一方可依契約約定完成催告，若仍不履行時，則可解除契約，並依契約請求賠償。
什麼是要約書 :
什麼是要約書? 目前內政部提出官版要約書,配合行之有年的斡旋金制度,供消費者自由選擇。即消費者在委託仲介業者購買房屋時,除了支付斡旋金以外, 亦可只簽立要約書給仲介公司而不必支付任何款項, 而仲介公司便依據此份要約書和屋主議價. 若屋主同意買方之價格及條件後,買賣雙方即正式會面簽定買賣契約. 要約書為保障斡旋金之不足, 由於斡旋金在法律地位上不明, 內政部為防弊端, 另定有要約書範本, 買方得選擇先不付斡旋金,而以簽要約書代替之,仲介業者不得拒絕.一般而言, 要約書由於只是一紙聲明, 較無法表現購屋的誠意,議價震撼力顯較斡旋金來得遜色. 如果真有誠意購屋,可用付斡旋金的方式購屋, 如果猶豫, 則簽要約書可能是比較好的一種方式.
u 成交及不成交時，斡旋金該屬誰 ? 當賣方依買方出價承諾, 契約即成立, 斡旋金即轉成正式定金及房屋價金的一部份; 若在期限內, 賣方反悔不出售時, 仲介應將斡旋金全數無息返還, 不得收取服務費.
u 斡旋期間終止斡旋, 買方要賠償 : 斡旋金常會有3到5天的期限，期限一到，契約當然失效，固然沒有問題；可是在期限內，買方可不可以後悔不買，這點也是相當重要的問題。類推解釋民法委託契約的規定，委託即便訂有期限，委託人也得隨時終止委託，換言之，付斡旋金後，在賣方未簽收斡旋金前，買方還是可以主張不買，只不過必須賠償仲介及賣方的損失，這些問題也必須注意。
u 賣方簽收斡旋金後若反悔需加倍返還斡旋一經賣方簽收，即為定金，買賣雙方互負簽訂買賣契約的義務，依據民法的規定，除有特別約定外，定金為買賣價金的一部分；此時買方若反悔不買，定金將被沒收；賣方若反悔不賣，則應加倍返還.
要約書違約仍須賠償
斡旋金與要約書，在民法上都視為買方正式向賣方提出承購要求，一旦賣方允諾以買方開出的條件出售，法律上即推定為買賣契約成立。此時，若買方有支付斡旋金便轉為定金性質，業界通稱為轉定，轉定後，雙方都有履行契約內容的義務。
為保障雙方權益，多數房仲斡旋金契約內容均規定，買方若於轉定後反悔不履約，賣方有權沒收買方定金，而賣方反悔時，則須將定金加倍返還；若雙方以要約書達成合議，違約方須付成交總價款的3%作為補償。
只不過，目前政府對仲介契據並無送審規定，僅規範斡旋金與要約書契據應記載與不得記載的事項。因此，各家仲介的契據版本雖然大同小異，但仍保有增修契約條文與規範內容的空間，讓部分不肖業者有機會在契據上動手腳，藉故扣住斡旋金，要脅買方完成交易。因此，斡旋契約最常發生的交易糾紛，在於買方反悔不買、希望更改承購條件、斡旋金能否退回，及轉定時間點等。
實務上，由於每家仲介提供的斡旋契約內容不同，加上經紀人為避免買方退縮，通常會以物件搶手為由，要求買方放棄至少3天的契約審閱權，在對契約內容了解不夠充分下，買方易因衝動簽下契約，埋下日後糾紛的種子。
在斡旋金轉定前，買方有權隨時撤回斡旋與要約，仲介除應無息全數退還斡旋金外，也不應以契約條文限制斡旋金的退回條件。
買賣房屋必需注意資料:
在買賣房屋時，了解買賣標的物的詳細資料是非常必要的，而在閱讀一本不動產說明書時，有哪些又是買賣房屋時不可遺漏的必讀資料，以下列舉重要項目說明： 1-登記簿謄本
登記簿是地政機關記載土地、建物權利狀態的法定簿冊，可分為「土地登記簿」、「建築改良物登記簿」。在登記簿中可詳細看到：土地及建物座落、面積、門牌、權利範圍、有無限制登記、停車位產權狀況等。2-地籍圖地籍圖顯示了建物所在的土地形狀、大小、座落、界址、面積、都市計畫道路狀況等，要特別留意的是房子有沒有可能建在道路用地上或是公共設施用地上，這可是攸關屋主權益的大事。3-建物平面圖建物位置圖, 建物測量成果圖標示了建物座落的基地號、建物面積、附屬建物面積、總樓層數及其所在樓層、測量後之建物各邊界尺寸等。屋主可了解實際建物面積大小，以及附屬建物像是陽台、雨遮等面積，及清楚知道擁有的實際房屋室內坪數。4-土地及建物目前現況管理與使用情形目前土地和建物的管理使用，要注意的是有無分管協議，像是大樓的管理委員會所召開的住戶大會的各項決議事項、會議記錄等。5-土地使用分區證明土地使用分區會影響將來開發的可能性，例如屋主想申請營業登記等，就必須弄清楚土地使用分區現況。6-是否有其他建物瑕疵情形建物本身是否有滲漏水、是否增建、或是地震後有無龜裂等情況。7-交易價金、付款方式詳列價格和付款方式是為了避免金錢爭議，更是為了讓價格透明化。8-應納稅額、規費項目之負擔方式同樣是讓交易合理透明，將每項應繳納的稅額和規費記載在說明書上，買賣雙方都可清楚看出互相應負擔的部分，日後不會有不必要的爭議。9-其他特殊約定事項此部分是買賣雙方互相約定的其他交易條件，例如賣方希望買方配合辦理土地增值稅減半的優惠，而買方亦會希望賣方配合辦理政府優惠貸款等。
何謂價金履約保證:
買方所支付之所有款項均先保留於銀行之價金保證專戶中，並由銀行開利價金保證書給買賣雙方，由銀行保管買賣價金及向賣方保證尾款之支付。當交屋完成時，銀行再將保管之買賣價金交給賣方。
成屋尚未交屋前能否先行裝修:
這項決定權是在屋主身上，若屋主相信買主，願意承擔風險，這種要求即可成立。但為了保障買賣雙方權益，最好簽立「借屋裝修同意書」以茲共同遵守。定「借屋裝修同意書」之重點：
1.買方同意只借用此屋裝修，而不得在交屋前有搬入、佔用、出售、出租、更換房屋門鎖等情事，裝修期間所發生的水、電、瓦斯、電話、材料管理等費用及所生的危險，概由買方自理。但地價稅、房屋稅的分算，仍應以買賣契約為準。
2.買方絕對遵守賣方所訂的買賣契約，並依約履行付款義務，為有前項違約情事發生，即視同交屋，買方須立即付清尾款，否則買方須負買賣契約違約之責。賣方屋中物品，買方應負看護責任，未經賣方同意，不得隨意丟棄，若有毀損，則負損害賠償責任，物品明細應詳細註明。
如何計算購屋坪數:
就產權是否登記而言，可將房屋分成已有產權登記之成屋、未有產權登記之成屋及尚在興建中之預售屋等三種。購買已有產權登記之成屋，可將「建築改良物所有權狀」或「建築改良物登記簿謄本」所記之面積做為買賣之面積，惟頗多中古屋之平台、陽台、露台或地下室、屋頂突出物等面積未登記，購屋時宜實地丈量或予以概估。 未有產權登記之成屋，地政機關無案可稽，只能實地丈量，或就原設計圖予以計算，以求得其面積。但在買賣實例中， 此種房屋較少。尚在興建中之預售屋，通常由賣方依據核准之施工平面圖先行計算其面積。
若房屋形狀方正、尺寸明確，算出的面積與將來完工後的登記面積可能相符，否則難免有誤差。目前房屋的產權登記，分為主建物、附屬建物、及共同使用部份等三大部份登記，購屋面積應以此三大部份之面積總和為準。 茲將房屋產權登記面積的計算方法略述於後，以供參考： 平房以竣工平面圖上註明的尺寸距離為準，就外牆所圍繞的平面距離予以計算。 高層房屋，若按分層分區辦理產權登記，則依竣工的平面圖上所註明的距離為準。 計算面積時，對於高層房屋各所有及使用部份，均以共同牆壁中心為界者，依竣工平面圖上標註的距離計算面積。 若係獨立牆壁，其臨接邊長應加上該牆壁中心至外緣的距離計算面積，無外牆時，其臨接邊長亦應加中心線至外緣的距離計算面積。 房屋面積以平方公尺表示，算至平方公尺以下兩位數，第三位以下四捨五入。
房屋買賣過程中，屋主死亡該怎麼辦:
1.義務人死亡者，由其繼承人依照民法第1148條規定履行被繼承人的義務但仍須先辦理登記 如被繼承人生前與權利人所訂的書面契約已經公證、監證或申報現值或契稅者，依照土地 登記規則第84條規定可由權利人說明理由，檢附義務人的戶籍謄本及其他有關證件，單獨 申請登記。 2.義務人失蹤者，應先依法為死亡宣告，等判決確定死亡後，再依上項規定辦理。 3.義務人拒不履共同申請登記義務者，事涉私權爭執，由當事人訴請法院判決確定後，再依據法院判決申請登記。
購買的房屋被查封了該怎麼辦:
按土地登記規則第128條規定「土地經法院囑託辦理查封、假扣押、假處分或破產登記後，未為塗銷前，登記機關應停止與其權利有關之新登記」，但有左列情形之一為登記者，不在此限。 1.徵收或照價收買 2.依法院確定判決申請移轉登記之權利人為原查封、假扣押、或假處分之債權人者。 3.繼承。 4.其他無礙禁止處分之登記。 若原屋主有被查封、假扣押、假處分登記未被塗銷之前，地政機關應停止辦理所有權移轉登記，換言之，買方即遭受產權無法順利移轉登記至他個人名義下的風險。 就目前不動產實務上處理程序，首先必須確定是何人？依據何種執行名義進行查封？若為金錢債權的查封登記，債務金額是多少？若為假扣押、假處分的查封，其理由何在？ 其次，要求屋主除去查封登記的障礙。 在此建議購買的買方於簽訂不動產買賣契約時，甚至付訂金前，一定要查看想購買的房屋最新土地登記簿（即俗稱土地謄本）確認產權是否清楚，有無被聲請查封登記；而簽約後三日內即將產權過戶完成，再至地政機關各請調乙次最新土地謄本，如此對買方而言，才有萬全保障。
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