折舊 :

折舊與折舊率:

建築物興建完成後,由於各種因素使其價值逐漸降低與減損,估價人員根據建築物價值的降低程度,而從原價或殘餘價格中把除一部分價格,使其現值與目前之建築物狀態相一致,這種行為稱折舊。而折舊額佔原價之比率,即稱為折舊率。通常,一般房屋每年平均之折舊率約為2 - 3%左右。

造成折舊主因有三 :

(1). 物理因素 : 建物因使用, 風吹日曬等所造成之減損.

(2). 功能因素 : 建物因型式老舊,設備落伍等因素所造成之減損.

(3). 經濟因素 : 建物因所處環境衰敗, 設施不足等因素所造成之減損.(如台北大同, 萬華等老社區)

折舊之求取方法 :

(1). 耐用年數法 :

²         定額法 : 亦稱定比法, 直線法, 在耐用年數內, 平均分攤減價額.

²         定率法 : 亦稱百分減值法, 餘額遞減法, 每年以一定折舊率計算折舊額, 亦即每年折舊率相同, 但每年折舊額不同.

²         償債基金法 : 亦稱償還基金法, 每年提存一定折舊額, 但此折舊額按複利加算利息, 亦即每年折舊額相同, 但加算利息.

(2). 觀查法 :由估價師實地勘查,就標的之使用保養情形予以不同程度之扣減.

 

實例計算 :

實例條件        假設一建築改良物之

u        重建成本 : 800萬

u        耐用年數 : 50 年

u        殘 價 率 : 10 %

u            經 : 12年  ,

u        儲 蓄 率 : 12 % 求其結果

 

定額法   D C(1   R) / N 800萬(1 10%) / 50年 14.4 萬

P C D x n 800萬 14.4 萬 x 12年 627.2萬

 

定率法   d 1 n√R 1 50年10% 4.5%

P C(1 d)n 800萬 ( 1 4.5%) ¹² 460.39萬

 

償債基金法       A ( C (1 R) x r) / ((1 + R) n 1)   

A (800萬(110%) x 4% ) / ((1 + 4%)50 1) 0.3萬

查表得 複利年金償還基金率(SFF) 利率12%, 50年為 0.000417

A 720萬 * 0.000417 = 0.3萬  

查表得 複利年金未來現值(FVIFA) 利率12%, 12年為 24.133133

P C A x n 800萬0.3萬 x 24.133133 792.76萬

 

估價上之折舊率與會計上有所不同 :

會 計 上       

以取得價格, 進行減價折舊       

減價修正在使損益做適當反映, 並有加速折舊之調整

不容許觀查法作減價修正

估 價 上

以估價期日重新建造成本, 進行減價修正

減價修正適當反映估價期日不動產價格, 並無加速折舊之調整

容許觀查法作減價修正

 

不動產估價技術規則

u        第59條未完工之建物應依實際完成部分估價,或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎,參考建物工程進度營造費用比例表估算之。前項建物工程進度營造費用比例表,由全聯會公告之。

u        第60條 因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本,於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除,並應於估價報告書中敘明。

u        第61條 建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主,必要時得以物理耐用年數計算。經濟耐用年數:指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。物理耐用年數:指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時,應重新調整經濟耐用年數。

u        第62條 建物經濟耐用年數表由全聯會依建物之經濟功能及使用效益,按不同主體構造種類及地區公告之。未公告前依直轄市或縣市政府發布之地價調查用建築改良耐用年數表估計之。不動產估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態,觀察維修及整建情形,參考前項地價調查用建築改良耐用年數表,推估建物之剩餘經濟耐用年數,加計已經歷年數,求算經濟耐用年數,並於估價報告書中敘明。

u        第63條 殘餘價格率:建物之殘餘價格率應由全聯會公告,未公告前得視該建物之狀況及社會習慣判定之。建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時不予提列。前項殘餘價格率指建物於經濟耐用年數屆滿後,其所剩餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比例。

u        第64條 建物累積折舊額之計算,以定額法為原則,公式如下:

C :建物總成本

R :殘餘價格率

N :已經歷年數

N :耐用年數

( 1 - r ) / N:年折舊率。

前項累積折舊額如有採取其他方法計算之必要時,應於估價報告書中敘明

u        第65條 成本價格之計算公式如下:

²         土地成本格   土地總成本。

²         建物成本價格 建物總成本 建物獵積折舊額。 或

²         建物成本價格 建物總成本 ×【1 - ( 年折舊率 × 經歷年數 )】

²         房地成本價格 土地成本價格 建物成本價格。

前項土地成本價格之求取如有困難,得以比較價格或收益價格替代之,並於估價報告書中敘明。

 

地價調查估計規則 第12條

建物現值之估計程序如下:

建物重建價格, 公式如下:

建物重建價格   = 建物單價 × 建物面積

建物累積折舊額, 公式如下:

建物累積折舊額 = 建物重建價格 × 建物每年折舊率 × 經歷年數

建物現值, 公式如下:

建物現值  = 建物重建價格 建物累積折舊額

前項建物單價,應以不同主體構造種類之建物標準單價為準。

但建物之樓層高度、層數、材料、用途、設計及建築物設備等特殊者,應酌予增減計算之。

第一項建物現值之計算,得簡化為下列公式:

建物現值 = 建物單價 ×【1 —(年折舊率 × 經歷年數)】 ×  建物面積。

 

土地建築改良物估價規則

第13條鋼鐵造、鋼骨水泥造、石造,其現值用下列公式計算之。

1    N  S/V    R

V ( 1 R) m    M

上式中:

V表示建築改良物之建築費用總額。

N表示建築改良物之耐用年數。

S表示建築改良物廢棄後之殘餘價值。

R表示建築改良物之折舊率。

m表示建築改良物之經歷年數。

M表示建築改良物之經歷m年後之現值。

第14條 土造、木造、竹造,其現值用下列公式計算之:

 ( V    S)  N   D

  V    mD    M

上式中:

D 表示每年之平均折舊額。

S 、N 、V 、m 、M 同前條。

 

國有財產估價作業程序

國有建築改良物:

未超過耐用年限之國有建築改良物:

以同樣建築改良物重建價格,減除經歷年數折舊後之餘額估計。

有關各項計算資料之計算標準如下:

1.建築改良物耐用年限,以各地方政府不動產評價委員會核定標準為準。

2.建築改良物重建價格,為房屋之標準單價乘其面積。該標準單價,以各地方政府所訂定之建築改良物標準單價表為準。

3.建築改良物總折舊率,為建築改良物每年折舊率乘經歷年數。

4.建築改良物折舊額,為建築改良物重建價格乘其總折舊率。

5.建築改良物面積,已辦理登記者,以登記之面積為準;其全部或部分未辦理登記者,以實際調查之面積為準。

6.已無經濟使用價值者,得不予計價,或以一元計價。

 

已超過耐用年限之國有建築改良物:

1.仍有經濟使用價值者:

函請建築改良物所在地之稅捐稽徵機關提供之當年期現值計算。

如無該當年期現值者,派員實地查估,以同樣建築改良物重建價格,減除耐用年數折舊後之餘額估計。

2.已無經濟使用價值者:不予計價。

 

下表為本公司擬訂, 可做無一般參考用

房屋折舊率及耐用年數標準表                         中聯不動產鑑定公司

房屋構造種類

每年折舊率

耐用年數

殘 值

鋼骨造,鋼骨混凝土造,鋼骨鋼筋混凝土造

1 %

60

40 %

鋼筋混凝土造、預鑄混凝土造

1 %

60

40 %

加強磚造

1.5 %

45

32.5 %

鋼鐵規格90*90*6公厘以上

1.3 %

50

35 %

鋼鐵規格未達90*90*6公厘

1.3 %

50

35 %

砧石造

1.7 %

40

32 %

卵石混凝土造

1.6 %

43

31.2 %

雜木以外

2.4 %

30

28 %

雜木

3 %

25

25 %

磚石造

1.7 %

40

32 %

竹造

11.5 %

8

8 %

土磚混合造

7 %

13

9 %

純土造

7 %

13

9 %

冷氣機

7.15 %

13

7.05 %

升降機

5.55 %

17

5.65 %

充氣模造

6 %

15

10 %

 

公司會計上折舊 :

購置不動產作為公司營業處所,應如何入帳及提列折舊 :

公司購置不動產作為營業處所,應列為固定資產並按建築物未使用年限提列折舊,其應注意事項如下:

購置不動產成本應依買賣合約所載土地及建築物價款分別記載為土地及建築物成本。如買賣合約未區分土地及建築物價款或合約所載土地建築物成本顯不合理時,應依土地公告現值及建築物評定現值分攤不動產總價款。

u        土地應分攤成本 = 不動產總價款 * 土地公告現值 / ( 土地公告現值 + 建物評定現值 )

u        建物應分攤成本 = 不動產總價款 * 建物評定現值 / ( 土地公告現值 + 建物評定現值 )

不動產提列折舊,應按建築物成本與建築物未使用之耐用年限計算。屬於土地成本部份不得提列折舊。

 

固定資產,係資產負債表中很重要的科目,應如何衡量其價值。

固定資產之成本:取得時,按取得成本評值如(買入價格);取得後,凡所有能延長資產耐用年限或服務潛能之支出或重估增值等亦應列為固定資產之成本。

固定資產因係供營業使用,所以要將其成本加以分攤由預估的使用年度來負擔,會計上稱為「提列折舊」,並以固定資產之成本扣除已提列累計折舊之淨額為固定資產之帳面價值並列示於資產負債表中。

會計上對於固定資產之表達除應列示成本科目(如房屋建物)並應列示減項之評價科目(如累計折舊--房屋建物)外,還需以附註明許多相關資訊(如折舊方法、資產重估資訊、提供擔保情形及投保概況等)以使閱表人獲得充分資訊。

 

固定資產之折舊方法有幾種:

固定資產折舊方法由商業會計法已列明有下列5種方法可採。

u        平均法:指依固定資產之估計使用年數,每期提相同之折舊額,此乃最常採用方法,因為簡單、易懂。

u        定率遞減法:係先計算出折舊率 × 固定資產帳面價值來計算當年度折舊,因此折舊費用會愈來愈低。

u        年數合計法:係成本 × 折舊率。折舊率之分母為使用年數之合計數,分子則為使用年數之相反順序。屬早期折舊費用高,而愈來愈低之方法。

u        生產數量法:以生產數量為基礎計算折舊提列金額之方法。

u        工作時間法:與類似但改以固定資產之估計使用時間為基礎計算。

 

折舊之計算需要許多客觀的估計,目前行政院已有頒佈「固定資產耐用年數表」商業參考,因此為大多數人採用。

 

公司現屬建廠期間,已投入廠房建造及設備採購支出,帳務處理之規定 :

依商業會計處理準則「未完工程及預付購置設備款:指正在建造或裝置過程中所發生之成本。」故公司之各項建廠支出應作分錄如下:借:未完工程×××,貸:應付款項(銀行存款)×××。舉凡廠房之造價,建築師之設計費及應資本化之利息均應計入。

相同的若係機器設備之採購,在未按裝妥前所支出之價款、保險、運費等及應資本化之利息,均應借記入「預付購置設備款」科目。

以上所述「未完工程」、「預付購置設備款」均屬固定資產項下之科目,因其尚未能提供商業使用,故不必提列折舊;

待其全部完工或驗收,應全數轉列固定資產內其他適當科目中,再開始提列折舊。

 

公司現屬建廠期間,已投入廠房建造及設備採購支出,其帳務處理之規定  : 

依商業會計處理準則 ,「未完工程及預付購置設備款:指正在建造或裝置過程中所發生之成本。」

故公司之各項建廠支出應作分錄如下:借:未完工程×××,貸:應付款項(銀行存款)×××。舉凡廠房之造價,建築師之設計費及應資本化之利息均應計入。

相同的若係機器設備之採購,在未按裝妥前所支出之價款、保險、運費等及應資本化之利息,均應借記入「預付購置設備款」科目。

以上所述「未完工程」、「預付購置設備款」均屬固定資產項下之科目,因其尚未能提供商業使用,故不必提列折舊;待其全部完工或驗收,應全數轉列固定資產內其他適當科目中,再開始提列折舊。

 

營利事業所得稅查核準則95條 折舊:

一、 營利事業在同一會計年度內,對不同種類之固定資產,得依照所得稅法第五十一條規定申請採用不同方法提列折舊,其未經申請者,視為採用平均法,未經申請變換者,視為沿用原方法。

二、 固定資產之折舊,應按不短於固定資產耐用年數表規定之耐用年數,逐年依率提列不得間斷,其未提列者,應於應提列之年度予以調整補列。至按短於規定耐用年數提列者,除符合促進產業升級條例第五條及中小企業發展條例第三十五條規定者外,其超提折舊部分,不予認定。

三、 取得已使用之固定資產,以其未使用年數作為耐用年數,按照規定折舊者,准予認定。

四、 上期係未申報單位,其固定資產之估價,已使用年限或耐用年數,得照其申報表件之審核認定之,如有必要,得通知提供有關之估價證明文件。

五、 裝修費屬於資本支出者,應併入該項資產之實際成本餘額內計算,以其未使用年數作為耐用年數,按照規定折舊率計算折舊。

六、 固定資產提列折舊採用平均法或定率遞減法者,以一年為計算單位,其使用期間未滿一年者,按實際使用之月數相當於全年之比例計算之,不滿一月者,以月計。

七、 營利事業固定資產採用平均法折舊時,各該項資產事實上經查明應有殘價可以預計者,應依法先自其成本中減除殘價後,以其餘額為計算基礎,殘價之預計標準,應以等於該項資產之最後一年度之未折減餘額為合度,其計算公式如下

固定資產之實際成本/耐用年數表規定之耐用年限 殘價

八、 營利事業固定資產採用定率遞減法折舊者,其最後一年度之未折減餘額,以等於成本1 / 10為合度。

九、 營利事業折舊性資產,於耐用年限屆滿仍繼續者,其殘值得自行預估可使用年數並重新估計殘值後,按原提列方法計提折舊。以平均法為例,其續提折舊公式為:

u        原留殘值/估計尚可使用之年限重行估列之殘價

u        原留殘值 - 重行估列殘值/估計尚可使用年數 折舊

十、 折舊應按每一固定資產分別計算,並應於財產目錄列明。

十一、 固定資產因特定事故未達規定耐用年數而毀減或廢棄者,得提出確實證明文件,其無證明文件者,應於事前報請稽徵機關核備,以其未折減餘額列為該年度之損失。但有廢料售價之收入者,應將售價作為收益。

十二、 煤礦主坑卸道風坑之掘進費(包括坑木、鐵軌)列為資本支出者,應按其耐用年數計提折舊。但維持安全所支付改修坑木費用,得於當年度以費用列支。

十三、 營利事業選擇加速折舊獎勵者,以依所得稅法第51條規定,採用平均法及定率遞減法折舊方法為限,其計算方法並適用同法第54條之規定。

十四、 營利事業新購置乘人小客車,依規定耐用年數計提折舊時,其實際成本以不超過新臺幣150萬元為限,超提之折舊額,不予認定。

十五、 前款小客車如於使用後出售,或毀滅、廢棄時,其收益或損失之計算,仍應以依所得稅法規定正常折舊方法計算之未折減餘額為基礎

 

耐用年數 :

不動產估價技術規則 第61條 建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主必要時得以物理耐用年數計算

u        經濟耐用年數 : 指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。即建築改良物使用年數已能達到收回其經濟價值之期間.

u        物理耐用年數 : 又稱構造耐用年數, 指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。

建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時,應重新調整經濟耐用年數。不動產估價以經濟耐用年數為主.

 

固定資產耐用年數表

房屋建築

細目

耐用年數

修正前
年數

辦公用、商店用、住宅用、公共場所用及不屬下列各項之房屋。

(1)鋼筋(骨)混凝土建造、預鑄混凝土建造

50

55

(2)加強磚造

35

35

(3)磚構造

25

25

(4)金屬建造(有披覆處理)

20

25

(5)金屬建造(無披覆處理)

15

20

(6)木造

10

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