過戶作業流程 :

u        買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,對於買賣流程,價款給付方式,買賣條件以文字方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經代書見證簽約之程序。

u        目前過戶作業流程是以買賣雙方 所有證件準備完備, 移轉書表全部蓋完章後, 開始算起, 一般而言, 若土地增值稅依一般申請, 買賣移轉登記時間需 21 28; 若土地增值稅依自用住宅用地申請, 買賣移轉登記時間需 35 42. 若需申請銀行貸款則另加 15 . 以上時間視情況減少或增加,若特急辦理 的話整個流程可減個 108天也不一定。

(1).簽約階段 : (2 – 3小時不等)

簽約:買賣雙方針對不動產買賣價款達成協議,對於買賣流程,價款給付方式,買賣條件以文字方式詳載於合約書上,並且雙方親自簽名蓋章,經代書見證簽約之程序。 

簽約注意事項 : 不動產買賣於簽約時應該注意哪些事項,才能確保自己的權益?首先,應瞭解目前不動產買賣實務上有二種契約,其中公契係作為產權移轉之用,另注意的是私契之訂定, 一般買賣雙方於簽訂契約時宜注意以下幾點:

一、產權清楚

簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本,注意坪數是否正確(目前謄本計算面積以平方為單位,平方公尺*0.3025=坪),或是否有限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷,土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。而目前賣方銀行抵押設定金額多少,尤應特別注意,以作為支付各期價款的依據。

二、 簽約當事人應為本人或有權代理人

契約當事人原則上應由本人親自簽約,否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面,應提授權書,其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利,並提出本人之印鑑證明(需與授權書所用印者相同), 買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時(未滿20歲且未結婚者),則應由法定代理人出面簽約。

三、 契約內容標示應清楚

關於契約書內必須以數字訂明者,如坪數、金額、持分等記載,應儘量以國字大寫為宜,以避免變造及爭議。

四、 公契移轉價格應明定

公契之移轉價格為課稅之依據,所以,應明文規定清楚。尤其,於調整土地公告現值之七月,對此更應注意,以避免爭議。

五、 付款方式應公平

目前買賣付款方式大體上分為四個階段,即簽約、用印、完稅、尾款。各階段之付款成數依雙方要求而有不同,惟如果賣方銀行尚有貸款未清,則應於簽約前查明,以作為支付尾款金額之參考。

六、 應有買方開立商業本票之規定

不動產過戶程序,於買方支付完稅款且雙方繳交增值稅及契稅完畢後,即可將房地過戶為買方名下,所以,為保證買方尾款可如期支付,依目前交易習慣,買方應開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處,而於尾款支付時始無息退還買方。

七、 交屋時期及方式應明確

一般以支付尾款同時,辦理交屋手續,惟買賣雙方如另有協議時,應以書面規定清楚,以避免爭議。

八、 契約應由雙方當事人親自簽名

依法律規定,簽約書訂定好後,買賣雙方只要簽名或蓋章皆生效力。惟目前實務上,皆要求當事人親自簽名且蓋章,以示慎重;而如係代理人代理簽約,則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可。

最後再提醒購屋人,簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上, 應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。

(2).用印階段 : (0.5 –2 小時不等)

u        買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付代書,代書並於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書上蓋好雙方印鑑章的手續,稱之為用印。

u        簽約至用印約35日,由代書聯絡買賣雙方用印時間、地點,用印時買方須備證件及款項(1.印鑑章, 2.戶口名簿影本2份或戶籍謄本23印鑑證明2份(6個月內)),  預繳規費13萬元整予代書由代書整理申報契稅及增值稅資料後送件。若買方需貸款,應於用印同時,應於用印同時請買方決定貸款銀行, (用印前資料應已送銀行收件:審查、估價、對保、用印整個約13星期不等)。代書此時應詳細審閱印鑑證明及印鑑章、印鑑章須清晰,並與印鑑證明相同,證件是否齊全。交給代書的證件,要請代書簽收,未用完時須一併退回。

(3).稅捐處申報土地增值稅及契稅:

u        向所在地之稅捐分處申報 (3 – 21天不等)

u        書表 : 增值稅, 契稅申報書一式3, 建物所有權狀影本一份。

u        稅捐時間約 :增值稅自用件(14個工作天)增值稅一般件(7個工作天)

(4).完稅繳稅 : (銀行當場開單)

當稅單(增值稅及契稅)核發後,代書通知買賣雙方出面繳稅,買方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。申報階段完成後約 3 - 10 天左右 領取土地增值稅及契稅繳費通知單。買賣雙房帶繳費通知單至銀行繳納土地增值稅(賣方繳納), 契稅(買方繳納) , 繳完後將繳款單交給代書。當稅單(增值稅及契稅)核發後,代書通知買賣雙方出面繳稅,買方並於同時支付完稅款項,此稱為完稅。 完稅後通常代書會開始辦理過戶及貸款手續,此時買方須開立與尾款相同數額之商業本票以作為尾款之擔保,該紙本票通常由代書保管,並於買方尾款交付賣方同時返還買方。

完稅流程

u        核發稅單

u        通知雙方完稅時間、地點

u        賣方須備證件及款項 1.印鑑章2.繳納增值稅(現金1日內,支票3日內)3.簽收完稅款

u        過戶、設定送件

u        權狀核發

若買方有貸款,於完稅後

u        銀行盡可能配合在稅款繳清同時領取設定文件

u        由代書整理報稅及貸款資料後過戶、設定送件

注意事項 :

u        通常代書會開始辦理過戶及貸款手續,此時買方須開立與尾款相同之商業本票以作為尾款之擔保,該紙本票通常由代書保管,並於買方尾款交付賣方同時返還買方。

u        過戶即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下。過戶時應注意兩點:

u        契稅、增值稅須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費

u        印鑑章須清晰,並與印鑑證明相符

(5).代書至地政事務所申請登記:(2 – 3日不等)

不動產所在地之地政事務所過戶, 即義務人將其名下不動產移轉於權利人名下, 依登記申請書、契約書副本、雙方戶籍謄本、契約書正本及建物所有權狀的順序,將所有書件裝訂成冊, 即可向不動產所在地的地政事務所申請登記,惟應將契稅繳納收據第一聯浮貼於契約書正本上面,第二聯浮貼於契約書副本上。在申請登記時,應先計算規費、開發規費繳納通知單、繳費、簽驗後,才能正式送請收件,經收件後並須領取收件收據。過戶時應注意須無欠繳地價稅、房屋稅、工程受益費。

(6).代書至 2-3 天後可領取權狀:

申請案件經審核無誤或經通知補正後,於登記完畢即可憑收件收據及印章,領取土地及建物所有權狀、契約書正本其他文件證件由地政機關存檔。為慎重起見,於產權登記完畢後,宜併案申請土地及建物登記簿謄本,以免有所遺漏或錯誤。

(7).交屋階段:

u        買方支付尾款,賣方將房屋騰空移交給買方使用,並以現場點交方式為之。代書至地政機關領取核發之新權狀產權登記完畢3日內通知買賣雙方交屋時間、地點買方備齊尾款、代書費、規費、服務費現場點交,完成手續取回權狀、本票、鑰匙、搖控器、住戶規約。

u        若買方有貸款而賣方無貸款 : 於交屋前產權及抵押權登記完畢3日內,通知買賣雙方交屋時間、地點,同時由買方申貸銀行撥款。

u        若買方有貸款而賣方有貸款 : 於交屋前產權及抵押權登記完畢3日內,由買方申貸銀行代為轉帳清償,其清償金額視為尾款之部份給付塗銷賣方抵押權登記塗銷登記完畢2日內通知買賣雙方交屋時間、地點買方備齊扣除清償金額之尾款、代書費、規費、服務費。

u        買方交付尾款時同時點交房屋(最好能在房屋現場點交),且於點交時應檢視房屋有無漏水或其他瑕疵,附贈設備是否與契約簽訂相同,交付之鑰匙是否正確等,交屋後最好能將原來門鎖更換,以保障安全,應向房屋仲介公司索取漏水保固證明書。

u        分算稅費 : 一般依使用者付費原則,以交屋日為分算點 : 地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費等應一併分算及找補清楚,可至管理委員會確認賣方是否仍有欠繳管理費之情事。

u        查證資料 : 請代書出示最新之土地及建物登記簿謄本,或自己去地政事務所申請一份, 查看產權是否清楚支付尾款同時應向代書索回商業本票並作廢。應向代書索取權狀正本、公契正本、土地增值稅單影本及契稅單正本等文件檢視所有權狀地政事務所官印所有權人姓名、身份證字號土地:地段、地號、權利範圍、面積 建物:門牌、座落、建材、用途、權利範圍、面積。

 

其他 :

清償即為給付債權之標的以消滅其債之行為,注意清償人得請求返還借據或開據塗銷負債之字據。

塗銷貸款:依土地登記規則登記之土地權利如抵押權,因權利之拋棄、混同、存續期間屆滿、債務清償、撤銷權之行使或法院之判決,致權利消滅時,由他項權利人或原設定人或其他利害關係人提出塗銷登記。塗銷貸款時應向原申貸銀行取回(作廢)借據、火險單(含地震險)正副本,並影印一份抵押權塗銷同意書作為憑證。

 

整個移轉流程大致如下(正常狀況, 無欠稅, 案件補正等情況) : 土地增值稅, 契稅現值申報(稅捐處)核發稅單(稅捐處) 繳增值稅及契稅(銀行) 檢送轄區地政事務所申請移轉登記 領土地所有權狀正本, 建物所有權狀正本 即大工告成。(如有貸款尚需辦理 抵押權設定塗銷登記手續)

 

賣方義務

u        標的物現況、增建範圍、車位使用情形、物的瑕疵等告知

u        提供完整證件辦理產權移轉

u        負擔增值稅、規費、代書費、欠繳之稅費及賣方應繳納之費用

u        民法規定標的物點交後,賣方仍有6個月物的瑕疵擔保責任

u        標的物依契約書協議點交予買方

賣方如何閱讀契約書內容及注意事項

u        簽收買方給付之尾款,並以現場點交方式,將標的物交予買方。

u        賣方需負擔土地增值稅、塗銷費用等,而地價稅、房屋稅、水、電、瓦斯、管理費則一般以交屋日為分算日。

u        附贈設備需註記清楚,以免衍生交屋糾紛。

u        若買方給付尾款為個人支票,應請代書將本票、權狀及鑰匙交予公正第三者保管,俟票據兌現始交還買方。

u        取回代書未用完之證件如印鑑證明,若委託代書代領清償證明,應清代書代為取回火險單正本、清償證明影本、原抵押權設定契約書。

u        注意應於交屋前遷出所有設籍於本標的物之戶籍。

 

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