(一)不動產買賣基本原則及應備知識

u        現場履勘
不動產買賣,無論是土地或房屋,甚至預售屋,皆應赴實地勘查,對標的物範圍及各種情況要詳細詢問清楚。必要時更應向鄰近人士查詢,以發現真實情況。

u        瞭解出售原因
除建設公司推出之預售屋或成屋外,一般成屋出售原因,應詢問清楚,以避免買到凶宅等令自己不舒服之宅第。除向屋主詢問外,亦可從旁打聽,以瞭解真相。

u        勿貪小便宜
不動產交易是一輩子的事,勿因小利而後悔一輩子。寧可以一般正常價格買一間理想的 房子,不要貪小便宜,以避免吃虧上當而後悔。

u        勿倉促下決定
切勿受仲介或銷售人員鼓動即倉促下定,事後要再挽回就困難了,一定要深思熟慮,縱使因而失去交易機會,亦不見得損失,更不要在壓力下作決定。

u        慎選不動產服務人員 

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u        不動產交易過程牽涉之法令甚多,如果自己沒時間深入了解,最好委託專業人員提供服務,選擇優良的仲介公司、經紀人員、估價公司或地政士,可使你的權益獲得確保。

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u        本公司地政士開業執照字號 : 91年北市地士字第000064號,  地政士證書字號 80年台內地登字第007491號

u        斡旋金

u        當買方出價與賣方售屋價格有所差距時,為代買方向賣方議價,仲介業者乃向買方收取一定金額之斡旋金(或稱協調金),以向賣方表達買方購屋之誠意,藉以代買方向賣方協商價格及其他條件。

u        要約書

u        要約書乃買方表達購屋意願之書面文件,由於少數房屋公司於收取斡旋金時,未能明確以書面告知消費者斡旋金收取之目的及其相關權利義務關係,而導致斡旋金糾紛,故行政院公平交易委員會規定業者在收取斡旋金之同時,應告知消費者得選擇使用要約書之權利。 

u        斡旋金或要約書擇一

u        斡旋金常見於中古屋交易,由於非屬內政部所制訂的「要約書」範本,也與坊間習稱的訂金不同,在妾身未明的情況下,常引發買方與房仲業者間的爭議。因此內政部與房仲業者達成共識,今後業者須善盡「買方得在斡旋金或要約書間擇一使用」的告知義務,否則將對業者施以處罰。部分房仲業者常在買方表達有意購買時,向買方收取「斡旋金」,但「斡旋金」僅是一種「買方誠意的表達」,並非內政部所規定的「要約書」定型化範本,也不是訂金,因此有時買方與業者會因交易不成而導致糾紛。根據統計,全台各地房屋買賣交易糾紛裡,因「訂金」或「斡旋金」導致紛爭的案件,分別位居第1和第5名,而且在「訂金」糾紛裡,有不少情況是因買方和房仲業者對「斡旋金」認知不同所引發的。對此,內政部地政司與學者專家和房仲業者達成共識,認為在「不動產經紀業管理嶸例」尚未修訂前,買方有權在「斡旋金」或「要約書」兩者中擇一使用,而且業者必須善盡告知義務,否則形同觸犯「公平交易法」第24條規定,將會對業者處以新台幣5萬元以上、2,500萬元以下的罰鍰。至於未來是否將「斡旋金」納入條例中,則還要再研究。實務上,「斡旋金」比「要約書」更受到業者歡迎的原因,是因為過去常發生買方只是口頭承諾,等到賣方願意賣出時,買方卻又臨時反悔的情形,導致處在買賣雙方中間的業者「兩面不是人」的尷尬情況。因此,有了「斡旋金」之後,業者反而比較能據此向賣方爭取買方所希望的價格。舉例來說,賣方原本開價500萬元,買方希望的價格則是450萬元,這時買方便交付業者「斡旋金」,由業者試圖說服賣方以450萬元成交。「斡旋金」一般為房價的3%到5%,假設賣方願意以450萬元成交,這筆「斡旋金」將自動轉為「訂金」;若賣方確定不願意降價,這筆「斡旋金」將往3到7個工作天內由業者無息退還給買方。

u        不動產說明書之功能以及其相關規定為何

u        不動產交易過程中,因為消費者往往處於消費資訊上的弱勢,常因未能掌握充分交易資訊而導致權益受損,政府為保障消費者權益,規定房屋仲介業者於接受委託後,即應製作不動產說明書,並由經紀人員在執行業務過程中,持不動產說明書充分向交易相對人解說,要求業者必須充分揭露交易資訊,確保消費者交易安全。且買賣雙方當事人簽訂買賣契約書時,經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人,並由相對人在不動產說明書上簽章,並將不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分,做為日後買方發現房屋瑕疵據以請求賣方負起瑕疵擔保責任之依據。另為防止房屋仲介公司製作之不動產說明書內容有所闕漏或規避相關責任,特規定不動產說明書應記載及不得記載事項,以確保消費者權益。 

 

 (二)購買成屋 (中古屋) 應注意事項    房地產詐騙訊息

  1. 售價是否公平合理
    中古成屋由於是零星交易,其價格的行情較不容易決定,因此,買賣雙方應先參考附近成屋之成交案例,以衡量價格是否公平合理。
    目前成屋透過仲介代銷的方式,非常盛行,少數不肖業者在受理房屋出售時,常提高售價,哄抬市場行情,甚或欺騙購屋者,因此,謹慎選擇信用可靠之仲介公司購買房屋是頗為重要的。而為使消費者能清楚分辨提供仲介服務之行為主體,前經行政院公平交易交易委員會決議:加盟店之仲介公司應於廣告、市招及名片上加註「加盟店」字樣,作為消費者選擇仲介公司時的參考。
    那房價應該是多少?要從市價、租金2者來比較。市價要從「貨比十家」來比較,價格相當時,要從租金高者來選擇。 另一種方式,是比較預售屋、新成屋、中古屋、法拍屋四種價格。 法拍屋的價格,一般如果是低於正常市價30%到40%時,未來一年內,新成屋與中古屋將有10%的跌幅。法拍屋價格,若在低於正常市價10%左右時,新成屋、中古屋就不容易下跌,在預售屋供給量小時,價格還有上漲的趨勢。新成屋、中古屋價格差異範圍,若在15%以內時,中古屋會有跌價的壓力。現階段有政府提撥優惠房貸的專案下,成屋價格會比較穩定,預售屋價格若高於新成屋15%以上時,預售屋會有6%的下跌空間。
  2. 產權是否清楚
    在付出訂金前,應先到地政機關申請土地、建物登記簿謄本,查閱所有權人、面積、有無設定抵押、或被查封等情事,並到工務機關查閱都市計畫圖,或向鄉鎮市公所申請分區使用證明,以瞭解土地使用有分區管制情形,到底是那種分區等。看看有無座落在公園、道路或其他公共設施用地內。一切產權以查驗正本為憑
  3. 面積之正確性
    一般房屋產權登記時,除主建築物面積外,尚有附屬建物及共用部分如:陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時,常虛灌坪數,使每坪單價顯得很便宜,買方在給付定金之前,應詳看所有權狀,計算其確實面積。一般房屋買賣交易係以產權面積來進行價格評估,室內實際坪數其實更重要,購屋前應先至地政事務所調閱土地及建築改良物登記簿謄本,建物測量成果圖, 核對謄本上的實際坪數,與實際坪數出入之差。此外,亦應將公共設施面積及實際使用坪數分辨清楚,以實際使用面積較大者為優先考慮,因不論在價格或使用上均較具經濟價值。常見現象 :

²         增建售屋:如違建、增建部份當成合法建物來賣、欲檢視房屋有無違章建築,只要向地政事務所申請一張建物測量成果圖,再與實際現況相互對照,即可一覽無疑。

²         常將室內灌虛坪來賣。

²         巷道當成前院。

²         賣露台。

²         瑕疵屋。

²         登記:民國65年興建之舊屋,有些只有登記主建物,公設並沒有登記,所以15坪的房屋,可能將屋頂突出物、附屬建物都計入灌虛坪,造成公設比相當高.

土地持分面積 : 宜大一般而言,房價高低以及貸款金額之多寡均與土地持分之大小具有相當密切之關係,而房屋則必須按年折舊。因此選購中古屋時應以土地持分較大者為優先,尤其是購買屋齡較高之中古屋時,不妨將建物之價值歸零,而以未來能改建或出售之土地價值為著眼點,方較符合購屋置產之基本原則。

  1. 房屋是否有缺失
    看房子時要冷靜,並注意看牆壁有無漏水的痕跡?附近環境如何?有無公害?決定購買時,最好有一段緩衝時間,多看幾次並做多方面比較,免得貿然付出訂金後才發現房子缺失,或不合自己的需要,而受損失。

辨識瑕疵的方法有哪些 :

²         看屋時注意被掩蓋處

²         留意壁紙或牆壁是否有水漬的痕跡

²         海砂屋、輻射屋可透過檢測單位測出

²         衛浴及廚房設備不可輕忽

  1. 簽約
    訂約時要與所有權人簽訂,如由代理人代簽,要注意是否有授權書,對於房屋的坪數、價格,以及內部現狀設備等都要書寫清楚。
  2. 稅費問題
    訂定契約時,對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等,應明確註明由買方或賣方繳納,以免日後造成紛爭。     

在簽約到辦理房屋過戶的過程中,買屋應繳哪些稅費 :

類別

計算方式

備註

契稅

‧建物:契價 × 6%
‧土地:不需繳費。

訂約後30天內申報。

印花稅

‧契價 × 0.1%

 

地所登記費

  0.1%

 

仲介服務費

‧成交價之2 - 5%

 如為5% 4% 1%

代書收費

‧代書簽約費:2,000 – 3,000

買賣雙方各負擔一半

代書收費

‧產權移轉登記:12,000 –15,000

買賣過戶時。土地,建物每增加一筆或一棟各加收1,000元。

代書收費

‧抵押設立登記:4,000

買賣過戶需辦理貸款時。土地,建物每增加一筆或一棟各加收500元。

地價稅

‧一般稅率:1%
‧自用住宅稅率:0.2%

於每年111日至1130日徵

房屋稅

‧住家用:房屋現值×1.2%
‧營業用:房屋現值×3%
‧非住家非營業用:房屋現值×2%

於每年51日至531日徵收。

: 將房子登記給成年或未成年孩子,都一定要記得申報贈與稅,否則一經國稅局查出,除了補繳稅款,還得支付一筆罰金。 不過理財專家表示,透過政府訂定的相關免稅規定,其實仍可以省下一筆不小的稅金。政府每一年都會給予贈與人100萬的免稅額度,無論贈與價值多少多可以先扣掉100萬元。

中聯不動產估價師事務所  2314-6686      www.c123.com.tw

  1. 付款方式

付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成四段付款

²         簽約時付一部分價款。

²         出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件,並就有關書表證件交給雙方所指定之代書或律師時,再交付一部分價款。

²         繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。

²         辦妥移轉登記,買受人領得所有權狀,並點交清楚後,再交尾款。

  1. 貸款-注意超貸的房子 : 最常見的問題在於超貸,嚴格來說,超貸可分為兩種,一種屬於另有其他目的的蓄意超貸,例如房子的總價為1,000萬元,設定抵押借款900萬元;另一種屬於非自願性的超貸,在房價持續下跌的地區,最容易發生此種情形,例如原價1,500萬元的房子,售出實價僅剩下1,000萬元,當初以1,500萬元的市價向銀行借貸7成約1,050萬元,但目前的市價僅剩1,000萬元,貸款額度尚多出50萬元,這便是所謂非自願性的超貸,在餘屋量較多的地區或是中南部地區常見此種情形。超貸對買方的風險在於賣方的償債能力,以上述個案為例,買方以1,000萬元的總價向銀行貸款,一般最多也只能貸到700萬元,賣方必須自行清償剩餘的貸款及土地增值稅,若賣方無力清償,買方又直接將30%的頭期款給賣方,未透過房仲公司或買方代書進行款項保留,錢一旦進了對方口袋,便不容易要回來了。在景氣不好時,購屋陷阱多,買方尋求品牌信譽較佳的房仲公司處理是較為妥當的一種方式。
  2. 購買中古屋應注意哪些問題 :

檢視房屋現況 : 中古屋的最大缺點往往在於施工不良或使用不當而導致屋況不佳,如排水管道堵塞、牆壁滲水,因此最好能不厭其煩的檢視屋況,看看牆壁有無龜裂、滲水?地磚是否完整?水管是否通暢?門窗是否牢靠?壁紙或油漆是否脫落?採光通風良否?建材的使用等級?這些日後都會直接影響到房屋的使用機能與價格評估。如果興建過程採用較高級建材,且有良好的維護管理,就能賣得較高價格,因此,選擇一家信譽良好的建設公司所興建的房屋,不僅居住品質較有保障,未來轉手價格亦較穩定。正常來說, 一棟建築物的使用壽命至少在40年到60年間。大體上屋齡較久的房子可能會有水管生銹或屋頂、外牆龜裂滲水問題,購屋人可藉由實地勘查房屋狀況及向左鄰右舍探聽消息得到概略輪廓。由於早期房屋的熱水管多半為白鐵管,再經十幾、二十年的使用,可能會有污垢,部份水電專家有時會建議乾脆將其換為不銹鋼明管,唯此種做法的先決條件是獨棟洋房或得經過上、下樓層住戶同意方能進行。比較讓一般人望而生畏的問題是屋頂或牆壁龜裂滲水,這種情形在一些潮濕地區更為明顯,屋頂或牆壁滲水將可能產生「壁癌」,嚴重者甚至會有屋頂漏水、異臭等情況。 由於房屋漏水問題可大可小,輕者上防水處理油漆即可,嚴重者可能要進行大翻修。因此,當消費者購買屋齡較舊的中古屋時,千萬不要有「白吃午餐」的想法,仍應仔細勘察房屋的室內及室外維護保養,免得因小失大。

屋齡勿太高 : 一般而言,中古屋的折舊可以5年為一分界,通常5年以內的中古屋,其價格約為新屋的85%90%,五年後每年約再折價1.5%。其次,每年之維修費用、房屋稅、地價稅以及房貸利利息等也是一大負擔。更何況屋齡越久越容易顯現建物老舊之各種缺點,不僅脫手不易,整修費用也會隨屋齡之增加而遞增,因此,選購時應以屋齡愈短愈好。

具有增值潛力 : 一般而言,購屋置產會考慮到房屋所在區位之發展遠景,因此,選購時以地段佳及交通便捷為著眼點,亦即在地段選擇上,應緊跟都市發展的腳步,優先考慮快速道路或捷運系統等交通便捷的地段,藉以掌握未來可能的增值利益。

裝潢與家具預售屋交屋時 : 一般只有基本建材設備而已,買方還得花上大筆家具和裝潢費用,無形中增加了不少購置成本。有些中古屋則裝潢與家具一應俱全,購買後只花少數的費用稍做整修即可進住,此就首次購屋者而言,既經濟又實惠。

方便性要夠 : 一般選購中古屋最主要的原因乃取其方便性,例如台北市東區忠孝東路,雖然房價不便宜,但其附近商圈及生活圈均相當高級,生活方便性極佳,因此,附近中古屋鮮有空置者,再加以租金一向都很高,因此,只要是價格合理,皆可在最短時間順利出售。

管理維護是否良好  : 管理維護之良窳,不僅直接影響居家品質,更關係整棟建物之價格評估;其次,亦應注意是否純住家,尤應避免住商混合而影響居家安寧。

房價要便宜 : 中古屋市場因產品較多且品質不一、選擇性又高,尤其有些面臨法院拍賣,急於求現或出國急售等個案,往往低於市價甚多,購置之後只要稍加整修裝潢即可煥然一新。惟選購之前仍得多花點時間多看、多比較。如選購法拍產品,則應特別注意是否點交等相關問題。

檢查舊屋梁柱位置 : 有些中古屋,會因營業用途或是為了加大空間利用,進行裝潢,但少數屋主可能因此更動或打掉部分的梁柱,為了確保梁柱的結構安全,避免因地震來襲或其他因素,發生意外。看中古屋時,不妨請買方或仲介經紀人提供房屋原始平面圖,並查看「不動產說明書」中建築物的使用履歷,仔細核對建築平面的梁柱位置,檢查有無遭到破壞。

違建的合法性-違建均有報拆風險 : 很多人喜歡購買公寓頂樓或1樓住家,主要是希望能附帶違建,以求買到更大的使用面積。違建通常包括了頂樓加蓋、露台加蓋、陽台外推及夾層等。在民國84年1月1日之後新建的頂樓違建部分,列為第一拆除對象,舊違建的拆除則列為次級順序;北縣則是無論新舊違建即報即拆,也就是說,這些違建均具有報拆的風險,只是時效性較不急迫罷了。夾層亦有類似的狀況,基本上仍屬於違法的部分,只是建管單位在人力不足的前提下,以拆除新違建為主,因此對於這一類的違建列為「緩拆」,但是並不表示絕對不會拆除,買方在購屋時應有認知。所以購買附違建的房屋時,要特別注意違建類型及存在時間,以免遭到拆除命運。

增建改建部分簽名確認 : 購買中古屋,常有增建或改建部分,賣方應事先就其位置及面積充分告知買方或仲介公司。若委託仲介公司銷售,應將相關事項具體記載於標的現況說明書,並要求仲介據實向買方解說,最好還能請買主簽名確認,避免屆時買方因個人因素違約不買時,以賣方或經紀人員未告知有違建為由,藉故不買。

附贈物-白紙黑字才算數 : 附贈物的問題看似不大,但實際上卻很容易引起價格上的爭議,部分賣方在買方看屋時,通常會表現的十分大方友善,表示冷氣、燈飾、櫃子等等家具用品均會保留給買方使用,但是口頭上的承諾多半不具公信力,或是意思表示不明確,很容易造成承諾的誤會。 因此精明的買方最好是與賣方協議,將這些賣方承諾保留的家具書面化,一併填寫在買賣契約書中。這一類的糾紛經常是發生雙方沒有確定的表達附贈物,日後買方因此而要求賣方減價以彌補另行購買損失,雙方因而造成成交的障礙。

帶筆看屋 敲出缺點 : 賣相好的房子,不代表品質好。買房子最怕買到金玉其外,敗絮其內,看房子時,身上最好帶點可敲打的東西,以防屋主為賣得好房價,而用裝潢將缺點掩蓋。最好手上有支筆在牆壁和瓷磚上敲打,萬一敲到異樣的地方,可當場向屋主詢問,還可藉機殺價。

可拿硬幣 敲敲磁磚 : 帶著1支粉筆和1枚10元硬幣去驗屋,可以簡易檢查出房屋有無瑕疵。在檢查浴室和廚房牆面時,可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚,一塊塊仔細的敲打,聽聽聲音,敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格。若是聽起來感覺空空的,表示磁磚貼面沒有處理好,為避免地震時掉落,趕緊拿出粉筆,打上大大的記號,要求改善。

議完單價再殺總價 : 買房子如果沒有討價還價,小心自己當冤大頭。房仲業者或建商會故意拉高單價或總價,讓消費者有議價空間,建議如果要議價,先從單價開始談起,30坪的房子,每坪若下殺2萬,就可省下60萬元,單價議完後,再從總價殺價,要求將總價尾數去掉,520萬元變成500萬元,殺價千萬不要手軟。

拿法拍屋價來殺價 : 這幾年法拍屋數量不低,而且又以大型社區最常出現,所以消費者在購屋時,可以仔細觀察該社區內有無法拍屋,像是待標廣告或是從該地地方法院取得的資訊,然後再將拍定價格當成談價的起點,因為只要社區中一出現法拍物件,通常都會拉低社區行情,而且只要法拍物件一多,其他待售屋主心態也會較鬆,殺價的空間就變大了。

買新成屋撿便宜 : 一般來說,新成屋通常在第1批買進的客戶交屋後,多少會有一些房子流入中古屋市場,因為當初購買這些房子的消費者,在經過簽約到交屋這段時間的沉澱後,有的是因為立即感受到難以負荷的房貸壓力而後悔,有的則是因為購屋需求改變而求售。轉手再賣的房子,通常會比剛推出時的價錢來得低,這就好像買新車,車輪落地就打8折的道理一樣。但如果是透過仲介買這類房子,記得要將服務費納入成本計算。

開電錶箱看水痕 : 在選購1樓中古屋時,若想知道有沒有淹過水,除可詢問屋主或事先調查外,蘋果再提供幾個小撇步供讀者做檢視的參考。首先可先察看房屋的牆壁、附近鄰居的圍牆是否有淹水過後留下的水痕;其次,注意房屋是否有比道路的水平面高,再察看附近水溝是否暢通。最後,不忘打開電錶、水錶、插座開關箱,看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡喔。

趁土增稅減半換屋 : 隨著土地增值稅減半確定延長1年後,如果手上握有老舊的公寓,而且地價高,可以趁土增稅減半延長期間,進行換屋作為理財規劃。由於目前房市景氣逐步回溫,對於擁有老舊公寓的屋主而言,在此時換屋,可以趕搭景氣復甦列車,享受房價增值的效益,而且也可以少繳一些土地增值稅,對於買賣雙方都可以互蒙其利。

開水龍頭檢查水壓 : 樓層愈高、視野愈好,價位也隨著樓層逐漸攀升。樓層高雖然視野好,但是因為家用水多是靠抽水馬達抽取發送到各戶,樓層愈高、愈容易遇到水壓不足的問題。讀者在參觀新成屋時,除了讚嘆窗外景觀,也抽空到廚房、浴室把水龍頭打開到最大,看看水流量。水流量若是夠大,就表示水壓足夠,水流量若是太小,則要注意高樓層水壓不足的問題,請建商馬上來解決。

冬天上山買公寓撿便宜(如淡水, 三芝) : 淡水冬天風大, 天氣冷, 買氣淡, 另冬天是溫泉的季節,北投行義路一帶許多房舍,因鄰近溫泉區,加上環境清幽,成為許多消費者購屋的重點區域。因冬天山上天氣很冷,加上位在溫泉區屋況較不易維持,且空氣中硫磺味漫布等諸多不利賣方因素,使得冬天行義路公寓的價格會往下調降,若消費者對生活機能和交通便利性較不在意,冬天上山買公寓是不錯的時機。

買頂樓留意防水設施 : 買頂樓有時漏水問題是來自鄰房,如鄰房的屋頂比自家高,下雨時水自然流向自家屋頂,若2家中間沒有渠道接水管讓水迅速排到樓下,這個地方就容易發生漏水問題;若再加上自家屋頂的防水本就沒有作好,遇到連夜雨時屋子就漏得更嚴重了。最基本的是要有洩水坡度,買房子時可以詢問屋頂防水的細節,作為議價的參考。

裝潢時記得拍照存證 : 花錢請人裝潢,最好將過程拍照存證,可以免除雙方對施工過程及用料的疑慮。買裝潢好的房子,也可以請賣方出示裝潢過程照片,掌握看不到的屋況。同理,若是買來舊屋欲裝潢後轉售,有這些照片給買家看,就可以提高房子的賣相。

大雨後再付抓漏尾款 :

格局動過 最怕抓漏, 老舊房屋最怕抓漏抓不到,因為中間轉過很多手,格局可能動了很多次,「把圖調出來看差很多」,是購買前要注意的地方。舊屋難免有漏水問題,請抓漏專家維修時,記得款項先付一半,另外一半,等到下過3次大雨後,若確定沒有漏水問題,再付清。若第1次下雨過後還是會漏水,就要請抓漏專家找出沒修好的地方,等待下一次下大雨的確認時機來臨;雖然過程可能很冗長繁複,但漏水是很頭痛的問題,還是確定修好比較放心。

購買套房先看地段 : 套房是景氣時代的建築產品,一般業者廣告訴求多半是以總價及付款輕鬆的優勢,來贏得年輕族群青睞,也有部分規劃是針對知名學區,規劃出租套房以吸引投資型客戶購買。無論是選擇投資或是純粹自住,一般套房由於規劃戶數複雜,除非地段不可取代,大部分在轉售時都不太好處理,所以建議讀者購買前,應先評估好地點、建商口碑及社區管理等因素後,再作決定。

小坪數首重管理品質 : 一般小坪數產品由於總價較低,戶數多,因此住戶水準較難控制,常有可能出現龍蛇混雜的情形,因此大樓管理及鄰居的好壞,是購買小坪數民眾需列入考慮的重點。尤其部分大樓的低樓層開放供商業用途,如果大樓內有酒店等8大行業進駐,最好避免購買,除會影響居住品質及安全外,未來不易轉手及房價可能受影響,都是不可輕忽的問題。

自辦保險可退佣金 : 大部分民眾在購屋時都需要申辦房屋火險或地震險,但是很多人卻不曉得,如果是透過建商或銀行申辦,保險費用中都會有一筆佣金支出。其實申辦房屋火險及地震險並不難,只要願意花一點時間自行辦理,產險業者都會將這筆佣金退回。以目前行情來說,至少能退回原來保險費的1成左右,雖然金額不多,但對於現金不多的購屋人仍不無小補。

事先打聽管委會運作狀況

交屋後整體管理的素質,對房價及生活品質亦有決定性的影響,購屋前不妨先向鄰居打聽,社區是否已組成管委會;若有,管委會的營運情況又如何,特別是戶數多的社區。管委會若較強勢,對各戶管理費的收取及共同意見的執行較為有利,容易維持一致的生活水準;有的管委會甚至內分派系,意見不合恐導致管理停頓。 

  1. 委託仲介公司代售時定型化契約 : 委託仲介公司代售時,由於一般仲介司所預擬之委託銷售契約書,尚有部分條文不甚公平,可要求仲介公司參考內政部頒布的「房地產委託銷售契約書範本」;另買賣契約書內容 是買賣雙方主張權利義務的根據,經雙方同意簽立後即生法 。
  2. 專任委託一般委託 : 仲介公司為競爭賣方屋主或地主委託出售的物件,可能會採用業內慣稱之一般委託契約的方式接案,在本地區交易熱絡,屬於準賣方市場的情況下,表面上的確有利於賣方的好處,但實質上來說,仍可能衍生不少交易糾紛,市場上有「專任委託」及「一般委託」等兩種委託契約的型式,不論哪一種,均是依照契約自由原則所簽立的合法文件,其間的差別在於,一般委託契約賣方可以同時委託兩家以上甚至是自行銷售,而專任委託契約則是於合約有效期線內,只限定由專任委託的一家仲介公司銷售,不得再由他家公司銷售及賣方本人自行銷售者。表面上,委託多家的一般委託似乎成交機會大,但隱藏的問題是,萬一有兩家以上的仲介公司,同時收取了委託底價以上的買方定金時,則可能發生「一屋二賣」的問題,將會造成賣方對任何一家違約賠償損失的問題,而不同仲介公司之間為了爭逐利益,也可能衍生如暴力等其他事件,更增交易的複雜性。房地產買賣交易涉及金額利益較一般商品的買賣更大,為免委託非人,或是為了順利買賣過戶,自然應以所委託業者的商譽為最優先考量。 而賣方委託應確實瞭解委託契約的內容,則「專任委託」對於賣方的權益來說,其保障將較一般委託契約為佳。總之,多一分小心,少一分擔心。
  3. 請仲介代辦水電過戶 : 購買中古屋常因為房屋空置一段時間,前任屋主忽略繳水電費用,以致進住時遭到斷水斷電。消費者若遇到這種情形,可以請仲介公司的業務人員代為處理復水、復電事宜,水電費用也會以正式交屋的時間計算。購屋者也別忘了附上身分證影本及印章,請仲介代辦申請理水電過戶。一般仲介公司都會代為處理。
  4. 購屋設定斡旋期限 : 透過房仲公司購屋時,若決定正式出價,通常經紀人都會遊說給付斡旋金,藉此向屋主表達購屋誠意,並適時爭取更好的購屋條件。雖然實務上可選擇簽訂要約書的方式出價,但以現行交易習慣來說,買方出價時選擇給付斡旋金,還是比簽訂要約書更具說服力。一般斡旋金額度多為出價總額的2%~5%,同時最好設定斡旋期限,以保障自身權利。
  5. 要求提供產權說明書 : 為降低購屋風險,透過仲介經紀人代尋物件時,建議請對方提供「產權說明書」,了解房屋來歷及產權。說明書中會詳列土地及建物登記簿謄本、房屋現況說明書、地籍圖、建物平面圖、分區使用證明、使用執照、房屋是否有抵押權設定等資訊,對房屋是否為凶宅、輻射屋、海砂屋等,也會將調查結果列入說明。中聯地政士聯合事務所 2361-6347 本事務所可代為辦理各項移轉抵押手續 

(三)購買預售屋應注意事項

u        有否請領建造執照
建築物的興建,必須要領有建造執照,才可以向建築管理機關申請開工,完成時才可以申報完工,經檢驗合格才可以領取使用執照,而後才能申請接通水、電,並據以辦理建築物保存登記,並申請建築改良物所有權狀。

u        防止拿不到土地產權建築公司蓋房子,有時是自地自建,有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建,購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約,以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時,拿不到土地產權,不可不慎。

u        瞭解稅費的負擔
房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔,買賣房屋所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公(監)證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等,除依法令規定(如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納)外,其餘稅費由誰負擔,應在契約中明訂,以免日後發生糾紛。

u        房屋買賣應標示清楚
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數,註明房屋是那一棟那一層,並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中,較為明確清楚。

u        瞭解房屋面積坪數及單價
建設公司所計算房屋坪數,通常包括室內、陽台及公共設施面積,在預購買房屋時應考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積,而所謂私有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內,公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔,所以事實上,私有面積並不等於自用面積,購屋者應予注意,否則自以為單價便宜,但是扣除公用面積外,其單價則相當高。另行政院公平交易委員會前於84年11月29日決議:契約書中應說明公共設施所含項目、公共設施分攤的計算方式及各戶持分總表應明確列示等事項,並自85年2月1日起,業者如未依前開決議執行,即認定違反公平交易法第24條規定。

u        注意房屋室內的格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便,房間的通風與採光是否良好,也都是購屋者應注意的地方。

u        瞭解付款辦法及貸款額度
許多建��

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