共有地約定不分割 最長30年【林敏弘】
半世紀不見的同學A女士，最近北上找我，說婚後生二男一女，均已婚嫁，七年前先生過世遺留台中某處土地 （未重劃無法蓋合法建築物）約800坪，五年前辦妥繼承，三位子女老大、老二各分320坪（40%）、老三分160坪（20%），由較清苦的老大蓋鐵皮屋，協議書上並載明：全體同意老大蓋鐵皮屋出租，每月給付老二2萬元、老三1萬元，惟十年內不得分割。
前五年相安無事，沒想到老二、老三因不景氣相繼失業，又嫌老大從未曾調整租金，目前明顯較市價低很多，若能調漲大家也能多分些，更逢台中縣市升格院轄市在望，三人嫌隙更深。此時，因舊租約要到期，A女士的表弟B正開始從事土地投資，願高價購買，老二及老三心想，雖有土地法第34條之1優先購買權規定，反正老大買不起，就在未通知老大、B 也不了解法令之情形下，逕自過戶完成。其後老二、老三除向老大表明應有部分已賣給外，也代B向老大表明，希望分割土地成兩塊，以利B重蓋大型賣場出租。
A女士表示，子女之前都很聽話，沒想到繼承土地後開始計較，媽媽也管不了。現在老大揚言，既然老二、老三唯利是圖，希望媽媽先行協調，否則將依法處理，讓B做不成生意。A女士一聽怎麼得了，因此希望我能給一些建議。
A女士說，以前看報時曾看到我的文章，知道優先購買權只有債權效力，所以老大只能請求損害賠償，不能主張老二、老三與B的買賣無效。但老大聽完後，卻表示即便如此，也應該遵守原訂十年內不得分割的協議。另一方面，B 則說，地是他用錢買來的，民法也說可以分割，哪有不能分割的道理？
事實上，關於B需不需要遵守大家禁止分割協議，依照現行實務見解，須參考大法官會議第349號解釋意旨，如果B明知或可得而知該禁止分割的約定，B就應該遵守，反之則不受拘束。雖然當初B與大家都是親戚又是鄰居，早就知道三兄妹的約定，應該遵守，但依目前法律規定，禁止分割期限最長為五年，現在已經超過五年，因此B可以請求分割。
不過，今年7月23日新法生效後就不同了。關於共有物使用、管理、分割或禁止分割約定，依新法第826條之1規定，要登記後才能對受讓人生效。另外，約定不分割，依民法新法第823條規定，共有不動產若沒管理契約，則不得分割期限，最長為五年（否則縮短為5年）；若有管理約定，不得分割期限最長為30年（否則縮短為30年），除非另有重大事由，才能請求分割。新修正規定不但兼顧受讓人與其他原共有人權益，也較能避免爭議，以後類似A女士子女的糾紛，就可以登記為準，而不用各說各話了。（作者是勤實佳聯合會計師事務所會計師、地政士口述，林佳穎會計師、律師整理）
【2009-04-29/經濟日報/D3版/稅務法務】
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土地增值稅 一生一屋減稅面積 擴大【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】
「一生一屋」從低課稅優惠再加碼，立委擴大減稅面積，都市90坪、非都市210坪以內，單屋族符合連續設籍六年等條件，出售自用住宅即可按10%稅率課稅。
立法院昨（27）日審查土地稅法第34條條文修正草案，行政院原擬繼一生一次與重購退稅等換屋減稅優惠後，新增都市地區45坪、非都市105坪的自用住宅，終生可享一生一屋低稅率優惠，經立委堅持放寬優惠面積後，全案初審通過。
財部估計，由所有權人本人、配偶及未成年子女設籍且僅有一戶者，全台共計423萬戶，平均自用住宅持有面積為57.48平方公尺（約17.4坪）。土地稅法通過一生一屋低稅率優惠，近七成土地持有人適用，總計逾400萬個家庭受惠。
財政部長李述德說，一生一屋沒有次數限制，土地所有權人必須符合五大要件，即可終生重複使用，如以一生換屋三次為例，國庫釋出的土增稅減稅利益達42億元，換屋四次則逾50億元。
「一生一屋」的換屋優惠，需符合以下條件：出售的自用住宅限都市地區在3公畝、非都市地區7公畝以內的土地，超過部分不得適用；土地所有權人、配偶與未成年子女名下只有一棟自用住宅，且無其他房屋；土地所有權人或其配偶與未成年子女需連續在該地設籍達六年；該自用住宅出售前五年，不得有出租或供營業使用；土地所有權人出售時需持有該自用住宅達六年。
立法院昨天審查時，立委關切一生一屋的優惠面積僅有一生一次與重購退稅的一半，對換屋族而言，會有「愈換愈小」的疑慮，因此包括賴士葆、陳淑慧等委員提案要求比照一生一次，都市地區在3公畝、非都市地區7公畝以內都可以減稅。
不過，立委余政道認為，財部統計全台自用住宅平均持有面積只有17坪，不需要將減稅土地面積擴及90或210坪，擴大面積只是對持有土地大的富豪有利。財委會決定進行表決，最後仍然通過委員提案版，一生一屋優惠面積確定擴大。
【2009/04/28 經濟日報】
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台中捷運綠線年底動工
中華日報記者諸葛志一／台中報導
為讓捷運儘速動工，讓中部民眾儘早享受到捷運的便利，趕在行政院經建會三十一日審查捷運案前，台中市長胡志強與副市長蕭家旗專程前往經建會拜會，並由蕭家旗親自進行簡報。經溝通說明後，經建會接受建議，初步通過審查核定台中綠線捷運將於今年底前動工，預定民國一百零四年十月完工通車，總經費約四百至五百億元之間。
蕭家旗指出，台中市興建捷運計畫早在民國九十三年號即已提出，因受限經費及物價不斷上漲的因素，遲遲未能核定。幾經波折後，經建會終於排定時間於三十一日進行審查，為使案子能夠順利通過，他與胡市長一早特地專程北上拜會，並由他進行相關計畫簡報。經溝通說明後，本案初步已通過審查，經建會並允諾將儘快送交委員會審核後送行政院核定。
蕭家旗表示，經建會也同意未來若是台中縣市合併升格，地方所需負擔的經費就由新成立的直轄市來負擔。
蕭家旗表示，針對台中綠線捷運的部分，經建會初步審查通過，預估總經費約在四百至五百億元之間，台中市共設十五個站（包括新增的北屯機廠站、水湳經貿園區站及圓滿劇場站），市府須負擔一百五十五億元；經過台中縣部分則設三個站，台中縣政府須負擔二十六億元，但台中縣希望依財政等級酌予降低配合款。整個時程規劃是在今年底前進行土木工程部分的動土典禮，預定民國一百零四年十月完工通車。
<台中綠線捷運>(1)513億預算審核通過 路線不變增3站(2)因應升格準備 路線擬延長至彰化
群健新聞 記者 / 賴羿汝 陸干城 報導
隨著縣市合併案通過，經建會昨天二十號，也審核通過，台中市第一條綠線捷運預算，經費爆增80％，從原本規劃的287億，調漲到513億，全長路線不變，但新增三個車站，總共是18個站，計劃今年十月一定動工，民國104年完工。
不只合併案通過，遲遲未取得行政院動工核定的，台中綠線捷運，也在二十號，通過經建會預算審核，總經費從287億，爆增到513億多。市長 胡志強：「因為經費增加到80％，在中央非常困難；我連經建會副主委都去拜會，去他辦公室坐，因為增加的錢太多了，我們沒有那麼多錢。」
胡志強說，原本中央要等升格後再討論，他怕不知道還要等多少年，頻頻北上洽談，一再爭取下，資金來源中央出資三分之二以上，還多新增3座車站。副市長 蕭家旗：「我們戶外劇場，人潮眾多，所以在戶則劇場增加一個站，那另外在水湳機場附近，也增加一個站，那以及在舊社的區段徵收也增加一個站。」
從原本15站增到18站，到時候將有4座高架橋要重做，路線也考慮延長到彰化。副市長 蕭家旗：「我們希望往東延到大坑口，讓爬山的人到大坑風景區更方便，另外往南能延伸到彰化市，讓彰化民眾也能到台中來購物。」
為升格捷運都市做足準備，現在就等行政院核定公告，可以確定的是，今年十月動工的承諾不會再跳票，2012年，民眾也能和北高一樣，享有便利的捷運系統。
台中捷運10月動工【聯合報╱記者丁萬鳴、鄭文正／連線報導】
台中捷運系統延宕多年，行政院經建會昨天通過台中捷運系統修訂計畫，總預算增加至五百十五億元，今年十月動工，預定一百零四年完工。
台中市長胡志強對中央通過捷運計畫及經費支持表示感謝。他說，都會區的建設到了一定程度，各項硬體建設只會更快，且需要更多空間與支援，他希望捷運綠線一定要如期動工，不要再被縣市升格計畫拖累再延宕。
經建會委員會議昨天通過交通部所提的台中都會區捷運系統烏日、文心、北屯捷運綠線修訂計畫，將儘速報行政院核定。
烏日、文心、北屯線捷運全長十六點七一公里，其中高架十五點九四公里，地面零點七七公里，沿線設置十八座車站、未來搭乘高鐵抵台中烏日站，可直接轉乘捷運至台中市主要區域。
行政院早在民國九十三年就核定烏日、文心、北屯線，預算為二百八十七億元；但當時行政院雖通過台中捷運「興建計畫」，卻遲未核定「動工計畫」，導致原預定民國一百零一年通車的台中捷運，到目前還未動工，被外界譏為「玩假的」。
交通部官員指出，依程序，行政院可能還要花幾個月通過台中捷運的動工計畫；但為展現政府推動台中捷運系統興建決心，台中捷運工程十月起將先動工移除沿線路樹和管線，爭取興建時效。
台中捷運第一條烏日、文心、北屯線總預算，中央政府將負擔三百廿八億餘元，台中市政府負擔一百四十七億餘元，台中縣政府負擔卅七億八千萬元。交通部表示，接下來政府還要加速台中捷運系統中港路藍線和中清路橘線工程。
胡志強表示，這是都市蛻變必經過程，市府五月底推出捷運概念的免費快捷公車，選定七條公車線提供全天免費服務，提前培養捷運人口。
胡志強說，推動公共建設不能只看能不能賺錢，很多公共運輸虧錢，台中捷運是為納稅人所做的必要設施，中央不能只考慮賺錢與否。
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台中港特定區 最快月底交地 【記者苗君平／梧棲報導】
中縣面積最大商業區 延宕30多年終定調 將比照豐洲園區招商
台中港特定區市地重劃工程本月下旬就可辦理交地，成為台中縣面積最大的商業區，也是台中港未來發展關鍵；台中縣長黃仲生昨天表示，台中港特定區交通方便，配合兩岸三通，發展潛力無窮。
此外，大陸安利團過台中縣而不入，縣府官員昨天在業務會報表示，縣內沒有全國性知名景點，不容易安排旅遊行程，只能在車上或駐點行銷農產品，另香港業者有意開闢台中港郵輪航線，擔心後勤補給不足，港務局昨天表示有17家公司提供補給，後勤作業順暢。
台中港特定區（市鎮中心）市地重劃延宕30多年，黃仲生上任後列為縣府十大旗艦計畫，民國94年動工，開發面積114.794公頃，經費約40億5900多萬元，商業區面積60.094公頃。
縣府地政處長陳守禮昨天向視察的黃仲生報告，月底可開始交地，下月中旬陸續驗收，縣府分配到19.13公頃抵費地，彰化縣分配21.76公頃土地，兩縣可共同開發。
黃仲生表示，當地距中科園區、烏日高鐵站、清泉崗機場、台中港加工出口區與靜宜、弘光兩大學都很近，潛力無窮，比照神岡豐洲科技工業園區招商方式，招攬廠商投資。
縣議員尤碧鈴表示，雖然房市低迷，重劃區尚未完工，附近地價已開始上揚，上月交易地價每坪上揚到8萬元，完工短期內應可上漲到10萬元，不過附近路口還有垃圾與破舊房舍，希望施工單位早日清理。
【2009-04-08/聯合報/C1版/大台中．教育】
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親家時上TOP 配E-home系統
公設營造豪宅感 每坪15.5萬起
【張瑞傑/台中報導】訴求安全、便利的科技概念住宅，是台中市新成屋大樓的趨勢之一，興建中的首購型大樓案「親家時上TOP」，採E-home數位家庭系統，可結合遠端監控、統一燈源控制等功能，強調是北區少見的產品，規劃23~47坪、2~4房格局，每坪開價15.5~16.5萬元。
主力3房
親家建設「親家時上TOP」位台中市北區五權路、五常街口，鄰近中友百貨商圈與一中商圈，生活採買可至東興市場。由五權路西向可連結至台中火車站車程5分鐘，五權路、大雅路上有多班公車可搭乘。
全區3棟大樓分期推出
基地面積728坪，1樓規劃3間店面，門廳、入口車道位於五權路上。社區門廳結合飯店式櫃台，公設分為動、靜態主題，包括訪客室、游泳池、健身房、lounge bar等共15項，1樓後側有4戶34~38坪的3房住家。
專案副總許銘釗說：「此案是親家建設移植7期豪宅的經驗，250坪的公設空間，以景觀、機能搭配，並利用開放式設計、流水造景、統一植栽相互連結，營造出高價位豪宅社區的質感。」
全區3棟大樓採分期推出，坪數規劃23~47坪，2~4房。首先推出前棟、面向五權路的大樓住宅，採5併格局，坪數26~47坪，主力34~41坪，各戶配置E-home數位家庭系統，可結合遠端監控、雙向留言錄音及統一燈源監控。
基本資料
單價：每坪15.5~16.5萬元
坪數：23~47坪
戶數：238戶
類型：大樓
公設比：30%
樓層：地上14樓、地下5樓
停車位售價：平面車位65~100萬元
方位：各方位均有
GPS座標：
經度：120゜40′52.5〞
緯度：24゜9′9.2〞
資料來源：親家建設
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買法拍地變水道 法院不負責 98.04
〔記者余雪蘭、王善嬿／嘉義報導〕嘉義市林姓民眾去年向嘉義地方法院買下位於嘉義縣竹崎鄉溪心段一處位於溪畔的法拍地，完成點交手續後卻發現該地早被水沖滅，變成水道，認為法拍有瑕疵，向法院聲請撤銷原拍賣，但被駁回，再向台南高分院提起抗告仍遭駁回，林姓民眾不服，投訴媒體，希望法律能還給百姓公道。
嘉義地方法院發言人林坤志表示，該院一審駁回林姓民眾異議的理由，主要是依據強制執行法規定，「法院拍賣不負物之瑕疵擔保責任」，且該土地並非滅失，只是地貌改變。而高分院駁回的理由也是依法律規定「法院拍賣不負物之瑕疵擔保責任」。
林先生昨天接受記者訪問時大呼「被騙了」，指出他原本從事建築業，由於建築業不景氣，他有意轉行養雞，因而有朋友的兄弟向他介紹位在竹崎鄉八掌溪畔的法拍地，介紹人並帶他去溪心段一處查看，上有雞舍及鐵皮屋，他不疑有他，因此向朋友借錢，以450萬元拍下溪心段3筆法拍土地，不料準備開闢請來地政所人員進行鑑界時才知道，他所買的溪心段688、691、616號3筆土地，已被溪流沖滅，土地淹沒在水中，變成渠道，完全沒有經濟價值。
林先生說，法院拍賣的土地都已滅失，竟然還能拍賣，認為法院在拍賣前應該先為民眾把關才是；對於高分院駁回他的抗告，他不服，表示要再向最高法院提抗告。
林坤志表示，林先生是在該法拍地第4拍時拍到，而該地在第3拍時並沒有被溪水淹沒的情形，且依據高分院駁回其抗告理由中說明強制執行法規定「拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權」，係因拍賣前，有意標購者可閱覽法院拍賣公告，知悉受執行標的物的所在處，並事先查明其狀況，已有機會發現拍賣物的瑕疵，且法律為確保拍賣結果的安定性，排除物之瑕疵擔保責任，買受人應自行負擔瑕疵存在的危險。
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· 2009-03-30
· 工商時報
· 【蔡惠芳／台北報導】
高鐵特定專用區烏日站9,700坪產業專業區土地，預計4月28日以10.88億元的底價公開標售，據悉由於這項土地標售案將是高鐵特定專用區首宗標售案，又是台中市、台中縣未來市縣合併「升格」後的中心位置，具有潛在增值空間，已吸引至少3組以上買家垂涎。
高鐵特定專用區烏日站9,700坪產專區土地目前土地所有權人為大鐘印染公司所有，為配合台灣南北高速鐵路通車，數年前已與台中縣政府簽訂合約，將在高鐵完工通車後遷廠、騰空；去年底已完全清空地上物，並委託高力國際公司Colliers International台灣分公司展開資產評估、定位和土地公開標售作業。
高力國際董事總經理劉學龍表示，這塊烏日站9,700坪產專區土地，底價換算每坪平均約11萬元，法定容積率約225％，土地可向銀行融資額度約60％；適合開發用途並未限制嚴格，除了住宅外，任何業種包括：工業廠房、辦公大樓、商務中心、會議展覽中心、物流倉儲等都可進駐。
劉學龍指出，這塊地佔地9,700坪，是今年規模最大的單一土地對外標售，且又是高鐵特定專用區首度對外標售土地，因此極具指標意義。
據悉，目前潛在買家至少浮現3組，主要是看中未來台中烏日站將是吸引陸客來台觀光，出入中台灣的主要門戶，尤其行政院已決議將把「行政院中部辦公室」設置在烏日高鐵站的北側，未來將擁有可觀的辦公人潮、以及消費需求；另外，在交通條件上也頗具優勢，因此預期將是第2季的土地標售指標案。
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翠堤園 自備88萬買別墅 台中10期重劃區內 連棟產品棟距16米
2009年04月04日地產王
【張瑞傑╱台中報導】台中市透天別墅總價動輒千萬元以上，新成屋「翠堤園」位於10期重劃區內，每戶面寬4.5~5米、總價888~1080萬元，主力產品總價不到千萬元，自備88萬元起，可立即交屋。
交通便利
該案位於台中市10期重劃區軍榮5街，近松竹五路，周邊屬於別墅住宅區，步行4分鐘可達建功國小，或可至旱溪東路沿線的河濱公園，步行2分鐘，生活採買可至軍功路、東山路口附近的軍功市場與傳統市集，騎機車約2分鐘內可達。
由松竹五路可至旱溪東路、東山路、松竹路等主要幹道，松竹路可連結規劃中的捷運綠線G3站，以及施工中的台中生活圈4號道路交流匝道。
朝西戶可停2車
社區面積約500坪，沿12米軍榮5街規劃9戶臨路式的獨棟、雙併別墅，採前院停車，面寬4.8~5米，朝南戶別設有車庫門及玄關門，可停1輛車，朝西戶別可停2輛車，總價均996萬元。
社區統一由軍榮5街進出，區內另規劃7戶社區型連棟別墅，棟距16米，社區採統一門禁管制、免繳管理費。各戶採前院或側院停車，面寬4.7~4.9米，可停1~2輛車，總價888~1080萬元。
全案各戶1樓規劃客、餐廚，2、3樓共4房，頂樓有神明廳、前露台加家事空間。全棟樓梯踏立面鋪設米黃大理石。
元美建設行銷部總經理特助王嫚琳說：「10期重劃區是台中市的純住宅重劃區之一，休閒氣息濃厚，本案主力總價在1000萬元以內，在台中市內屬於少見的便宜產品，自備88萬元起可交屋。」
基本資料
總價：888~1080萬元
坪數：地坪25~31坪、建坪50~60坪
戶數：16戶
類型：獨棟、雙併、連棟別墅
電梯：無
樓層：地上4樓
停車位：前院、側院停車，可停1~2輛車
方位：東北、西南向，坐北朝南
GPS座標：
經度：120゜42′47.6〞
緯度：24゜10′34.4〞
資料來源：元美建設
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財產交易所得稅 房貸高過法拍價 不必繳稅【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】2009.04.02 09:14 am 不景氣，法拍屋案件激增。財政部台北市國稅局對於無法提示購屋成本，卻認賠拍賣房屋的民眾，將比對其房貸資料，若房貸金額較法院拍定價格高者，將不再按拍定價核算民眾的所得稅，認賠售屋者不必再多繳稅。
北市一名納稅人因出示銀行貸款證明，證實其法拍屋拍定價根本連清償銀行貸款都不夠，這名納稅人原本應繳15萬元法拍屋財產交易所得稅，國稅局已決定註銷。
所得稅法規定，個人出售房屋需申報財產交易所得稅，有損失者可列為財交損失，但無法出示房地產買進及賣出等成本證明者，稅捐機關可按照財政部每年頒訂的財產交易所得額標準課稅。
台北市國稅局表示，無法出示成本證明者，若被按財交所得額課稅，稅捐機關將不論賺賠都會課稅。以台北市為例，97年出售房屋卻未能提示買進成本證明者，按房屋評定現值（法拍屋按拍定價）的29%計算，即評定現值100萬元，售屋財交所得即為29萬元，需合併當年度其他綜合所得計稅。
台 北市國稅局表示，房屋遭法拍者，多數都是因為無力償債，因此，若無法提示房屋買進成本，虧損售屋者往往還要多繳一筆所得稅。因此國稅局對於貸款購屋民眾， 若房屋被迫遭法拍時，同意民眾雖未保留買進契約書，但若依建物謄本所載，可以證明購置房屋是以貸款支付者，當拍賣價低於貸款抵押權額時，即不再核課法拍屋 的財交所得。
台北市有一納稅人，在95年度出售其坐落北市房屋，因未申報財交所得，被國稅局按房屋評定現值及財交所得額標準核定有售屋所得51萬元，應補稅15萬元。
納 稅人不服並主張曾向銀行貸款購屋，因未能如期履約，房屋才遭債權人聲請拍賣，拍賣價款根本不夠償還貸款，也未分配任何價金，售屋根本只有損失沒有所得。經 申請復查結果，國稅局函詢債權銀行暨依地方法院民事執行處通知及強制執行金額計算分配表資料紀載，其拍賣總額確實不足清償債權銀行貸款金額，因此決定註銷 這筆財交所得稅。
國稅局也提醒納稅人，若有財產遭法院拍賣，欲主張並無財產交易所得，最好能夠提出成交價及成本證明，若未保留買進契約書及相關證明文件，也可以依建物謄本所載，證明購置房屋是以貸款支付，只要拍賣價額未達抵押權額，就可以免稅。
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自宅設籍節稅優惠 限縮 成年子女與父母等直系尊親屬將限在同處設籍 高房產持有者首當其衝 【記者陳美珍／台北報導】
財政部決定限縮自用住宅土地，按千分之2優惠稅率課稅的設籍條件，高房產持有者首當其衝，節稅空間將被壓縮，自用住宅地價稅負將會上升。
依據現行稅法，自用住宅用地設籍強制以一處為限者，只有土地所有權人與其配偶、未成年子女；土地所有權人的成年子女或父母等直系尊親屬並不受限。但財政部已經決定，未來將比照土地所有權人與其配偶的設籍規定，成年子女與父母等直系尊親屬，也只能限同在一處設籍。
舉例來說，甲有五棟大樓公寓，合計持份面積在3公畝之內，且均做自用住宅使用，甲有兩位成年子女並均已婚，依照目前的稅法規定，五棟自用住宅中，甲雖須與其妻子同設一處，另外四棟自用住宅只要分別以其子女與各自配偶設籍，就可全數按優惠稅率課稅。
不過，在財政部決定限縮自用住宅用地優惠，強制夫妻只能在一處房地設籍之後，甲的五棟房屋只有三棟可以按低稅率課稅；另外二棟在無人可設籍之下，要改按一般稅率繳稅。
稅法規定，自用住宅用地都市地區面積在3公畝（約90坪）、非都市土地面積不超過7公畝（約210坪）者，符合土地做自用住宅使用與設籍要件，即可按千分之2稅率繳稅，較一般用地的地價稅輕四倍。
以上述案例為例，甲原本五棟房地都可以按千分之2稅率課稅，但限制夫妻（包括成年子女與直系尊親屬）只能在一處設籍後，甲的房地產有近半數要按較高的千分之10稅率繳稅，稅負自然較以往上升許多。
財政部是依據行政院賦稅改革委員會達成的共識，決定對高房產持有人利用設籍便利，充分享受低稅率優惠現象予以限縮。財政部認為，夫妻共同生活於一處是人之常情，因此應同設一戶較為合理。
儘管如此，擁有兩處以上自用住宅的民眾，想要節稅仍要靠尋找設籍親屬，成年子女、父母等直系尊親屬名下若無自有房產，仍是目前辦理設籍的首選對象。
【2009-02-17/經濟日報/D3版/稅務法務】
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國有財產局規劃 國有地以招標設定地上權 參與都市更新 結合目的事業主管機關合作開發 釋出土地權利與民間合作開發等四種方式進行 國有地開發 創5萬個工作【經濟日報╱記者蘇秀慧、黃啟菱／台北報導】
行政院長劉兆玄昨（17）日聽取財政部「大面積國有土地開發業務」簡報，確立未來國有土地開發，以招標設定地上權等四大原則，政府每年可增加10.36億元地價稅與房屋稅收入。
據國有財產局規劃，國有地以招標設定地上權、參與都市更新、結合目的事業主管機關合作開發、釋出土地權利與民間合作開發等四種方式進行，初估四年內開發192.5公頃，吸引民間投入1,000億元資金，可創造5萬2,308萬個就業機會。
劉揆指示財政部加速辦理國有土地開發，同時檢討非國產局管理的各機關閒置公用土地，促成開發。財政部長李述德表示，國產業務將由過去的出售轉型到開發，可提升效益創造財源，還可引進民間資源，提高就業，「辦事又賺錢」。
所謂大面積國有土地，國產局官員說，是指住宅用地在500坪、商業用地在300坪以上者。
官員說，目前已規劃開發方向的土地面積約有192.5公頃，換算可建築樓地板面積約90萬坪，以容積率250%計算，建築成本接近千億元。
其中在招標設定地上權部分，將篩選商業區、住宅區大面積國有土地，今年度將在北、中、南等地26處開發13.15公頃，大多是位處精華地區的土地，例如北市台北大學與古亭站附近的土地地上權，將於3月6日招標。
參與都市更新部分，過去國產局對建商或業者主導的都更案，直接將範圍內的國有土地出售，未參與都市更新；未來若已劃定更新地區中，國有土地面積超過500平方公尺，或占總面積一半以上，國產局將視政府辦公廳舍規畫需要，直接主導都更案。
官員指出，目前民間申請自辦都更案中，有國有土地的有511處，國有土地參與權變的面積有40.51公頃；主導更新14處、面積3.8公頃。
結 合目的事業主管機關合作開發方面，以往的成功案例有美麗信酒店、台北花園大酒店等，兩者都由交通部觀光局招商。未來國產局將持續與各主管機關合作開發土 地，例如板橋新站附近「特專四」國際觀光旅館案、台南虎頭埤水庫觀光旅館案與台中水湳機場案等。目前此類案件已有六、七處規劃完成，面積約122.25公頃。
至於釋出土地與民間合作開發，主要用以興建財政部所屬各區國稅局辦公廳舍，由「合建分屋」概念推動，已在台中、屏東等地規劃五處，面積達14.74公頃。
國有地惜售 財部賣小留大【聯合報╱記者李順德／台北報導】
財政部長李述德昨天直指民進黨政府任內「大面積標售」土地不當，造成財團取得土地後轉手獲得暴利，讓國有土地逐年消失。李述德決定改弦更張，「賣小留大」，以設定地上權的方式和民間共同開發大面積國有土地。
行政院官員表示，財政部規畫今年釋出二十六處共計十三公頃的土地，採設定地上權方式開發，至於在都市更新部分，預估釋出四十公頃國有地。
相關官員表示，財政部所提的方案，自今年起至民國一百零一年，希望總計可吸引民間投入九百九十億元，創造近五萬名就業機會，但政府是僅出地不花錢。
行 政院長劉兆玄昨天下午聽取李述德報告「國有土地開發方案」，國有土地中的建築用地，未來將採賣小留大的策略，大面積土地將採設定地上權與民間共同開發、推 動都市更新、找目的事業主管機關合作進行開發、分回更新後的房地，結合民間資源「合建分屋」等。這項方案將提報明天行政院會通過。
【2009/02/18 聯合報】
財政部打算放寬國有土地招租權利限制國有地招租 年限改90年【記者陳美珍／台北報導】
財政部打算放寬國有土地招租權利限制，除將地上權招標期限自50年延為90年，也將調降權利金競標底價，藉此吸引民間資金投入開發，活化國有土地利用。
財政部長李述德已向行政院長劉兆玄提報強化國有財產管理及運用效益方案。財政部說，原則上政府仍不輕易出售大面積國有地，但住宅區面積500坪以上、商業區土地面積300坪以上，改以設定地上權招標方式處理。
地上權招標的權利金底價過去是按市價的五成，為提高民間參與競標的意願，財政部表示，也將視個案下降為市價的四成。
國產局規劃，未來將彈性針對個案，放寬地上權招標期限。目前不管是商業區或住宅區土地，政府釋出地上權最長期限只有50年，未來較不具吸引力或如住宅區土地，可考慮最長延至90年。
財政部同時指出，為活化國有土地利用，也將加強統籌調配國有地。
【2009-02-20/經濟日報/A4版/話題】
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監院通過糾正案 空地被濫倒 不應罰地主【記者王正寧/台北報導】
如果地主遭廢棄物快閃族傾倒廢棄物，往往必須自負清理責任，否則會被環保單位處罰。監委卻不如此認為，因為地方政府未依法積極查處違法棄置廢棄物污染行為人責任，卻曲解法令將清除責任加諸土地管理人與所有人，監察院中午通過對台南縣與高雄縣環保局糾正案。
高雄縣大寮鄉空氣污染責任和賠償問題仍待處理，但環保局先遭到監察院糾正。去年6月間，高雄、台南兩縣偏遠地區發生多起農地、空地被違法傾倒事業廢棄物之情事，造成土地污染並危害居民健康，經過監委錢林慧君等調查發現，地方環保機關未追究違法傾倒廢棄物行為人責任，致不肖業者有恃無恐、濫倒橫行。
調查的監委認為，對於有毒廢棄物的傾倒，環保局未立即進行緊急處理，反而要求沒有專業能力的地主清理，明顯有怠忽職守、危機處理能力不足之處。依環境基本法規定，「污染、破壞者不存或無法確知時，應由政府負責。」因此通過對於兩縣環保局的糾正案。
【2009-02-18/聯合晚報/A7版/焦
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培養捷運客 5月底起 台中市區公車尖峰時段免費 98.02.19自由時報
〔記者唐在馨／台中報導〕為響應節能減碳並預先培養捷運客源，市府交通處今年5月底到11月底，現有市區公車將推出週一到週五尖峰時段免費乘坐，另外市府同時間也新闢7條快捷公車，天天全時段免費載客，快捷公車取名為「中捷通」，英文諧音為「天天坐」，希望能將現在每月170萬人次的公車運量，提高到200萬人次。
市府今年編列2.5億餘元的預算，推出免費公車計畫，分為2個部分，第一個部分是針對現有公車，每週一至週五，上午7時到9時及下午5時至7時兩個時段，民眾持台灣通卡（台中e卡通），將可免費搭乘台中市區內44條市區公車。
其餘客運刷卡享優惠
而除了市區公車外，行經台中市的75條公路客運路線，民眾於上述時段在台中市境內上車刷台灣通者，也可享有15元（全票）或11元（半票）優惠，讓市民除了市區公車可免費搭乘外，另還有公路客運路線可供選擇。
新推7條免費快捷公車
除此之外，市府還同時推出7條全新的快捷公車上路，一週7天不分時段全部免費搭乘，交通處長溫代欣說，這7條路線涵蓋了未來的捷運綠線及藍線的路線，可以說是先為未來的捷運培養潛在乘客。7條路線包括英才雙十、忠明進化、文心、黎明、北屯國光、五權及中港線，為求快速及便捷轉乘，僅選擇重要起迄站及轉乘點停靠，發車時間為每日上午6時至晚上10時，每15分鐘一班。
為強化市民印象，交通處設計快捷公車路線主題意象圖為T.T.J.bus（Taichung Transit Jet Bus，中捷通），取其「天天坐」的諧音，而7條快捷路線上的公車車體均會塗裝代表顏色，如五權線為黃色、文心線綠色等，候車亭與站牌亦會漆上同樣顏色，方便民眾辨識，而這7線公車也將公開招標。
為吸引大台北地區民眾來台中，7條快捷路線也開放悠遊卡免費搭乘，尚未持有台灣通卡（台中e卡通）的民眾，可至中彰投或桃竹苗地區的7-11統一超商購買，台中市區內的萊爾富超商也有。
而交通處也將搭配，3月底前推出公車裝置GPS動態系統，今年度將建置95條公車路線（市區公車44條、公路客運51條），民眾可以利用電腦或手機上網查詢到公車即時動態。
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建商自定2成斷頭違約金已違法
2009年02月21日地產王
【徐義平╱台北報導】經濟成長率直直落、失業率攀高，在前2年購買預售屋的民眾，若遭逢裁員或放無薪假，導致收入銳減，很容易出現斷頭危機，甚至有建商明定以屋價20%作為斷頭違約金；但行政院消保會明確指出該項條款與內政部制定版本相違背，因此不具法律效應。
行政院消保會消保官組長吳政學表示，消費者一旦有斷頭危機，可與建商協商是否可延長還款的寬限期、或協定雙方都可接受的違約金額，若談判破裂，建商堅持要求消費者賠償20%違約金，建議消費者攜帶當時的合約、廣告單、付款收據等相關資料，向各縣市消保官請求協助。
違約金最高15%
消保官梁明圳則指出，根據內政部2007年1月15日在行政院消費者保護委員會網站上公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」裡頭明確規定違約金最高不得超過15%，違約金不足房屋總價15%可不用補足，若超過15%，民眾可向各縣市消保官提出申請，酌減違約金並取回溢繳金額。他指出，除了向各地消保官提出申請外，消費者也可向法院提出訴訟。
吳政學建議購買預售屋的消費者，可先行至行政院消費者保護委員會下載預售屋定型化契約（https://back.cpc.gov.tw），簽約前一一核對建商提供的契約版本與消保會的版本，以避免不必要的購屋糾紛。
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贈與子女存款領出他用 須提證明 應交代完整資金流程或持有免稅證明書
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| 【屏東訊】
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南區國稅局東港稽徵所表示，父母分年贈與現金給未成年子女，雖取得國稅局所核發贈與稅免稅證明書，惟當未成年子女購買房屋、土地或投資股票等財產時，仍須提出完整資金流程，以證明確係以歷年受贈款項購置，否則，即使持有免稅證明書，仍將被課徵贈與稅。
東港稽徵所最近查獲某陳姓納稅人（未滿20歲）於96年間以300萬元購買房屋乙棟，經請其提示付款流程及資金證明時， 陳 君主張其資金來源，係母親從94至96年每年贈與100萬元合計300萬元，該筆款項已逐年申報贈與稅，並取得免稅證明書。
惟其母親誤認為只要持有歷年申報贈與稅之免稅證明書，即可避免課徵贈與稅，故於每年申報贈與稅後，即將所贈與子女存款領出他用，致無法提出完整資金流程以資證明，因而仍被課徵贈與稅。（宋宗信）
【2009-02-07/經濟日報/C6版/稅法天地】
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合購地登記共同持有出售所得才能享免稅【記者吳碧娥／台北報導】
共同出資合夥購買土地要注意，只有土地正式登記的所有權人，出售土地獲得的價金才適用土地交易免稅，若未登記為共同持有，分得的價款會被國稅局認定為「其他所得」，常有民眾因不諳規定而遭補稅處罰。
台北市國稅局表示，民間習慣多人共同出資購地，由其中一人出名登記為土地所有權人，等到土地出售收取價金後，再依出資比例分配給每個出資人，不過有沒有登記為土地所有權人，在所得稅負上的效果卻是大不同。
台北市國稅局最近在查核綜合所得稅申報案件時，發現甲君等六人共同出資購買台北市士林區兩筆農地，購地總價為900萬元，每人各出資150萬元，並以乙君一人名義登記為土地所有權人。
六人出售這兩筆農地，得款7,200萬元，各分得1,200萬元。扣除原出資額150萬元之後，每人仍有1,050萬元獲利。但因土地只登記在乙君一人名下，按稅法規定，甲君等五人都應將出售土地獲配的1,050萬元申報為當年度的其他所得。
台北市國稅局進一步解釋，雖然依所得稅法規定，土地交易所得免稅，但免稅的對象僅限土地所有權人本人，若非土地登記簿上的所有權人，實際上卻收取出售土地的價款，不適用免稅的規定，國稅局會認定是移轉土地的請求權。
甲君等其他五位共同出資人是向土地所有 權人乙 君請求分得該兩筆土地價款，等於間接取得出售該土地的利益，屬於「其他所得」。
五人都未申報繳納綜所稅，除了補稅之外，都被國稅局處以罰鍰。
【2009-02-09/經濟日報/D3版/稅務法務】
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土地租人建屋避債 行不通【林敏弘】
今年回中部過年時，遠親A告訴我，兩年多前鄰居B看好經濟面，但因資金短缺，於95年底向A借用2,000萬元，約定年利率10%，B並將台中某處的土地抵押給A，為期九個月。沒想到，還款期限到了後，B財務狀況吃緊，便向A坦言，所借2,000萬元中的1,000萬買股票、基金慘跌，另外的1,000萬元買了一棟透天厝，原以為可以馬上轉手賺一筆，卻因房市狀況不佳賣不出去，B哭得很傷心，還拿了資金流程等相關資料，表示所言非虛，希望A能和他和解，還1,000萬元就好。
A一聽，心想那怎麼行，這2,000萬元是他的老本，當初若不是因為有10%的利息，根本不可能借錢給B。
沒想到，此時B卻表示，若A現在去拍賣抵押的土地，很可能連1,000萬元也拿不回來，至於投資的透天厝，不但得另外向法院提告，拿到執行名義，拍賣也不見得會有人買。A 聽到後非常生氣，和解因此破局。
正當A想著要不要直接去申請抵押物裁定時，B仗著自己的哥哥曾當過代書助理，便聽從哥哥建議，趕緊把抵押的土地廉價租給C，讓C在上面蓋屋居住，還依據土地法規定，在訂好租用基地建築房屋的租約後，於兩個月內向地政機關申請地上權的登記（土地法第102條），心想這樣就能逃避債務。
C很快將房屋蓋好並入厝了，此時B向A揚言，這下A去聲請抵押物裁定跟強制執行也沒用，因為這土地上面有別人的房屋，根本賣不出去，並再次要A接受1,000萬元的和解方案，免得街坊鄰居難看。
A看著B提供的租賃契約書、地上權登記及C的房屋稅單，心想大概是沒希望了，因此過年期間滿臉愁容悶悶不樂。直到我與A見面後，A才跟我娓娓道來，說土地在抵押後竟然又多了個房子，聽說是承租人蓋的，B不但不還錢還對他嗆聲，希望我能幫他討回公道。
我了解事情的來龍去脈後，跟A說不用擔心。第一，根據96 年3月30日生效的民法規定，B 跟A設定抵押權在先，後來才跟C成立租賃關係與地上權，雖然B跟C成立租賃關係是合法的，可是法律同時也規定B跟C的租賃與地上權不能影響到A的抵押權，簡單的說，A可以向法院聲請終止B、C間的租賃關係，並除去地上權權利 （民法第866條第1項、第2項）。
第二，關於上面的房子，96年3月30日生效的民法也規定可以聲請法院一起拍賣（民法第877條第2項），不過這是要等到強制執行程序中去向法院聲請的。另外，雖然房子可以一起拍賣，但房子是C蓋的，A將來當然不以房子拍賣的價金受償。
因此，B自以為趕快把土地租給別人建屋，就可以逃避債務，其實是行不通的；而A聽我說明了以後，決定依法救濟，但也決定以後不要再相信高利息的借貸了。
（勤實佳聯合會計師事務所林敏弘會計師、地政士口述，林佳穎會計師、律師整理）
【2009-02-11/經濟日報/D3版/稅務法務】
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台中 赫里翁 大樓每坪25萬起 近新光三越 邊間戶設八角樓陽台
2009年02月14日地產王
【張瑞傑╱台中報導】充滿華麗線條與藝術美感的外觀，幾乎成為豪宅的必備要素，預售案「赫里翁」樓高25層樓，1樓零店面，全案從大樓外觀、門廳等公共空間，都充滿巴洛克式建築語彙，規劃84~ 116坪，邊間戶設有八角樓陽台，每坪25~32萬元。
藝術外觀
興富發建設「赫里翁」位於台中市青海路二段、弘孝路口，隔弘孝路面對惠來溪，距離約200公尺的青海路二段、上石路口有家樂福青海店與台灣楓康超市青海店可供採買，由弘孝路至西屯路上有多家小吃店可用餐，沿弘孝路南行8分鐘步程可達新光三越百貨台中店，騎機車至逢甲商圈約2分鐘。
建築採免震設計
青海路東西向可通達文心路、河南路與環中路，弘孝路可銜接中港路二段，至中山高中港交流道及中彰快速道路車程約3分鐘。
基地面積1126坪，3面臨路，後方另面臨西屯路247巷，門廳位於青海路二段，設有迎賓迴車道，地下停車場車道另設於西屯路247巷，採人車分流管制。
全區零店面規劃，門廳兩側有200米的列柱迴廊與雕塑噴泉，搭配窗花、列柱、神獸等石雕，呈現純古典巴洛克式建築風格，門廳挑高9.3米，後側規劃酒吧、雪茄館等，以及羅馬式原型SPA池、游泳池、宴客廳等多項公設。
該案專案處長林志冠說：「門廳採厚實的原型列柱，搭配手工壁飾浮雕，各處空間都有歐洲神話的藝術浮雕，充滿古典藝術的氛圍；全案樓高25層，完工後將成為該區的地標大樓。」
大樓採ㄇ字型建築，2樓為免震層，採LRB（Rubber Bearing with Lead）免震設計，標準層3併、3戶共用3部17~19人座的電梯，坪數規劃84~ 116坪、4房、3衛浴格局，戶戶雙主臥。
邊間戶設有八角樓陽台，可做為私人雪茄館，面向青海路的百坪以上戶型，每戶有2間八角樓。116坪的戶型規劃主僕分道、雙進出動線，可由大門或廚房進出。全案採毛胚交屋，預計2011年2月完工。
基本資料
單價：每坪25~32萬元
坪數：84~ 116坪
戶數：142戶
類型：大樓
樓層：地上25樓、地下4樓
停車位售價：平面車位116~160萬元
公設比：31.8%
方位：各方位均有
GPS座標：經度：120゜38′48.9〞緯度：24゜10′8.9〞
洽詢電話：(04)2259-8818
資料來源：興富發建設
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沒註明 棄產 離婚還要償妻債【聯合報╱記者陳崑福／屏東縣報導】 全台每月有五千多對怨偶離婚，卻少有人知道離婚時，要注意簽署「放棄夫妻剩餘財產差額分配請求權」，否則離婚後可能債從天降，得負擔對方債務。
屏東縣陳姓男子就因沒有簽署放棄請求權，被討債的資產管理公司盯上，要他代償前妻十四萬元卡債。由於法律不利陳姓男子，經調解委員調解後，資產公司同意「體諒」陳沒有固定工作，只要償還八萬元達成和解。
屏東地院一名資深法官說，雖然民法有夫妻剩餘財產分配權規定，但實務上，他是第一次遇到有資產管理公司以此向欠債者的前夫追討債務，顯示經濟實在太不景氣，資產管理公司為了催討債務，連債務人的前夫（前妻）也不放過。
這名法官提醒，如果結婚時夫妻沒辦分別財產，離婚時千萬要記得在協議書中，寫下「放棄追訴夫妻剩餘財產分配請求權」的文字，就可避免離婚後兩年內債從天降，被要求負擔另一半的債務。
所謂夫妻剩餘財產差額分配請求權，是指配偶因離婚或一方死亡等因素，另一方有權請求平均分配兩人婚姻中共同努力而來的財產。如果放棄，這個權利就沒了，當然也不必負擔另一半的債務。
夫妻剩餘財產差額分配請求權要在兩年內行使。超過五年，即失去請求權利。
屏東縣一名卅多歲的陳姓男子，因太太收入有限卻喜歡花錢，積欠不少卡債，兩人常發生口角，最後兩人以個性不合，向屏東地院訴請離婚獲准。
日前陳姓男子突然接到法院傳票，才知前妻離婚前欠銀行卡債，銀行把債權賣給資產管理公司，對方依據夫妻剩餘財產差額分配請求權，要求陳代償前妻卡債。
法官三天前傳訊陳姓男子，要陳和資產管理公司法務先行調解，陳表示不知道離婚後，還要負擔前妻卡債。調解委員表示，當初 陳與 太太離婚時，雙方未寫下「放棄夫妻剩餘財產分配請求權」，因此前妻的債權人有權向他催討。
【記者陳崑福／屏東縣報導】「我本來以為與前妻已離了婚，兩人就『田嘸溝、水嘸流』，沒想到她欠的卡債還要我還，這豈不是沒完沒了？」陳姓男子無奈地說。
陳姓男子是殘障人士，失業，只能靠殘障津貼過日子。他和負債累累的前妻離婚後，三名子女歸他扶養。他名下有一棟房子，是父親留給他的。
「接到法院通知，我嚇一大跳。」他說，離婚是人生第一次上法院。法官判准他與太太離婚後，他以為這輩子再也不會踏進法院，「案件不是已經結束了嗎，怎麼還會接到傳票？」
他到法院，才知道是為了前妻的債務問題。陳姓男子喪氣地說，「今天處理完這家資產管理公司的債務，下次換另一家公司，我豈不是沒完沒了？」
資 產管理公司因找不到他前妻，卻查出他有棟房子，認為是夫妻兩人婚後共同所有，才依據「夫妻剩餘財產差額分配請求權」，要求他償還前妻的債務。儘管事後發現 這棟房子是他繼承而來，不屬於夫妻剩餘財產分配請求的範圍，但陳姓男子已和資產公司達成和解，賠了八萬元，調解委員對陳姓男子的處境相當同情，卻愛莫能 助。
【2009/02/09 聯合報】
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資料來源：聯合晚報報導及台灣房屋統計資料
1.第一張照片為全省較熱門地段之租金行情，其實每各行業可接受之租金能力本就不同，據報導上述行業會是2009年最看好的創業行業喔。
2.第二及第三張則是全省不動產市場行情漲跌幅統計，也是目前買賣雙方最關切的議題！其實這都只是大範圍、大區域之『平均統計資料』，行情跌幅的幅度的確可以參考，但無法以偏概全，否則可能還是會買貴了或買不到喔！
個人心得：
1.資訊的透明化，至少對買賣雙方都是有幫助的。
2.不動產交易還算是門專業的領域，市場資訊不夠健全，報章雜誌的報導常會影響一般民眾的想法，但其影響是好是壞？還是要由本身去做判斷！至於如何 判斷？除了諮詢專業人士外，還是老話一句『要用功』，就像最近最熱門的新聞『信義房屋20000件房屋大降價』，上了許多報紙與網路新聞，個人認為宣傳手 法不錯，但不知屋主感受為何？仲介公司有多少程度可以代表屋主發言呢？而買方就會因此心動購買嗎？其實每個房地產在每個時機點都有其適當之市場價格，降個 10%就代表便宜了嗎？合理了嗎？就好像百貨公司大拍賣時，折扣打的很大、宣傳很多，但真的有自己適合的商品嗎？真的有比較便宜嗎？找的到精品嗎？房地產 是筆大金額的購買行為，而且多為自己住，僅是因為物件便宜，就忍受不喜歡的房屋嗎？或許真的有物美價廉的產品出現，但如何認定你買的價格真的便宜呢？所以 個人都建議如果是要自住，喜歡比較重要，價格合理就好！一定有粉多人不認同，所以僅是個人意見，參考囉。
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