台中買屋賣屋 雷益龍0931-649685 台中房屋買賣專家

假兒賣光土地 婦告贏地政所

【記者王文玲／台北報導】

 

桃園縣婦人陳蜜八年前看到自己土地上插著出售的牌子，一查才知有人偽造她死亡的戶籍謄本，假冒她兒子繼承抵押土地；陳蜜為塗銷抵押權，打了不少官司都敗訴，直到昨天最高法院終於判決中壢地政事務所有過失，應賠她三千六百萬元及利息確定。

經過一番波折，最高法院最後認定，陳婦「假兒子」偽造的戶籍謄本，未注意到陳蜜的丈夫已過世，未註記「歿」字，且所提遺產稅繳清證明書也不符正式格式，中壢地政事務所人員未盡相當注意義務，應負賠償責任。

判決書指出，陳蜜在桃園中壢市有五筆土地，面積一千多坪；八十九年二月廿九日，有人自稱是陳蜜兒子，拿著她死亡的資料向中壢市地政事務所辦理繼承登記獲准，並於三月廿二日把土地以三千六百萬元設定抵押給男子曾鏡明。

同年三月廿八日，陳蜜經過自己的這片土地，發現土地上豎立了「整地建屋」的公告，她大為吃驚，怎麼會有人要賣她的地；追查發現她竟已「死亡」，土地因而易主。

陳蜜急著向中壢地政事務所申請更正登記，事務所因而註銷「假兒子」的繼承登記，回復陳蜜為所有人。曾鏡明此時申請拍賣土地，陳蜜為保住土地，聲請承受土地。

其 間，陳蜜告曾鏡明偽造文書，同時提起第三人異議之訴、請求塗銷抵押權登記及國賠等民事訴訟，多管齊下討公道，但因曾鏡明是善意第三人，並無勾串犯罪，陳婦 處處碰壁；偽造文書經桃園地檢署處分不起訴，民事官司也紛紛敗訴確定。前年，陳蜜先給付曾鏡明三千六百萬元塗銷抵押權，再聲請國家賠償，終於獲得勝訴。

【2008-11-29/聯合報/A17版/社會】

公設保留地 可抵繳遺產稅

【吳碧娥採訪整理】

 

曾有田（化名）是個名副其實的「田僑仔」，他以自耕農為業，由於受到父執輩「有土斯有財」的遺訓，有生之年省吃儉用，只要手頭有現金、存款，無不尋找買地的契機，正因如此，曾有田過世後留下數十筆土地，其中包括由早期農地變更為住宅區的土地，如今價值非凡。但因曾有田的遺產，現金及存款僅有10萬餘元，曾有田的繼承人為了繳納上千萬元的遺產稅，無不頭痛萬分，好險後來聽會計師建議，把遺產的五筆公共設施保留地拿去抵繳遺產稅款，才解決沈重負擔。

處分較無價值地

進一步分析曾有田的遺產稅案件，因遺產現金及存款僅10萬餘元，遺產稅卻高達上千萬元，繼承人無力以現金繳納稅款，又因遺產大都為土地，依遺產及贈與稅法第30條規定，繼承人可申請以遺產土地抵繳稅款。因此，繼承人可逐筆過濾土地，再從中選出可供抵繳者，像是公共設施保留地；巷道或面積狹小、又與他人共有的土地，因為利用價值或變現性較差，建議繼承人可優先考慮拿去抵繳，如此一來不只可按國稅局核定的價值抵稅，還可以順便處分較無價值的土地。

一般來說，繼承人拿土地去 抵繳前，可先進行下列步驟的評估：一、可從遺產中找出已大量貶損的財產優先考慮抵繳。因為若繼承人申請以繼承的財產抵繳遺產稅，抵繳價值的計算，以該項財 產核課遺產稅的金額為準。二、若遺產中有未上市櫃公司股票，該公司經查明已停業或他遷不明，研判已無財產價值者，可以爭取核實認列，以降低遺產稅。三、價 值被高估的未上市櫃股票，或是未來不能收取的債權，也是納稅人要評估抵繳的重點項目。因為債權及其他請求權不能收取或行使確有證明者，也可以申請依遺產及 贈與稅法第16條第13款規定，不計入遺產總額。

不過，遺產及贈與稅法第30條明定，遺產稅或贈與稅應納稅額要在30萬元以上，納稅義務人確有困難不能一次繳納現金時，可在規定納稅期限內，向國稅局申請以課徵標的物或其他易於變價或保管的實物一次抵繳。因此，符合上述條件者，均可申請實物抵繳。

具體的抵繳條件則有以下幾點：一、本稅、罰鍰及利息加計後超過30萬元。二、申請實物抵繳，以遺產現金及銀行存款不足繳稅部分為限。例如，稅額核定為1,000 萬元，遺產有300萬元的存款，以該現金繳稅後仍有差額700萬元，這就是可以實物抵繳的範圍。三、課徵標的物：在稅法上的解釋是指「計入本次遺產總額、並課徵遺產稅的遺產」。一般來說，課稅標的物只要未涉及產權糾紛或發生無法過戶情形者，均可申請抵繳。

稅額要超過30萬

四、非課徵標的物：通常是指「遺產範圍外的財產」。國稅局對這類財產的抵繳申請把關極嚴，必須確實符合易於變價保管的條件才會核准，因此，如欲以非遺產的未上市櫃股票或公共設施保留地申請抵繳，除非是該保留地已列入地方政府徵收補償計畫，否則國稅局都不會接受。

總而言之，如果要以公共設施保留地抵繳遺產稅，公共設施保留地本身必須是遺產的一部分，且遺產稅額要超過30萬元，才可用來抵繳遺產稅。（安致勤資會計師事務所會計師呂旭明口述，記者吳碧娥採訪整理）

【2008-11-27/經濟日報/A13版/稅務法務】

租約加註3但書 房東自保

1.匯款繳租 2.可進屋換鎖 3.載明管轄法院

2008年11月29日地產王

【楊茲珺╱台北報導】經濟愈不景氣，房東遇到房客拖欠租金的機率也愈高，為避免類似租屋糾紛，除了將合約拿到法院公證外，專家建議，房東可在合約加註3條但書自保。包括租金以匯款方式繳納、房客積欠租金2個月後，房東可進入房屋換鎖，並約定以距離房東最近的地方法院為第1審管轄法院，以免進入訴訟程序後舟車勞頓。

保障權益
本身擁有66間套、雅房出租的城市租屋族網站總經理張權彬表示，坊間文具店販售的租賃合約，訂定的條約大約18~19條，若房東希望降低未來房客不繳租的風險，就必須先把「醜話說在前頭」，最簡便的作法，就是在市售契約的後方加註3條但書。

法院公證才具效力
張權彬說：「第1條 應規範繳租的方式，最好約定用匯款的方式繳租，並在合約上註明匯款銀行與帳號，房東不須到房客處收取租金。」因租金以現金給付，較無憑證證明，且房客可能 會以「房東沒來收租金」、或「外出沒有遇到房東」等理由耍賴；若使用銀行匯款，匯款時間與金額都以清楚被記錄，將來若因欠租鬧上法院，較有依據。
第2條「必殺技」的強制意味濃厚。張權彬表示：「房東應在第2條但書中載明：『如果房客積欠租金超過（含）2個月，租約自動終止，房東可進入該出租房屋更換門鎖，屋內所有留置物品以廢棄物論，且房東可向房客追討廢物處理費』以保權益。」
不過，崔媽媽基金會義務律師黃儁怡表示，因這條合約具有不經他人同意即可「強制執行」的意味，但法治國家禁止私人自力救濟，因此必須經過法院公證，由公證人向2造雙方確認均同意此條款後，才具法律效力。

訂定條款篩選房客
對房東來說，訂定此條款的「威嚇」作用大於實質作用，不過，張權彬表示，此條款可作為篩選房客的方式之一，如果房客看到此條款就拒絕租賃，或是面露猶豫，那寧願租給別人，以免後續追租傷神又耗時。
第3條加註合約則是：「雙方同意本租約的第1審管轄法院為XX地方法院」，張權彬認為，有鑑於房東居住地可能與租賃地有段距離，載明以距離房東最近的地方法院，可避免進入訴訟程序後的舟車勞頓之苦。律師黃儁怡表示，雖然原則上第1審管轄法院應以不動產所在地來決定，但也可依雙方決定。

土地未移轉又賣 百萬元以下免罰

【記者陳美珍／台北報導】

 

財政部從寬規定，土地買賣未辦竣權利移轉登記即再行出售者，原應依土地稅法規定處再行出售移轉現值2%的罰鍰，但若買賣契約單筆移轉現值未達100萬元，即可准予免罰。

財政部這項規定，對於短期內轉賣公寓大樓等土地持分較少但地號筆數多的買賣案件，較為有利。

過去稅捐機關處理這類土地移轉案件時，對於是按單筆土地或以同一買賣契約書中各筆土地移轉現值合計數，做為免罰基礎始終不明確，財政部發布最新命令加以統一規範後，所有未確定的課稅案件均可適用免罰。

財政部指出，土地移轉現值申報及土地增值稅繳納通知書，都是以單筆土地做為申報與計算基礎，因此土地買賣未辦竣權利移轉登記即再出售，涉及處罰認定及計算，也應以單筆土地為基準。

加上土地增值稅屬地方稅，同一買賣契約中如有分屬不同縣市的土地，如果違反土地稅法第54條第2項規定應予處罰時，財政部說，目前也是分別由各縣市稅捐處依規定裁罰，因此對於未辦妥移轉登記即出售者的處分，也不應以同一買賣契約金額做為認定處罰基礎。

依據稅務違章案件減免處罰標準第18條第2項免予處罰規定，財政部做成從寬解釋，凡是單筆土地移轉現值在100萬元內者，都不再處罰。

財政部也強調，按照「100萬元以下」免罰的認定標準，即使不採取單筆土地做為計算基礎，土地買賣當事人也容易在訂定買賣契約時，就各筆土地分別訂定契約，藉以符合「未達100萬元免罰」的規定。因此明訂按單筆土地移轉現值，界定是否未辦妥移轉登記即出售者開罰的標準，反而較簡單明確。

【2008-11-27/經濟日報/A13版/稅務法務】

台中最大自辦重劃案  2008/12/05動工！

經濟日報╱記者宋健生�x中報導】 2008.12.04 03:10 am

長億集團主導的台中市整體開發區單元二黎明自辦市地重劃區，明（5）日將舉行動工典禮，這個重劃區總開發面積達 186公頃，總開發經費預估為66億元，號稱是全台最大的自辦重劃案。 主辦的富有土地開發公司表示，黎明自辦市地重劃區開發面積相當於三分之一個台中工業區，地主人數多達2,600人，今年3月成立黎明自辦市地重劃會，推動進度順利，明天開工後，預計民國99年底前完工交地。 總開發面積達 1,394公頃的「台中市整體發展區」，共規劃14個開發單元，其中最受矚目的是位於西屯的第一單元，以及南屯的第二、第三及第四單元，由於沿著高速公路、中彰快速道路及高鐵軸線發展，靠近新市政中心與中科，前景看好。 這四個單元的開發商，背後都有重量級企業的身影。第一單元主導者是全球最大製鞋業者寶成集團；第二單元主導者是曾在中部叱吒風雲的長億集團；第三及第四單元則由惠宇、豐邑及順天等三家建商合組的惠豐順主導開發。 黎明自辦市地重劃區總開發面積 186公頃，緊鄰七期新市政中心西南側，北側接黎明社區及永春東七路、黎明路等暨成住宅社區群，並沿環中路呈長型往南延伸，未來可提供 98公頃住宅用地。富有土地開發指出，未來完成後將塑造成低密度、高品質的豪宅別墅群。 目前區內農地交易行情，以靠近七期市政路及黎明社區一帶較熱絡，每坪土地價位在七、八萬至12萬、13萬元之間，將來交地後，可分回一半土地，因此土地實際售價為20萬至30萬元，已有麗明營造、親家建設等業者搶先進駐卡位。 寶成主導的第一單元自辦重劃區則訂明年初動工，99年中交地。寶成主要由旗下寶慶開發負責土地開發，推案將交由新成立的精湛亞太建設主導，全區開發經費30億元，寶成可取得約 2萬坪建地，開發潛在利益超過100億元。 其中位於台中港路、安和路口的4,000多坪角地，將朝大型百貨購物商場方向開發，包括統一、潤泰、遠雄等企業，以及摩根史坦利、美林等外資，已表達投資意願，積極尋求與寶成合作開發。 【 2008/12/04 經濟日報】

死因贈與不等於遺贈

【記者徐谷楨採訪整理】

 

林敏弘

關於人在生前決定把財產留給非繼承人的情形，可以分為「死因贈與」和「遺贈」，兩者不同，A先生的故事可以為例。

A先生是個努力賺錢卻很節省的男人，都成年了還願意穿著麵粉袋做成的底褲，可見他多麼節省。為了提早安排身後事，他做了三份文件。

第一份是死亡前兩年所寫，大意是「本人死亡後，願將四筆房屋或土地，贈與給財團法人甲慈善基金會；死亡後由S小姐擔任甲基金會董事長」。立贈與契約人是A先生，受贈人是甲基金會，當時甲基金會的董事長也是A先生，這份文件當時提報甲基金會的董事會，經過雙方簽名蓋章。

第二份則是他過世前一年打字完成的，大意為「本人所有1kg、刻有888字樣的金條，於本人過世後，願贈與S小姐，唯恐口說無憑，特立此契約書三份，除各執一份，另一份予民間公證人」立契約人是A先生，受贈人則寫S小姐，由雙方簽名並經過公證。

結果，後來A先生後悔了，自己拿筆打了一個大叉，寫「作廢」。

第三份是他死前一個月親手所寫的遺囑，內容是「本人如不幸死亡，願將乙公司的股票1,000張贈與B小姐；丙公司的股票1,000張給C小姐、丁公司股票1,000張也給C小姐」

不久，A先生出差考察時出意外身亡。A先生沒有妻小、父母也已過世，財產便由兄弟繼承。不過，他所寫的第一份贈與契約書（民法第406條），其中一筆土地被徵收了，徵收補償金還沒人去領，該由誰領呢？

答案是，這筆土地因為為A先生已經與甲慈善基金會間成立死因贈與，補償金就屬於基金會所有，但是，基金會不是A先生的財產，基金會章程也沒提到可以由A先生任命董事長，所以他想指定S小姐當董事長，不可能成真。

至於A先生個人片面把第二份贈與契約書打叉作廢，其實無效，因為已經公證過，而且S小姐也在上面簽章（民法第406、408條）。

可惜的是，B小姐比A先生早十天去世，由於A先生是透過遺囑贈與B小姐，變成遺贈，既然B小姐先去世，遺贈就不生效力（民法第1201條）。

一般來說，受遺贈人對於遺產可要、也可不要，一般是由繼承人通知受贈人在限期內回覆，如果不回覆，就視為承認受贈（民法第1207條），這跟死因贈與是生前贈與人與受贈人就約定好的情形有所不同。所以，眼看丙公司已經下市，C小姐後來也就自動拋棄A先生準備留給她的1,000張丙公司股票。

有趣的是，丁公司的股票其實已經被A先生賣掉500張，最後只剩500張，C小姐只能要到這500張股票，不能再多了，因為「遺贈」的東西在遺囑人死亡時已經不屬於遺產範圍時，遺贈無效。

由上可見，「死因贈與」和「遺贈」不同，前者是一種契約書，重點是受贈人事先要跟贈與人成立贈與合意才行；但是用遺囑「遺贈」，是要寫遺囑的人依照遺囑法定方式去做才有效，而且受遺贈人通常事先不知道，等寫遺囑的人過世遺囑生效後，才由受贈人決定要不要接受。

另外，如受遺贈當時財產已經不在，遺贈也會變成無效，但在死因贈與的狀況下則不會無效。所以，如果A先生當初也跟B小姐立下贈與契約書，那麼他要留給B小姐的股票，還可以由B小姐的繼承人繼承。（勤實佳會計師事務所、商務仲介、外牆更新公司負責人林敏弘口述，記者徐谷楨採訪整理）

【2008-12-03/經濟日報/A13版/稅務法務】

屋主自售房屋風險大

 

國人雖然偏好自售房屋，而不透過房仲公司處理，但若比較屋主自售與透過房仲公司代為處理的優劣，屋主自售仍存在不小的風險與不利，我們就此提出一些屋主自售風險的看法

 

一、  自售無法節省開支：

屋主自售的主要原因是想省下仲介傭金，但事實卻無法如願,因 為現在的買家越來越精明。他們認為屋主一定超價賣不動產，因為屋主想省下傭金才自售，屋主如果賣不出房子一定會轉交給仲介公司賣，所以扣下給仲介公司的傭 金是屋主真正的底價，如果真是如此，那麼屋主便是輸家，因為他自己還要負擔原本不必負擔的促銷費用，況且在買方市場中，屋主在談判上並不見得佔便宜。

 

二、屋價可能賣的太低：

屋主不如房仲公司了解當地行情市場變化，加上屋主的談判技巧不足，結果所得的淨收入，很可能比交給房仲公司賣還來的少，這樣反而划不來。

 

三、不知如何過濾潛在買主：

屋主未受過專業訓練，也不是每一個屋主都有過售屋經驗，屋主不知如何過濾潛在買主，如有無財務能力，是不是真買主…等等。因此流失了很多成交機會浪費時間在非真實買主身上，其所花的時間和心力，若以金錢衡量損失就更大了。

 

四、不知如何解決買主異議：

如何在現場有效及專業回答異議是屋主最大的挑戰，如果無法及時有效處理，不是銷售時機流失便是價格被有經驗的買主大幅削減。

 

五、無法解決融資問題：

大部份買主都必須有貸款，而如何安排融資機構，如何取得優惠條件，這都不是屋主有能力做到的。但房仲公司卻容易得多，且融資與否往往關係著房子能否售出的關鍵，這是屋主自售頗為不利之處。

 

六、缺乏有效曝光：

屋主通常只能為自己房子做小量廣告，但房仲公司卻同時對很多房子做密集大量的廣告，買主可在房仲公司安排下多看幾棟房子，房仲公司可針對不同需求，而提供不同的房子，售出的機率自然提高。

 

七、潛在買主不足：

一般而言，潛在買主愈多，賣出的機率愈高，賣的愈快，價錢也可賣的較為合理，屋主的潛在客戶一定不如房仲公司多，房仲公司當然比屋主處於更有利的位置。

 

八、缺乏追蹤系統：

買主通常是在二訪或三訪之後才會買，房仲公司有一套方法來追蹤邀請買主看不同的房子或回頭再看，但屋主多由於未受過銷售訓練，不知如何來追蹤，也不願意放下身段追蹤買方，成交機率當然就小了。

 

九、屋主要負擔促銷費用：

房子要賣出，一定要曝光讓很多人知道，要曝光就必須有費用，如報紙廣告看板紅紙條等。屋主如要做這些事既花錢又花時間，加上無法在售屋價格談判中取得優勢，大部份結果是屋主虛盈實虧，但透過房仲公司處理屋主卻可省下來不少的煩憂和費用。

 

十、屋主無法24小時守屋：

當售屋消息放出去之後，隨時都可能有人來看屋，如屋主臨時有事不在時，可能就失去了真正買家，但房仲公司可隨時派人帶看增加成交機會。

 

十一、看屋人可能只是觀光客：

有不少看屋人可能只是參觀而已，屋主在沒有判斷能力下，可能既浪費了時間又失去了同時出現，但卻是真正的買家，又可能發生有接不完的各家房仲公司營業員電話拜訪。

 

十二、看屋人可能是不懷好意的人：

他們可能只是想來看看屋內有無價值的東西，或是只有老弱婦孺，當有機可乘時他們會下手行竊。

 

十三、交易過程中陷阱多：

一般屋主一生當中可能只買賣過一次房子，所以對於屋主或買家都充滿著相當多不可預測的危險性。房仲公司在房地產交易上有相當多的經驗，如買賣價金信託履約保證，產權安全移轉標準作業流程，所以可確保買賣雙方交易上的安全，同時也增加很多買方願意透過房仲公司找房子的原因和理由。

 

十四、無法提供售後服務：

買主可能會擔心買了房子之後，一旦發現當初未發現的問題，以及需要更進一步的服務時，如融資、過戶程序、安全性，屋主無法提供時，因此也降低了售屋機會。

 

綜合以上幾點理由，我們會發現許多屋主認為自己銷售房屋的有利理由，事實上值得商榷，屋主自售並不如想像中那麼簡單，因為屋主所應思考的實在不是該不該屋主自售，而是如何選一個有信譽，服務好，而且能滿足本身需求的房仲公司。

7期豪宅推案逐漸飽和，台中市今年推案集中11期重劃區與南區等外圍區段，產品有小坪數2~4房、換屋型大樓以及豪墅等，11期別墅總價最高6600萬元、大樓每坪16~20萬元，南區大樓12~18萬元，別墅少，新推個案頻創當地新高價。


台中市7期、8期重劃區長期以來都是台中市的推案熱區，今年329檔期推出500億元案量，其中8成以百坪豪宅為主流，7期大都會歌劇院、文心森林公園、8期豐樂公園附近是這1~2年推案的重點，不過各豪宅區段推案量已漸飽和，因此預售市場有逐漸向外轉移的趨勢。


由於地價及營建成本持續上漲，今年329檔期以來平均房價也跟著提高，過去以透天別墅為主的11期重劃區，今年以來陸續有換屋型大樓案推出，「富宇光建築」以及「富宇四季」每坪均價落在16~18萬元，「日出登陽」最高達20萬元，也刷新北屯區大樓預售房價的新紀錄。下半年太子、惠宇等建商將陸續進場，市場預估11期房價將有機會突破20萬元的關卡。


除了大樓外，11期的透天別墅則呈現量少質精的趨勢，每案平均規劃2~5戶、至多不超過10戶，包括「誠總帝悅No.2」、「天悅仁美」、「慶鈞金典No.5」單戶總價全部超過2000萬元，「築都帝悅」最高達6600萬元，也是目前北屯區開價最高的別墅個案。


11期產品種類多元，別墅持續以大地坪、大面寬、為客戶量身打造的產品為主要訴求，以「築都帝悅」面寬達16米規劃較特殊。精銳廣告協理蕭國揚表示，大樓產品多在40~60坪左右，百坪左右的合併戶規劃不多，不過在已購客戶中，對此類產品的需求逐漸增加，預估第4季將以50~100坪的住宅為主流。


此外，位於11期外側段的「仲聯福籽」推出主力面寬4. 2米、主力總價千萬元左右的別墅，中信房屋北屯崇德加盟店經理陳俊文表示，此案主力總價剛好跟11期預售大樓差不多，在同區已找不到千萬元內新別墅，可吸引不同客層的民眾選擇。


以首購大樓為主的南區相較於11期重劃區的土地供給充足，南區因發展成熟，土地日漸稀有，因此推案並無特定的集中區塊。


鄉林建設位於文心南路底的「鄉林新月灣」，以及學府路、忠孝路口的「大城香榭」、工學北路的「森悅」，各案主力坪數約25~45坪，每坪開價介於17~18萬元，「森悅」每坪12~14萬元，則是目前預售案開價最低的產品。另外，預計9月進場的「總太願景」將規劃300餘戶的大樓案，預估每坪約14萬元左右；別墅僅有「敘花園」等數案，總價約1200~1900萬元。


總太建設董事長室資訊助理劉明岦表示，南區屬於總價市場，預售房價雖然較往年提高1~2萬元，不過相對於其他行政區仍然便宜許多，因此對首購族而言現在仍然是購屋時機。


台中市建築公會理事長賴源釗表示，通貨膨脹壓力影響房市買氣，許多建商調整推案策略，將公開時間遞延至第4季以後。他指出，雖然土地價格持平、房市目前屬於盤整階段，不過整體市場的體質不差，加上三通題材效益仍在，未來房市仍不看淡。

頂樓加蓋到底合不法？可不可以買？根據建築法規，民國84年1月1號以前蓋的就算合法，但是為什麼還是有部分84年以前的頂樓加蓋，面臨報拆的命運？房仲業者建議，下訂簽約前多打聽，免得投資泡湯不打緊，被舉發拆除更是得不償失。


根據消防與建築法規規定，公寓頂樓的空間，是作為避難平台使用，不得增建，換句話說，只要是頂樓加蓋就算是違建；但是根據「臺北市違章建築處理要點規定」，民國84年1月1號以前的頂樓加蓋，是屬於既有違建，被列為“緩拆”，“原則上”不會拆除；而84年1月1號以後的是屬於“新違建”，一但舉發，就必須拆除。


但是台北市建築管理處表示，頂樓加蓋是不能用來出租的，但是由於判定困難，之後便規定只要超過2個房間，就算是有租出行為，就算是違建：此外，如果加蓋嚴重影響住戶安全，例如違建超過2樓，影響住戶逃生安全，即使是84年以前的既有違建，依然有被報拆的風險，


不過，有一種頂樓加蓋是目前唯一合法的，根據「臺北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則」，屋齡20年以上的，五樓以下的房子，為了防制漏水，得以申請頂樓加蓋斜屋頂，但是屋脊不得超過1.5公尺，屋簷高度必須在1公尺以下，但是必須事先向台北市工務局申請。


房仲業者表示，頂樓加蓋不是不能買，只是購買前一定要注意下列幾點：第一：先看是不是84年1月1號以前蓋的，如果是，就屬於既有違建，短期來說，不會有拆除的危機，但是前提是，不得影響公共安全。


第二，就是要取得分管使用同意書，民眾在購買頂樓物件時，一定看清楚合約，到底該層樓，是不是取得所有區分所有人的使用同意權，如果沒有，就必須多考慮，萬一樓下住戶要求取回使用所有權而檢舉的話，就得面臨拆除的風險。此外，頂樓加蓋的房價，大約是房價的一半，假設一坪30萬的房子，頂樓的加蓋，通常大約會多個1/2，而不是多一倍的價錢，民眾在購屋時，千萬小心不要被騙了。


以目前台北市來說，就有近2萬的頂樓加蓋違建待拆，不過這只是有舉發的數字，沒舉發的尚無從考究。不過，民眾想要投資頂樓加蓋來收租賺錢之前，一定要考慮再三，是否有拆除的風險，以免賠了夫人又折兵。

房仲業開店家數的消長，往往能反映整體市場冷熱程度，以往業界都是以市場幾家主要業者店數統計來看房仲市場之規模，在2002年不動產經紀業管理條例施行後，當時的不動產仲介業家數大約有2,800家，但截至去年底為止，全國房仲家數衝破5,000家，創下台灣房仲史的新高紀錄。


在房仲營業據點大幅增加後，市場空間會被相對稀釋，平均每家店潛在市場經營規模必然隨之縮小，因此可預見在市場競爭白熱化下，不久的將來難免會出現一波淘汰之戰，而房仲人員服務品質與專業素養，將成為市場淘汰戰的決勝關鍵，但是整體房市的交易量並沒有顯著成長，在粥少僧多的情況下，當然會產生過度競爭的現象。


台灣不動產交易中心總經理李同榮指出，即使住宅市場交易量減少會讓房仲店頭面臨一波洗牌，可是，這也是必要的陣痛期，因為房屋市場要愈健康，市場才能走得愈久，過多的短線投資客清場，反而是個好現象，預期在2009年上半年配合全球景氣復甦機會與國內經濟景氣面改善前提下，台灣房地產仍有一波盤堅向上的機會，業者要面對的是房價在盤整期，時間可能還需一年半載，如何在這波震盪的市場中，不過度信用擴張，並積極調整經營體質，才是目前最重要課題。

國人消費信心水準再創新低！中央大學台經中心昨天公布八月份「消費者信心指數」（ＣＣＩ），不僅連續第四個月下跌，總指數更創下從2001年1月進行這項調查以來、即七年八個月以來的最低點。


根據中央大學台經中心的最新調查，八月消費者信心指數調查總數為55.48點，較上個月下降0.24點；其中，六項構成指標分數皆低於一百分，全部處於偏向「悲觀區間」水準。


本次調查中，民眾對於「未來半年物價水準」與「投資股票時機」呈現止跌回揚，台經中心認為，主要受到之前物價與股市跌幅已深。「未來半年物價水準」調查結果為20.25點，較上月上升0.45點；至於「未來半年投資股票時機」，調查結果為57.9點，也較上月微幅上升0.2點。


至於對「國內未來半年經濟景氣」、「家庭經濟狀況」、「就業機會」及「購買耐久性財貨時機」等四項指標，八月份仍呈持續下滑。


其中，下降幅度最大指標是，對房地產、汽車等「未來半年購買耐久性財貨時機」，上個月首度跌破一百點，是五年多來首度轉悲觀；本月份調查指數又繼續下跌，為97.65點，較上月下降1.5點。 下降幅度第二的指標是「未來家庭經濟狀況」，八月的調查為45.7點，較上月下降0.25點；對「未來半年經濟景氣」的調查結果為44.85點，較上月下降0.15點；「未來半年國內就業機會」，調查結果為68.7點，較上月下降0.15點，為2004年4月以來的新低。


執行這項調查的輔仁大學資訊統計系教授謝邦昌表示，本次調查很符合經建單位這陣子預測，國內經濟狀況並非想像中的好，未來第三、四季經濟成長率更不樂觀，預估全年成長率僅4.3％左右；他強調，「政府應誠實面對民眾，告訴大家目前整體經濟情勢與挑戰」。

台灣整體經濟面在總統大選後曇花一現，所謂的「慶祝行情」維持不到一個月，隨及被大環境不景氣、通貨膨脹甚至物價大幅波動打亂。房仲業者統計指出，今年五月下旬以來，不論是房屋交易件數、成交量都逐月下滑，尤其農曆鬼月更是慘不忍睹，想要買房子的民眾都在問：現在適不適合出手？買了會不會被套牢？


台灣房屋不動產研究室調查發現，今年房仲、新推案市場自五月以來便呈現逐月下滑趨勢，不論是交易量、成交件數幾乎都大幅緊縮。在這樣的情況，有心成家的消費市場裹足不前，成為普遍現象。不過台灣房屋就長久眼光建議民眾，只要有需求就可以買，因為市場目前雖進入短暫量縮價跌階段，但一來「以租代買」不見得划算，二者購屋支付房貸利息，無形中也能強迫儲蓄所需貸款，對於消費市場來說並非壞事。


台灣房屋副總經理謝萬雄說，購屋市場大致可區分為首購、換屋及投資三大標的，其中新婚夫婦占了首購族群的六成以上，如果夫妻都在市中心區上班，面對高額房租，買絕對要比租來得划算。至於換屋族基本上不外乎「小換大」及「大換小」兩種需求，只要從議價角度切入，搭配本身居住前提，都能輕鬆解決房價問題。


謝萬雄說，站在投資客立場，由於目前房市進入整體量縮價修階段，許多投資客甚至「倒貨出場」。消費者在選擇這樣的產品時，應注意是否與市售價格便宜兩成以上，以免房價被哄抬白白造成荷包損失。


在經濟不景氣的年代，如何選擇保值、抗跌甚至增值的房地產產品，台灣房屋建議民眾可依循「五大經驗法則」，從中找尋「物美價廉」的房市產品。


選擇好地段絕對是抗跌鐵則：所謂的精華地段有幾個衡量指標，以商業區為例，人潮夠多、捷運通車方便、商圈是否帶來集市效應，都是好地段的重要關鍵，例如忠孝東路商圈、士林夜市，就是屬於這一類型的優質地段。桃園市的中正藝文特區由於具備大型公共工程建設條件，沿線的中正路、大興西路，也符合好地段標準。


景觀逐漸成為房價好壞指標：近幾年來房地產界風行「水岸經濟學」、「公園經濟學」等專有名詞，說穿了就是居住視野景觀好壞差別，這對於產品的價格來說，絕對有舉足輕重影響。例如許多大樓的高樓層部分，每坪價格就要比低樓層貴上幾萬塊，因此選擇視野好、景觀佳的房市產品，對後續價格有一定保障空間。


優質學區有絕對抗跌效果：古時孟母三遷，就是希望找尋優質就學環境，時空背景換到現代，明星學校或實驗中小學周邊房市產品，不論新成屋、中古屋價格都有一定表現。在家長買屋爭相爭取學籍的情況下，只要學校不關門，絕對能帶動周邊房地產熱潮。


重大交通建設保障房價議價空間：近幾年來，只要跟著捷運走就不難發現，沿線房價幾乎成倍數成長。相關重大交通建設議題炒作，也成為房地產銷售熱門話題。舉例來說，高鐵青埔站區拜機場捷運線動工之賜，吸納效果反而比高鐵本身更具優勢，不難想見其中捷運帶來的人潮商機。


鄰近生活區塊提供完整就業環境：新竹科學園區有科技新貴強大購買力支撐，不論竹北、六家甚至湖口、新豐地區，房市發展都呈熱絡走勢。桃園縣華亞科學園區周邊房地產也炒得如火如荼，重點就在於「上班族」會就近選擇房市產品，也成為購屋相當重要的參考指標。


謝萬雄建議民眾，若選擇購屋區域真的看不出來是否符合上述五大參考原則，不妨觀察當地中古屋產品釋出市場買氣熱絡與否，如果一個物件等了幾周、數月都乏人問津，最好不要多作停留，以免出價後後悔莫及。

受全球景氣趨緩及內需消費不振雙重衝擊，7月景氣對策信號九項指標同步衰退，景氣對策信號分數由上個月的20分，驟降至15分，是2003年6月SARS以來最低分，燈號更從代表有「衰退之虞」的黃藍燈，轉為代表「景氣衰退」的藍燈。


而行政院為對日趨低迷的房地產注入強心針，經建會主委陳添枝表示，一周內將協調相關部會放寬或提高有關建築及房屋貸款餘額比率上限，擴大建築及房屋貸款餘額，而政府提出的各項優惠房貸，還有一千多億元餘額等待消化，近日內也將進一步提高優惠利率補貼，有效實施現行房貸方案。


除前三項新增措施外，陳添枝強調，政院將積極推動包括九月一日起實施的「工作所得補助方案」，投入135億元，照顧45萬戶近貧家庭等五項救經濟措施。


經建會經濟研究處長洪瑞彬分析，目前國內景氣確實低迷，但他也認為：「九月隨擴大內需方案效益浮現，加上陸客來台人數提升，都有助於景氣回穩。」台大經濟系教授林向愷指出，不可怪全球不景氣，馬上任百日應端出具體牛肉。


台經院六所所長楊家彥則說：「景氣訊號轉弱的原因包括內需不理想與外貿市場表現不佳所致。」學者建議政府可從穩定物價、擴大內需、減稅等處做好調整。

房市連漲4年之後，終因供給過大、價格上漲過多，出現買氣遲滯現象。今年鬼月，議價拉大現象明顯，進場購屋的民眾，都省了不少荷包。


鬼月房市買氣冷冰冰，不論預售屋或是中古屋都陷入「0與1的戰爭」：掛蛋是常態，只要成交1戶，就可以放鞭炮慶祝。炎炎夏日，房市卻陷入寒冬，過去房市熱絡時，戶外廣告的定點看板一位難求，3個月前建商、代銷都還要領號碼牌排隊，如今空著一堆廣告看板等嘸人。


農曆7月俗稱鬼月，現代人雖不再太過忌諱鬼月購屋，可是房市買氣從5月起逐月衰退，鬼月更是降至冰點，房仲業者形容「今年是5年來最難過的鬼月」，連沒理由看壞後市的指標型建商也延後推案。


台中某指標建商520之後在八期租下一塊地準備搭接待中心，租期一口氣簽10個月、共砸下270萬元租金，原本預計9月公開新案，但現在看買氣冷、苗頭不對，寧可放棄270萬元成本，也不敢輕言推案。


市調業者統計，今年鬼月推案量達1216億元，有38個案量破10億元的指標案，比去年鬼月平均推案量成長13％，熱門推案區域包括北市中山區、內湖區，北縣三重、新店及桃園市、新竹市及台中七期等，鬼月過了一半，雖有案子順利完銷，但部分案子有行無市，不是調降表價因應，就是只能任消費者隨便砍、隨便賣。


最新統計發現，大台北地區預售屋市場的「議價率」已達到13至16％的歷史新高，甚至還有案子「1坪喊價250萬元、砍到150萬元成交，每坪議價空間100萬元」，市場訊息顯示，「消費者最大」的買方市場時代來臨，現在進場砍價可比之前多砍3％以上。


住展房產網總監陳韻如發現，現在的預售屋市場平均「議價率」已創歷史新高，買方無力追價，平均成交行情「開高走低」，北市議價率高達16％，幾乎是5年前9.6％的1.6倍以上，台北縣議價率在5月更一度創下15.9％的歷史新高，是5年前的2倍。


已有建商決定延後推案或改採「先建後售」模式避鋒頭，但也建商冀望第四季房市傳統旺季業績能好轉，尤其鬼月結束後進入928檔期，仍有指標大案正趕工搭建接待中心，希望趁股市反彈之際抓緊買氣。


市調業者預估，今年928檔期不會太冷清，北市品牌建商遠雄、太子、昇陽、華固928檔期都「不換檔」照樣推案，其中遠雄案量居冠、太子居次；台中市推案地點由七期南移到八期，高雄市也有國揚新案推出，都以大坪數為主要訴求。


遠雄三峽、林口兩大特定區開發都接近尾聲即將「畢業」，下半年集中在台北市區推案，包括中山區「首府」、「富都」和吉林段都更案共約160億元，還有內湖五期約80億元的住宅及廠辦案。太子建設則以信義計畫區B8「台北信義」案總銷金額150億元，以及板橋「太子文華」案推案量居次。


中台灣地區，七期新市政中心仍是推案一級戰區，聚合發建設預計公開惠中路新案，每坪單價可望突破60萬元，其他建商大多延到第四季，推案地點南移至八期，如登陽建設8月將在文心南三路推出「登陽漱夏」，規畫流行精品旅店的設計風格，另外元城、新業、久堂等也將在928後陸續推案。


高雄市則在郭台銘南下效應下蓄勢待發，除了原定520後推出的「民權四維」將在928檔期前推出，國揚在漢神百貨對面的案子1坪更是喊到60萬元，高雄新推產品特色都是大坪數。高雄市代銷公會理事長黃炯輝表示，高雄新推案的土地、造價成本已超過23萬元，沒辦法再推1坪10萬元的產品，「明年開始首購產品至少要絕跡2、3年以上」。


不過，在推案供給量放大、經濟景氣不佳的利空襲擊下，房仲業者擔心中古屋表現不會太理想。美商ERA不動產行銷顧問張欣民認為今年鬼月表現會創下5年最差，民眾議價空間可望拉大。


張欣民指出，房價持續漲了4年多，在一般民眾所得沒增加情況下，已形成房價所得比嚴重失衡的狀態，即使有能力購屋的民眾，此時也擔心買在最高點，加上建築業者預售推案又沒有踩煞車，今年恐怕會是近5年鬼月房市表現最差的1年。


房市表現差，議價空間相對拉大，近一個月進場購屋的民眾，反而撿了便宜。
周先生找了5年房子，終於在今年鬼月出價，結果比3月時的屋主開價一口氣省150萬元，他說，150萬元幾乎是他2年年薪，「沒想到鬼月進場讓我少奮鬥2年」，大明計畫，省下來的購屋支出要拿部分當裝潢費，讓自己跟未婚妻過得更舒服。


鬼月不但讓勇於進場的自住客嚐到甜頭，資金雄厚的投資客也深知在鬼月可以降低自己的投資門檻，投資客陳先生去年鬼月買下一間高樓層、景觀戶的套房，鬼月前跟鬼月後講價，一差120萬元。


陳先生去年鬼月在捷運站附近找到1間套房預售案，他想買來出租，看屋、詢價的結果，代銷業者告訴他，他看中的套房是高樓層、景觀戶，開價1坪80萬元，陳先生一聽心涼一半，「這種天價要出租多久才能回本？」。


不過陳先生想到再過1個月就是鬼月，或許有彈性的議價空間，於是決定忍一忍。果然，鬼月到來，代銷業者離承諾建商賣出的8成業績還有一段距離，在結案壓力下，願意以4樓、非景觀戶價格（每坪約60萬元）稍微加價到每坪68萬元賣給陳先生。


每坪單價從80萬元降到68萬元，單價整整少12萬元，10坪套房總價減少120萬元負擔，陳先生說，他打算未來以月租2萬元出租，一口氣省120萬元，等於提早5年回收。


投資客陳小姐建議，銷售較差的預售屋，代銷面對結案壓力，通常會提供「沙必思」，放出優惠一點的價格，另外，建商也會趁鬼月市況相對低迷之際推出促銷案，例如，買屋送裝潢或送家電，增加購屋意願。


房地產專家說，就算要在鬼月簽約或入住，只要仔細翻閱黃曆，其實農曆7月也有入厝等黃道吉日，不必太過忌諱，鬼月不宜購屋的說法，現代人也多改成只要不在鬼月搬家、入厝就好。


小撇步 鬼月殺價技巧公開


1時間掐頭 價格去尾：


台灣房屋行政副總謝萬雄說，鬼月「加減討」多少能討到便宜，比如當上首位成交的客戶，幫業者討個好彩頭，通常能爭取較多的議價空間。


住商不動產研究室主任徐佳馨建議，先從單價開始殺，殺完後再用總價去掉零頭，這樣會比直接從總價下手，折扣稍微再多一點。　


2以量制價：


呼朋引伴來議價，表達想買屋的誠意，並且多拗一些贈品。第一次買房子、或是價格實在談不下來的購屋人，東森房屋執行副總吳駿杰認為，不妨帶著家人或親人與屋主面對面討論，表達想買屋的意願；也有人在網路上號召想買同一個建案的網友，一起跟業者議價，通常「團購」最能爭取到議價空間，找到的人越多、折扣越多。


謝萬雄說，預售市場也會在鬼月提供優惠，包括送冰箱、冷氣、電視刺激市場，加速消費者下訂的意願，此外，也有消費者直接拿訂金殺價，銷售人員看到訂金，認為這是已成熟可「收成」的客戶，通常會比只出價卻不拿出訂金的消費者，給予更多優惠或贈品。　　


3找急售的房子：


陳錫琮說，投資客受到整體投資環境不佳的影響，產生龐大的資金壓力，紛紛出脫變現，購屋人遇到這類急於出脫的屋主，不妨勇於議價，也能爭取到更多的議價空間

購買法拍屋，便宜又有高風險，看似陷阱重重的法拍市場，還是有比市價低2成以上的利誘，中南部更有低4~5成的空間。依照準確方法挑選房屋，參加法拍競爭，就可以在房價高昂的時候，買到地段好、價格合理的房屋。


精華地段合理價格的房屋難求，如果想找價格低於市價2~3成，唯有法拍屋。目前全台灣約有5萬6千戶量體，平均拍次為2.8次，也就是說，每拍一次就比市價低八折，2.8次大約就是市價6折，雖然全年度房屋移轉數量約40萬戶，法拍案件每年拍定數僅約3~5萬戶，不會互相影響，但仍有低價的魅力。


縱使法拍屋便宜，但難度高，陷阱多，不是一般小市民可輕易參與，有的物件法院不點交，有的房屋被佔用或容易遭破壞，買法拍屋又要現金購買，幾乎買家都是專業投資客居多。


走一趟台北地方法院，下午三點的拍賣上，小小的法拍室擠滿人潮，等待結標，透明房訊吳副理說：「今天大家都想拍大直的物件，明水路397巷，屋況很好，拍了就可以點交，很有看頭。」


瞧法官手上厚厚一疊投標單，最後開標價格二千多萬元，比市價低一成。今天12件的拍賣物件，只標出2件，大多都是地點不佳，無人投標，吳副理接著說：「等吧，地點不好的，2拍沒人要，起碼要第3拍才可能拍掉，像明水路的案件屬於第2拍，地點好，脫手容易，大家都會想搶著要。」


看到得標者手拿標單，剛走出法拍室，仲介、銀行、裝潢等業者一擁而上，忙著遞名片、交換訊息，原來是名專業投資客，他說：「時機不好，只能挑些菁華案件做做，賺一點價差，現在地點比價格重要，要不然拍到便宜貨也不一定脫的了手。」


北台灣房價維持高檔，縱有民眾因繳不出房貸需要賣屋，只要降價多可售出，故近幾季以來，法拍量均不多，台北市第二季只有280戶拍出，目前最多的地方在台南，第二季有1千戶的拍定量，總案量約8千戶，而高雄也有6千戶的量等待拍賣。


雖量不足以影響市場，但仍有左右的能力，投資客購買法拍屋後，經由整理及重新裝潢，就與一般中古屋無異，再投入仲介市場出售，利潤驚人，易賺取2成以上比比皆是。


目前全台房價已經疲軟欲跌，法拍屋擁有更多的跌價空間，容易在同一棟大樓中引起比價效應，而帶動全體房價下跌，景氣好時影響不大，景氣衰退時草木皆兵。


在房價維持高檔，沒有大幅下跌時，想要買到價格較為合理的房屋，如果不介意法拍屋的程序麻煩，低價是相當吸引人之處，台北法拍價格約為市價的7~8成，而中南部更只有5~7成價，只要眼明手快，釐清法拍的權利義務，想買到低價屋並不是件難事。


法拍屋依拍賣來源分為由法院拍賣的一般法拍屋、金拍屋、銀拍屋，而無論何種來源，都有相同的優缺點，購買法拍屋必須要多留意，或者委託專業代拍業者處理，較省時省力，也多了專業的意見與諮詢。


首先，應注意拍賣的物件是土地還是只有房屋，有的只有房屋使用權而沒有土地所有權，價值差異大。


點交與否在拍賣說明書上就有註明，由法院負責點交，就有公權力與強制力，如果是不點交屋，日後處理都會相當麻煩，經常就有原住戶拒不搬離或者有出租的房客而不搬家，必須再經由訴訟才能取得使用。


如果有房客出租，盡量選擇有定期租約，租期一滿就可收回自住，或是繼續收租金，如果有不定期租約，也就是房客沒有打租賃合約，未來想收回都較困難。


另外，風水之說普遍受重視，法拍屋內可能曾經有人死亡、破產、風水不佳的印象，也有可能因為房屋被拍賣，房屋的屋況差、髒亂、被私下破壞，購買法拍屋前需做好心理準備，只能以較低價格換取房屋。


購買法拍屋，需準備拍賣價格二成的保證金，拍定後7日內需繳交拍定價的剩餘款項，目前也有多家銀行業者辦理代墊款的貸款服務，為拍定價的5成至7成。


屋況是最難了解的，因法院拍賣並沒有提供屋況展示，被查封的債權人多半也心情不佳或是不在家中，屋況好的，維持原來可使用的裝潢，屋況差的，也許有任意破壞、水管封死等狀況，購買法拍屋，一定需多準備重新裝潢的費用，好適合居住使用。


法拍流程


1蒐集法拍物件資訊


a.法院會要求屋主刊登報紙分類稿，散見各大小報紙。


b.法院民事執行處拍賣公告欄及鄉鎮市區公所公告欄，有張貼拍賣案件資訊，可詳細研究。


c.專業法拍公司，提供資訊及物件，如透明房訊http://www.tom.com.tw/等。


2研究物件


從蒐集而來的資訊，了解房屋的位置及面積，後至地政事務所申請土地及建物謄本，了解真實面積，並調閱建物測量成果圖看清格局，然後實地走訪當地，除了看房屋附近的環境，還要多詢問住戶或鄰居，是不是有佔用等問題。順便走訪當地仲介，詢問行情也是個好方法。


3填寫標單


填寫標單，依底價以上出標，並投入標箱，開標後，由高於底價的最高標得標。


4繳交資金


得標後，法院通常會告知，在7天內繳交保證金以外的餘款，通常為拍訂價的8成。


5點交房屋


如果房屋屬於點交屋，由法院擇期至房屋現場點交給買方，如果不屬於點交屋，就要自己與債務人交涉，通常使用的方式，多由拍定人付一筆搬家費用，利誘協調原債權人搬家，有租約的房屋，就試著以原出租條件重新簽訂租賃合約。



專家意見


法拍屋陷阱多，都會區訊息較清楚，郊區或鄉下地區，容易因法拍屋的地點不明、離法院太遠資訊不明等等，傳出受騙情事，並且仍有不少不肖業者或集團，任意佔用法拍屋，伺機要錢，需多留意。


購買法拍屋，最重要的是所有的錢要自己經手，別經由代辦業者，包括押標的保證金跟支付剩餘屋款，拍賣物件的地點也要多作確認，可以至地政機關調閱謄本確認地址。


想要順利購買，可先與債務人溝通，多花一些時間聊聊天，探一探是否有人佔用，以及查看室內裝潢有沒有被破壞，自己也需要先查詢本身的信用狀況，免得拍下後因個人信用不好，被銀行退件。


一般來說，請債務人搬家需要經驗，行情上起碼需付出2個月的房租，有的因為被惡意佔用，索價30萬~50萬元比比皆是，找尋大型代拍公司，較有保障，也較有經驗解決佔用問題。

房貸市場競爭激烈，許多貸款戶偏好「前低後高型」（三段式）的利率，利率高時再轉貸低利率的銀行，為了留住客戶，許多大型行庫最近針對信用良好客戶，推出低利的「一價到底型」（一段式）房貸，20年平均下來，可省下20萬元利息。


「一價到底型」的房貸平均利率，近幾年一直維持在3.5％左右，但「前低後高型」房貸前一年利息只要2.8％上下，多數消費者都寧願先選擇「前低後高型」房貸，等三段式利率到了第二階段或是第三階段較高的利率時，再轉貸其它家條件更豐厚的銀行。


為了留住貸款客戶，提高他們的忠誠度，國內幾家大型行庫近來又開始推銷「一價到底型」利率，針對公教人員及信用良好的客戶，分別給予2.99％及3.14％起的優惠利率，以5年平均計算，比較「一價到底型」與「前低後高型」利率，一價到底型平均每月可省下近0.2％的利息，每個月雖只有省下千源左右的利息，但20年下來，可省下20多萬元利息。


「所有的銀行都希望和客戶有長期的配合和互動，也許房屋貸款這塊銀行沒有很高的利潤，但如果和客戶有良好互動，還是有機會為客戶提供信用卡及理財服務。」上海商銀經理馬婉瑜表示，銀行也希望把眼光放遠，爭取信用良好的客戶，因為做新客戶對銀行來說也是一種消耗。


根據銀行統計，國人房屋貸款平均在7到10年內會還清借款，但「前低後高型」利率多半只有前一年比較優惠，因此馬婉瑜分析，如果是收入穩定的公教人員，或是前500大企業的員工，申請「一價到底型」的房貸方案會比較划算。

考試快到時，許多人都會拜「文昌帝君」求考試順利，除了民間信仰的文昌帝君祭祀之外，在居家風水方位上，也有主管功名科考的風水「文昌方」，只要知道自己住宅文昌吉方的位置，來進行催旺佈局，就能在職場升遷方面有所助益。


風水上「文昌」的方位，有所謂的「宅文昌」、「流年文昌」以及「本命文昌」三種分別。所謂「宅文昌」，指的是每個不同座向的住宅或辦公室中，最適合拿來做為書房、辦公室、或者規劃研發行銷部門的位置。（見附表一）


而「流年文昌」，指的則是針對該年度能增加考運、升遷運勢的文昌方位，僅適用於特定年度的狀況。以今年為例，流年文昌位在東北方，建議於住宅此處放置水耕植物或是置於個人的書桌或是辦公桌，在這個區域辦公或者唸書，可收文昌之功效。若此處不適合放置桌子，退而求其次的方式是擺放水耕植物（黃金葛、幸運竹），若連植物都不適合擺放，則可在此方位牆上掛置文昌筆一組。


至於「本命文昌」指的是每個人都擁有的專屬風水文昌吉方，不受住宅座向以及年度影響的最佳方位（見附表二），我們將從幾個部分來分別說明「旺文昌」的注意事項。


1. 書桌、辦公桌附近是不是有尖銳、高聳或奇形怪狀的物體，這是一種沖煞，不利文昌。


2. 書桌、辦公桌是否背對著大門或正對廁所門，若有的話也不利文昌。


3. 文昌方位是否有垃圾筒或者廁所，若有則穢氣污染文昌。


4. 居家採光、通風、動線越優良，越能帶旺文昌方位，文昌越旺就越有利職場升遷。


5. 在書房、辦公室色調上不宜採用過於暖色或亮色系（例如漆上紅色、紫色、亮橙色的油漆，或是採用這類色系的家具），最好以冷色為主，用色時要注意五行的均衡，不管是整體的顏色，或者是文具、辦公用品、桌子及各種擺設的顏色，都要看起來協調，不可太強調某一種色彩。 .

房仲業者統計，今年8月台北市及台中地區成屋委賣量出現連續第4個月負成長，特別是台中市受7期豪宅成交量嚴重熄火氣氛瀰漫，部分賣方乾脆不賣，導致7、8月委賣量平均減少近1成。台北市則在成交量、委賣量俱縮情況下，議價空間逐漸拉大。


房市成交量連月萎縮，站在第1線的房仲業者感受最深；不過各地屋主委賣幅度不一。在量縮前提下，中信房屋副總經理劉天仁分析：「委賣量增加，意味屋主在面臨市場變化之際，調降售價可能性較高；委賣量減少，則凸顯屋主對未來房價仍有期許，而買方對偏高的價格也跟著猶豫、觀望。」


靠著賺取買賣佣金為生的仲介業者而言，最不樂見的就是量縮，同時意味著成交天數拉長。以台中市最熱的7期新市政中心豪宅聚落為例，今年3月出現委賣量瞬間出現67%的成長高峰後，便逐月減少，7月後月減幅度更擴大到約1成。
台中委賣量減少的情況則呈現兩極化，置產型的客戶認為在大都會歌劇院等建設利多拉抬，反而不急著賣；受到房市回檔影響，銷售期拉長數月，尤其是預售案投資客，須等到交屋才能申辦貸款，資金壓力遽增。


21世紀不動產市政中心加盟店經理高珮雲表示：「就算是總價4000萬元的成屋豪宅，平均貸7成，自備款也要1200萬元，加上股市欠佳，為了降低風險，投資客只好以原價割愛。」


震盪幅度較輕的高雄市，8月成交量出現「止血」訊號。住商不動產高屏區執行副理林祺博說：「6~7月整體成交量萎縮約3成，到了8月已明顯趨緩。」至於屋主委賣量變大，林祺博認為和北部投資客大量南下，趁這波景氣反轉釋出變現有關；分析委賣客層，本地客的成交與委賣量較無劇烈的波動。


信義房屋高雄區協理黃永全表示，8月先後有國揚（2505）、京城（2524）2大建商買土地，多少為高雄房市帶來激勵。國揚於8月15日將漢神百貨旁約1520坪土地售予英業達（2356）董事長葉國一，雙方並宣稱將合作開發總銷約86.7億元的豪宅案，3天後，京城以每坪121.6萬元、合約5.36億元向國有財產局標得高雄女中對面土地，刷新高雄標地紀錄。

針對行政院擬放寬建築及房屋貸款融資比重上限，美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民昨（27）日表示，目前是高房價時代，行政院擴大建築融資餘額、提高優惠利率補貼對房地產市場的影響有限，因為房價居高不下讓很多購屋族連自備款都籌不出來，政府儘速推出「一生兩次兩年200萬元零利率優惠房貸」可能較有效。


第三季房地產景氣陷入低潮，讓政府有意透過放寬銀行建築融資30%上限，及補貼金融業優惠房貸利率來提振房市。但房地產業者表示，這兩招都存在盲點。


張欣民指出，過去幾年政府低利優惠房貸所以對民眾有誘因，是當年有「低房價」的環境配合，加上低自備款的條件，因而大幅提升民眾購屋意願；但目前民眾購屋受限於自備款和房貸利率兩大門檻，很多購屋族連自備款都籌不出來，第一個門檻都難以跨越，遑論享受優惠房貸利率，就算利率再低，對民眾來說也是「看得到吃不到」。


至於建築融資比重，據了解，目前金融機構對於小套房或供給量過大的房地產商品，貸款都相當嚴格，房貸成數更從八成降到七成。房仲業者認為，銀行為了避免增加壞帳比率，對房貸業務相當保守，就算政策提高銀行可貸放總額上限也於事無補。


銀行主管也表示，由於房市景氣下滑，各銀行緊縮房貸業務，行政院這項放寬措施的「宣示」意義大於實質。

行政院因應景氣小組會議昨天端出八大刺激景氣措施，溯自今年七月到明年十二月底，凡製造業及相關技術服務業新增的重大投資，得比照「促進產業升級條例」，享有租稅優惠。

為刺激房市，政府也擬提高優惠利率補貼，有效實施現行房貸方案，並擴大建築及房屋貸款餘額比例上限。

經建部門看壞上半年景氣，為確保今年經濟成長率「保四」，政院在昨天上任百日之際，決定「下猛藥」。

經建會主委陳添枝昨天在會議中分析，受到北京奧運影響，台灣上半年對大陸出口和接單速度衰退最厲害，對美出口也下跌，為了確保今年全年經濟成長率不低於百分之四，經濟政策重點將轉為增加民間投資，並採取九十一年曾實施的短期企業投資租稅優惠強力「猛藥」，讓製造業及相關技術服務業新增重大投資案，可以適用「促產條例」。

陳添枝表示，促產條例對特殊產業租稅優惠在明年底就要全面取消，但為提振投資，政院將在立院下會期先行修促產條例，把租稅優惠擴大到製造業及相關技術服務業，相信這項限期性的法令，可達到刺激景氣效果。

行政院也為低迷的房地產注入強心針。陳添枝表示，經建會一周內將協調相關部會放寬或提高有關建築及房屋貸款餘額比例上限，擴大建築及房屋貸款餘額。據透露，政府各機關所提出的各項優惠房貸，目前還有一千多億餘額尚待消化，近日內將進一步提高優惠利率補貼，有效實施現行房貸方案。

陳添枝指出，主計處預估一、二季民間投資衰退百分之九點三七，上半年民間投資比預期差，顯然民間對景氣看法「相當不樂觀」。

陳添枝還說，景氣指標已連續下跌六個月，這個月藍燈是「探底動作」，他預期「第三季是谷底更差，第四季應回升。」通膨問題在第四季會下降，消費者物價指數可望降到百分之三以下。他說，雖然景氣不好，但「至少少了一個敵人」！

行政院也積極推動「工作所得補助方案」，九月一日起投入一百三十五億元，照顧約四十五萬戶近貧家庭，並在半年後檢討，推出第二期，總經費約二百六十億元