常見的房屋銷售陷阱
何謂『成屋履約保證』
成屋履約保障有效保障買賣雙方權益
隨著房地產景氣反轉向上，多家業者趕潮推案，而業著間良莠不齊，消費者有可能碰上不肖業者在買賣中間動手腳，致使蒙受損失。因此，如何避免一屋二賣、賣方非所有權人、未過戶買方名下即遭法院查封、賣方不點交房，甚至買方反悔拒付尾款屋等情事發生，就有待健全周延的服務來積極保障買賣雙方的權益。
現今的仲介業者一般都已透過產權調查制度，在「物的瑕疵保證」做到一定的水平，但在已經付出的金錢的部分，卻仍為消費者選擇性的保障服務。如果我們從交易行為來看，在簽約前期，買方需先繳三成的自備款，但仍未過戶至名下，無任何安全保障，惟恐標的物被中途查封或出錯；一旦房屋過戶到買方名下，因買方七成貸款尚未交付賣方，或藉機拖延拒絕付尾款，將使賣方權益受損。
為此，早在民國85年起，信義房屋就領先業界全面推出『成屋履約保證制度』，務使在成屋買賣過程中，由銀行出具保證書來保障買賣雙方價金及產權的權利。更具體的說，該制度就是買賣雙方將買賣價金存入銀行專戶保管，讓銀行作為付款中間人，銀行則發保證書給買賣雙方，再由銀行或銀行委任的第三人（如建築經理公司）客觀查核交易過程中的產權關係，並控管存入保證銀行專戶之價金及相關契據，專業地為銀行盡到履約管理的責任，一旦第三人（如建築經理公司）審查、監督無誤之後，再由銀行付款。如此一來，不但使買賣之消費者雙方共享交易安全的保障，也使銀行的保證風險減至最低。
即使如此，在買賣房屋過程中，難免還是會有突發狀況發生，萬一交易過程出現問題，例如賣方臨時決定不賣或是買方臨時決定不買，由於價金經由銀行保管，買賣雙方經合法程序催告、解除契約確定，不必經過冗長法律程序，保證銀行即可依約認定，快速退還價金予買賣雙方，以確保買賣雙方交易安全。
此外，價金存在履約保證專戶期間，保證銀行將依存入專戶天數的長短，以當期牌告活期儲蓄存款年利率予以計息。民眾在選擇房仲公司或建商前，應該了解業者是否提供『成屋履約保證』服務，費用已內含於標準服務中或將額外收費（如屬客戶自費服務，一般多為成交金額之2/1000，由買賣雙方各支付一半）。
開低了雖然好賣但覺得好虧，開高了又沒人願意看屋，怎樣評定一個合理的賣價呢？
由於一般屋主對房屋市場的行情並不十分瞭解，因此在為房屋訂價時，不是訂得太高，賣了很久賣不出去；就是訂得太低，賣出後再後悔已來不及。房屋的估價是一門相當專業的學問，舉凡政治、經濟、社會因素都會造成房價的波動；而房屋的價格，又因區域的不同和個別條件的差異，沒有絕對標準可依循。因此估價若要做的精確，應該由充分瞭解市場行情的房仲業店爲您服務，但欲自行評估者，仍有以下方法可供運用參考：
(一) 市場比較法：
蒐集最近期間在您所要出售房屋附近，條件相近的成交個案數件，再依據其成交價格作為參考，並針對自己房屋在條件上與差異，來推估合理的售價。這個方法雖然經常被廣泛使用，卻有其運用上的限制與缺點；因為往往會發現最近期間，附近並無相類似的房屋成交個案可供參考，或由於國人保守習性，而無法探詢到真正的成交價格，使得行情的可信度大為降低。此外，更因為實際上沒有任何兩棟房屋的特性完全相同，就個別條件的不同，往往使得表面相似的兩戶房屋，在價格上有極大的差異。此外尚有下列因素會影響到房價的高低：區域大小環境、座向、樓層、屋齡、坪數及裝潢…等。一般屋主由於缺乏這方面估價經驗，因此開出的售價，經常和房屋的真正價值有很大的差距。
二) 收益還原法：
此法是將房屋的純益（如房租或營業收入）視為資本產生的利息，而房價視同資本額；再依照資本產生利息的反方向，去推估換算成本的價值，來當作應售價格。例如某公寓月租的純收益為每月一萬元，一年共計十二萬元，假定銀行利率為3%，則推算120000/3%=4000000，故此公寓的售價應為四百萬元。但若依此方法推算房價，得出的結果卻往往會比市價低。
(三) 原價法：
原價法是算在估當時將房屋重建所需費用，再扣除實際上房屋已使用年數的折舊額，來當作房屋現在應售的價格，這個計算只能得到建築物重估價格；至於土地的價格，可以市場比較法或者收益還原法求得，將建築物和土地的價格相加，就以得到房現應售的價格。但由於此法牽涉到較專業的計算，恐非一般屋主所能運用，同時所求出的價格，也會與實際的市價有相當差異，所以僅供參考。
近來國人購屋貸款額攀升，除了購屋行為轉變外，低利優惠房貸更是主因，究竟房貸負擔應該佔家庭所得多少呢?
在前有業者大力炒作、後有政府持續釋出低利優惠房貸的誘因之下，近年來國人整體購屋貸款的金額呈現大幅增長的情形，佔整體家庭所得的比重也不斷升高。很多理財專家都會建議購屋人，每月的房貸負擔最好不要超過家庭所得的三分之一，但是一個國家的房貸總負擔佔全體家庭所得的多少才合理，則還沒有專家可說出一個標準來。
「有土斯有財」一直是國人購屋時決策的因素之一，但在以前老一輩的購屋者心態都十分保守，除非已存夠購屋總價款，否則不會借錢來買房子，因此現金購屋的情形相當普遍。然而，隨著四、五年級生變成購屋主力，一來是現實的經濟壓力，二來是心態上對於貸款的觀念已普遍都能接受，所以貸款購屋的行為變成為房屋市場的主流，現金購屋者反而成為稀有動物了。
房仲專家表示，在整體購屋貸款金額持續上升之際，建議有意購屋的民眾，在面對政府低利優惠房貸以及各家銀行打出的指數型房貸的誘惑之時，還是要謹記：不要過度擴張個人信用，月還款不超過家庭所得的三分之一，仍是個維持家庭正常生活水平的不變鐵律！
買得開心付得輕鬆的購屋竅門，就是慎選房貸類型。「買房子一定要考量後面的繳款負擔重不重，千萬不要被低額自備款給沖昏了頭。」
任職仲介公司契約部的鄭代書，針對一般民眾購屋，特別提出輕鬆購屋貸款的黃金比例3:7，也就是3成自備款、7成貸款。無論您買的是中古屋、預售屋或新成屋，這是讓您輕鬆購屋、輕鬆付款的黃金原則。3:7？現在滿街不都看得見幾近9成貸款的輕鬆購屋專案嗎？這不正是減輕買屋者負擔嗎？「買房子一定要考量後面的繳款負擔重不重，千萬不要被低額自備款給沖昏了頭。」鄭代書提醒說。
房貸類型牽涉到不同貸款利率、償還年限以及償還方式。目前市面上常見有三種銀行房貸類型—
1.一般房貸
一般房貸分三種──
1) 浮動計息：適合薪資穩定的上班族。優點是還款金額固定，有利於財務規劃；隨收入增加而負擔相對減輕。由於房貸利率會因為銀行基本放款利率的變動而跟著加減碼，應盡量慎選利率較低且基本放款利率浮動幅度較小的銀行。
2) 分段計息：適合初期資金不足者或計劃在7-10年內清償大部分本金者。剛踏入社會，收入不多，資金短缺的人可以採分段計息法。因為分段計息的方式前幾年利息較低，之後才會按基本放款利率加碼計息。
3) 寬限期繳款：適合一般上班族和購屋初期資金不足者。一般房貸繳息也可要求貸款銀行寬限期，就是償還前幾年只繳息不還本，一般銀行寬限期多為2-3年。
2.理財型房貸
適合做生意或投資者。理財房貸是一種循環借款，銀行針對抵押房屋設定一個額度，讓屋主隨時支取，等手邊有錢便隨時還款，以後仍可再借。其計息僅就動支的額度按動支天數計息，如未動支則不計息。年利率約在12%左右，較一般房貸高。理財房貸具有彈性借貸並可隨時清償的特色，但它的缺點是風險大，假若借貸人資金投資失利，將在房貸與投資失利的雙重負擔下，導致信用惡化。
3.保單房貸
已持有保單者可以參考保險公司推出的方案。近年來，保單結合房貸組合盛行，其利率優勢是第一年利率可降到6.2%，第二年再照保單分紅利率加碼調高。保險公司願意提供這麼低的利率是因為有固定保費收入，不需要像銀行要支付利息，資金成本較低。所謂保單分紅利率係根據一銀、台銀、合作金庫、中央信託局的二年期定期存款利率加碼計算而得，若利率浮動大，則加碼的比率就大。
看似優渥的租金收入下，其實暗藏很多陷阱，一定要冷靜細算一番，以免房東大夢沒做成，先成為『套』房一族。
現在定存利率偏低，投資房地產，當個寓公寓婆，每月等著收租金，聽起來實在令人心動，因此近來市場上出現很多以高租金報酬率為訴求的小套房預售案。建商動輒喊出租金投資報酬率達二、三成，甚至還有標榜自己是投報率高達九成以上的金雞母！
由於銀行利率持續處於低檔，租金報酬率高過定存甚多的收益型不動產廣受投資者青睞，迎合這類客源需求的預售屋個案也越來越多，建商紛紛喊出動輒二成以上的高投報率，甚至還有宣稱投報率高達九成的訴求，讓民眾看得霧煞煞。提醒你，購屋前先釐清真實之租金報酬率再行動，以免掉進數字遊戲的迷失之中。
以「年租金」除以「房屋售價」計算投資報酬率，是最傳統、也是國際上通用的計算投報率公式。以總價120萬、月租金6000元的套房為例，投資報酬率為6%。但若加上八成的貸款、利率2.62%，投報率立刻縮水為3.9%。這就是投資人須判斷是否值得投資的重要依據。
不過，預售市場上很多超高投報率的個案，建商是以「購屋自備款」取代「房屋售價」來計算，由於自備款一般是房屋總價的三成，甚至有的只需要一成自備款，投報率自然就「變大」了。以「購屋自備款」來算投報率，是很多預售屋及店面產品拿來美化投報率的手法。同樣是總價120萬的小套房，房貸八成（96萬），利率2.62%，選擇三年還款寬限期，年租金扣除利息後的淨收入為4.68萬，投報率僅3.9%，但若改以自備款24萬為計算，則該套房前三年的投報率就大幅跳升到19.5%，如此大灌水，獲利結果當然令人心動。
刻意忽略房貸支出、調高房貸成數、壓低房貸利率、虛報租金收入等等，都是建商用來拉高投報率的障眼法，若將這些手法相互混合運用，一個小套房的投報率最高還可能飆到120%。至於多少投報率是合理範圍？目前一般住宅產品的投資報酬率在3～5%左右，商用產品4～6%，學區套房5～8%，皆屬合理的租金報酬水準。而除了精算投報率，投資產品是否位於交通便捷的辦公商圈、百貨商圈或是學校學區附近，也都是房東族投資時需一併考量的重要因素，以免出租不成，反成套牢一族。
建議你如果投資房地產想提高租金報酬率，另一方法就是把租屋產品用心打點一番，像是重新油漆、略加裝潢，搭配窗簾、床組、電視、冷氣等家電，或是加裝防盜、防火及寬頻、第四台等，皆是可以提高租金的小竅門。尤其現代人愈來愈仰賴網際網路，在網路上刊登廣告時，記得附上美美的屋況照片，詳述房子的優點，附近交通狀況，並詳列期望的房客條件，一刊登往往就能吸引數百人瀏覽，平均4~5天即可租出。另外根據調查顯示，位處捷運站出口附近五百公尺內、屋況尚佳、附基本家具、租金在8000~10000元的分租套房是租屋族網路點閱及詢問度最高的熱門產品。
揭開高出租投報率的迷思
註：個案總價120萬，年租金7.2萬，貸款20年，選擇3年還款寬限期
利率看升，固定利率房貸成為當紅產品，其實政府優惠房貸才是對抗升息的最佳利器
房仲專家指出，利率看升，固定利率房貸成為當紅產品，但那只是避險動作，不一定能夠真正省下利息，所能節省的金額也不多。相對來說，政府優惠房貸有補貼利息，是一筆一定能節省的「開支」，可省下五、六萬、甚至十多萬元多的開支，是對抗升息的最佳房貸選擇。
據了解，目前市場推出的固定利率房貸，前五年平均利率在3.5%左右，約比機動利率房貸高0.7個百分點，專家表示，選擇固定利率與機動利率何者划算，要看未來的房貸利率走勢而定。由於機動利率每三個月調整一次，假設未來銀行房貸利率調幅都是央行升息幅度的一半（因為市場資金過於寬鬆），固定型房貸與機動型房貸0.7個百分點的利差，加上相關申辦費用，民眾還要支付房貸金額0.5%為權利金或0.1%為開辦費，因此，五年內央行升息至少要超過六碼（1碼為0.25個百分點），選擇固定利率房貸才能「開始」真正節省房貸支出。固定利率房貸僅有避險功能，不一定能夠真正省下利息，所能節省的金額也不多。
由於優惠房貸政府有補貼利息，加上加碼利率低，因此其貸款利率比一般銀行貸款利率要低一些，不管未來如何升息，民眾就是可以省下那一段利率差距的房貸支出。
申辦3000億優惠房貸可以省下多少利息？由於額度不同，加上可以搭配勞宅與國宅貸款，所以應以各種貸款組合的最高額度來衡量。信義房屋不動產企研室研究顯示，與一般銀行房貸利率相比（假定為2.8%），申辦政府優惠房貸，若貸款200萬，總計20年可以省下5.5萬元的利息支出，貸款250萬，則可省下6.9萬元。若再搭配勞宅、國宅貸款（220萬額度，利率2.265%），3000億優惠房貸貸款200萬元共可省下19.3萬，貸款250萬則可省下20.7萬元之多。
因此，固定利率房貸是面對未來升息態勢下可以選擇的一種避險動作，但不一定能夠真正省下利息，所能節省的金額也不多。相反的，不管未來利率調升多少，政府優惠房貸可以節省數萬、甚至十多萬元多的開支，是對抗升息的最佳房貸選擇，有意節省荷包的自住型客戶應加快購屋腳步，才不會喪失可節省房貸利息的機會。
包括壽險（身故可理賠剩餘房貸金額）、保證保險（可提高貸款成數）、失能險（6個月內因故無法工作可免付房貸）等多元選擇。
「平準型壽險房貸」以申貸金額為壽險保障金額，每年繳交一樣的保費，但因多數人在背負保費與貸款時，於精打細算考量之下多會選擇保障額度隨房貸本金償還後遞減的「遞減型房貸」，例如第一年壽險保障是五百萬元，當第二年貸款本金只剩四百萬元時，壽險保障便跟著降到四百萬元，當然也只需繳交四百萬的保費。「保證保險型房貸」則是把消費者自備款不足的部分，以保證保險房貸支應，購屋族在一次繳納一筆保險費後，便可以享受指數型房貸優惠，且可以20年分期攤還，大幅減輕房貸負擔。「失能險」主要的功能是萬一客戶發生意外，導致失能無法工作；或是非自願性離職，收入中斷時，則待業期間，保險公司將代為支付房貸月付金，最長代繳期間達6個月，以免房屋被拍賣或假扣押。
市面上的房貸商品琳瑯滿目，消費者應該怎麼選擇、怎麼貸呢？
房貸商品從「指數型房貸」、「抵利型房貸」、「理財型房貸」、「保險型房貸」到「固定利率房貸」，各有誘人之處，但這些產品到底有何差別？要怎樣依據個別的狀況與需求來取決呢？
房貸優勢比一比
註：指數型房貸的計價結構為「指數利率＋加碼幅度」。實際房貸條件依各銀行規定。消費者在選擇房貸產品時，除了依自身的需求來評估，另外，面對升息的趨勢下，建議還是量力而為，預留升息所可能增加的負擔，切勿過度擴張房貸額度，導致利率走升時，讓龐大的房貸支出壓得喘不過氣。
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