房價泡沫之隱憂隱然若現？ 20070409
國內房地產景氣已連續三年呈現價漲量增走勢，惟今年以來卻有不少調查報告顯示房地產市場買氣已逐漸呈現轉弱趨勢，從而亦引發房價是否存在泡沫之層層隱憂，縱然目前亦有不少媒體不斷的報導正面的利多訊息，惟若就以下幾點重要資訊加以深入探討，卻也有不少令人不得不密切注意之潛在隱憂！
一、房價已高漲，76.2%民眾認為今年不適合投資
根據永慶房仲網之調查資料顯示，有高達76.2%民眾認為今年並非投資房地產的好時機，其中認為房地產行情已經偏高者高達64.4%，只有16.9％認為今年仍是投資房地產的好時機，此外，在非經濟因素方面，對於台灣政經情勢持悲觀態度者亦占11.8%。
其次，就當前房地產之投資風險而言，有高達六成民眾擔心供需失衡而導致血本無歸，甚至擔心房市會有泡沫化之潛在危機。
按95年台灣之住宅建造執照申請量高達116,116戶，使用執照申請量亦高達123,552戶，不僅兩者均超過11萬戶，並且使用執照之申請量還超過建造執照之申請量，其間所顯示的警訊即在於今後新成屋大量增加所導致房價下跌之不利趨勢。
二、美國房地產面臨20年來最嚴重之衰退
美國房地產在歷經五年大多頭行情之後，已逐漸呈現20年來最嚴重之衰退情況，而更令人擔憂的是，景氣何時落底依然是個未知數。
其次，根據美國房地產協會之調查資料顯示，2006年全美獨棟成屋銷售量僅650萬戶，較2005年銳減8.4％，創1989年以來的最大降幅，而在各主要地區當中以近年漲幅最大的西部地區之降溫情況最為嚴重，銷售量約重挫16％，至於南部地區則減少7％，中西部與東北部亦下降約6％；此外，在房屋售價方面，中位數房價漲幅亦已由2005年的12.4％，劇減至2006年的1.1％。
而根據美國抵押貸款銀行協會所發布之資料顯示，2006年第四季美國次級房貸（二胎房貸）違約率高達13.33％，創四年來最高，導致次級房貸、抵押貸款、大型銀行等金融類股股價連番重挫；另外，2006年第四季美國各式貸款違約比率亦已攀升至4.95%，高於第三季的4.67%，亦創2003年第二季以來最高比例。
而隨著房貸違約件數之增加，預期將會有五十三萬三千戶的房貸可能淪為不良債權，而在當前美國房市已明顯出現供過於求之情況下，此一數據應是一個相當值得警惕之訊息。
由於受到次級房貸違約風暴之影響，自從2006年初至今已有超過二十家美國房貸業者宣告倒閉，至於現階段之業者則是紛紛採取緊縮放款之保守策略，此一訊息不僅嚴重威脅美國的房地產市場，對於世界經濟景氣亦是一大嚴苛考驗。
三、各行庫拉高警戒線，房貸成數降至七成
由於美國房市面臨次級房貸違約率大幅攀高而衍生泡沫化之隱憂，國內金融業有鑑於近年房價持續上漲，經營風險相對升高，最近亦已紛紛緊縮房貸成數和建築融資比例，尤其是不少大型行庫已開始逐漸拉高警戒線，以往銀行辦理房貸成數最高可達八成到八成五，現在則已普遍降至七成至七成五。
雖然中央銀行總裁彭淮南於3月14日赴立法院財政委員會報告指出，這一波房價上漲原因應與坐落區位和建材品質息息相關，惟央行亦擔心房價持續上漲是否與台商回台購置房地產有關。
惟不論如何，現階段在市場供給大幅增加之情況下，不論是建築融資或房屋貸款，金融業之房貸風險均相對提高，因此金融業者對於房地產的放款態度明顯轉趨消極亦乃必然趨勢。
四、95年住宅存量大增，房市泡沫亮警訊
依據行政院主計處於3月15日所公佈之資料顯示，去年住宅存量增加12.2萬戶，創民國86年以來之新高，此一數據相較於近年家庭戶數之增加比例，住宅存量之增加不宜超過10萬戶，因此，如就需求面而言，目前國內房市的確出現泡沫化警訊。
按國內住宅淨增加戶數自從民國83年達到19.3萬戶之高峰點後即呈現一路下滑趨勢，民國87年下降至9.4萬戶，民國91年更驟減至4.4萬戶，惟民國95年卻又快速飆升至12.2萬戶，此一數據正好也反映了國內房市景氣過熱的現象。
依照我國近年家庭戶數的增加情況加以推估，目前每年之實際需求數量應以8至9萬戶較為合理。
其次，依經建會所公布的95Q4住宅需求動向調查資料顯示，國內房市投資客比重已高達22.8％，而台北市則更高達31.4％，尤有甚者，更有不少預售個案超過此一數據，就此而言，國內房市的確已經出現泡沫化警訊。
由以上之分析可知，目前整體房市呈現超額供給之情況已漸趨明顯，而今年則是景氣轉折最關鍵的一年，因此，不論是房地產業者或一般購屋大眾，對於市場走勢之評估均應格外小心謹慎，方不致因誤判景氣動向而蒙受無謂之損失。
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