台中買屋賣屋 雷益龍0931-649685 台中房屋買賣專家

收益法又稱收益資本化法 :意義如下 :

指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法。依此法所求得之價格為收益價格。客觀淨收益應以勘估標的作最有效使用之客觀淨收益為基準，並參酌鄰近類似不動產在最有效使用情況下之收益推定計算之。

收益法估價之程序如下：

u 蒐集總收入、總費用及收益資本化率等資料。

u 推算有效總收入。

u 推算總費用。

u 計算淨收益。

u 決定收益資本化率。

u 計算收益價格。

收益法估價應蒐集勘估標的及與其特性相同或相似之比較標的最近三年間總收入、總費用與收益資本化率等資料。蒐集比較標的資料時，應就其合理性進行綜合研判，以確定資料之可用性，並得依其持續性、穩定性及成長情形加以調整。

有效總收入，計算方式如下：

u 分析並推算勘估標的之總收入。所稱總收入，指價格日期當時勘估標的按法定用途出租或營運，在正常情況下所獲得之租金或收入之數額。

u 推算閒置及其他原因所造成之收入損失。

u 總收入扣除收入損失後之餘額為勘估標的之有效總收入。

推算總收入及有效總收入時，應與下列相關資料校核比較：

u 勘估標的往年之總收入及有效總收入。

u 相同產業或具替代性比較標的總收入及有效總收入。

u 目前或未來可能之計畫收入。

總費用，計算方式如下：

推算勘估標的總費用時，應根據相同或相似不動產所支出之費用資料或會計報表所載資料加以推算，其項目包括地價稅、房屋稅、火災保險費、管理費及維修費等。其為營運性不動產者，並應加計營運成本及營運費用。

u 推算勘估標的之總費用時，屬重大修繕費等資本支出者，應按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提。

u 勘估標的之總費用，除推算勘估標的之各項費用外，如勘估標的包含建物時，應加計建物之折舊費用。但因情況特殊未加計建物折舊費用者，於計算收益價格時，除考量建物收益資本化率外，應加計建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率。

淨收益 : 有效總收入減總費用即為淨收益

前項淨收益如係營運性不動產之淨收益，應扣除不屬於不動產所產生之其他淨收益。

收益資本化率如何決定：

u 收益資本化率應考慮下列因素 :

Ø 銀行定期存款利率

Ø 政府公債利率

Ø 不動產投資之風險性

Ø 貨幣變動狀況

Ø 不動產價格之變動趨勢

選擇最具一般性財貨之投資報酬率為基準，比較觀察該投資財貨與勘估標的個別特性之差異，並就流通性、風險性、增值性及管理上之難易程度等因素加以比較決定之。

u 選擇數個與勘估標的相同或相似之比較標的，以其淨收益除以價格後，以所得之商數加以比較決定之。

土地收益價格依下列計算式求取之 :

u 地上無建物者： 土地收益價格 ＝ 土地淨收益 ／ 土地收益資本化率

u 地上有建物者： 土地收益價格 ＝ ( 房地淨收益 － 建物淨收益 ) ／ 土地收益資構化率

建物淨收益依下列計算式求取之 :

u 已扣除折舊費用者： 建物淨收益 ＝ 建物成本價格×建物收益資本化率

u 未扣除折舊費用者： 建物折舊前淨收益 ＝ 建物成本價格 × ( 建物收益資本化率 ＋ 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 )

建物收益價格依下列計算式求取之：

u 已扣除折舊費用者：

Ø 建物收益價格 ＝ 建物淨收益 ／ 建物收益資本化率

Ø 建物收益價格 ＝ ( 房地淨收益 － 土地淨收益 ) ／ 建物收益資本化率

u 未扣除折舊費用者：

Ø 建物收益價格 ＝ 建物折舊前淨收益 ／ (建物收益資本化率 ＋ 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率)

Ø 建物收益價 ＝ ( 房地折舊前淨收益 － 土地淨收益) ／ (建物收益資本化率 ＋ 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 )

前項土地淨收益，可先以比較法求取土地比較價格後，再乘以土地收益資本化率得之。

推算房地收益價格時，依下列方式計算之：

房地綜合收益資本化率可依下列計算式求取之。

u 已扣除折舊費用者：

房地綜合收益資本化率 ＝ 土地收益資本化率 × 土地價值比率 ＋ 建物收益資本率×建物價值比率

u 未扣除折舊費用者：

房地綜合收益資本化率 ＝ 土地收益資本化率 × 土地價值比率 ＋ ( 建物收益資本化率 ＋ 建物價格日期當時價值未來每年折舊提存率 ) × 建物價值比率

前項所稱土地價值比率及建物價值比率，應視當地市場調查資料判定，或運用其他估價方法之估價結果計算之。

一定期間之收益價格，依下列計算式求取：

1

1 － ──────────────────

( 1 ＋ 收益資本化率 ) 可收益之年度

收益價格 ＝ 淨收益 × ───────────────────────

收益資本化率

收益價格已知者，適用該公式反推淨收益。

折現現金流量分析 :

折現現金流量分析，指以收益法為基礎，結合財務分析並得配合運用其他估價方法以評估勘估標的之適當價格。前項折現現金流量分析，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。

簡單案例 ：中聯不動產鑑定公司 2361-6347

假設辦公室一間計算價格 :

※勘估收益附近同類建物之租金行情每建坪約在新台幣1,300-1,500元之間；

A. 標準樓層設定租金每建坪每月新台幣1,400元，押金假設新台幣8,400元。(一般而言，押金依雙方協議，通常為2個月)

B. 總收益：

² 1,400元/坪 × 12個月 ＝ 16,800元/坪 (年租金收益)

² 8,400 × 4.5% ＝ 378元 (以年利率4.5% 計, 押金年利息收益)

² 16,800元 ＋ 378元 ＝ 17,178元 (年總收益)

C. 總成本 : 以總收益金額20 % 至30 %約略計算，其成本支出含建物折舊、房屋稅、地價稅、空屋損失、保險費、維修費等。

17,178元 × 25% ＝ 4,295元

D. 淨收入： 17,178元 － 4,295 ＝ 12,883元

E. 設定還原利率為5%，換算房價每坪為258,000元/坪

(12,883元 ／ 0.05) ＝ 257,660元/坪 ＝ 258,000元/坪

設定還原利率為6%，換算房價每坪為 215,000元/坪

(12,883元 ／ 0.06) ＝ 214,717元/坪 ＝ 215,000元/坪

經上述推估方法及過程得知本案標準樓層的合理建坪單價區間為新台幣21.5萬元-25.8萬元之間。還原利率假設以5& ~ 6%之區間為設定值。

還原利率求取方式 :

現行地價調查估計規則之規定採「通行投資年利率」----係某一地區統一之利率。然不動產之個別性很強，不但各地區不同，即使同一地區，不同種類或不同用途之不動產，其還原利率亦不應相同。

※ 下列表格以標的附近案例租金調查，以直接比較法所求得之還原利率：

最後採用還原利率以5% ~ 6%之間為設定值；上述直接比較法所求得之還原率亦落於設定利率內。經上述之推估方法得知本評估標的之標準樓層合理建坪單價區間為每建坪在新台幣 22-23萬元之間，符合上述設算值