內政部營建署公布,台北市房貸占所得的「房貸負擔率」高達44%,也就是說,每100元所得就有44元要拿來支付房貸,創歷史新高。房貸支出壓得貸款人喘 不過氣,專家建議房貸「減重」撇步,包括:有錢先還本金、不要再拉長只還利息不還本金的「寬限期」;500萬元以下房貸不必轉貸,因為利差並無法弭平轉貸 成本。


上海商銀副理徐慶源說,「提前還款」是房貸減壓最重要關鍵,如果手邊有多餘資金、但拿去投資不保證有高獲利,建議最好先還房貸。


保誠人壽放款部資深經理周寶麗也說,房貸是採本息攤還,每月金額固定,只有將「房貸本金」變小,攤還的本息才會減輕。每月手邊若能擠出個幾千元,或有獎金、紅利額外收入,應優先用於償還本金。


「寬限期」因為只須在期限內還利息、不還本金,負擔較輕,也讓選擇「寬限期」的房貸戶在各銀行平均占3成以上。徐慶源認為,現在再拉長「寬期限」治標不治本,非適宜的房貸減壓辦法。


因為在寬期限內,房貸戶只還利息,本金完全沒償還;假設延長寬限期2年後,剛好遇上通貨膨脹,屆時房貸戶的還款壓力一樣存在,且寬限期愈拉愈長,房貸利息總支出,一定會比完全不使用寬限期的客戶還多。


另外,很多人常逐低利率而將房貸搬家,但徐慶源建議,房貸金額在500萬元以上,才有搬房貸的條件。


如果房貸還款金額只剩200、300萬元,最好就不要再追逐低利率房貸,因為銀行間的房貸利率其實已差不多,房貸戶冀望搬家可獲得的「利差」,可能無法弭平自己的轉貸成本。


房貸搬家時需支付的代書費、塗銷費還有銀行違約金,至少1萬元左右,還有固定成本、設定費,約占本金的0.12%。


如果房貸是200萬元,1萬元費用就占0.5%,再加上設定費0.12%,轉貸成本就是0.62%;如果轉貸後取得的利差低於0.62%,就表示轉貸不划算。


如果房貸不搬家,是否可跟銀行談條件,將利率稍降?銀行透露,目前為防止房市反轉泡沫化風險,民眾房貸「議價能力」已處於相對弱勢,銀行過去也許願意減個1、2碼,例如可能減個0.25到0.5個百分點;現在房貸議價空間,頂多只能爭取調降0.1個百分點左右。
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