何謂土地開發分析法 :土地開發分析法,指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地價格之方法。依前項方法所求得之價格為土地開發分析價格。

土地開發分析價格之計算公式如下:

開發前或建築前土地價格 = 建築後總銷售金額 – (開發期間之直接成本 + 間接成本 + 資本利息

 + 利潤)

 

V = [ S ÷ (1 + R) ÷ (1 + i) - (C + M)]

其中:

V 土地開發分析價格。

S 開發或建築後預期總銷售金額。

R 適當之利潤率。

C 開發或建築所需之直接成本。

M 開發或建築所需之間接成本。

i  開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。

 

土地開發分析法估價之程序如下:

  確定土地開發內容及預期開發時間。

 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。

 現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析。

  估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。

  估算開發或建築後總銷售金額。

  估算各項成本及相關費用。

  選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。

 計算土地開發分析價格。

 

土地開發分析法估價蒐集所需資料:

  開發構想計畫書。

 建築設計圖說或土地規劃配置圖說。

 建照申請書或建造執照。

  營造或施工費用資料。

 規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。

 資本利率。

 開發或建築利潤率。

 

現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項:

 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。

 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片。

 市場交易資料之蒐集、調查。

 週遭環境土地建物及公共設施開發程度。

 

開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之:

  依建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖之面積。

  如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況,根據地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。

 

開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。

可銷售面積中如各部分之銷售單價不同時,應詳列各部分之面積及適用之單價。前項銷售單價應以比較法或收益法求取之。

 

土地建築開發之直接、間接成本項目如下:

直接成本:營造或施工費。

間接成本,規劃設計費。廣告費、銷售費。管理費。稅捐及其他負擔。

勘估標的之營造或施工費,項目如下:

  直接材料費。

 直接人工費。

  間接材料費。

 間接人工費。

  管理費。

  稅捐。

 資本利息。

 營造或施工利潤。

廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率,依下列規定推估之:

  廣告費、銷售費按總銷售金額之4%5%推估。

 管理費按總銷售金額之3%4%推估。公寓大廈管理條例

    規定應設立公共基金者,應列於管理費項下,並得提高管理費用率為

    4%5%

 稅捐按總銷售金額之0.5%1.2%推估。

    勘估標的之營造或施工費,得按下列方法擇一求取之:

        直接法:指就勘估標的之構成部分或全體,調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等,並以勘估標的所在地區於價格日期之各種單價為基礎,計算其營造或施工費。

        間接法:指就同一供需圈內近鄰地區或類似地區中選擇與勘估標的類 似之比較標的或標準建物之營造或 施工費標準表為基礎,經比較與勘 估標的之條件差異並作價格調整,以求取勘估標的營造或施工費。前項第2款所稱標準建物,指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。

    前項營造或施工費標準表應由 依直轄市或縣市政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

    建物規劃設計費 : 按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣市政府發布之建造執照工程造表計算,或按實際營造施工費之2%3%推估之。

    資本利息 : 應依分期投入資本數額及資本使用年數,按自有資金與借貸資金分別計息,其自有與借貸資金之比例,應依銀行一般放款成數定之。

資本利息之計算,應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額之百分比計算。

    資金中自有資金之計息利率 : 應不高於一年期定存利率且不低於活存利率;如為借款則以銀行短期放款利率計息;預售收入之資金應不計息。

 

    開發年數之估計 : 應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

    開發或建築利潤 : 應視工程規模、開發年數與經濟景氣等因素,按營造或施工費、規劃設計費廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之。

   利潤率 : 依營造或建築同業之平均經營利潤率為準,並得依開發或建物形態之不同,考量經營險及開發或建築工期之長短酌予調整之。

   建築工期 : 指自申請建造執照開始至建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間。

   實例 :

 

商 業 區



住 宅 區

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