當你知道房地產之售價或租金時, 即可做投資可行性分析, 其中有兩個簡單方法可做為判斷標準 :
前門法 : 房 東 知道 房地產之價格 è 計算 房地產之租金
後門法 : 購屋者 知道 房地產之租金 è 計算 房地產之價格
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先舉後門法例如下 :
信義路鼎泰豐一樓店面一間, 租金每坪假設 1萬元/坪, 一樓有 40 坪, 則一樓應值多少錢 ? 如果你是投資客, 你會出多少錢買此店面 ? 如賣方開價 6,000萬你買是不買 ?
前提假設 :
u 你(投資客) 借款利息假設為 4 %, 借 20年
u 債務保障比率假設為 1.3 (即 租金每年實際收入 / 償債支出 = 債務保障比率) 此比率係假設買房子人貸款, 銀行要求 租金每年實際收入為償債支出倍數)
u 你(投資客) 每年成本假設佔總租金之15%
u 你(投資客) 要求每年報酬率假設為 6%
計算過程 :
u 租金每年收入 : 480萬元 = 40坪 * 1萬元 * 12個月
u 每年成本 : 72萬元 = 480萬元 * 15% (地價稅,房屋稅,修繕費………..等)
u 每年實際收入租金為 408萬元 = 480萬元 - 72萬元
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u 償債支出 為 313.8 萬元 = 408萬元 / 1.3 (即每年需償還銀行之本利和)
u 稅前現金流量 94.2 萬元 = 408萬元 - 313.8 萬元
u 以上兩者合計正好為 每年實際收入租金
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u 則推估因每年需償還銀行313.8 萬元, 總借款應為 , MC 貸款常數為 0.006060
u 4,315萬元 = 313.8萬元 ÷ (0.006060 * 12) ç==算出向銀行借來錢 (4%利率)
u 1,570萬元 = 94.2萬元 ÷ 6% 你(投資客) ç==要求每年報酬率假設為 6%, 自己拿出的錢
u 5,885萬元 = 4,315萬元 + 1,570萬元
u 以上兩者合計為5,885萬元 ç== 如果你是投資客, 你會出買此店面的錢
u 每坪則為 147.13萬元 = 5,885萬元 / 40坪
u 如賣方開價 6,000萬你買是不買 ? 答案是不買
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再舉前門法例如下 :
信義路鼎泰豐一樓店面一間, 租金每坪假設 1萬元/坪, 一樓有 40 坪, 每坪開 147.13萬元, 如果你是投資客, 你會出多少錢買此店面 ?
賣方開價 : 5,885萬元 = 40坪 * 147.13萬元
前提假設 :
u 你(投資客) 借款利息假設為 4 %, 借 20年
u 債務保障比率假設為 1.3 (即 租金每年實際收入 / 償債支出 = 債務保障比率) 此比率係假設買房子人貸款, 銀行要求 租金每年實際收入為償債支出倍數)
u 你(投資客) 每年成本假設佔總租金之15%
u 你(投資客) 要求每年報酬率假設為 6%
u 銀行願貸款 60%, 自籌資金 40%
計算過程 :
u 銀行貸款 3,531萬元 = 5,885萬元 * 60%
u 自籌資金 2,354萬元 = 5,885萬元 * 40%
u 償債支出 為 256.77 萬元 = 3,531萬元 * (0.006060 * 12期) (即每年需償還銀行之本利和)
u 自籌資金 94.16萬元 = 2,354萬元 * 6% ç=每年之稅前現金流量
u 以上兩者合計為 350.83萬元 = 256.77 萬元 + 94.16萬元 ç= 也就是每年實際收入租金應有 350.83萬元才划得來
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u 350.83萬元 ÷ 256.77 = 1.366 > 1.3(債務保障比率) ç=符合銀行要求標準
u 租金每年應收入412 萬元 = 350.83萬元 ÷ (1-15%) ç= 加計租賃期間成本
u 每坪租金結果為1.03萬元 = 412 萬元 ÷ 40 坪
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注意 : 以上僅為簡易算法, 為一低成本之計算決策方法工具, 此兩方法仍以傳統投資估價分析法為基礎, 因此一些傳統方法缺點不可避免, 如忽略時間價值, 及未考慮再出售問題等等. 使用時應多加注意, 但要求快速及便捷之小案倒不失一相當理想方法. MC 貸款常數, 財務計算機及, 仿間財務書籍均有表可查 中聯不動產鑑定公司說明 www.c123.com.tw
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計算報酬率 :
很多人投資卻對報酬率模模糊糊, 不很清楚真實報酬率, 以下用最簡單方法計算出?
講到報酬率必需了解現值觀念, 即今天一元折合明天多少錢, 如以在銀行來算, 現定存利率設為 2%,
則今天10,000元, 一年後就是 10,000元* (1 + 2%) = 10,200元.
則今天10,000元, 二年後就是 10,000元* (1 + 2%)* (1 + 2%) = 10,404元.
則今天10,000元, 三年後就是 10,000元 * (1 + 2%)* (1 + 2%) * (1 + 2%) = 10,612元.
三年依此類推 ………………………..
夠簡單嗎? 反過來說明天10,200元折合今天多少錢?
10,000元 = 10,200 ÷ (1 + 2%) ç=小學生都會
公式即為 1 ÷ (1 + r)(1+r) ……….. ç= n年為時間年數, 係平方位置
現假設投資 10,000元 買一張股票
第1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000元
第2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500元
第3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000元
第3年收完租後賣掉 賣了7,500 元
投資報酬率多少 ?
假設折現率為 15%
第1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000元, 折現後 2,000 ÷ (1+15%) = 1,739
第2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500元, 折現後 2,500 ÷ (1+15%) (1+15%) = 1,890
第3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000元, 折現後 3,000 ÷ (1+15%) (1+15%) (1+15%) = 1,973
第3年收完租後賣掉 賣了7,500 元, 折現後7,500 ÷ (1+15%) (1+15%) (1+15%) = 4,931
以上加起來為 10,533 元 > 10,000元
假設折現率為 20%
第1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000元, 折現後 2,000 ÷ (1+20%) = 1,667
第2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500元, 折現後 2,500 ÷ (1+20%) (1+20%) = 1,736
第3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000元, 折現後 3,000 ÷ (1+20%) (1+20%)(1+20%) = 1,736
第3年收完租後賣掉 賣了7,500 元, 折現後7,500 ÷ (1+20%) (1+20%) (1+20%) = 4,340
以上加起來為 9,479 元 < 10,000元
報酬率為 (IRR) :
假設折現率為 15% 10,533 元
報酬率為 ?% 10,000 元
假設折現率為 20% 9,479 元
10,533 元 ﹣ 9,479 元 = 1,054元
10,533 元 ﹣10,000 元 = 533元
533元 ÷ 1,054元 = ?% ÷ 5%
?% = 2.53%
報酬率為 (IRR) = 15% + 2.53% = 17.53%
