當你知道房地產之售價或租金時, 即可做投資可行性分析, 其中有兩個簡單方法可做為判斷標準 :

前門法 :   知道 房地產之價格 è 計算 房地產之租金

後門法 : 購屋者 知道 房地產之租金 è 計算 房地產之價格

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先舉後門法例如下  :

信義路鼎泰豐一樓店面一間, 租金每坪假設 1萬元/, 一樓有 40 , 則一樓應值多少錢 ? 如果你是投資客, 你會出多少錢買此店面 ? 如賣方開價 6,000萬你買是不買 ?

前提假設 :

u        (投資客) 借款利息假設為 4 %, 20

u        債務保障比率假設為 1.3 ( 租金每年實際收入 / 償債支出 = 債務保障比率) 此比率係假設買房子人貸款, 銀行要求 租金每年實際收入為償債支出倍數)

u        (投資客) 每年成本假設佔總租金之15%

u        (投資客) 要求每年報酬率假設為 6%

計算過程 :

u        租金每年收入 : 480萬元 = 40 * 1萬元 * 12個月

u        每年成本 : 72萬元 = 480萬元 * 15% (地價稅,房屋稅,修繕費………..)

u        每年實際收入租金為 408萬元 = 480萬元 - 72萬元

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u        償債支出    313.8 萬元 =  408萬元 / 1.3 (即每年需償還銀行之本利和)

u        稅前現金流量   94.2 萬元 =  408萬元 - 313.8 萬元

u        以上兩者合計正好為 每年實際收入租金

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u        則推估因每年需償還銀行313.8 萬元, 總借款應為 , MC 貸款常數為 0.006060

u        4,315萬元 =  313.8萬元 ÷ (0.006060 * 12)  ç==算出向銀行借來錢 (4%利率)

u        1,570萬元 =  94.2萬元 ÷ 6% (投資客)  ç==要求每年報酬率假設為 6%, 自己拿出的錢

u        5,885萬元 =  4,315萬元 + 1,570萬元

u        以上兩者合計為5,885萬元 ç== 如果你是投資客, 你會出買此店面的錢

u        每坪則為 147.13萬元 = 5,885萬元 / 40

u        如賣方開價 6,000萬你買是不買 ? 答案是不買

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再舉前門法例如下  :

信義路鼎泰豐一樓店面一間, 租金每坪假設 1萬元/, 一樓有 40 , 每坪開 147.13萬元, 如果你是投資客, 你會出多少錢買此店面 ?

賣方開價 : 5,885萬元 = 40 * 147.13萬元

前提假設 :

u        (投資客) 借款利息假設為 4 %, 20

u        債務保障比率假設為 1.3 ( 租金每年實際收入 / 償債支出 = 債務保障比率) 此比率係假設買房子人貸款, 銀行要求 租金每年實際收入為償債支出倍數)

u        (投資客) 每年成本假設佔總租金之15%

u        (投資客) 要求每年報酬率假設為 6%

u        銀行願貸款 60%, 自籌資金 40%

計算過程 :

u        銀行貸款 3,531萬元 = 5,885萬元 * 60%

u        自籌資金 2,354萬元 = 5,885萬元 * 40%

u        償債支出 256.77 萬元 =  3,531萬元 * (0.006060 * 12)  (即每年需償還銀行之本利和)

u        自籌資金 94.16萬元 =  2,354萬元 * 6%   ç=每年之稅前現金流量

u        以上兩者合計為 350.83萬元 =  256.77 萬元 + 94.16萬元  ç= 也就是每年實際收入租金應有 350.83萬元才划得來

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u        350.83萬元 ÷ 256.77 = 1.366 > 1.3(債務保障比率)  ç=符合銀行要求標準

u        租金每年應收入412 萬元 = 350.83萬元 ÷ (1-15%)  ç= 加計租賃期間成本

u        每坪租金結果為1.03萬元 = 412 萬元 ÷ 40

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注意 : 以上僅為簡易算法, 為一低成本之計算決策方法工具, 此兩方法仍以傳統投資估價分析法為基礎, 因此一些傳統方法缺點不可避免, 如忽略時間價值, 及未考慮再出售問題等等. 使用時應多加注意, 但要求快速及便捷之小案倒不失一相當理想方法. MC 貸款常數, 財務計算機及, 仿間財務書籍均有表可查  中聯不動產鑑定公司說明 www.c123.com.tw

 

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計算報酬率 :

很多人投資卻對報酬率模模糊糊, 不很清楚真實報酬率, 以下用最簡單方法計算出?

講到報酬率必需了解現值觀念, 即今天一元折合明天多少錢, 如以在銀行來算, 現定存利率設為 2%,

則今天10,000, 一年後就是 10,000* (1 + 2%) = 10,200.

則今天10,000, 二年後就是 10,000* (1 + 2%)* (1 + 2%) = 10,404.

則今天10,000, 三年後就是 10,000 * (1 + 2%)* (1 + 2%) * (1 + 2%) = 10,612.

三年依此類推 ………………………..

夠簡單嗎? 反過來說明天10,200元折合今天多少錢?

10,000 = 10,200 ÷ (1 + 2%)  ç=小學生都會

公式即為 1 ÷ (1 + r)(1+r) ………..  ç= n年為時間年數, 係平方位置

現假設投資 10,000  買一張股票 

1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000

2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500

3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000

3年收完租後賣掉 賣了7,500

投資報酬率多少 ?

假設折現率為 15%

    1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000, 折現後 2,000 ÷ (1+15%) = 1,739

2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500, 折現後 2,500 ÷ (1+15%) (1+15%) = 1,890

3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000, 折現後 3,000 ÷ (1+15%) (1+15%) (1+15%) = 1,973

3年收完租後賣掉 賣了7,500 , 折現後7,500 ÷ (1+15%) (1+15%) (1+15%) = 4,931

以上加起來為 10,533 > 10,000

 

假設折現率為 20%

    1年淨收租(扣除所有成本後) 2,000, 折現後 2,000 ÷ (1+20%) = 1,667

2年淨收租(扣除所有成本後) 2,500, 折現後 2,500 ÷ (1+20%) (1+20%) = 1,736

3年淨收租(扣除所有成本後) 3,000, 折現後 3,000 ÷ (1+20%) (1+20%)(1+20%) = 1,736

3年收完租後賣掉 賣了7,500 , 折現後7,500 ÷ (1+20%) (1+20%) (1+20%) = 4,340

以上加起來為 9,479 < 10,000

 

報酬率為 (IRR) :                                   

假設折現率為 15%       10,533     

報酬率為           ?%       10,000

假設折現率為 20%         9,479

  

10,533  9,479 = 1,054

10,533 10,000 =  533

 

533 ÷ 1,054 =  ?% ÷ 5%

?% = 2.53%

報酬率為 (IRR) = 15% + 2.53% = 17.53%

 

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