共有地約定不分割 最長30【林敏弘】

半世紀不見的同學A女士,最近北上找我,說婚後生二男一女,均已婚嫁,七年前先生過世遺留台中某處土地 (未重劃無法蓋合法建築物)約800坪,五年前辦妥繼承,三位子女老大、老二各分320坪(40%)、老三分160坪(20%),由較清苦的老大蓋鐵皮屋,協議書上並載明:全體同意老大蓋鐵皮屋出租,每月給付老二2萬元、老三1萬元,惟十年內不得分割。

前五年相安無事,沒想到老二、老三因不景氣相繼失業,又嫌老大從未曾調整租金,目前明顯較市價低很多,若能調漲大家也能多分些,更逢台中縣市升格院轄市在望,三人嫌隙更深。此時,因舊租約要到期,A女士的表弟B正開始從事土地投資,願高價購買,老二及老三心想,雖有土地法第34條之1優先購買權規定,反正老大買不起,就在未通知老大、B 也不了解法令之情形下,逕自過戶完成。其後老二、老三除向老大表明應有部分已賣給外,也代B向老大表明,希望分割土地成兩塊,以利B重蓋大型賣場出租。

A女士表示,子女之前都很聽話,沒想到繼承土地後開始計較,媽媽也管不了。現在老大揚言,既然老二、老三唯利是圖,希望媽媽先行協調,否則將依法處理,讓B做不成生意。A女士一聽怎麼得了,因此希望我能給一些建議。

A女士說,以前看報時曾看到我的文章,知道優先購買權只有債權效力,所以老大只能請求損害賠償,不能主張老二、老三與B的買賣無效。但老大聽完後,卻表示即便如此,也應該遵守原訂十年內不得分割的協議。另一方面,B 則說,地是他用錢買來的,民法也說可以分割,哪有不能分割的道理?

事實上,關於B需不需要遵守大家禁止分割協議,依照現行實務見解,須參考大法官會議第349號解釋意旨,如果B明知或可得而知該禁止分割的約定,B就應該遵守,反之則不受拘束。雖然當初B與大家都是親戚又是鄰居,早就知道三兄妹的約定,應該遵守,但依目前法律規定,禁止分割期限最長為五年,現在已經超過五年,因此B可以請求分割。

不過,今年723日新法生效後就不同了。關於共有物使用、管理、分割或禁止分割約定,依新法第826條之1規定,要登記後才能對受讓人生效。另外,約定不分割,依民法新法第823條規定,共有不動產若沒管理契約,則不得分割期限,最長為五年(否則縮短為5年);若有管理約定,不得分割期限最長為30年(否則縮短為30年),除非另有重大事由,才能請求分割。新修正規定不但兼顧受讓人與其他原共有人權益,也較能避免爭議,以後類似A女士子女的糾紛,就可以登記為準,而不用各說各話了。(作者是勤實佳聯合會計師事務所會計師、地政士口述,林佳穎會計師、律師整理)

2009-04-29/經濟日報/D3/稅務法務】

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