買舊大樓檢視梯間是否獨立計算 若納入主建物會造成公設比被低估

20081122地產王

【楊茲珺台 北報導】近幾年建案常標榜「豐富休閒公設」,社區規劃門廳、圖書室、會客室等空間,營造買方對未來生活的美好憧憬;不過,專家提醒,公設比過高,等於實際 使用空間被壓縮,建商還可能在坪數上「動手腳」;所以點交房屋時應帶著「測量成果平面圖」,仔細比對公設與主建物的面積是否正確,以免多花冤枉錢。

小心陷阱
華固建設營業部高級專員楊水榮說:「建築法規愈趨嚴謹,規定10樓以上的建築須設2支逃生梯,因此目前公設比30~35%為常態。」屋齡20年的舊大樓,公設比僅17~20%,至於5樓以下的老舊公寓,由於早年公設不需登記,公設比可能僅0~5%,假設權狀坪數都是30,買新大樓或是舊公寓,實際使用面積相差10之多,因此有不少建商會藉此以「低公設比」當作賣屋訴求。

假低公設比陷阱多
永慶房屋研展部協理黃增福提醒,低公設比也有可能是購屋陷阱,因為多數人不了解「公設比」怎麼算,所以有些不肖建商會把部分公設登記在主建物面積內,藉此製造「低公設」的假象,買方在驗屋、交屋時要特別留意。
究竟建商的「公設比」怎麼算出來?是公共設施面積除以權狀總面積的結果。公共設施分為「大公」,是指全社區的所有權人共有,包括不含停車格的地下室、機電房、消防設備、走道、社區門廳,至於「小公」則屬於部分所有權共有,像是樓梯間、電梯、梯廳。
一般來說,中庭花園大部分為法定空地,必須是有頂蓋的室內空間,像是1樓會客室、閱覽室,或是地下室健身房,才能列入公設面積,因此,花園面積寬闊的社區,並不等同於高公設比。
為了降低公設比,建商常會大量增加雨遮的面積,因雨遮為附屬建物,計入室內面積內就可有效降低公設比,但若雨遮面積過大,就有灌虛坪的疑慮。
還有買方在新屋家配圖上常可見「機房」空間,其實屬於公設,用意是為了美化建築外觀、放置冷氣主機使用,面積至少2 2平方公尺(約1.21),不過幾乎都採2次施工,變成室內空間使用,由於目前法規難以管制,消費者也樂得增加室內的空間,因此隱然形成買賣雙方的共識。
黃增福表示,中古屋較容易發生疑慮的是「梯間」,19906月前登記的房子會把梯間劃入主建物面積內,他建議說:「一定要帶著『測量成果平面圖』,仔細比對梯間是否有獨立出來,假設被畫入主建物內,就代表公設比被低估。」

創作者介紹

台中買屋賣屋 雷益龍0931-649685 台中房屋買賣專家

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()


留言列表 (1)

發表留言
  • 大大
  • 請問一下中庭為法定空地,而建商二次施工造景移交後其維護由管委會來付責,另外幾年後管委會才因損壞要維護才來分割專有或共用權嗎?這不是要由第三公証單位認定嗎?此外這不是權狀公設內應沒有此專用或共用問題?並且切割開來,那些部分由管理費付責或由某此住戶付責維修費,不是法定空地嗎且二次施工本就不合法,那維修不合法產物可否
找更多相關文章與討論