我國的土地之利用，目前係依區域計畫分為都市土地與非都市土地二大類。
u 劃為都市土地之地區，各地方縣市政府應擬定並發佈都市計畫主要計畫及其細部計畫，並依其規定實施土地分區使用管制。
u 劃為都市土地之地區，各地方縣市政府應擬定並發佈都市計畫主要計畫及其細部計畫，並依其規定實施土地分區使用管制。
- 12月 30 週日 200716:34
產權入門之6 使用分區
- 12月 30 週日 200716:33
產權入門之5 印鑑證明
u 印鑑證明制度從日據時代沿用迄今，主要是當時民眾識字率不高，因此才以印鑑制度做為辨識是否為當事人真義的方法，由於印鑑證明必須由本人親自到戶政事務所申請，象徵本人正式委託持印鑑的代理人，目前全世界只有我國、日本及韓國等國家仍在實施此制度。然而國內許多銀行也已開放存、提款及保管箱業務，客戶要簽名或蓋章都可以，不一定要用私章才能辦事。而且銀行有留存印鑑的掃描設備，直接在銀行櫃台就可以替印鑑「驗明正身」，因此民眾不必再跑一趟戶政單位。
u 但因我國不動產採登記主義，為保障賣方權益，避免造成原所有權人損失，「土地登記規則」規定，除了賣方親自到當地的地政事務所提出國民身分證現場簽名或蓋章，否則就須賣方的印鑑證明才能辦理產權移轉，或設定抵押權給個人。
u 但因我國不動產採登記主義，為保障賣方權益，避免造成原所有權人損失，「土地登記規則」規定，除了賣方親自到當地的地政事務所提出國民身分證現場簽名或蓋章，否則就須賣方的印鑑證明才能辦理產權移轉，或設定抵押權給個人。
- 12月 30 週日 200716:32
產權入門之4身分文件
目前所稱的「個人身分證明文件」除國民身分證或戶口名簿外，戶籍謄本也是其中之一。
- 12月 30 週日 200716:30
產權入門之3登記謄本
通常我們所持有的權狀僅為一種憑證，僅能初步了解所有權人、標示...而無法了解任何異動及查封登記、他項權利登記，所以必須進一步向地政機關查閱登記簿謄本…等以便了解所有產權狀況。故可向所屬地政機關申請以下文件： 土地登記具有絕對效力，其效力之發生以登記簿所登記的資料為準。而目前土地建物登記簿分為標示部、所有權部、他項權利部等三大部分。藉此可以了解土地或建物移轉狀況和登記原因。 經常有人以假造的所有權狀，騙取消費者買賣房地產、借貸金錢，或過戶後才發現權狀的坪數變少，其實如果能對房地產謄本有基本的認識，應該就不會造成如此的損失。
- 12月 30 週日 200716:29
產權入門之2 權利書狀
土地權狀, 建物權狀簡介
權狀種類 :
目前針對不動產登記核發以下三種權利書狀
(1).土地所有權狀：土地權利於登記完畢後，登記機關發給所有權人土地所有權狀。
(2).建物改良物所有權狀：房屋權利於登記完畢後，登記機關發給所有權人建物所有權狀。
(3).他項權利證明書：除所有權外之地上權，永佃權、地役權、抵押權、典權等，如有登記則發給他項權利證明書，目前不動產以抵押權設定登記為代表。
然而不動產有無抵押權設定情形，於所有權人持有之所有權狀上是看不出來的。最重要為，土地或房屋有無預告登記、查封、假扣押、假處分、破產及其他禁止處分登記等，在所有權狀上並看不出來。而這些事項都可在登記簿謄本的記載中看出。
所以權利書並非唯一代表憑證，單單只有權狀，並不可靠，且權狀容易偽造，若產權有任何異動或設定他項權利時，仍應以登記簿謄本所登記者為準，並請代書查明與說明為宜。
權狀的內容概述如下：
(一)土地所有權狀 :
1. 所有權人：土地所有者。
2. 管理人：例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟........依法均設置財產管理人。
3. 住所：指所有權人之戶籍所在地。
4. 土地標示： A.座落：土地所在地，目前依市、區、段、小段為記載 B.地號：目前依段落每筆土地編訂一地號 C.地目：依土地使用編定區分：建、林、旱田等地目 D.面積：以公制單位計公頃、公畝、平方公尺、平方公寸。
5. 權狀範圍：指土地所有權人擁有該土地的範圍。
6. 原因日期：指公定契約書訂定日期，核算土地增值稅，前次移轉地價之日期。
7. 登記日期：地政機關依法登記於登記簿之日期，此為發生對抗第三者效力之時刻。
8. 權狀字號：地政機關核發權利書狀之字號。
9. 發狀日期：地政機關核發權利書狀的日期。
(二)建築改良物所有權狀 :
1. 所有權人：建築改良物所有者。
2. 管理人：例如遺產管理人、失蹤人之財產管理人、祭祀公業、神明會、寺廟........依法均設置財產管理人。
3. 住所：指所有權人之戶籍所在地。
4. 基地座落：指房屋所座落的土地而言。
5. 建物門牌：指房屋之所在地而言。
6. 建號：目前地政機關針對前一有登記之房屋均依段落編定一建號，以便於管理。
7. 建築完成日期：指使用執照核發的日期。
8. 建築式樣：目前建築式樣有本國式及西洋式。
9. 主要建築材料：指房屋所用之建材，目前有木造、加強磚造、鋼筋混凝土、鋼骨鋼筋混凝土。
10. 建物面積：依公制單位計包括： A.主建物面積：即室內面積 B.附屬建物：指陽臺、花台、露臺等 C.公共設施：指共同使用部份，包括：屋頂突出物、樓梯間、電梯間、地下層等。
11. 權利範圍：指建物所有權人擁有該建物的範圍。
12. 登記日期：地政機關依法登記於登記簿之日期，此為發生對抗第三者效力之時刻。
13. 權狀字號：地政機關核發權利書狀之字號。
14. 發狀日期：地政機關核發權利書狀的日期。
目前針對公共設施(即共同使用部份)已不另發所有權狀（內政部72.4.28台內地字第153743號函）
(三)他項權利證明書：
以抵押權設定登記為說明：登記次序、登記日期、權利種類、存續期間、權利範圍、權利價值、權利人、設定標的、共同擔保物、義務人、債務人、其他登記事項等 1.權利人：一般均為債權人向銀行借貸，則以總行為代表分行不具名。 2.設定標的：以不動產為標的，包括土地、房屋。
- 12月 30 週日 200716:28
產權入門之1 產權審查
不動產買賣交易過程中，最重要的事情莫過於產權清楚，我們除了以專業知識嚴格為客戶把關，另外將部分重點解說如下：
產權審查項目
產權審查項目
- 12月 30 週日 200716:21
履約保證制度?
以履約保證來說，主要保障的部分是物權與價金的部份。
不動產瑕疵擔保的部份要看該公司合約中有無漏水保固與輻射、海砂、凶宅等擔保部分，或者在但書另約中有承諾！
不動產瑕疵擔保的部份要看該公司合約中有無漏水保固與輻射、海砂、凶宅等擔保部分，或者在但書另約中有承諾！
- 12月 30 週日 200716:19
法定停車位或增設停車位如何分辨?
停車位依產權登記狀態可分為下列幾種：
1、法定停車位：
1）係指建築物按其總樓地板面積之多寡，依建築法及建築技術規則規定之比例所應設置之停車位。
2）依民國八十年九月十八日內政部函令，法定停車位必須登記為公共設施，在辦理產權登記時只能登記為「大公」，產權由全體住戶所 持有；或登記為「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車 位之住戶就不須分攤持分。
3）由於法定停車位無法取得獨立權狀，故不得與主建物分開買賣，也就是說，法定停車位必須隨著主建物辦理產權移轉。
2、增設停車位：
1）係指在法定停車位之外，建商或起造人自行增加規劃之停車位。
2）此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉。
3、獎勵停車位：
1）係指政府為配合都市發展，實際需要解決日趨嚴重的都市問題，獎勵建商於建造時依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」等規定，在政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下，所設置之停車位。
2）此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。
3）依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用，還必須負擔管理費用，產權移轉時也必須明確告知承接戶，但根據內政部84.10.3函令，所有權人也包括在「公眾」範圍內，因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用，均屬「供公眾使用」。
4、民眾購買停車位時須注意之事項：
1）停車位的用途為何，究竟屬於那一類停車位。
2）停車位產權登記方式為何，是登記為大公、小公，還是主建物。
3）確定權利範圍為何，是否包含所有權與使用權。
4）停車位之規格與型式為何，是「平面式」或「機械式」，並註明其尺寸及淨高。
5）停車位產權以「共有」持分登記者，須注意是否有「分管」契約及該 契約之效力。
ANS:
1.北市不是依規定大廈或幾樓以上的建築物要設法定停車位，而是依民國八十年九月十八日內政部函令，法定停車位必須登記為公共設施，在辦理產權登記時只能登記為「大公」，產權由全體住戶所持有；或登記為「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分。
法定車位是要隨主建物一起移轉。簡單的說是要同一基地內的住戶才可作買賣，不可單獨買賣。
增設及獎勵停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉。
2.申請建物謄本，看謄本上面有沒有建物門牌號碼 ，即可判讀。有則可買賣，若無則不可單獨買賣。
3.有些社區停車位是用抽籤的，是因為此種停車位是屬於公設部份，當初是建設公司直接把他列入大公，沒有當一個一個車位賣，直接移交給管委會，使每個建物都有持分，所以理當由全體住戶所有，又因不夠分配給每住戶，為公平起見才由管委員會每年舉辦抽籤。
除以上外，都是建商在銷售建物時，同時銷售車位，才會有第二現象(也是大多數現象)
1、法定停車位：
1）係指建築物按其總樓地板面積之多寡，依建築法及建築技術規則規定之比例所應設置之停車位。
2）依民國八十年九月十八日內政部函令，法定停車位必須登記為公共設施，在辦理產權登記時只能登記為「大公」，產權由全體住戶所 持有；或登記為「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車 位之住戶就不須分攤持分。
3）由於法定停車位無法取得獨立權狀，故不得與主建物分開買賣，也就是說，法定停車位必須隨著主建物辦理產權移轉。
2、增設停車位：
1）係指在法定停車位之外，建商或起造人自行增加規劃之停車位。
2）此類停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉。
3、獎勵停車位：
1）係指政府為配合都市發展，實際需要解決日趨嚴重的都市問題，獎勵建商於建造時依「台灣省建築物增設停車空間鼓勵要點」、「台北市建築物增設室內公用停車空間鼓勵要點」或「高雄市鼓勵建築物增設停車空間實施要點」等規定，在政府以增加樓地板面積等為鼓勵條件之情形下，所設置之停車位。
2）此類停車空間若與法定停車空間在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難所在地址證明」，即可登記為主建物單獨移轉，若與法定停車空間在同一層，構造上及使用上無法區隔，就必須以公共設施方式辦理登記。
3）依規定購買獎勵停車空間之所有權人必須提供給「公眾」使用，還必須負擔管理費用，產權移轉時也必須明確告知承接戶，但根據內政部84.10.3函令，所有權人也包括在「公眾」範圍內，因此「獎勵增設」停車空間無論由所有權人自行使用或供任何不特定人約定使用，均屬「供公眾使用」。
4、民眾購買停車位時須注意之事項：
1）停車位的用途為何，究竟屬於那一類停車位。
2）停車位產權登記方式為何，是登記為大公、小公，還是主建物。
3）確定權利範圍為何，是否包含所有權與使用權。
4）停車位之規格與型式為何，是「平面式」或「機械式」，並註明其尺寸及淨高。
5）停車位產權以「共有」持分登記者，須注意是否有「分管」契約及該 契約之效力。
ANS:
1.北市不是依規定大廈或幾樓以上的建築物要設法定停車位，而是依民國八十年九月十八日內政部函令，法定停車位必須登記為公共設施，在辦理產權登記時只能登記為「大公」，產權由全體住戶所持有；或登記為「小公」，經由合議由部分住戶共同持分，不想要車位之住戶就不須分攤持分。
法定車位是要隨主建物一起移轉。簡單的說是要同一基地內的住戶才可作買賣，不可單獨買賣。
增設及獎勵停車位可以登記為大公、小公，若與法定停車位在構造上及使用上各具獨立性，並取得「防空避難室所在地址」證明，也可以登記為主建物單獨移轉。
2.申請建物謄本，看謄本上面有沒有建物門牌號碼 ，即可判讀。有則可買賣，若無則不可單獨買賣。
3.有些社區停車位是用抽籤的，是因為此種停車位是屬於公設部份，當初是建設公司直接把他列入大公，沒有當一個一個車位賣，直接移交給管委會，使每個建物都有持分，所以理當由全體住戶所有，又因不夠分配給每住戶，為公平起見才由管委員會每年舉辦抽籤。
除以上外，都是建商在銷售建物時，同時銷售車位，才會有第二現象(也是大多數現象)
