共有地約定不分割 最長30年【林敏弘】
半世紀不見的同學A女士，最近北上找我，說婚後生二男一女，均已婚嫁，七年前先生過世遺留台中某處土地 （未重劃無法蓋合法建築物）約800坪，五年前辦妥繼承，三位子女老大、老二各分320坪（40%）、老三分160坪（20%），由較清苦的老大蓋鐵皮屋，協議書上並載明：全體同意老大蓋鐵皮屋出租，每月給付老二2萬元、老三1萬元，惟十年內不得分割。
前五年相安無事，沒想到老二、老三因不景氣相繼失業，又嫌老大從未曾調整租金，目前明顯較市價低很多，若能調漲大家也能多分些，更逢台中縣市升格院轄市在望，三人嫌隙更深。此時，因舊租約要到期，A女士的表弟B正開始從事土地投資，願高價購買，老二及老三心想，雖有土地法第34條之1優先購買權規定，反正老大買不起，就在未通知老大、B 也不了解法令之情形下，逕自過戶完成。其後老二、老三除向老大表明應有部分已賣給外，也代B向老大表明，希望分割土地成兩塊，以利B重蓋大型賣場出租。
A女士表示，子女之前都很聽話，沒想到繼承土地後開始計較，媽媽也管不了。現在老大揚言，既然老二、老三唯利是圖，希望媽媽先行協調，否則將依法處理，讓B做不成生意。A女士一聽怎麼得了，因此希望我能給一些建議。
A女士說，以前看報時曾看到我的文章，知道優先購買權只有債權效力，所以老大只能請求損害賠償，不能主張老二、老三與B的買賣無效。但老大聽完後，卻表示即便如此，也應該遵守原訂十年內不得分割的協議。另一方面，B 則說，地是他用錢買來的，民法也說可以分割，哪有不能分割的道理？
事實上，關於B需不需要遵守大家禁止分割協議，依照現行實務見解，須參考大法官會議第349號解釋意旨，如果B明知或可得而知該禁止分割的約定，B就應該遵守，反之則不受拘束。雖然當初B與大家都是親戚又是鄰居，早就知道三兄妹的約定，應該遵守，但依目前法律規定，禁止分割期限最長為五年，現在已經超過五年，因此B可以請求分割。
不過，今年7月23日新法生效後就不同了。關於共有物使用、管理、分割或禁止分割約定，依新法第826條之1規定，要登記後才能對受讓人生效。另外，約定不分割，依民法新法第823條規定，共有不動產若沒管理契約，則不得分割期限，最長為五年（否則縮短為5年）；若有管理約定，不得分割期限最長為30年（否則縮短為30年），除非另有重大事由，才能請求分割。新修正規定不但兼顧受讓人與其他原共有人權益，也較能避免爭議，以後類似A女士子女的糾紛，就可以登記為準，而不用各說各話了。（作者是勤實佳聯合會計師事務所會計師、地政士口述，林佳穎會計師、律師整理）
【2009-04-29/經濟日報/D3版/稅務法務】
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