土地租人建屋避債 行不通【林敏弘】
今年回中部過年時，遠親A告訴我，兩年多前鄰居B看好經濟面，但因資金短缺，於95年底向A借用2,000萬元，約定年利率10%，B並將台中某處的土地抵押給A，為期九個月。沒想到，還款期限到了後，B財務狀況吃緊，便向A坦言，所借2,000萬元中的1,000萬買股票、基金慘跌，另外的1,000萬元買了一棟透天厝，原以為可以馬上轉手賺一筆，卻因房市狀況不佳賣不出去，B哭得很傷心，還拿了資金流程等相關資料，表示所言非虛，希望A能和他和解，還1,000萬元就好。
A一聽，心想那怎麼行，這2,000萬元是他的老本，當初若不是因為有10%的利息，根本不可能借錢給B。
沒想到，此時B卻表示，若A現在去拍賣抵押的土地，很可能連1,000萬元也拿不回來，至於投資的透天厝，不但得另外向法院提告，拿到執行名義，拍賣也不見得會有人買。A 聽到後非常生氣，和解因此破局。
正當A想著要不要直接去申請抵押物裁定時，B仗著自己的哥哥曾當過代書助理，便聽從哥哥建議，趕緊把抵押的土地廉價租給C，讓C在上面蓋屋居住，還依據土地法規定，在訂好租用基地建築房屋的租約後，於兩個月內向地政機關申請地上權的登記（土地法第102條），心想這樣就能逃避債務。
C很快將房屋蓋好並入厝了，此時B向A揚言，這下A去聲請抵押物裁定跟強制執行也沒用，因為這土地上面有別人的房屋，根本賣不出去，並再次要A接受1,000萬元的和解方案，免得街坊鄰居難看。
A看著B提供的租賃契約書、地上權登記及C的房屋稅單，心想大概是沒希望了，因此過年期間滿臉愁容悶悶不樂。直到我與A見面後，A才跟我娓娓道來，說土地在抵押後竟然又多了個房子，聽說是承租人蓋的，B不但不還錢還對他嗆聲，希望我能幫他討回公道。
我了解事情的來龍去脈後，跟A說不用擔心。第一，根據96 年3月30日生效的民法規定，B 跟A設定抵押權在先，後來才跟C成立租賃關係與地上權，雖然B跟C成立租賃關係是合法的，可是法律同時也規定B跟C的租賃與地上權不能影響到A的抵押權，簡單的說，A可以向法院聲請終止B、C間的租賃關係，並除去地上權權利 （民法第866條第1項、第2項）。
第二，關於上面的房子，96年3月30日生效的民法也規定可以聲請法院一起拍賣（民法第877條第2項），不過這是要等到強制執行程序中去向法院聲請的。另外，雖然房子可以一起拍賣，但房子是C蓋的，A將來當然不以房子拍賣的價金受償。
因此，B自以為趕快把土地租給別人建屋，就可以逃避債務，其實是行不通的；而A聽我說明了以後，決定依法救濟，但也決定以後不要再相信高利息的借貸了。
（勤實佳聯合會計師事務所林敏弘會計師、地政士口述，林佳穎會計師、律師整理）
【2009-02-11/經濟日報/D3版/稅務法務】
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