地上權 修廟修出問題【林敏弘】
關於使用土地的權利，除了常見的租賃權之外，還有地上權，今天要跟各位分享的是地上權的故事。
某A為了還願，出錢整修老家附近的土地公廟，也在土地公廟前辦了一場熱鬧的表演和流水席。當天一起聚餐的鄉親們知道某A拜過土地公之後，稍有賺錢，傳開來之後，便很多人到廟裡拜拜，香火鼎盛。
過不久，就有個地主在土地公廟的燒金爐和涼亭所在地劃紅線，說是土地公廟占用了他家的土地，揚言要拆土地公廟。地方人士非常反對地主「拆屋還地」的說法，因為土地公廟老早就在當地存在四、五十年。
那地主透過律師轉給我一份文件，表示地主的地籍賸本顯示土地公廟的燒金爐和涼亭所在的位置確是他家的土地，要求某A跟當初蓋廟的某B把土地買下。地方上的人士開始批判某A，說不整修廟還沒事，整修了土地公廟，才引來地主趁機敲竹槓。
那塊土地市價每坪約10萬元，地主吃定某A，竟出價每坪12萬元。某A告訴地主，土地公廟的涼亭和燒金爐當初是某B蓋的，已經超過20年，早就被取得地上權，怎麼收這麼高的價錢呢？但地主認為，土地是他的，土地謄本上也沒有載明地上權人，他要怎麼賣就怎麼賣。
依民法規定，占有人在主觀上以行使地上權之意思、客觀上以在他人土地上有地上權的方式使用他人土地20年（一開始占有時是善意且無過失時，10年），可以請求登記為地上權人（民法第772條準用第769條、第770規定）。而且，占有的土地不以未登記為限，實務上認為無論他人土地已否登記，都可以請求登記為地上權人，不限於未登記的土地。
我跟某A、某B說明，雖然地上權的取得時效已經完成，但這樣只是取得登記請求權，必須經過登記才能成為合法的地上權人。實務上甚至認為，在具備時效取得地上權要件之情形下，如果已經去地政機關聲請登記且經地政機關受理，就算將來因為爭訟上法院，地主仍然不能以無權占有的理由請求返還土地。不過，這個案子當時還沒有去地政機關聲請，而且就算已經去申請可能也難免會有訴訟，也會傷了大家長久的友誼。後來經過大家的協商，地主不再堅持要用高價去賣，也同意讓土地公廟繼續使用土地，只是希望可以定期給付他一些金額作為養老金。不過問題又來了，要跟地主成立租賃關係還是地上權關係好呢？
租賃跟地上權其實有很多異同，雖然依照土地法的規定，租用基地建築房屋，也必需在訂定契約兩個月內，聲請地上權登記（土地法第102條）， 不過，租賃契約的期間，最長為20年；超過20年的也會縮短為20年；地上權則沒有期間的限制。另外，租賃契約一定要付地租，而地上權則不一定要有地租。最後經過雙方協商後，決定去登記地上權，才把問題解決。
（作者是勤實佳會計師事務所、商務仲介、外牆更新公司負責人）
【2008-12-17/經濟日報/A13版/稅務法務】
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