2008年房地產十大新聞出爐

蘇啟榮 2008/12/15

2008年房地產寫下許多記錄,包括預售案喊價每坪破200萬元,土地價格、容積單價都在今年創下新高,2008堪稱房市的紀錄年

今年房市價量呈現暴熱暴冷的倒V型走勢,上半年沉緬在兩岸開放的美夢,下半年隨即捲入金融海嘯的惡夢當中,不過在2008年房地產寫下許多記錄,包括預售案喊價每坪破200萬元,土地價格、容積單價都在今年創下新高,2008堪稱房市的紀錄年。至於2009年房地產發展會如何,信義房屋企研室綜合出10大現象或趨勢,其中包括預期房市下半年比上半年好、交易量將持續盤整下修、房價將受失業率與股市牽動、土地進入買方市場等。

觀察今年房市,可歸納10大重要大事紀:

1.土地價格紀錄改寫:聯勤信義土地2度轉手、遠雄買下A1、台壽保標下國華總部大樓,分別寫下台北市單筆最高額交易、住宅區最高價土地、與土地單坪最高價的 2008年房地產障礙」。2008年房市寫下許多紀錄,包括住宅區土地創新高、單筆最高金額交易、土地金額最高紀錄。其中住宅區房價創新高,是在7月下旬新光集團標售聯勤信義土地,最後由私人合作出資,以總計約101億元的高價,標下聯勤信義2490土地,換算住宅區每坪土地成交金額高達407萬元,換算該基地基準容積換算每坪接近145萬元。

而單筆最高交易金額,則為遠雄集團以將近130億元天價,買下信義計劃區A1昌軒的土地與未來建物。至於土地單坪交易金額最高,則是由台灣人壽以53.7億元,買下位於中山北路的國華人壽總部大樓,基地面積包含商業及部分住宅用地共894,換算土地每坪成交600萬元,而基準容積單價更高達150萬。

2.豪宅建案單價喊上兩百:隨著兩岸三通預期、眼看香港、新加坡豪宅為台灣兩、三倍,建商也想趁勢推出國際級豪宅,五月起,北市頂級豪宅個案喊出兩百萬的單價。而眼看豪宅行情大好,信義計畫區亞太商務會館一度開價199億。房市選後噴出行情,讓不少建商打算趁此波熱潮好好乘勝追擊,甚至對外開出每坪200萬元的「跳空天價」。像這類過度樂觀的舉動,連帶周邊屋主心態也水漲船高,對於後市造成交易量縮的反效果。

3.億元產品先盛後衰:上 半年選舉熱潮,億元產品熱賣。億元店面產品如忠孝東路四段店面、士林夜市透天店面;億元豪宅產品,除了傳統的豪宅區段如信義計劃區、大直、大安、中正、天 母等地外,市中心非豪宅區段也出現喊價上億元的新案。下半年房市急速轉冷,上半年熱門的上億元產品,因「大船難調頭」,而接手買方少。

4.房價泡沫說促使房市降溫:政大學者在4月底提出房市破沫說,讓大家正視房價上漲,經濟基本面無法跟上的問題,促使激情的房市先行降溫。而在泡沫論後,剛好碰上連串的銀行倒閉、國際大型壽險業請求紓困的重大經濟風暴,國內外股市一洩千里,連帶房市交易量急速萎縮。

5.台商、外僑返台置產熱潮,雖說買在高點,相對躲過金融風暴。

今年年初的台商鮭魚潮前所未見,許多案場還出現香港口音的投資買方,這些台商、外僑在年初積極買進,到現在平均房價下跌約一成到一成五左右,與金融商品相比,房地產仍具備保值效應,進場的台商,相對逃過今年此波的金融大風暴。

6.陸資參訪團接連來台,層級提升:今年兩岸關係大幅改善,不少陸資隨小三通及直航到台灣參訪,其中以萬科集團董事長王石、萬通地產董事長馮侖、SOHO中國董事長潘石屹等人的參訪最為指標。這些參訪團於3月底總統大選後造訪台灣,曾炒起一波陸資熱,之後更傳出國內大型建設公司打算與中國大陸碧桂園主席楊國強,洽談投資國內的不動產,但至今都未傳出進一步具體進度。

7.鋼筋價格暴漲暴跌:今年上半年延續原物料飆漲的走勢,加上北京奧運的效應,致使原物料產生預期與追價囤貨心理,鋼筋也因此需求大增,每公噸飆漲至35000元,但隨國際鋼筋行情崩盤、國內實際需求萎縮,鋼筋價格腰斬,跌落至每公噸15000~18000元。

在鋼筋年初飆漲時,剛好給開發商有「反映」建材上漲的理由,不少個案搭順風車調漲售價。但營造廠卻是經營壓力倍增,營造工會今年嚴重抗議鋼筋價格飆漲,甚至揚言罷工、開工程車上街頭,所幸近月鋼筋價格回落後,讓營造廠可以鬆口氣,甚至有賺錢的契機。

8.小宅成交比例續創新高:受到房價高漲影響,標準3房產品在台北市價格直線攀升,公寓產品近月平均成交價格漲至800萬元,大樓產品總價平均房價也要1400萬元,台北市首購族購屋門檻高,加上少子化影響,部份民眾轉向小宅市場,根據信義房屋統計資料發現,2002年台北市購買2房以下的比重,僅有22%,今年第3季已上升至35.8%,且有逐季增加的跡象。

9.高雄紅橘線通車。

今年39高雄第1條捷運線紅線正式通車,加上9月 東西向的捷運橘線也完工通車,讓高雄的交通邁入新紀元。不少投資客期待台北的捷運效益可以在南部上演,未料短期間捷運並未改變高雄市民的通勤習慣,加上油 價近期暴跌,原本依賴機車或汽車通勤的高雄人,反而覺得搭乘捷運沒比較划算,讓高雄房市的捷運效益不如預期。隨高鐵南下卡位高捷周邊房市的台北客,除早年 卡位到店面產品之外,其餘投資並未明顯獲利。

10.政府救市,房貸政策急轉彎:馬政府為了兌現選舉時候的承諾,不僅推出2000億元的新版優惠,還推出史上最優惠的青年安心成家方案,提供200萬元的前2年免息優惠房貸,其中2000億元的優惠,的確在第4季發揮刺激房市的效果,尤其對低總價的購屋族,減輕不少房貸壓力。

2009年房地產8大展望>

1.2008年全國房市買賣交易件數粗估約38萬件,2009年若無重大利多刺激,預估在房市買賣雙方價差空間拉大,經濟狀況指標回溫之前,2009年房市交易量持續低檔盤整。

2.房 價須觀看兩大指標,高總價房市看股價指數、一般住宅房價須看所得及失業率,由於富裕階層在今年的金融風暴中,資金受傷慘重,影響高總價產品的交易量與價 格,預期高總價產品房市將與明年股市表現息息相關。而一般民眾有關的住宅市場,則與民眾的實質收入關聯較大,今年的無薪假與高失業率等衝擊,勢必影響民眾 購屋意願,2009年需觀察失業率是否止穩,進而讓民眾更有購屋或換屋的意願。

3.利率可望持續走低,房貸戶有喘息機會,國際出現競相降息風,央行今年初為了控制通膨,採取升息與放手讓台幣升值,但下半年情勢大逆轉,各國央行降息又快又猛,預期明年降息走勢可望延續,對於背負房貸的民眾是一大福音。

4.2009年從地價推動房價年代,跨入房價帶動地價修正的年代,從聯勤土地在2006年高價標售開始,開始進入地價推動房價上漲的年代,2008年上半年台北市住三的土地,出現非傳統的豪宅區段,卻標售每坪200萬元的行情。建商為反映土地成本,房價直直攀升,但現在房地產銷售率下滑,土地價格開始回落,有建商喊出準備現金在明年下半年來買土地,2009年土地逐漸進入買方市場。

5.2009年房市無疑是個買方市場,2008年下半年房市由賣方市場,轉為買方市場跡象愈來愈明顯,但部份賣方心態仍高。加上政府近期推出延長寬限期、還款期限等措施,雖然可紓解屋主短期財務壓力,但買方已經明顯縮手,出價保守。餘屋量大的區域,明年交易將由買方主導。

6.新成屋持續流入,原本2008年就是新成屋交屋年,但部分屋主還未認清房市的激烈轉變,預計明年對於價格可能不再高度堅持,加上持續有新成屋釋出,明年新成屋勢必對於成屋或預售市場造成排擠效應。

7.2009年下半年會比上半年好,今年下半年房市急速轉冷,造成買賣雙方對價格認知差距擴大,預期明年上半年經濟景氣仍在探底,加上房市需要時間去拉近買賣雙方對價格的認知差距,預估經歷半年時間的盤整,下半年房市交易應會較上半年熱絡。

8.內湖捷運線通車。串聯2大園區的捷運內湖線,帶動近年內湖房市價格飆漲,2009年中就要正式通車,屆時與捷運木柵線相連接,成為貫穿文山區、大安區、中山區、內湖區、南港區的重要捷運幹道。

9.新 興重劃區步入成熟期。近年房市火熱的重劃區,都陸續邁入開發成熟期,包括南港重陽重劃區、三重富貴段重劃區等,明年內湖五期重劃區也有先前預售大樓將陸續 交屋,台北縣備受矚目的副都心與頭前重劃區,可望進行開發推案,不過目前預售案房市轉冷,可能打亂開發商在重劃區推案腳步。

10.兩岸關係與政策成效檢視年。政府積極改善兩岸關係,今年已經達成兩岸直航的政策,明年則有遺產稅降為10%等重大政策,屆時對於國內經濟或房地產有正面效益仍有待觀察。

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