租約加註3但書 房東自保

1.匯款繳租 2.可進屋換鎖 3.載明管轄法院

20081129地產王

【楊茲珺台北報導】經濟愈不景氣,房東遇到房客拖欠租金的機率也愈高,為避免類似租屋糾紛,除了將合約拿到法院公證外,專家建議,房東可在合約加註3條但書自保。包括租金以匯款方式繳納、房客積欠租金2個月後,房東可進入房屋換鎖,並約定以距離房東最近的地方法院為第1審管轄法院,以免進入訴訟程序後舟車勞頓。

保障權益
本身擁有66間套、雅房出租的城市租屋族網站總經理張權彬表示,坊間文具店販售的租賃合約,訂定的條約大約18~19條,若房東希望降低未來房客不繳租的風險,就必須先把「醜話說在前頭」,最簡便的作法,就是在市售契約的後方加註3條但書。

法院公證才具效力
張權彬說:「第1條 應規範繳租的方式,最好約定用匯款的方式繳租,並在合約上註明匯款銀行與帳號,房東不須到房客處收取租金。」因租金以現金給付,較無憑證證明,且房客可能 會以「房東沒來收租金」、或「外出沒有遇到房東」等理由耍賴;若使用銀行匯款,匯款時間與金額都以清楚被記錄,將來若因欠租鬧上法院,較有依據。
2條「必殺技」的強制意味濃厚。張權彬表示:「房東應在第2條但書中載明:『如果房客積欠租金超過(含)2個月,租約自動終止,房東可進入該出租房屋更換門鎖,屋內所有留置物品以廢棄物論,且房東可向房客追討廢物處理費』以保權益。」
不過,崔媽媽基金會義務律師黃儁怡表示,因這條合約具有不經他人同意即可「強制執行」的意味,但法治國家禁止私人自力救濟,因此必須經過法院公證,由公證人向2造雙方確認均同意此條款後,才具法律效力。

訂定條款篩選房客
對房東來說,訂定此條款的「威嚇」作用大於實質作用,不過,張權彬表示,此條款可作為篩選房客的方式之一,如果房客看到此條款就拒絕租賃,或是面露猶豫,那寧願租給別人,以免後續追租傷神又耗時。
3條加註合約則是:「雙方同意本租約的第1審管轄法院為XX地方法院」,張權彬認為,有鑑於房東居住地可能與租賃地有段距離,載明以距離房東最近的地方法院,可避免進入訴訟程序後的舟車勞頓之苦。律師黃儁怡表示,雖然原則上第1審管轄法院應以不動產所在地來決定,但也可依雙方決定。

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