購買法拍屋,便宜又有高風險,看似陷阱重重的法拍市場,還是有比市價低2成以上的利誘,中南部更有低4~5成的空間。依照準確方法挑選房屋,參加法拍競爭,就可以在房價高昂的時候,買到地段好、價格合理的房屋。


精華地段合理價格的房屋難求,如果想找價格低於市價2~3成,唯有法拍屋。目前全台灣約有5萬6千戶量體,平均拍次為2.8次,也就是說,每拍一次就比市價低八折,2.8次大約就是市價6折,雖然全年度房屋移轉數量約40萬戶,法拍案件每年拍定數僅約3~5萬戶,不會互相影響,但仍有低價的魅力。


縱使法拍屋便宜,但難度高,陷阱多,不是一般小市民可輕易參與,有的物件法院不點交,有的房屋被佔用或容易遭破壞,買法拍屋又要現金購買,幾乎買家都是專業投資客居多。


走一趟台北地方法院,下午三點的拍賣上,小小的法拍室擠滿人潮,等待結標,透明房訊吳副理說:「今天大家都想拍大直的物件,明水路397巷,屋況很好,拍了就可以點交,很有看頭。」


瞧法官手上厚厚一疊投標單,最後開標價格二千多萬元,比市價低一成。今天12件的拍賣物件,只標出2件,大多都是地點不佳,無人投標,吳副理接著說:「等吧,地點不好的,2拍沒人要,起碼要第3拍才可能拍掉,像明水路的案件屬於第2拍,地點好,脫手容易,大家都會想搶著要。」


看到得標者手拿標單,剛走出法拍室,仲介、銀行、裝潢等業者一擁而上,忙著遞名片、交換訊息,原來是名專業投資客,他說:「時機不好,只能挑些菁華案件做做,賺一點價差,現在地點比價格重要,要不然拍到便宜貨也不一定脫的了手。」


北台灣房價維持高檔,縱有民眾因繳不出房貸需要賣屋,只要降價多可售出,故近幾季以來,法拍量均不多,台北市第二季只有280戶拍出,目前最多的地方在台南,第二季有1千戶的拍定量,總案量約8千戶,而高雄也有6千戶的量等待拍賣。


雖量不足以影響市場,但仍有左右的能力,投資客購買法拍屋後,經由整理及重新裝潢,就與一般中古屋無異,再投入仲介市場出售,利潤驚人,易賺取2成以上比比皆是。


目前全台房價已經疲軟欲跌,法拍屋擁有更多的跌價空間,容易在同一棟大樓中引起比價效應,而帶動全體房價下跌,景氣好時影響不大,景氣衰退時草木皆兵。


在房價維持高檔,沒有大幅下跌時,想要買到價格較為合理的房屋,如果不介意法拍屋的程序麻煩,低價是相當吸引人之處,台北法拍價格約為市價的7~8成,而中南部更只有5~7成價,只要眼明手快,釐清法拍的權利義務,想買到低價屋並不是件難事。


法拍屋依拍賣來源分為由法院拍賣的一般法拍屋、金拍屋、銀拍屋,而無論何種來源,都有相同的優缺點,購買法拍屋必須要多留意,或者委託專業代拍業者處理,較省時省力,也多了專業的意見與諮詢。


首先,應注意拍賣的物件是土地還是只有房屋,有的只有房屋使用權而沒有土地所有權,價值差異大。


點交與否在拍賣說明書上就有註明,由法院負責點交,就有公權力與強制力,如果是不點交屋,日後處理都會相當麻煩,經常就有原住戶拒不搬離或者有出租的房客而不搬家,必須再經由訴訟才能取得使用。


如果有房客出租,盡量選擇有定期租約,租期一滿就可收回自住,或是繼續收租金,如果有不定期租約,也就是房客沒有打租賃合約,未來想收回都較困難。


另外,風水之說普遍受重視,法拍屋內可能曾經有人死亡、破產、風水不佳的印象,也有可能因為房屋被拍賣,房屋的屋況差、髒亂、被私下破壞,購買法拍屋前需做好心理準備,只能以較低價格換取房屋。


購買法拍屋,需準備拍賣價格二成的保證金,拍定後7日內需繳交拍定價的剩餘款項,目前也有多家銀行業者辦理代墊款的貸款服務,為拍定價的5成至7成。


屋況是最難了解的,因法院拍賣並沒有提供屋況展示,被查封的債權人多半也心情不佳或是不在家中,屋況好的,維持原來可使用的裝潢,屋況差的,也許有任意破壞、水管封死等狀況,購買法拍屋,一定需多準備重新裝潢的費用,好適合居住使用。


法拍流程


1蒐集法拍物件資訊


a.法院會要求屋主刊登報紙分類稿,散見各大小報紙。


b.法院民事執行處拍賣公告欄及鄉鎮市區公所公告欄,有張貼拍賣案件資訊,可詳細研究。


c.專業法拍公司,提供資訊及物件,如透明房訊http://www.tom.com.tw/等。


2研究物件


從蒐集而來的資訊,了解房屋的位置及面積,後至地政事務所申請土地及建物謄本,了解真實面積,並調閱建物測量成果圖看清格局,然後實地走訪當地,除了看房屋附近的環境,還要多詢問住戶或鄰居,是不是有佔用等問題。順便走訪當地仲介,詢問行情也是個好方法。


3填寫標單


填寫標單,依底價以上出標,並投入標箱,開標後,由高於底價的最高標得標。


4繳交資金


得標後,法院通常會告知,在7天內繳交保證金以外的餘款,通常為拍訂價的8成。


5點交房屋


如果房屋屬於點交屋,由法院擇期至房屋現場點交給買方,如果不屬於點交屋,就要自己與債務人交涉,通常使用的方式,多由拍定人付一筆搬家費用,利誘協調原債權人搬家,有租約的房屋,就試著以原出租條件重新簽訂租賃合約。



專家意見


法拍屋陷阱多,都會區訊息較清楚,郊區或鄉下地區,容易因法拍屋的地點不明、離法院太遠資訊不明等等,傳出受騙情事,並且仍有不少不肖業者或集團,任意佔用法拍屋,伺機要錢,需多留意。


購買法拍屋,最重要的是所有的錢要自己經手,別經由代辦業者,包括押標的保證金跟支付剩餘屋款,拍賣物件的地點也要多作確認,可以至地政機關調閱謄本確認地址。


想要順利購買,可先與債務人溝通,多花一些時間聊聊天,探一探是否有人佔用,以及查看室內裝潢有沒有被破壞,自己也需要先查詢本身的信用狀況,免得拍下後因個人信用不好,被銀行退件。


一般來說,請債務人搬家需要經驗,行情上起碼需付出2個月的房租,有的因為被惡意佔用,索價30萬~50萬元比比皆是,找尋大型代拍公司,較有保障,也較有經驗解決佔用問題。
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