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房市退燒警訊現，政府有意調降政策性房貸利率3.6%，刺激民眾購屋意願，惟主要大型行庫全部搖頭，認為是因房價過高、民眾買不起房子，或看壞房市而退場觀望，「是需求面、而非供給面問題」，低率房貸刺激效果有限，銀行理專說，「挑銀行最愛的房子」可能還比個人的還款來源、信用狀況更重要。


據央行統計，7月建築融資餘額，較上月降4.87億元到1.03兆元，若排除6月季底衝業績因素，建築融資餘額已連4個月呈現負成長，是2004年1月SARS風暴衝擊國內房地產以來首見，顯示建商推案量縮、貸款資金需求減緩，央行經研處副處長林宗耀也坦言：「房市確有降溫跡象。」


據統計，從2004年續辦6000億元政府優惠房貸至今，還剩約1120餘億元額度「等無人」，目前利率3.6%，央行認為，政策房貸沒人要主因是利率偏高，和銀行指數房貸專案，前2年壓在3%以下，使政策房貸不具吸引力，行政院則有意提高補貼利率，讓現行3.6%利率降低，也可快速消化額度。


行庫主管多對此政策搖頭，認為若只是要消化剩餘千億元而降息，是否過去同一政策內，已撥款的4000~5000億元房貸戶，均可要求降息？再者，民眾看壞後續房市，觀望氣氛濃，降息刺激效果有限，最後銀行端看壞房市下，也不會提高貸款成數，座落地和民眾還款能力仍是二大考量。


理專說，想要爭取高額房貸有3大撇步，首先：要挑選銀行最愛的房子。目前銀行業者對房子均有A、B、C的等級區分，多半以地理位置為主要因素，A級區如捷運站旁、北市精華都會區、學區等，貸款成數與利率條件都會較好。


至於小套房多已成各銀行的「拒往戶」，或桃園、林口、三峽等空屋率較高或南部地區，這些多被銀行列為B或C等級，如華南銀、彰銀及合作金庫等，平均貸款成數均給比A級低1~2成、貸款利率則至少高出0.25個百分點以上，約在3.5~4%左右。


其次，是提高貸款者的信用。目前銀行承作房貸，除看個人信用狀況，更重視借款人的還款能力，還款能力愈高者（如會計師、律師、醫師3師、公教人員及前百大上市櫃公司員工等）、負債比愈低（一般須低於7成），貸款成數還會多1成。如老公是計程車司機，老婆是鴻海員工，建議以老婆名義借貸，房貸條件絕對比老公好很多。


最後，透過大型房仲公司或特定建商購屋，也可提高貸款條件，如台企銀和特定建商作整批分戶貸款，貸款成數可到8成