房市退燒警訊現,政府有意調降政策性房貸利率3.6%,刺激民眾購屋意願,惟主要大型行庫全部搖頭,認為是因房價過高、民眾買不起房子,或看壞房市而退場觀望,「是需求面、而非供給面問題」,低率房貸刺激效果有限,銀行理專說,「挑銀行最愛的房子」可能還比個人的還款來源、信用狀況更重要。


據央行統計,7月建築融資餘額,較上月降4.87億元到1.03兆元,若排除6月季底衝業績因素,建築融資餘額已連4個月呈現負成長,是2004年1月SARS風暴衝擊國內房地產以來首見,顯示建商推案量縮、貸款資金需求減緩,央行經研處副處長林宗耀也坦言:「房市確有降溫跡象。」


據統計,從2004年續辦6000億元政府優惠房貸至今,還剩約1120餘億元額度「等無人」,目前利率3.6%,央行認為,政策房貸沒人要主因是利率偏高,和銀行指數房貸專案,前2年壓在3%以下,使政策房貸不具吸引力,行政院則有意提高補貼利率,讓現行3.6%利率降低,也可快速消化額度。


行庫主管多對此政策搖頭,認為若只是要消化剩餘千億元而降息,是否過去同一政策內,已撥款的4000~5000億元房貸戶,均可要求降息?再者,民眾看壞後續房市,觀望氣氛濃,降息刺激效果有限,最後銀行端看壞房市下,也不會提高貸款成數,座落地和民眾還款能力仍是二大考量。


理專說,想要爭取高額房貸有3大撇步,首先:要挑選銀行最愛的房子。目前銀行業者對房子均有A、B、C的等級區分,多半以地理位置為主要因素,A級區如捷運站旁、北市精華都會區、學區等,貸款成數與利率條件都會較好。


至於小套房多已成各銀行的「拒往戶」,或桃園、林口、三峽等空屋率較高或南部地區,這些多被銀行列為B或C等級,如華南銀、彰銀及合作金庫等,平均貸款成數均給比A級低1~2成、貸款利率則至少高出0.25個百分點以上,約在3.5~4%左右。


其次,是提高貸款者的信用。目前銀行承作房貸,除看個人信用狀況,更重視借款人的還款能力,還款能力愈高者(如會計師、律師、醫師3師、公教人員及前百大上市櫃公司員工等)、負債比愈低(一般須低於7成),貸款成數還會多1成。如老公是計程車司機,老婆是鴻海員工,建議以老婆名義借貸,房貸條件絕對比老公好很多。


最後,透過大型房仲公司或特定建商購屋,也可提高貸款條件,如台企銀和特定建商作整批分戶貸款,貸款成數可到8成
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