租金名辭 :

支付租金 : 即承租人按照租賃契約, 每期支付與出租人之租金額.

實質租金 : 即不問租金類別, 於計算租金期間內由承租人支付與出租人之一切經濟代價, 含押金, 保證金等之運用收益。

純租金 : 即實質租金(總收入) – (租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. 等出租人需負擔費稅)

 

租金如何估計 :

租金估價其實如新訂租約續訂租約是有所不同, 新訂租約之租金估價估的是正常價格即一般正常租金, 正常租金也就是在公開不動產市場形成適當租金, 續訂租約由於出租人與承租人雙方已固定, 原承租人可能已花錢投資裝修, 也可能已有租賃權, 市場受限制, 故估的是限定租金價格, 並不是與正常租金同一水準, 一般均會略低於正常租金.

新訂租約之租金估價 : 中聯不動產鑑定公司 2361-6347

一般有下列3法估算 :

u       積算法 : 簡單說由費用方面, 求取租金, 你買不動產投資出租, 自然心中有一期望報酬額, 為決定該不動產租金之主要條件, 租金即誘惑你買該不動產動機, 不動產之購買價可決定你能否達到期望報酬額, 先估計出不動產之價格, 例如假設信義路鼎泰豐小籠包店, 你想購買, 期望報酬額4%, 你也不貪心正好等於一般利潤率, 全棟建物100 , 土地 33 , 總價格值 100,000,000, 公式如下  :

不動產月租金 = (不動產價格 * 一般利潤率 + (租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. )) / 12個月 

不動產月租金 = (100,000,000* 4% + (1,600,000) ) / 12個月 = 466,666/

其中租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. 等均為出租人要負單之費用額.

u       租賃實例比較法 : 一般最常用簡單方法, 即搜集附近其他租賃實例資料, 然後與鼎泰豐小籠包店就情況, 期日, 區域因素, 個別因素等比較求取, 例如隔幾戶有一商業透天店面租金全棟每月 380,000 , 加以調整比較得 鼎泰豐位置略佳每月租金約 450,000 – 480,000元為合理區間.

u       收益分析法 : 分析一般企業經營之總收益, 求取不動產在一定期間內可能產生之預期純收益, 再加上各種費用,例如先分析假設鼎泰豐小籠包店每年做 120,000,000元生意, 扣除其他工資, 付利息, 再加老板股東要求之利潤, 其他成本剩下即為純收益, 但還沒完, 其他費用還未算 ( : 租稅, 保險費, 修繕費, 折舊費……. ), 純租金再加上其他費用即為不動產租金. 公式如下  :

u       不動產月租金 = ((總生意收入 – (工資 + 利息 + 老板股東要求之利潤 + 其他成本)) + (租稅 + 保險費 + 修繕費 + 折舊費 + 租賃空窗期損失準備金……. )) / 12個月

u       不動產月租金 = ((120,000,000 – (40,000,000 + 3,000,000 + 30,000,000 + 40,000,000)) + (1,600,000)) / 12個月 = 716,666

u       會高過前兩者, 以上僅假設舉例

 

續訂租約之租金估價 : 中聯不動產鑑定公司 2361-6347

一般有下列4法估算 :

u       差額分配法 : 簡單說就是不動產實質租金實際支付租金之差額,考量契約內容, 契約訂定經過, 整體綜合考慮, 差額中那些應屬於出租人部份, 那些應屬於承租人部份, 加減於實際支付租金上, 即可得之. 如鼎泰豐小籠包店現付租金給房東每月付 420,000 , 經調查附近相類似商店租金每棟也約 420,000 , 但如以鼎泰豐小籠包店附近現租金應有 500,000元水準, 差了80,000, 現重新訂租約房東可訂 500,000元嗎? 當然不可以, 原因80,000元差額租金一部份係屬於鼎泰豐小籠包店商業集客力造成, 不應屬房東所有, 故假設 30,000 元屬附近繁榮造成, 50,000元屬鼎泰豐小籠包店號召力.

u       續訂租約之租金應為 420,000 + 30,000 = 450,000元為合理.

u       利率法 : 不動產之市價 乘以 原訂租金收益率 , 再加上(租稅, 保險費, 修繕費, 折舊費, 租賃空窗期損失準備金……. ), 例如鼎泰豐小籠包店不動產之價格, 全棟建物100 , 土地 33 , 當時總價格值 100,000,000, 原一年租金5,600,000, 其他租稅, 保險費, 修繕費, 折舊費…. 等一年 1,600,000

u       原訂租金收益率 = (5,600,000 1,600,000) / 100,000,000 = 4%

不動產之市價現假設因阿扁當選漲了一成變成110,000,000? 其他租稅,

u       保險費, 修繕費, 折舊費…. 等現一年也調漲為 1,800,000 

u       續訂租約之年租金應為 110,000,000 * 4% + 1,800,000 = 6,200,000元為合理. 月租金則漲為 6,200,000 / 12 個月 = 516,666/每月

u       推算法 : 不動產當時之純租金, 乘上物價上漲率, 經濟成漲率, 租金上漲率等綜合因素考量決定之變動率, 再加上其他租稅, 保險費, 修繕費, 折舊費, 租賃空窗期損失準備金…. 等一年假設為 1,600,000, 假設鼎泰豐小籠包店3年前租店, 當時含其他費用稅捐付出一年 5,600,000, 計算如下 :

u       5,600,000 1,600,000 = 4,000,000

u       物價上漲率, 經濟成漲率, 租金上漲率等綜合因素考量決定之變動率假設3年為上漲 5%,

u       續訂租約之年租金應為 4,000,000 * (1 + 5%) +  1,600,000 = 5,800,000元為合理. 月租金則漲為 5,800,000 / 12個月 = 483,333/每月

u       租賃實例比較法 : 一般最常用簡單方法, 即搜集附近其他租賃實例資料, 然後與鼎泰豐小籠包店就情況, 期日, 區域因素, 個別因素等比較求取, 例如隔幾戶有一商業透天店面租金全棟每月 400,000 , 加以調整比較得 鼎泰豐位置略佳每月租金約 450,000 – 480,000元為合理區間.

 

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