土地開發分析法又稱土開法 :意義如下 :

土地開發分析法,指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化,估算開發或建築後總銷售金額,扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後,求得開發前或建築前土地價格之方法。此法所求得之價格為土地開發分析價格。

以前並不把土地開發分析法作爲一個基本的土地估價方法,認爲它不是一個獨立的估價方法,需要借助其他估價方法。但隨著估價實踐的深入,尤其是隨著城市快速發展,市區土地交易减少,交易案例難以取得,特別是對于土地開發估價,開發分析法應用增多,且非常適用。因此,在90年10月公布的《不動産估價技術規則》中,把土地開發分析法作爲基本土地估價方法之一單列出來。

土地開發分析法價格計算公式如下 :

V = [ S / (1 + R ) / ( 1 + i) - ( C + M ) ], 其中 :

V爲土地開發分析價格

S爲開發或建築後預期總銷售額,

R爲合理適當的利潤率

C爲開發或建築的直接成本

M爲開發或建築的間接成本

i 爲開發或建築所需總成本的資本綜合利率。

土地開發分析法估價之程序如下:

u 確定土地開發內容及預期開發時間。

u 調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料。

u 現況勘察並進行環境發展程度之調查與分析。

u 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積。

u 估算開發或建築後總銷售金額。

u 估算各項成本及相關費用。

u 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率。

u 計算土地開發分析價格。

土開法估價得視需要申請及蒐集下列土地及建物所需資料:

u 勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。

u 影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。

u 勘估標的相關交易、收益及成本資料。

u 開發構想計畫書。

u 建築設計圖說或土地規劃配置圖說。

u 建照申請書或建造執照。

u 營造或施工費用資料。

u 規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。

u 資本利率。

u 開發或建築利潤率。

現況勘察與環境發展程度之調查及分析包括下列事項:

u 調查影響總銷售金額、成本及費用等因素。

u 確認勘估標的之工程進度、施工及環境狀況並攝製必要照片。

u 市場交易資料之蒐集、調查。

u 週遭環境土地建物及公共設施開發程度。

開發或建築後可銷售之土地或建物面積應依下列原則估算之:

u 建造執照及建築設計圖說或土地開發許可文件及規劃配置圖之面積。

u 如未取得建造執照或土地開發許可文件時應按相關法令規定下最有效使用之狀況,根據土地之地形、地勢並參酌當地市場狀況等因素估算其可銷售面積。前項可銷售面積之計算過程應詳列計算式以便校核。

開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。

可銷售面積中如各部分之銷售單價不同時,應詳列各部分之面積及適用之單價。前項銷售單價應以比較法或收益法求取之。

土地建築開發之直接、間接成本項目如下:

u 直接成本:營造或施工費。

u 間接成本,其內容如下:

Ø 規劃設計費。

Ø 廣告費、銷售費。

Ø 管理費。

Ø 稅捐及其他負擔。

u 直接、間接成本應依成本法規定計算之。

土地開發分析法之利潤率及資本利息綜合利率應依成本法規定計算之。

開發年數之估計應自價格日期起至開發完成為止無間斷所需之時間。

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