成本法意義如下 :

指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本,扣減其累積折舊額或其他應扣除部分,以推算勘估標的價格之方法。依此法所求得之價格為成本價格。

u 成本法多用於建築物估價, 用於查估土地價格時,一般指未開發利用的土地成本, 加上開發費用及合理利潤求取開發後的土地價格。

u 建物估價以求取重建成本為原則。但建物使用之材料目前已無生產或施工方法已改變者,得採重置成本替代之。

u 重建成本 : 指使用與勘估標的相同或極類似之建材標準、設計、配置及施工品質,於價格日期重新複製建築所需之成本。

u 重置成本 : 指與勘估標的相同效用之建物,以現代建材標準、設計及配置,於價格日期建築所需之成本。

成本法估價之程序如下:

u 蒐集資料。

u 現況勘察。

u 調查、整理、比較及分析各項成本及相關費用等資料。

u 選擇適當方法推算營造或施工費用。

u 推算其他各項費用及利潤。

u 計算總成本。

u 計算建物累積折舊額。

u 計算成本價格。

成本法估價得視需要申請及蒐集下列土地及建物所需資料:

u 勘估標的之標示、權利、法定用途及使用管制等基本資料。

u 影響勘估標的價格之一般因素、區域因素及個別因素。

u 勘估標的相關交易、收益及成本資料。

u 土地開發及建築構想計畫書。

u 設計圖說。

u 相關許可或執照。

u 施工計畫書。

u 竣工圖。

u 使用執照。

u 登記簿謄本或建物平面位置圖。

成本法估價應蒐集與勘估標的同一供需圈內之下列資料:

u 各項施工材料、人工之價格水準。

u 營造、施工、規劃、設計、廣告、銷售、管理及稅捐等費用資料。

u 資本利率。

u 開發或建築利潤率。

勘估標的之總成本應包括之各項成本及相關費用如下:

u 營造或施工費。

u 規劃設計費。

u 廣告費、銷售費。

u 管理費。

u 稅捐及其他負擔。

u 資本利息。

u 開發或建築利潤。

前項勘估標的如係土地或包含土地者,總成本應加計價格日期當時重新取得土地之素地成本,並加計利息。總成本各項計算過程應核實填寫於成本價格計算表內。

勘估標的之營造或施工費,項目如下:

u 直接材料費。

u 直接人工費。

u 間接材料費。

u 間接人工費。

u 管理費。

u 稅捐。

u 資本利息。

u 營造或施工利潤。

勘估標的之營造或施工費,得按下列方法擇一求取之:

u 直接法 :指就勘估標的之構成部分或全體,調查其使用材料之種別、品級、數量及所需勞力種別、時間等,並以勘估標的所在地區於價格日期各種單價為基礎,計算其營造或施工費

直接法分為下列二種

Ø 淨計法:指就勘估標的所需要各種建築材料及人工之數量,逐一乘以價格日期當時該建築材料之單價及人工工資,並加計管理費、稅捐、資本利息及利潤。

Ø 單位工程法:係以建築細部工程之各項目單價乘以該工程施工數量,並合計之。

u 間接法 :指就同一供需圈內近鄰地區類似地區中選擇與勘估標的類似之比較標的或標準建物之營造或施工費標準表為基礎,經比較與勘估標的之條件差異並作價格調整,以求取勘估標的營造或施工費。所稱標準建物,指按營造或施工費標準表所營造或施工之建物。

間接法分為下列二種:

Ø 工程造價比率法 :指按工程概算項目逐項比較勘估標的與比較標的或標準建物之差異,並依工程價格及工程數量比率進行調整,以求取勘估標的營造或施工費。

Ø 單位面積 (或體積) 法:指以類似勘估標的之比較標的或標準建物之單位面積 (或體積) 營造或施工費單價為基礎,經比較並調整價格後,乘以勘估標的之面積 (或體積) 總數,以求取勘估標的營造或施工費。

前項營造或施工費標準表應由不動產估價師公會全國聯合會按不同主體構造種類及地區公告之;未公告前,應依直轄市或縣市政府發布地價調查用建築改良物標準單價表為準。

成本法之各項費率說明及標準:

u 勘估標的為建物時,規劃設計費按內政部所定建築師酬金標準表及直轄市或縣 (市) 政府發布之建造執照工程造價表計算之,或按實際營造施工費之 2 % 至3 % 推估之

u 勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數,按自有資金與借貸資金分別計息,其自有資金與借貸資金之比例,應依銀行一般放款成數定之。資本利息之計算,應按營造施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、稅捐及其他負擔之合計額之百分比計算

u 資金中自有資金之計息利率應不高於一年期定存利率不低於活存利率;如為借款則以銀行短期放款利率計息;預售收入之資金應不計息。

u 勘估標的之開發或建築利潤應視工程規模開發年數經濟景氣等因素,按營造或施工費、規劃設計費、廣告費、銷售費、管理費、資本利息、稅捐及其他負擔之合計額乘以適當利潤率計算之(利潤率 : 應由全聯會定期公告;未公告前依營造或建築同業之平均經營利潤率為準,並得依開發或建物形態之不同,考量經營風險及開發或建築工期之長短酌予調整之)(建築工期 : 指自申請建造執照開始建築完成達到可交屋使用為止無間斷所需之時間)。

u 廣告費、銷售費、管理費及稅捐等費率,應由全聯會定期公告,未公告前依下列規定推估之:

Ø 廣告費、銷售費按總銷售金額之4% 至 5% 推估。

Ø 管理費按總銷售金額之3% 至 4%推估。公寓大廈管理條例規定應設立公共基金者,應列於管理費項下,並得提高管理費用率為總銷售金額之4% 至 5%

Ø 稅捐按總銷售金額之0.5 % 至 1.2 %推估。

Ø 廣告費、銷售費、管理費、稅捐及開發或建築利潤,視勘估標的之性質,於成本估價時得不予計入

u 未完工之建物應依實際完成部分估價,或以標準建物之營造或施工費標準表為基礎,參考建物工程進度營造費用比例表估算之。建物工程進度營造費用比例表,由全聯會公告之。

u 因特殊狀況致土地或建物投資無法產生相對正常報酬之成本,於成本估價時得不予計入或於折舊中扣除,並應於估價報告書中敘明。

成本法之建物折舊額, 殘餘價格:

建物折舊額計算應以經濟耐用年數為主,必要時得以物理耐用年數計算。

u 經濟耐用年數 : 指建物因功能或效益衰退至不值得使用所經歷之年數。

u 物理耐用年數 : 指建物因自然耗損或外力破壞至結構脆弱而不堪使用所經歷之年數。

u 建物之經歷年數大於其經濟耐用年數時,應重新調整經濟耐用年數。

u 建物經濟耐用年數表 : 由全聯會依建物之經濟功能使用效益,按不同主體構造種類地區公告之。未公告前依直轄市或縣市政府發布之地價調查用建築改良耐用年數表估計之。估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態,觀察維修及整建情形,參考前項地價調查用建築改良耐用年數表,推估建物之剩餘經濟耐用年數,加計已經歷年數,求算經濟耐用年數,並於估價報告書中敘明。

u 建物之殘餘價格率 : 應由全聯會公告,未公告前得視該建物之狀況及社會習慣判定之。建物耐用年數終止後確實無殘餘價格者,於計算折舊時不予提列。(殘餘價格率 : 指建物於經濟耐用年數屆滿後,其所剩餘之結構材料及內部設備仍能於市場上出售之價格占建物總成本之比例)。

u 建物累積折舊額之計算 : 以定額法為原則,公式如下:

其中:

累積折舊額 C × (1 - r ) / N × n

C:建物總成本。

r:殘餘價格率。

n:已經歷年數。

N:耐用年數。

( 1 - r ) / N:年折舊率。

前項累積折舊額如有採取其他方法計算之必要時,應於估價報告書中敘明。

成本價格之計算公式如下:

u 土地成本格 土地總成本。

u 建物成本價格 建物總成本 建物累積折舊額。或 建物成本價格 建物總成本 ×【 1 ( 年折舊率 × 經歷年數 )

u 房地成本價格=土地成本價格 建物成本價格。

前項土地成本價格之求取如有困難,得以比較價格或收益價格替代之,並於估價報告書中敘明。

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