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不動產估價方法及應用 :  

現不動產估價的基本方法主要有:買賣實例比較法、收益資本化法、成本法和土地開發分析法等。由於臺灣土地估價受日本影響很大,因此在土地估價實務中主要是採用買賣實例比較法。近年來,隨著日本地價泡沫的破滅,臺灣和日本一樣,也在反思對買賣實例比較法過於倚重的不當之處,開始重視收益資本化法等方法的應用。

 以下為最常用之四種方法介紹如下 :

估價體系 :

     按照估價目的和估價任務來源不同, 估價一般分爲兩大類,即官方估價和民間估價。民間估價是爲特殊目的, 針對個別土地進行估價, 屬于宗地估價: 官方估價主要是爲政策性目的而採用的大量批次估價, 以區段估價爲主。因此, 臺灣的地價體系包括以下地價種類 : 區段地價、公告地價、公告現值、宗地評估價和交易地價等,其中前三項屬于官方估價範疇, 宗地評估價一般屬於民間估價範疇。

官方估價 :

實施的土地制度兼顧公有與私有,對於公、私地權範圍的劃分,以核定地區地價爲基礎,地價核定以後,土地因私人的改良利用而産生的價值,仍屬原主所有。但由於社會、經濟發展增加的土地自然增值,則應還給社會,歸全體民衆所共享。 

平均地權在實施方法上,可以歸納爲“規定地價、照價徵稅、照價收買、漲價歸公”等四個方法。藉由規定地價,先劃分公私地權的界限,私人所有的土地權利,僅限于現在的地價;而後利用照價徵稅,可將土地上的自然收益收歸公有;爲保持地權分配的均等,政府可參照價收買辦法,隨時收回私人的地權,以滿足缺乏土地者的需求;最終藉由漲價歸公將土地未來的增值收歸公有。這四個方法要同時併行,規定地價是基礎,所以,官方規定地價是執行平均地權的基石。 

官方所採用的規定地價有兩種:公告地價與公告土地現值。前者是民衆申報地價的參考,並按此申報地價,課征地價稅,後者則是私有土地移轉或設定典權時,民衆申報轉移現值的參考,並作爲政府審核土地轉移現值計徵土地增值稅和確定土地徵收補償地價的依據。官方估價的技術規則爲地價調查估計規則。 

官方估價是由縣市政府地政局或所轄的地政事務所負責查估地價,具體工作由地價科的公務員辦理,上級地政機關抽查監督。

估價程序爲 : 製作或修正有關圖籍;調查買賣或收益實例及有關影響地價區段地價的資料;製作買賣或收益實例調查估價表;製作買賣或收益實例地價分布圖;劃分地價區段,填寫地價區段勘查表,繪製地價區段圖;測算區段地價,幷填寫區段地價估價報告表;徵詢公衆意見,地價評議委員會評議調整:計算宗地單價。

區段地價 :

臺灣官方估價首先查估區段地價。其求取方法,是通過買賣實例或收益實例等調查以及影響區段地價資料搜集,綜合運用買賣實例比較法、土地殘餘法或收益還原法,求取樣本實例地價,製作地價分布圖;斟酌地價差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現况、發展趨勢及其他影響地價因素,在地籍藍圖上,將地價相近、地段相連、情况相同或相近的土地劃分爲同一區、段。而對于商業繁華街道,則劃分路綫價區段,有交易實例的區段,選取區段內實例地價的中位數爲各該區段的區段地價,無交易實例的區段,則在臨近或適當地區選取兩個以上使用分區或用地相同,且已估計出區段地價者,作爲基準地價區段,按影響地價區域因素評價基準表及影響地價區域因素評價基準明細表進行區域因素修正,調整得出目標地價區段的區段地價。 

從上述程序可以看出, 地政機關測算的區段地價反映了各個區段的平均交易地價,和市場地價水平基本一致,相當于區段現值。該區段地價要報市縣地價評議委員會(官方7人、民間8人組成)審核,由于公告現值和公告地價主要目的是徵稅,爲避免爭議,同時考慮財政需要,一般地價評議委員會都要對區段地價進行人爲下調。其中以確定公告現值爲目的的區段地價每年都要重新確定,一般相當於市場地價的40％－80%,臺北市爲80%左右;以確定公告地價爲目的的區段地價每三年確定一次,一般相當于市場地價的20％－40%,臺北市的公告地價一般相當於市場地價的35%左右。 

公告地價和公告現值。

公告現值每年確定公告一次,公告地價每三年確定公告一次,公告日期均爲1月1日。公告地價和公告現值屬於宗地地價,要根據經地價評議委員會審核調整的相應區段地價修正計算得出。測算方法爲:(a)屬于繁華街道路綫價區段的土地,依區段地價(即路綫價),按其臨街深度,乘以深度指數與面積計算之。亦即宗地地價=路綫價×深度指數×面積,對于街角地、雙面臨街地、三角形地等其他特殊地形,計算宗地單位地價時,則參酌情形加以修正。(b)其他地價區段的土地,以區段地價作爲宗地單位地價。(c)跨越兩個以上地價區段的土地,分別按各該區段的面棋加權計算。 

臺灣地區官方評定宗地地價的目的,是作爲徵稅及徵收補償的依據,其影響範圍是全面的,且是動態的,必須不斷地更新,因此,宗地地價的求取方法上,必須符合短時間內大量估價的要求。區段地價確定後,等于確定了大量土地的宗地地價,其餘位于繁榮街道路綫價區段的土地,再酌予修正。臺灣官方宗地估價的方法類似于大陸的基準地價係數修正法。

民間估價 :

民間土地估價主要服務公司交易、司法、抵押貸款等房地價評估,其從業機構主要有不動産鑑定公司和估價事務所。臺灣民間不動産鑑定業萌芽于50年代末期,縱觀其發展歷史,經歷了草創(1958--1975)、幼年(1975-1980)、成長(1981-1988)、整合組織化(1989-1999)等幾個階段。過去這幾十年由於缺乏政府管理規章,民間土地估價業既無明確的行業規章,也無任何技術規則,造成整個業界良莠不齊,嚴重影響著行業形象與社會地位。爲更好地管理估價市場,

提升産業的社會形象,應業者的要求,經反復討論協商,臺灣官方于1996年同意在工商服務業中增到“不動産鑑定商業”。其範圍是“經營土地及其定著物鑑定業務(會計師、建築師業務除外)”。2000年10月4日,臺灣《不動産估價師法》經過10年的研究、討論,終于頒布實施,台“內政部”2001年10月制定公布了《不動産估價師法實施細則》。上述法規確立了不動産估價師及相應機構的法律地位,相應的民間估價也納入了法制軌道。根據《不動産估價師法》和相應的實施細則,臺灣在2001年12月,舉行第一次不動産估價師考試,並對考試合格者依法頒發不動産估價師證書,從而結束不動産估價行業長期以來“無證上崗”、“任意執業”的非制度化狀態。該考試由官方考試院統一組織實施。唯現有考上證照估價師部份缺乏臨場實務經驗, 令人捏把冷汗. 

民間估價的技術主要以不動產估價技術規則, 作爲民間估價的技術規範。

不動産估價法律法規和技術規範 :

臺灣目前與土地估價、估價行業管理和地價管理相關法律法規比較多,涉及各個方面。在管理層面,主要有《土地管理法》、《平均地權條例》、《平均地權條例實施細則》、《不動産估價師法》、《不動産估價師法實施細則》、《地價評議委員會及標準地價評議委員會組織規程》等;在技術層面,則有規範官方估價的《地價調查估計規則》、《土地建築改良物估價規則》和規範民間估價的《不動産估價技術規則》等。

其中,《不動産估價師法》是最新出臺的法規,包括總則、登記及開業、業務及責任、公會、獎懲和附則等6章46條,是臺灣地區不動産估價行業運行和管理的依據。

爲維持土地估價市場的穩定和銜接,《不動産估價師法》明確該法實施前已經從事相關不動産估價業務的人員,自本法實施之日起,可以繼續執業5年,期間可參加不動産估價師資格考試,其中該法實施前已經執業滿3年的可參加特種考試,5年期滿尚未取得不動産估價師證書幷依法開業的,不得繼續執行不動産估價業務。這意味著,在今後的5年內,民間不動産估價機構將同時存在“公司”和“事務所”兩種形式,從業人員也存在“有證”和“無證”兩種類型。 

幾點啓示

完善各種估價方法,堅持各種方法相互校驗。土地估價沿襲土地估價的歷史,借鑒日本等地的土地估價經驗,經過幾十年的發展完善,目前對各類土地估價方法及其在各種不同情况下的應用都研究得比較深入,尤其是對買賣實例比較法和路綫價法等的研究比較深入,近幾年也開始反思過去過於倚重買賣實例比較法所帶來的估價泡沫,注重對收益還原法等方法應用的研究, 同時要堅持多種方法並用,互相校驗,以提高估價水準,避免估價結果偏差。