定義 :

何謂違章建築呢? 依建築法25條第一項規定: 「建築物非經申請直轄市、縣市局主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。

而同法第97條之2規定也指出: 「違反本法或基於本法所發布命令規定之建築物,其處理辦法,由內政部定之。」

依其第2條規定: 「本辦法所稱之違章建築,為建築法適用地區內,依法應申請當地主管建築機關之審查許可,並發給執照,方能建築,而擅自建築之建築物。」依據以上法令解釋可以了解,凡是未領有建築執照而擅自興建之建築物,或未領有使用執照而使用之建築物,皆稱為違章建築。

種類 :

由法令規定可知,凡是未依法取得建照或使用執照,而擅自興建或使用之建築物均稱為違章建築。而違章建築又可因其興建期間或建築位置等不同,而有不同種類之違章建築。

舊有建築物 :

u        就台北市而言:依台北市舊有違章建築處理辦法第3條規定: 「本辦法所稱舊有違建,係指民國52年本市全面普查拍照列卡有案之違建及攤棚。未經普查拍照之違建,如所有人能檢附下列證件之一,證明於民國52年以前所有者,以舊有違建論

²         戶口遷入或門牌編釘證明

²         民國五十二年以前原始設立稅籍之完那稅捐證明

²         房屋產權謄本或建物登記證明

²         繳納自來水費電費收據或證明。

u        就台灣省而言:凡47年2月10日以前之無照建築,稱為舊有違章。

u        就高雄市而言:指民國57年12月31日以前之舊有違章建物。

新有違章建築

u        就北市而言:53年至77年8月1日(府工建字二六一三七八號公告修正)台北市拆除違章建築認定基準前之違章建築者稱之。

u        就台灣省而言:凡在都市計畫區域內或建築法實施地區內之無照建築,如屬47年2月11日以後所擅建者,稱為新有違章建築。

u        就高雄市而言:係指58年1月1日起擅自建築之建物者稱之。

合法違建

指該違建是在81年1月10日以前完工,且係在合法建築物屋頂平台上搭建之建築物,其簷高不超過3公尺,並經建築師鑑定為安全者;但是在四樓集合住宅或五樓以上建築物之屋頂平台搭建者,其面積(包括原有屋頂突出物)則不得超過屋頂平台面積1/2,而興建位置也不可陼塞通往屋頂避難平台的通路及出口。

程序違建

所謂程序違建,依內政部解釋,乃指其建築物高度結構與建蔽率等均不違反當地都市計畫建築法令規定,且獲得土地使用權;僅於程序疏失,未領建築執照擅自興建而言。(內政部64年10月17日台內營字第656943號函參照)所以程序違建得依法補辦執照成為合法建物。

實質違建

所謂實質違建,乃指未依建築法及實施都市計畫以外地區建築物管理辦法之規定,申領建築執照或雜項執照,而擅自建照者,且其建築行為有下列情勢之一者:

u        未經許可擅自於保護區內建築者

u        未經許可擅自於都市計畫公共設施保留地建築者

u        於合法房屋屋頂上增建房屋或設置簷高超過2公尺之棚架者

u        佔用既成巷道或堵塞防火巷者

u        建築物建蔽率或高度不符規定者

u        於合法房屋法定空地上增建房屋或設置寬度大於2公尺簷高超過2二公尺之棚架者

u        基地面積狹小或地界曲折不符合省市畸零地使用規定者

u        建築物附設防空避難室面積不足無法不足者

u        基地面臨既成巷道不符合面臨既成巷道建築基地申請建築原則之規定

u        違反其他有關建築法令規定無法於規定期限內申請補照者因此實質違建乃無從補辦執照而成為合法建物者。

 

以加蓋位置區分違章建築之種類

(一) 全部違章建築 : 即整間房屋均為未依法而擅自建照者。

(二) 夾層違章建築 :

依建築技術規則設計施工篇第1章第1條第15款規定:「夾於樓地板與天花板間之樓層稱為夾層。同一樓層內夾層面積之和超過該層樓地板面積 1/3或100平方公尺者,視為另一樓層。」因此若夾層面積超過該層樓地板面積1/3或100平方公尺,又未取得主管建築機關之審核許可執照而擅自建照者,即為夾層違章建築。

(三) 法定空地違章建築 :

係指建築房屋應留設的空地,依建築法第11條規定:包括建築物其前後左右之道路或其他建築物間的距離,非依規定不得分割移轉,並不得重複使用。在法定空地擅自搭建違建者,即為法定空地違章建築。

(四) 露台違章建築 :

依建築技術規則第一章第一條之規定:直方上無任何頂遮蓋物之平台,稱為露台。在露台上擅自搭蓋建物者,即為露台違章建築。

(五) 陽台違章建築:

依建築技術規則第一章第一條之規定:直方上有頂遮蓋物之平台稱為陽台。在陽台擅自搭蓋建物者,即為陽台違章建築。

(六) 防火間隔或防火巷違章建築

依建築技術規則第111條規定:建築物應自基地後側面之境界線,退縮淨寬1.5公尺以上之空地,為防火間隔。而在防火巷或防火間隔擅自搭建建物者,即為防火間隔或防火巷違章建築。

(七) 屋頂平台違章建築

此項違章建築,也是台灣社會建築物中最為普遍之違章建築。依建築技術規則第四章第99條之規定:屋頂平台係指建築物在五層以上之樓層,供公眾使用,應設置樓梯通達可供避難使用之屋頂平台,其面積不得小於建築物之建築面積之1/2。因此在屋頂平台擅自搭建物者,即為屋頂平台違章建築。

 

現況與檢討 :

針對目前社會日益嚴重的違章現象,除了破壞市容景觀,更有危害公共安全之虞。因此營建署日前針對違章建築政策,再度作出強硬宣示,打破了過去「不溯及既往」的原則,所有的建築物只要有違建,不分新舊都將禁止產權移轉。此項宣示可以看出,政府取締與杜絕違章建築的決心;然而其「溯及既往」的原則,不少學者及業者擔心將對目前交易不甚熱絡的房地產市場,形成更嚴重的打擊;另外果真實施,更其有其實際困難:

就實質面而言:

政府一旦決心要取締違章建築,因該不只侷限於一般老百姓為對象,其對象需包括至政府官員住宅、警察局的頂樓,甚至許多五星級的飯店、百貨公司都有違建等影蹤。這些「特殊違建」在台灣這種官場文化中,能否徹底消失?其實存有許多疑問;此外營建署如果要全面重新清查違建,現階段人力是否能夠負荷?也是問題之一。

就法規面而言 :

一旦違建問題涉及「溯及既往」原則,就必須修改建築法及土地法,如此便涉及修法的種種問題。何況以目前的行政效率及立法院的議事效率來看,可能需耗費多時,可以說緩不濟急。雖然營建署最新的違章建築政策,問題重重;但無論如何,違建的問題還是得解決。現階段最有效的管理方式,應該以加重刑事責任來達到嚇阻的目的。

例如:

一旦因為違建危害公共安全而發生災害,應加重當事人刑責;此外在無法立刻全面消除違建的情況下,以「危害公共安全」者優先拆除,才是當務之急。

 

問 題 :

屋頂平台是否為違章建築:

屋頂平台之屋頂突出物如樓梯間公共設施使用部份,凡在頂樓建築面積1 / 8之法定範圍內均屬合法建物,只要超過此範圍即違法。到地政事務所申請一份建物或附屬建物測量成果圖,按圖查對,凡圖上所無之建物,即屬違建。 

頂樓加蓋是否為違章建築 :        

頂樓加蓋部份,現行買賣概分兩類:一為簡單起造僅有遮風避雨的功能,其功能並不齊全,必須依附頂樓始可使用者;一為完整起造,可不必依靠頂樓而能單獨使用,具有高度經濟效益。相比較之下,前者的爭議較大。在屋主及買方意思表示不明情形下,應探求當事人之真意,不得拘泥於契約所載,而該頂樓加蓋是否應歸屬買方,應依買賣當時的情況,例如屋主是否對仲介主張出售的意願?簽約時是否對該加蓋做說明、或於買方付定前曾帶買方參觀加蓋部份,向其解釋如何使用等語,以釐清加蓋之所有權歸屬;同時,買方必須瞭解,頂樓加蓋部份係屬違建,隨時有被拆除的危險,無論該加蓋部份之裝璜如何,若一旦為政府公權力所拆除,危險負擔應依民法的規定,交付之前由屋主負擔、交付之後由買方負擔。建議消費者於購買房地,若一併承購加蓋時,應特別注意買賣合約的內容,須連同加蓋部份載明清楚,並將責任歸屬劃分明確,以免損失過鉅。

社區頂樓屋頂平台,此為公寓大廈的共用部分,《公寓大廈管理條例》第八條第一項規定:「公寓大廈…樓頂平台…,非依法令規定並經區分所有權人會議之決議,不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」;因而如有公寓大廈的住戶在頂樓屋頂平台搭建違章,此一問題涉及兩方面:一、為違建的管理;二為屋頂平台的利用。

內政部營建署於民國85年10月14日以85營署建字第20026號函認為:「…按公寓大廈住戶利用屋頂平台打球活動,需圍以網籬,該網籬如為臨時性且非屬建築法第7條所稱之雜項工作物者,在無危害公共安全條件下,其建築物高度計算,得依建築技術規則建築設計施工編第1條第七款及第七之一款規定,不計入建築物高度。惟屋頂平台之使用,因涉及《公寓大廈管理條例》第八條規定,仍應經區分所有權人會議之決議辦理。」,此一函釋亦在在說明前揭意旨。

而一屋頂平台上的違章建築超過「15年」,依法不可能成為合法建築。就以台北市而言,台北市的《台北市政府當前取締違建措施》規定,其執行拆除計畫有三大要點:

u        民國84年1月1日以後產生違反台北市違章查報作業原則之違章建築,不論地區及違建規模大小,一律查報拆除,並列管加強巡查,對拆後重建及施工中違建,則採現查現拆及移送法辦,以遏止新違建產生。

u        民國83年12月31日以前之既存違建,如有危害公共安全、山坡地水土保持、妨礙公共交通、公共衛生、市容觀瞻,以及經台北市政府認為應專案處理之違章建築,列入優先查報拆除。

u        佔用防火間隔(巷)違章建築,自民國84年2月起優先查報拆除。至於在違建查報作業原則涉及公寓大廈,則明白規定:公寓大廈的住戶,應依並符合《公寓大廈管理條例》的相關規定後始可依違建查報作業原則辦理,如有違反《公寓大廈管理條例》相關規定一律查報拆除。所以公寓大廈之屋頂平台上的違建,不可能因逾「15年」,而成為合法建築!

 

頂樓增建, 一樓加蓋 應課徵房屋稅 :

附著於土地之各種房屋及有關增加該房屋使用價值之建築物,都要課徵房屋稅;而建築物係指定著在土地上或地面下具有頂蓋、樑柱或牆壁,供個人或公眾使用之構造物或雜項工作物,所以在頂樓增建建築物要課徵房屋稅。台北市稅捐處表示,最近辦理房屋稅籍清查時,發現有部分屋主為了遮陽防雨,在頂樓除增建屋頂棚架外,並加裝窗戶或以鐵皮圍住,雖未隔間做房間使用,但因有頂蓋、樑柱或牆壁,已增加房屋使用價值,應併同房屋繳納房屋稅。不過如果所搭建的屋頂棚架,並沒有裝設門窗、牆壁,因為只供遮陽防雨,能增加的房屋價值非常有限,所以可以免繳房屋稅;另外如果在大樓天井頂層加蓋,且只做為防雨及出入通道使用,不做其他用途者,也可以免繳房屋稅;還有在房屋頂樓增建廣告塔,因只加重房屋負荷量,並沒有增加使用價值,亦不用繳納房屋稅。根據房屋稅法的規定,如果頂樓有增建情形,應該在建造完成之日起30日內向當地稅捐稽徵機關申報,如果沒有依規定申報,而發生漏稅的情形,稅捐機關除了補稅外也會處以罰款。

房屋稅是對附著於土地的各種房屋、及增加該房屋使用價值的建築物課稅,因此,違章建築屬於增加該房屋使用價值的部分,仍應課徵房屋稅。頂樓增建,如僅作遮陽防雨之用,並未設有門窗、牆壁的棚架,可免徵房屋稅。陽台加建,如果和主建物沒有合併打通使用,則不需課稅。頂樓架設廣告台、基地台,因為沒有增加房屋的使用價值,所以也不是房屋稅的課稅範圍。

許多民眾為增加房屋使用空間,常會違章加蓋,尤其以頂樓增建,和一樓加蓋最多。92年光台北市,清查違章建築欠稅的案件,就達17,000件,補課40,000,000元,其中以利用一樓房屋四周牆壁,加蓋房屋的違章案件最多。建管單位發現有違章建築時,便會通知稅捐處前往清查徵稅,另外,若發現有違章建築發生火災的新聞消息時,稅捐處也會立即派人,前往清查徵稅,不要心存僥倖。房屋稅是按月課稅,如民眾的房屋有增建或改建,應在事時發生日起30日內,像房屋所在地的稅捐分處申報,以免因漏稅而受罰。

 

頂樓加蓋租給學生 即報即拆 :

台北市頂樓加蓋的舊違建,如果屋主隔間後出租使用,建管處決採新違建處理模式,即報即拆。在頂樓加蓋違建上,加裝三夾板等易燃物作為隔間,再出租給學生的現象,在九月底開學後死灰復燃,為了保障學生安全,工務局近日連續強制拆除中正、內湖、士林、信義等區內的24件出租給學生的頂樓違建內隔間,要求屋主切結不得再隔間出租,否則強制拆除所有舊違建。工務局去年列管出租給學生使用的頂樓加蓋違建,經查報,在這個月又有多處再度加裝易燃物隔間,繼續出租給學生,工務局指示建管處強力掃蕩,全面清查市區內包括南陽街及文化、東吳、銘傳、實踐等大學院校附近密集之建物。建管處表示,強制拆完室內的易燃物隔間,將繼續強制拆除剩餘8個行政區內的頂樓加蓋隔間,若曾切結的屋主被查出有再犯情形,不論是否為83年底前的舊違建,一律強制拆除。

 

違章建築可以買嗎 :

一般而言,被認定為違章之建築有以下2種情況:一為實質違建,即未遵照建築法規如建蔽率、容積率等之有關規定申請建造執照,擅自建築者;另一為程序違建,即未按程序申請建造執照擅自興工建築者。以上兩種情況所產生的建物,由於興建之時沒建造執照,因此都無法取得使用執照,也無法依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記,當然也無法取得所有權狀。依民法第758條規定:「不動產物權,依法律行為而取得設定、喪失及變更者,非經登記不生效力。」因此違章建築既然無辦理產權登記,實際上也不能辦理所有權移轉,儘管法院判例承認違章建築買賣行為之存在,但其買賣行為所取得的不是所有權,而是「實質處分權」,亦即使用權而已,因此,即便違章建築可能有水、電、稅籍號碼、甚至門牌之編列也不因其變更使用者的名義,而擁有所有權。總而言之,違章建築的買賣實際上所負擔的風險是相當大的。

 

違章建築知多少 :

國內建物所普遍存在的違章建築問題卻始終潛藏著頗多不可預測的風險,為確保購屋權益與居家安全起見,對於違章建築實有必要作進一步之認識與了解。一般而言,被認定為違章之建築,係指未按照建築法規如建蔽率、容積率等之相關規定申請建造執照,而擅自建築者,亦即除非是建造執照所核准範圍,否則均屬違章建築,因此,購買預售屋時,只要是領取使用執照之後再二次施工者,幾乎都是違章建築無疑,最常見之實例為室內夾層及陽台外推;至於中古屋,除可核對用執照之竣工圖外,亦可依建物所有權狀所記載之建號,至地政事務所申請建物測量成果圖,即可一覽無遺。

一般最常見的違章建築,如室內夾層與陽台外推外,屋頂平台、露台、前院、後院、屋側、法定空地,甚至佔用防火巷而擅自增建者,另一種較不容易被發覺的便是室內違建,例如將上下樓層打通為樓中樓,或為增加室內使用空間而擅將鋼筋混凝土牆或剪力牆拆除,此不僅會影響到建物結構安全,如不幸因天災而導致建物倒塌,還得吃上公共危險罪官司。

此外,極為常見而又令人疑惑的是,何謂「合法違建」?按臺北市曾有一段時間頂樓與一樓住戶只要徵得同側垂直全體所有權人之一致同意,即可在屋頂平台及一樓空地增建 30 平方公尺(9坪)之建物,惟此一「台北市拆除違章建築認定基準」已於民國77 年 8 月 1 日大幅修正,然當時一窩蜂搶建所遺留下來的所謂「合法違建」,至今仍隨處可見,而最令一般民眾感到疑惑的是,這種被歸類為暫緩拆除的「合法違建」如何辨識, 權益何在?

因此,購屋之前應仔細核對權狀面積及建物測量成果圖之外,還得進一步的瞭解整棟建物有關共有共用、共有專用、專有共用以及專有專用之實際位置、面積分攤與產權登記方式,尤其簽約之前更須看清楚原始買賣契約如何約定,以及增建部分是否有經過住戶協調認可之分管協議書,俾便確實保障購屋權益與居家安全。 

 

違建蟑螂恐嚇新手法  : 

最近台北縣市陸續有民眾接到自稱「幫派兄弟」的恐嚇信函,並列舉二十多個地點因不聽警告而遭到檢舉、拆除的命運,恐嚇違建戶立即把錢匯入指定銀行帳號,否則「下一個就是你」;由於傳單內容聳動,且大量散發,引發民眾不安,建管處接獲檢舉,已把全案移交警察機關偵辦。建管處表示,這份恐嚇傳單列舉了台北縣市,包括中和、永和、板橋及台北市等廿多個地址,其中有二處為台北市南京東路五段及延平北路二段,但經派員深入查證,發現這二筆地點,一是查無此址,一為根本未被列入違建查報,顯示歹徒是以亂槍打鳥方式,誘騙民眾上當匯款,每筆要求四千九百元,金額不高,顯然也抓住違建戶希望息事寧人的心態。以往違建戶大部分碰到的是違建黃牛來勒索,近來變成違建蟑螂詐騙,連日來在大台北地區散發傳單內容,明白指稱,因經濟不景氣欠缺經費,未達取款目的,將不擇手段,恐嚇函也指出,已鎖定違建的事實並拍照存證,並威脅如果不按照指示匯款,將每三天檢舉一次,直到違建拆除為止,還語帶威脅「不聽警告的話,下一個就是你」。建管處強調,已將相關犯罪資料交警方循線偵辦,該處已著手修訂台北市違章建築處理規則,將就陽台加窗等部分適度放寬,但除非在施寬範圍內,否則勿心存僥倖心理。 

 

住戶聯合控告 頂樓加蓋違建 : 

打算利用屋頂加蓋的住戶,請先做好敦親睦鄰的工作。台北縣一處8層樓公寓的3名頂樓屋主,分別佔用屋頂加蓋一到兩樓,致使其他住戶根本無法使用,一氣之下聯名控告3人竊佔,承審法官認為3人在審理期間已陸續拆除違建,輕判拘役40天,緩刑兩年。

據了解,這類糾紛屢見不鮮,尤其舊式公寓最常見,通常一般住戶為了情面不願與鄰居撕破臉。不過若當初購屋時沒簽下任何同意書,佔用屋頂的住戶一旦被告,絕大多數都會獲判有罪。

判決書中指出,新莊市龍安路一棟8層樓公寓,分別遭黃姓、劉姓與蘇姓3名頂樓屋主佔用加蓋,其中黃姓與劉姓兩名女屋主胃口最大,一口氣僱工加蓋兩層樓,總面積超過30坪。蘇姓男屋主雖然沒那麼誇張,不過單是加蓋一層,面積也將近30坪。

其實這批違建早在民國84年間就陸續出現,其他住戶制止無效,多次鬧得很不愉快。由於加蓋狀況實在太嚴重,其他住戶想到屋頂透透氣都不得其門而入,28戶鄰居中的18戶前年索性聯名控告3名頂樓屋主,罪名是竊佔。

被告們都頻頻喊冤,宣稱屋頂加蓋前不但獲得建商保證,其他住戶購屋時也簽訂「屋頂、空地使用權同意書」,載明屋頂除公共設施,其餘均交由頂樓住戶管理使用。黃姓屋主更指稱,當初建商承諾取得使用執照後,會幫她蓋滿9、10兩層樓,最後卻黃牛,她只好自己花錢興建。板橋地方法院承審法官發現,雖然黃姓屋主提供的買賣契約及「c」,都註明頂樓屋主可管理使用不分屋頂,但都沒有全體屋主的簽章,況且買賣契約並未授權頂樓屋主可以變更屋頂平台的結構、使用目的與性質,擅自加蓋就是不對。

台北市違章建築查報及拆除作業查詢:

       更新日期:93 / 7 / 19

臺北市違章建築處理要點(格式)
圖解說明 
違建查報案件查詢
違建處理標準作業程序 違建查報拆除成果展
違建查報法規 申請書表下載
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(93/6/21更新)
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違建查報專線:2759-5761 或 2759-5762

 

1.違建查報作業原則       

2.違建處理標準作業程序                                

3.舊有違建修繕辦法       

4.既存違建修繕作業流程表                            

5.既存違建修繕作業登記表                            

6.府會間違建處理原則

7.臺北市違章建築複評小組作業要點

8.違建查報案件查詢 

台北縣拆除違章建築相關資料:

台北縣政府處理違章建築流程

台北縣違章建築拆除優先次序表

臺北縣政府違章建築拆除情形統計表

高雄市違章建築處理大隊

台北市違章建築處理作業:

違章建築處理辦法

台北市政府執行違章建築取締措施

台北市舉辦公共工程對合法建築及農作改良物拆遷補償暨違建處理辦法

台北市舊有違章建築處理辦法

台北市違章建築強制拆除收費辦法

台北市違章建築查報作業:

台北市違建夾層屋處理方案

以鋼架、壓克力等材料於露台搭設採光罩,是否構成建築法第四條所稱之「建築物」等疑義

建築物屋頂平台圍籬執行疑義

法定空地或空地上搭建活動車棚是否構成建築法第四條規定之構造物

空地上搭蓋洗車機,是否構成建築法第四條所稱之建築物

建築物外牆加裝伸縮式帆布棚架是否為建築法所稱之建築物

台北市關渡、洲美、社子島等長期禁限建地區本府規劃開發前違建暫行查報作業原則

因工程施工損毀鄰房及因火災燒毀與老舊房屋破損,拆除重新搭建涉及違建,重新規定查處原則

 

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