預售屋有瑕疵,可以拒絕交屋嗎 :

預售屋最常見的問題,就是交屋時,發現預售屋有瑕疵。

預售屋有瑕疵,是不是只能依物之瑕疵的規定請求解除契約或減少價金,能不能拒絕交屋?有部分法律界人士認為預售屋若有瑕疵,可以認為建商是「非依債之本旨提出給付」(就是本來建商應該給購屋人一棟無瑕疵的房屋,但是現在有瑕疵,也就是說,建商沒有依預售屋契約的本旨提出給付),因此,購屋人可以拒絕受領給付(就是拒絕交屋),並依民法第二百六十四條主張同時履行抗辯(就是可以拒絕給付價金)。不過,至少在目前的法院判決中,我們並沒有看到成功的案例。雖然有很多種可能性,包括購屋人可能在不知情或無可奈何的情形下交屋(只要一交屋,就表示購屋人已經承認建商所提出的房屋是合乎債的本旨);或是法院認為房屋只要能住人就算是合乎債之本旨…等,都有可能。

而實際上,購屋者還是可以依物之瑕疵擔保的規定,拒絕接受有瑕疵之房屋,也就是對於物之瑕疵擔保規定的提前行使,也就是說,雖然還沒有接受債務人之給付,但是明明知道債務人之給付有瑕疵,就可以提前行使物之瑕疵擔保的權利。不過,這樣的權利並不一定能使買受人獲得真正的保障,因為在瑕疵表面上不重大的情形下,建商可以催告購屋者到底是要減少多少價金,因為不重要的瑕疵依物之瑕疵擔保的規定,是不能解除買賣契約的。因此,建商還是可以不為修補的動作,只讓購屋人扣減房屋價款,購屋人還是有可能被迫接受一個有瑕疵的房屋。

不過,針對上述情形,法律上還有另一個可能性就是民法第227條,有關不完全給付的規定,也就是說,建商提出一棟有瑕疵的房屋,並沒有完全按照當事人雙方(就是建商和購屋人)所訂之契約履行,購屋人可以主張債務人(建商)應負不完全給付的債務不履行責任。而不完全給付的法律效果就是債權人(購屋者)在瑕疵是可以修補的情形下,可以先拒絕接受有瑕疵之房屋,並依債務遲延給付的規定,用存證信函定一個適當的期間,請求建商應將房屋瑕疵修補好再行提出交付;假如不能修補,而該有瑕疵的房屋之交付對於購屋者來說沒有利益的話,購屋者就可以解除契約。

雖然民法才剛修正通過沒多久,不過,相信這種主張應該是可以被法院所接受的,假如您的預售屋是有瑕疵的話,最好可以先拒絕建商的交屋,並且以存證信函通知建商要求建商在一定時間內完成房屋瑕疵之修補,若屆時未完成,則解除契約,並要求債務不履行之損害賠償。免得一旦交屋之後,會變成只能依照物之瑕疵擔保的規定來解決,到時候要是您不想要這棟房屋恐怕有困難。

張三購買預售屋發現屋況有瑕疵,建設公司拒絕修復,購買人拒絕對保,建設公司可否主張購買人違約而解除契約 :

建設公司張三訂立預售屋買賣契約,雙方約定總價金新台幣1,000萬元,依工進度分20期給付。貸款部為第16期,金額500萬元,今建設公司依工程進度至第8期收款時,張三發現隔間出現瑕疪,其修復需40萬元,張三於知悉後,即通知建設公司改善修復,建設公司非但不理且催告張三續行繳款;張三無奈,一方面繼續繳款至第13期,另一方面再次催告建設公司應修復補正,惟建設公司仍不予理會。張三至第14期時,拒絕銀行貸款對保手續,建設公司遂催告張三,並於張三不履行後解除契約,且移轉登記予第三人,張三抗議,惟建設公司主張:

室內隔間係張三要求依買賣契約約定於開工前變更設計,且建設公司張三另訂立一書面裝潢契約,此與買賣契約無關,張三不得主張拒絕履行買賣契約之義務。

張三得主張修理瑕疵,亦需房屋交付後方能主張,不於交付前即主張,而且40萬與500萬顯然不相當。

剖析如下 :

u 依據民法第227條規定:「因可歸責於債務人之事由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者,債權人並得請求賠償。

u 依據民法第354條規定:「物之出賣人,對於買受人,應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受人時,無滅失或減少價值之瑕疵,亦無滅失或減少其通常效用,或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度,無關重要者,不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時,具有其所保證之品質。」

u 民法第264條規定:「因契約互負債務者,於他方當事人未為對待給付前,得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者,不在此限。他方當事人已為部分之給付時,依其情形,如拒絕自己之給付有違背誠實及信用方法者,不得拒絕自己之給付。」

u 建設公司之主張無理由,變更設計係建設公司張三之買賣契約中所訂,屬契約之一部分,張三自得主張同一契約之同時履行抗辯權。

u 張三得主張不完全給付之補正請求,建設公司未補正已陷於給付遲延,張三取得解除契約之抗辯,亦即可解約而未解約,自得行使同時履行抗辯權,建設公司之主張無理由。

買到瑕疵屋 權益靠自救 :

剛交屋的新房子就出現不少瑕疵,部份建商卻是一副愛理不理的態度;或是前一陣子豪雨過後才發現的漏水,業者卻推說已經過了保固期,硬是不聞不問。該如何主張權益?

民眾若出現買賣爭議,依消費者保護法第43條及第44條的規定,買方可以向賣方、消費者保護團體,或是消費者服務中心進行申訴,消費者若未能獲得適當的處理,還可以向不動產所在地的縣、市政府消費者保護官申訴。

如果建商對房子的保固服務拖三拉四的,是否只能逆來順受?民法債編經修正之後,有關瑕疵主張的時效,已由原來的「物交付後6個月」後,修訂為「通知瑕疵後6個月,或是物交付後5年」。

而且有關「物之瑕疵」,除了瑕疵擔保的請求權之外,消費者還可以主張不完全給付的損害賠償,這部分的請求時限長達15年,因此建商不要以為拖過6個月或是5年之後就沒事了,應該要處理的部分還是要出面處理的。其中在關於定型化契約的規範部分,業者必須注意需提供給客戶契約審閱的時間,否則客戶可以據此主張契約無效;另外廣告宣傳品、建材表在法令修訂後,也被視為契約的一部份,只要是合約中包含的部分,建商都不得找藉口不給付。

建商與消費者所訂定的合約,不得只偏袒建商一方,若出現這種顯失公平的情況,該合約條文將視同無效。配合網路時代的來臨,消費者除了可以到各縣市政府的消保官處請求協商,或是打「195」的消費者服務專線提出申訴外,現在更可直接到行政院消費者保護委員會的全民消費保護網(http://1950.cpc.gov.tw)上提出線上申訴自力救濟。線上申訴相關的書面資料,如照片等佐證資料,最好能一併寄出,讓消保官在協商過程能有參考依據。

(攬翠天廈案)建商偷工減料 住戶可要求退錢

國泰攬翠天廈住戶控告建商, 國泰攬翠天廈住戶9日赴台北地檢署,控告國泰建設前後任董事長蔡萬霖、蔡鎮宇父子涉嫌偽造文書及詐欺,並求償十億元。共有 69 戶住戶聯名控告蔡萬霖父子、建管處兩名核發建造的承辦人,以及三井工程總經理吳清文,與賴錫昌等三名建築師。

住戶表示,攬翠天廈結構有瑕疪,台北市政府建管處官員涉嫌將送審結構圖掉包,協助國泰建設偷工減料,導致九二一地震後,大廈牆壁龜裂,柱子鋼筋外露,成為危樓。

住戶委任的律師蔡慧玲指出,國泰建設於 79 年申請建造時,原本的結構圖是有九根受力柱,且經市府蓋上發照章,但因結構特殊,依法必需委請專業機關審查。

建管處承辦官員於委外審查時,涉嫌將結構圖掉包,等委外審查通過後,結構圖上的受力柱只剩下四根。住戶也指控,停車位也從原本核准的 32 個變更為 91 個,導致車道寬度不足,妨害逃生。他們認為官員涉嫌圖利國泰建設,協助建商偷工減料。

攬翠天廈於 82 年完工,但 84 年間地下二樓一根主要柱子即因崩裂,九二一地震後,有三根柱子全部受損,並有混凝土爆裂、鋼筋外露,以及大樓向中央塌陷情形。

國泰建設迄今仍未履行補強修復的責任,其間雖然一度同意以原價向住戶買回,卻要求全體 88 戶住戶一致同意才願原價買回,條件相當不合理。甚至從去年 11 月起即停發安置費,迄今已達九個月之久,顯示國泰沒有解決問題的誠意。所以才會提起告訴,並請求賠償十億元。

國泰建設也派人在地檢署散發新聞稿,表示有解決問題的誠意,希望以協商取代訴訟,謀求圓滿的解決。住戶包圍國泰建設公司的台北市「攬翠天廈」為例,由於曾委託三家專業機構鑑定該大廈,均發現大樓的混凝土強度不足、鋼筋箍筋不實且數量不足等缺失,住戶要求國泰建設按當初交易價格買回,雙方口頭約定,但事後卻未履行。且因國泰建設要求八十八戶中只要有一戶不願賣屋,其餘同意賣屋的住戶都得退費,住戶不能接受。 國泰建設則指住戶趁機加價15%,以及鑑定報告稱可於補強結構後繼續使用的因素,而堅持不願以買屋的方式還錢。

業界律師則指出,依民法規定,若建商確有偷工減料情事,住戶有要求建商補強的權利,但沒有接受補強的義務。類似案件中,如果住戶在震後鑑定發現建商偷工減料的事實,有違反建築法令的瑕庛,即可要求建商履行損害賠償責任,必要時還可要求建商退屋還錢,沒有義務接受建商以補強的作法解決問題。

至於購買房價部分雖尚有爭議,但建商可主張住戶已使用房屋一段時間,應計算折舊損失,住戶也可以主張物的瑕疵,要求原價買回或酌加價金作為相關補償,不過都得看法官的裁量而定。

建設公司增劃停車位牟利被起訴 :

台中市一家建設公司賴姓負責人利用消費者對住宅停車位的高度需求,在興建住宅大樓時,不但把住宅與地下停車場分開出售,還涉嫌擅自增劃停車位,對外出售賺取新台幣二千多萬元不法利益。賴姓負責人因此被台中地檢署依詐欺取財罪嫌起訴。

台中地檢署起訴書指出,賴姓負責人在台中市興建一棟住宅大樓並對外出售,可是建設公司卻把住宅與地下停車場的產權分開出售。

起訴書指出,這棟大樓原本的設計是劃設四十七個停車位,可是建設公司在獲得建築執照後,未經變更設計就擅自劃設為一百零六個停車位,比原設計多出五十九個停車位。

這些停車位對外出售的價碼是每個四十五萬元,檢察官推算,五十九個增劃的停車位讓建設公司賺取二千六百五十五萬元的不法利益。

後來因停車位持有人經常發生車輛碰撞事件及爭執,經進一步調查而發現增劃停車位的不法情事,憤而向檢方訴請偵辦。

對於這項詐欺的指控,建設公司賴姓負責人辯稱不知道停車位有多少,並認為停車位是公司所有,應有權處理。可是檢察官調查後發現,住宅與地下停車位不應該分開出售,而且不能擅自增加停車位數量,甚至有產權不一等情事,因而認定賴姓負責人有故意欺騙購買者的行為,而依詐欺取財罪嫌予以起訴,並以連續犯理由建議法官加重其刑。

廣告不實 建商判賠

臺龍、臺利陽與臺陽隆開發等三家建設公司,銷售基隆市「龍邸中國」社區預售屋,廣告嚴重不實,將聯外道路彩繪成原野花園,未指出為山坡地建築,詐騙消費者,台灣高等法院民事庭宣判,判決臺龍等公司與負責人徐崇仁須賠償陳姓等十一名住戶,合計一千六百二十三萬多元;本案仍可上訴。

本案刑事部分,台灣高等法院是認定徐崇仁與昔日基隆顏姓望族後代的公司總經理顏世宗,均犯有詐欺,判處有期徒刑五月。

民事庭審理此侵權行為損害賠償案,徐崇仁也將責任推給於八十四年五月間潛逃無蹤的顏某,但合議庭發現該等預售屋廣告、建築與銷售事宜,徐崇仁自始自終都有參與,因此須負賠償責任。

原告陳姓等十一名住戶,指稱臺龍等公司所興建的「龍邸中國」社區,明知土地東南側已遭基隆市政府進行都市計畫變更,作為基隆港港區聯外道路與基金公路的匣道使用,卻在宣傳廣告中彩繪成原野花園,誤導他們購買實際是山坡地邊坡的該等建築,面臨險峻擋土牆,有的明明是一樓卻等同地下室,或高過路面幾近成了二樓。

台灣高等法院民事庭審理,是請一家不動產顧問有限公司進行鑑定,認定該社區確為山坡地建築,導致一樓經營工商活動的使用可能性極低,唯一出入口需穿越涵洞,車輛高度、寬度均受到限制,社區道路陡峭彎曲難行,為發展性不好的封閉式社區,廣告不實已侵害原告陳姓、徐姓等十一名消費者購買的精神上自由意願與財產權,應已減損百分之三十五的房屋價值。

台灣高等法院合議庭一一折算,判決被告臺龍、臺利陽與臺陽隆開發等三家建設公司與公司負責人徐崇仁,須賠償陳姓、徐姓等十一名原告,自一百九十七萬多元至九十七萬多元不等。

環泥建設促銷房屋廣告不實 (公平交易委員會)

行政院公平交易委員會針對環泥建設開發股份有限公司銷售「精華DC」建物廣告,對於「保證七○%純銀貸」內容認定是虛偽不實及引人錯誤的表示,違反公平法規定,命環泥建設應立即停止播送該廣告。

公平會表示,環泥建設被民眾檢舉指出,他因為環泥建設的廣告內容指出,「月付一萬五起,保證七○%純銀貸」而訂購了一戶房屋。但是在辦理房屋貸款時,才發現大部份的貸款都是信用貸款,所以與廣告所稱月繳一萬五千元相差甚大,因此認為是廣告不實。

公平會調查之後發現,貸款中如包含抵押貸款及信用貸款的訊息,屬於重要交易資訊,環泥建設在製作該廣告時,也已經知道此一資訊對消費者的重要性,但是該公司的廣告中指稱「保證七○%純銀貸」,將足以使人認為其貸款皆為抵押貸款,使消費者與之交易。

公平會在經過委員會議的討論後,認為該廣告屬於虛偽不實及引人錯誤的表示,違反公平法規定,決議命該公司停止此一行為。

友友建設廣告不實 公平交易委員會

行政院公平交易委員會於第四八九次委員會議決議,友友建設股份有限公司「五甲天廈」廣告不實案,就中庭面積及空中花園為虛偽不實及引人錯誤之表示,違反公平交易法,並要求友友建設公司應立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示。

公平會表示,友友建設股份有限公司於高雄縣鳳山市五甲銷售「五甲天廈」,在廣告中宣稱:「內有約四百坪庭院森森大中庭」、「電梯可直達空中花園,讓每戶都享有景觀權」,經台灣省建築師公會鑑定結果,其中庭面積僅有一百八十七坪左右,相差達二百一十三坪,涉有廣告不實之情事。

另友友建設公司於廣告中宣稱「電梯可直達空中花園,讓每戶都充分享有景觀權」,依一般消費者對該廣告用語之認知,應為:「每戶可由電梯直達其頂樓之空中花園」。

依公平會調查結果,該建案共有ABCDEF七棟建築,而友友公司僅於E棟頂樓設有花圃七座,其餘各棟則未施作,因此,認為廣告有虛偽不實之嫌,已違反公平交易法第二十一條第一項之規定,又因該違法行為係發生於八十八年二月五日公平交易法修正生效前,故依行為時之公易法第四十一條前段規定,要求該公司應立即停止前項虛偽不實及引人錯誤之表示。

宏盛建設廣告不實 遭罰80

針對宏盛建設股份有限公司在銷售「美麗河畔」建物廣告上,有虛偽不實及引人錯誤之表示,行政院公平交易委員會十六日要求宏盛建設應立即停止此一廣告,並處其新台幣八十萬元罰鍰。

公平會指出,該會接獲消費者檢舉指宏盛建設在銷售「美麗河畔」時,未明確標示「陽台三」的位置,導致消費者誤認「陽台三」屬於室內的一部分。經過公平會調查後發現,宏盛建設的傢俱配置參考圖,的確足以使消費者誤認「陽台三」的位置屬於室內的一部分,且參考圖上並未加註任何標示或說明。

公平會認為,廣告對於商品的表示應該與事實相符,宏盛建設的廣告使消費者認為購買該屋所能使用的室內面積與事實出現落差,已經逾越了一般交易相對人所能接受的程度,屬於虛偽不實及引人錯誤之表示。

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台中買屋賣屋 雷益龍0931-649685 台中房屋買賣專家

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