簽約第一要件 : 先小人後君子, 沒有面子問題, 只有裏子清楚. 切記, 切記!

契約具有慎重及依據之用 :

依照民法第760條的規定:「不動產物權之移轉或設定,應以書面為之」雖然僅在於不動產所有權的移轉或設定,必須訂定書面契約,使其產生物權得喪的效力而已。但不動產的買賣行為,乃屬於諾成行為,一旦經由買、賣雙方當事人就標的物和價金互相同意,買賣契約就成立;所以不動產買賣契約,就法律上是「非要式行為」,但在現今交易的習慣上,為了求慎重並有依據,不動產買賣均以成立書面契約為常見。 一般來說,簽訂契約為一式兩份,分由買賣雙方各存乙份為憑,作為日後雙方契約關係的依據;若透過仲介公司成交由仲介公司指定代書保留乙份,以免雙方當事人有爭執時,可作為參酌的依據,並立於公正、公平、客觀的立場,為雙方排解糾紛,保障雙方的權益。

買賣簽約前 :

u        產權資料必需準備 : 建議購買的買方於簽訂不動產買賣契約時,甚至付訂金前,產權資料是否清楚齊備, 於簽約前務必將買賣標的之基本產權資料準備好 ( 包含土地建物謄本. 地籍圖. 及建物平面圖 ) 以供代書簽約時使用,其中謄本部份需調出當日(或最新)的資料, 以防賣方於簽約前抵押權有異動而造成問題. 如買賣標的有計畫道路. 公共設施之虞時,簽約時則需出示分區使用證明,以釐清疑慮.(現於簽約時當場可電腦連線查, 本公司有密碼可代查)確認產權是否清楚,有無被聲請查封登記;而簽約後3日內即將產權過戶完成,再查一遍,如此對買方而言,才有保障。

文 件 種 類

調 查 內 容

土地及建物所有權狀

藉此可瞭解土地及建物所有權人、面積、權利範圍、基地座落地號、共同使用部份建號、建物門牌等相關資料

土地及建物謄本

可由謄本內之標示部、所有權部及他項權利部,全面瞭解該土地及建物之坪數、用途、構造、建築完成日等相關資料,及是否有抵押設定、查封、限制處分等狀況。

地籍圖謄本

藉此可瞭解土地形狀、位置、界址、與鄰地之相關關係

建物測量成果圖

藉此可確定主建物之所在位置,以及陽台、平台、樓梯

甚至停車位之形狀與相關位置。

土地使用分區證明

藉此可確定建物是否座落於住宅區、商業區、工業區或

其他使用分區內,俾保障購屋權益。

 

u        賣方原抵押情況確認 : 賣方經紀人需於簽約前先行確認賣方原抵押剩餘部份為多少(含違約金及滯納金), 方便代書於簽約時可以擬定公平安全的付款方式,及決定該買賣價金是否可以讓賣方全數拿走之依據,以保障買賣雙方的權益.

u        買方需貸款額度確認 : 如買方需貸款, 尤其貸款額度較高者, 最好請其先行準備評估貸款所需資料(如身分證影本.薪資所得證明.財力證明等)連同謄本資料請代書一起送貸款銀行評估額度. 事先了解額度多寡, 一則可讓買方心裡有個底,如尚有差距時, 看是否有能力再增加自備, 或尋找條件較佳之保人來做加強; 二來可避免事後因貸款額度落差過大所產生的後遺症. (如無力購買,進而造成違約,這樣很麻煩!) 除非買方自備不是問題,否則事前確認額度是必要的動作, 與其簽了一個不確定的契約, 天天擔心會出狀況, 甚至做白工, 那倒不如先把問題浮上檯面, 千萬不要簽的太勉強!!因為一旦先把問題挑明了,而買方購買意願能仍然很強,那麼事後就算因為他的因素違約的話,我們也較無責任,對於賣方而言也較公平.

 

合約中應具備條款 :

u        契約主體(當事人):契約效力所及權利者和義務人為誰?應明白標示。有時出來簽約的是長輩,但想把房地產登記在小孩或第3者名下,契約中也應寫清楚。契約當事人原則上應由本人親自簽約,否則應有特別授權之書面證明。簽約時通常由代書核對雙方身份證,確認簽約當事人後始由雙方簽名蓋章。若本人未能出面,應提授權書,其內容並應有出售不動產座落地址及特別授權代理議價、收受訂金等權利,並提出本人之印鑑證明(需與授權書所用印者相同),買方方可認定為合法有效之授權。另當事人如為未成年人時(未滿20歲且未結婚者),則應由法定代理人出面簽約。

u        證件, 產權資料應齊全: 簽約時應備齊所有權狀、身份證、印章、登記簿謄本等

²         簽約時賣方須備證件 : 土地、建物權狀正本, 印章, 身份證, 簽收簽約款。

²         用印時賣方須備證件 : 印鑑章, 印鑑證明2份(6個月內), 戶口名簿影本2份或戶籍謄本2份, 近期房屋、地價稅單正本

²         完稅時賣方須備證件 : 印鑑章, 繳納增值稅(現金1日內,支票3日內), 簽收完稅款

u        契約標的物:應清楚表達地段、地號、建號、面積、持分、建物門牌、車位編號、有  沒有包含增建部份或頂樓加蓋,因為房地產總價高風險大,所以契約標的物應詳細表達,寧可多寫,以免日後有糾紛又扯不清楚。

²         土地面積及應有持分面積,最好記載土地使用分區或編定用地種類.

²         建築物 : 分別依主建物、附屬建物(如陽台等)、共同使用部分(分擔持分面積)詳載面積,以便了解各項面積比例。

²         樓頂平台、法定空地、露台等約定專用部分,宜特別註明,如有分管協議或住戶規約者宜列為附件。

²         未依法申請增、加建之建物(定著物、工作物)仍得為買賣標的;惟政府編撰之契約書範本不鼓勵違章建築物之買賣,故未於契約本文明示,而移列於「建物現況確認書」。

u        簽約前買方應申請簽約當天的土地及建物謄本,注意坪數是否正確(目前謄本計算面積以平方為單位,1平方公尺 *  0.3025  =  1坪),或是否有限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷,土地使用分區是否為住宅區、工業區等問題。

u        契約內容標示應清楚:關於契約書內必須以數字訂明者,如坪數、金額、持分等記載,應儘量以國字大寫為宜,土地、建物標示採表格化,以避免變造及爭議。明示不符時,以登記簿為準,※面積以地政機關登記為準,勿因有使用面積、受益面積之敘述,以免吃虧。由於契約書之應記載事項繁多,為防止填寫筆誤或疏漏,建議將土地使用分區證明書、土地、建物權狀影本(或登記簿謄本)、共同使用部分附表、車位種類、位置、分管協議、住戶規約等重要文件列為本契約之附件,視為契約之一部分。

u        停車位:由於停車位之登記方式不一,故簽約時應查明停車位之產權登記方式、有無分擔基地持分等事實。

²         停車位規格(長度寬度大小、平面式或機械式、地上或地下)及其平面位置圖.

²         停車位屬性(法定、自行增設、獎勵增設)

²         產權登記方式(具有獨立權狀或以共同使用部分登記).

u        公契移轉價格應明定公契之移轉價格為課稅之依據,所以,應明文規定清楚。尤其,於調整土地公告現值之1月,對此更應注意,以避免爭議。

u        買賣總價款:買賣價於總額為買賣契約之命脈。若有車位時應標價款是否有含在總價款內。

²         本契約範本例示土地、房屋分別計價,有益建立土地及房屋各自之交易價格資訊,又分開計,房屋再出售時,本契約書得為財產交易所得之原始取得憑證,倘僅列明買賣總價,依財政部規定,出售時,必須按公告土地現值與房屋評定現值之比例計算房屋交易價格。

²         車位買賣時,其標的或為所有權或為使用權,或有分配基地應有部分,或無分配基地應有部分,因其態樣繁多,難以列舉,故車位僅以土地、建物分別計價。

²         賣方為法人時,其建物價金應註明營業稅內含或外加。

²         如買賣標的包含違章建築,或整幢透天厝之空地、一樓前後院空地有被占用者,雙方得預為議定其扣減之價額,俾利違章建築物於交屋前被拆除或被占用部分無法於限期交付使用時,買方得自買賣總價額中扣除減損標的物效用之價值。

u        付款方式應公平:應注意雙方權益之是否均等、分為土地價款、建物價款、車位價款,交易習慣付款方式分為4期:1期簽約款2期備證款(賣方備齊所有權移轉登記應備文件)、3期完稅款(土地增值稅、契稅稅單核下)、4期交屋款(辦妥所有權移轉登記)。賣方應注意於第3次完稅款支付時請買方開出尾款全額之本票做為保障。各階段之付款成數依雙方要求而有不同,惟如果賣方銀行尚有貸款未清,則應於簽約前查明,以作為支付尾款金額之參考。

²         明訂給付之內容、期間與對待給付之條件,俾利雙方履行。並依一般交易習慣,買方按簽約、備證、完稅、交屋4期付款;賣方則同時履行其相對義務。

²         民法第249條第1款規定「契約履行時,定金應返還或作為給付之一部」,故明定第一次款包含定金在內,以杜買賣價金是否包括定金之爭議。

²         關於各項付款之期間或對待給付之相對條件僅為例示性質,當事人得斟酌「同時履行」原則,按實際需要增減之。

u        應有買方開立商業本票之規定:不動產過戶程序,於買方支付完稅款且雙方繳交增值稅及契稅完畢後,即可將房地過戶為買方名下,所以,為保證買方尾款可如期支付,依目前交易習慣,買方應開立一紙與尾款同額之商業本票置於代書處,而於尾款支付時始無息退還買方。賣方在房子過戶給買方時,應即要求買方開立與尾款同額之商業本票置於代書處,於買方支付尾款時,始無息退還給買方。以防買方拖延付款或不願支付尾款。

u        稅費負擔:於契約書中明訂雙方分擔稅賦方式(如增值稅、地價稅等)。如不寫清楚, 買賣雙方日後易起爭執。

u        交屋時期及方式應明確:一般以支付尾款同時,辦理交屋手續,惟買賣雙方如另有協議時,應以書面規定清楚,以避免爭議。公寓大廈管理條例第24條規定「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」。但公寓大廈管理條例施行前,公寓大廈之分管協議依大法官會議決議第349號解釋,賣方如未向買方明示,且買方亦無可得而知之情形,買方得不受其拘束,故有關分管協議、住戶公約等宜列入交待。

u        瑕疵擔保未說明 :易導致責任分辨不清,買方藉此拖延付款, 應以書面方式明列每一細節於契約書中. 擔保責任,民法第348條至第366條明定賣方應於產權移轉登記前排除任何瑕疵,確保買方完整取得產權及使用權。

u        出賣人之責任:包括瑕疵擔保責任:即保證在產權清楚無出租、佔用他人之事實尚有或事項應於契約中定期限排除。優先購買權之排除:即賣方應於契約列明負責如有「共有人」及「土地租賃權」及「地上權」「典權」優先購買權人主張之排除方法及責任。

u        附贈品處理:除固定物現況交屋,如有附贈物應標明清楚以利交、違章建物、贈品如冷氣、沙發等裝潢或傢俱...應一一盤點,並名列如契約書中逐一檢查,以避免日後產生糾紛。最好以後附之「建物現況確認書」,由買賣雙方互為確認,以杜糾紛。

u        銀行抵押設定金額 : 房屋已被設定貸款應注意,賣方取得價款卻不願配合交屋或有被查封之險, 買方應向銀行查明賣方尚未償還的貸款額與應付利息總額,以調整應支付的尾款金額 而目前賣方銀行抵押設定金額多少,尤應特別注意,以作為支付各期價款的依據。抵押貸款切記以最新之土地建物謄本參考

u        貸款約定:買方於支付價款時如無法以現金一次支付,可約定辦理貸款。

²         基於確保交易安全及衡平原則,一般交易習慣,多由買方開立與未付款同額之本票作為擔保;惟行政院公平交易委員會第324次委員會議決議,賣方應提供買方合理之選擇餘地,故本契約範本提示買方得開立本票或提供相當之擔保,俟核貸撥付賣方帳戶或雙方「會同」領款時,賣方即應將本票返還買方。設若買方屆時未履行債務,賣方得依票據法或民法規定,聲請法院裁定對買方之財產進行強制執行。

²         買方應衡量個人債信及先向金融機構洽辦貸款額度。

²         買賣標的物原已設定抵押權者,此乃權利之負擔,依契約之本旨原係以無負擔之完整所有權為交易標的者,即構成權利瑕疵,依民法第349條規定,原則上,賣方應先塗銷原有抵押權;惟實務上,賣方以自行提供之資金清償債務,尚不多見,故買賣雙方宜於附件「買方承受原貸款確認書」簽字確認,以明責任歸屬,並提示買方應為債務人變更等行為,以保障其權利。

²         有關賣方所投保之火災保險,賣方如未辦理退保,於房屋所有權移轉於買方時,可由買方繼受取得。

 

原貸款有無

   處理方式            中聯地政士聯合事務所 23146686

賣方 無貸款

u    由 承辦代書 於產權過戶移轉完成後銀行貸款抵押權設定後,約同買賣雙方辦理交屋手續

u    定時定點至 買方承貸銀行 辦理撥款業務,並至標的物現場完成房屋點交手續

 

賣方 有貸款

u    由承辦代書於產權過戶後辦妥銀行貸款抵押權設定後,約由 買方銀行進行代清償作業 (清償之金額視為尾款之部分),取得 清償證明書 後辦理賣方 原抵押權塗銷登記

u    承辦代書於完成 原抵押權塗銷登記 後通知買賣雙方交屋時間、地點

 

 

u        違約罰則規定:若任一方違約或不履約,其違約處罰規定應標明,如違約金計收標準。

²         訂定契約之目的在於求某種契約內容之實現,而違約金者,乃以確保債務之履行為目的。違約金之種類可包括損害賠償預定性違約金與懲罰性違約金兩種。民法第250條第2項規定之違約金係以損害賠償額預定性質為原則,本契約範本從之。但當事人仍得依契約自由原則訂定懲罰性違約金。

²         以往為促使契約內容之實現,其懲罰性之違約金多以已收價款總數或加倍為之,依契約自由原則而論,當事人約定之金額,無論高低,皆有其自由;然我國民法基於保護債務人經濟能力之考量,倘訂約之際債權人要求之違約金過高時,允許法院為酌減(民法252條)。又內政部頒行之「預售屋買賣契約書範本」及消基會版範本為保護較無經驗之消費者權益,其違約金屬於損害賠償預定性質,並分別以房地買賣總價20%為上限;惟本契約範本設定之適用對象非企業經營者,適用民法債編之規定,基於衡平原則,違約金未採用酌減規定。若企業經營者採用本契約範本為定型化契約者,適用消費者保護法,基於保護消費者權益之考量,其違約金宜酌予降低。

u        公寓大廈管理條例管制 : 第24條「區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」,故對於公寓大廈成屋出賣人原應繳管理費及其他未履行義務應查清楚。另需到公寓大廈管理委員會查詢, 標的物大樓之特定規定

u        產權移轉

²         課稅標準、買賣價格攸關稅費負擔之多寡,其申報日期、申報價格等允宜於契約書中約定。

²         自用住宅用地優惠稅率,係以實際使用狀態予以認定,賣方若主張享受優惠稅率,專業代理人應告知賣方有關法令規定並事先查明是否符合面積限制、設籍限制、出租營業限制、一人一生享受一次之限制。倘經稅捐機關否准其申請時,賣方同意按一般稅率繳納土地增值稅與否,均允宜事前約定。

u        契約應由雙方當事人親自簽名:依法律規定,簽約書訂定好後,買賣雙方只要簽名或蓋章皆生效力。惟目前實務上,皆要求當事人親自簽名且蓋章,以示慎重;而如係代理人代理簽約,則於簽立本人姓名後再註明代理名義並簽名始可。簽約完畢應注意立約日期有無填寫、文字更改處有無雙方認章,簽約書如為兩張以上,應於騎縫處雙方蓋章等,逐一檢查,以避免日後產生糾紛。買賣若透過仲介業務之公司(或商號)辦理者,應由該公司指派經紀人於本契約簽章。(不動產經紀業管理條例第22條)

u        契約分存 : 民法第149條規定「行使權利,履行義務,應依誠實及信用方法」,乃適用於任何權利行使及義務之履行,故如有未盡事宜,悉依誠實信用原則處理。契約附件種類,諸如:權狀影本、登記簿謄本、規約、車位分管協議書等。企業經營者採用本契約範本時,應向消費者說明附件之內容及效力,經消費者充分瞭解、確認。

u        稅費負擔應記載清楚:依法令規定及民間慣例確立買賣雙方應負擔之稅費

²         一般交易習慣土地增值稅由賣方負擔建物契稅由買方負擔地價稅、房屋稅,在土地、建物點交日前由賣方負責繳納,點交日後由買方繳納,若有歸責於他方之事由另由他方負擔延誤部分。其他應繳之費用亦應於不動產說明書中詳載。土地增值稅是不動產在發生買賣移轉行為時出售人必須負擔的稅賦,並以其交易行為發生時之公告現值做為計算核稅基準。因各區調幅不同,漲幅較大的區域可能發生買賣雙方因增值稅報繳認定的不同而產生紛爭。糾紛的主要來源,在於雙方對增值稅的認定不同,或一方未被明確告知其交易時的權利義務。

²         消費者在公告土地現值調整前一個月購屋,應特別注意立約日之約定,最好要求代書或仲介專業人員計算按六月份申報或七月份申報之差額,然後再做立約日之約定。另外,屋主出售二手預售屋時(特別是即將交屋者)應特別注意建設公司的交屋日期,和買主簽約時應將各種情形分別約定清楚。而簽訂預售屋合約時,應特別約定土地過戶時間,另外,建設公司若向購屋人索取證件時,應了解用途,以免自身在不知情的狀況下,被建商私下辦理土地過戶。

中聯地政士聯合事務所 2314-6686 有關買賣簽約任何問題歡迎來電, 也可到本公司簽約

 

其 他 :

買賣意義 : 稱買賣者,謂當事人約定一方移轉財產權於他方,他方支付價金之契約(民法第345條)。當事人就標的物及其價金互為同意時,買賣契約即為成立。故買受人為支付價金之人,出賣人為負移轉標的物之人。民間一般契約多以甲方、乙方稱呼之,為使交易當事人直接、清楚理解自已所處之立場與權利義務關係,乃簡稱支付價金之買受人為買方,負移轉標的物之出賣人為賣方。

屋頂平台不得違反法令規定使用,如屬避難平台需為共同使用,如非屬避難平台亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。

法定空地不得違反法令規定使用,亦應依公寓大廈規約約定或區分所有權人會議決議約定使用。

地下室不得違反法令規定使用,以區分所有權登記者,所有權人使用,以共同使用部分登記者,按其應有部分比例有使用收益權,並依規約定之。

預售屋之核準建照日期字號、建築物構造、主要建材及廠牌規格、輻射及海沙檢測證明等,在不動產說明書中詳載,成屋現況除在不動產說明書中詳載,應到現場查看。

買賣雙方履行契約之各項權利義務皆由專業代理人代為通知雙方,專業代理人多採用非對話之意思表示,其意思表示,以通知到達相對人時,發生效力,惟為慎重起見宜以「存證信函」方式通知,以利到達時間之舉證及避免糾紛。

諸如下列特殊情形者,應依相關法令規定處理

u        父母處分其未成年子女之財產。

u        法人公司行號處分財產。

u        土地法第34條之1、第104條、第107條優先購買權。

上述特殊情形依土地登記規則應由申請人切結負責事項,專業代理人基於善良管理人之注意及為避免訟端,專業代理人在處理有關案件時,應將各項法律關係詳為告知買賣雙方,並由賣方於辦理移轉登記前依有關程序辦理。

房屋有被他人占用或占用他人土地或出租之情形,買賣雙方協議內容應載明。

 

買賣成屋於簽約時應該注意哪些事項?可能會遭遇到什麼狀況、風險呢?要如何處理才能確保自己的權益? 中聯地政士聯合事務所 2314-6686

 

 

  策(處 則)

簽約屋主非本人或屋主未滿20歲、受禁制產宣告

契約之效力受影響

若非本人應有特別授權之書面證明與印鑑證明,而未滿20歲或為受禁制產宣告之屋主,應由法定代理人出面簽約

證件、產權資料不足

房屋有被查封、假扣押之虞且無法得知房屋是否有設定二胎

簽約時應備齊所有權狀、身份證、印章、登記簿謄本等

房屋已被高額設定貸款

賣方取得價款卻不願配合交屋或有被查封之險

買方應向銀行查明賣方尚未償還的貸款額與應付利息總額,以調整應支付的尾款金額

尾款支付無保障

買方拖延付款或不願支付尾款

賣方在房子過戶給買方時,應即要求買方開立與尾款同額之商業本票置於代書處,於買方支付尾款時,始無息退還給買方

賦約定不明確

買賣雙方日後易起爭執

應於契約書中明訂雙方分擔稅賦方式(如增值稅、地價稅等)

附贈品未約定

買賣雙方日後易起爭執

種贈品如冷氣、沙發等裝潢或傢俱應一一盤點,並名列如契約書中逐一檢查,以避免日後產生糾紛

瑕疵擔保未說明

責任分辨不清,買方藉此拖延付款

應以書面方式明列於契約書

 

      中聯地政士聯合事務所 2314-6686

項次

內     容

是否

備 註 說 明

是否有包括未登記之改建、增建、加建、違建部分:

□壹樓       平方公尺  

          平方公尺

□頂樓       平方公尺  

□其  他       平方公尺

□□

若為違建(未依法申請增、加建之建物),賣方應確實加以說明使買方得以充分認知此範圍隨時有被拆除之虞或其他危險。

   地上      

   平面式

車位情況為

□地面第   

□機械式車位編號:      □有□無有無獨立權狀

   地下  

   其他(           )

是否檢附分管協議及圖說

 

 

 

□□

有關車位之使用方式,依本契約第八條第二項規定。

所稱機械式係指有上下車位,須以機械移動進出者。

是否有滲漏水之情形,滲漏水處:

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