都市更新之意義:

於都市整體發展之利益,對於已不適應現代化都市發展之地區,經由政府或私人團體之努力,就實質環境、經濟、社會等不同層面,將窳陋地區、老舊地區或衰敗地區,研訂綜合性再發展計畫,施行拆除重建、保存維護等手段,以達到增進都市機能、改善生活環境、促進都市健全發展之整體性目標。都市更新是為了促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益。都市更新係指在都市計畫範圍內,實施重建、整建或維護措施。

 

什麼是都市更新:

都市更新不只是老屋換新屋,也不只是容積獎勵。都市更新是透過重建、整建、維護的手段,使得都市品質提昇增進都市機能,進而創造就業機會,使衰頹的老市區獲得再生與再發展的機會

都市更新是動態的開發,和已往都市計畫靜態的管制非常不同。都市更新不只針對住宅社區的改建,也針對交通樞紐、商業、產業轉型、水岸的開發、歷史建築的保存與再利用、甚至災後的重建等均可視為都市更新。

處理方式有下列三種

u        重建:係指拆除更新地區內原有建築物,重新建築,住戶安置,改進區內公共設施,並得變更土地使用性質或使用密度。

u        整建:係指改建、修建更新地區內建築物或充實其設備,並改進區內公共設施。

u        維護:係指加強更新地區內土地使用及建築管理,改進區內公共設施,以保持其良好狀態.

 

都市更新之優點:

更新事業計畫只要更新單元內多數人數及產權面積之同意,就可以實施,不必獲得每一個地權人的同意。申請建照時也不需要取得地權人的土地使用同意書.

建築改物容積獎勵 : 44都市更新事業計畫範圍內之建築基地,得視都市更新事業需要,依下列原則給予適度之建築容積獎勵︰

Ø          實施容積管制前已興建完成之合法建築物,其原建築容積高於法定容積者,得依原建築容積建築。

Ø          因都市更新之實施,致更新後多數原土地及建築物所有權人分配之建築物樓地板面積低於當地居住樓地板面積平均水準者,得適度增加其建築容積。

Ø          更新後提供社區使用之公益設施,該公益設施之樓地板面積不予計算容積。

Ø          主管機關規定優先迅行劃定之更新地區,在一定時程內申請實施更新者,給予適度之容積獎勵。

Ø          其他為促進都市更新事業之辦理,經地方主管機關報中央主管機關核准者。

Ø          45更新地區範圍內公共設施保留地、依法應予保存及獲准保留之建築所坐落之土地或街區,或其他為促進更有效利用之土地,其建築容積得一部或全部轉移至同一更新地區範圍內之其他建築基地建築使用。本項建築容積經全部轉移至其他建築基地建築使用者,其原有土地應登記為公有。

Ø          部份縣市可達法定容積之1.5倍,或是實施容積率前興建建物之原容積加法定容積之0.3倍。上限:「1.5倍法定容積」或「0.3倍法定容積原容積。」

 

u        稅捐可減免規定:

46條更新地區內之土地及建築物,依下列規定減免稅捐︰

²         地價稅 : 更新期間土地無法使用者,免徵地價稅;其仍可繼續使用者,減半徵收。但未依計畫進度完成更新且可歸責於土地所有權人之情形者,依法課徵之。

²         地價稅及房屋稅 : 更新後地價稅及房屋稅減半徵收2

²         土地增值稅及契稅 : 依權利變換取得之土地及建築物,於更新後第一次移轉時,減徵土地增值稅及契稅40%。另實施權利變換,以土地及建築物抵付權利變換負擔者,免徵土地增值稅及契稅

²         土地增值稅 : 不願參加權利變換而領取現金補償者,減徵土地增值稅40%

²         土地增值稅 :實施權利變換應分配之土地未達最小分配面積單元,而改領現金者,免徵土地增值稅

u        整體開發 : 整體開發:都市更新開發單元以一個街廓為原則,整體開發可統一規劃公共設施、庭園、停車場、建築配置。

u        合併開發 : 合併開發:可以減少公用設施面積浪費(如樓梯、管道)

u        增加建物價值:開發公共設施,增加建物價值。

 

所有權人及面積最低門檻 :

u        劃定為都市更新地區 : (低標準)

²         更新單元內土地所有權人合法建物所有權人à超過3/5(60.0%)

²         更新單元內土地總面積合法建築物總樓地板面積à超過2/3(66.7%)

u        未劃定為都市更新地區 : (高標準)

²         更新單元內土地所有權人合法建物所有權人à超過2/3(66.7%)

²         更新單元內土地總面積合法建築物總樓地板面積à超過3/4(75.0%)

申請實施都市更新事業之人數與土地及建築物所有權比例之計算,不包括下列各款:

u        依法應予保存之古蹟。中聯不動產鑑定公司編輯2361-6347

u        經協議保留並經直轄市、縣市主管機關核准且登記有案之宗祠、寺廟、教堂。

u        經政府代管者。

u        經法院囑託查封、假扣押、假處分或破產登記者。

u        祭祀公業土地。但超過1/3反對參加都市更新時,應予計算。

 

都市更新之實施 :

都市更新之幕後推手:實施者

實施者定義

²         係指依都市更新條例規定實施都市更新事業之機關機構團體

²         都市更新進行推動由實施者主導,依據都市更新條例第3條「實施者」來推行:即由都市更新條例規定實施都市更新事業之機關、機構或團體。

實施者是真正負責推動全案事業的實施者非常重要,實施者將要負擔該案事業實施之法律責任。依據都市更新條例,實施者可分為下列幾類型:

政府主辦 :

依據都市更新條例第9條規定。縣市政府可以依下列方式實施:

u        自行實施 : 由縣市政府組成的「都市更新專責機構實施」。所謂都市更新專責機構係指依都市更新條例第17條:直轄市、縣市主管機關為實施都市更新事業得設置專責機構」所成立之單位。

u        委託實施 : 經公開評選程序委託都市更新事業機構實施。所謂都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。 但都市更新事業係以整建或維護方式處理者,不在此限。縣市政府委託實施,必須經過公開評審選定之程序,才能委託實施。

u        同意其他機關()實施 : 例如鄉鎮市公所作為更新實施者,但需經由縣市政府同意。

 

民間主辦 : 土地及合法建物所有權人可以自組依下列方式實施:

u        經劃定應實施更新之地區 : 其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元,或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元,舉辦公聽會,擬具事業概要,連同公聽會紀錄申請當地直轄市、縣市主管機關核准,自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業委託都市更新事業機構為實施者實施之。前項之申請應經該更新單元範圍內土地及合法建築物所有權人均超過1/10,並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過1/10之同意。

u        未經劃定應實施更新之地區:土地及合法建築物所有權人為促進其土地再開發利用或改善居住環境,得依主管機關所定更新單元劃定基準,自行劃定更新單元,依上條規定,申請實施該地區之都市更新事業。

民間主辦實施方式又分兩種:

自行實施 : 由土地及合法建物所有權人自行組織, 都市更新會自行實施都市更新條例都市更新條例第15條規定,逾7人之土地及合法建築物所有權人依第10條及第11條規定自行實施都市更新事業時,應組織更新團體,訂定章程載明下列事項,申請當地直轄市、縣市主管機關核准︰

1.          團體之名稱及辦公地點。

2.          實施地區。

3.          成員資格、幹部法定人數、任期、職責及選任方式等事項。

4.          有關會務運作事項。

5.          有關費用分擔、公告及通知方式等事項。

6.          其他必要事項。

7.          1項更新團體應為法人;其設立、管理及解散辦法,由中央主管機關定之。

 

委託實施 : 由土地及合法建物所有權人自行組織, 再委託都市更新事業機構實施。都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。但都市更新事業係以整建或維護方式處理者,不在此限。

 

實施者擬定都市更新事業計畫時應辦事項 :

送當地直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議通過後,由直轄市、縣市主管機關核定發布實施;變更時亦同。

u        擬定或變更都市更新事業計畫期間 è 應舉辦公聽會,聽取民眾意見。

u        都市更新事業計畫擬定或變更後送該管直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議前 è 應於各該直轄市、縣市政府或鄉鎮、市公所公開展覽30日,並應將公開展覽日期及地點登報周知及舉行公聽會;任何人民或團體得於公開展覽期間內,以書面載明姓名或名稱及地址,向該管直轄市、縣市政府提出意見,由該管直轄市、縣市政府都市更新審議委員會予以參考審議。經直轄市、縣市政府都市更新審議委員會審議修正者,免再公開展覽。(依第7條劃定之都市更新地區,實施者已取得更新單元內全體土地及合法建築物所有權人之同意者,於擬定或變更都市更新事業計畫時,得免舉辦公開展覽及公聽會,不受前項規定之限制)

u        縣市政府都市更新審議委員會審議後通過者 è 由直轄市、縣市主管機關核定發布實施。

u        縣市主管機關核定發布實施後 è 以權利變換方式實施都市更新時,實施者應於都市更新事業計畫核定發布實施後擬具權利變換計畫,依規定程序辦理審議、公開展覽、核定及發布實施等事項。但必要時,權利變換計畫之擬定報核得與都市更新事業計畫一併辦理。(辦理審議、公開展覽、核定需再來一遍).

u        擬具權利變換計畫時 è

²         實施者為擬定權利變換計畫,應就土地所有權人及權利變換關係人之下列事項進行調查: 一、參與分配更新後土地及建築物之意願。二、更新後土地及建築物分配位置之意願。

²         共同負擔計算 : 實施權利變換時,權利變換範圍內供公共使用之道路溝渠兒童遊樂場鄰里公園廣場綠地停車場等七項用地,除以各該原有公共設施用地公有道路溝渠河川未登記地等土地抵充外,其不足土地工程費用權利變換費用貸款利息稅捐管理費用,經直轄市、縣市主管機關核定後,由權利變換範圍內之土地所有權人按其權利價值比例共同負擔,並以權利變換後應分配之土地及建築物折價抵付。其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面積單元時,得改以現金繳納;其經限期繳納而逾期不繳納者,並得移送法院強制執行。前項權利變換範圍內,土地所有權人應共同負擔之比例,由直轄市、縣市主管機關考量實際情形定之。權利變換範圍內未列為第一項共同負擔之公共設施,於土地及建築物分配時,除原有土地所有權人提出申請分配者外,以原公有土地應分配部分,優先指配;其仍有不足時,以折價抵付共同負擔之土地及建築物指配之。但公有土地及建築物管理機關或實施者得要求該公共設施管理機構負擔所需經費。最小分配面積單元基準,由直轄市、縣市主管機關定之。

 

都市更新地區之劃定:

劃定更新地區 : 5直轄市、縣市主管機關應就都市之發展狀況居民意願原有社會、經濟關係及人文特色進行全面調查及評估劃定更新地區,並視實際需要分別訂定都市更新計畫,表明下列事項,作為擬定都市更新事業計畫之指導︰

u        更新地區範圍。

u        基本目標與策略。

u        實質再發展。

u        劃定之更新單元或其劃定基準。

u        其他應表明事項。

優先劃定為更新地區 : 6有下列各款情形之一者,直轄市、縣()主管機關得優先劃定為更新地區︰

u        建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞。

u        建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全。

u        建築物未符合都市應有之機能。

u        建築物未能與重大建設配合。

u        具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟須辦理保存維護。

u        居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安。

迅行劃定更新地區:7條有下列各款情形之一時,直轄市、縣市主管機關應視實際情況,迅行劃定更新地區,並視實際需要訂定或變更都市更新計畫︰

u        因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重大事變遭受損壞。

u        為避免重大災害之發生。

u        為配合中央或地方之重大建設。

前項更新地區之劃定或都市更新計畫之擬定、變更,上級主管機關得指定該管直轄市、縣市主管機關限期為之,必要時並得逕為辦理。

劃定更新地區之程序:

u        未涉及都市計畫之擬定或變更 : 更新地區之劃定及都市更新計畫之擬定或變更,送該管政府都市計畫委員會審議通過後,公告實施之。

u        涉及都市計畫主要計畫或細部計畫之擬定或變更者 : 依都市計畫法規定程序辦理,主要計畫或細部計畫得一併辦理擬定或變更。

 

都市更新事業計畫應視其實際情形,表明下列事項:

u        計畫地區範圍

u        實施者

u        現況分析

u        計畫目標

u        細部計畫及其圖說

u        處理方式及其區段劃分

u        區內公共設施興修或改善計畫,含配置之設計圖說

u        整建或維護區段內建築物改建,修建,維護或充實設備之標準及設計圖說

u        重建區段之土地使用計畫含建築物配置及設計圖說

u        都市設計或景觀計畫

u        實施方式及有關費用分擔

u        拆遷安置計畫

u        財務計畫

u        實施進度

u        效益評估

u        相關單位配合辦理事項

u        其他應加表明之事項

 

劃定後禁止事項 :

更新地區劃定後 è 直轄市、縣市主管機關得視實際需要,公告禁止更新地區範圍內

u        建築物之改建增建新建採取土石變更地形。但不影響都市更新事業之實施者,不在此限。禁止期限,最長不得超過2年。

u        違反第1項規定者,當地直轄市、縣市主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

實施權利變換地區,直轄市、縣市主管機關得於權利變換計畫書核定後 è 公告禁止下列事項。但不影響權利變換之實施者,不在此限︰

u        土地及建築物之移轉分割設定負擔

u        建築物之改建增建新建採取土石變更地形

前項禁止期限,最長不得超過2年。違反規定者,當地直轄市、縣市主管機關得限期命令其拆除、改建、停止使用或恢復原狀。

 

都市更新實施方式 :

u        原則 : 都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地,以權利變換方式實施之

u        由主管機關或其他機關辦理者 : 得以徵收區段徵收市地重劃方式實施之,  (以區段徵收方式實施都市更新事業時,抵價地總面積占徵收總面積之比例,由主管機關考量實際情形定之)

u        其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者 : 得以協議合建其他方式實施之。

 

調查或測量 :

實施者為擬定都市更新事業計畫,得派員進入更新地區範圍內之公私有土地或建築物實施調查或測量;其進入土地或建築物,應先通知其所有權人、管理人或使用人。

依前項辦理調查或測量時,應先報請當地直轄市、縣市主管機關核准。但主管機關辦理者,不在此限。

依前辦理調查或測量時,如必須遷移或除去該土地上之障礙物,應先通知所有權人、管理人或使用人,所有權人、管理人或使用人因而遭受之損失,應予適當之補償;補償金額由雙方協議之,協議不成時,由當地直轄市、縣市主管機關核定之。

實施者為擬定權利變換計畫,須進入權利變換範圍內公、私有土地或建築物實施調查或測量時,準用前兩項規定辦理。

 

都市更新範圍內公有土地及建築物 :

都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物,應一律參加都市更新,並依都市更新事業計畫處理之,不受土地法第25條、國有財產法第7條、第28條、第66條、預算法第25條、第26條、第86條及各級政府財產管理規則相關規定之限制。

公有土地及建築物為公用財產而須變更為非公用財產者,應配合當地都市更新事業計畫,由各該級政府之非公用財產管理機關逕行變更為非公用財產,統籌處理,不適用國有財產法第3335各級政府財產管理規則之相關規定。

2公有財產依下列方式處理︰

u        自行辦理、委託其他機關辦理或信託予信託機構辦理更新。

u        由信託機構為實施者以信託方式實施都市更新事業時,應信託予該信託機構。

u        由直轄市、縣市政府或其他機關以徵收、區段徵收方式實施都市更新事業時,辦理撥用。

u        以權利變換方式實施都市更新事業時,按應有之權利價值參與分配。

u        其他法律規定之方式。

  各級主管機關或鄉鎮、市公所因實施或參與都市更新事業取得之土地、建築物或權利,其處分或收益,不受土地法第25條、國有財產法第28條、各級政府財產管理規則相關規定之限制

 

都市更新地區 都市更新單元 有何不同 :

都市更新地區及單元都是都市更新計畫中劃設的更新範圍。 都市更新單元是具體的都市更新事業施行範圍,單元內的土地不可個別開發而必須整體開發,但都市更新地區則未明確定義開發單元。

劃定更新單元不只是由政府主動劃設,只要是都市更新地區範圍內的土地,都可以根據政府所訂的單元劃定基準,自行劃定更新單元,申請實施更新事業。

 

權利變換和一般民間的合建有何不同 :

u        合建 : 是由開發者提供資金,地權人提供土地,經協議後進行拆除重建,重建後房屋、土地或金錢分配給原地權人及建商。而以往因法律規範不夠完整,常產生糾紛,且無公權力介入,所以對面積廣而土地權利關係複雜之都市更新區而言,甚難由合建方式完成。

u        權利變換 : 與合建相仿,也可視為立體化的區段徵收或市地重劃。權利變換係指更新地區內之土地所有權人、合法建物權人、他項權利人或實施者,提供土地、建物、他項權利或資金,參與或實施都市更新事業,於都市更新事業完成後,按其更新前之權利價值及提供資金比例,分��

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