市地重劃意義 :

市地重劃是依照都市計畫規劃內容,將一定區域內,畸零細碎不整之土地,加以重新整理、交換分合,並興建公共設施,使成為大小適宜、形狀方整,各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用,然後按原有位次分配予原土地所有權人。而重劃範圍內之道路,溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園等公共設施及工程費用,則由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,故是一種有效促進土地經濟使用與健全都市發展的綜合性土地改良事業。

市地重劃將都市一定範圍內之土地,全部重新加以規劃整理,興辦各項公共設施,並於扣除法律規定應由參與重劃之土地所有權人共同負擔之公共設施用地及供抵繳工程費用、重劃事業費用、貸款利息等所需土地(抵費地)後,按原有土地相關位次辦理交換分合為形狀整齊之土地,重新分配土地所有權人的一種都市整體開發方式。經重劃後之各宗土地均直接臨路,且立即可供建築使,為增進土利用及都市建設發展甚有助益的一種綜合性土地改良事業。且因重劃區內公共設施用地及工程建設費用,均由重劃區內土地所有權人共同負擔,不僅政府可節省龐大建設經費,土地所有權人亦可享受交通便利、環境品質提昇及土地增值等實益,確屬一種「惠而不費」、「公私兩利」的都市建設事業。市地重劃之目的在於「地盡其利」,將不適合於建築與農業使用之土地加以整理、改良,重新劃分經界,以促進土地最有效之利用,增加社會之財富。

 

辦理市地重劃的法令依據與目的為何?

市地重劃是依據「平均地權條例」及其施行細則暨內政部訂頒之「市地重劃實施辦法」等相關法令規定辦理,如為自辦市地重劃除依上開法令外,內政部並另訂頒有「獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法」做為實際執行之依據。市地重劃之目的主要在於促進都市整體建設發展及提高土地經濟價值,不僅政府可加速公共設施之建設外,土地所有權人亦可透過地籍之交分合,獲得方整立可建築之土地,而提高其利用價值,並可平衡因都市計畫規劃使用分區(如有住宅區、商業區、公共設施用地等)所產生之權益不公平,係一種「公私兩蒙其利」且兼具公平性之都市土地開發方式。

 

市地重劃種類?

市地重劃可依主辦單位不同分為公辦市地重劃及自辦市地重劃。公辦市地重劃依平均地權條例第56條規定,各級主管機關得選定區報經上級主管機關核准後辦理市地重劃自辦市地重劃或依平均地權條例第57條規定,適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者同意,得申請該管縣市政府核准後優先實施市地重劃另依同條例第58條由土地所有權人自行組織重劃會,並經主管機關核准後辦理之市地重劃即為自辦市地重劃。

公辦市地重劃:政府為開發新設都市地區、新社區,以及舊都市地區為公共安全、公共衛生、公共交通或促進土地合理使用之需要者,得選擇或指定適當地區辦理市地重劃,但在重劃計畫書公告期間內,重劃區土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃區土地總面積半數者表示反對時,該管主管機關應予調處並參酌反對理由修訂重劃計畫書,重行報請核定,並依核定結果公告實施。

自辦市地重劃 : 土地所有權人為土地及早開發、儘速有效利用,於適當地區內之私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過區內私有土地總面積半數者之同意,得申請政府核准後優先實施市地重劃。

另有獎勵人民自行辦理:依平均地權條例第58條規定,重劃區內私有土地所有權人半數以上,而其所有土地面積超過重劃區私有土地總面積半數以上者之同意,並經主管機關核准者,得由土地所有權人自行組織重劃會辦理市地重劃,其目的在運用民間資源及力量,擴大辦理市地重劃,加速促進都市土地開發利用。政府並予下列獎勵措施:

1、 給予低利之重劃貸款。

2、 免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。

3、政府配合優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。

4、免徵或減徵地價稅。

5、其他有助於市地重劃之推行事項。

 

辦理市地重劃之效益如下:

市地重劃是一種有效促進土地經濟利用,與健全都市發展的綜合性土地改良事業,為開發新社區,加速完成都市建設及取得公共設施用地最有效手段之一。辦理市地重劃不但可開發廣大之建築用地,增進土地利用價值,並由政府無償取得公共設施用地,節省政府鉅額之用地徵購及工程建設費用,更可於重劃後取得之抵費地出售後所產生之盈餘款,用以增添重劃區內公共建設或支援地方建設;對於土地所有權人而言,亦可因重劃獲得完善之公共設施、便利之交通、土地方整臨路便利使用及土地價值增漲之實益。茲將其效益歸如下:

u        土地價值增漲:重劃區土地所有權人雖需提供土地負擔,但重劃辦理完成後,區內公共設施完備,土地分配井然有序,地價自隨之上漲。土地所有權人雖需提供土地興闢公共設施,並負擔重劃費用,但重劃完成後,土地所有權人可獲其增漲利益。

u        享受減稅之利益:重劃區土地所有權人提供負擔之土地,主辦機關將發給重劃總費用負擔證明書,於重劃後第一次移轉時,可以抵銷土地漲價總數額後再計徵土地增值稅,並依計算之稅額再減徵40%之土地增值稅。又重劃辦理期間地價稅免征,完成後地價稅可以減半征收兩年

u        促進都市健全發展:重劃區土地係配合都市計畫內容予以整體開發建設或更新,完成各項公共設施建設,環境美化,可形成良好居住環境,加強居民對地區之關懷。

u        改善生活品質空間 : 市地重劃開發完成後,各項公共設施完備,原重劃前之雜亂現象均一掃而空,居民可享有優良之生活空間。

u        健全地籍管理:重劃後地籍重新整理,除可消除畸零地外,並可使土地經界明確消除糾紛,同時亦可減少共有土地權屬複雜之情形,有利地籍管理。

u        符合社會公平原則:都市土地以市地重劃辦理開發,基於「受益者負擔」之公平原則,由全體參加重劃之土地所有權人分擔公共設施用地及重劃費用,可避免犧牲公共設施保留地所有人之權益,亦可免除其他土地所有人之不勞而獲。

u        消除共有土地:對原來產權複雜之共有土地,各共有人可藉辦理重劃之機會,協調分配為個別所有,可節省共有土地分割之費用,並促進共有土之利用。

u        節省政府財政支出 : 重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地,及工程費用、重劃費用等皆係由參加重劃土地所有權人,按其土地受益比例共同負擔,故政府可節省巨額購地及建設經費支出,有效減輕政府財政負擔。

 

何以要自辦市地重劃?

實施市地重劃,既可促進都市建設發展,節省政府公共設施用地取得及開發工程等經費,土地所有權人亦可因此而獲得土地價值增漲之實益,可謂公私均蒙其利,惟為顧及政府因人力,財力有限,常因此而難以適時配合實施,故有獎勵民間自辦市地重劃之必要,俾擴大市地重劃之績效。

 

自辦市地重劃程序及獎勵規定?

1.  自辦市地重劃之程序如下:

2.  重劃發起及成立籌備會

3.  申請核定擬辦重劃範圍

4.  徵求土地所有權人同意

5.  重劃計畫書之擬定、申請核定及公告並通知土地所有權人

6.  成立重劃會。

7.  禁止土地移轉等事項及籌措經費

8.  測量、調查及地價查估

9.  計算負擔及分配設計

10 .土地改良物或墳墓拆遷補償及工程施工

11. 重劃分配結果公告、公開閱覽及異議之處理

12. 申請地籍整理及地價換算

13. 交接及清償與申請核發費用證明書

14. 財務結算

15. 撰寫重劃報告及解散重劃會

其獎勵事項如下:

u        給予低利之重劃貸款。

u        免收或減收地籍整理規費及換發權利書狀費用。

u        優先興建重劃區及其相關地區之公共設施。

u        免徵或減徵地價稅與田賦。

u        其他有助於市地重劃之推行事項。

 

政府舉辦市地重劃與土地所有權人自辦市地重劃的差別為何?

市地重劃係依照都市計劃規劃內容辦理,其由政府辦理或土地所有權人自行辦理,對於都市整體開發及公共設施建設效果並無差異,惟自辦市地重劃係土地所有權人自行辦理重劃,且其辦理前須徵得區內土地所有權人半數以上及其所有土地面積超過重劃區內私有土地總面積半數以上者之同意始得辦理,而公辦重劃則係由政府辦理,且其重劃負擔倘未超過區內總面積百分之四十五者,則無須徵得土地所有權人同意。

 

市地重劃與都市計畫的關係如何?

按市地重劃係依據都市計畫規劃內容來辦理,故選定之重劃區須已發布都市計畫細部計畫者或雖無細部計畫但其主要計畫具有細部計畫實質內容者。如尚未發布細部計畫或其細部計畫需變更者,應於完成細部計畫之擬定或變更程序後,再行辦理重劃。

 

各級政府機關在市地重劃的角色為何?

市地重劃在「中央」的主管機關是內政部,其職責有訂定、修訂及解釋法令執行疑義,核定直轄市或縣市政府所送之市地重劃計畫書等。市地重劃在「縣、市」的主管機關是縣、市政府,其職責有請求解釋或建議修訂法令,勘選辦理市地重劃區,核定土地所有權人自辦市地重劃區範圍及重劃計畫書

 

重劃後土地應如何分配:

u        相關位次分配原則:重劃後土地分配位置,以重劃前原有土地相關位次分配於原街廓之面臨原有路街線為準

u        最小分配原則:重劃後土地之最小分配面積,由縣政府於計算分配時,視各街廓土地使用情況及分配需要定之,但不得小於畸零地使用規則及都市計畫所規定之寬、深度及面積。

u        集中分配原則:同一土地所有權人有數宗土地,其未達最小分配面積標準者,按應分配之面積較大者集中合併分配。

u        現金補償:土地所有權人重劃後應分配之面積,未達重劃區內最小分配面積標準二分之一者,原則發給現金補償。已達深度較淺或重劃後地價較低之街廓最小分配面積標準二分之一者,得予調配,按最小分配面積標準分配,其不足者應繳納差額地價。

u        原有合法建物按原位分配:重劃前已有合法建築物之土地,其建築物不妨都市計畫及土地分配者,按原有位置分配之。

 

辦理市地重劃地區,是不是有禁止土地移轉或興建房屋之規定?

重劃地區範圍選定後,政府得視實際需要報請上級主管機關核定後,分別或同時公告禁止土地移轉、分割、設定負擔及建築改良物之新建、增建、改建或重建及採取土石或變更地形等事項。禁止期間以一年六個月為限。

 

納入重劃範圍內之合法建築物應如何處理?

重劃前已有合法建築物之土地,其建築物不妨礙都市計畫及土地分配者,按原有位置分配之。惟重劃後實際分配之土地面積多於應分配之面積者,應繳納差額地價。

 

什麼是共同負擔?市地重劃範圍內折價抵付共同負擔土地面積是多少?

重劃區內供公共使用之土地及工程費用、重劃費用、貸款利息,由參加重劃土地所有權人按其土地受益比例共同負擔,並以重劃區內未建築土地折價抵付。折價抵付共同負擔之土地,其合計面積以不超過各該重劃區總面積百分之四十五為限。

 

重劃共同負擔項目?

u        公共設施用地負擔:重劃區內供公共使用之道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地,扣除重劃區內原公有道路、溝渠、河川、及未登記土地後,由參加重劃土地所有權人按土地受益比例負擔。

u        費用負擔:指工程費用、重劃費用及貸款利息,由參加重劃土地所有權人依其土地受益比例,按評定重劃後地價折價抵付。如無未建築土地者,改以現金繳納。

 

市地重劃範圍內被劃為公共設施用地的土地應如何分配土地?

u        重劃區內都市計畫公共設施用地,除道路、溝渠用地外,在重劃前業經主管機關核准興建者,應仍分配與原土地所有權人。

u        重劃前土地位於共同負擔之公共設施用地者,其分配位置由主管機關視土地分配情形調整之。未列為共同負擔之其他公共設施用地,於土地交換分配時,應以該重劃地區之公有土地優先指配。

 

重劃完成後,土地所有權人實際分配之土地與應分配之土地有增減時,如何處理?

重劃土地完成地籍測量後,通知土地所有權人及使用人定期到場接管,未到場接管者,自指定之日起自負保管責任。

u        實際分配土地面積超過應分配之面積者,就其超過部分按評定重劃後地價限期繳納差額地價。

u        實際分配土地面積少於應分配之面積者,就其不足部分,按評定重劃後地價發給差額地價補償。

 

重劃前後地價如何計算?

u        重劃前地價經調查土地位置、地勢、交通、使用狀況、買賣實例及當前公告現值等資料,分別估計重劃前各宗土地地價。

u        重劃後之地價則參酌各街廓土地之位置、地勢、交通、道路寬路、公共設施、土地使用分區及重劃後預期發展情形,估計重劃後各路街之路線價或區段價。

依上列規定查估後,提請本縣地價評議委員會評定。

 

重劃工程費包括那些?

指道路、路燈、橋樑、溝渠、地下管道、鄰里公園、廣場、綠地等公共設施之規劃設計、施工、整地、材料工程管理費用。

 

如何領取補償費?

u        私有土地改良物所有權人請攜帶本人國民身分證、印鑑章、印鑑證明、戶籍謄本及建築改良物所有權狀等在通知期限內親自領取。所有權人因故無法領取者,得委託他人代領,除檢附上開證件外應加附委託書及受託人之印鑑證明、印鑑章、身分證及戶籍謄本。

u        所有權人於重劃期間死亡時,應由合法繼承人檢具繼承系統表及被繼承人死亡時戶籍謄本、繼承人全部戶籍謄本等繼承證明文件,連同前項國民身分證等資料提出申請。

u        法人請攜帶法人及其法定代理人資格證明、印鑑證明、印鑑章、本人國民身分證及建築改良物所有權狀等,在通知期限內親自領取。負責人因故無法親自領取者,得委託他人代領,除檢附上開證件外應加附委託書及受託人之印鑑證明、印鑑章、身分證及戶籍謄本。

 

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已設定抵押之建築物,所有權人如何申領?

建築物所有權人應檢具抵押權人清償證明文件或抵押權人同意領取之文件,在公告期間內以書面向政府提出申請。

 

重劃土地訂有租約,應如何處理?

重劃後分配土地者,承租人得向出租人請求按重劃計書書公告當期土地公告現值三分之一補償、重劃後未受分配土地者,其應領之補償地價,由出租人領取三分之二,承租人領取三分之一。

 

分別共有土地拆為單有辦理原則?

u        分別共有土地,共有人依該宗部分計算之應分配面積已達原街廓原路街線最小分配面積標準,且經共有人過半數及其應有部分合計逾三分之二之同意者,得分配為單獨所有;其應有部分未達原街廓原路線最小分配面積標準者,仍分配為共有。

u        對公告事項有異議時,應在公告期間內以書面向辦理機關提出,未提出異議者,視為同意,如在公告期滿後才提出異議者,則不予受理。

u        分別共有土地調整分配為單獨所有者,共有人如提出異議,則不予調處,仍分配為共有。

 

劃範圍內應行拆遷之地上改良物及墳墓如何處理?

因重劃拆遷之土地改良物或墳墓,應給予補償。補償金額由縣政府查定之,所有權人應於規定期限內拆遷,其為無主墳墓者,得以公告代通知。未於規定期限內自行拆遷者,由政府於補償金額內扣除代為拆遷費用後,如有餘額依法提存。

 

重劃區內之地上物及農林作物、魚類如何辦理補償?

地上物按重置價格補償、農林作物及漂業,是依照各縣市當年度適用之辦理徵收土地農林作物及漁類補償費、遷移費查估基準規定之項目、種類、補償單價辦理查估補償。

 

以下為市地重劃中常用名詞 :

u        共同負擔 : 共同負擔包括公共設施用地負擔及費用負擔,由重劃區內每一土地所有權人按其受益比率共同提供,供作重劃區公共設施用地及開發費用之用。公共設施用地負擔包括重劃區內供公共使用的道路、溝渠、兒童遊樂場、鄰里公園、廣場、綠地、國民小學、國民中學、停車場、零售市場等十項用地負擔;費用負擔則包括工程費用、重劃費用及貸款利息。

u        抵費地 : 由重劃區內土地所有權人提供,以抵付重劃費用負擔之未建築土地。如農地重劃則為抵付重劃費用負擔之農地。

u        差額地價 : 市地重劃後土地所有權人實際領回之土地面積與應分配面積有增減時,由土地所有權人按其差額依評定重劃後地價繳領之數額。如農地重劃則是依重劃查定之單位區段地價繳領之數額。

u        裁決 : 市地重劃或農地重劃土地分配完畢後,縣市主管機關應將分配結果公告三十日,並通知土地所有權人,土地所有權人對於重劃之分配結果,得於公告期間內向縣市主管機關以書面提出異議,異議案件應即由縣市主管機關調處,調處不成,應報請上級主管機關裁決之,藉上級主管機關客觀公正的裁決,以防止土地分配不公平,並收迅速解決異議案件之效。

 

市地重劃流程圖 :

 

 

 

 

 市地重劃作業流程圖

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