公寓大廈管理條例  ,  公寓大廈管理條例施行細則

改變結構 :

公寓大廈裝修破壞結構重罰

. 民眾今後任意違規加裝鐵鋁門窗將開罰!立法院通過「公寓大廈管理條例部分條文修正案」,公寓大廈加裝安全防盜或美觀設備都須依法辦理,或受管委會的決議規範;住戶若改建裝修也不得破壞主建物之構造,否則將遭連續、每次最高20萬元的罰緩。此外,到處可見的大哥大基地台,也需經該樓層全體住戶及所有權人會議同意後才得裝置。

新版條文充分加入「住戶決議」精神。在公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬專有部分的防空避難設備上,凡安全防盜或美觀上的改建、裝設鐵鋁門窗,甚至放置廣告物,都必須依法規辦理。

除法令規範外,公寓大廈或社區如果自行「從嚴規定」,經向直轄市、縣市政府報備有案後,就受該規約限制;違規住戶如不聽從制止,管委會可強制恢復原狀,費用由該住戶負擔。

鑑於台北市東區「東興大樓」,因為位於一樓的第一銀行在裝修過程中,擅自變更建物主要結構,被認為與大樓在九二一地震倒塌有關,這次修法增訂,住戶為維護、修繕、裝修或其他類似工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物的主要構造。住戶違反這項規定時,新法規定,管理負責人或管理委員會「應」予制止或按規約處理,經制止不遵從者,得報請主管機關處理,主管機關可處4萬以上20萬元以下罰款,限期不改善者,得連續處罰。

而且這項違規若是供營業使用,且因而致人於死者,其住戶處1年以上7年以下有期徒刑,得併科罰金100萬元以上500萬元以下;致重傷者,處6個月以上5年以下有期徒刑,得併科50萬元以上250萬元以下罰金。

公寓大廈共用的公共設施包括擋土牆、消防設備等部份,不管是因風災或水患造成的損害,地方政府都應視情況給予維持、修繕上的費用補助。而在公共基金部份,過去由於建商屢屢發生負債倒閉,連帶產生積欠費用的糾紛;新法則規定,建商在申請大樓使用執照時,就應提出繳交縣市政府公庫的代收證明,等管委會成立並完成報備後,直接由公庫代為撥付。

 

.樓地板可以打通嗎

.樓版跟牆壁不一樣,有一些牆壁只做隔間牆使用,沒有承重的功能,所以不會影響結構。不過樓版就不同了,它是負責承重的結構,將樓板上的載重傳遞到樑,樑再傳遞到柱,柱再傳遞到基礎。如果破壞了樓版結構,是會影響整體結構的,也因為這個破壞,改變了整個結構系統,假使地震來了,這個被敲毀的部位,就容易形成應力集中而產生破壞。假使你照原狀復原,那也是沒有用的,因為你的鋼筋搭接已經沒有延續,應力已經沒辦法傳遞,這就跟汽車板金一樣,板金後的那一塊地方,永遠是生鏽與漏水的起源頭,建築結構已是如此,而且一旦破壞,就沒有機會復原。或許有些人或說可以利用植筋續接鋼筋,或者是把原來的洞挖的更大露出鋼筋來搭接,不過基本上這些方法,都是亡羊補牢而且效果有限,而且一打一補之下,那部位的結構也會因此受到許多作用力,而產生破壞。再者,你不能保證營造廠或建商,都一定按圖施工沒偷工減料,倘若體質就不好的一棟建築物,再加上你這麼東挖西捕的你能想像這個結構強度嗎?!所以奉勸不要任意改變房屋結構。

 

.何謂大公,小公及公設比

.  購屋時所買的購屋坪數通常為主建物、附屬建物及公共設施面積之總和。主建物就是室內面積,附屬建物為使用執照竣工平面圖上所註明的平台、陽台、屋簷或雨遮部份,都是屬於附屬建物,主建物加上附屬建物即為一般所稱的私有面積或專有部份。

而公共設施在一般房屋銷售上所謂的『大公』、『小公』,在法令上並無此名詞,法令上均稱之為『公共設施』,依據公寓大廈管理條例第三款、第四款所規定的『公共使用範圍』、與第五款規定的『約定共用範圍』,即所謂的『公共設施範圍』;走廊、樓梯、門聽、升降機房、法定防空避難室、法令停車空間、水箱、蓄水池、電梯、水塔、變電室及其他經起造人與契約所有權人同意協議為共同部份者,都稱為公共設施的項目。

但一般在房市交易過程中,習慣上銷售人員會將上述公共設施中的當層樓梯間、電梯間、走道稱為『小公』,其他住戶共同使用的其他公設如一樓門廳‧屋頂突出物‧台電配電室‧發電機室‧蓄水池‧水箱‧管理員室‧VIP設施, 則稱為『大公』。

至於各住戶公共設施的分攤計算方式,在尚未有明確法令條文規範下,公設分攤方式往往會讓購屋人莫衷一是,因此,自852月起公平會規範,建築投資業者在房地產買賣契約書中,應載明各共有人所分配公共設施的項目、面積或比例。購屋人在與建商簽訂買賣契約時,可要求建商在契約書中詳細列舉公設所含的項目、並載明公設分攤的計算方式、以及各戶持分總表。能清楚得知所購房屋公設的分配方式,避免日後房屋完工後,發現室內面積與實際面積差距過大,需和建商爭議不休的情形。

公設比應為多少才合理?

u         5 公寓公設比約為 10% ~ 12%

u         7 以上華廈約為     12% ~ 15%

u        12 以上大樓則為    15% ~ 20%

u        開放空間大樓的公設比則約為30% ~ 40%

但建商的規劃與個案訴求重點不同時,公設比也有不同的水準,例如強調休閒生活機能者,公設比可能會比一般住宅個案高,消費者在購屋時也應列入變動因素當中,並非每個個案的公設比均會在上述的範圍當中。

 

佔用騎樓及於樓梯間、防空避難室推放雜物時如何處理?

.  根據公寓大廈管理條例第7條第1項第2款之規定:騎樓不得獨立使用供做專有部份,因此一樓的所有權人是無權在騎樓上擺設麵攤或遊樂器等。

區分所有權人對專有部份之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利之行為。(公寓大廈管理條例第5條)

住戶應依使用執照所記載用途及規約使用專有部份、約定專用部份,不得擅自變更,住戶違反前項規定,管理負責人或管委會應予制止,並報請直轄市、縣(市)主管機關處理,並要求其回復原狀。(公寓大廈管理條例第15條)管委會應依前3條規定辦理,可向縣市政府提出檢舉,要求派員拆除住戶所加蓋之違章建築,並可請警察機關取締擺設在騎樓之麵攤及遊樂器。

 

搭建鐵窗 :

不准住戶裝鐵窗得經開會決議 : 公寓大廈管理條例第八條,賦予公寓大廈自訂的規約或區分所有權人會議的決議,可以規範該公寓大廈不得加裝「鐵鋁窗」的權力。亦即,公寓大廈的住戶若不想讓「鐵鋁窗」影響住家安全或社區外觀,可以經由會議作成決議或規約,經向地方政府主管機關完成報備後,即可限制住戶加裝鐵鋁窗。新法規定,所有權人會議若因人數不足無法獲致決議,召集人得就同一議案重新召集會議,只要所有權人1/5以上(其所有權比例合計也要超過1/5)出席,出席人數半數通過,即可作成決議。這項決議送達全部的有所權人後,各所有權人得於7日內以書面表示反對意見,若反對意見未過半,該決議視為成立。換言之,雖然多數住戶習慣性屬於被動,但新法賦予只要1/5的所有權人開會即可先做成「假決議」,再送給所有住戶去表達意見,如果未達半數的人出來表示反對意見,即視同多數默認同意,而成了具效力的「真決議」。這對於有心透過決議規範來提升公寓大廈的住家品質的住戶而言,是一大福音。

 

頂樓、露台違建及住戶任意搭建鐵窗時如何處理?

. 於公寓大廈管理條例公布施行前之違章建築,請依違章建築處理辦法辦理,並向各區公所或工務局提出檢舉。

一般預售公寓,其一樓的空地及頂樓的平台在性質上是屬於全體公寓住戶所有權人所「共有」,只不過可由全體所有權人訂立「分管契約」(例如頂樓約定由頂樓住戶使用,一樓空地約定由一樓住戶使用)約定共有專用的部份而已,然依目前實務見解認為,雖約定有專用部份,但亦僅供「合約的使用」而已,並不包括違法之使用,例如搭蓋違建。

所有人對於無權占有或侵奪其所有物者,得請求返還之。對於妨害其所有權者,得請求除去之。有妨害其所有權之虞者,得請求防止之。(民法第767條)

意圖為自己或第三人不法之所有,而竊取他人之動產者,為竊盜罪,處5年以下有期徒刑、拘役或500元以下罰金。意圖為第三人不法之利益,而竊佔他人之不動產者,依前項之規定處斷。(刑法第320條)區分所有權人可行使民法第767條之權利請求排除占用侵害,民法第197條依不當得利求返還不當利得,並依刑法第320條第2款之規定擔出竊佔罪之告訴。

現行規定公寓大廈的周圍上下、外牆面、樓頂平台等處,住戶不得任意變更構造、顏色、設置廣告物;營建署訪視許多社區後發現,許多管理完善的社區,往往因少數幾戶「先下手為強」,趕在管委會成立前就搭好鐵窗和陽台違建,雖然事後管委會成立,訂定了住戶規約,要求不得搭建鐵窗和陽台違建,但礙於人情和於法無據,始終難以去除這些社區觀瞻的「毒瘤」。面對這種尷尬現象,未來可由管委會出面勸導拆除,回復原狀,如果該住戶置若罔聞,除可報請建管機關前來開單罰款外,還須限期一個月內回復原狀,若仍不回復原狀,可由管委會直接代為回復原狀或報請建管機關強制執行,相關費用由該住戶負擔,住戶若不負擔或抗拒回復原狀,最後將面臨被法院強制驅離的命運。

新店上河圖社區判例 : 台北縣上河圖社區在房屋買賣時已訂立管理規約,住戶不得私自裝設鐵窗影響大樓外觀,七名在該大樓裝設鐵窗的住戶,被社區管理委員會一狀告上法院,台北地院簡易庭審理後,法官判決這7名住戶須拆除鐵窗恢復原狀。

7名住戶都是該社區20層樓以上的住戶,他們抗辯說,住在高樓層,基於家中學齡前兒童安全考量,因此才會裝設鐵窗,而且他們安裝金屬柵欄均伏貼窗戶壁面並未突出外牆面,且盡量選擇和大樓原有柵欄材質相近的金屬,若非刻意比較細看,不易察覺。

他們並認為依據公寓大廈管理條例規定所謂主管機關是台北縣政府,所以即使他們裝設鐵窗或將冷氣機外移違反規定,依照程序管理委員會也只能報請台北縣政府,由縣府處理。但台北地院新店簡易庭法官審理發現,根據該社區管理規約,住戶不得在大廈外觀設立冷氣主機,各戶門窗也不得設立採光罩、鐵窗、鐵門及鐵柵欄等類似物,否則管理委員會得強制拆除,拆除費用由住戶負擔。若因實際使用需要放寬規定,應經區分所有權人會議決議同意後才能執行。法官認為,根據管理規約這些高樓住戶如認為有安全需要,必須裝設鐵窗或將冷氣主機搬移,可以先經過代表全體住戶的區分所有權人會議通過同意後再裝設。

後陽台鋁窗製作管理辦法 (管理案例介紹)

u        為維護本社區大樓建築外觀,各住戶不得搭建鐵窗、鐵架、花架等突出物。又為提昇各住戶後陽台之使用性並避免影響觀瞻,特訂定本辦法。

u        後陽台鋁窗製作說明:

²         顏色:發色(金黃色)鋁窗,配清玻璃(詳本社區鋁門窗之顏色)

²         型式:如後附圖型式、尺寸

u        為免破壞本社區整體外觀及住戶之共同權益,各住戶於加裝後陽台鋁窗時務必依本辦法裝設,否則管委會得強制要求住戶更改為與本社區同型式、同顏色之鋁窗。

 

管理費問題 : 

管委會如何處理拒繳管理費之住戶

.公寓大廈管理條例第21條,區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。公寓大廈管理條例第22條,住戶有下列情形之一者,由管理負責人或理委員會促請其改善,於3個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:

u        積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1/100

u        違反本條例規定經依第39九條第一項第一款至第四款處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。

u        其他違反法令或規約情節重大者。前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

有些住戶不繳管理費造成不公平的問題,公寓大廈管理條例新法也有所有補救。新法增定,拖欠社區管理費致使遭受法拍的房屋,其拍賣所得,欠繳的管理費其受償順序與第一順位抵押權同。今後法拍屋欠繳的管理費,管理委員會可望能夠追繳(期限五年內),這將有助維持公平繳交管理費。

遇上不繳管理費的住戶,公寓大廈管理條例部分條文修正案規定, 一般住戶積欠費用超過三個月未改善者,管委會可訴請法院強制遷離;此外,管委會可以聲請拍賣該違規住戶的所有權,管委會將擁有拍賣所得的第一求償順位,以保障其他住戶權益。

 

管理費信託社區生財有道 :

信託變化多端,公寓大廈的管理費也可以交付信託,再也不怕管理會委員拿了錢落跑,越來越多銀行開辦公寓大廈管理基金信託,管理費費用降至 2 / 1,000到6 / 1,000。現在公寓大廈或是集合式住宅已成為台灣最大多數的住宅型態,住戶每個月繳交的管理費用多半依據坪數來計算,動輒新台幣上千元,大樓委員會匯整收到的管理費上百萬元甚至上千萬元的基金,成為信託業爭食的新地盤,銀行還可藉由大樓管理委員會,建立與社區住戶的關係,爭取其他業務。

現在已有中信銀、聯邦銀、中國國際商銀以及台新銀行近來陸續開辦公寓大廈管理基金信託業務,爭食數十億元商機,不過,銀行與大廈簽約費用與後續管理費用都各不同,依照大樓住戶規模以及大樓管理複雜度不同收費,大樓管理委員會可以多加比較。銀行信託部指出,管理基金交付信託後,銀行會先收取一筆簽約費用,約數千元至數萬元,以及後續每年的管理費用,今年管理費用已在多家銀行競爭下,下滑到2/1,0006/1,000

銀行收取管理費用,是以大樓管理基金每月資產淨值變動,乘上年息2/1,0006/1,000再除以12後,按月繳交,也有銀行規劃每年固定時間一次交付。同時為提升社區基金的財產安全性,大部分銀行的公寓大廈管理基金信託契約中,都建議大樓住戶設立信託監察人,約定任何管理基金的提領或是信託契約的終止,均須經過信託監察人的同意。

信託的最大好處就是保護財產的獨立性,大樓管理基金一旦交付信託,名義上要過戶給銀行,實質管理權則為大樓管理委員會將管理細項,寫在契約上請銀行管理,大樓管理基金就與主委或是財委個人財產分離,改由銀行監控。

傳統社區管理基金的支付用途大致可分為小額日常開銷重大修繕準備兩類,針對社區設施保養、維修及警衛薪資等小額開銷經費,管委會一般是開立活期存款,至於大額維修的準備金,則多以定期存款方式存放。

信託還有另外的好處,就是替社區管理基金的閒置準備金,尋求較定存更高的報酬率,各銀行投資標的不同,部分銀行多會將部分資金放在債券型基金,或是報酬高但相對風險也較高的平衡型資金做為投資標的,由住戶自行選擇。

銀行指出,在傳統型的社區基金管理模式下,若社區臨時有大筆資金需求,則定存須提前解約而損失利息,但社區基金若交付信託後,不管是投資債券型基金或平衡型基金等不同的投資,資金流動性佳、調度更有彈性,也不會損失利息收入,不過,銀行業者提醒,較高報酬率的背後,也要注意可能發生投資失利的風險。

台灣數十萬棟公寓大廈,不到一半依法完成報備的管理委員組織,動輒新台幣上百萬元管理費基金,受到法律保障都不足,據了解,目前僅有不到十棟建築物將大樓基金管理費交付信託,而且以北部大樓的接受度最高。

由於信託每年需支付管理費成本,銀行建議,住戶規模超過百戶,基金已累績到300萬元至400萬元以上,才適合交付信託。

去年底修正通過的「公寓大廈管理條例」規定,凡公寓大廈「應」成立管理委員會或推選管理負責人,並依法向地方主管機關報備,就是希望能更加保障住戶安全。

管理委員會的經費來源有二,一為起造建商依建築法規定提撥金額,另一是住戶每月繳交管理費。中信銀一位主管就以自家180戶的社區舉例,該社區管理費規模就已達到700餘萬元,甚至有時候高達上千萬元。

龐大的資金若放在個人的戶頭,一旦主任委員或財務委員因為個人負債而把社區大樓的保管費用中飽私囊,或是財委個人經商失敗,財產被法院強制執行時,財委或主委代為保管的社區大樓上千萬元的資金,因為是以個人名義申辦存款,很容易就會連帶變成帳權人求償的標的。

一般傳統管理模式只能仰賴管委會的自治外,更需要住戶一起查驗監控,才能確保基金不被濫用。不過,現代人工作時間長,社區主委往往是輪著做,甚至也常因為住戶搬家,而使管理委員會異動,造成財務或是運作空窗期,住戶實質監控不易。

因此信託業者推出公寓大廈管理基金的信託業務,強調所有基金動支流向都由公正第三者,也就是銀行信託部替住戶嚴格控管,保障住戶的財產安全。但是因為目前信託業務的概念仍不普及,一般上百戶的住宅大樓意見也紛岐,銀行信託業務開辦不易,據了解,目前所有公寓大廈管理基金信託業務都仍集中在北部,包括台北縣市以及桃園縣市等地。

公寓大廈管理基金信託一覽表

承辦銀行 : 中國信託商銀、台新銀、聯邦銀行、中國國際商銀

收費方式 : 首次管約費用約數千元至上萬元(依案子複雜度而定);每年再依管理基金規模收取管理費用約2 / 1,0006 / 1,000

優點 :

u        管理基金交付信託後,具備財產隔離效果,即使主委或財委個人不當行為,債權人對信託財產不得強制執行對社區住戶更有保障

u        閒置資金可尋求比定存更高的報酬率  

缺點 :

u        要收取管理費用,因此基金規模最好在300萬元至400萬元以上

 

.管委會的委員能不能自己開會決定委員可以免繳管理費或管理費打折?

.管委會的委員能否享有管理費免繳或優惠,須視住戶規約是否載明。若社區希望給予委員管理費的優待,應於召開區分所有權人會議時提案討論,並列入住戶規約。

 

.承租戶積欠管理費共4期, 經追查已不知去向,後主委與區分所有權人溝通,區分所有權人同意繳交但要管委會有折扣,請問應如何處理?

.社區的各項爭議均依法令及規約處理,您所提之管理費扣扣問題,請查規約是否授權管委會處理,如有授權,則經管委會同意可予以折扣,若規約未授權予管委會,則應繳交之金額仍依規約規定之收費及催繳標準處理。

 

.我們社區的管理費每坪50元,但因以前社區規約上是寫每坪30-60元,因此向住戶催繳時,法院判定住戶以每坪30元繳費。最近住戶規約已修正為每坪50元,請問其他住戶能否以每坪50元催繳?這樣會不會不公平?

.貴社區住戶規約雖已修訂為每坪50元,但只有修訂後的欠繳可以50元的標準催繳,之前的欠繳仍應依之前的收費標準催繳,因此其他住戶以前的欠繳仍不得以每坪50元催繳。 

 

.請問每一屆的管理委員會名單需不需要承報區公所核准?積欠管理費之住戶可否加入管理委員會為委員,其至擔任主任委員?

.1.依公寓大廈管理條例規定,每一屆管委會名單應承報區公所,但未承報並無罰則。

2.欠繳管理費之住戶能否成為委員,應視住戶規約有無規範,若無載明,欠繳的住戶仍有擔任委員之權利。

 

.承租戶積欠三萬餘元管理費後不知去向,經管委會與區分所有權人溝通,區分所有權人願意繳費但要求給予折扣,可以嗎?

.請查規約是否授權管委會處理,如有授權,則經管委會同意可予以折扣,若規約未授權予管委會,則應繳交之金額仍依規約規定之收費及催繳標準處理。

   

.房屋經查封拍賣由銀行接手後是否應與其他住戶一樣繳納管理費?

.銀行與個人或其他公司行號一樣,均可為房屋之所有權人,於法並無免繳費用之規定,故仍應繳交管理費。

 

.管委會決議欠繳管理費以日徵百分之一滯納金,合理嗎?

.1.依公寓大廈管理條例第21條規定,「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」

2.住戶欠繳管理費如符合上述條件(1)2期或達相當金額(2)經定相當期間催告仍不給付,則訴請法院命其給付時,可要求遲延利息。以營建署公佈的規約範本來看,遲延利息是以未繳金額年息10%計算。若社區希望自行規定,則該規定應載明於住戶規約(但不得超過人民借款利率的上限),管委會無權自行規定。

 

頂樓違建 : ==è 按一下

.頂樓違建加蓋已多年,應如何處理?

.1.在公寓大廈管理條例公布施行前的違章建築,可向各鄉鎮區公所檢舉,依違章建築處理辦法辦理。

2.一般大樓的一樓空地或頂樓平台,是屬於全體區分所有權人共有,但可由全體區分所有權人訂立分管契約,約定共有專用的部份(例如頂樓約定由頂樓住戶使用)。唯約定專用部分仍限定為合法的使用,並不包括違法用途,故不得搭蓋違建。

 

中聯地政士聯合事務所  2361-6347

.本社區頂樓有住戶違建,經管委會向台北縣政府使用管理課檢舉,也經使用管理課判決是違建, 限期拆除但該戶執意不予拆除;經使用管理課罰款4萬元整。現知該戶已提訴願,請問管委會應如何處理?

.住戶佔用頂樓平台違章建築既為事實,因此公寓大廈管理條例會保障管委會及全體住戶的權益,相信該住戶的申訴應為無效。 

 

法定空地 : 

.法定空地,試問法定空地之權屬究屬何人

.  所謂法定空地,係指建築基地於建築使用時,依法應保留的一定比例面積之空地,目的在於使建築物便於日照、通風、採光及防火等,以增進使用人之舒適、安全及衛生。而應留設之法定空地,須包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離,其寬度則於建築管理規則有規定。建築法所稱建築基地,為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地建築基地原為數宗者,於申請建築前應合併為一宗。應留設之法定空地,非依規定不得分割、移轉,並不得重複使用;其分割要件及申請核發程序等事項之辦法,由中央主管建築機關定之。建築基地法定空地分割辦法第2條第1項直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時,應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率,及留設之空地位置等,同時辦理空地地籍套繪圖。

就集合住宅或公寓而言,法定空地依照建築法規定,應與建築基地合併使用,惟現行法令中卻無規定應為何人所有,全依契約自由精神為之。因此,如該法定空地在買賣契約書中言明屬各樓層之建物所有人所有者,理應為全體住戶所分別共有,共同持有該法定空地所有權。因此,如未經全體住戶之同意及協議由特定人使用管理者,任何人都無權占用,否則其他住戶可以侵權行為向法院提出拆屋還地之訴。

建設公司於出售房屋時,通常會在房屋買賣契約中約定法定空地由一樓住戶單

獨使用,住戶簽定同意該條款之合約後,當不得再行異議。緣依最高法院四十八年度台上字第1065號判例,認為「共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後,縱將其應有部分讓與第三人,其分割或分管契約,對於受讓人仍繼續存在」,此對法律秩序雖具有安定之作用,但將使善意之第三人,受有不測之損害之虞,是以,大法官會議於民國8363日作成釋字349號解釋指出,前述判例與憲法保障人民財產權之意旨有所違背,應不再援用。故在新所有權人不知共有物分管契約,亦無法得知之情形時,新所有權人將不受原所有權人所訂分管契約之約束。

  惟一樓住戶就法定空地之使用情形,如違反當初之分管協議內容,或有任何違

法情事,如興建違章建築者,其他住戶仍可向有關單位要求拆除或訴請賠償。所以,阿義可查明當初之買賣契約有無簽定同意分管協議,並了解該分管協議之內容為何?阿龍未依住戶分管協議或當初買賣契約未約定者,不得任意占用,即使占用亦不得有違章之興建或妨礙公共通行或公共安全之舉。

 

.本人以前向建設公司購屋時,買賣契約附有一份住戶規約草約,草約規定法定空地歸鄰接戶一樓區分所有權人管理使用,這樣合理嗎?

.1.公寓大廈管理條例第44條:「公寓大廈之起造人於申請建造執照時,應檢附專有部分、共同部分標示詳細圖說及住戶規約草約。於設計變更時亦同。前項規約草約於第一次區分所有權人會議召開前,視同規約。........

2.在第一次區分所有權人會議召開之前,草約的效力等同於規約;待第一次區分所有權人會議召開之後,則以會議通過的住戶規約為依據,草約自動失效。所以住戶若對草約的內容有意見,應於第一次區分所有權人會議討論規約時提出修訂方案。

3.關於法定空地的使用權,若大樓是在公寓大廈管理條例施行前建造,建設公司的買賣契約已載明法定空地的使用權,則依契約有使用權(即約定專用),但仍不可違章;若是在公寓大廈管理條例施行後建造,則法定空地的使用權須視住戶規約有無記載,若規約無載明歸一樓鄰接戶使用,則一樓鄰接戶無使用權。

  

惡鄰 : 

.我們社區有一戶經常日夜吵鬧,經協調並請管區協助處理仍無法解決,嚴重影響本人的精神狀態,請問可如何處理?

.1.公寓大廈管理條例第十六條規定「住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。........住戶違反前3項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,必要時得報請地方主管機關處理。」同條例第38條第二款規定,住戶違反第16條第1項或第3項之規定者,由主管機關處新台幣3,000元以上15,000元以下罰鍰。

2.來信提到的情況,可由管委會以書面方式予以制止或依規約規定處理,若住戶仍持續影響公共安寧,則報請主管機關處理。

3.若噪音超過噪音管制標準,可依噪音管制法的規定處理。另外,依社會秩序維護法的規定,製造噪音或深夜喧嘩,妨害公眾安寧者,可處新台幣6,000元以下的罰鍰。又因住戶權益受侵害,依民法侵權行為的相關規定,可向法院訴請排除侵害,並請求因噪音侵害造成精神上的痛苦因而引起疾病的相關損害賠償。

 

.管委會如擬驅離惡居者,應符合下列要件

.

1)管委會應須經區分所有權人會議所決議而成立。

2)管委會應經向鄉鎮市公所申請備查。

3)管委會應先去函促請拒繳者繳費。

4)如仍拒繳並己逾二期者,應訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

5)俟履行前述程序仍未如期繳付後,如得再促請其在三個月內繳納,且其積欠

金額達到(公定價值)總價1/100以上者。

6)如再末繳納時,始得召開「區分所有權人會議」。

7)並經區分所有權人2/3出席,其中3/4決議。

8)始可訴請法院命所有權人出讓。

9)再經判決後三個月內對方不完成出售移轉登記者。

10)最後再聲請法院拍賣之。

 

其他問題 : 

.天花板或共同牆壁漏水,能否進入樓上或隔壁住戶家中進行整修

.照公寓大廈管理條例,住戶如因他住戶維護、修繕專用部分、約定專用部分或設置管線,必須進入其專有部分或約定專用部分時,該住戶不得拒絕;管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,而必須進入住戶的專有部分或約定專用部分時,該住戶亦不得拒絕。隔壁的住戶抓漏、修理漏水的水管,樓上或隔壁的住戶應有容忍的義務,不得拒絕。

 

.本人將大樓一房屋租予承租人,未料二個月之後承租人將傢俱電視等全部搬走,且管理公司並未發現有異,請問本人是否可以控告管理公司管理疏失並要求賠償?

.1.房屋租賃乃出租方與承租方雙方之合約關係,相關之權利義務均以合約之約定為主,若有損害彼此之權益行為發生,則可依民事訴訟請求損害賠償。

2.管理公司是否須對承租人私自搬離傢俱負責,請查閱管委會與管理公司之合約項目是否包含上述工作內容。

3.一般管理委任合約均以社區大樓公共部分之管理維護工作為主,並不包今專有部分(私有房屋)之管理維護。 

 

.我們大樓的建設公司倒了,很多建設的款項未付給廠商,日前垃圾壓縮處理機被法院假扣押,電梯和機械停車設備也未付清,雖然管委會已成立,但建設公司遲遲不肯點交,請問我們該如何保障自己的權益?

.1.首先由管委會依當初買賣合約書之約定,至法院擬狀告建設公司未依契約完成交易,並請求民事損害賠償。

2.查閱公司負責人及公司之財產,進行查封動作。

3.立刻清點社區社區停車位空間是否有未售出,先作查扣動作。

4.與律師商討相關處置事宜。

 

.大樓地下室第三層天花板會滴水造成積水,大樓一樓是銀行,地下一樓也是銀行在使用,二、三層則是外賣車位及住戶車位,如果像這樣的情形的話,是要怎麼處理呢?

.1.依公寓大廈管理條例第十二條:專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。

2.先找出漏水處,判斷為何水管漏水,以釐清責任歸屬。若確認責任歸屬為銀行,請拍照存證,並寄發存證信函要求銀行負責消毒。

 

.若社區的管理公司只有一人有管理服務人證照,該公司合法嗎?如不合法應向何單位檢舉?

.依管理服務人管理辦法第七條規定:
公寓大廈管理維護公司應具有下列條件:

創作者介紹

台中買屋賣屋 雷益龍0931-649685 台中房屋買賣專家

leiyilo 發表在 痞客邦 PIXNET 留言(1) 人氣()


留言列表 (1)

發表留言
  • NANA
  • 若因為公寓線路老舊且線路不夠使用,故依據裝潢師父的建議多拉了電線及增加迴路,惟因為原管線無法將新增管線塞入,故要做明線,惟因為位於五樓,故只好將電線樓梯間延下伸下,惟為美觀及安全考量,故將電線用水管線包好並釘住在外牆,可是其他住戶卻反應因為美觀問題,故要求我們不能用,不知這要求於法有據嗎??
找更多相關文章與討論