什麼是公寓大廈 :  

u        公寓大廈管理條例對於建築物構造種類與規模範圍,沒有限定適用的對象,僅從使用功能予以界定,無論是連棟式平房以至高層鋼骨構造建築物,只要「指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地」,其中除專有部分之外,並且存在使用上具整體不可分性之共用部分,凡此性質之建築物及其基地均應適用公寓大廈管理條例。另各自獨立使用之建築物、公寓大廈,其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者,其管理及組織亦準用本條例之規定。

住戶之權利義務 :

u        區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

u        區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。 

 

公寓大廈管理條例問與答

  第一章總則

    1. 公寓大廈管理條例適用範圍
    2. 建築物區分所有的定義
    3. 專有部分的定義
    4. 界定專有部分範圍
    5. 界定共用部分
    6. 共用部分及約定共用部分的區分

  第二章住戶之權利義務

    1. 約定專用事項的方法
    2. 條例施行前佔用防空避難設備者的處理
    3. 共用部分不得為獨立移轉或設定負擔
    4. 不得為約定專用部分的限制
    5. 屋頂平台專用使用範圍
    6. 拆除相鄰的分隔牆壁
    7. 比較專有部分與共用部分差異
    8. 專有部分使用法則
    9. 公寓大廈用途限制
    10. 公寓大廈管理費用分攤
    11. 公寓大廈管理費分擔比例
    12. 繳納公寓大廈管理費之義務人
    13. 上下樓板共同壁維修經費分攤
    14. 變更建築物外觀
    15. 老舊公寓大廈之重建
    16. 飼養寵物限制
    17. 公寓大廈依法經營危險行業及火災保險費差額補償
    18. 維護居住安寧
    19. 住戶違規屢勸不改強制遷離
    20. 特定目的事業經營管理
    21. 公寓大廈住戶不正當使用行為
    22. 設置公共基金
    23. 積欠管理費或公共基金
    24. 公共基金與區分所有權的一體性
    25. 公共基金保管義務
    26. 強制遷離和強制出讓
    27. 訂定規約之目的
    28. 規約的訂定及修正
    29. 規約的保存
    30. 舊有住戶公約的約束力
    31. 規約之承繼效力

  第三章管理組織

    1. 區分所有權人會議性質
    2. 區分所有權人會議召集程序
    3. 請求召集臨時會議
    4. 區分所有權人會議表決權的計算方式
    5. 管理委員會性質
    6. 管理委員會職務
    7. 所有權人以外的其他住戶參與管理委員會
    8. 管理委員任期
    9. 國宅社區自治會與公寓大廈管理委員會

  第四章罰則

    1. 公寓大廈管理條例罰則

  第五章附則

    1. 公寓大廈強制成立管理組織
    2. 未核發建造執照的房屋不得銷售
    3. 簽署定型化規約

 

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公寓大廈管理條例(民國921231日修正

:

1         

為加強公寓大廈之管理維護,提昇居住品質,特制定本條例。本條例未規定者,適用其他法令之規定。

2         

本條例所稱主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣市為縣市政府。

3 本條例用辭定義如下:

u        公寓大廈:指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線,得區分為數部分之建築物及其基地。

u        區分所有:指數人區分一建築物而各有其專有部分,並就其共用部分按其應有部分有所有權。

u        專有部分:指公寓大廈之一部分,具有使用上之獨立性,且為區分所有之標的者。

u        共用部分:指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物,而供共同使用者。

u        約定專用部分:公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

u        約定共用部分:指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

u        區分所有權人會議:指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項,召集全體區分所有權人所舉行之會議。

u        住戶:指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

u        管理委員會:指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作,由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

u        管理負責人:指未成立管理委員會,由區分所有權人推選住戶一人或依第28條第3項、第29條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。

管理服務人:指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。

規約:公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

 

住戶之權利義務:

4         

區分所有權人除法律另有限制外,對其專有部分,得自由使用、收益、處分,並排除他人干涉。

專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

5         

區分所有權人對專有部分之利用,不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

6 住戶應遵守下列事項

u        於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時,不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

u        他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

u        管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

u        於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須使用共用部分時,應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

u        其他法令或規約規定事項。

前項第2款至第4款之進入或使用,應擇其損害最少之處所及方法為之,並應修復或補償所生損害。住戶違反第1項規定,經協調仍不履行時,住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

7         

公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者,並不得為約定專用部分:

u        公寓大廈本身所占之地面。

u        連通數個專有部分之走廊或樓梯,及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。

u        公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

u        約定專用有違法令使用限制之規定者。

u        其他有固定使用方法,並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

8

公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備,其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為,除應依法令規定辦理外,該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議,經向直轄市、縣市主管機關完成報備有案者,應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。

住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,應報請主管機關依第49條第一項規定處理,該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者,得由管理負責人或管理委員會回復原狀,其費用由該住戶負擔。

9         

u        各區分所有權人按其共有之應有部分比例,對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。

u        住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。

2項但書所約定事項,不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第2項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

10       

u        專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護,由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之,並負擔其費用。

u        共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者,由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者,從其規定。

前項共用部分、約定共用部分,若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕,其費用政府得視情況予以補助,補助辦法由直轄市、縣市政府定之。

11       

共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良,應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用,由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

12       

專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。

13       

公寓大廈之重建,應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者,不在此限:

u        配合都市更新計畫而實施重建者。

u        嚴重毀損、傾頹或朽壞,有危害公共安全之虞者。

u        因地震、水災、風災、火災或其他重大事變,肇致危害公共安全者。

14       

公寓大廈有前條第2款或第3款所定情形之一,經區分所有權人會議決議重建時,區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務,管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。

前項之受讓人視為同意重建。

重建之建造執照之申請,其名義以區分所有權人會議之決議為之。

15       

住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分,不得擅自變更。

住戶違反前項規定,管理負責人或管理委員會應予制止,經制止而不遵從者,報請直轄市、縣市主管機關處理,並要求其回復原狀。

16       

u        住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。

u        住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄、門扇或營業使用,或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地,在直轄市、縣市政府核准範圍內,得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用;防空避難設備,得為原核准範圍之使用;其兼作停車空間使用者,得依法供公共收費停車使用。

u        住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時,未經申請主管建築機關核准,不得破壞或變更建築物之主要構造。

u        住戶飼養動物,不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時,從其規定。

u        住戶違反前4項規定時,管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理,經制止而不遵從者,得報請直轄市、縣市主管機關處理。

17       

住戶於公寓大廈內依法經營餐飲、瓦斯、電焊或其他危險營業或存放有爆炸性或易燃性物品者,應依中央主管機關所定保險金額投保公共意外責任保險。其因此增加其他住戶投保火災保險之保險費者,並應就其差額負補償責任。其投保、補償辦法及保險費率由中央主管機關會同財政部定之。

前項投保公共意外責任保險,經催告於7日內仍未辦理者,管理負責人或管理委員會應代為投保;其保險費、差額補償費及其他費用,由該住戶負擔。

18 公寓大廈應設置公共基金,其來源如下:

u        起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項,應按工程造價一定比例或金額提列。

u        區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。

u        本基金之孳息。

u        其他收入。

依前項第一款規定提列之公共基金,起造人於該公寓大廈使用執照申請時,應提出繳交各直轄市、縣市主管機關公庫代收之證明;於公寓大廈成立管理委員會或推選管理負責人,並完成依第57條規定點交共用部分、約定共用部分及其附屬設施設備後向直轄市、縣市主管機關報備,由公庫代為撥付。同款所稱比例或金額,由中央主管機關定之。

公共基金應設專戶儲存,並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。

1項及第2項所規定起造人應提列之公共基金,於本條例公布施行前,起造人已取得建造執照者,不適用之。

19       

區分所有權人對於公共基金之權利應隨區分所有權之移轉而移轉;不得因個人事由為讓與、扣押、抵銷或設定負擔。

20       

管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告,並於解職、離職或管理委員會改組時,將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。

管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交,經催告於7日內仍不公告或移交時,得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。

21 住戶積欠公共基金

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達相當金額,經定相當期間催告仍不給付者,管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

22       

住戶有下列情形之一者,由管理負責人或管理委員會促請其改善,於3個月內仍未改善者,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院強制其遷離:

u        積欠依本條例規定應分擔之費用,經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價1 / 100者。

u        違反本條例規定經依第49條第1項第1款至第四款規定處以罰鍰後,仍不改善或續犯者。

u        其他違反法令或規約情節重大者。

u        前項之住戶如為區分所有權人時,管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議,訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分;於判決確定後3個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者,管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。

u        前項拍賣所得,除其他法律另有規定外,於積欠本條例應分擔之費用,其受償順序與第一順位抵押權同。

23       

有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之。規約除應載明專有部分及共用部分範圍外,下列各款事項,非經載明於規約者,不生效力:

u        約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。

u        各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。

u        禁止住戶飼養動物之特別約定。

u        違反義務之處理方式。

u        財務運作之監督規定。

u        區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。

u        糾紛之協調程序。

24

u        區分所有權之繼受人,應於繼受前向管理負責人或管理委員會請求閱覽或影印第35條所定文件,並應於繼受後遵守原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務事項。

u        公寓大廈專有部分之無權占有人,應遵守依本條例規定住戶應盡之義務。無權占有人違反前項規定,準用第21條、第22條、第47條、第49條住戶之規定。

 

管理組織

25       

區分所有權人會議,由全體區分所有權人組成,每年至少應召開定期會議一次。有下列情形之一者,應召開臨時會議:

u        發生重大事故有及時處理之必要,經管理負責人或管理委員會請求者。

u        經區分所有權人1 / 5以上及其區分所有權比例合計1 / 5以上,以書面載明召集之目的及理由請求召集者。

u        區分所有權人會議除第28條規定外,由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人;管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起,視同解任。無管理負責人或管理委員會,或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時,由區分所有權人互推一人為召集人;召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定,任期12年,連選得連任1次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期1年,連選得連任1次。

u        召集人無法依前項規定互推產生時,各區分所有權人得申請直轄市、縣市主管機關指定臨時召集人,區分所有權人不申請指定時,直轄市、縣市主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人,或依規約輪流擔任,其任期至互推召集人為止。

26       

非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物,且區內屬住宅與辦公、商場混合使用,其辦公、商場之出入口各自獨立之公寓大廈,各該幢內之辦公、商場部分,得就該幢或結合他幢內之辦公、商場部分,經其區分所有權人過半數書面同意,及全體區分所有權人會議決議或規約明定下列各款事項後,以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議,成立管理委員會,並向直轄市、縣市主管機關報備。

u        共用部分、約定共用部分範圍之劃分。

u        共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。

u        公共基金之分配。

u        會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。

u        全體區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會議之分工事宜。

u        20條、第27條、第29條至第39條、第48條、第49條第1項第7款及第54條規定,於依前項召開或成立之區分所有權人會議、管理委員會及其主任委員、管理委員準用之。

27       

u        各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者,該表決權應推由一人行使。

u        區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算,於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權1 / 5以上者,或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之1 / 5以上者,其超過部分不予計算。

u        區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時,得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權1 / 5以上者,或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數1 / 5者,其超過部分不予計算。

28       

u        公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於3個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議,成立管理委員會或推選管理負責人,並向直轄市、縣市主管機關報備。

u        前項起造人為數人時,應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第31條規定之定額而未能成立管理委員會時,起造人應就同一議案重新召集會議一次。

u        起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前,為公寓大廈之管理負責人。

29        公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人

u        公寓大廈成立管理委員會者,應由管理委員互推一人為主任委員,主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定,依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者,從其規定。

u        管理委員、主任委員及管理負責人之任期,依區分所有權人會議或規約之規定,任期12連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者,任期一年,連選得連任一次。

u        前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第20條第2項所定之拒絕移交者,自任期屆滿日起,視同解任。

u        公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者,除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外,得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

u        公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時,以第25條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時,區分所有權人得申請直轄市、縣市主管機關指定住戶一人為管理負責人,其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

30

u        區分所有權人會議,應由召集人於開會前10日以書面載明開會內容,通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者,得以公告為之;公告期間不得少於2日。

u        管理委員之選任事項,應在前項開會通知中載明並公告之,不得以臨時動議提出。

31       

區分所有權人會議之決議,除規約另有規定外,應有區分所有權人2 / 3以上及其區分所有權比例合計2 / 3以上出席,以出席人數3/4以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權3 / 4以上之同意行之。

32       

u        區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者,召集人得就同一議案重新召集會議;其開議除規約另有規定出席人數外,應有區分所有權人3人並1 / 5

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