台中買屋賣屋 雷益龍0931-649685 台中房屋買賣專家

限制登記意義:

限制登記，謂限制登記名義人處分其土地權利所為之登記。如預告登記，查封，假扣押，假處分、破產登記及其他依法律所為禁止處分之登記。即因當事人申請，法院或其他政府機關囑託登記機關暫時凍結已登記之土地權利狀態，而限制登記名義人就其土地權利之全部或一部之處分，以保全請求權人之權益，亦稱「保全登記」。

限制登記種類:

(1).預告登記 :       土地及建築改良物預告登記申請須知

u        此種類型是指為保全房地產權利移轉或消滅的請求權，或房地產權利內容或順序變動的請求權，或附條件或期限的請求權，房地產登記機關基於債權人或受益人的申請，經登記名義人的同意所為的登記。（例如：A將土地連同房屋出租給B，約定10年以後B將土地連同新增建築物無償歸還給A，這就是房地產權利未來發生移轉的情形，必須預先辦理登記，此即預告登記。）

u        房地產預告登記是限制登記的一種，是限制登記名義人處分其房地產權利所為的登記。房地產登記機關在登記完畢時，應通知申請人和登記名義人。欠缺預告登記，將會使某些意圖通過設權行為而欲取得房地產物權的債權人的目的落空。

預告登記，係預為保全對於他人土地權利之請求權，而由請求權人檢附登記名義人之同意書及印鑑證明，向登記機關所為之限制原權利人處分其所有權之登記。

其目的在阻止土地權利人對於該土地為有妨害其請求權之處分。所謂對於他人土地權利之請求權，依土地法第第79-1條規定為：

u        關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

u        土地權利內容或次序變更之請求權。

u        附條件或期限之請求權。

關於土地權利移轉之請求權，係指土地所有權或他項權利，因買賣或設定契約所生之土地權利移轉請求權，例如因買賣契約或設定契約所生之移轉或設定請求權，或因契約解除之土地返還請求權，所謂使其消滅之請求權，係指塗銷權利之請求權，如債務清償而生之塗銷抵押權之請求權等。所謂土地權利內容或次序變更之請求權，係指他項權利內容有所變更或抵押次序有所變更所生之變更請求權，在未為變更登記前，得為預告登記，例如抵押權、地上權或典權等存續期間變更，或利息租金變更之請求權均屬之。又如次順位抵押權人對前一順位抵押權人有變更次序之請求權時亦屬之。為保全其變更次序之請求權，得為預告登記。又所謂附條件或期限之請求權，係因條件成就或期限屆滿所生有關土地權利之請求權，於條件未成就或期限未屆滿前，得先申辦預告登記，以保障其附帶條件或期限之請求權。

例如某甲答應以樓房一棟贈與某乙，但附帶條件為某乙必須與其女兒結婚，在某乙未與其女兒結婚前，得對某甲之樓房申請預告登記。又如張三答應李四，待其大學畢業後，願將其土地移轉給李四，李四亦得申請預告登記。

預告登記在未塗銷前，應保持土地權利之現狀，登記名義人不得為有妨害該已登記請求權之任何處分。但預告登記只能限制登記名義人所為之處分。對於因徵收、法院判決或強制執行等所為之新登記，並無排除之效力。

 (2).查封登記 :

查封登記係執行法院應債權人之請求，依強制執行法就提供強制執行之不動產，囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。

查封為強制執行的方法之一。強制執行法第75條規定：不動產之強制執行，以查封、拍賣、強制管理之方法行之。同法第11條並規定：供強制執行之財產權，其取得、設定、喪失或變更，依法應登記者，為強制執行時，執行法院應即通知該管登記機關登記其事由。可見查封登記，係執行法院應債權人之請求，依強制執行法，就提供強制執行之不動產，囑託登記機關為限制該不動產處分之登記。因不動產之得、喪、變更經登記後有絕對效力，為貫徹查封效力，防止該已被查封之不動產，再為移轉或設定他項權利等有妨害執行效果之登記，執行法院於對不動產實施查封後，應即通知登記機關為查封登記。而查封登記，實即為對債務人之不動產所為限制處分之登記此項查封登記之通知，執行法院得依債權人之申請，交債權人逕行持送登記機關登記。

強制執行法第11第3項規定：債務人因繼承、強制執行、徵收或法院之判決，於登記前已取得不動產物權者，執行法院得因債權人之申請，以債務人費用，通知登記機關登記為債務人所有後而為執行。故對未辦繼承登記之不動產亦得為查封登記。惟查封在限制所有權之處分。登記簿上之所有權人與債務人不同，其是否確屬因繼承而取得，需由登記機關審查認定，故實際上均依照司法院70年6月9日訂定發布﹁未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫要點﹂（司法部門與行政院於85年2月8日會銜發布﹁未繼承登記不動產辦理強制執行聯繫辦法原要點並停止適用，行政院85年5月3日台85法字第12785號規定辦理。建物為重要不動產之一，係強制執行之重要標的，但因我國對建物之登記之未採強制登記，一般不動產所有人如非有處分或設定負擔之必要，每怠於申請建物登記，但此並不影響強制執行之效力，故就已登記土地上之未登記建物辦理查封、假扣押、假處分或破產登記時，應依土地登記規則第一126條（修正後第127條）規定辦理。

查封登記，登記機關悉依法院囑託登記文書之內容辦理登記，並應到隨辦，登記完畢應即函復法院。如果標的物已由登記名義人申請移轉或設定登記而尚未登記完畢者，應即依土地法第75條之一規定改辦查封、假扣押、假處分或破產登記，並通知登記申請人。如果已經移轉登記於第三人完畢，則應將不能辦理查封登記之情形函復法院。但法院因債權人實行抵押權拍賣抵押物，而囑託辦理查封登記，縱其登記標的物已移轉登記與第三人，仍應辦理查封登記，並通知該第三人及將移轉登記之書面函復法院。

(3).假扣押、假處分登記 :

債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行，以免日後有不能執行或甚難執行之虞，經向法院提出聲請，由法院囑託登記機關，就債務人之不動產為限制處分設定負擔之限制登記。

u        假扣押：係債權人就金錢請求或得易為金錢請求之請求，欲保全強制執行者，得向法院申請假扣押。此屬民事訴訟法上之保全程序，債權人為保全其本身之權益，對於其對債務人之金錢請求或得易為金錢請求之請求，因有日後不能強制執行或甚難執行之虞者，得申請法院對債務人之財產，暫行扣押。假扣押本身為強制執行之執行名義之一。假扣押之執行，亦以查封之方法為之。對於不動產執行假扣押時，必須由法院囑託登記機關為假扣押之登記，其效力及一般有關規定與查封登記相同。

u        假處分：係債權人就金錢請求之外之請求，欲保全強制執行者，得申請假處分。假處分非因請求標的之現狀變更，有日後不能強制執行，或甚難執行之虞者，不得為之。關於假處分之規定，於爭執之法律關係，有定暫時狀態之必要者準用之。假處分對於不動產之執行，亦由法院囑託登記機關為之，其效力與查封、假扣押相同，有關規定亦相同。 

(4).破產登記 :

法院因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，得因債權人及債務人聲請，就債務人之財產為破產宣告，囑託登記機關為破產登記。

法院為破產宣告時，就破產人或破產財團有關之登記，應即通知該登記機關，囑託為破產之登記，破產人因破產之宣告，對於應屬破產財團之財產，喪失其管理及處分權。故破產登記，係法院因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，就債務人之總財產，依職權所為之必要保全處分，於實務上，實亦即為查封登記，其效力及一般規定與查封登記同。 

(5).禁止處分登記 :

納稅義務人欠稅，稅捐稽徵機關得就納稅義務人相當於應繳稅捐數額之財產，通知有關機關不得為移轉或設定他項權利。

稅捐稽徵機關依據此一規定，對於欠稅人之土地或建物，其相當於欠稅數額者，無須經申請法院之裁定，得逕行通知地政機關，為禁止移轉及設定負擔之登記，此即為禁止處分登記。其目的在限制土地所有權人處分財產逃漏應繳之稅款，必要時並得申請強制執行，以確保稅款之稽徵。

禁止處分登記與法院之查封登記效用相同，唯囑託之機關不同，所為之目的亦不同，禁止處分登記係稅捐稽徵機關為保全稅款之稽徵程序，法院查封係應債權人請求為保全債權人權利而為之一保全程序，就登記本身而言，皆為對所有權人行使其所有權之一定限制。有關查封登記之規定，於稅捐稽徵機關或其他機關依法所為之禁止處分登記時均準用之。         

登記應備文件：   限制登記作業補充規定

其 他 :

預告登記同意書中可否約定不得設定抵押權 :

依據土地法第79-1條規定 :請保全下列請求權之預告登記，應由請求權人檢附登記名義人之同意書為之：

u        關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

u        土地權利內容或次序變更之請求權。

u        附條件或期限之請求權。

前項預告登記未塗銷前對於因徵收,法院判決或強制執行而為新登記,無排除之效力。土地登記規則第137條申請預告登記，除提出第34條各款規定之文件外，應提出登記名義人同意書。，登記名義人就其土地所為之處分，對於所登記之請求權有妨礙者無效。預告登記，第34條申請登記，除本規則另有規定外，應提出下列文件：1.登記申請書。  2.登記原因證明文件。3.已登記者，其所有權狀或他項權利證明書。 4.申請人身分證明。 5.其他由中央地政機關規定應提出之證明文件。前項第4款之文件，能以電腦處理達成查詢者，得免提出。

限制登記作業補充規定 第1點、土地經設定抵押權後，第3人為保全土地權利移轉之請求權，得辦理預告登記。第2點、為保全土地所有權移轉之請求權，已辦理預告登記之土地，再申辦他項權利設定登記，應檢附預告登記請求權人之同意書。

依上述，經辦妥為保全所有權移轉之預告登記後，欲再申辦抵押權設定登記時，因已影響預告登記請求權人之權益，應檢附預告登記請求權人同意書，始可辦理抵押權權設定登記。 惟前述補充規定中，並未規定辦理預告登記後，不得辦理抵押權設定，只是應經預告登記請求權人同意。惟，若預告登記同意書僅約定「係預約出賣」原則上應無限制再申辦抵押權設定之本意，理應准予申辦。但，礙於前述「補充規定」第二點規定，現行登記機關均以此理由補正。

如可就預告登記同意書載明確係「預約出賣，且仍得設定抵押權」等，登記機關應無異議之理。惟若同意書未載明設定抵押權，確僅載明係預約買賣，其因仍屬債權之請求權，尚非物權，是以實務上仍得申辦才對，此部分，可就個案陳請就前述補充規定第2點予以變更解釋。

故應先查明原已辦之預告登記所保全之請求權為何,如係保全土地所有權移轉之請求權，即可依前述補充規定，檢附預告登記請求權人之同意書，申辦抵押權設定登記。

各項書表範例 :

預告登記同意書 :

本人已提供所有坐落臺北市(縣)　　區(市、鄉、鎮)　　段　　小段　　地號　筆土地，權利範圍　　，與臺北市政府簽訂大眾捷運系統土地聯合開發契約書，依照大眾捷運系統土地開發辦法合作興建聯合開發建築物。茲為應 貴府捷運系統及聯合開發用地取得之需，本人同意提供預告登記所需證件予 貴府向地政機關申辦土地所有權移轉請求權預告登記。恐空口無憑，特立此同意書。

此 致

臺 北 市 政 府

立同意書人姓名：

國民身分證號碼：

戶 籍 地 址：

中　　華　　民　　國　　　年　　月　　日

預告登記同意書 : 

不動產標示：

土地：     縣市      區鄉鎮           段             地號, 權利範圍：全部

建物：     縣市      區鄉鎮      路   段      號     建號, 權利範圍：全部

查本人所有前開不動產，已預約出售予陳小明君，為保全上開土地、

建物所有權移轉之請求權，同意向地政機關辦理預告登記，恐口無憑，持立此書為證。

立同意書人：               

身分證字號：

住      址：

中　華　民　國　 　年　 　月　 　日

預告登記塗銷同意書 :

有關　　　君所有坐落台北市　　區　　段　　小段　　地號土地，權利範圍　　，及　　　　路　　　巷　　　號（建號 　　）持分　　　之建物所有權，由台北市　　地政事務所所為之預告登記，本府同意塗銷。

此 致

臺北市 地政事務所

立同意書人：台北市

管理機關：台北市政府

法定代理人：市長 馬英九

中　　華　　民　　國　　　年　　月　　日

預告登記塗銷同意書 :

立同意書人　　　　　　所有坐落台北市　　區　　段　　小段　　地號土地，權利範圍及　 　　　路　　　巷　　　號（建號　　）持分　　　之建物所有權，因預約出售於__________，特立本書同意將前述標的，預告登記於__________ 保全其權利移轉之請求權，並保證除非經__________同意塗銷預告登記，否則不得再就前述標的為任何處分，但仍得為設定負擔之行為。

此　　致

　            　__________

　　　　　　　立同意書人：

　　　　　　　身份證統編：

　　　　　　　地　　　址：

　中  華  民  國　　九 十　　年　　　　　　月　　　　　　日

檢附證件 :

預告登記應分別檢附下列文件，檢附之證件如係影本者，由申請人於影本上簽註﹁本影本與正本相符，如有不實，申請人願負法律上一切責任﹂，並簽章： 

預告登記 :

u        申請人身分證明（戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本）。

u        土地、建物登記名義人同意書。

u        土地、建物登記名義人印鑑證明。

u        土地或建物所有權狀。    

預告登記之塗銷登記：       

u        申請人身分證明（戶籍謄本或身分證影本或戶口名簿影本）。    

u        預告登記請求權人之同意書。        

u        預告登記請求權人之印鑑證明。

申請登記案件須知 － 土地、建物預告登記

為防止登記名義人對其所有土地及建物有損害保全請求權人權利之行為，經登記名義人之同意而為保全請求權人對登記名義人之土地及建物權利左列請求權所為之登記。

u        關於土地權利移轉或使其消滅之請求權。

u        土地權利內容或次序變更之請求權。

u        附條件或期限之請求權。

申請手續  

  (1) 申請人應填妥土地登記申請書及登記清冊，連同前列應備文件向不動產所在地之地政事務所申請收件取得收件收據。申請人或代理人於收件時應提出身分證明文件（如身分證、駕照）供收件人員核對身分無誤後發還。如需隨案申請登記謄本者，應加附謄本申請書。

  (2) 地政事務所收件後即依法審查，如需補正者，申請人應於接到通知之日起15日內依補正通知書所載內容補正，逾期未補正或未照補正事項完全補正者，則予以駁回。案件經審查無誤後，即移送登記繕狀。

  (3) 申請人於三個月內重新申請登記，得予援用未申請退還之登記費及書狀費。

  (4) 登記完畢後，申請人或代理人應持憑收件收據及印章至領件櫃台領取土地、建物所有權狀及應發還之文件。

  (5) 如隨案申請登記謄本者，作業時間應增加謄本處理時間。

附註

  (1) 本申請須知未盡事宜，悉依現行法令規定辦理；如遇法令變更時，應依變更後之規定辦理。

  (2) 非專業代理人辦理案件請分別切結。

u        委託人切結：本人未給付報酬予代理人，如有虛偽不實，願負法律責任，請蓋章並簽註日期。

u        代理人切結：本人並非以代理申請土地登記為業，且未收取報酬，如有虛偽不實，願負法律責任，請蓋章並簽註日期。